房地产优质项目开发市场调查内容

房地产项目开发市场调查内容一、都市投资环境调查（一）政策法律环境调查都市发展战略都市建设规划和区域规划土地运用总体规划房改政策开发区政策房地产开发、销售、经营法规、规章、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 性文献及有关政策房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平土地制度和土地政策：土地供应政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引人口政策、户籍制度经济环境调查都市总体发展规划地区内重点开发区域国民经济产业构造和主导产业政府办事效率及工作作风政府财政收支状况房地产在国民经济中比重房地产开发景气指数就学条件基本设施状况人口及社会环境人口总量和密度居民消费构造和消费水平家庭规模与构造居民就业状况及收入水平社会治安状况居民需求构造及特性房地产市场调查1.房地产市场需求和消费行为调查某类房地产总需求量及其饱和点市场需求发展趋势市场需求影响因素：如国家关于国民经济构造和房地产产业构造调节和变化；消费者构成、分布及消费需求层次状况；消费者现实需求和潜在需求状况；消费者收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物物理状况购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为社会因素及心理因素等住宅消费状况：①居民既有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。2.房地产市场供应状况调查可供开发土地资源及规划规定状况各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。楼面地价或单位地面价房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。新开发房地产面积：筹划、新开工、在 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 、竣工3.房地产产品调查既有产品数量、质量、构造、性能、市场生命周期居民对房地产产品规定：区位规定、户型面积规定、价格规定、物业管理规定、景观绿化规定、升值潜力规定、装修规定、智能化设施规定、售后服务规定等居民对某种房地产产品接受限度新技术、新产品、新工艺、新材料应用状况建筑设计及施工公司关于状况4.房地产价格及交易状况调查本都市房地产市场价格状况房地产市场价格趋势市场供求状况变化趋势影响房地产价格变化因素：如政府价格政策房地产价格需求弹性和供应弹性大小开发商各种不同价格方略和定价办法对房地产租售量影响价格变动后消费者和开发商反映各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量；5.房地产促销调查广告时空分布及广告效果测定广告媒体使用状况调查广告预算与代理公司调查人员促销配备状况各种公关活动对租、售绩效影响各种营业推广活动租、售绩效6.房地产营销渠道调查营销渠道选取、控制与调节状况市场营销方式采用状况、发展趋势及其因素租售代理商数量、素质及其租售代理状况客户对租售代理商评价二、意向投资项目调查投资项目自身状况调查1.项目土地现状调查土地使用权获得方式：招标、拍卖、挂牌、转让地理位置、土地面积、形状及四至土地价格：楼面地价、单位地面价土地规划使用性质、年限地质地貌状况九通一平现状（道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整）地下、地上附着物现状及迁除完毕状况周边道路及综合管网现状及规划目的项目用地规划控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套规定等2.项目用地周边气候、环境调查项目所在地天气状况：日照、风向、降水量、天然周期性灾害地块周边建筑物状况周边环境污染状况：空气、水源、噪音周边卫生状况绿化景观历史人文景观建筑抗震设计级别3.地块交通条件调查周边市政路网现状及规划路到达、通过地块交通线路项目所在区域水、陆、空交通状况交通近期、中期规划状况4.项目所在区域配套设施调查购物场合医疗卫生文化教诲金融服务邮政、通信服务娱乐、餐饮、运动休闲垃圾收集站分布状况5.其她项目投资优惠政策：如税，费减免、地价款付款方式等各类贷款获取也许性、利率、期限、偿还方式开发过程中各项规费：市政基本设施配套费、教诲附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 劳保费、工程质量监督费、白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、本地各种规费等本地建筑成本：如各种建筑构造每平方米造价经济指标项目开发成本测算：土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预见费项目与否存在其她债权、债务问题政府和其她关于机构对该项目态度开发过程中也许遇到干扰因素竞争物业状况调查竞争物业定义：同一区位、相似类型、售价相近物业；同一都市内销售价位相近物业；同一都市内相似类型物业；竞争物业区位区域特性：地区经济发展水平、产业构造、生活水准、文化教诲等发展规划：政府对都市土地、空间布局、都市性质综合布置和调节周边环境：人文环境、生态环境、生活配套项目状况：地理位置、规划条件、配套状况交通条件：地块附近交通工具和交通方式竞争物业产品特性建筑参数：总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等面积户型：户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率装修原则：建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫建筑构造形式、建筑基本形式：竞争物业配套状况周边独有配套设施：学校、大型购物场合、体育设施、公园等社区自建配套设施：会所、学校、购物场合、运动场合等社区智能、安防状况园林景观物业管理水平及收费水平水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用承担状况竞争物业工期安排各期开、竣工日期各期交付量、交付时间推盘时间竞争物业价格单价：反映楼盘品质高低，如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差总价：反映目的客户群选取付款方式：一次性、按揭、分期、开发商贷款优惠方式竞争物业广告售楼处：地点选取、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘广告媒体：报刊、电视、网络、车体、户外（路牌、灯箱、条幅、布幅）广告投放强度：广告刊登次数和篇幅，媒体数量和大小等广告风格推广主题、主广告语竞争物业销售状况现场状况：人流频率、数量、关注内容、销售人员状况销售率销售顺序：不同总价、户型、面积房屋销售顺序，分析市场畅销户型分期推盘节奏销售形式：内部定购、正式签约客户群分析：客户职业、年龄、家庭构造、收入竞争物业销售渠道使用状况租售代理商其她配销渠道竞争者实力和经营管理优劣势调查专业化限度品牌知名度商品房质量成本状况价格方略合伙单位（设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业）业务组合及财务实力综合管理能力与本地政府关系同类型产品供应量和在市场上销售量同一区域内房产月租金及入住率竞争性新产品投入时机对将来竞争状况分析与预计附表：房地产个案调查表房地产个案调查表调查人：调查日期：年月日案名地理位置区位交通条件周边环境投资商/开发商及其实力设计院/承建商租售代理商建筑风格及景观规划当前工程进度推盘日期竣工交付日期总占地面积建筑密度绿化率容积率建筑规模车位比例土地使用性质及年限起价单位售价最高价平均价付款方式优惠方式销售状况广告投入状况户型配比及面积公摊率客户群定位物业管理及收费装修原则配套设施项目优缺陷及卖点分析