房地产开发项目可行性研究

第四章房地产开发项目可行性分析房地产开发与经营第一节房地产可行性分析概述一、房地产可行性研究的概念和作用（一）房地产可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 ，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 进行优选的科学方法。（二）房地产可行性研究分类★按照所处的阶段和研究的详细程度不同：投资机会研究，初步可行性研究和详细可行性研究★按照研究的对象提供的现状条件不同：土地以及开发项目的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究★根据房地产项目的用途不同：居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究（三）房地产可行性研究的作用1、投资决策的重要依据2、是项目审批的依据3、也是项目资金筹措的依据4、是编制设计任务书的依据5、是开发商与各方签定 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的依据★根据项目未来获取收益的方式不同：出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究二、可行性研究的步骤和内容（一）房地产可行性研究的内容★项目概括★市场分析和需求预测★规划方案的优选★开发进度安排★项目投资估算★资金的筹集方案和筹资成本估算★财务评价★风险分析★国民经济评价★结论三、房地产可行性研究报告及注意事项（一）房地产可行性研究报告封面、摘要、 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 、正文、附件、附图（二）房地产可行性研究注意事项（二）可行性研究的步骤组织准备资料收集及市场调查开发方案的设计和评价详细研究编写研究报告书一、房地产项目反映财务状况的指标体系价值型、效率型、期限型指标动态，静态评价指标第二节房地产项目的财务状况分析二、房地产项目反映财务状况的指标计算（一）财务净现值tttc某开发项目方案预测表年项目012345--25开发投资25028002600经营费用400450500经营收入7008001300净现金流量--250--2800--2600300350800FIRR折现率财务净现值财务净现值与折现率的关系图（二）财务内部报酬率ttt试算法计算FIRR的一般步骤如下：   第一步：初略估计FIRR的值。i≈FIRR,为减少试算次数，可先令FIRR＝ic。   第二步：分别计算出i1、i2(i1＞i2）对应的净现值FNPV1和FNPV2, FNPV1＜0,FNPV2＞0。   第三步：用线性插入法计算FIRR的近似值，其公式如下（三）投资收益率投资收益率=年净收益/投资总额x100%（四）静态投资回收期和动态投资回收期静态投资回收期：ttt，P’t＝（累计净现金流量开始出现正值的年份－1）＋上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量动态投资回收期：=0Pt＝（累计净现金流量现值开始出现正值的年数－1）＋上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值三、房地产开发项目成本费用估算方法（一）土地费用估算土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价（二）前期工程费规划勘测设计费可行性研究费“三通一平”费（四）房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费采用的方法：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法（五）公共配套设施建设费（三）基础设施建设费（六）开发间接费（七）管理费：按项目投资或直接费用的3%左右（八）销售费用（九）财务费用（十）其他费用（十一）税费：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等（十二）不可预见费：是前面所有费用的3%---7%估算四、成本费用估算结果的汇总五、房地产开发项目租售方案及租售收入测算租售方案包括：项目出租、出售还是租售并举，出租面积和出售面积的比例；可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定；租金和售价水平的确定；收款计划的确定序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入房地产开发项目出租计划及出租收入测算表单位：建筑面积（m2），销售收入（元）（一）盈亏平衡分析又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的 函数 excel方差函数excelsd函数已知函数     2 f x m x mx m      2 1 4 2拉格朗日函数pdf函数公式下载 关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。R=B–TC=P×Q–FC–Vc×Q其中：R为利润，B为销售收入，P为销售价格，Q为房地产商品数量，TC为总成本，FC为固定成本，Vc为单位变动成本。第三节房地产项目的风险能力分析一、风险与房地产风险二、房地产项目分析方法（二）项目安全率f=（Q–Q*）/Q×100%f＜10%10%～15%15%～25%25%～30%＞30%状态危险需要谨慎不很安全较安全安全★盈亏平衡点，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的指标。令R=B–TC=P×Q–FC–Vc×Q=0，则有Q*=FC/（P–Vc）→盈亏平衡点销售量R*=P×Q*→盈亏平衡点销售额三、敏感性分析（一）敏感性分析的概念又叫敏感度分析，就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。1、选择要分析的不确定性因素售价和租金开发成本开发周期空置率和空置期贷款利率和贷款额2、选定分析所用的评价指标5、提出控制敏感性因素的建议4、判定敏感性因素3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况（二）敏感性分析的步骤3、单因素敏感性分析例：某一开发项目投资基本方案如下，其中Ic=10%影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值2000600350201）选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用为拟分析的不确定性因素2）选取净现值（NPV）指标作为评价指标3）计算预测水平下的净现值评价指标，则：NPV=–2000+（600–350）（P/A，I，n）=–2000+（600–350）（P/A，10%，20）=–2000+（万元）4）确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标值。期初投资的敏感性分析期初投资变动幅度–20%–10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4–71.6–271.6租赁收入变动幅度–20%–10%0+10%+20%NPV–893.23–382.42128.4639.221150.03租赁收入的敏感性分析经营费用变动幅度–20%–10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4–169.58–467.55经营费用的敏感性分析作出敏感性曲线图：投资经营费用价格（收入）5、排序并确定敏感性因素价格（收入）→经营费用→期初投资6、提出控制方案二、概率分析例：某房地产开发项目的现金流量如表1，根据经验和预测，开发成本和销售收入为需要分析的两个不确定性因素，各自可能发生的概率如表2，取Ic=10%，试计算项目的财务净现值的期望值、财务净现值等于零的概率和净现值大于1000万元的累计概率。表1单位：万元年01234投资与开发成本120036003600销售收入70006200净现金流量–1200–3600–360070006200概率变幅变动因素–15%0+15%销售收入0.40.40.2投资与开发成本0.20.50.3表212345678开发成本变动趋势概率1销售收入变动趋势概率2状态概率Pi（2×3）财务净现值PNPViPNPVi×Pi+15%0.3+15%0.2A0.062923.09177.7800.4B0.121499.01179.88–15%0.4C0.1274.938.9900.5+15%0.2D0.13965.90396.5900.4E0.22541.82508.36–15%0.4F0.21117.74223.55–15%0.2+15%0.2G0.045008.71200.3500.4H0.083584.63286.77–15%0.4I0.082160.55172.84合计112155.11P（FNPV≥0）=1-P（0）=1第四节国民经济评价一、国民经济评价与财务评价的主要区别经济目标、价值尺度、折现率、汇率不同项目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标二、国民经济评价的基本步骤（一）效益和费用范围的调整（二）效益费用数值的调整（三）编制表格并计算评价指标私人项目的目的是使利润最大化，使用的贴现率是由金融市场决定的市场利率。可是，公共项目的实施会把现在的消费转变为未来的消费，重要的是要按照社会最期望的贴现率进行转换。因此，必须对市场利率进行调整以反映社会偏好，这种站在全社会角度选择的贴现率是社会贴现率。简单来说，社会贴现率是指整个社会愿意用将来消费换取现在消费的利率。影子价格是指在高度竞争的市场上可以通行的某种商品价格的估计数。它是项目分析人员根据某种资源的机会成本，按国际市场供求关系可能择机牺牲的代价估计的。影子价格反映世界范围内资源的稀缺程度和经济中的真实价值。运用影子价格进行项目的经济分析，可以使有限的资源得到最佳的分配，从而提高项目的社会经济效益。影子价格（指国内影子价格）由生产价格和经济效果系数两部分组成。生产价格反映直接成本，经济效果系数反映与供求效应有关的间接成本。比如，一吨煤炭的生产价格为100元，利用一吨煤炭所产生的经济效益即经济效果系数为200元，那么煤炭的影子价格等于300元。第五节房地产项目的环境影响评价一、环境影响与评价（一）环境影响评价的基本概念是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境因素进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。（二）环境影响评价管理二、环境的影响评价的依据和内容（一）环境影响评价的依据（二）环境影响评价的内容三、环境影响评价的步骤（一）现状调查（二）影响预测（三）进行评价（四）编写环境影响报告书第六节房地产可行性研究案例