假设开发法星级酒店模板

收益法测算过程1、年总有效毛收入：（1）、客房年有效毛收入估价对象 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 有原则间101套、套间8套。经评估人员对该区域类似规模、原则酒店、****、*****、*****、*****、****各套型客房门市价、折扣价、入住率调查，并结合估价对象个别因素及区域因素，拟定各套型客房客观价格和入住率详见下 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf ：客房名称数量（套）综合拟定实际客房入住率房价（元/日）原则间10116484%套间835158%依照市场行情，测算宾馆客房年有效营业收入详见下表：客房名称数量（套）综合拟定实际房价（元/日）客房入住率预测年有效毛收入（万元/年）原则间10116484%507.85豪华套间835158%59.45小计108　　567.30则客房有效毛收入＝567.30万元/年（2）、三楼餐饮包间年有效毛收入餐饮包间共10间，位于宾馆三楼，共有10人桌23桌。依照估价人员对该区域调查，预测上座率、包间最低消费原则见下表，每年按营业日365天计算，则餐厅名称桌位数（张）每桌人数（人）最低消费原则（元）上座率年收入（万元）餐厅231099055%457.11合计　　　　457.11则餐厅年有效毛收入=457.11万元/年（3）、卡拉OK包间、活动室年有效毛收入估价对象拥有卡拉OK包间11间，位于估价对象四层。依照估价人员对该区域调查，普通状况每个包间平均每天使用6小时，每小时收费原则为120-140元/天，综合考虑取有效收入130元/天，预测全年平均上座率为60%，则卡拉OK包间年有效毛收入=11×130×6×60%×365=187.90（万元/年）估价对象三至六层每层设有活动室，共4间。依照估价人员对该区域调查，每间每天可消费150-250元，上座率为60%-70%，按每间每天消费180元，上座率60%计算，每年按365日，则活动室年有效毛收入=4×180×60%×365=15.77万元/年；（4）、会议室年有效毛收入估价对象三至六层每层设有15人会议室1间，六层设有20人会议室三间、195人会议室1间，依照估价人员对该区域调查，拟定各套型会议室客观价格和入住率详见下表（每年按365天考虑）：会议室名称容纳人数（人）会议室套数全天价（天）年平均使用率年收入（万元）会议室15490040%52.56会议室203120035%45.99会议室195115%10.95共计　　　　109.5则会议室年有效毛收入=109.50万元/年依照以上计算，该估价对象年总有效毛收入详见下表：项目年有效毛收入（万元）客房567.30三楼餐饮包间457.11卡拉OK包间187.90活动室15.77会议室109.50合　　　计1337.582、年总运营费用（1）、年经营成本：涉及经营中设立锅炉、电梯、变配电等设备资产和室内装修折旧费，维修费，客房入住率、餐饮上座率、会议室使用率直接有关费用及管理费等。依照估价人员对该区域同等物业调查资料，拟定各项费用取值如下：①、设立锅炉、电梯、变配电等设备资产和室内装修折旧费，取年有效毛收入7.6%计算，则年设备、装修折旧费=1337.58×7.6%=101.66万元②维修费用：按照建筑物建安造价1%计算，则年维修费用=2200×9937.62×1%=20.98万元③客房入住率、餐饮上座率、会议室使用率直接有关 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 费、水电动力费用等，取年有效毛收入26.8%计算，则年可变费用=1337.58×26.8%=358.47万元④管理费用：涉及宾馆人员工资、办公经费、低值易耗品、广告宣传费、财务费用等及其她不可预见费等按照年总有效毛收入5%计算，则年管理费用=1337.58×5%=66.88万元则年经营成本=101.66+20.98+358.47+66.88=547.99万元（2）、年税费：涉及房产税、营业税、城建税、教诲费附加等，营业税费按年有效毛总收入5.5%计算，房产税按房屋建安重置成本扣减（10%-30%）后余值1.2%计算，依照估价对象区域状况取扣减比率30%。营业税、城建税、教诲费附加=1337.58×5.50%=73.58万元房屋建安重置成本是不考虑二次装修和设备资产价值，依照房屋构造特性和构造，估算平均建安 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 费2200元/平米，总建筑面积为9937.62平米，则房产税=2200×9937.62×（1-20%）×1.2%=20.14万元则年税费=20.14+73.58=93.71万元（3）保险费用：按照建筑物建安造价0.15%计算。年保险费用=2200×9937.62×0.15%=3.15万元（4）、经营利润：依照该区域宾馆酒店行业利润平均利润率考虑，酒店宾馆业行业平均利润率为20%左右，本次评估按照年总有效毛收入20%计算。年经营利润=1337.58×20%=267.52万元；以上四项共计为项目费率费额经营成本　548.91房产税及营业税　94.60年保险费建安造价×0.15%3.29年经营利润2×20%267.52年总运营费用　912.373、年净收益房地产年净收益=年总有效毛收入-年总运营费用=1337.58-912.37=425.21万元/年4、报酬率拟定资本报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理承担补偿费+缺少流动性补偿率-投资带来优惠率①无风险报酬率本次无风险报酬率，选用评估时点4月30日一年期存款利率拟定无风险报酬率为3.25％。②投资风险补偿率投资风险补偿率是指当投资者投资于收益不拟定、具备一定风险性房地产时，她必然会规定对所承担额外风险有所补偿，否则就不会投资。综合考虑，本次评估鉴定商业投资风险补偿率取3％。③管理承担补偿率管理承担补偿率是指一项投资所规定操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会规定对所承担额外管理有所补偿。综合考虑，本次评估鉴定管理承担补偿率取2.5％。④缺少流动性补偿缺少流动性补偿是指投资者对所投入资金由于缺少流动性所规定补偿。综合考虑，本次评估鉴定缺少流动性补偿取2％。⑤投资带来优惠率投资带来优惠率是指由于投资房地产也许获得某些额外好处，例如易获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会减少所规定报酬率。因而，针对投资估价对象可以获得额外好处，投资者之间竞争也会规定做相应扣减。综合考虑，本次评估鉴定获得融资优惠率取0.25%，所得税抵扣优惠取0.5%。项目数值无风险报酬率3.25%投资风险补偿3.00%管理承担补偿2.50%缺少流动性补偿2.00%易于获得融资好处-0.25%所得税抵扣好处-0.50%报酬率10.00%5、收益年期拟定由于估价对象为框架构造楼房，经济耐用年限为60年，尚未竣工；土地用途为综合用地，未办理土地使用权证，土地年期依照综合用地最高年限50年计算，依照熟短原则，拟定收益年期应为50年。6、净收益递增比率拟定依照酒店宾馆业房地产收益调查，以及估价对象所在区域行业经济发展趋势，将来50年，收益流必将呈现为一定得递增流模式，据调查递增比率在0.5%--1%之间，本次评估取为0.5%。7、计算房地产收益价值有效毛收入-运营费用1+递增率　　估价对象收益价值＝────────────×【1-（────）收益年期】报酬率-递增率　　1+报酬率425.211+0.5%　　＝────────────×【1-（────）50】10%-0.5%　　1+10%=4426.97万元则收益法测算三至六层评估成果=4426.97万元开发完毕后价值=3752.27+363.00+4426.97=8542.24（万元）