房产税改革的必要性分析
陈相莉 荣洁
(南京农业大学经济管理学院 江苏南京 210095)
l摘 要】：我国房价进几年上涨速度过快，8O后普遍感觉买房困难。本文将从美国房产税对美国房价抑制的角度，就我国房
产税对房地产价格乏力现象l'gtT-Ot．~。本文主要部分，围绕当前房产税所存在的问题展开，对比分析了美国房产税和我国不同房产
税对房产价格产生不同影响，并指出了不同影响产生的原因，最后提出了为抑制我国房产高速上升，房产税改革应解决的问题。
【关键词】：房产税；房价；抑制；改革
一
、 美国房产税简介
美国房地产税制主体税种由三大类型构成：房地产保有税类、房地
产取得税类、房地产所得税类。房产税就属于房地产保有税，房地产保有
税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收一般依房地产的存在形
态，即土地、房产和房地合一的不动产来设置。对房地产保有征税，目的
在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益
分配。
二、房产税对美国房价的抑制
美国人买房，从某种程度上讲，房子不是自己的，而是银行的，房价
80％是银行的贷款。十几年之后，房屋贷款都已付完，房子还不一定是他
们的，因为他们还要付房产税，如果房价上涨，那么房产税也会跟着上
升，负担不了房产税，房子依然要卖掉。因此美国人炒房的热情不高。
根据美国国家统计局数据，从2000年~2007年，美国的个人收入增
长了28％，美国的中等价位房的房价增长了48％，而美国房产税的同期增
幅是62％。过去几年美国许多地区的房价增长很快，但其房产税增长更
快。
金融危机后，美国房价不再上涨，但房产税作为三大税赋之一，却不
得不长，因为城市的市政府官员和勤杂人员、警察、防火队员、学校的老师
等，都要等着房产税收人来支付工资。事实说明，美国房产税很好的抑制
了房价的上涨。有研究表明，房产税每增3~1oo美元，其房价将会下降600
~1]900美元，即六至九倍效应。
三、我国高房价现状
2009年l1月份地区数字显示：东部地区商品房销售价格同比上涨
33．4％，涨幅与全国平均水平相当；中部地区单月同比涨幅为44．7％，远高
于全国平均水平；西部地区同比涨幅23％，低于全国平均水平。这和区域
经济增长率在过去一年里的差异是一致的。基于商品房销售面积和销售
额的计算还发现其他几个房价增长迅速的地区：海南省2009年11月份商
品房销售价格同比涨幅居全国之首，达到l10．5％。同期，贵州和甘肃的商
品房销售价格分别上涨了58．8％~P51．5％。房价的飞跃式增长，让越来越
多的人陷入了恐慌，在百度搜索条输入8O后买房难，显示结果：“百度一
下，找到相关网页约19，600，000篇，用时0．110秒”。因此，抑制房价上涨，
已经成为一个重要的社会问题，而借助美国的房产税现状，我们不难发现
我国房产税对房价贡献的贫瘠。
四、我国房产税存在的问题
我国的房产税设立于t986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计
税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税。其征税范围
为城市、县城、建制镇和工矿区。计税依据有两种：一是按照房屋原值一
次减除10～3O％后乘以1．2％计算缴纳{二是出租房屋按租金收入的12％
计算缴纳。
我国现行房产税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，坐
落于其他区域的房产均不属于房产税的调节范围；另外，房产税还存在较
多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队、财政部门拨付事业经费
的单位、宗教寺庙、公园等的自用房产免税外，还对个人所有的非营业用
房免税。应该承认：上述规定在2O世_~ESO年代是客观的，当时房地产商
品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，
房产税征税范围只宜窄不宜宽，先把房产税设置出来，今后择机再发挥
4 管理与财富
其功能。
但经过2O多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻
的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，其限制作
用主要表现有两点：一是课税范围过窄，在减少财政收入的同时，亦损害
了房产税应有的调节职能一除造成因区域不同税负不公之外。也有损税
收的量能负担原则。我国现行的房产税颁时，我国城镇居民居住的主要
都是福利公房，个人购房比重很小，20世纪90年代以后我国房地产业迅
猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人
购房比重逐步上升，2001年已达~j90％，这些购房者大部分属于中，高收
入阶层。房产作为私人的重要财产，一般是私人收入的沉淀，因此，房产
的价值反映了纳税人的财富水平和赋税能力，但由于现行房产税的免税
规定，个人拥有的房屋不论数量多少、价值几何，只要不是用于营业目的
均不需缴税，违背了税收量能负担的原则，也损害了房产税对私人财富
的调节功能；二是我国近年来已经进行了公有住房制度改革，通过改革，
原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了
变化，改革之后的公房已不是房产税税$11511定时的公房，一些公房业主甚
至已把公房当做商品来出售或租赁。显然，在现行房产税免税者的状况已
发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为放纵炒房，刻意推动房
价上涨。
五、房产税改革的对策建议
为了在当前新的市场形势更好的发挥房产税对高房价的调节作用，
国家和各地政府应积极推出房产税改革办法。扩大房产税课税范围，同
时减小免税范围，努力实现对私人住房的课税，尤其是对高档和多套私人
住房的课税；把房地产从交易到保有的税负进行合理化的调整，使税的
功能更适合市场经济功能的要求。 ▲
【参考文献】
⋯ 贾小雷，刘媛 我国房产税征收管理中存在的法律问题
U]．经济研究导刊，2007，(9)．
【21陈建淦，段晓力．国外房地产税制的借鉴和启示U】．集关
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【3】娄爱花．我国房产税 存在的问题及对策U】．西安航空技
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