大型住宅小区优质项目新版申请报告

目录TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc"第一章申请单位及项目概况PAGEREF_Toc\h3HYPERLINK\l"_Toc"一、项目概况PAGEREF_Toc\h3HYPERLINK\l"_Toc"二、项目申请单位概况PAGEREF_Toc\h7HYPERLINK\l"_Toc"第二章发展计划、产业政策和行业准入分析PAGEREF_Toc\h8HYPERLINK\l"_Toc"一、发展计划分析PAGEREF_Toc\h8HYPERLINK\l"_Toc"二、产业政策分析PAGEREF_Toc\h11HYPERLINK\l"_Toc"三、行业准入分析PAGEREF_Toc\h20HYPERLINK\l"_Toc"第三章资源开发及综合利用分析PAGEREF_Toc\h22HYPERLINK\l"_Toc"一、资源利用方案PAGEREF_Toc\h22HYPERLINK\l"_Toc"二、资源节省方法PAGEREF_Toc\h23HYPERLINK\l"_Toc"第四章节能方案分析PAGEREF_Toc\h26HYPERLINK\l"_Toc"一、合理用能标准和节能 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 PAGEREF_Toc\h26HYPERLINK\l"_Toc"二、能耗情况和能耗指标分析PAGEREF_Toc\h28HYPERLINK\l"_Toc"三、节能方法和节能效果分析PAGEREF_Toc\h32HYPERLINK\l"_Toc"第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析PAGEREF_Toc\h37HYPERLINK\l"_Toc"一、项目选址及用地方案PAGEREF_Toc\h37HYPERLINK\l"_Toc"二、土地利用合理性分析PAGEREF_Toc\h38HYPERLINK\l"_Toc"三、征地拆迁及移民安置分析PAGEREF_Toc\h38HYPERLINK\l"_Toc"第六章环境和生态影响分析PAGEREF_Toc\h39HYPERLINK\l"_Toc"一、环境和生态现实状况分析PAGEREF_Toc\h39HYPERLINK\l"_Toc"二、生态环境影响分析PAGEREF_Toc\h40HYPERLINK\l"_Toc"三、生态环境保护方法PAGEREF_Toc\h41HYPERLINK\l"_Toc"四、地质灾难影响分析PAGEREF_Toc\h42HYPERLINK\l"_Toc"五、特殊环境影响PAGEREF_Toc\h42HYPERLINK\l"_Toc"第七章经济影响分析PAGEREF_Toc\h43HYPERLINK\l"_Toc"一、经济费用效益分析PAGEREF_Toc\h43HYPERLINK\l"_Toc"二、行业影响分析PAGEREF_Toc\h45HYPERLINK\l"_Toc"三、区域经济影响评价PAGEREF_Toc\h46HYPERLINK\l"_Toc"第八章社会影响分析PAGEREF_Toc\h47HYPERLINK\l"_Toc"一、社会影响效果分析PAGEREF_Toc\h47HYPERLINK\l"_Toc"二、社会适应性分析PAGEREF_Toc\h48HYPERLINK\l"_Toc"三、社会效益分析PAGEREF_Toc\h49HYPERLINK\l"_Toc"四、社会风险分析PAGEREF_Toc\h49HYPERLINK\l"_Toc"第九章结论与提议PAGEREF_Toc\h51HYPERLINK\l"_Toc"一、结论PAGEREF_Toc\h51HYPERLINK\l"_Toc"二、提议PAGEREF_Toc\h51附件:附件1－〔企业法人营业执照〕附件2－〔组织机构代码证〕附件3－《北京市国有土地使用权转让记录表》【京地（转）字（）第？？？号】附件4－《中国国有土地使用证》【京朝国用（出）第？？？号】附件5－《中国国有土地使用证》【京朝国用（出）第？？？号】第一章申请单位及项目概况一、项目概况（一）项目建设单位略（二）项目建设地点1、项目选址住宅区项目位于北京市？？？。2、项目四至该项目用地四至为:？？？3、区域环境该项目所处地理位置比较优越,距离？？？四环500米,道路顺畅,交通便捷,地处绿化隔离带,区域环境良好,是建设住宅理想地段。（三）项目建设内容和规模依据北京市国有资源局颁发《北京市国有土地使用权转让记录表》【京地（转）字（）第？？？号】、《中国国有土地使用证》【京朝国用（出）第？？？号】和《中国国有土地使用证》【京朝国用（出）第？？？号】及北京？？？有限企业设计《北京？？？项目计划方案》,本项目相关计划指标以下:项目相关计划指标:项目名称单位指标备注用地面积平方米125765以钉桩结果为准总建筑面积平方米277276地上建筑面积平方米216276其中:住宅建筑面积平方米211526配套公建面积平方米2380非配套公建面积平方米2370地下建筑面积平方米61000住宅总户数户1980总居住人口人5544住宅平均层数层5.8高层住宅百分比66.9%人口毛密度人/ha388.9住宅面积毛密度m2/ha14800住宅面积净密度m2/ha1容积率1.72住宅建筑净密度26%集中绿地面积平方米8316人均集中绿地m2/人1.5绿地率31%机动车停车位辆1000其中:地上辆364地下辆636抗震设防烈度8度关键结构类型剪力墙结构本项目是南四环外路段整体计划中,在绿化隔离地域集高级住宅楼及配套于一体高品质房地产开发项目。现在项目处于前期市场研究、概念设计阶段。（四）项目建设背景为深入落实《北京城市总体计划》,加紧？？？乡农村城市发展进程,改善生态环境和人民居住条件,北京？？？企业决定开发建设“小红门新村一期D、E组团”住宅区工程。（五）项目投资依据我们对现在北京市土地一级开发成本调查及开发商提供相关资料,经测算,项目总投资为52664万元。包含土地取得费21930万元,开发成本29775万元,开发费用959万元。北京江南投资集团有限企业拟用自有资金并结合销售所得完成对项目开发。（六）项目组织过程概述本项项目已取得北京市计划委员计划意见书。根据《中国房地产管理法》,项目开发建设将实施项目法人招标。经过公开招标,确定项目法人,负担完成本项目开发建设。（七）项目进度安排项目周期为约2.5年,其工程建设周期为约2年,即从12月至12月为建设期。项目建设实施进度为:1、工程前期准备工作。　10月至11月完成。关键包含:项目可行性研究汇报编制及审批工作。2、完成 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 图。　11月至12月,完成工程施工图。3、工程招标工程招标工作12月完成。4、工程建设期工程从12月开工,12月全部完工交付使用。工程建设中,将安排分期交付使用。具体工程进度安排见下表:表1:？？？住宅项目总进度计划表（八）汇报编制依据1、《中国土地管理法》2、《中国房地产管理法》3、《国家发展改革委相关公布项目申请汇报通用文本通知》【发改投资[]1169号】4、《北京市国有土地使用权转让记录表》【京地（转）字（）第？？？号】5、《中国国有土地使用证》【京朝国用（出）第？？？号】6、《中国国有土地使用证》【京朝国用（出）第？？？号】7、《北京城市总体计划（－）》8、北京？？？企业设计《？？？项目计划方案》9、国家和北京市政府相关政策及法律、法规;10、委托方提供其她相关资料11、北京市统计局公布相关经济指标和房地产指标;12、项目及周围区域市场调查资料。二、项目申请单位概况1.建设单位名称:北京？？？有限企业2.建设单位性质:有限责任企业3.建设单位注册地址:北京？？？号4.邮政编码:？？？5.法定代表人:？？？6.注册资金:5100万元7.经营范围:房地产开发;销售汽车（小轿车连锁经营）、自行开发商品房、建材、五金交电、机械设备、针纺织品、电子产品、日用具;保险兼业代理;房地产信息咨询。8.项目联络人及联络方法:？？？联络电话:？？？手机:？？？传真:？？？9.企业介绍北京？？？集团有限企业前身为北京？？？有限企业,成立于,现注册资金5100万元,注册总资产1.4亿元。主营房地产开发、商品房销售。企业现已发展成为集建材、商贸、汽车销售等多个行业为一体经济主体。现有职员200多名,其中高级职称及大学本科学历人员占总数80%。作为北京市房地产业新起之秀,现在北京？？？集团企业正在承建16万多平方米北京？？？花园项目,以优异品质开创了密云房地产开发项目新纪元,受到了社会各界一致热捧,发明了良好社会效益和经济效益。企业将经过整合资源、战略计划、管理文化输出,用标准和服务为全球化用户提供个性化服务,形成可连续性发展卓越企业,成为含有影响力企业集团。第二章发展计划、产业政策和行业准入分析一、发展计划分析（一）国民经济和社会发展计划符合性分析《中国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》指出“必需加强友好社会建设。要根据以人为本要求,从处理关系人民群众切身利益现实问题入手,愈加重视经济社会协调发展”,“调整住房供给结构,关键发展一般商品住房和经济适用住房,严格控制大户型高级商品房。根据保障供给、稳定房价标准,加强对房地产一、二级市场和租赁市场调控,促进住房梯次消费”。《北京市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》指出:“要以实现“人人有房住”为政策目标,创新公共住房政策,综合利用土地、财税、金融、行政等手段,增加面向中低收入家庭一般商品住房和保障性住房供给,满足不一样群体住房需求,充足保障每位市民居住权”;“严格控制中心城建成区土地开发强度和建设规模,结合城市功效布局调整,完善新城基础设施和公共服务设施,促进人口向郊区转移。制订激励人口转移政策方法,引导人口跨区域合理流动。”《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》指出“农村城市化快速发展,农村地域城市功效显著提升;城市现代化建设和管理水平不停提升,城市承载能力显著增强;区域国际化进程不停加紧,国际交往窗口和对外服务功效深入增强。以奥运、CBD、电子城三大功效区为带动“组团式计划、板块式发展”格局正在形成。”。？？？住宅区项目建设符合国家及北京市加强友好社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供给结构、增加面向中低收入家庭一般商品住房和保障性住房供给计划和标准要求;在空间区域部署上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地产开发关键向南城转移纲要要求。本项目建设,符合各级国民经济和社会发展计划要求,是其精神和发展标准具体落实和落实。项目计划用地指标已经报北京市计划委员会并函复。（二）区域和空间计划符合性分析《北京城市总体计划（-）》提出,“逐步改变现在单中心空间格局,加强外围新城建设,中心城与新城相协调,构筑分工明确多层次空间结构”;“加紧农村地域城镇化步伐,整合村镇,推进撤乡并镇、迁村进镇,提升城镇人居环境质量,构筑城镇协调发展空间结构”;“经过疏散中心城产业和人口,大力推进城市化进程,促进人口向新城和小城镇集聚”。在空间布局上,在北京市域范围内,构建“两轴-两带-多中心”城市空间结构。本项目所处东部发展带,功效定位为生态涵养发展区,是北京市城市未来关键发展地域。项目建设将有利于加紧小红门地域建设改造步伐,促进新城建设发展,增强新城吸引力,落实北京市总体计划目标要求。图2－1:北京市空间发展战略计划图《？？？项目计划方案》制订转变了传统一、二、三产业发展模式,强调生态、休闲、文化、宜居;提出要加紧推进危旧房改造步伐,盘活存量土地资源,建设商业服务区、文化办公区、医疗服务区、居民居住区和公园绿地等。并提出要重视社会公平,主动为低收入居民提供必需住宅保障。朝阳区位于北京城区以东近郊,东临通州区,西靠海淀、西城、东城、崇文、丰台等区,南连大兴区,北接昌平、顺义两区。面积470.8平方公里,户籍人口165.7万,汉族占95%。区人民政府驻日坛北街,下辖朝外、建外、望京等21个街道办事处,小红门、十八里店等19个乡政府。朝阳区内建有通惠河北、通惠南、垡头和酒仙桥工业区。该区也是首都副食品生产供给基地。朝阳区还是首都关键国际交往中心,建国门外和三里屯、亮马河一带建有三个外国使馆区,设有150多个国家和地域驻华使、领管和办事机构,同时还有合资饭店、外交公寓50多座,以及友谊商店、国际俱乐部等各类驻华机构人员活动场所。该区是新兴文化、体育区,这里有举世瞩目亚运村、北京工人体育场、国际展览中心、农业展览馆等著名设施。,全区经济以“动力较强、增速较快、效益很好”运行走势,实现了“十一五”圆满开局,为经济又快又好发展打下良好基础。消费领域再创新高,投资保持较快增加,关键产业发展加紧,社会消费品零售额和固定资产投资增加分别达成19.7％和22.8％。经济运行质量同时提升,财政收入突破百亿元,增幅达25％;城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增加10.9％和7.7％。项目地处南四环边绿化隔离带,周围绿化率高达60%,这在四环周围是绝无仅有,可营造更适宜居住绿色生活气氛;本建设项目位于京津塘高速入口、北京物流中心周围和泛CBD区域,得天独厚地理位置对本项目建设含有宽广发展前景。依据北京市总体计划,亦庄在将达成80万居住人口,也为本项目提供强大用户资源,整体区域优势发展潜力非常巨大。本小区形状规整、便于计划、地势平坦、地质条件稳定,便于建设,交通便利,便于生活发展。本项目计划设计指导思想为根据北京市计划委员会审定方案要求细致计划,合理布局,精心设计,认真建设,为美化北京、造福一方百姓做贡献。建设功效齐全、设施完备、交通便利、环境优美二十一世纪现代化居住区,提升土地使用率,改善现有环境,改善人文景观。计划设计中,除住宅外还有商业、教育、休闲和会所等配套设施,住宅楼关键是高层板楼为主;合理设计,可确保有较高使用率,各建筑物错落有致,疏密适宜、完全可确保通风,日照、采光要求。小区设有智能系统,迅捷高效小区智能化网络时时在线,每户配可视对讲系统,闭路安全监控系统,确保居家安全。本项目计划有大片坡型绿地,绿化率高达31％。花草遍地,绿树成荫,使小区居民享受到环境幽雅、空气清新,恬静温馨高品质生活环境。项目场地四面有完备市政设施,周围道路刚刚修建完成,与道路同时配套建设通信、有线电视、上下水、电力等市政设施也已建设完成,据朝阳区市政部门意见,本项目可享受小红门乡政府建设市政配套设施。符合朝阳区发展计划要求。（三）专题计划符合性分析《北京住房建设计划(-)》中指出:根据城市总体计划确定“中心城－新城－镇”城镇布局体系,统筹安排近远期居住用地布局。高水平、高标准、高起点建设新城,提升新城住房品质和居住质量,增强新城吸引力,使新城成为中心城人口职能疏解、首都现代化过程中新功效聚集和新增居住需求关键载体;有效引导首都城镇化健康发展,增强小城镇规模效应和聚集效应,加强对房地产开发管理,促进农村人口居住和就业向小城镇集中;继续扩大保障性住房建设规模和保障范围,形成完善住房保障机制和结构,之前经济适用住房建设规模努力争取完成800万平方米,约11万套。本项目位于朝阳区小红门,项目建设将处理小红门及亦庄地域居民住房问题,完善保障制度,维护社会稳定,极大提升小红门地域住房品质和居住质量,符合住房建设计划要求。二、产业政策分析《国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知》中指出:房地产业关联度高,带动力强,是国民经济支柱产业。促进房地产市场连续健康发展,是提升居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要基础要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增加,保持国民经济连续快速健康发展有力方法;是充足发挥人力资源优势,扩大社会就业有效路径。实现房地产市场连续健康发展,对于全方面建设小康社会,加紧推进社会主义现代化含有十分关键意义。起,为控制投资过快增加,央行121号文和国务院18号文相继出台,以规范房地产市场促进其健康发展。,房地产宏观政策以“国八条”为中心,侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。是实施宏观调控政策延续年,从“国六条”到“九部委新政”,以调整住房结构为专题。（一）调整住宅供给结构政策1、新旧“国八条”“旧国八条”将稳定住房价格放在首位,并提出要大力调整住房供给结构与用地供给结构,增加一般商品房和经济住房土地供给;“新国八条”将“强化计划调控,改善商品房结构”放在第一位;充足表现了宏观调控政策向调整住房供给结构方面倾斜。2、“9070”政策“九部委新政”“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重,必需达成开发建设总面积70%以上,这一条迫使开发商产品关键定位中、小户型商品房,对和未来住房供给结构将产生关键影响。即使北京对已办相关手续但未开工项目实施细则没有正式出台,但此政策已对北京房地产开发商未来开发计划产生了一定影响。3、“两限房”3月30日北京市公布了首批三块限房价、限套型“两限一般商品房”用地出让信息。所推出3块用地包含:海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目,总计划面积约97万平方米,估计可提供“两限房”92万平方米,可配建4.8万平方米廉租房。从区域分布来看,“两限房”关键集中在四环、五环周围,城市交通便利、轨道交通沿线以及关键新城地域。户型方面,“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下住宅,内部装修将达成初装修水平。与其她一般商品房相比,“两限房”最大特点就是对房地产价格控制,“两限房”售价将比该地域同质一般商品房平均销售价格下浮10%～15%,有利于提升低价位一般商品房供给量。4、“两个1000万”北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房,从而对房价起到一定控制作用。而在具体实施过程中,市政府还提出要收购、新建30万平方米廉租房,建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房具体政策。北京住房保障办公室成立关键任务就是确保3年内1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房供给,对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。估计政府将继续调整住房供给结构,加强保障性住房和两限房投资建设（年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。到第四季度开始,北京住宅供给户型面积会出现显著缩小,第四季度开始将出现大量政策性住房,拉低京城住房均价。（二）计划政策1、城市计划《北京城市总体计划（-）》提出了“两轴—两带—多中心”城市空间布局,并计划11个新城和多个城市职能中心,来缓解城市中心区压力。北京城市计划区根据市区(即中心城市)、卫星城(含县城)、中心镇、通常建制镇四级城镇体系布局。新城是新城市空间结构中关键节点,依据新计划,发展新城11个,以疏解中心城区压力。这些新城分别是:通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。新城中未来将关键发展位于东部发展带上通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城将成为北京中心城人口和职能疏解及新产业聚集关键地域,形成规模效益和聚集效益。2、住宅建设计划《北京住房建设计划（-）》关键是切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设,优先确保并主动引导中低价位、中小套型一般商品住房建设,有效调控其它商品住房建设健康有序发展。到,北京居住用地总面积约410平方公里,住房总建筑面积达成约4.2亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供给滞后性,“十一五”期间,新增住房建筑面积约1.23亿平方米,年均新增约2500万平方米;计划审批居住用地总量约90平方公里,年均约18平方公里。新建商品住房建设规模约9250万平方米,套数约90万套。住宅建设计划奥运之前目标是稳定市场、调整结构,这一点与“九部委新政”、政策导向——调整住宅供给结构,加强保障性住房建设,是一致。住宅建设计划奥运以后目标是稳定市场、调整布局,中心城和新城住房建设规模百分比逐步达成1:1左右,这一点表现了以后住宅市场发展方向,住宅建设继续向新城倾斜。（三）土地政策1、一个重申“九部委新政”再次重申对闲置土地处理条件,从而打压囤积土地行为,强迫开发商加速将土地投放市场,降低市场投机,以形成土地有效供给。土地政策关键是节省集约用地;土地政策将继续以收缩地根、提升集约度为主,土地供给会趋于担心,价格将继续上涨;政府应按时向市场投放土地,打击投机行为和提升土地利用率,以确保未来可连续发展。2、两个目录《限制用地项目目录》和《严禁用地项目目录》将大型商业设施项目,低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超出144平方米住宅项目）等列入限制用地项目目录,而且严禁占用耕地,亦不得经过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地;对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令严禁投资项目,则列入严禁用地项目目录。3、一个标准12月23日,国土资源部公布《工业用地出让最低价标准》【国土资发[]307号】。《标准》要求,各地工业用地必需采取招拍挂方法出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应最低价标准。该《标准》是招、拍、挂政策扩展和延伸,也深入抬升了整体地价水平。（四）税收政策“九部委新政”要求营业税征收从2年为限提升至5年,大大增加了炒房者风险和成本。另外,7月18日国税总局下发了《相关个人住房转让所得征收个人所得税相关问题通知》【国税发74号文件】和11月14日北京地税局出台《相关个人转让二手房征收土地增值税问题通知》,均从流转步骤来抑制投机行为。加上现在北京市住宅租售比过低,住房投机行为得到了很好抑制。物业税征收是完善中国现行不动产税制肯定结果;物业税也是讨论热点,对购房者影响关键局限于心理方面,其实际作用和影响还未显现。（五）金融政策1、严格开发贷严格房地产开发信贷条件,明确开发贷款项目资本金百分比不低于35%。提升开发商资金门槛,规范房地产市场。2、住房贷区分住房贷:对购置自住住房且套型建筑面积90平方米以下仍实施首付款百分比20%要求,其她提升到30%。配合“9070”政策,此政策意在调整住房需求结构,使其偏向中小户型供给,确保中低收入人群利益。未封顶楼盘严禁住房贷:9月27日,北京市银监局对各股份制商业银行下达了《现场检验意见书》,做出了“通常一手住房项目均必需主体结构封顶后方可发放按揭贷款”,“对贷款购置第二套住房者,各商业银行必需严格实施基准利率”等要求。该《意见书》会加大房地产开发商资金压力,延长完工期,增加开发风险。另外,因为不能取得银行贷款支持,购房者支付能力将会降低,使得该部分需求转向三级二手房和租赁市场。3、央行加息4月、8月和3月、8月,央行数次加息,目是限制购房需求,巩固宏观调控结果等。但住房刚性需求会影响此政策效果。影响:首先加息会产生一定心理影响,造成更多购房者进入观望状态;另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。4、存款准备金率和定向票据存款准备金率上调和定向票据发放,对房地产市场直接影响不大,关键是控制银行放款规模。5、外资准入7月11日,商务部、建设部等六部委下发了《相关规范房地产市场外资准入和管理意见》,对境外机构和个人购房进行了严格管理。9月4日,北京市建委公布了《相关规范房地产市场外汇管理相关问题通知》,提升了外商企业投资中国房地产门槛,对境外资金购房条件设限,缩小了外资购房范围。此举在一定程度上控制了境外资金对中国房地产投资行为,尤其是对一手高端物业投资;因为政策并没有包含到二手房,部分境外资金会转向二手高级住宅市场。6、存量房交易资金监管3月22日,北京市建委公布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行要求》,将于4月15日试行,实施存量房交易资金监管以后,对于抑制房产投机行为以及规范市场操作行为会起到一个相对显著作用,能够剔除因为市场不规范造成房价非正常上涨原因,从而有利于稳定房价。另外,交易资金监管制度未来对一手商品房实施,会收紧房地产开发商资金链,对其造成一定冲击力。（六）一级土地市场1、土地供给量分析北京市土地供给总量为4559公顷,为6438公顷,因为“8·31大限”土地供给量达成了9498公顷;土地实际供给总量为6384公顷,为6509公顷,、两年基础上完成了总土地供给计划。土地供给总量包含基础设施、工矿仓储、科教文和行政办公、经济适用住房、住宅商品房和商服等用地供给量。图2－2:历年土地实际供给总量初,北京市国土局调查显示,～,北京市已出让住宅用地计划总建筑面积为14760万平方米,截至底,未形成市场实际供给住宅面积达成7975万平方米,占住宅项目总计划建筑面积54%,约合土地面积3974公顷。初,为深入掌握已出让项目形成实际住宅供给改变情况,合理分析未来几年住宅入市销售潜力,北京市国土局再次对土地市场实际情况进行更新调查。初最新数据显示,北京市～已供给土地,却又未形成实物供给土地面积约3200公顷,可建住宅面积约6300万平方米。表2－1:和土地交易总体情况项目同比增加土地交易宗数488679.20%土地交易面积（单位:公顷）353.96799.4125.80%计划建筑面积（单位:公顷）432.82884.7104.40%土地成交金额（单位:亿元）116.04237.85105.00%土地平均地面价格（单位:元/平米）32782975-9.20%土地平均楼面价格（单位:元/平米）268126880.20%2、土地供给特点土地出让平均地面价格2975元/平方米,比下降近9.2%。另外,土地供给郊区化趋势已经显现出来,同时这一趋势也拉低了土地平均地面价格。把区域位置原因考虑进来,实际上,北京土地出让价格水平是稳中上扬。从位置上看,土地交易面积中,三环内占12%,四环内占32%,五环内占43%,其它57%在五环以外（远郊区县占41%）,出让面积整体向郊区倾斜。土地供给关键区域集中在朝阳、海淀和丰台三个区（相对于行政面积,房山等区县土地供给面积较少）。朝阳区和海淀区分别拥有自己经济中心,形成独特亚城市圈。丰台区作为南城关键发展区域,未来计划向住宅、商业方向发展。图2－3:土地成交情况估计,土地供给将以亚北、亦庄、通州三个区域为关键,继续郊区化。土地供给结构上,经济适用房、廉租房和限价房用地占有百分比将有显著提升。3、未来土地供给趋势依据《北京城市总体计划（-）》、《北京市土地利用总体计划（-）》、近期建设计划、新城计划确定城市空间布局、区县功效定位,在土地供给计划指标中,城八区指标约占40%,向朝阳、海淀、丰台区倾斜;远郊10个区县指标约占60%,向顺义、通州、亦庄三个关键新城倾斜。依据北京市土地整理中心公布数据显示,正在交易和立即入市建设用地面积累计886.7公顷,供给量较大近郊区为朝阳、海淀、丰台,远郊区为通州、顺义、昌平,另外还包含亦庄。现在处于一级开发土地共45块,建设用地面积累计1331.5公顷。图2－4:正在交易和立即入市建设用地面积情况（七）朝阳区激励投资领域及相关政策政府激励房地产企业向危旧房改造、绿化隔离带、小城镇建设进行投资,并从中取得实物地租收入,比如危旧房改造项目代征地可用于道路、绿化建设;同时政府也给予一定政策支持;危旧房改造能够实施危改结合房改拆迁政策,以及绿化隔离带项目免交市政四源费等优惠政策。对于其她经营性用地实施政府垄断下市场竞争,由开发企业经过拍卖、招标或挂牌方法直接向政府购置土地依据朝阳区颁布优惠政策要求:该政策适适用于6月后,区内外投资者在朝阳区行政区域内投资兴建科技新产品,具体内容以下:1、经认定科技新产品在中间试验过程中,可申请使用科技经费。区科委结合年度科技经费使用计划,依据新产品开发具体情况进行审批,于每年5月份和10月份进行统一审批和核拨。申请及审批程序按《朝阳区科技经费使用管理暂行措施》实施。2、经认定科技新产品在小批量生产过程中,开发资金、流动资金不足,或需购置必需开发、检测设备和仪器,可申请使用区科技发展专题资金,并给予优先审批。申报及审批程序按《朝阳区科技发展专题基金管理暂行措施》实施。3、已被认定科技新产品经区审计局审核,销售收入占企业整年销售收入总数50%以上,从认定年度起两年内上缴所得税,由区财政从科技经费中按30%百分比分年度返还企业,专题用于技术开发。本项目住宅以60－90平方米户型为主,建筑形式为板式小高层,符合北京市住房建设要求。三、行业准入分析依据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条要求设置房地产开发企业,除应该符合相关法律、行政法规要求企业设置条件外,还应该含有下列条件:1、有100万元以上注册资本;2、有4名以上持有资格证书房地产专业、建筑工程专业专职技术人员,２名以上持有资格证书专职会计人员省、自治区、直辖市人民政府能够依据当地方实际情况,对设置房地产开发企业注册资本和专业技术人员条件作前款要求。外商投资设置房地产开发企业,除应该符合本条例第五条要求外,还应该依据外商投资企业法律、行政法办理相关审批手续。设置房地产开发企业,应该向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例要求条件,应该自收到申请之日起30日内给予登记;对不符合条件不予登记,应该说明理由。工商行政管理部门在对设置房地产开发企业申请登记进行审查时,应该听取同级房地产开发主管部门意见。房地产开发企业应该自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地房地产开发主管部门立案1、营业执照复印件;2、企业章程3、验资证实;4、企业法定代表身份证实;专业技术人员资格证书和聘用 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 。房地产开发主管部门应该依据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对立案房地产开发核定资质等级。房地产开发企业应该根据核定资质等级,负担对应房地产开发项目。具体措施由国务院建设行政主管部门制订。已成为相关宏观调控政策深入实施一年,受宏观调控影响,行业准入壁垒必将深入提升,为优势企业带来新发展机遇。下一个调控关键点将是经过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等方法,达成调整结构、稳定房价和加强住房保障等目。土地和金融方面紧缩,带来是房地产行业准入壁垒提升。这对大部分实力不强房地产企业意味着市场空间收缩,而对实力强大房地产企业来说,行业整合加剧给她们带来了难得发展机遇。房地产调控政策在平抑房价同时,将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展,规范市场结果将促进规模和实力并存房地产企业加速发展。　　以实力强大行业和区域龙头企业为主体并购重组将成为行业趋势,在这种趋势背后,是优势企业对土地、资金、市场新一轮整合,中国房地产行业在未来数年内将重新洗牌,优胜劣汰将深入推进有限资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应显著房地产企业。资源重新配置所带来规模效益将强化消费者、投资者、供给商、政府部门及金融机构对优势企业信心,从而使企业取得更多土地和资金资源。伴随行业整合加剧,房地产聚集情况将最终促进一批性地产巨头出现,这些地产巨头将占据中国关键地域、关键城市房地产市场,她们经营方法、开发理念将对中国城市社会经济生活产生巨大影响,对其她中小型企业进入市场形成实际壁垒。北京？？？集团有限企业是以房地产项目开发、销售商品房为主营业务现代企业。依据北京市工商行政管理局7月9日颁发企业法人营业执照,其注册资本为5100万元,符合国家相关行业准入标准。第三章资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动关键载体．城市化过程是土地等自然资源和社会资源开发利用从粗放型向集约型转变过程。城市各项功效都要落实到土地资源上．城市发展往往伴伴随空间拓展．城市开发建设所需土地供给至关关键。土地总面积有限性从宏观上限制了土地总供给,这一点在城市土地利用中显得更为显著。长久以来,北京等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引发诸如住房担心、交通拥挤、环境退化等“城市病”关键原因之一。城市土地资源资本化是促进城市可连续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化有效路径。为促进土地资源资本化,政府主导型土地贮备机制建立和运作成为肯定。合理利用土地资源是处理“城市病”有效路径。一、资源利用方案本项目为居住建筑项目,对水资源利用量较大,所以合理利用水资源,是本项目资源利用方案关键。（一）给水给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管,并在建筑周围敷设成环状部署。三层及以下楼层由市政直接供水,四层以上由无负压设备供水,泵房设置在E区地下车库水泵房内。（二）中水本项目在小区内设置中水处理设备,关键用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。（三）雨水、污水排水系统采取雨污水分流制,本项目D区、E区产生污水可经小区4号路流向小区2号路,经聚集后,排入市政管网。雨水可经小区4号路流向小区2号路,经聚集后,排入市政雨水管网。二、资源节省方法（一）水资源现实状况北京市多年平均降水585毫米,年均降水总量98.28亿立方米,形成地表径流17.72亿立方米,地下水资源25.59亿立方米,当地自产一次水资源总量37.39亿立方米。境内五大水系除北运河起源于本市外,其她四条水系均起源于境外河北、山西和内蒙古。多年平均入境水量16.06亿立方米,出境水量14.52亿立方米。北京属资源型重度缺水地域,属111个特贫水城市之一,是水库存水量中国下降最快三个城市之一。人均水资源占有量不足300立方米,是世界人均水资源量1/30、中国人均水资源量1/8,远远低于国际人均1000立方米缺水下限。水资源紧缺已成为制约经济社会可连续发展第一瓶颈。北京市总用水量35亿立方米,地表水、地下水、其它水源用量分别为8.33、25.42、1.25亿立方米,分别占北京市总用水量24%、73%、3%。工业、生活、农业、河湖环境用水分别为7.96、12.43、13.66、0.95亿立方米,分别占北京市总用水量23%、35%、39%、3%。地下水长久超采,使用率由67％上升到76％,致使水位年均下降1.29米,水环境和水生态平衡受到威胁;北京市每年仍有4亿方污水直接排放,再生水利用率也不足40%;大量宝贵水资源还未有效利用,不仅污染城镇环境,也加剧了水资源紧缺局面。（二）水资源节省方法依据现行《建筑给水排水 设计规范 民用建筑抗震设计规范配电网设计规范10kv变电所设计规范220kv变电站通用竖流式沉淀池设计 》（GB50015-）,《室外给水设计规范》（GB50013-）选择给水用水定额。1、充足利用市政供水压力（1）经过调查搜集和掌握正确市政水压、水量及供水可靠性资料,为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。（2）依据用水设备、用水卫生器具和水嘴供水最低工作压力要求,确定直接利用市政供水层数。2、高层建筑给水系统分区（1）各分区最低卫生器具配水点处静水压小于0.45Mpa,特殊情况下小于0.55兆帕;水压大于0.35兆帕入户管（或配水横管）,设减压或调压设施。（2）各分区低层部分卫生间,入户管（或配水横管）上采取合适减压方法。《建筑给水排水设计规范》GB50015-指出,一个水龙间流量为额定流量0.2L/S时,所需流出水头为20KPa。从理论上讲,当水头为40KPa时,流量可达0.32L/S。可见水头增大时,其流量将增加,大家为调整流量或进行阀门操作时,使无用耗水量亦增大。同时,“剩下水压”过高用水点将产生超压出流,而一些用水点则可能出现“断流”现象。不过剩下水压在配水系统中出现是肯定,因为用户是分布在管网各个位置,有远有近,有高有低,低、近处用水点自然会出现剩下水压。剩下水压即使难以完全消除,却能够采取方法使之减小。在高层、超高层建筑中,为使系统安全可靠及经济合理,竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等方法也间接地起到了节水作用。依据实测:DN15陶瓷阀芯水嘴静压时为P=0.37兆帕,全开时流量Q=0.46升/秒,为设计流量0.15-0.20升/秒3.07-2.3倍,所以,给水系统分区设计中,合理控制各用水点处水压,能够达成很好节水目。3、回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水,室外部分地面采取渗水砖使雨水回渗,绿地采取滴灌。4、全部坐便器均采取6升水箱,且分2挡冲洗。公共场所便器采取感应式或脚踏式。全部给水龙头等用水器具采取节水型产品,公共淋浴间均采取脚踏式淋浴器。管材采取焊接或电熔连接管道,以防漏水。5、充足利用再生水资源替换自来水。6、雨水利用（1）屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设早期雨水弃流池和贮水池,搜集屋面雨水,用做浇洒绿地和道路用水。（2）小区内道路雨水尽可能流向绿地和渗水砖。雨水渗透地下涵养水源。7、景观喷灌节水方法（1）选择耐旱草种和树种,以降低浇水次数。（2）绿化浇灌采取低区中水变频加压泵加压后,向绿地内设置浇洒口供中水。8、选择性能较高变频水泵供水。9、机动车清洗利用中水或优异无水洗车技术。10、合理配制水表等计量装置。建筑物引入管、住宅入户管及公用建筑物需计量水管上均应设置水表。第四章节能方案分析一、合理用能标准和节能规 范本 协议范本下载族谱范本下载临帖范本下载公司章程范本下载监理月检范本下载 项目建设地点为北京市朝阳区,应遵照国家以及北京市以下合理用能标准及节能设计规范:（一）相关法律、法规、计划和产业政策1、《中国节省能源法》2、《中国可再生能源法》3、《中国电力法》4、《中国建筑法》5、《中国清洁生产促进法》6、《中国计量法》7、《国务院相关加强节能工作决定》(国务院令28号)8、《清洁生产审核暂行措施》(国家环境保护总局令第16号)9、《节能中长久专题计划》(国家发改委发改环资【】2505号)10、《“十一五”十大关键节能工程实施意见》(国家发改委发改环资【】1457号)11、《关键用能单位节能管理措施》(国家经贸委1999、3、10)12、《节能用电管理措施》(国家经贸委国家发展计划委【】1256号)13、《建设工程质量管理条例》(国务院令279号)14、《民用建筑节能管理要求》(建设部令第143号)15、《建设部相关落实<国务院相关加强节能工作决定>实施意见》(建科【】231号)16、《建设工程勘查设计管理条例》（国务院令293号）17、《相关加强大型公共建筑工程建设管理若干意见》(建质【】1号)18、《北京市实施<节能法>措施》(北京市人大1999年9月16日经过)19、《北京市节能监察措施》(北京市人民政府令174号)20、《北京市落实落实<国务院相关加强节能工作决定>若干意见》21、《北京市加强节能工作实施方案》22、《北京市建设节能管理要求》（北京市人民政府令80号）23、《北京市“十一五”时期建设节能发展计划》24、《能源效率标识管理措施》（国家发改委、国家质检总局17号令）25、《中国强制检定工作计量器具检定管理措施》（1987年4年15日国务院颁布）（二）建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件1、《中国节能技术政策纲领》（计交能[1996]905号）2、《国家激励发展资源节省综合利用和环境保护技术》（国家发改委[]65号令）（三）建筑类相关标准及规范1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-3、《通风与空调工程施工质量验收规程》GB50243-4、《民用建筑热工设计标准》GB50176-935、《建筑照明设计标准》GB500034-6、《建筑采光设计标准》GB/T5003-7、《城镇燃气设计规范》GB50028-938、《生活锅炉热效率及热工试验方法》GB/T10820-9、《空调通风系统运行管理规范》GB50365-10、《绿色建筑技术导则》（建科【】199号）11、《夏热冬冷地域居住建筑节能设计标准》JGJ134-12、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-9513、《采暖通风与空调设计规范》14、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-15、《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-16、《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-17、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-9218、《绿色建筑评定标准》DBJ/T101-101-19、《居住建筑节能设计标准（北京市地方标准）》DBJ11-602-20、《公共建筑节能设计标准（北京市地方标准）》DBJ01-621-21、《公共建筑节能评审标准（北京市地方标准）》DBJ/T01-100-22、《建筑给水及采暖工程质量验收规范》GB50242-23、《锅炉房设计规范》GB50041-92()24、《绿色照明工程技术规程》DBJ01-607-25、《民用建筑工程设计技术方法-节能专篇》26．《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（）27、《建筑给水排水设计规范》GB50015-28、《建筑中水设计规范》GB50336-（三）相关终端用能产品能耗标准1.《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB2-;2.《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》GB17896-1999;3.《一般照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》GB19043-;4.《一般照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》GB19044-;5.《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》GB19415-;6.《单元式空气调整机能效限定值及能源效率等级》GB19576-;7.《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-。8.《通风机能效限定值及节能评价值》GB19761-二、能耗情况和能耗指标分析（一）项目能源品种选择标准本项目依据国家和北京市相关节能与环境保护政策,本着节能、环境保护、因地制宜标准,结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。（二）项目所在地能源供给情况本项目位于目位于北京市？？？区？？？村。该区域已含有一定市政设施接口,市政设施基础能够得到确保,只要项目本身进行必需区内管线建设及与大市政接入,即可满足本项目建设和使用要求,能源供给条件（上水、电力、热力及天然气市政配套）初步含有。供水:给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管,并在建筑周围敷设成环状部署。经计算知,该地域供水服务压力在0.18Mpa以上,水量水压安全可靠。中水:本项目设置中水处理设备,关键用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。天然气:由现实状况C区高中压调压站供气,供气能力:5万立方米/小时。本项目在E区贴临地下车库建设地下燃气锅炉房,锅炉产热量8.4MW,供D、E区住宅及配套商业采暖使用,使用天然气作为一次能源电力:本项目电源为双路10KV电源,引自由现实状况E区距此0.2km高压开闭站,采取10KV电缆埋地引入本项目配电室,可供给空调、照明等用电。（三）能源消耗种类及数量1.给排水、消防系统本项目市政给水压力根据0.18Mpa考虑;给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管。（1）地上住宅自来水年耗量:255777.98m3（2）地上公建自来水年耗量:4161.00m3（3）地下部分自来水年耗量:0.00m3（4）绿化部分自来水年耗量:0.00m3（5）漏损未预见自来水年耗量:为以上四项总耗量10％,（6）自来水年耗量（255777.98+4161.00+0.00+0.00）×（1+10％）＝285932.88m3。屋顶水箱间内设有12m3消防水箱及消防稳压设备,可满足本工程室内消防用水水量及水压要求。消防水池有效容积250m3。2、电力系统本项目能源消耗种类关键为电能,关键用于满足建筑物通信系统、照明系统、动力系统等。电源引自由E区10kV高压开闭站.（1）空调负荷及耗电量住宅部分夏季运行分体空调,配套商业部分采取变制冷剂流量多联分体式空调系统。北京市区民用建筑冷负荷估算,住宅取50w/m2,配套商业取80w/m2,D、E组团地上住宅供暖面积211526m2,配套商业4750m2,（不包含地下车库）。空调设计负荷为Qa＝10956.30KW地上住宅空调年耗电量＝42.58万千瓦时地上公建空调年耗电量＝7.82万千瓦时故本项目总空调年耗电量＝42.58+7.82＝50.40千瓦时（2）照明耗电量照明功率密度,住宅取7.00w/m2,配套商业取18.00w/m2,地下部分取6.00w/m2地上住宅照明年耗电量＝127.93万千瓦时地上公建照明年耗电量＝15.39万千瓦时地下部分照明年耗电量＝43.48万千瓦时故本项目总照明年耗电量＝127.93+15.39+43.48＝186.80万千瓦时（3）电器耗电量电器（电插座）功率密度,住宅取15.00w/m2,配套商业取30.00w/m2,地下部分取6.00w/m2地上住宅电器年耗电量＝205.60万千瓦时地上公建电器年耗电量＝30.78万千瓦时地下部分电器年耗电量＝23.72万千瓦时故本项目总电器年耗电量＝205.60+30.78+23.72＝260.10万千瓦时（4）电动设备（电梯、风机）耗电量电动设备（电梯、风机）功率密度,住宅取10.00w/m2,配套商业取10.00w/m2,地下部分取10.00w/m2地上住宅电动设备年耗电量＝76.15万千瓦时地上公建电动设备年耗电量＝10.94万千瓦时地下部分电动设备年耗电量＝140.54万千瓦时故本项目总电动设备年耗电量＝76.15+10.94+140.54＝227.64万千瓦时（5）年总消耗电量为:50.40+186.80+260.10+227.64＝724.93万千瓦时/年（折算为890.94吨标煤/年）。3、燃气设备（1）地上住宅生活用气量本项目生活用气年用气量＝46.2万立方米（2）采暖负荷和用气量北京属于严寒地域,住宅取32W/m2,配套商业取60W/m2,D、E组团地上住宅供暖面积211526m2,配套商业4750m2（不包含地下车库）。故本项目采暖设计负荷为Qa＝7053.83KW。住宅及配套商业均采采取燃气热水锅炉供热,依据供暖设计负荷估算值8.75MW,选择3台2.8MW有压热水锅炉,锅炉供、回水温度50℃～60℃,锅炉位于E区地下贴临车库单建锅炉房内。D组团:地上住宅采暖年用气量＝48.63万立方米地上公建采暖年用气量＝2.22万立方米E组团:地上住宅采暖年用气量＝58.29万立方米地上公建采暖年用气量＝1.88万立方米故本项目总采暖年用气量＝48.63+2.22+58.29+1.88＝111.02万立方米（3）本项目天然气年总耗量为111.02+245.24＝157.22万立方米（四）单位建筑面积综合能耗和总能耗分析本项目用能总量为2800.08吨标准煤/年,其中年需电能724.93万千瓦时/年（折标煤量为890.94吨标准煤/年）,年需燃气量为157.22万立方米/年（折标煤量为1909.13吨标准煤/年）。项目总建筑面积277276㎡,则单位建筑面积年综合能耗0.010099吨标准煤/㎡,项目单位投资年能耗为0.04531576吨标煤/万元。三、节能方法和节能效果分析（一）节能方法1.节能方法综述本项目在方案设计中,要充足考虑利用现有资源,提升设备运行效率和优化设备技术参数,以达成整体节能效果,关键方法以下:（1）建筑本体围护采取保温隔热设计;（2）结构设计合适考虑压缩建筑结构空间;（3）空调冷却水系统采取多台并联技术,以及污水在利用技术;（4）送风采取变风量方法调整室内温度,以及空调系统均采取自动控制,冷媒管,冷冻水管均采取像塑海绵保温材料;（5）控制变压器空载损耗,合理选择配电系统布局,以及利用谷电和平电议价优势;（6）加强节能管理。2、相关专业节能方法（1）建筑及结构专业节能方法建筑节能关键从建筑设计HYPERLINK""\t"_blank"计划、围护HYPERLINK""\t"_blank"结构、遮阳设施等方面考虑。A、本项目依据建筑功效要求和当地气候参数,在总体HYPERLINK""\t"_blank"