苏州科技城42＃地块公寓项目产品定位报告86PPT颂唐机

1苏州科技城42＃地块公寓项目产品定位 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 _86PPT_颂唐机前言：孙子曰：“兵无常势，水无常形。能因敌变化而取胜者，谓之神.”因此我们此次的调研：立足当下，放眼未来.以当前的市场形势为基础对区域未来2-3年的市场作前瞻性的研判.以期使得本项目的定位更为精准.报告目的：目标客户群锁定；项目总体定位；户型配比；价格定位；报告主要分析方法：板块分析区域分析逻辑推理逆向分析类比分析定性分析定量分析主要分析方法报告主体架构：新区市场主力户型分析科技城主力购房群体探析新区各板块价格走势分析苏州楼市前景综合研判产品定位……..……..……..苏州楼市前景综合分析苏州楼市成交量分析苏州中小户型走势分析苏州经济发展前景研判第一章综合研判……苏州楼市成交量分析苏州07年1月—08年6月每月成交套数从表中成交的套数可以看出，2008年1-2月处于传统淡季，成交量较少。尤其是2月份受天气影响较为明显，3月份开始缓慢复苏，但08年上半年市场与去年同期相比成交套数下滑严重。市场观望情绪浓郁。宏观调控效应明显。苏州07年1月—08年6月每月成交面积从表中成交的面积可看出，08年开年至今成交面积始终在低位徘徊。苏州07年1月—08年6月每月成交均价从表中价格走势图我们可以看出，楼市均价一直在稳步上升，除了去年11月份与今年2月份略有下降外，一直保持坚挺态势，但价升量跌的现实考验着开发商的耐心和智慧。“淡”是苏州楼市上半年的一个基调，开发商压力普遍较大。融资难，销售不畅。如果下半年观望情绪仍然浓郁，迫于资金压力，价格回落的可能性还是比较大的。目前苏州均价已经站稳至7000元/平，比较坚挺。但鉴于土地成本的因素以及钢材等原材料的大幅上涨，人力成本的上升等因素，苏州楼市价格大幅回落的可能性非常小。虽然宏观调控政策给全国的楼市带来了强力的冲击，苏州楼市受影响也较为明显，但刚性需求仍然存在，并支撑着楼市前行。总结苏州中小户型走势分析上半年，苏州全市90平方米以下的商品住宅施工面积828.52万平方米，同比增长73.6%，其中今年新开工面积241.14万平方米，同比增长37.3%，占全部新开工住宅的23.9%；竣工面积中90平方米以下的住宅为55.49万平方米，同比增长62.9%。中小户型的大量上市，大大调节了以往大户型主导市场的供应结构性问题，也将对以后几年的市场供给结构调整起到推动作用。今年以来，苏州房地产市场上中小户型住房供给量增加，商品房供应结构进一步调整优化。可见，几年后的大户型反而将可能成为稀缺户型。现在小户型较为景气，但明后两年中小户型将迎来井喷，市场主力畅销户型将明显发生改变，物以稀为贵。07年苏州经济分析宏观经济情况：2007年经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长16%，其中第三产业增加值1970亿元，比上年增长17.5%。产业结构进一步优化，三次产业的比例为1.7：63.7：34.6，第三产业比重比上年提高1.9个百分点。财政收入实现跨越式增长，宏观经济效益继续向好。全市实现地方一般预算收入541.82亿元，比上年增长35.4%。地方一般预算收入占GDP比重为9.5%，比上年提高1.2个百分点。营业税、增值税、企业所得税分别增长30.8%、33.0%和41.7%。财政公共服务能力不断提高，对新农村建设、科技、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等领域的资金投入力度加大。地方一般预算支出493.13亿元，比上年增长28%。房地产业情况：2007年房地产业继续保持稳健发展。全市房地产开发投资565亿元，比上年增长20%，占全社会固定资产投资的比重为23.9%。其中，住宅、商业营业用房和办公楼投资分别增长16%、53%和38%，占房地产投资的比重为75%、2.4%和17.4%。商品房施工面积为5700万平方米，增长7%；竣工面积为1600万平方米，下降12%。商品房销售额为980亿元，增长53%，其中住宅销售额为820亿元，增长56%。房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为275.93万平方米，其中住宅211.45万平方米。 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 存量土地的利用和转让，全市拍卖、招标和挂牌交易用地2800.52公顷。全市建成定销房面积56万平方米。固定资产投资情况：固定资产投资保持适度增长，坚持以有效增量带动存量调整，促进投资结构优化调整。全社会固定资产投资2360亿元，比上年增长12%。其中国有经济投资402亿元，比上年下降12%；三资企业投资765亿元，增长16%；私营个体投资760亿元，增长13%。投资结构继续优化，第二产业完成投资1223亿元，增长5%；第三产业完成投资1134亿元，增长20.5%，占全社会投资比重达到48.1%。全社会施工房屋面积11550万平方米，比上年增长12.0%；竣工房屋面积4200万平方米，下降9.0%，房屋竣工率为36.4%。全市新增固定资产2150亿元，固定资产交付使用率为91%。居民生活情况：居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。在工资性收入保持稳定增长的基础上，财产性收入和转移性收入比重提高。居民家庭财产继续增加，年末城乡居民人民币储蓄存款余额2591.27亿元，比上年增长6.7%。年末家用客车拥有量达48.28万辆，比上年增长30.6%。市区居民人均生活消费支出13959元，农民人均生活费支出7655元，分别比上年增长11.9%和12.4%。市区居民食品消费支出占生活消费支出的比重为37.9%，农民为36.2%。住房保障工作加强，住房条件进一步改善。市区享受廉租住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 保障政策的住户累计2125户，组织供应中低收入家庭住房1000套，完成解危修缮工程总量13.54万平方米，五个老住宅小区、建筑面积69.52万平方米的居住环境综合整治工程如期完成，受益居民达1.1万户。进入08年：苏州国民经济整体仍然在高速运行，GDP与上年同期相比增长了12.5%。居民收入08年上半年与去年同期相比增幅9.7％左右。外向型经济继续保持快速增长势头，进出口总额超过了650亿美元。产业结构在进一步优化，高新技术产业等处于良好的发展态势苏州依托上海这个龙头，经济发展形势良好。后劲十足。这也是众多外地房产大鳄看好苏州楼市的最根本性因素。对苏州楼市前景的研判下半年苏州房价将基本趋于平稳态势，小幅微调可能性较大，但不会有大的波动。鉴于房价较为平稳，刚性需求旺盛。下半年观望情绪将会减弱。但受宏观政策影响,全面复苏可能性不大。苏州楼市是以自住和换房客为主支撑起来一个市场，因此市场相对健康，这次宏观调控将会令苏州的楼市更健康稳健的发展，当然短期的阵痛显而易见。新区土地供应相对较少，相比较于园区、吴中区，楼市表现较为逊色。但随着科技城板块和通浒板块的深度开发，新区的楼市将迎来一个发展高峰。新区市场主力户型分析主力畅销户型分析：别墅户型普通住宅户型第二章别墅市场智园延续姑苏古城文化气脉，在宋代《平江图》的基础上，再现当代江南街、巷、院落空间，二进式、三重院落、两层、现代简约中式别墅，地上面积230—400平米，送层高2.8米面积约100平米全明半地下室、10平米前院、30平米中庭、50—100平米后院、30平米露台，每户2个车位。智园项目地址新区滨河路1888号开发商苏州今日置业开盘时间07-12交房时间2008-12-31占地面积51918㎡总建筑面积17500㎡容积率0.34绿化率30.10%规划户数62户物业类型别墅主力房型面积230-400㎡房型面积范围230-400㎡销售均价/价格范围400-900万客源市区、新区政府机关建筑风格中式去化率66.6%，共62户，分布均匀，不同面积的去化差不多，面积300左右的较易于去化。销售情况：半地下室约100多平米，设有停车库、会客厅、活动室、吧台、卫生间等，活动功能齐全，且现在社会上比较流行别墅拥有半地下室。一层平面约150多平米，设有起居室、厨房、餐厅、客厅、书房兼卧室等，空间大而舒适，主要特色为、大面积的中庭、后庭，景观丰富，可由主人自行设计。二层平面在100多平米，主要以休息睡眠为主，有三间卧室，其中南面超大开间，，带有电脑房、书房、卫生间。中部又一大面积露台供主人休息、娱乐。整个设计动静分离，以人为本，充分考虑人与自然的接触，缺点是面积浪费较大，但对于别墅客群来说，这个缺点或许不算缺点，提高了居住的舒适度。户型特色普通住宅市场定位为“高新区区域内地标性的建筑”。强调时尚质感，简约手法呈现现代感，规划、建筑创铂质感。1-3层商业用房、两栋高层之间空中花园、专属会所。铂客项目地址新区新区长江路与何山路交汇处开发商苏州诚鑫房产开发开盘时间2008-06-07交房时间/占地面积10000㎡总建筑面积48000㎡容积率3.92绿化率30.7%规划户数195物业类型高层19层,30层主力房型面积110-120㎡房型面积范围110-150㎡2室占60%3室占40%销售均价7400价格范围81.4万-111万客源当地人、企业，30岁左右为多建筑风格现代目前在售的是19层，30层尚未销售，先期推出的房源中两房去化在75％左右，三房60％左右，整体去化情况一般。销售情况2室的112平米，属于比较宽敞的户型，从户型图看，优点明显,两卧室朝南，客厅也面南，采光丰富；缺点是各卧室、卫生间的门均开向客厅，私密性弱，但通过隔板可以有效地隔离该弱势。3室的约135平米，户型方正，起居、主卧室朝南，采光良好，但两次卧朝北，且各户型的私密性不够，此种户型偏向于以客厅会客交流为主。整个设计布局不是十分合理，相对而言，2室的设计更为合理。户型特色项目定位于CBD新知财富阶层的格调生活场，左边古运河寒山寺景色，右边CBD。社区内“100余米的疏阔楼宇间距离”成为鑫苑•国际城市花园高层住宅的一大重要亮点，300米叠水景观，六个主题广场。鑫苑·国际城市花园项目地址新区滨河路西，马运路南开发商苏州鑫苑置业开盘时间2008-05-31交房时间/占地面积119000㎡总建筑面积215000㎡容积率1.80绿化率45%规划户数2400物业类型小高层13、高层18、24、27一室10%二室43%三室47%主力房型面积65、80、100㎡房型面积范围60-100㎡销售均价8000价格范围52万-80万客源白领阶层，狮山路周边，年龄在30-40岁建筑风格法式销售情况：近两个月整体去化率约50%左右。80平的两房以及100平米小三房去化相对较为理想。1室约在65平米左右，该户型小而精致，但有一个大型阳台，整个环境营造比较新颖，动静分区，厨房的位置可以很好的排除油烟干扰。缺点是南北不通透。2室约80平米左右，小而精致，室内空间得以充分利用，餐厅、厨房、起居室布局较紧凑，卧室设计宽敞明亮。3-2-2相对3-1-1要好销售一点，优点进户时有个露台，主卧带阳台，动静功能分区，设计比较有特色。整个设计布局合理、美观，3-2-2户型相对易售。户型特色精装修复式小户型挑高4.95米，按黄金比例分割为两层，相当于买一层送一层，赋予空间变化，南北贯通复式户型，两层独立设计，全部精装修。上城项目地址新区长江路花苑东路路口开发商苏州金鑫房产开发开盘时间预计9-10月交房时间/占地面积/总建筑面积23000㎡容积率/绿化率/规划户数200多套物业类型小高层主力房型面积45㎡房型面积范围45㎡-90之间销售均价9000（硬装）价格范围40.5-80万左右客源年轻族，30岁左右，自住投资各占一半。建筑风格现代销售情况暂时处于预约期间。动静分区，主卧与客厅朝南，面积小，但基本生活功能完备。缺点是卫生间都是暗位，这种户型属于过渡性客群，户型舒适度较低。户型特色将会成为生态绿色与现代科技结合的现代化社区。东临石湖第一街，南临上方山国家森林公园及石湖风景区，西面规划是园区核心共享区，北通新区商业中心，周围人文气息浓厚。中锐山水印象项目地址新区学府路与科源路交汇处开发商苏州中锐地产开盘时间2008-07-05交房时间/占地面积140788㎡总建筑面积182300㎡容积率1.30绿化率/规划户数1842户物业类型多层、花园洋房、联排别墅主力房型面积联排别墅210-230㎡洋房1房65㎡、2房108㎡、3房132㎡多层1房56㎡、2房88㎡、2室半92㎡房型面积范围联排别墅210-230㎡洋房65-140㎡多层56-131㎡销售均价别墅1.1-1.3万洋房7400左右多层6300价格范围别墅240-290万洋房48.1-103.6万多层35.28-82.53万客源滨河长江路一带第一置业者以及教师建筑风格欧式销售情况：去化良好。1期共推800多套，有3层联排别墅、5层的花园洋房和6层的多层。多层已销售完毕，别墅出售16套剩余2套，花园洋房出售70套，剩10来套，主要购买洋房的是公务员及教师。2期再推120多套，有多层80来套、8层小高40多套。洋房较好销售的是100平米左右的户型，户型开间较大，舒适明朗，尤其是客厅与餐厅南北通透，主卧、客厅具有良好的采光。户型特色小区在规划上注重版式及点式高层的整体性，在规划上建筑临落星河而建，色彩明快、现代简约，最宽处楼距将近90米；区内园林景观立体式，强调生态以及区内、区外环境的有机结合，实现低密度人居的健康要求，诠释一个生态型的菁英社区的居住内涵。新港名墅花园项目地址新区文昌路、大同路交界开发商苏州新港建设集团有限公司开盘时间2006-07-04一期2008-04-11二期交房时间/占地面积260000㎡总建筑面积400000㎡容积率别墅0.7绿化率35%规划户数别墅172物业类型小高层、花园洋5-6层房、联排别墅3层主力房型面积联排别墅3-2-2：210-240㎡小高1房45㎡、2房98㎡房型面积范围联排别墅210-240㎡合院式200-300㎡小高45-98㎡销售均价别墅7000左右小高5000左右价格范围别墅140-210万小高层22.5-49万客源收入<3000元的为主。年龄构成在25-35岁建筑风格中式销售情况去化良好。一期别墅去化较快，剩余10套以内，二期去化缓慢。小高去化良好，45平米的1房比98平米2房去化快。此户型1层为客厅、餐厅等主要家庭活动区域，还拥有一个中庭；2层是3间房间，主要以休息睡眠为主，两间朝南，采光良好，两卧室都带有阳台；3层是一间大型主卧兼卫生间、书房，主要以生活享受为主，宽敞而明亮，拥有一个大型露台，给主人以完美的空间设想。户型特色高层户型2室设计较为普通，但布局还是比较合理；1室设计新颖，但布局有一定缺点，卫生间是暗卫，客厅没有阳光照射，卧室门开向进户门。户型特色该盘被定位为新兴锐利板块的领航建筑，也将是苏州西北部的时尚生活坐标。浒新棕榈湾项目地址新区浒墅关镇大通路与浒杨路交界处开发商苏州浒新置业开盘时间2008-01-08交房时间/占地面积135000㎡总建筑面积160000㎡容积率1.28绿化率39%规划户数1300物业类型多层、小高层、别墅主力房型面积小高1房60-65房型面积范围多层85、109、115、128小高1房50%60-652房853房110-128别墅197、280、234销售均价1期4900多层2期5200小高别墅未售价格范围多层41.65-62.72万小高31.2万-66.56万客源本地、高新区建筑风格地中海销售情况：1期多层接近售空，2期剩余几套。2期主要销售小高。小户型1房和2房去化最为迅速前期整体销售情况良好。2室的户型布局合理，功能分区明确，厨房的布局减少了油烟的干扰，同时起居室拥有大型阳台，比较舒适温馨。但过道过于狭长，浪费面积较多。户型特色科技城新兴城区首个房地产项目。青山绿庭项目地址新区科普路16号开发商苏州科技城发展有限公司开盘时间/交房时间/占地面积23409.80㎡总建筑面积51868.69㎡容积率2.20绿化率40%规划户数330/1500户物业类型叠加别墅、小高层、多层、配套商业主力房型面积两房房型面积范围多层两房97-103.79、三房124小高两房88、三房142、四室154别墅284-303销售均价高层5200左右叠加别墅6000左右价格范围多层、小高约52.8-84万叠加别墅160-190万客源科技城工作人员，企业团购较多。建筑风格现代销售情况：1、2期已交房，企业团购较多，整体去化85%左右。三期处于预约阶段。C1底层为半地下车库，另外空间可做一卫生间和健身房；1层是以家庭活动为主，有餐厅、厨房、起居室等，面积都比较大而宽敞，还有一个前院和中庭；2层有3个卧室，主卧很大，带有书房、进入式衣柜、卫生间。整体布局，缺少公共露台，人与自然的亲密度不够。户型特色叠加别墅B2:2室面积在100左右，卧室、起居室朝南，厨房、餐厅朝北，还有一个大型的露台，整个设计宽大、舒适、明亮。缺点也相当明显，餐厅与起居室之间的过道面积浪费太大。B1:3室面积在124左右，布局与2室差不多，只是在1室的露台处布局为带有卫生间的书房，整个布局采光性好，但中间过道面积浪费过多。多层B2B12室88左右的户型，A1布局合理，大型飘窗，采光良好，厨房的位置较有效的减少油烟干扰。A2布局不如A1合理，卧室、起居室采光良好，但两卧室的私密性不强，一个面向进户门，一个面向公共走道处，卫生间的门面向餐厅。3室142左右的户型，A3整个设计采光良好，但过道较长，浪费面积大，室内转角处较多，容易给人产生不和谐、不安全的感觉，厨房的出入口与餐厅距离偏大，不方便来回。高层A1A2A3总结别墅主力面积范围（m2)主力总价范围智园联排230-400400-900万中锐山水印象联排210-230240-290万新港名墅花园联排210-240140-210万浒新棕榈湾联排197-280未定青山绿庭叠加284-303160-190万别墅新区的别墅面积普遍在200-300之间，面积稍大的智园历经8个月，去化率66.6%，其中300平米去化速度最快，可见新区经济型别墅较受市场认可。中锐山水印象别墅历经5个多月，16套剩余2套，去化率87.5%。从表中与销售情况看，新区中等面积的经济型别墅是市场的主流，销售状况较为理想的也就是250平左右，200万左右的别墅。普通住宅主力1室（m2)主力总价主力2室（m2)主力总价主力3室（m2)主力总价鑫苑小高6552万8064万10080万中锐山水印象洋房6548.1万10879.9万13296.68万多层5635万8856.7万　//　浒新棕榈湾小高60-6531.2万8544.2万11057.2万新港名墅花园小高4522.5万9849万青山绿庭小高/　/　8845.76万/　/　普通住宅1室主力面积普遍在56-65，总价在31-52万，2室主力面积在85左右，总价在45-64万，3室主力面积在100-110之间，总价57-80万。新港名墅的户型与周边有着差异化，1室偏小，2室偏大，销售也相对良好，关键在于总价比较低，具有价格优势。主要的价格差异在于住宅类型以及区位，区位较中心的鑫苑价格较高，住宅类型花园洋房的中锐价格价格较高。06年70/90政策出台后新上市的地块都规划了相当比例的中小户型。目前新区各大普通住宅楼盘90平以下的户型至少占到了30％以上的比例，而且这一比例有进一步上升的趋势。07新政造成投资客和二次置业者浓郁的观望态势，而对首次置业的刚性需求影响不大。因此现在新区市场最畅销的户型大都集中在65－115平左右，总价在35万到70万之间的中小户型。新区别墅市场以经济型别墅为主，目前市场主力面积在200－250之间，总价在200万－250万之间。随着中小户型需求被有效释放，而中小户型的后续供应却异常充足，2－3年后的三房以及三房以上的户型将成为市场的稀缺户型。新区畅销主力户型总结研判新区各板块价格走势分析各板块价格分析第三章新区去年至今的成交价格走势分析高新区各主要居住板块通浒板块通浒片区位于苏州高新区北部，包括了国家级出口加工区、保税物流中心、浒墅关经济技术开发区，总用地面积54平方公里，其中建设用地49.25平方公里，规划人口容量为25-35万人。案名产品类型体量面积价格推案情况新创理想城多层、小高层、高层50万㎡63、139㎡5400元/㎡在售三期浒新金榈湾多层、小高层、别墅16万㎡84-128多层5400元/㎡小高层4900元/㎡在售二期新港名墅别墅、花园洋房、小高层、高层40万㎡小高：45，98联排：204-310小高5290元/㎡联排7100元/㎡在售三期幸福郡惠泽云锦城高层、小高层、双拼、联排别墅19万㎡小高：89-135别墅：236-260小高层：4800元/㎡一期公寓210套别墅72套客户群分析：普通住宅：虽然项目位置较远，但单价较低。客户群主要是在新区工作的新苏州人，以及居住在通浒板块附近的居民。因拆迁安置而富有的苏州本地人。有一定的投资性客户。别墅项目：该板块别墅大多属于经济型别墅，苏州高新区的私营业主，外资企业高层主管，通浒周边富有的本地人。枫桥板块枫桥板块主要指的西环路往西，塔园路以东，南何山桥和北寒山桥。区域是市区与新区的交通纽带——何山桥和寒山桥，还有环城高架（西环、北环）经过。板块的生活居住氛围已经成熟，大润发、时代商业街、科技学院、国际汽车城等都会聚在此。客户群分析：普通住宅：白领阶层，婚嫁一族等，年龄主要集中在25－35岁左右。别墅项目：市区、新区私营业主，高级政府公务员。案名产品类型体量面积价格推案情况铂客高层19，301万㎡112、135、1587400在售一期，共一期智园别墅1.75万㎡230-400400多万-900万在售三期，共三期鑫苑高18、24、27，小高1321.5万㎡60、80、90、1007000-9000在售一期玉山板块玉山板块位于玉山公园周边附近，区域交通便利，板块内有轻轨汾湖路站。板块毗邻狮山商业圈，配套设施完善。区域投资价值明显。区域开发基本成熟，随着新港储备用地的动工，即将建成的商业中心，将辐射整个新区的区域。但板块内后续少有土地供应。客户群分析：主要是在新区工作的中高级白领，高管。也有小部分其他区域的客户。案名产品类型体量面积价格推案情况嘉业阳光假日高层、小高层、多层、别墅37.5万m280-108㎡8000元在售5期今创启园高层、小高层5.1万m290m27800元/m2在售一期君地风华高层7万m277-148m28500元/m2尾盘横山板块高新区与吴中区接壤地带。南邻苏福快速公路，长江路通达新区市区。轻轨塔园路站设在附近。横山板块距离市区、新区中心、木渎都很近，周边企业众多，教育人文资源丰富。近期诚河新旅城将成为区域标杆，该板块未来发展方向将集中在苏福路沿线。后续土地供应不多。客户群分析：区域内在售楼盘普通住宅、商住房，暂无别墅。客户群主要是在周边工作的新苏州人，部分苏州新区本地人、少量市区的本地人。木渎周边居民。案名产品类型体量面积价格推案情况诚河新旅城别墅、多层、小高层50万m285-110m2均价7500预计7月分开盘山水华庭多层、小高层22万m266、88-125m27600元三期在售上城商住小高层2.3万m2复式45m2精装9000元未开盘石湖板块枫桥板块主要指苏福路南面，上方山北面，国际教育园北区位于此。客户群分析：长江路、滨河路一带的首次置业者和区域内的当地人，老师、公务员、个体户以及部分投资者等。案名产品类型体量面积价格推案情况中锐山水印象别墅、多层、花园洋房18.23万m2别墅210-230花园洋房91-132多层56、86、89、126、131别墅1.1-1.3万花园洋房7400多层6300-6400在售2期，120多套湖畔花苑多层10万m2124、1425800元在售4期，共4期科技城板块位于新区西北部，东渚镇东部。客户群分析：主要是在科技城工作的人员，企业团购较多。有一定比例投资性客户。东渚、光福客户较少。案名产品类型体量面积价格推案情况青山绿庭叠加别墅、小高层、多层、配套商业15万m2两房88-103三房120-140别墅284-303别墅6000高层5200二期尾盘、三期待售总结：板块通浒板块枫桥板块玉山板块横山板块石湖板块科技城板块均价（元/m2)500075008000750060005200目前新区核心区域均价在7500－8000元/平左右，而通浒板块和科技城等外围板块配套，交通等相对不完善，价格大都在5000－6000元/平左右，随着这些板块的日益成熟，特别是轨道交通规划的利好，将大大拉近与主城区的距离。新区07年1月—08年6月每月成交面积从表中成交的面积可看出，新区大部分月份成交面积都在低位徘徊，占苏州市区的成交总量中的比例不是很大，一方面：是因为新政的因素，另外一个很重要的因素就是新区供应量相对较少，因此很难掀起成交高峰。新区总体成交走势：新区07年1月—08年6月每月成交套数相对应与其成交面积，成交套数也是不温不火，偶尔新盘上市，成交量相应增加。大部分月份成交量维持在300－600套之间。新区07年1月—08年6月每月成交均价从表中走势图可以看出，新区整体成交均价处于稳定上扬趋势，但涨幅平稳，幅度不大。总结相对于园区，吴中区，高新区的房价虽然整体也处于上扬态势，但涨势平稳，目前区域整体均价在6500－7000元/平左右，与苏州整体均价基本一致。目前市场整体观望气氛仍然很浓，销售者对市场的心理预期在降低。价升量跌的尴尬局面意味着买卖双方的博弈在继续。新区的开发商与其它区域房企一样面临着较大的资金压力，但新区楼市不是苏州楼价的高地，可供挤压的泡沫相对较少。因此新区楼盘价格跳水的可能性是非常小的，但不排除微幅调整和变相打折降价的可能。基于全国楼市走弱的连锁效应，以及区域开发商资金压力的日益加重。下半年至09年上半年，新区房价大幅上扬的可能性非常小。因此区域房价将基本处于平稳的态势。科技城主力购房群体探析东渚镇人群分析科技城人群分析周边地区人群分析第四章东渚镇人群分析全镇总面积37.7平方公理，人口3.2万人，主要集中于镇区。区域内主要以建材、机械、电子、轻纺、医疗等行业。东渚人对科技城的认识并不深入，对已经开发两年时间的青山绿庭也知之甚少。当地大部分人对项目区域的认知度较低。科技城目前还处于雏形状态，当前对这部分当地客群的吸引力还很小。但随着区域的日益成熟，区域良好的规划，优越的环境，以及高素质的入住人群将会对镇上的私营业务，公务员等产生较大的吸引力，从而使得这部分人群成为科技城板块客户群的重要一支。科技城企业人群IT精英，工程师，科研人员，学生等文化水平高。科技城规划人口为8-10万。目前，近百家国家级科研院所、研发机构、培训机构、软件开发、外包和IC设计企业落户。苏州科技城内企业有：中国兵器工业集团第214研究所；信息产业部电子第5研究所；中科院苏州生物医学工程技术研究所、半导体所、物理所、信息产业部电子第5研究所等国家级科研院所；东菱振动、赛力菲陶纤、金力风电等科技企业；信息产业部软件与集成 电路 模拟电路李宁答案12数字电路仿真实验电路与电子学第1章单片机复位电路图组合逻辑电路课后答案 公共服务平台江苏分中心等产学研合作平台；华中科技大学苏州技术研究院、门户软件等一批研发机构、软件开发、外包和IC设计企业入驻；25家跨国公司研发中心进驻、45个全球500强项目落户、引进高科技研发和产业化项目900多项。信息产业部电子第五研究所华东分所苏州电波环境研究发展中心苏州市建筑科学研究院网迅中国软件有限公司苏州分公司欧索软件有限公司鼎华通信技术（苏州）有限公司苏州金游数码科技有限责任公司苏州新人类软件有限公司苏州震旦电力科技有限公司苏州恒翔通信科技有限公司苏州矽科信息科技有限公司苏州波特网络技术有限公司苏州迪泰医学科技开发有限公司苏州赛力菲陶纤有限公司苏州雪樱汽车科技有限公司苏州盛世阳科技有限公司根据网上部分招聘信息可知，科技城部分研发企业规模较大，拥有员工2000人以上的企业众多。目前已入驻一小部分。随着招商引资的深入，企业数量的不断扩大，科技城员工的数量将大大提高。将催生大批的刚性住房需求，对科技城楼市的发展带动力度是相当大的。部分入驻企业职业类型技术工人研发人员中高级管理人才年龄构成25－3525－3235－45家庭结构2－3人1－3人3－5人收入情况年薪3－5万5－12万50－200万科技城企业员工的基本情况分析科技城板块的企业员工整体素质较高，追逐时尚和新颖事物，追求品质生活。本区域员工收入丰厚，购买力强劲，区域整体收入情况要远高于苏州平均工资水平。因为是科技新城，大部分员工都是新苏州人，是技术人才，年龄结构普遍较轻，家庭结构与传统的家庭结构差距较大，年轻人大都是单身一族，经过几年打拼会组建自己的小家庭，家庭成员一般不超过三人。周边地区人群分析首次置业者占多数，大都是项目周边的企业白领、管理阶层以及周边本地人。换房阶层也占一部分比例，这部分人群随着经济收入的提升和稳定，对居住要求相应提高。对住房的要求有简单的居住功能转换为更高层次的需求。高新区目前投资客所占比例较小，一方面是宏观调控导致部分投资客转为观望态势，另外一方面新区性价比高的楼盘并不多。但随着股市的持续低靡，通胀的压力。部分长线投资客会回流楼市。产品定位客群定位项目总体定位价格定位户型配比定位建筑风格定位第五章客群定位通过对科技城板块以及周边板块的潜在购房群体的深入剖析得出我们的：客群定位主力客户群：科技城的技术人员以及中高级白领。次主力客户群：被科技城的自然人文环境和价格吸引过来的新区其他区域的白领以及镇上的私营业主。（吸引他们的重要因素：价格，配套。环境，交通便利性），以及部分看中这里的人文气息的学生家长。偶得客户群：其他板块的小部分购房者，偶然性较强。主力客户群次主力客户群偶得客户群板块内的技术人员以及中高级白领区域的白领、学生家长其他版块购房者项目总体定位地块本身属性（上次提报）潜在客群锁定结合项目主要针对的客群是以科技城板块乃至周边的高学历、高素质、高收入人群为主。本项目所拥有的自然人文资源以及地块本身的规模适宜打造这样一个中高档次的与我们的目标客群身份相匹配的社区。项目总体定位背景分析：项目总体定位菁英生活领地风景在这边价格定位价格定位本板块内唯一在售楼盘青山绿庭现在小高，高层价格在5200元/平左右。叠加别墅单价在6200元/平左右。本区域的新港名墅联排单价在7100元/平左右。通过前面新区楼盘价格走势分析，08年下半年至09年上半年新区价格上涨的可能性是非常小的，因此本项目上市时（09年上半年）拔高价格的风险较大。新区一标港大盘城河新旅程迟迟未开盘，其销售压力异常之大，不排除其为了打开局面低价上市从而带动区域价格回落的可能。当然对于小公司（项目公司）而言，为了追求利润最大化而坚守价格高地，但大开发商特别是上市公司追求的是ROE，因此不排除适当调低价格而提升净资产利润率。因此本项目09年首批房源上市时应该是营造热销楼盘的气氛，迅速打开局面。而不是片面追求利润最大化。因此首批房源价格应该定为：别墅单价7500元/平左右；小高、高层单价在5300元/平左右；户型配比定位户型配比原则：Ⅰ、迎合区域市场原则（区域年轻人为主体，家庭结构简单）.Ⅱ、前瞻性原则（本项目体量大，周期长，从整个项目考量，必须放眼2-3年后的市场需求情况）.Ⅲ、结合区域畅销户型，定位最受市场接受和欢迎的户型并适当超前。小高、高层的总体户型配比：90平以下42％左右；90平以上小三房和 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 三房50％左右；135平以上的四房8％左右；公寓户型配比：45－59平左右一房35％左右；65－70平左右一房两厅20%和两房一厅45％左右；户型面积配比　规划院本司　面积户数面积户数低密度联排住宅220㎡~250㎡50户200㎡-300㎡50高层　544户75－90平两房45％左右100－115小三房30％左右120－145标准三房和四房25％左右小高层70㎡至138㎡，70㎡－100㎡为小区主要户型591户75－90平两房40％左右115平左右小三房25％左右115平以上的标准三房和四房35％左右公寓50㎡至70㎡488户一室45平左右，一室两厅65平作用，小两室75平左右500多户500多户500多户建筑风格定位建筑风格定位原则：与区域人文环境相一致；与目标客户群所追求的生活品质和生活方式相契合；体现科技新城的时代感，科技感，现代感；建筑风格定位在一个以科技产业为中心的新城区，区域居住人群年轻但文化层次普遍较高。我们认为现代简约的建筑风格线条流畅简约，比较符合区域定位，可以与区域人文以及配套建筑相融合，同时满足目标客户群所追求的简约而不简单的生活品位和生活方式。案名修改建议案名的修改山水文苑中“文苑”略显文气以及偏中式风格，难以体现本小区的规划理念，因此本案名应该适当修改或者直接摈弃。本案名应该在融合区域自然人文特质的同时可以让我们的目标受众群体充分共鸣，体现新城区科技菁英的身份认同感和归属感。