物业管理法律讲稿

物业收费中的常见法律问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 一、物业管理的立法状况及审判实务情况1、立法情况：本质上是服务合同，但其中又会涉及到房屋买卖、婚姻家庭、民事侵权、甚至是刑事法律。同时，物业管理作为涉及民生领域，其主体具有的特殊性，物业服务关系不但受合同的调整，还要受政府政策的指导。2、物业纠纷的审判实务情况（1）立案严格-----适当放松的转变；（2）对物业公司的责任：由严格到适当放宽。二、业主不缴费或者要求少缴费的常见原因及相关法律规定1、服务质量不满意（卫生、保安、维修）；（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 差距明显的才可以作为减少收费的理由是，也不能成为不交费的理由。在很多情况下，合同中没有也不可能对各项服务质量作出明确约定，只能参考政府的有关规定。《全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及评分细则》《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》《城市新建住宅小区管理办法》北京市住宅物业管理服务标准（2）谁主张谁举证。业主要举证是困难的。有些法院适用了推定原则，尽量北京高院的司法解释已经明确规定了可以对业主适用违约金，但有的法院或者法官但不支持违约金，在他们认为，物业公司肯定存在服务质量问题，因此应该不支持违约金。举例：王舒案）（3）晓之以理A物业是为小区提供综合性服务，而不可能是每一业主家的保姆B物业是几十人服务几百户以至上千户，对业主的需求肯定有一定协调安排的过程；C业主与物业公司角色的不同，决定了双方肯定会出现一定的矛盾，作为物业公司会不断提高服务质量，作为业主也要多理解物业公司的不易。D业主的部分要求不属于物业公司的职责，比如，房屋的窗户问题，因非物业维修保养原因导致的暖气不热问题，物业没有义务也没有专项资金去解决这些问题。2、开发商遗留问题未解决。这是最主要的原因之一。主要是房屋质量问题，也有开发商的其它承诺不到位的问题。常见的问题有房屋质量不合格、小区公共设施设备不达标，开发商在售房时对业主的承诺无法兑现，开发商存在损害业主合法权益的行为等。业主往往有现代人上误区：一是把物业公司与开发商混为一谈，认为是同一主体，也有的业主虽然知道不是同一主体，但认为既然物业公司是开发商前期委托的，就应该为开发商买单，还有的认为，物业公司在接手物业时应该进行审查，既然对有问题的物业接手，就应该承担责任；二是认为物业公司既然对公共设施设备具维护的义务，那么公共设施设备出现了问题就是物业公司的责任。要与业主讲清以下法律关系及法律规定：物业公司与开发商不是同一主体。物业公司虽然是开发商前期指定，但物业合同的主体还是物业公司和业主，开发商的前期指定是有其原因的。在物业的保修期内，开发商是责任主体，它应该对物业质量负责、保修期满后，业主应该对建筑物、构筑物及配套的设施设备负责。物业公司只是受业主委托进行维护管理，如果被委托人尽了职责，没有怠于行使职责，其结果应该由委托人来承担。物业公司正当履行维护维修职责受其它因素的限制，一是资金，二是维修的技术。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；如果是物业公司日常维护不到位，导致问题，则有责。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。属于中修大修如果无法启用公共修改基金，则责任不在物业公司，物业公司无责。困此，如果物业公司履行职责没有问题，即使公共设施设备仍达不到满意状态，依然不承担法律责任。3、对物业费有异议。（1）物业费高《北京物业收费管理办法（试行）》于2005年颁布后取代了《北京物业收费暂行办法》，从而使物业收费的标准由完全的政府指导价转变为以市场调节价为主、以政府指导价为辅的格局。业主委员会与物业公司之间实行意思自治，完全在于协商。只有经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准，其它房屋都实行市场调节价（进一步论证经观点）。但按照《北京市物业管理办法》的规定，前期物业服务是《北京市物业管理办法》：前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。（前期物业服务合同的标准必须符合本市的规定，非完全意思自治）（2）收取不合理费用：主要是代收供电供暖而多收的费用。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。（北京市物业管理办法）法律规定，不得以不交物业费为由，限制其水电。从法律上这是两个法律关系；另外还有社会稳定的问题。（关于适当增加损耗费的问题）4、物业企业侵占业主的共同利益（物业用房、对外广告、小区车位收费，擅自改变区域用途，比如将消防通过改过车位收费；（1）小区车位的收费第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物权法）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。（建筑物区分所有权的司法解释）问:车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点难点问题，司法解释是如何处理此类问题的？答:司法解释在物权法第七十四条第一款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关”首先满足业主的需要”问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合物权法第七十四条第一款有关"应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了"首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥处相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。（2）物业用房的使用；如果改变用途则应经同意；如果用于经营收益则要用于补充公共维修基金，或者用于业主委员会决定的事项。（3）电梯及外墙的广告及收入应对办法：只能说用于小区的共用使用。5、物品丢失；（1）物业公司与业主之间没有就该物品形成保管合同关系，更不存在有偿保管问题。按照合同法的规定：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，俣保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。（2）物业公司对小区安全负有保安义务，但这种义务只是综合性的，适当的，物业公司不可能对小区的每个角落都能行使安保。（3）业主作为具有完全民事行为人，没有对自己的物品妥善保管，甚至违规乱停乱放，本身有过错。（4）关于小区收费车辆丢失、毁损的责任问题：可以按照合同的约定主张只收场地使用费，而不是保管费，但法院在审理案件是，如果认为费用收取的偏高，会认定为保管费用。物业公司对车辆保管要尽量尽到义务，比如安装小区的摄像头等，可适当减轻责任。6、物业公司有过错，使业主的人身及财产受到侵害。（1）物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。（2）物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。（3）因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。（疏于管理致使公共设施致人损害，受害可以要求物业企业承责）（4）物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。（电梯事故，物业公司承责）（5）物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。（6）第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。（他人侵权，看物业公司是否有过错）7、邻里纠纷或者业主之间的纠纷未得以满意解决（漏水、违规建筑、营业经商）（1）妨害物业管理秩序，损害公共利益行为：业主委员会、有利害关系业主及物业公司均可起诉。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。（物权法）业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。（北京高院解释）（2）住宅改做经营用房行为业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（物权法）业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。（经营用房必须是所有业主的同意）业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。（最高院关于区分所有权的解释）8、房屋已出卖（1）业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。（北京物业管理办法）如果业主未告知转让情况，物业费应该由谁承担？个人认为：物业公司有选择权，如果选择追业主，则用本规定。如果选择受让方，则适用实际合同的原则，但必须履行已告知的义务。（2）业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。（最高院关于审理物业纠纷的司法解释）9、房屋空置没有实际使用，没有享受到物业服务。业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。（北京高院司法解释）；10、房屋产权而引发的问题（1）与房地产公司之间的纠纷：房屋质量或者买卖合同（2）婚姻家庭纠纷：夫妻已离婚。失去产权的一方应该在财产分割后有向物业公司告知的义务，并且要对离婚前的房屋物业费用承担责任。（3）婚前房屋。房屋只登记在一方的名下。只有欠费发生在婚姻续存续期间可视为夫妻共同债务，这一观点可突破只对业主的理论。11、未签订物业合同或者不是合同的签订人（1）物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。（北京物业管理办法）（2）以自己不是合同的签订人：如果是房屋的共有产权人签订，则全家为缴费的义务主体。三、催收物业费的策略（提高物业服务质量是根本）1、讲究良好的沟通方式；用好的态度真诚的去沟通，不属于物业公司的有问题也要及时帮助沟通；在适当的时候沟通，比如梁铁军对于楼下业主物品掉下一事的处理。2、做出点闪光的事来，宣传物业的贡献：比如保安抓小偷的报道；3、了解业主的动态。比如登录网站，作些解答等；4、作物业管理及房屋买卖方面的法律知识宣传，特别是对那些有房屋质量及法律认识误区的业主。5、知已知彼（对业主的自然情况有熟悉），尽量收集业主的准确准确信息。6、运用外部力量（比如律师介入）7、示范效应（对于无正当理由拒不交费的应该采取法律手段。8、可以有条件的进行一下利益交换（比如尽快解决一下业主反映的问题，但不能无原则妥协，对于低降物业费或者打折收取要有理）9、各个击破，避免抱团。《北京市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。本标准与原《北京市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。附件：北京市住宅物业管理服务范围二OO三年十一月四日北京市住宅物业管理服务标一、普通商品住宅物业管理服务标准工作内容及要求（一）综合管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主大会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；（5）定期清洗外墙。（三）绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《二级养护标准》养护。（四）保洁小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。（五）公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。（六）停车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理（1）有健全的机动车、非机动车存车 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 和管理 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ；（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。七）消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。（八）高压供水养护、运行、维修（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。（九）电梯养护、运行、维护（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。（十）装修管理服务房屋装饰装修管理（1）有健全的装修管理服务制度；（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准（一）综合管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主大会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。（三）绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《三级养护标准》养护。（四）保洁小区规划红线以内，业主户门以外（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。（五）公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理（六）存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管（1）有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）保证停车有序，24小时设专人看管；（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。（七）消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1）有消防管理制度，建立消防责任制；（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。（八）高压供水养护、运行、维修（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；（3）维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。（九）电梯养护、运行、维护（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。（十）装修管理服务房屋装饰装修管理（1）有健全的装修管理服务制度；（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。（北京市机动车停车收费标准，北京市发展和改革委员会）停车收费由现行的以一小时为一个计时单位调整为以半小时为一个计时单位，不足半小时按半小时计算。一、露天公共机动车停车场白天（7:00—21:00）收费项目计费标准收费标准（元）文件依据四环路内停车场小型车0.5小时（不足半小时按半小时计算）1京发改[2004]495号大型0.5小时（不足半小时按半小2车时计算）四环路外停车场小型车0.5小时（不足半小时按半小时计算）0.5大型车0.5小时（不足半小时按半小时计算）1王府井、东单、西单、前门、金融街、朝外大街、崇外大街、朝阳商务中心区、中关村核心区小型车0.5小时（不足半小时按半小时计算）2.5大型车0.5小时（不足半小时按半小时计算）5、地下停车库、停车楼收费项目计费标准收费标准（元）文件依据大型公共建筑配建地下停车库、楼临时停车小型车每0.5小时不咼于2.5京发改[2004]495号大型车每0.5小时不咼于5居住小区配建地下停车小型每0.5小不咼于1库、楼车时大型车每0.5小时不咼于2注：1.上述停车场经营者可在规定的收费标准范围内下浮，下浮幅度不限。2.独立经营的地下停车库、停车楼停车收费仍实行市场调节价，收费计时方式由现行的以一小时计时单位调整为以半小时为一个计时单位。收费项目计费标准收费标准（元）居住小区内设置露天停车场小型车2小时1大型车2小时2夜间停车收费（21:00—次日7:00）小型车2小时大型车2小时2远郊区县旅游景点停车收费小型车次5大型车次10长期包租地面按月计收停小型每月不咼于文件依据京价（收）字]2002]194号三、其他停车项目收费标准车收费车150大型车每月不咼于210长期包租地面按年计收停小型车每年不咼于1600车收费大型车每年不咼于2300