房地产行业项目全程策划课程大纲纲要要点总结计划

优选文档优选文档羃蒈肁蚇蒆肇肆螂肂螂节肈蚄薅袀螅羂袂薄葿芆PAGEPAGE21优选文档PAGE.房地产项目全程策划课程大纲领点第一章房地产项目全程策划概论第一节策划与房地产项目全程策划一、对策划的理解（一）策划的含义1、策划是在现实所供应的条件的基础长进行策划；2、策划拥有明确的目的性；3、策划可以比较与选择 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ；4、策划是按特定程序运作的系统工程。（二）策划与计划、创意、决策的区分1、策划与计划差异策划计划全局性、整体性战略决策详尽性可操作性指导方案掌握原则与方向办理程序与细节拥有创新性与创意老例的工作流程超前性现实可操作性灵巧多变循序渐进挑战性大挑战性小长远专业训练的人员短期培训的人员2、策划与创意的关系;..（1）策划需要创意，需要出点子，出想法；（2）创意不过策划程序中的一个部分，好的创意可以成为成功策划的有力保障；3、策划与决策决策一般是指决定的策略和方法。策划拥有预谋性，而决策不必定有；策划一般拥有创新性，而决策不必定有；策划主若是拟定方案，而决策是要选择方案；策划中要运用直觉思想、形象思想和辨证思想方法，而决策主要运用逻辑思想。二、房地产项目策划狭义理解：房地产项目策划就是促销策划，即如何想方想法把楼卖出去。房地产项目全程策划：就是从发展商获取土地使用权开始，而进行的市场调研、花费者行为研究、可行性研究、市场定位、产品策划、营销策划、销售执行策划、物业管理策划的全过程。第二节房地产项目策划的实质、地位及其作用一、房地产项目策划的实质与特点房地产项目策划是在房地产领域内运用的科学规范的策划行为，它有以下一些特点：;..1、地域性；2、系统性；3、前瞻性；4、市场性；5、创新性；6、操作性；7、多样性；8、艺术性二、地位1、房地产项目策划在知识经济时代属于智力家产，能为房地产企业创立社会价值和经济价值；2、房地产项目策划在房地产领域中充当智囊团、思想库，是企业决策的重要依照；3、房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发保驾护航。三、作用1、使企业决策正确，防备项目运作出现误差；2、使房地产开发项目加强竞争力，有效闪避风险；3、能探究解决企业管理问题，加强企业的管理创新能力。4、能有效地整合房地产项目资源，使之成为优势。第三节房地产项目全程策划的程序与老例内容;..一、投资机遇找寻和选择（选择地块至获取土地使用权）二、地块解析与研究三、市场检查四、市场定位五、产品定位及设计六、价格定位及价格策略七、营销策划八、项目可行性研究（如不行行，则返回第三步重新定位。）九、销售策划十、物业管理的先期介入第四节房地产策划的发展与趋势商讨一、看法策划江景看法、智能化看法、温泉看法、山景看法、物业管理看法、建筑资料看法、价格看法等。二、卖点群策划模式三、等值策划前面两种策划都有一些共同的弊端：第一，卖点单一；第二，高度不够，第三，未考虑投入。等值策划要求策划人能对该项目的价值因素拥有充分的认知能力，并能在多因素之中进行权重弃取，并且需要有驾御和实现经营企图的综合能力。发展土地的充分价值，而进行等值策;..划，从而兑现最大价值。四、发展方向1、从产品策划转向企业策划，更侧重可连续发展；2、策划组织从集体组织到专业分工，相互协作；3、策划方法从重视项目看法到看法与项目细节并重；4、策划理论从单薄、零散的思想到全面、科学的理论系统。第二章投资机遇找寻及土地使用权获取第一节找寻开发地块一、地块影响因素解析（一）市场供求行情（二）地块的自然条件（三）地块的社会条件（四）地块的环境条件（五）地块四周的经济条件（六）政策限制（七）人口因素（八）城市规划因素（九）心理影响（十）国际关系;..二、选择投资的要点地块（一）选择最有增值潜力的土地进行投资（二）掌握并应用地段选择的理论和经验上风口发展理论；高走理论；近水发展理论；沿边发展理论。（三）总揽全局选择投资地段（四）踊跃安妥，敢冒地段风险第二节拿地的方式与原由一、获取土地的门路二、获取土地的原由（一）城市建设（二）老百姓的安居工程（三）城市景观（四）地方形象三、拿地的方式（一）品牌主导型（二）资本实力型（三）土地贮备型（四）政府赔偿型第三节土地贮备问题一、对土地贮备的理性认识（一）最近几年房地产市场状况好，销售短平快的项目愈来愈;..多，不可以等米下锅；（二）开发企业要长远发展，土地贮备是要点。二、土地贮备的方法经济界限与时间界限，要求：1、规模适量；2、结构合理，比率合适，贮备土地要做到三个三分之一，即建成在售住所、在建住所和土地贮备各占三分之一。3、要选择合适建设并有开发远景的地域或城市。第三章地块解析与研究一、地形与地貌二、地块景观资源开发与利用三、对地块旅行资源（度假物业）开发与利用的综合议论四、对地块商业物业开发的综合议论五、对地块商务类物业（酒店、写字楼、餐饮等）开发的综合议论）六、地块环境现状解析和将来5－8年的实行状况解析（交通、市政、配套、商业、自然环境、人口等）七、地块开发周期内相应片区城市规划落实的连接状况八、对地块的综合评估;..第四章市场检查与研究第一节市场检查的作用市场检查是房地产项目策划的基础，其主要作用表此刻：一、市场检查是房地产项目策划人认识市场，捕获新的市场机遇的源泉；二、市场检查是房地产项目策划人感知市场，认识花费者行为的主要手段；三、市场检查是房地产项目策划人对付竞争，掌握房地产市场供应的主要方法；四、市场检查是项目投资决策解析、项目区位选择、市场定位、花费者行为解析、规划设计、市场营销策划拟定直至物业管理等一系列活动的前奏，它是房地产项目全程策划的前提和基础。第二节房地产市场检查的内容一、宏观环境检查，主要指一个国家政治、经济的形势解析；二、中观环境检查，主要检查房地产项目所在城市的城市建设与规划，房地产总供应量与总需求量等状况；三、微观环境检查，房地产项目周边地域竞争楼盘及花费者需求趋势解析。第三节房地产市场检查的种类、方法和步骤一、房地产市场检查的种类（一）探测性检查;..（二）描述性检查（三）因果性检查（四）展望性检查二、房地产市场检查的方法常用的方法：（一）接见法（二）察见解（三）实验法依据检核对象整体范围的不一样，还可以分为：（四）普查（五）要点检查（六）随机抽样检查（七）非随机抽样检查三、房地产市场检查的步骤（一）市场检查的准备阶段1、确定市场检查的内容和目的2、拟定检查计划（1）检核对象（2）检查方法（3）检查日期及进度安排3、检查人员的优选（二）市场检查的实行阶段;..1、采集相关的信息资料2、设计检查问卷3、实行检查（三）资料办理阶段1、编写整理信息2、撰写市场检查 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 第四节竞争对手检查一、竞争对手基本经济技术指标二、楼盘市场定位三、交房 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 四、环境与景观五、户型面积及配比六、与户型对应的价格状况七、营销周期及主要时间结点八、各部分相应销售率检查九、广告监测十、综合评定第五节需求市场检查一、花费能力及花费偏向（一）数据推测，经验展望（二）问卷检查1、问卷设计内容;..（1）问卷编号、审查人、检查日期（2）问候语（3）问卷甄别（4）问卷正文（5）问卷结尾2、问卷设计技巧（1）设计问句时应注意的几个问题A、防备专业术语和缩略语B、防备含意不清的字眼C、防备判定性问题D、防备一问多答E、防备带有导向性的问题F、防备使用两重否定的问题G、防备敏感性问题H、问句要考虑时间性I、拟定问句要有明确的界限J、注意发问的序次（2）设计答名时应注意的几个问题A、答案要穷尽B、答案要互斥（3）问卷检查的弊端A、样本数目不好确定;..B、样本选择有较大误差C、真实想法不肯充分裸露D、检查中的谋利钻营二、花费者购房心理及行为研究（一）花费者的心理过程及个性心理1、心理过程（心理路径）心理过程是心理活动的一种动向过程，即人脑对客观现实的反响过程，包含人的认识、感情、意志等活动过程。认识、感情、意志这三个方面是人的一致的心理过程的三个不一样方面，它们是相互联系、相互限制的，包含感觉、知觉、注意、记忆、思想、想象、情绪、态度等方面。花费者在购买行为中产生的上述活动是人的一般心理活动规律的表现，在此方面的研究有助于策划人员掌握花费者心理现象的一致性和规律性。2、个性心理个性心理主要从购房者的需要、动机和个性特点三方面进行解析。（1）购房者的需要需若是个体生理或心理上的一种不均衡状态，它是个体自己或外面生活条件的要求在脑筋中的反响。马斯洛的需要层次理论：生计需要，安全需要，归属与爱的需要，尊敬的需;..要，自我实现的需要。需要的特点：需要的对象性与周期性；需要的多样性和复杂性；需要的发展可变性；需要的可引诱性；（2）购房者的动机动机是推动人们从事某种活动的内部驱动力，是人们行为活动的直接动力。购买动机的特点：购买动机的驱动性；购买动机的多样复杂性；购买动机的内隐性；购买动机的矛盾性；购买动机的指向性。（3）购房者的个性特点A、沉着自在型B、犹豫不决型C、自我吹嘘型D、豪放干脆型E、滔滔不停型F、哑口无言型;..G、吹毛求疵型H、虚情假意型I、冷漠骄横型J、感情谢动型K、心胸怨恨型L、圆滑难缠型（二）花费者的集体心理（三）花费者的购买行为1、购买行为因素（5W1H）（1）谁来买房地产（who）（2）为何要买房地产（why）（3）在什么地址买房地产（where）（4）在什么时候买房地产（when）（5）购买什么样的房地产（what）（6）如何来购买房地产（how）2、购房决策规则（1）整体属性最正确规则（2）非酬劳的决策规则（3）赔偿与衡量规则（木桶理论）物业出行时间价格建筑面积得房率物业管理（打分）A2535008574100B402500827370;..C402500827090D602200636580第五章房地产项目的市场定位第一节澄清市场定位的看法市场定位是指策划者设计出的房地产产品和形象，在目标花费者心中及竞争环境中确定独出心裁的有价值的地位。这个看法的因素：1、房地产市场定位不是对楼盘自己作实质性的改变，而是对市场的发现。2、好的定位简单形成竞争优势，但其自己不是竞争优势。第二节市场定位准则一、受众导向准则二、差异化准则三、个性化准则第三节市场定位的流程一、拟定竞争目标（一）目的与动机（二）现状及趋势解析（三）明确竞争目标二、解析花费者心理（一）购买动机（二）影响购买者行为的主要因素;..三、选择目标市场（一）市场细分房地产市场细分是指人们依照花费者的需要和欲念、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干拥有相似需乞降欲念的房地产花费者群的市场分类过程。此中每个花费者群即为一细分市场。（二）选择目标市场四、明确竞争优势（一）鉴别你的竞争对手（二）认识你的对手盘（三）从比较中成立竞争优势五、找寻最正切实入点（一）先入为主的策略是指当发展商找到一个崭新的目标市场后，即一鼓作气，抢先确定自已产品的领导地位，使此后者只好步此后尘。如龙湖初期的回家就是渡假的开始；在水一方的5＋2生活模式溯源居的3＋1,4＋1的低密度社区（二）空隙卡入策略是要在领导者品牌忽视的市场空隙，经过创立思想运用，从而占据花费者心智的定位方法。第四节房地产项目的看法设计与演绎;..一、看法设计的含义及价值看法设计是指项目的主题，是统率项目卖点的灵魂，也是一个项目的神。看法设计是房地产策划一个必不行少的环节，它以几个重要作用。其一，为了适应花费者由买房到买生活的转变。其二，导入看法可以给予楼盘以生命及灵魂，增添附带值。其三，地产导入看法满足了花费者对房地产个性化的追求。二、看法设计的注意事项1、导入看法要吻合花费者的需求层次需要；2、导入的看法不可以过于专一，应针对有必定规模和购买力的人群；3、导入看法能在规划、营销、销售、物管中获取运用和连续；4、导入看法一定具备必定的创意。三、楼盘的命名第六章房地产项目的规划设计第一节住所小区的规划设计一、产品主题设计与贯彻二、物业形态解析（一）物业形态种类及相应特点1、一般住所;..2、高档住所3、商务产品，主若是指写字楼、酒店。4、商业物业，如特点商业街、集中商业（商场、专业市场、百货商场等）、农贸市场。三、各物业形态的面积比较四、整体规划布局（一）规划布局原则和特点1、整体构思（1）小区设计一定建立“以人为本”的规划设计思想；（2）就地取材，与周边环境协分配合；（3）富裕个性，特点突出；2、空间关系办理（1）动与静的关系（2）实与虚的关系（3）建筑与环境的关系（4）高层建筑与低层建筑的关系低层建筑：指高度小于或等于10米建筑，低层居住建筑为1层至3层。多层建筑：指高度大于10米，小于或等于24米的建筑，多层居住建筑为4层至层。;..高层建筑：指高度大于24米的建筑，居住建筑为9层以上（含9层）3、用地均衡小区用地按功能分为四类，即住所用地、公建用地、道路用地和绿化用地。（1）不行片面追求高容积率。（2）要第一考虑生态环境。（3）面积特别大，建设期长的小区，要依据市场变化合时进行规划调整。4、住所设计的崭新模式（1）五位一体模式：幽雅酣畅的住处，方便完美的配套，友善友善的文化，优美祥和的环境，服务周密的会所。（2）空间浸透模式A、半公共空间：B、纯净空间：C、步行空间：D、架空空间：（二）各物业形态在各开发期分布与布局1、满足不一样销售周期对各型产品的需求；2、市场展望和控制原则3、充分考虑业主使用;..（三）交通组织与解析1、人流组织2、车流组织（四）景观成立与组织（五）风场解析（六）康体娱乐设施布局（七）公建部分布局与解析五、分期开发建议（地址、物业种类、体量、实行进度）六、单体设计建议（一）建筑形态微风格（二）户型特点，面积配比和细部设计及交楼标准初步建议1、户型配比应以目标花费者需求为原则；2、主力户型差异性不宜过大；3、户型不宜过杂，产品线不宜拉得太长。（三）商业空间规划和组织（集中商业和商业街的建筑形式、外立面风格、灯光及广告位、层高、柱距、开间与进深尺度掌握）第二节商业物业的规划设计一、开发商开发目的二、业态定位及业种选择（一）商圈现状及将来5年规划状况;..（二）商业业态流行趋势的解析（三）居民购买力和购买习惯现状解析和趋势展望（四）商业业态选择购物中心、百货店、生活商场、专业市场三、商业规划与设计第七章;.