企业纳税筹划论文：房地产企业纳税筹划研究

2010.09 （上） C h i n a C o l l e c t i v e E c o n o m y 集体经济· 首先，明确“资源补偿费”是国家基于 矿产资源所有权的征收，其权利主体是国 家。 因为“资源补偿费”的实质是绝对矿 租， 而绝对矿租只能归所有者国家来收 取，在概念上和法律关系上不能混淆。 其次， 矿山级差地租应归国家所有。 作为矿产资源所有者的国家，不仅要得到 固定的矿山地租———矿产资源补偿费，同 时要凭借其所有权参与矿产资源开发产 生的超额利润的分配，使矿产资源的所有 权在经济上得到实现。 再次，要改变传统的资源税征收方式。 目前世界各国普遍采用的资源税征收办 法有从量税 、从价税 、比例税 、累进税四 种。 我国目前实行的是从量定额征收。 这 种征收方式的优点是只要企业开采了一 定量的矿产资源，就必须向国家缴纳一定 量的资源税。 但是，矿产资源的价格是随 着市场不断高低变化的，而且由于资源的 稀缺性、有限性，矿产资源的价格在将来 是必然要上涨的，所以，为了保证国家从 矿产资源上真正取得应有的利益，应该建 立一种从价征收的体制，让税收和价格挂 钩，从而更好地发挥资源税对不同利益主 体的调节作用，防止矿产开发行业的超额 暴力利润。 这样的调整，还可以更有效地 调节资源级差收入，平衡资源质量差异造 成的收益差别，使开采优质资源的企业多 纳税，开采劣质资源的企业少纳税，从而 实现利益平衡，建立税收调节的公平 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 以实现资源的优化配置。 （二）矿产资源税、矿产资源补偿费改 革设想第二阶段 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 二 本阶段改革的重点在于 “资源补偿 费”与“资源税合并”，其实质是“两租”（绝 对矿租和级差矿租）合一。 合并理由为：第一，资源税名不正，不 符合税收“三性”。资源税是基于财产所有 权的征收，不是基于国家政治（行政）权力 的征收，不具备税收的强制性；资源税征收 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 随市场环境变化经济调整， 不具备税 收的固定性； 国家征收资源税的征收是以 让渡矿产资源的开采权、 消耗矿产资源为 代价的，不具备税收的无偿性。因此资源税 名不副实。 第二，资源补偿费名不副实。 资 源补偿费作为国有资产收益应当纳入国家 预算，但根据财政部、地质矿产部、国家计 委联合发出的 《矿产资源补偿使用管理规 定暂行办法》 第 3条规定：“矿产资源补偿 费主要用于矿产资源勘查支出 （不低于年 度矿产资源补偿费支出预算的 70%），并适 当用于矿产资源保护支出和矿产资源补偿 费征收部门经济补助预算”。事实上坐支挪 用现象严重。可见，矿产资源补偿费的实际 用途不当， 没有体现矿产资源的国家所有 权，矿产资源补偿费名不副实。 第三，现行 资源税和资源补偿费都是基于资源所有权 的征收、存在重复征收。 资源税费合并，加 强税收征管。如前所述，我国现行资源税和 矿产资源补偿费在税理上是重复的， 应将 二者合并。 可以考虑将资源补偿费并入资 源税统一管理， 既有利于降低行政管理成 本，促进矿业发展，又避免了政出多门、管 理失控、滋生腐败等问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，可以实现政府 和企业的双赢。 第四，资源税和资源补偿 费合并征收与国际接轨、简单易行。 合并 权利金项目的资源税费中国的资源税、资 源补偿费等资源税费基本都是国外的权 利金（绝对地租），但是在中国却将简单的 事情复杂化，既不符合国际惯例，也给操 作带来很多麻烦，因此应将属于权利金的 税费项目合并，统一称为权利金。 资源税 和资源补偿费等收费项目都由资源开采 企业缴纳， 合并为权利金后的纳税主体没 有改变， 不同的只是缴纳环节和征收部门 减少，它符合简化税制、公平税赋的原则， 对国家和企业都是双赢的现实选择。 参考文献： 1、侯晓靖.从党的十七大报告看我国资 源税费的改进[J].生态经济学术版,2008(1). 2、张文驹 .矿产资源应当实行“税改 租”[J].中国企业家,2006(7). 3、徐瑞娥.我国资源税费制度改革的 研究综述[J].经济研究参考,2008(48). 4、叶建宇.浅谈资源税“税费合一”[J]. 科技资讯,2006(34). 5、江天楠 ,孙鹏 .浅谈资源税的改革 [J].今日南国,2008(6). [作者单位：中国地质大学（北京 ）人 文经管学院] 摘要：针对目前全国各大城市商品房 房价过高，国家采取各项控制措施抑制房 地产行业过热的现状， 如何缩减成本开 支，并进行合理避税，在保证基本利润率 的前提下使房价降下来，已成为企业在市 场竞争中获胜的关键，也是房地产企业发 展面临的重要问题。房地产企业涉及的税 种比较多， 部分税种适合进行税收筹划。 文章分析了税收筹划的理论内涵，并结合 房地产企业的特点，在法律规定许可的范 围内提出相应的税收筹划对策。 关键词：房地产企业；合理避税；纳税 筹划 一、纳税筹划的理论内涵 纳税筹划起源于西方发达国家，正式 为社会关注和被法律所认可的时间，可以 追溯到 20 世纪 30 年代，历经几十年的发 展，渐趋成熟。 美国南加州大学梅格斯博 士在与别人合著的、已发行多版的《会计 学》中，作了如下阐述 :“人们合理而又合 法的安排自己的经营活动，使之交纳可能 最低的税收。他们使用的方法可称之为纳 税筹划……少交税和递延交纳税收是纳 税筹划的目标所在。”在我国，纳税筹划起 步较晚，在借鉴了大量西方的筹划理论的 基础上已渐成体系，学术界对于纳税筹划 有如下定义 :“是指通过对纳税业务进行 策划， 制作一整套完整的纳税操作方案， 从而达到节税或避税的目的。”总结起来， 都是在符合国家各项法律法规的基础上， 采取措施以减少应缴税款的行为。 目前，涉及到纳税筹划，人们往往会 不自觉地将其与偷逃税联系起来，这是一 种认识上的误区，因为纳税筹划、避税及逃 税均可以使纳税人获得税收利益，一时很难 看清其本质区别，但是仍是可以辨别的。 首 ������������������������������������������������ 房地产企业纳税筹划研究 ■ 魏 巍 财税金融 90 2010.09 （上） C h i n a C o l l e c t i v e E c o n o m y 集体经济· 先从是否遵守国家法律、法规上看，三者就 存在本质区别， 纳税筹划与避税是合法的， 避税只是利用税法的漏洞、缺陷等，这些会 随着法律的完善而消失，而逃税本身就是违 法的；其次从国家政策导向看，国家的产业 政策、生产布局等体现在税法的具体条款上 会给出部分企业税收优惠，纳税筹划的结果 是使纳税人享有本应税收优惠， 而避税、逃 税的结果却使纳税人减少本应承担的税款。 本文中所指的纳税筹划包括理论意义上的 纳税筹划及部分合理避税行为。 二、房地产企业如何进行纳税筹划 根据房地产企业开发、施工及销售阶 段的成本核算原则、 经营方式及税法要 求，分别从宏观及微观两个角度论证房地 产企业如何进行纳税筹划。 （一）扩张产业链，选择多种合理的经 营方式 目前房地产企业往往涉猎较多产业， 如建筑业、加工业、房屋销售、物业管理及 租赁业等， 行业宽泛为企业内部转移收 入，从而选择较小的税率、税基提供了基 础，这虽可以起到避税的效果，但性质是 违背税法原则的，不过宽泛的产业链在企 业资金的调度、减小融资成本，股息分配 等方面还是起到节税的作用，如租赁业出 租人的租金收人按 5%缴纳营业税， 其税 收负担就比销售产品收人缴纳的增值税 低，而承租人也可以由此获益。此外，选择 多种合理的经营方式，也可以起到节税增 效的目的， 如部分现房由于内部结构、地 理位置等原因长期滞销，就可把商品房转 做出租经营房，从开发商品转入出租开发 产品科目，按月计提出租产品摊销计入成 本，增加成本，同时减少税收。 （二）筹资纳税筹划 房地产行业具有开发周期长、开发业 务复杂多样、资金需求量大等特点，采取 何种方式筹措资金对企业纳税及利润产 生重要影响，因此对筹资的纳税筹划也就 非常重要。 一般来说，筹资渠道和方式的 不同影响了企业的资本结构，债务资本和 股权资本的比例决定了企业筹资阶段的税 负，按规定，纳税人在生产及经营期间形成 的负债利息可以在税前扣除， 享受所得税 利益， 而股息只能在企业的税后利润中进 行分配；从债券融资和股票融资比较，两者 的融资额大，时间弹性较银行贷款宽松，但 是根据税法，资本红息不得在费用中列支， 而债券利息则可以被作为节税的扣除项目 加以利用。因此，房地产企业要合理搭配资 本结构， 选择合理的融资方式和合理的资 本结构比例， 使得税收负担最轻。 除此之 外，尽量选择租赁的融资方式进行避税，对 承租人来说， 融资租赁既可以避免因长期 拥有机器设备而承担资金占用和无形资产 损失，又可通过支付租金的方式，冲减企业 的计税所得额，减轻所得税税负。 （三）土地增值税纳税筹划 土地增值税是对转让国有土地使用 权、地上建筑物及其附着物并取得收人的 单位和个人， 就其转让房地产所取得的增 值额征收的一种税。 房地产开发商除在获 取土地时应尽量取得减免税的优惠照顾 外，更重要的是要增大扣除项目金额，缩小 税基，在我国，土地增值税实行四级超率累 进税率， 适当地处于较低一档的税率是有 利的。在实际工作中，准确界定土地增值税 的征税范围， 如把普通标准型住宅的增值 额控制在扣除项目金额的 20%以内， 就可 以免缴土地增值税； 在售楼时以售毛坯房 为主， 在出售精装修房时分别签订出售毛 坯房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 和装修合同， 将装修部分的收人 以劳务收人的形式实现就可以减小征收土 地增值税的基础； 采取投资的方式销售不 动产， 然后再进行转让不仅可以免交营业 税，还可以推迟缴纳土地增值税，这些都 是实现减少应交税额的有效办法。 （四）契税纳税筹划 契税的纳税筹划要根据住户对于户型 的需求和税率进行筹划，如按照北京现行对 于契税的税率规定，120 平方米以上住宅， 契税税率为 4%，120平方米以下为 2%，若住 户需求集中在 120平方米左右，则小区可以 设计住宅面积接近 120平方米，为企业减轻 税负。 各地区经济差别较大，可自行确定本 地区的实际税率，虽然契税最终大部分由购 房者负担，但是不同地区税率的不同，可使 房地产企业在房屋面积的设计上合理考 虑契税因素，加大开发项目对购房者的吸引 力，从而提高企业的回报率。 （五）营业税纳税筹划 营业税的计税依据是纳税人销售不 动产时向对方收取的全部价款及价外费 用，同时还规定，从事物业管理的单位，以 与物业管理有关的全部收入减去代业主支 付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、 电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营 业额。房地产开发企业在销售房屋时，往往 需要代收水电初装费、 维修基金等各种配 套设施费，这些代收款项扩大了税基，多交 了营业税，鉴于此，房地产公司可以委托其 物业公司收取， 而物业公司只是就收取这 些费用的手续费缴纳营业税， 这便可大大 减少营业税的缴纳。此外，商品房的不同的 销售方式收入确定的时间也不同， 开发新 的销售方式，使其销售具有竞争力、利于纳 税筹划，减轻税负。如企业采取先出租后出 售的方式售楼， 出租的收入可以作为获得 资金的利息收入， 既可以吸引经济实力较 弱的购房者，也会推迟收入的确认，进而推 迟税金的缴纳，获取资金的时间价值。 （六）所得税纳税筹划 房地产企业进行所得税的纳税筹划 需要从收入和支出两个方面来进行筹划， 从而缩小税基，其中收入项目是指从事主 营业务收入取得的收入，支出项目则包括 成本、费用、税金及损失。 目前，房地产企 业的业务招待费 （客户招待费和赠品）每 年的支出金额都超过了税法规定的允许 在税前抵扣的金额， 可以采取如下措施予 以解决： 客户招待费可从职员差旅费中支 出的从该项扣除； 业务宣传费也有销售收 入 0.5%的限额， 赠品可打上宣传品的字样 从该项扣减，从而合理利用其他限额，减少 业务招待费的超限额。此外，房地产企业宜 采取固定资产采用直线折旧法， 这是由于 房地产企业获取利润主要是现房的销售阶 段， 虽然加速折旧法在回收投资成本时间 方面优于直线折旧法， 也要视房地产行业 的景气状况而决定， 若企业从获利年度起 可以享有一定的减免税期， 应该尽量把利 润集中在减免税年度，推迟认列费用。 三、结论 现阶段房地产行业纳税人税收负担 过大， 而国外企业的财务机制比较成熟， 可通过各种纳税筹划方法降低税负水平， 我国房地产企业要想在未来的国际市场 竞争中占据有利地位，通过纳税筹划控制 财务是必然选择。本文阐述了纳税筹划的 理论内涵，并从采取合理的经营方式的宏 观角度和筹资 、土地增值税 、契税 、营业 税、所得税四个微观角度展开讨论房地产 企业纳税筹划的措施。 参考文献： 1、林华凤.房地产开发企业主要税种 税收筹划要点[J].财会通讯,2004(5). 2、叶丽君.房地产企业集团的税收筹 划[J].浙江金融,2004(4). 3、刘奇红.房地产开发企业土地增值 税避税筹划浅析[J].市场论坛,2006(2). 4、徐伟,池海琦.房地产企业避税行为 的会计思考 [J].广东财经职业学院院报 , 2008(12). （作者单位：沈阳鹏盛房地产开发有 限公司） 财税金融 91