不动产评估市场法案例

房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高：99.5米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。地下3层为人防地下室，根据房地产权证 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。该楼总地上建筑面积为40000平方米。该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。该工程的抗震等级为该楼主楼设有合资三菱客梯7度设防。4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯米/秒，合资三菱货梯楼共有大金中央空调1部，25层24站，运速2.51部，5层5站，自动扶梯4部，该2套。电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。评估方法：用市场比较法评估办公用房。市场比较法评估办公楼。该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。三个参考实例的具体描述。（略）评估比较对象表实例项目名称地址出售单价价格定义来源A国际中心大厦明珠路20700中介开价广福房产经纪B海奇科技城紫玉路21528中介开价广福房产经纪C梅林广场金宝路16000成交价格好安家房产经纪因素条件说明表序号内容比较对象国际中心大厦海奇科技城梅林广场1售价（元/平口）（空）2070021528160002用途高级办公楼高级办公楼高级办公楼高级办公楼3交易（开价）时间评估基准日现场勘察日现场勘察日现场勘察日4交易情况市场价值中介开价中介开价成交价格5土地权属DODD假设出让出让出让出让6繁华程度较好好好较好9口市（镇）中心区距离南顿江北5公里内南顿江北3-5000南顿江北3-5000南顿江北3-50007基础设施配套程度水电气等齐全水电气等口全水电气等齐全水电气等齐全8公共设施完善程度饭店，口局等公共设施基本齐全饭店，邮局，飞机火车售票处等公共设施基本口全饭店，口局，飞机火车售票处等公共设施基本齐全饭店，邮局等公共设施基本齐全10交通便捷程度多条公交线路多条公交线路，地铁多条公交线路，地铁多条公交线路11环境质量空气、口音、周围景观较好空气、噪音、周围景观较好空气、口音、周围景观较好空气、口音、周围景观较好13景观南顿江南顿江梅林河南顿江14建筑结构钢混框架钢混框架剪钢混框架钢混框架剪力墙力墙剪力墙剪力墙15大楼设备电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全电梯，空口，宽带齐全17车位较充足充足充足一般18装修有普通内装修有豪华内装修有豪华内装修无内装修19物业管理自己管理外资物业管理外资物业管理外资物业管理房地产市场比较计算表序号内容修正权重比较对象实例A实例B实例C1售价（元/平口）（空口2070021528160002名称0国际中心大厦海奇科技城紫玉广场3用途高级办公楼高级办公楼高级办公楼高级办公楼4交易（开价）时间评估基准日现场勘察日现场勘察日接近现场勘察日5修正系数11001001001006价格定义市场价值中介开价中介开价成交价格7修正系数11001151151008土地权属（性质）出让出让出让出让9繁华程度较好好好较好10修正系数0.10100+30+30011口市（镇）中心区距离南顿江北5公里内南顿江北5公里内南顿江北5公里内南顿江北5公里内12修正系数0.1010000013基础设施配套程度水电气等齐全水电气等齐全水电气等齐全水电气等齐全14修正系数0.1010000015公共设施完善程度饭店，邮局等公共设施基本齐全饭店，口局，飞机火车售票处等公共设施齐全饭店，口局，飞机火车售票处等公共设施齐全饭店，口局等公共设施基本齐全16修正系数0.05100+30+30017交通便捷多条公多条公交多条公交多条公程度交线路线路，地铁线路，地铁交线路18修正系数0.10100+20+20019环境质量空气、噪音、周围景观较好空气、口音、周围景观较好空气、口音、周围景观较好空气、口音、周围景观较好20修正系数0.0510000021景观南顿江南顿江梅林河南顿江22修正系数0.051000-20023建筑结构钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙钢混框架剪力墙24修正系数0.1010000025大楼设备电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全电梯，空调，宽带齐全26修正系数0.1010000027车位较充足充足充足一般28修正系数0.05100+30+30-1029装修有普通有豪华内有豪华内无内装内装修装修装修修30修正系数0.10100+30+30-1031物业管理自行管理外资物业管理外资物业管理外资物业管理32修正系数0.10100+50+50+5033总修正系数1100116115103.534比准价格15,517.2416,278.2615,458.9435结论15,750.00办公楼均价为15750元/平方米。主要问题：按照交易情况、交易日期和不动产状况（含区域、权益、实物）进行比较，其各自所包含的因素是否考虑完整；土地使用权与与建筑物产权起始日的影响，应向有关单位进行了解；中介询价调整比例、交易税费的承担方式及是否存在特殊交易方式等是否经过调查 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ；建筑物使用率（得房率）是否应了解并作为因素之一；物业管理因素是否属于调整范围内容；进一步深入的问题是，修正系数 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 是什么。