长沙房地产市场调查研究总结

长沙市房地产市场调研报告第一卷市场调查报告第一局部长沙城市概况地理环境长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉〞之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积１.１８万平方公里，人口６１３万，其中城区面积５５６平方公里，人口１９９万。长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧穿插、红岩白沙。地貌根本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占５１.６５%，耕田占２８.３８%。旅游资源长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达３０００多年，素有“屈贾之乡〞、“湖湘首邑〞之称，闲逛长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施旅游“１８８６〞工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会展中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等８项重点工程建立，乐观培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等８条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风光带等为中心的６大旅游区。乐观打造文化旅游精品。 长沙市经济环境国民经济概况长沙市２０００－２００３年经济增长率始终保持在１２％以上，２００３年度ＧＤＰ总值为９３４．６亿元，人均１４５２０元，城市化率水平还比较低，为３８．９８％。长沙进展状况长沙进展环境在连续加速优化，功能因素整合水平将更加提升。通过细心构筑体制环境，理顺政策环境，改善效劳环境和生产生活环境，长沙将成为功能布局合理、根底设施完善、空气清爽、水质良好、安静舒适、环境美丽 的生态型、园林式、现代化的新城。专家通过大量数据争辩分析后猜测，２００４－２００５年长沙市经济增长速度维持在１２％左右，“十一五〞期间经济增长逐步下降，到２０１０年下降至１０．８％，但经济增长率平均仍达１１％以上。在ＧＤＰ总量方面，专家猜测２００５年长沙市ＧＤＰ总量达１１７９亿元，人均１７４５０元；２０１０年ＧＤＰ总量达２０３０亿元，人均２６６５１元，总人口７６１万人，比今年增长１００万人口，城市化率将增长１２个百分点。在２１世纪前１０年里，长沙市整体上处于经济快速进展、城市化进程较快的时期。专家们分析，长沙市相对竞争力起初较低，２０００～２００３年有了肯定的改善。２００４年以后竞争力将进一步增加，“十一五〞期间竞争力的提高将呈加速趋势。２１世纪前１０年里，长沙市的平均竞争力增长指数猜测为６．４３，在各城市中的排位居第３４位。工业经济在全国２６个省会城市中，长沙的工业进展速度〔增加值〕居第９位。经济效益稳居全省榜首始终是长沙工业经济最突出的特点。２００３年长沙反映工业企业最终经营结果的利润总额达４０.０１亿元，占全省利润总额的４０.０％。长沙工业经济根底良好，工业产业构造较为合理，是中南地区工业经济进展最具潜力的地区之一。长沙工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等工业也有较好的根底。卷烟、彩色显像管、膨化食品、直燃式空调机、电冰箱、汽车电器、机床、水泵、风机、汽车及内燃机配件、电位器等产品，在全国同类产品中占有重要位置，一批传统出口产品，如湘绣、羽绒制品、鞭炮、烟花、陶瓷、花岗石等，在国际市场享有盛誉。四白〔白沙烟、白沙液酒、白沙啤酒、白沙矿泉水〕系列有名全国据统计，１—１０月全市实现GDP７３２.４９亿元，同比增长１３.９%，其中第一产业增加值６４.５１亿元，增长４.８%，其次产业增加值３０４.８１亿元，增长２０.６%，第三产业增加值３６３.１７亿元，增长１０.２%。初步测算，今年后两个月假设经济进展环境不消灭大的异动，全社会固定资产投资和规模以上工业连续保持强劲的增势，全年GDP总量可望到达９２７亿元，增速将接近１４ %，其中第一产业增加值约为８３亿元、同比增长４.８%，其次产业可望实现增加值３９２亿元、增速约达２０.１%，第三产业增加值约为４５２亿元、增速约１０.７ %，三次产业构造的比重约为９：４２.３：４８.７〔见以下图〕。有关商贸布局长沙商贸布局较为合理，功能齐全。市区根本形成了以黄兴路、五一大道、芙蓉路、东二环线为轴线延长，以五一广场、火车站广场、新世纪体育文化中心、伍家岭广场为中心辐射的遍布整个市区的四条主线八大商圈的零售商业网点格局。拥有近２０座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，有１０多个大型批发交易市场。全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小网点相结合的门类齐全的多层次、多功能、多元化的市场网络体系。长沙商贸特色鲜亮，业态丰富。长沙商贸始终保持持续高速的进展态势，社会消费品零售总额年平均增长１６%以上，增幅在全国省会城市中排名其次。２００３年全市社会消费品零售额实现４５２亿元，比上年增长１２.７%，零售总额在全国省会城市排名１２位。全市目前共有商贸企业５９９７个，商业网点９８５６２个，在全国人口过百万城市中，商业网点和集贸市场规模水平居第７位。个体私营经济１３万多户，从业人员达３７万人。城市规划城市建立及根底设施建立长沙城市面貌日新月异，规模有很大扩展，功能日趋完善，市区正逐步形成主体沿江呈带形和四周多中心、组团式的布局。在规划建立市区的同时，还有重点地逐步进展了四周城镇的规划建立，已有高塘岭(新建望城县县城)、星沙镇(新建长沙县县城)、宁乡县城及丁字湾、铜官等小城镇，通过扩建新建，具有了肯定的根底。城市根底设施和市政工程建立也有了显著的增加和改善。总的来说，长沙的城市化水平较高，是中部地区一座人居环境优良的城市。〔１〕城市规划改革开放以来，特殊是跨入新世纪后，长沙实施“拓城〞战略，高起点高标准规划，以“一主两次四组团〞规划城市布局，以“两府四城〞建立为龙头拓宽城区空间。近三年来，长沙市建成区新增面积达７０平方千米，２００３年建成区面积达１８６平方千米。依据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至２８９０平方千米，至２０２１年规划城市人口规模３１０万，城市建立用地３１０平方千米。〔２〕交通状况长沙是中部地区重要的交通枢纽城市，水陆空交通四通八达。境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和１０６、１０７、３１９国道纵横穿插，１４条省道和１０６条县道等密布成网。高速大路里程已达１９３千米，等级大路３３６１千米，大路密度到达每百平方千米４２.７４千米；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港———霞凝新港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内３５个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。使长沙成为中部地区物流、人流、信息流的集散中心，东西经济合作的桥梁和纽带。〔３〕公用设施长沙城市公用设施日趋完善。城区万人拥有车辆１１.９标台,居全国省会城市第１０位。城区现有自来水厂７座，日供水力量１３７万立方米，城区供水普及率达１００%，人均生活用水拥有量３２８升/人日，居全国省会城市第三位。排水系统较为齐备，排渍力量为２３．.９２万吨/小时。城区现有污水处理厂两座，污水处理率４１.１%，居全国省会城市第１９位，估计到２００６年污水处理力量达７０%。长沙有容积５０００万立方米的大型垃圾无害化填埋场，有日处理１６４０吨的望城县桥驿镇的垃圾处理厂。〔４〕通讯力量全市程控交换容量达９５万门，智能通信网、数据通信网、图像通信网、多媒体综合信息网等１８个通信网已形成，可与全国各地和世界１８０多个国家和地区进展通讯联系。综合通讯力量在全国居第三位。〔５〕人居条件长沙是全国省会城市惟一的生态建立示范试点市。城区突出湖湘文化特色与山水洲城特征的融合，风格独特。近两年来，市区新增绿地面积７００多万平方米，城市绿地率、绿化率分别达３１.０７%和３６.０１%，饮用水水质达标率为９６.１３%。空气中二氧化硫浓度近三年来年均值始终优于国家标准，空气质量指数优良天数达７０%。２００３年城市人均居住建筑面积为２３.６平方米，农夫人均住房面积４８.４平方米。〔６〕工资与生活水平长沙地区劳开工资与生活水平中等。２００３年，全市平均年工资为１５８９５元。城市居民人均可支配收入达９９３３元，人均消费性支出８３３０元，恩格尔系数为３１.６，按世界银行对国家和地区进展水平的分类，长沙市城区居民已迈入中等富有水平的门槛。２００３年农夫人均可支配收入达３６４７元，人均生活费支出３１７２元。〔７〕绿化状况作为全国省会城市中惟一的生态建立示范试点市，公共绿地太少始终是长沙绿化的“短腿〞，近几年，长沙在城市绿化方面下了大功夫，兴建了一批精品工程，城市绿地率和绿化率不断上升，制造了良好的人居环境。１０８０米长的湘江风光带尤如绿色珠链环江曲折，五一绿化广场、步园绿化广场、芙蓉绿化广场三大广场为市民供给环境一流的休憩场所。２０００年，烈士公园在全国领先翻开园门，免费向市民开放，让公园成为百姓的后花园。长沙还制定了建立生态城市的具体目标，到２００５年，市民出门５００米见绿将由梦想变成现实。〔８〕城市文明长沙市２００２年荣获全国文明创立工作先进市。现有８个全国文明村镇、８个省级文明村镇、３７个市级文明村镇。市民道德整体素养逐年提高。望月湖社区、咸嘉新村社区等被评为全国文明社区。长沙县星沙镇被确定为全国文明小城镇示范点，浏阳市商业步行街、梓园路等被评为全省文明示范街。将来进展，长沙市将力争在２０２１年建成全国生态城市；２００５年以前建成国家生态示范区；２０２１年以前建成国家环境保护模范城市；到２０２１年建成生态市。关于对外开放长沙对外沟通频繁，对外贸易快速增长，对外开放的广度和深度不断拓展，根本形成了大开放大进展的格局。〔１〕对外沟通长沙友好交往遍布亚、非、美、欧、大洋五大洲，先后与刚果首都布拉柴维尔市、日本鹿儿岛市等１０个国外城市缔结友好城市。与美国奥克兰市、澳大利亚中部经济开发区等７个国外城市签署了友好沟通与经贸合作 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 。２００３年成功举办了“长沙市国际友城招商恳谈会〞和“外国使节看长沙〞等大型外事活动。加强了国际间的沟通与合作。〔２〕外经外贸长沙外经外贸始终保持良好态势。２００３年，市归口管理企业实现进出口总额１２.３亿美元。对外经济合作规模不断扩大。有１５家企业成功走出国门赴境外投资。２０００年至今，全市对外承包工程和劳务合作累计签订 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 金额达６亿美元，完成营业额５.７亿元，外派劳务５０９９人，与１４１个国家和地区有商贸往来。〔３〕招商引资在２００２年台商对大陆１００个主要城市的投资环境综合指标评定，被评为“值得推举〞的城市。至２００３年底，累计批准外商投资企业２１２０多家，总投资近７０亿美元。沃尔玛、伊莱克斯等近５０家全球５００强跨国公司在长沙投资办厂或设立办事机构，总投资１０００万美元以上的外商投资企业已达１５３个。特殊是近三年，利用内外资总额每年以５０亿元的速度递增，在全国３４个大中城市中排第１２位。综述２００３年是我国进入小康社会进展新阶段的第一年。开年以来，尽管连遇非典和特大旱灾的不利影响，但宏观经济总体所 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现的“环境改善、运行稳定、增长快速、绩效显著〞的运行特征并未转变，长沙经济在优势产业的带动和五城会的推动下呈现出经济总量强势增长，增长速度创近六年来新高，产业构造调整进一步加快，经济运行质量不断提高，城市综合实力明显增加的进展态势。〔一〕经济运行的根本态势全市经济连续保持快速稳定的增长态势除受非典影响的五月份之外，其它各月GDP的累计增幅均在１３%以上，１-１０月累计增速高出上年同期１.１个百分点，全年增速可望比上年提高１.３个百分点〔见下表〕。〔二〕长沙市主要经济社会指标长沙市统计局昨日公布的权威数据说明：２００３年，在全国省会城市中，长沙多项经济进展指标超越其他省会城市，取得突破性进展。其中，财政一般预算收入增长速度首次跃升至全国第一位；城乡居民收入、固定资产投资额、规模工业增加值的增长速度等项指标也跻身全国省会城市前１０位，经济进展越练越快。长沙市２００４年一季度区县(市)主要经济社会指标通报城镇固定资产投资〔万元〕社会消费品零售总额〔万元〕外商直接投资实际到位资金〔万美元〕实际引进市外境内资金〔万元〕农村人均劳务经济收入〔元〕地方财政收入〔万元〕其中：一般预算收入〔万元〕确定额增减速度％确定额增减速度％确定额增减速度％确定额增减速度％确定额确定额确定额增减速度％长沙县２３１７０４８.１１５０３０５５.８８２８１６１２９.３７１３９０１１..２６４９５８１１１２６６８８.８望城县１３２９９９１.９１０２１０８８.７２４７１８６９.６４３６２９１０.８１１０６６０００４７７２３.６浏阳县１４９１８５１.３１０１６４３４.８７２１３２１２８.１８１２１９１２.３１７８６６９７８６４８１５.９宁乡县８８５５２２.１６３７７１１.０８６８９９２２.５７４９２９１０.４１１２６６１４０３９０１６.４芙蓉区１３８９９６７.１１１５４８６４.８８８６３６３３.８３３９３４９１３.１４４７８３３００７００７.９天心区９４４６３４.６７９４９３３.９１２８４５７５２.９１５８９９５１４.９１９０８１０３７４５６９７８.３岳麓区１０６７１１０１.３９２８３１１４.１１２３０５３１３.２８６４７６１４.６１２９６９６１４６８１３８.４开福区１３３６８５７.１１０６７８５９.８９６７８４６０.５２３１５４９１４.３２０２７８３１７０６３３８.８雨花区１１４８４５２.１１２４１５４７.６９８５４１４９.６２０３６７３１４.４９９７８３１７０６６０８.３其次局部：长沙房地产市场现状一、长沙长沙市整表达状与前景城市规划长沙市政府提出今后３年城市工作目标是：到２００６年，城市化水平达５６％，建城区绿化率３３％，城市绿化掩盖率４０％，人均公共绿地面积８.３平方米；人均住宅建筑面积２７平方米，人均道路面积１２.８４平方米，燃气普及率９５％，污水处理率６０％，城市集中式生活用水水源达标率９６％，空气质量优良率８０％。长沙文明城市建立，确立了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城〞的城市格局；制订了“西引东拓、优势带动、环境先导、城市提升〞四大进展战略。１.提出了“大干新三年，再创新辉煌〞的城市建立目标，确定了“一洲两岸、六桥三环、畅通出口、建立新区〞的城市建立工作重点，以先进理念绘好蓝图。２.依据城市修编的总体规划要求，以科学和先进的理念抓紧做好城市分区规划和把握性详规的编制，“一洲两岸〞和两个新区的规划编制。大力提升城市品位。充分彰显城市特色，大力打造城市精品，围绕橘子洲、岳麓山、湘江风光带和城市主干道打造一批精品建筑群。３.要加大工程落实的力度。将来３年，城市根底设施重点工程每年投入要保持７０－８０亿元。进一步加大经营城市的力度，充分经营好城市的土地资产、公共资源和无形资产。进一步创新融资方式，加快城市公用事业改革，加大城市根底设施经营权的出让和转让，盘活存量资产。〔二〕城市改造２０２１年，把长沙建立成为区域性现代化中心城市的中长期进展战略目标１．扩建五一大道拆迁十里长街，不到两个月，撤除１５万平方米建筑，拆迁全部完成，用４个月，宽阔的五一大道竣工通车。用半年抑制很多困难险阻的，实现了长沙人观念大转变的半年。此后长沙拉开了大规模城市建立的序幕。五一大道改扩成功后，长沙人巩固树立了“经营城市〞的新观念，通过盘活城市存量资产、搞好国有资产授权经营、大力启动民间投资，建立资金滚滚而来。２０００年，长沙城市建立投入到达４２亿元，相当于前十年投入的总和；２００１年，投入６０多亿元，相当于前两年的总和；今年，全市根底设施建立投入 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 １５０亿元，其中重点工程建立投入达８４亿元。长沙城市面貌发生了巨变。路网建立长沙在２０００年完成以五一路改扩为重点的“六路一桥〞的根底上，２００１年重点抓了芙蓉路、湘江大道一期、人民东路、火星北路一期、金星路一期、黄兴南路步行街的改扩建立等３８项重点工程。２.生态环境改造依据“一圈两轴、多点布置〞和“显山露水见秀〞的思路，长沙市提出了“绿树、芳草、鲜花——奇特家园〞方案，先后建成了五一广场、芙蓉广场、火车站东广场、白沙公园、湘江风光带一期工程，全部新建道路和住宅小区都做到了绿化配套。近两年市区新增绿地面积２００万平方米，绿地总面积达４４５３.８公顷，建成区绿化率达２６％。已建成和正在兴建固体废弃物处理场、第一污水处理厂、星沙污水处理厂等一批环保根底设 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 程。浏阳市生态县(市)建立走在全国前列，天心区的生态新城热火朝天，其他区县的生态建立方兴未艾，长沙已被批准为创立生态示范市试点城市。３.城市扩容长沙市已逐步实现城市建立重点由旧城改造向新区开发转移，继城市区划调整、几大汽车站外迁后，又进展了行政中心的外迁。市委、市政府机关去年上半年顺当迁往河西，长沙县、开福区也于此前完成了县治、区治外迁。４.公用设施全市公交线路已达７２条；人均居住面积１０．０３平方米；万人拥有病床数７５张；万人拥有医护人数１０４人；城市普及率４２％，人均程控、移动拥有数居全国省会城市前６位；居民生活用电量居全国省会城市第７位；城市自来水普及率居全国第一，人均供水量居全国第４位；湘江长沙段水质在总体上保持地面水三类标准，城市污水处理率达２４．４２％，进入全国重点城市先进展列。曾经困扰长沙人的“住房难〞、“乘车难〞、“供水难〞、“供电难〞的冲突，得到了极大缓解。二.长沙房地产市场分析〔一〕宏观经济为房地产供给了稳定的进展环境随着长沙市工业化进程的明显加快和社会投资规模的大幅扩张，国民经济在最近几年持续快速安康进展，经济综合实力明显增加。２００２年全市实现GDP８１０.９亿元，比２００１年增长１２.５%，５年年均增长１１.８%，２００３年，在全国省会城市中，长沙多项经济进展指标超越其他省会城市，取得突破性进展。经济环境的改善，到长沙市投资的外商和内资也呈现出可喜的局面。２００２年全市实际到位外资、引进市外境内资金分别达３．３亿美元和１２５亿元，比上年增长２４．５％和５９．４％；５年累计批准外商投资企业９５５家，已有２９家世界５００强企业在长沙投资办厂或设立办事机构。强劲的投资有效地激发了长沙经济增长的潜力，城市经济进入了一个更加良性的运行轨道，而国民经济的持续稳定地进展为房地产业的进展供给了良好的外部宏观环境。〔二〕人口稳定增长令房地产市场产生持续需求２００１年末，长沙市人口总数５８７.０９万人，其中市区人口１８０.７７万人；与１９９０年相比，总人口增加了３７万人，增幅达６.７%；估计２００５年全市总人口６２５万人，其中市区人口２２０万人。在人口规模扩张的同时城镇居民可支配收入也在持续上升，２００２年城镇居民人均可支配收入到达９５６０元，比２００１年增长９.９%。消费构造也日趋改善，居民用于食品支出占消费性支出的比重由１９９９年的３７%下降至２００１年的３２%，居民在居住、交通与通讯、消遣教育文化及效劳等方面的消费明显增加，其中居住方面的支出２００１年比１９９８年有近一倍的增长。居民的住房条件有较大的改善，城镇居民的人均居住面积达１２平方米/人，比１９９７年人均增长３.８平方米。城市居民人口的增长以及居民消费构造的不断改善令房地产市场不断产生新的消费需求。