江苏江阴奥林匹克花园项目前期策划

1江苏江阴奥林匹克花园项目前期策划一、江阴城市概况第1页/共96页城市区位江阴市位于江苏省东南部,为省辖县级市。北枕长江，有长江公路大桥与靖江市相连；南近太湖，有锡澄高速公路与无锡市相接；东接常熟、张家港；西连常州。地处苏锡常“金三角”几何形中心，交通便捷，历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。第2页/共96页江阴市有16个镇，305个行政村，7102个村民小组，云亭、霞客、周庄等镇29个行政村。市政府所在地在澄江镇行政区划第3页/共96页江阴，简称澄，古称暨阳。历史悠久、人文荟萃、物华天宝之区。江阴历史悠久，见诸于文字记载的历史，考古发现和出土文物证实，早在7000多年前新石器时代的马家浜文化时期，有2500多年就有先民在江阴这块土地上繁衍生息。春秋战国时期，江阴地属延陵，是吴公子季札四避王位逊耕之地，后为楚相春申君黄歇之封地。宋代，有工部侍郎葛宫、吏部侍郎葛立方，朱熹等俱出其门下；明代，涌现出杰出的旅行家、地理学家徐霞客，东林党“后七君子”缪昌期、李应升；清代，有理学大师、三朝元老杨名时，小说家夏敬渠、屠绅、词人蒋春霖，诗人金武祥以及曾创办京师、江南两图书馆（现北京图书馆和南京图书馆）的版本目录学家缪荃孙等。城市文化第4页/共96页江阴近年来经济保持了良好的发展势头.特别是2003以来,经济总量年增长率平均都在20%左右，按照其良好的发展势头2007年有望突破千亿大关。经济总量第5页/共96页由于沿江产业带发达，江阴城市物流业以及船舶制造业尤为发达，也成为江阴经济发展的支柱产业。江阴以重工业为主产业结构并且产值较高决定了江阴具备一定数量高端的收入人群。产业结构第6页/共96页江阴固定资产投资在01-03年出现了较大幅度的提升，03年增长幅度达到一个高峰。大幅度增长完善了城市基础设施、改善了城市环境.04年以后增长率出现大幅度回落，固定资产投资在一个稳定的水平上缓步增长。固定资产投资第7页/共96页江阴总人口数多年来保持在一定水平变化不大。非农业人口03年增长比较迅速，后续缓慢增长，至06年略有下降。城市常住人口第8页/共96页城镇居民人均可支配收入江阴市人民的收入水准和生活水准也在全国处于领先地位，江阴较高的收入水平显示了江阴具备着极强的购买力。第9页/共96页城镇居民储蓄额的持续大幅度上涨，将使居民消费能力得到持续的积累，一旦得到释放，将提供非常广阔的消费空间。城镇居民人均储蓄第10页/共96页社会消费品零售总额消费品零售总额整体在增长，城区和农村所占比重变化平稳，城区所占份额缓慢提高，这是由于城区人口变化不大造成的。第11页/共96页批发(亿)零售(亿)餐饮(亿)其他(亿)20036.267514.522.2220047.5390.2518.452.41200511.92141.9516.542.6220061.9175.7120.293.2社会消费品零售总额第12页/共96页2006年共投放摊位总量4935，已出租摊位个数4819个。商品交易市场成交情况第13页/共96页2006年总成交额亿元，其中金属材料市场占总成交额82％。各种市场成交额所占比例第14页/共96页2006年人均生活消费支出12382元，较去年增长14％。消费性支出项目构成比例继续保持稳定。消费性支出细目及比例城镇居民人均生活消费第15页/共96页小结经济保持快速增长人口相对稳定，人均收入持续增多，消费能力较强第16页/共96页二、江阴城市规划第17页/共96页规划城市结构形态为带状组团式，由绿地系统分隔成四个组团。城市布局第18页/共96页城市道路网络采用以方格网为主的布局形式。规划形成快速干道环路。城市主干道网由六条横向和十三条纵向主干道组成。。城市交通第19页/共96页依托生态绿地锲入城市，形成中山公园、黄山湖公园等城市中心公园为核心向城市外扩散。城市中心城市绿化系统第20页/共96页江阴市总面积平方公里，陆地面积平方公里，水域面积平方公里，其中长江水面平方公里。沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为平方公里。从城市的发展空间来看：北限长江，东界苏州，西有常州，城市向东南发展，接驳无锡是必然的趋势。用地发展方向城市用地主要向东向西、次要向南发展。——《江阴市城市总体规划（2002~2200）》第21页/共96页江阴将主动融入苏锡常经济圈第22页/共96页由于崎山、花山的阻隔，阻碍了城市向南发展。第23页/共96页作为城市开发的土地方向，借助城东的发展趋势的拉动。土地开发资源巨大，花山路周边开发建设已经进行，道路框架明显。城市建设现状城中城中作为城市的核心区域，已经成为江阴商业、服务业的核心。城中板块可开发土地资源惜缺。城东江阴市沿江地区和城市东部比较发达,根据城市东进的发展趋势,切合“城市客厅”使城东板块是以居住、文化、体育、度假、商业、商务为主导功能的优良城市环境。东部东外环路周边产业园和东外环路以西的住宅已经开发完成。城西城西作为城市用地发展的方向，土地资源丰富。但由于城西开发建设框架较大,以及当地市民对地域上的抗性，并且该区域没有明显的产业支撑，消费力比较低。城北城北拥有大量历史文化遗址以及历史建筑,通过历史建筑，古街道和古运河等风貌区建设,形成一个独具特色的山水文化体系。西北区为城北综合物流园区。土地开发量较少。城南第24页/共96页南部六镇旅游生态的发展定位，将调整江阴的产业结构，也为未来的居住发展提供了方向。第25页/共96页项目用地周边规划多居住用地，项目用地的区位价值将逐步得到提升。周边用地规划第26页/共96页交通规划红色为项目用地紫色为高速公路深红色为快速路兰色为二级路黑色实线为轨道交通黑色虚线为铁路地块北、西、南三面紧临快速路、二级路和轨道交通，可达性较强。第27页/共96页小结融入苏锡常经济圈，接驳无锡是必然的趋势未来城市将主要向南发展，城南将成为江阴未来主要居住区项目区位价值将随着城南的发展和配套的完善得到大幅提升第28页/共96页三、江阴房地产行业 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 第29页/共96页房地产开发投资额第30页/共96页施工面积/竣工面积第31页/共96页市区土地出让总量第32页/共96页土地出让结构第33页/共96页江阴房地产供求情况第34页/共96页江阴商品房成交价格第35页/共96页城乡居民居住状况第36页/共96页江阴房地产市场小结目前市场整体表现为稳定、良好的发展态势。由于土地出让逐年放量，未来两三年内住宅市场供应逐年增加。前期住宅市场供应相对不足，06年出现一定放量。住宅价格稳步上升，高品质楼盘的价格存在较大拉升空间。宏观调控政策在江阴市场显得力度不足，市场对于政策的敏感度较低。第37页/共96页任何城市城中板块的房产都是寸土寸金，该处的房产的升值潜力无可限量，但是由于土地的稀缺以及政府的控制，今后江阴城中板块即使有土地出让通常也只会集中于商业用地。城东片区是江阴政府率先发展的一个住宅区域，该区域的房产发展成熟，并且周边的配套成熟齐全。但是随着城东的土地现已逐渐开发完毕，城东的开发已经饱和。城西片区是江阴目前正在蓬勃发展的住宅区域，也是江阴要重点发展的区域之一，从土地的出让上，城西目前出让的土地也较多。城南是一个正在规划和发展的片区，将来城市将往西和往南发展，这个区域也具备一定潜质。只是目前还不明显。城北板块是市政府重点规划的居住区之一，将打造成集居住、旅游、休闲、度假、购物于一体的高档生活区。目前该板块尚未完全开发。城中板块锡澄运河锡澄高路滨江大道东横河城北板块城东板块城南板块城西板块东外环环城南路板块市场特征第38页/共96页城中板块土地资源稀缺，区域配套成熟，交通发达，随着供应量的逐年减少和房价的节节攀升，此板块目前已成为中、高端收入人群的首选，未来也必将成为江阴房地产的高端板块。城东板块楼盘品质较高，性价比高，区域配套成熟，有较强的核心凝聚力，除了当地区域性客户外，还吸引着大批主城区及其他区域的购房者。城西板块是目前江阴市区供应量最充足的区域，该板块区域形象迅速提高，辐射范围将逐渐扩大，该板块近期是购房者集中置业的区域。城南板块目前供应量较小，配套尚不成熟，但随着城区西进南扩规划的实施，城南将是市政府继城东、城西板块重点打造的第三块区域，板块前景被看好。板块前景被看好。城北板块发展地域上受长江限制，近年来随着城市的扩张，和长江得天独厚的自然景观，住宅逐渐开发到了长江沿岸。今后将有望成为江阴的富人区。城中板块锡澄运河锡澄高路滨江大道东横河城北板块城东板块城南板块城西板块东外环环城南路板块认同度第39页/共96页利昌怡江城类型：多层、高层、别墅均价：多层：4600元/m2圣廷苑类型：高层、小高层均价：高层：4400元/m2;空中别墅：5800元/m2春江华庭类型：多层、小高、高层均价：多层：4200元/m2；小高：4100元/m2；高层：3850元/m2港城名邸类型：小高层、高层、别墅均价：5200元/平米新百业广场类型：高层均价：6100元/m2阳光家园类型：小高层均价：5600元/m2丽岛华都类型：洋房、别墅、多层、高层均价：别墅：11000元/m2；多层：4900元/m2；高层：4460元/m2；丽都城市花园桃源居类型：多层、小高层均价：4900元/m2板块内在售代表楼盘第40页/共96页城北发展在地域上受长江限制城南发展潜力巨大城市发展轴心逐渐向西城中、城东房地产发展日趋饱和板块综合分析综合发展趋势第41页/共96页江阴楼盘的主力面积比较大，三房两厅的户型基本在140㎡或以上。这种情况同时反映出江阴公寓产品商未做出明显的市场细分。户型设计越来越有特色，大多使用了入户花园、景观阳台的设计。主力面积分析第42页/共96页江阴西组团楼盘的售价基本在4000～4500元/㎡左右，上下浮动较小。东组团的价格略高，单价为5000元/㎡，随着东组团逐渐开发完毕，所剩新楼盘的存量已经不多。价格基本上体现了区域价值，跳脱市场行情的产品尚未产生。平均价格分析第43页/共96页江阴房产发展的板块特征已经显现，去化量的板块特征也较明显，发展成熟的城东和城中板块去化量明显高于其他板块。江阴城西板块去化为40％-60％，有部分楼盘去化较慢，但是像圣庭苑这样高品质的楼盘还是受到普遍欢迎的。去化量分析第44页/共96页总体供销情况楼盘总套数（套）已售套数（套）可售套数（套）销售率（％）销售总面积（㎡）成交均价（元／㎡）丽岛华都4323577582.660832.044624桃源居10295793.113917.114921春江华庭35024410669.727597.634055怡江城2829219032.610799.553975.3阳光家园32181456.33313.185230.87合计119880639266.86116459.514561.23多层住宅分析第45页/共96页市场认同度高价格差异不明显未体现创新增值点在售多层住宅在售套数1198套，供应量充足。整体户数去化率66.86%。多层住宅整体销售价格为4561元／平米，小高层为4568元／平米，高层为4609元／平米。传统的普通的多层产品已经日趋成为中、低端产品。大量以改善居住条件的市场需求将对这种产品缺乏购买兴趣多层住宅分析第46页/共96页楼盘总套数（套）已售套数（套）可售套数（套）销售率（％）销售总面积（㎡）成交均价（元／㎡）丽岛华都77482962.36755.893874桃源居246236109637744.85121春江华庭80107012.51375.484046阳光家园402020503034.495499港城名邸5964091876962465.144718圣廷苑6604821787359840.664150合计1699120549472.56171216.54568小高层住宅分析第47页/共96页高层总体供销情况楼盘总套数（套）已售套数（套）可售套数（套）销售率（％）销售总面积（㎡）成交均价（元／㎡）丽岛华都98637960738.439151.314099港城名邸3813265585.649566.844785春江华庭372273457.33257.763900圣廷苑248176727126648.544407新百业12012108102505.645853合计2107920118742.46121130.14608.8第48页/共96页小高层、高层的整体销售率分别为60％和42％，产品去化速度由高到低均依次为多层、小高层、高层产品供应充足在售高层住宅在售套数共3806套小高层、高层产品的销售面积分别为㎡和㎡去化速度较慢消化周期长产品创新力较强空中院落、空中别墅等一些创新元素已经在江阴出现高层住宅分析第49页/共96页江阴各板块商品住宅整体成交均价排名依次为城中、城南、城北、城东和城西。供应情况和销售情况来看，城西板块是主力供应区域，接下来依次为城南、城中、城东和城北。小结第50页/共96页销售情况建筑风格以现代主义风格为主流，有少量欧美风格和新古典主义风格较少。供需特点江阴高质高价者较少，以品质低价格很低或者品质中等价格一边的楼盘为主流。高收入阶层有着巨大的潜在需求和有效需求，但却没有对向他们的产品。以小高层销售面积最大，占比42％总体看来，除别墅类产品供不应求外，各类型产品成交情况较为平均小结第51页/共96页小结未来发展趋势改善性购房行为越来越多产品类型、结构等多元化发展别墅市场供不应求外来开发商进入市场加剧竞争第52页/共96页四、项目用地分析第53页/共96页用地区位现状：城市核心区边缘城南片区第54页/共96页用地指标占地面积：420982.28㎡容积率：不大于（北地块）；不大于（南地块）建筑密度：不大于30%绿化率：不小于30%土地价格：90万/亩楼面地价：844元/平米（北地块）；964元/平米（南地块）建筑面积：不大于323960平米（北地块）；不大于305910平米（南地块）第55页/共96页北地块规划要求停车指标（1）住宅停车不小于辆/户，自行车2辆/户；（2）商业建筑停车小汽车120辆/万平米建筑面积；自行车300辆/万平米建筑面积；配套要求（1）商业用房建筑面积不大于50000平米；不小于30000平米；（2）社区管理用房建筑面积500平方米；（3）物业管理用房按住宅总面积的4‰设置；（4）公厕结合公共设施配置公厕两座，每座小于50平米；（5）人防设施按省有关 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 并结合地下停车场设置；其它要求套型建筑面积不大于90平方米的住宅总面积占用地内住宅总面积比例不小于40%；住宅建筑面积186088平米（商业用房不大于50000平米）；206088平米（商业用房不小于3000平米）第56页/共96页停车指标（1）住宅停车不小于辆/户，自行车2辆/户；（2）商业建筑停车小汽车120辆/万平方米建筑面积；自行车300辆/万平米建筑面积；配套要求：（1）商业用房建筑面积不大于40000平米；不小于20000平米；（2）物业管理用房按住宅总面积的4‰设置；（3）公厕结合公共设施配置公厕两座，每座小于50平米；（4）人防设施按省有关规定并结合地下停车场设置；其它要求：（1）套型建筑面积不大于90平米的住宅总面积占用地内住宅总面积比例不小于40%；（2）开敞式公共绿地40000平米，结合绿地设置社会停车场一处，用地面积3500平米；（3）地块内高压线按迁移后规划要求，方可开工建设。住宅建筑面积：165333平米（商业用房建筑面积不大于40000平米）；185333平米（商业用房建筑面积不小于20000平米）。南地块规划要求第57页/共96页用地四至北：规划路东：花山路西：工农河南：规划路第58页/共96页目前项目周边周边配套匮乏，只有一家“麦德龙”超市可以借用（距地块公里）。地块周边配套第59页/共96页小结一规划条件要求不少于5万平米商业，商业销售变现具有一定难度；从项目用地现状来看，交通可达性较好，但公交系统有待补充；周边配套匮乏，目前区位价值不高。第60页/共96页地块内部环境分析地形地貌地块较规整，地势较平坦地块北部、中部和南部均有部待拆迁建筑和数个池塘地块拥有良好的自然植被条件地块西边界紧临工农河，部分河流穿过北部地块地块西南角有部分高压线穿过第61页/共96页用地现状自然聚落式村庄第62页/共96页85度20M×80M土地网格。第63页/共96页220万伏高压电35万伏高压电第64页/共96页自然植被地块内植被丰富，长势良好，可直接利用。第65页/共96页水资源南北地块水资源丰富，但北地块水资源相对分散，南地块水资源有所联系。第66页/共96页小结二河道及高压线的迁移、调整，将弱化其对项目用地的负面影响。项目用地内部植被和水资源丰富，如能充分加以利用，是降低成本的有效途径，对局部景观的营造具有一定价值，同时对规划设计也提出了更高的要求。第67页/共96页地块外部环境分析东侧：地块东边界为城市快速路——花山路，地块距市区约公里。西侧：地块西边界为工农河。第68页/共96页南侧：地块南边界是规划路，南边界靠近钢铁厂、机械厂和毛纺织厂等。北侧：地块北边界是规划路，目前地块北面没有建筑，只有部分待拆迁建筑。第69页/共96页江阴东风较盛，南面工厂对项目影响不大。第70页/共96页兵燹灾民公墓需要与政府协商，在项目启动前将公墓进行迁移，减少对项目的形象的影响。第71页/共96页小结三公墓的迁移将弱化其对项目形象的影响。江阴东风较盛，南面工厂对项目影响不大。第72页/共96页优势分析地形规整、地势平坦，无大落差。水资源、植被等较为丰富，可以有效利用，降低成本。项目所在板块未来的发展前景较好，地块升值空间较大。地块东边界为花山路，距市区约公里，交通便利。劣势分析项目周边配套设施匮乏，没有形成居住氛围。项目地块内的高压线，地块外的公墓、一定拆迁量等不利因素存在不可控因素。用地价值分析第73页/共96页五、项目定位设想第74页/共96页定位条件及目标用地：潜力较大市场：天赐良机企业：资源丰富领先对手名利双收实现增值第75页/共96页开发设想开发思路‖城市运营—土地运营—规模社区开发开发策略‖复合地产·资源整合奥林匹克花园休闲运动商业休闲居住生活第76页/共96页开发设想居住‖开放式社区商业‖购物公园体育‖体育公园第77页/共96页开发设想复合体育资源强化运动主题吸引市场关注复合商业资源带动区域商业满足生活需求大型开放社区营造新城功能体系体育休闲运动休闲娱乐商业商业休闲休闲购物居住住宅经济生活第78页/共96页定位设想综合运动休闲居住区体育公园开放式社区购物公园第79页/共96页体育资源利用体育公园开放式社区购物公园复合体育资源强化运动主题吸引市场关注与中奥广场互补吸引市场关注塑造品牌形象室外运动“独乐乐”“众乐乐”大众型小众型热气球基地民间体育（九子乐园）团体运动（球类运动）第80页/共96页商业配套设置体育公园开放式社区购物公园复合商业资源带动区域商业满足生活需求与体育公园互动与居住社区互动与片区商业互动休闲娱乐、餐饮等配套体育运动用品专营区、运动场馆生活型商业大型商业/综合商场第81页/共96页开放社区建设体育公园开放式社区购物公园大型开放社区营造新城生活系统造城运动配套先行公交医疗交在核心商业区入口处附近设公交站点，与城区其它主要区域连接。与省级医院联办社区诊所和保健中心第82页/共96页一期设想现实条件：别墅类产品市场供不应求项目周边配套匮乏大盘一期的市场形象比较重要别墅类产品市场需求旺盛对配套依赖性弱有利于提升形象第83页/共96页六、产品初步构想第84页/共96页功能布局第85页/共96页规划构想大开放、小围合的规划布局以景观带作为组团划分的界线，并对城市开放第86页/共96页建筑风格新中式传承风韵产品领先吸引眼球第87页/共96页院落中国传统民居的核心第88页/共96页建筑色彩黑、白、灰为基本色调，适当考虑暖灰色调，局部可加较纯的色彩加以点缀。第89页/共96页立面风格建议万科·第五园第90页/共96页九间堂第91页/共96页钱江时代第92页/共96页组团布局传统联排传统排屋入户方向一致，以四联为例，仅有边套具有三面采光通风的双拼效果，中间两套仅有两面采光通风。布局上的突破，使得组团间的单体获取了更多的采光面，大多实现了三面采光通风的双拼效果，部分还可实现独栋别墅四面采光的效果。第93页/共96页八连套布局第94页/共96页THEEND第95页/共96页