融资租赁在中国房地产业中的应用探究

目录摘要 1ABSTRACT 20引言 41融资租赁理论的研究现状 51．1国外研究 51．2国内研究 72房地产融资租赁的基础理论 102．1房地产融资租赁概念的界定 102．1．1融资租赁概念的界定 102．1．2房地产融资租赁的界定 122．2房地产融资租赁的特征 143融资租赁在我国房地产业中的应用的必要性和可行性分析 173．1融资租赁在我国房地产业的应用必要性分析 173．2融资租赁在我国房地产业的应用可行性分析 203．2．1对承租人的利益分析 203．2．2对出租人的利益分析 253．2．3对开发商的利益分析 264融资租赁在我国的应用现状及所遇到的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 274．1我国房地产融资遇到的问题 274．2房地产融资租赁在我国应用现状分析 294．3房地产融资租赁在我国应用中所遇到的问题 325国外融资租赁的经验对我国房地产融资租赁的借鉴 355.1国外融资租赁的主要模式 355.1.1美国融资租赁 355.1.2日本融资租赁 395.2国外融资租赁经验借鉴 415.2.1银行或厂商背景的租赁机构更具有竞争力 415.2.2在政策上扶持融资租赁业 425.2.3信用 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 系统完善，对融资租赁的认知程度较高 426推动融资租赁在房地产业中的应用的建议和对策 436．1提高宣传力度，增强认识 436．2加强政府支持力度，完善法律法规 446．2．1加强政府扶持力度 446．2．2增强法律建设 456．3加强房地产融资租赁业自身建设 466．3．1加强融资租赁业的行业监管 466．3．2建立以开发商为背景的租赁公司 476．3．3规范租赁公司管理 486．4加强风险防范意识 496．5改变单一形式，实现在房地产融资租赁业的创新 517结束语 52参考文献 53译文 55原文说明 66上海工程技术大学毕业设计（ 论文 政研论文下载论文大学下载论文大学下载关于长拳的论文浙大论文封面下载 ）三条社会保障线的区域差异性研究上海工程技术大学毕业设计（论文）融资租赁在我国房地产业中的应用探究3摘要融资租赁从1952年产生，经过60年的发展，现如今在发达国家已经成为仅次于银行信贷的第二大的融资市场。我国从1981年引入融资租赁这种形式，至今也有30多年了，但是一直发展较为缓慢。融资租赁在房地产行业的应用在2004年才开始有试点，起步更晚。融资租赁由于能够拉动市场需求、促进有效投入和技术改造而被许多国家认可。而目前在我国房地产市场中，存在着潜在需求大与市场有效需求不足、商品房过剩与住房短缺同时并存、住房消费结构偏低与供给结构偏高等种种矛盾。本文在参考中外学者的研究成果的基础上，探讨了融资租赁在我国房地产行业的应用。文章的开始对融资租赁的内容进行了概述，详细阐述了融资租赁的界定和有关的理论知识；随后引出针对房地产融资租赁的基础理论内容；之后论述了房地产融资租赁对承租方、出租方和房地产开发商等多方当事人的利益分析。通过具体的案例，比较分析了融资租赁和按揭贷款这两种方式对于房屋购买过程中的不同结论，具有很强的现实意义。然后，本文对融资租赁在我国房地产市场应用的问题进行了分析，最后提出改进的措施和方法。文章从现实出发，使融资租赁与我国房地产业相结合，希望以此来解决当前我国房地产市场存在的诸多问题，进而优化我国的房地产市场，使我国房地产市场得到进一步的发展。关键词：融资租赁，房地产，问题，对策TheApplicationofFinanceLeasesintheChineseRealEstateIndustryABSTRACTFinanceleasestartedfrom1952andhavebeendevelopingforsixtyyears.Nowinmanydevelopedcountries,Financeleasehasbecomethesecondlargestcreditfinancingmarketthatisjustafterthebank.Chinaintroducesfinanceleasesfrom1981,andsofartherearemorethan30years,butithasbeendevelopedveryslowly.Thefirsttimefinanceleasewasappliedintherealestateindustryin2004,whichisjustapilot.Financeleaseshavebeenrecognizedbymanycountriesforitsuniquefunctionslikepullthemarketdemand,promoteeffectiveinvestmentandtechnologicalinnovation.Atpresent,inChina'srealestatemarket,thereareagreatmanyofproblemssuchasalargepotentialdemandmarketbutaninsufficienteffectivedemandmarket,excessrealestateandhousingshortagescoexist,andthehousingconsumptionislowandthesupplystructurehigh.RefertotheresearchofChineseandforeignscholarsonfinanceleases,thisarticleprobesintotheapplicationoffinanceintherealestateindustryinChina.Thebeginningofthearticleprovidesanoverviewofthecontentsofthefinancelease,andelaboratesonthedefinitionofafinanceleaseandtherelevanttheoreticalknowledge;subsequentlyleadstothebasictheoryoftherealestatefinancelease;thendiscussedthedifferentinterestsofthelessee,thelessorandrealestatemulti-partydevelopersaftertherealestatefinancelease.Withspecificcase,thisarticleanalysesthedifferenteffectsbythesetwomethodsoffinanceleasesandmortgageloansinthehomebuyingprocess,whichhasastrongpracticalsignificance.ThenarticleanalysestheproblemsexistingwhenfinanceleaseisappliedinChina'srealestatemarket,andfinallyputforwardtheimprovementmeasuresandmethods.Fromthereality,articlecombinesfinanceleasesandtherealestate,inordertosolvethemanyproblemsexistinginthecurrentrealestatemarketinChina,tooptimizetherealestatemarketinChina,tomakeChina'srealestatemarketbefurtherdeveloped.Keywords:Financelease，Realestate，Problems，Solutions融资租赁在我国房地产业中的应用探究冷奎阳0313091330引言融资租赁起源于二战后的美国。在六、七十年代迅速在全世界发展起来，当今已成为企业更新备的主要融资手段之一，在发达国家中更是成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。我国于1981年引入融资租赁这种形式，在此期间，融资租赁虽有一定的发展，但其整体规模发展较为缓慢，在国内金融市场所占比例非常小，远远未达到西方发达的水平，其对我国企业发展的促进作用也没有充分发挥。同时，随着加入WTO后对外开放步伐的加快，中国融资租赁业会面临很大的冲击。国外的租赁贸易要比中国成熟得多，又具有雄厚的资金、丰富的经验和良好的服务。与国外融资租赁商的竞争不仅体现在商品上，更主要是体现在金融服务、知识更新和科学管理上，这对我国目前的融资租赁业是一个严峻的考验。融资租赁通过融资与融物，投资与贸易的结合，不仅是投资和促销的重要手段，而且与房地产相结合还有利于房地产业的升级。融资租赁在我国房地产行业的应用的起步是在2004年。从当前中国房地产市场的现状看，市场存在着潜在需求很大与目前市场有效需求不足的矛盾、商品房过剩与住房短缺同时并存的矛盾、住房消费结构偏低与供给结构偏高的矛盾等等。现阶段房地产行业又出现一定泡沫，在政府大力调控房地产市场的背景下，银行信贷己经收缩，使房地产商的融资更为困难。如何充分挖掘房地产市场的潜力、拉动房地产消费、开拓房地产市场，同时又必须解决房地产业的融资问题，保证我国房地产业较为健康的发展将成为一个非常现实而又尖锐的问题。本文希望通过分析融资租赁在我国房地产市场中的应用，来解决目前我国房地产市场存在的种种矛盾。探寻融资租赁在挖掘房地产业的潜能，刺激房地产业有效需求过程中所发挥的积极作用。融资租赁与房地产的有效结合，对推动我国房地产业健康发展有着积极的现实意义。1融资租赁理论的研究现状1．1国外研究国外融资租赁业发展较早，所以关于融资租赁的研究比较多，如今租赁已经向多元化发展，各国学者对租赁的理解和操作形式有很多的差异。这些理论涉及到融资租赁的许多方面，也提出不少精辟的理论，同时也存在着不少争论。有关租赁的起源及定义的范畴研究主要有T．M．克拉克和ShawnD．Halladay＆P．Amembal，关于租赁的起源二者的观点是一致的，即认为早在公元2千年前古代亚洲巴比地区幼发拉底河下游居住的苏美尔族就存在货物租赁。但他们关于现代融资租赁的标志有分歧，前者以在20世纪30年代英国出现的租购为现代融资租赁的雏形，而后者以美国二战期间产生的、力量薄弱的厂家租赁政府的机械设备为标志，这一分歧至今没有统一。英国租赁学者本尼和詹姆斯在他们的著作《企业租赁分析，租赁或购买?》、《租赁的理论和应用》和《市场决策的原则》中分别从融资租赁的融资功能、特点、原则等来对融资租赁进行介绍，并把融资租赁分为传统租赁和现代租赁。到了二十世纪末期，融资租赁方面的研究学者主要是针对具体客户进行分析和指导，研究内容更加细化。如BUZZDoering所写的《ShouldYouLeaseYourTheBuzzonLeasingorNextVehicle?》，JanetPortman和FredS．Steingold联合创作的《LeasingSpaceforYourSmallBusiness》，他们都针对具体市场和消费者对融资租赁作为三大信用手段之一来进行分析，突出了融资租赁不同于银行信用及其他信用的特点和优势。SudhirAmembal在其最近的《海外开展业务机会之分析》的著作中认为租赁正被越来越多的人看作是一种融资方式，融资租赁是租赁周期的第一阶段。在这种形式中，承租人在租赁期结束时以象征性的价格购买所租赁的财产。融资租赁在结构上很像分期付款，并主要作为供应商融资的一种形式来使用。租赁周期的第二阶段反映着租赁业对不断增长的竞争所做出的相应调整。因为随着竞争的深化，出租人感到他们必须分化其业务。目前出现的一种分化的方法就是把租赁朝着满足承租人对现金流量需要的方向发展。结果，租赁周期在这一阶段上的一个特点便是创新的租赁结构另外，还有一部分研究者认为，融资租赁与银行信贷等其它融资方式相比具有独特的优势，它对促进投资，拉动经济增长有很大贡献。宫内义彦口月还认为，对处于快速发展时期的发展中国家，融资租赁能发挥更大的经济促进作用。为加快融资租赁业的发展，政府必须做好法律、税收、会计制度及监管等方面工作，其中，税收优惠政策是最重要的。而对于专门的房地产融资租赁的研究资料不多。C丽Manning对三十几家公司的房地产经理进行了私人面谈而得出的非正式研究成果:相对于租赁房地产，购置占有房地产可能会降低股东剩余价值DennisR.CaPozza，GordonA.Siek简单的现值模型表明，简单交易费用地和长约租约价格之间几乎没有什么区别。然而，加拿大过去80年-100年的住宅租赁交易价格相对于简单交易费低20%-40%。论文概括了一种评估房屋租赁价格的金融模型。MareusT.Allen，RonaldC.Rutherford，ThomasM.Springer研究了公司出租房地产决定相关联的财富效应。该分析提供了一种估计方法，该方法能够评估公司决定出租房地产出租交易给承租人在股票市场上所带来的现金流。Frederiekpretorius，A.thonyaIker，K.W.Chau研究讨论了商业地产租赁作为一种金融公司资本资产的交易形式。对租赁而言，赊购风险是很常见的，债务是交易的替代品。但是两种不同的借贷形式产生不同的交易成本和代理纠纷以及不同的价格。GllSandier篇文章没有新数据或统计趋势，其唯一的目的是重申分析房地产融资租赁作为会计关键问题在会计报告中的重要意义。stevenR.Grenadier这篇论文提供了一个统一评估房地产租赁的平衡方法，使开发商做出开发决定变得不确定。然而，用经济学概念，承租代表购买房产一段时间的所有权。论文使用可能需求的方法评估常见的租赁安排。该模型评估了购买期权、未来租约、总的和净租约、取消期权、落地租约、扩大条款、租约特许和售出租回。1．2国内研究 我国20世纪80年代初引进融资租赁业务方式后，三十多年来得到了迅速发展，据我国央行非银行金融机构监管司透露的数据，美国租赁业对GDP的贡献已超过30％，而我国仅为万分之三，发达国家融资租赁业的市场渗透率已达到15-30％，我国仅为1．5％左右。全球主要租赁国家租赁业占GDP比例情况如下表所示；图1.1：2006-2011年全球主要租赁国家租赁业占GDP比例情况(单位：%)从国内研究的历程来看：20世纪90年代，融资租赁业务在我国刚起步不久，国内的多方学者对租赁的基本理论和实际操作进行了界定和论述。这一阶段主要著作及作者是：申心刚编著的《租赁合同实务》、尹尊声编著的《租赁管理》，封希德编著的《租赁业务技巧》、史燕平编著的《国际租赁的理论与实务》、万长寿编著的《租赁会计》、李百兴编著的《期货与租赁会计核算》、黄秀清编著的《租赁经济研究》等。这些著作的中心内容主要是围绕租赁实务的理论和操作技巧、租赁在会计上的核算和应用等方面展开，对我国今后推展融资租赁业务打下了坚实的基础。到了21世纪，不仅理论上研究更深入，还出现了融资租赁业务。这一期间主要著作及作者是：罗晓春编著的《租赁项目评估中的几个问题》和《信托与融资租赁的金融组合创新空间大》、沙泉编著的《租赁物件折旧与长期资金》和《现代融资租赁对中国经济的促进作用》、裘企阳编著的《租赁行业监督问题探讨》和《房屋融资租赁的探讨》、屈延凯编著的《融资租赁在资本市场中的作用》等。这些著作研究主要侧重于我国融资租赁行业的最新发展情况，就具体领域的问题进行研究，完善和促进了融资租赁在我国市场的发展。在房地产融资租赁的研究领域，只有少数相关文献涉及了融资租赁与房地产业结合的研究，因为在我国法律方面，房屋能否作为融资租赁标的物尚存争议，对房地产融资租赁的探讨主要是在早期，并且对其持否定看法的专家居多，例如在裘企阳的《房屋融资租赁的探讨》和沙泉的《房地产领域可以使用融资租赁吗》中，对房地产融资租赁提出否定看法，认为当时环境不适合开展房地产融资租赁。但是也有不少人支持房地产融资租赁的实行，如董文华的《浅议房地产融资租赁》，介绍了房地产融资租赁的操作办法与优势。特别是最近几年，也有不少关于房地产融资租赁的论文发表，如屈永山的《收益性房地产出售回租研究》，对房地产售后回租这种特殊形式进行探讨，分析其优势可行性，并在定价机制上发表看法。杨晓辉的《融资租赁在房地产业中的应用》和刘辉的《融资租赁在我国房地产市场的应用及对策研究》两篇文章对介绍了房地户融资租赁的理论与可行性，并对现状中存在的问题提出解决建议，纵观以上研究成果。早期专家多否定房地产融资租赁，一般是站在法律规制与风险的角度上，由于文章较早，没有考虑到当前国内发展，有一定的局限性。2004年，在上海出现的首次房地产融资租赁业务可谓是我国融资租赁在房地产业应用的里程碑，此事件的成功不仅为我国房地产业与融资租赁结合发展做出了重大贡献，同时也使其迈出了深远的一步。2房地产融资租赁的基础理论2．1房地产融资租赁概念的界定2．1．1融资租赁概念的界定虽然大多数国家关于融资租赁的概念规定参照了国际会计委员会设定的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，但是各个国家根据自身的实际情况对融资租赁的界定也会有相应的调整。(1)国际会计准则委员会对融资租赁内容的界定国际会计准则委员会制定的《国际会计标准17号》中表明，融资租赁的内容是指出租人实质上将属于资产所有权的一切风险和报酬转移给承租人的一种租赁，名义所有权最终可以转移也可以不转移给承租人。(2)《国际融资租赁公约》中关于融资租赁的定义在融资租赁交易中，出租人根据承租人提供的规格，与供应方订立一项供应协议，根据此协议，出租人按照承租人的需求取得工厂、资本货物或其他设备，并且与承租人订立一项租赁协议，以承租人支付租金为条件授予承租人使用设备的权利。(3)我国在《企业会计准则》中对融资租赁内容的界定依据我国2006年《企业会计准则》，融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险与报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移且符合以下一项或多项标准的应当认定为融资租赁：1租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；③使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；④承租人在租赁开始同的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。(4)《中华人民共和国合同法》中对融资租赁的定义《合同法》中规定了融资租赁合同及租赁合同:融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用获取收益，_承租人支付租金的合同。(5)《金融租赁公司管理办法》中对融资租赁的定义2007年中国银监会颁布实施的《金融租赁公司管理办法》中关于融资租赁的定义是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。其最基本的模式关系图如下图2.1所示；图2.1融资租赁基本模式关系图2．1．2房地产融资租赁的界定当融资租赁的标的物为房地产商品时，根据融资租赁的定义可以得到房地产融资租赁的定义，是指有需求的购房者(承租人)为了购买房地产，在资金不充裕的情况下，委托租赁公司(出租人)根据其要求代为购入所需的房产之后，购房者(承租人)以租赁方式从租赁公司租赁房产使用，从而使购房者以融通资金的方式改善自己住房条件的一种经济活动。与此同时，房地产的租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，按照出租人和承租人签订的房产租赁合同约定，并向房产管理部门登记备案。房地产融资租赁业务流程步骤为购房者在找到合适的商品房开发商之后，向融资租赁公司提出租赁申请，融资租赁公司审核购房者的申请资料，并了解购房者的信用和其偿债能力。审核通过后，融资租赁公司和购房者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同，融资租赁公司与购房者签订融资租赁合同，购房者向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向开发商支付购房款，租赁公司向购房者交付商品房并保留商品房的所有权。⑴房地产业直接租赁我国融资租赁目前大多采用直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁的传统做法，具体来说即是由租赁公司用自身资金代替企业或居民购买所需的房产，然后将之出租给该企业或居民使用，定期向作为承租人的企业收取租金;而租赁合同期满后，根据租赁公司与承租人事先约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人向租赁公司支付象征性货价而取得该房产的所有权。下图为一般的房地产融资租赁直租模式示意图2.1承租人（购房者：企业或个人）签订租赁合同出租人（融资租赁公司）支付租金支付货款交付租赁物签订买卖合同供货商（房地产开发商） 图2.2房地产融资租赁直租模式(2)房地产转租赁方式房地产转融资租赁由出租人从另一家融资租赁公司或开发商租进房产，然后转租给下一个承租人使用。转融资租赁与其他融资租赁的主要区别在于，转融资租赁是从租赁公司或开发商取得融资便利，而其他是从银行或非银行金融机构取得融资便利。转融资租赁的关键在于多了一个第三人充当转租人，它的功能可以通过最终承租人和转租人两方面以体现。对转租人而言，当租赁公司在其借贷能力较弱，融资技术也不发达，资金来源有限的情况下，为了利用别家租赁公司条件优厚的融资便利，往往会采用转租赁的方式。下图为一般的房地产融资租赁转租赁模式示意图2.2支付租金融资租赁公司B（第一承租人）（第二出租人） 支付租金融资租赁公司A（第一出租人）租赁资产租金转资支购购租产付买货合转租资合同租金产同最终用户（第二承租人）开发商（出卖人）图2.3房地产融资租赁转租赁模式以上是房地产租赁中一般直租的最基本最常用的两种的交易结构，除了此之外，房地产租赁还有售后回租和房地产杠杆租赁等方式。2．2房地产融资租赁的特征现代租赁的做法起源于生产厂商以分期付款方式推销自己的设备。由于资金回收的风险比较大，开始借用传统租赁的做法，将租赁物件所有权保留在出租人一方，承租人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回。融资租赁在这种情况下发展起来，因而从一开始，融资租赁便具有很强的金融服务性质，具有融资和促销这两个基本功能。同时，其在加速物流和资金流方面还发挥着特殊的中介功能，是一种风险行业，它具体有以下特性：(1)融资与融物结合。以商品房形态和资金、信用相结合是房地产融资租赁的主要特点。房地产融资租赁由出租人融通资金，承租人自行选择租赁房地产，融资租赁期满时，办理留购手续，即把房地产所有权转让给承租人的一种融资与融物紧密结合的信用形式。对承租人来说，其所进行的融资租赁活动，从形式上租入了房产，但实质上则是融通了资金，且将融资与融物相结合对出租人来说，在租期内始终持有所有权，比较安全，风险较小，由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对承租人也有较强的约束力。房地产融资租赁业务有金融属性，但它又注重服务而不是金融业务本身，它运用综合的知识和良好的经营管理，合理整合社会资源，为承租人服务，为房地产开发商服务。它一方面提供融资服务，另一方面又要进行房地产营销和资产管理。(2)当事人必须履行合同。在发生租赁行为时，房地产融资租赁合同中三方当事人——出卖人、出租人、承租人之间的经济关系以契约形式固定，买卖双方和租赁双方必须签订买卖合同和租赁合同，在合同期限内，不得随意解约。房地产融资租赁是在实质上转移了与房产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。房地产融资租赁的性质决定了租赁资产的租期比较长，一般相当于房产的经济寿命期，或至少达到房产经济寿命期的75％以上。在长期租赁期间，非经双方同意，租赁合同一般不能轻易取消，除非符合合同当中明确约定解除的条件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同无效的情况出现。(3)所有权与使用权分离。一般的信贷，是由借款人直接向银行借入资金，自行购买房地产，房地产所有权与使用权统一于借款人一身。而在房地产融资租赁条件下整个租赁合同期间的房地产所有权始终属于出租人，承租人在租赁结束时，才能获得房地产的所有权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得房产的使用权。即房地产的所有权与使用权分离，摆脱了传统的财产占有观念，所有权因素被淡化，有利于分散出租方的风险，促进了房地产租赁市场的发展。(4)承租人具有选择权，也承担主要责任。租赁期满后，出租人和承租人需要在合同中约定租赁物归属，这样承租方对租赁物有按合同规定如何处置的权利，即退租、续租和实现所有权转移的权利，而在绝大部分融资租赁中，房地产产权转移的权利将会成为承租方融资租入房地产的最终目的。由于在合同结束时所有权最终很可能转移给承租人，这时租赁物的所有权是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，因此租赁物最终的购买与否由承租人选择，房地产销售商及房地产的选择由承租人负责。租赁期内，承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物发生损坏时的赔偿责任，即承租人对房地产的维修、保养及风险承担义务，在整个租赁期内对租赁物件享有独占权，并按期支付租金，出租人只是提供金融服务。(5)租金依据资金时间占用计算。融资租赁和经营性租赁的交易程序不同，所以二者在计算租金的依据上是不同的。对于融资租赁来说，交易过程中涉及到承租人、出租人和供货人三方，融资与融物的结合，租金是依据承租人占用出租人资金的时间计算。对于普通的租赁，交易中只涉及承租人与承租人，只是一个简单的融物过程，租金是依据承租人租赁使用物件的时间计算3融资租赁在我国房地产业中的应用的必要性和可行性分析3．1融资租赁在我国房地产业的应用必要性分析融资租赁市场竞争激烈，融资租赁公司不进则退。从当前中国房地产市场的现状来看，房价的节节攀升导致政府的不断的大力调控，使银根收缩，致使房地产企业融资困难。同时不断上涨的房价和政府调控的不确定性导致很多有能力承受、有需求的人处于观望态度，而更加广大无力承担如此高房价但有实际住房需求的人只能成为房地产企业的潜在消费者。如何拉动房地产消费、开拓房地产市场、充分挖掘房地产市场本身的潜力，改变房地产商品有效需求滞后的状况将成为一个非常现实而又尖锐的问题。而通过房地产融资租赁有助于解决上述问题。资金密集型的房地产离开了金融就没法发展，特别是在我国目前的金融体制和宏观调控下，房地产项目融资更是成为行业发展的瓶颈，许多房地产企业由于融资困难，经营陷入步履维艰的困境。同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大小，开发利益的好坏，因此如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。而且，政府不断调控以来，融资门槛大大提高，因此利用金融创新或借鉴外国成功经验完善我国房地产金融市场，建立高效的房地产投融资体制已是迫在眉睫。针对房地产市场目前现状和融资需求，房地产融资租赁越来越受到热议和关注。其重要意义具体表现如下：第一，房地产融资租赁经营可以解决“有人无房住，有房无人住”的矛盾，促使房地产市场走出过剩与短缺同时并存的怪圈。采用融资租赁方式可以培育有效需求，使占绝大多数无即期支付能力的购房者，不但可以购房，还能使他们的金融资产留有余地，兼顾子女教育投资和家庭健康保证，顺应了中国广大居民特有的不愿意负债消费的心理；同时融资租赁可以先租后买，可以将租入的房产视为“准己产”，除去了寄人篱下的心里压力，使住户有了归属感；另外，因为融资租赁的“准己有”，租方可以没有后顾之忧，放心做装饰投入，提高居住质量，是一种永久性消费，分期投入，使无人住的房和无房住的人各得其所。第二，房地产融资租赁分散了投资风险，刺激了房地产投资。房地产投资形式一般可分为开发投资和房地产置业投资，但是房地产投资也会存在风险。例如1992年底至1993年上半年的房地产投资过热，正是因为房地产投资的高风险而导致了几千亿资金在房地产市场的沉淀。融资租赁可以很好的盘活房地产投资资金，分散房地产投资风险，从而保证房地产业的持续增长，是一种比较稳健的方法。因为房地产融资租赁使房地产商品买卖双方风险共担。首先，通过融资租赁，开发商可以按期获得稳定的高租金收入，租赁期满可以完全收回成本和可观的利润，不存在出售经营不成功、楼盘空置而出现的财务风险。其次，通过融资租赁还可以减少意外损失，如自然灾害风险、意外事故风险，房子不能继续出租时，房地产投资的租金收入也随之没有了，而已收的经营租金收入时按出租产品摊销外加一定利润构成，即使不足以抵偿其或然损失，但其风险也由承租人、出租方共同承担了。而融资租赁租金费用大，在在很大程度上减轻了开发商大部分甚至全部的或然损失，将风险转为由双方共同承担。第三，房地产融资租赁不同于普通的租赁，是一种融资与融物的结合，形式是租入了房产，但是实质上是融通了资金。房地产融资租赁促进了房地产的销售，融资租赁业务是一种金融服务，但同样也是融资租赁也是一种营销方式，扩展了不同特点的客户，促进房地产商品房的销售。房地产融资租赁，为房地产提供一种新的市场需求的同时，也为房地产企业提供了一种新的融资渠道。这种这种新的融资渠道，在一定程度上缓解了融资渠道过于单一的风险，对于那些中小企业，也避免了资金链断裂的危险。第四，房地产融资租赁有利于房地产商品的质量的提高，促进房地产市场的健康有序发展。因为房地产融资租赁是先租后买，是一个长期的过程。所以，客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，避免了像以前经常出现的豆腐渣工程，配套设施滞后和供水、供电、通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现，融资租赁作为房地产开发经营的新方式，促使房地产开发商增加自我约束机制。房地产融资租赁不是一次性付款或短期内付清房款，这样，消费者买房买得放心，住得安心，因为其主动权还握在消费者自己手中，避免了一系列因产权、质量、物业管理等产生的不必要的纠纷，刺激了有效需求。在房产融资租赁中，出租人有一种在出卖人和承租人之间的中间商，这种中间地位兼有中介服务性质。融资租赁方式也可以成为与贷款买房等功能不同的另一种买房方式，以替代房屋买卖的单一模式从而降低买房人可能面临的风险和一次性的投资成本。总之，房地产市场迫切需要挖掘房地产市场潜力，进而刺激有效需求，拓宽房地产业的融资渠道，而融资租赁可以有效地实现这些需求。3．2融资租赁在我国房地产业的应用可行性分析3．2．1对承租人的利益分析对于房地产融资租赁来说，承租人分为个人和企业两种；下面我们来分析采用融资租赁的方式对两种承租人带来的影响。(1)承租人是普通的个人对于普通个人，取得房产有不同的渠道，但是目前运用更多的是银行按揭贷款的方式。因为通过银行按揭贷款，可以达到提前消费的效果，大大的提高了人们的生活质量。在扩大银行业务的同时，也扩大了房地产开发商的客户群体，使开发商的资金得到快速的回笼，在一定程度上促进了行业的快速发展。而房地产融资租赁跟按揭贷款有一定的相似之处，但同时又有很多不同之处。其中最大的不同就是在按揭贷款和融资租赁过程中房产的所有权不同。下面我们将通过比较两种方式现金流出现值的方法，来说明两种方案的不同影响。融资租赁与按揭的现金流出现值计算方法主要为：如果购房者采用按揭贷款的方式，假设房屋的总价值为M，购房首付款为Q,银行贷款年利率为i，还款年数为n。则每年等额还本付息金额为：A=(M-Q)(A/P，i，n)…………………………………………公式（3.1）其中(A/P，i，n)是等额还款回收系数。每年的利息,其中是上一年为还的本金。每年未偿还的本金为。我们最终得出按揭付款购房时现金流出现值的计算公式：…………………………………………公式（3.2）如果购房者采取融资租赁方式，购房者无需付首付金额。同样假设房屋的总价值为M，租赁公司的内部报酬率为:IRR，还款年数为n。则每年等额回收的本金为;每年的利息,其中是上一年为还的本金.每年的租金为………………………………公式（3.3）采用融资租赁方式的现金流的折现率是按照银行的折现率计算的，于是我们就得出融资租赁现金流出现值的计算公式：………………………………………………公式（3.4）为了更加方便地比较两种方案的现金流出现值，我们举例说明二者之间的经济效益。根据有关资料显示，2013年上半年松江区平均房价15499每平方米。一普通居民在松江购买80平方米的房子，大约需要124万元。假设同期银行贷款利率为6%。如果采用按揭贷款购房，假设首付金额为总价值的30%，即37.2万元，还款年限为5年，并且等额本息还款。根据公式(3.1)可计算出每年的还款额：如下表3.1所示：表3.1采用按揭贷款的每年还款额 年度 贷款偿还额 利息支付额 本金偿还额 未偿还本金 0 372000 868000 1 206058 52080 153978 714022 2 206058 42841 163217 550805 3 206058 33048 173010 377795 4 206058 22667 183391 194404 5 206068 11664 194404 0根据公式（3.2），可计算出按揭贷款的现金流出现值，如下表3.2所示：表3.2按揭贷款的现金流出值 年度 贷款偿还额 折现系数 现金流出现值 0 372000 1 372000 1 206058 0.9434 194395 2 206058 0.8900 183391 3 206058 0.8396 173006 4 206058 0.7921 163218 5 206068 0.7473 153994 合计 1402300 1240004如果该居民采用融资租赁的方式，假设融资租赁公司的内部收益率与银行同期利率相等，即IRR=6%。租期与按揭贷款的还款年限的相同，均为5年。则根据公式（3.3）可计算出每年的租金的还款额。如下表3.3所示：表3.3每年的租金还款额 年度 年租金 回收本金 回收利息 未回收本金 0 1240000 1 322400 248000 74400 992000 2 307520 248000 59520 744000 3 292640 248000 44640 496000 4 277760 248000 29760 248000 5 262880 248000 14880 0 合计 1240000 根据公式（3.4），可计算出采用融资租赁每年的现金流出现值，如下表3.4所示：表3.4融资租赁每年的现金流出值 年度 年租金 折现系数 先进流出现值 1 322400 0.9434 304152 2 307520 0.8900 273692 3 292640 0.8396 245700 4 277760 0.7921 220013 5 262880 0.7473 196450 合计 1240367由以上的数据分析可以看出，采用按揭贷款的现金流出现值=1240004；而采用融资租赁的方式其现金流现值=1240367，二者基本相等。也就是说，当按揭的还款年限与融资租赁的的租期年限相等，同时融资租赁公司的内部收益率与同期银行利率相同的情况下，对于购房者来说二者现金流出量的现值相同。但是采用融资租赁的方式，不需要付首付，能够使购房者在资金不充足的情况下去的所需的房产。从购房者的角度，这使得采用融资租赁的方式在房地产市场中具有较大的竞争力。（2）出租人为企业单位房地产融资租赁不像一般的投资方式那样一次性筹资并支付大量资金，房地产融资租赁只需要投入较少的资金便可获得需要较多资金才能购买的房产。首先，融资租赁可以为企业降低融资门槛，拓宽融资渠道。融资租赁可以为承租人提供中长期资金来源，发挥与银行借贷等中长期融资手段相同的作用，但又不像银行融资对资金的用途提出较多的限制性要求，承租人可以作为自有资金自由分配运营。由于出租人在租赁期间一直拥有租赁物的所有权，并通过租期内租赁物的完整来保证，出租人对承租人的审查更侧重于承租人未来的盈利能力，而不是过去的信用历史和财产资本基础，这样使一些资产负债率较高的企业、没有银行信用的企业或者是新企业都可以通过这种途径获得中长期融资。其次，改善财务结构，提高资金使用效率。一方面可以把自有房产的所有权转让给融资租赁公司，从而取得所需的货币资金，同时又从该融资租赁公司租入该房产，从而不会妨碍对该房产的继续使用。房地产融资租赁使承租人分期支付租金，可以降低承租人在房产购买上的资金投入，这样就将本来用于购买房产的资金，便可以用于周转，减少了资金的沉淀或固定化，促使其流动化，也相当于增加了企业的流动资金，把资金投向收益率高的其他资产，从而提高资金的使用率和收益率，这样就会使企业关键财务指标得以改善。再次，增加减免税来源，改善企业收益。房地产融资租赁中租金支付是一个长期过程，租金可以作为长负债的利息支出，并且在财务报表分析中，和房产折旧摊销都可以在税前列支，所以，承租企业可以通过支付租金的方式来冲抵企业的所得税额，改善企业的收益。对于房地产售后回租有更多的税收优惠，2010年10月1日起实施的《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》：“对融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，将免征增值税和营业税。融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。”《公告》的实行使承租企业获得更多的免税来源，改善企业收益。最后，手续便利，支付灵活。在手续办理上，相比银行信贷，房地产融资租赁要更加便利，不需要经过严格的资金使用调查和审核，节省程序时间，可以迅速获得资产，对于转瞬即逝的投资机会非常重要。在支付方式上，银行信贷的选择显得机械单一。房产融资租赁有更多选择的余地，由于不同的承租企业各自生产销售情况也不同，使得现金流各时间段的变化各异，承租企业可以和出租人可以根据双方利益选择一种合适的付租方式，规避资金周转不足的情况。3．2．2对出租人的利益分析(1)保留房产的所有权是投资的有效保障。融资租赁是以承租人获得租赁物品的使用权，出租人拥有租赁物品的所有权而展开的，这有利于融资租赁风险的分担和控制，若承租人无法按期支付租金，出租人可以收回租赁房产，并依据与开发商的回购协议处理房产，因此融资租赁是一种安全的投资方式。(2)租赁公司能逐步收回成本，回笼资金，能够获得较多的稳定收益。承租人在租赁期间使用租赁物品的代价是按预定的期限和金额支付租金，这也正是出租人投资回报的物质基础。融资租赁的租金较高，一般包括房产成本、利息、手续费和保证金等，往往高于同期银行贷款利息。并且，租赁公司能按期收取租金，比普通投资风险小，因而收益稳定。租赁公司所经营的业务一般都会得到国家的特殊扶植，几乎毫无例外的享受到投资税收减免，加速折旧等优惠，而且如果从房地产商处购房形成一定规模后，还能得到房地产商的优惠，这样就有效降低了租赁公司的租赁运作成本。(3)提升租赁公司的市场竞争能力。融资租赁是金融与贸易为一体，管理与服务为一体，人才与物资为一体，筹划与开发为一体，灵活与创新为一体的新兴金融产品，对其研究、开发和营销必须讲究集约化、系统化和功能化。因此，租赁公司在利用这种新型融资方式为企业和社会提供优质高效服务的同时，也提高了自身的发展能力和市场竞争力3．2．3对开发商的利益分析开发商通过与融资租赁公司合作，能够开拓房地产市场，扩大房地产销路。在市场条件允许的前提下，所有房地产开发商都愿意一次性销售房产，以快速回笼资金，但在目前的房地产市场环境中，由于客户和市场的种种原因，一次性销售的策略难以实现。而融资租赁可以在某种程度上缓解这一问题，其实质就变成了促销手段。房地产融资租赁是一种促销方式，可以扩大开发商的销售范围，这不仅是融资租赁发展的初始动力，也是融资租赁发展的核心竞争力。其意义在于，通过融资租赁模式，部分开发商可以创造新的途径，锁定特殊消费群体，开发专项楼盘，由此创造出一种全新的开发模式，对行业形成正向补充，这样实现潜在需求到有效需求的转变，打开销售这一环节的瓶颈，使得房地产商可以通过融资租赁的方式尽快抽出资金和人力去进行下一轮开发投资，使房地产商的运行形成良性循环，获取市场供求信息，提高经营水平。房地产融资租赁的业务关系人除承租人、出租人、开发商以外，往往还有金融机构，还包含了商业贸易、金融信贷等多种经济关系，开发商借助租赁形式，既可以实现房产销售，又可以捕捉有关房产的供求信息，以便把握商机，提高开发商经营管理水平，进而增强其市场竞争能力，做出及时而准确的开发经营决策。4融资租赁在我国的应用现状及所遇到的问题4．1我国房地产融资遇到的问题房地产业融资是以房地产企业为对象，围绕房地产企业的开发、经营、消费等活动而展开的一项融资活动。房地产融资渠道及所占比例如下表4.1所示；表4.1房地产开发资金来源表单位:亿元 开发资金总计 国内贷款 自筹资金 利用外资 外商直接投资 其他资金来源 1997 3817.077 23.87% 25.49% 12.07% 8.59% 38.11% 1998 4414.94 23.85% 26.43% 8.19% 5.86% 41.04% 1999 4795.90 23.18% 28.04% 5.35% 3.76% 43.02% 2000 5997.63 23.09% 26.91% 2.81% 2.25% 47.01% 2001 7696.39 21.99% 28.38% 1.76% 1.38% 47.69% 2002 9749.95 22.77% 28.09% 1.61% 1.27% 47.38% 2003 13196.92 23.78% 28.57% 1.29% 0.88% 46.27% 2004 17168.77 18.40% 30.33% 1.33% 0.83% 49.87% 2005 21397.80 18.31% 32.72% 1.20% 0.80% 47.77% 2006 27135.60 19.74% 31.68% 1.47% 1.12% 47.10% 2007 37478.00 18.72% 31.41% 1.71% 1.30% 48.16% 2008 39619.40 19.20% 38.65% 1.84% 1.60% 40.32% 2009 57127.60 19.77% 31.34% 0.82% 0.69% 48.07%目前中国房地产企业融资存在的问题主要为融资渠道比较单一、房地产金融体系较为不完善和房地产金融体系蕴涵的巨大金融风险。房地产企业在融资上的这些问题，在很大程度上制约了中国房地产业的长期健康发展。其具体表现如下：(1)融资方式单一。房地产业作为资金密集型产业，存在着资金投入量大与自我积累有限的矛盾，能否通过融资途径获得足够的资金支持，就成为产业生存与发展的关键。近年来，随着我国金融业和房地产业的不断发展，国内房地产业的融资除了银行信贷之外，几乎没有其他的渠道，房地产企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。有关统计数据表明，在我国房地产业的资金来源中，银行贷款占到六成以上，三万多家房地产开发企业中上市的不足百家，通过发行企业债券、信托、基金等融资的更是少之又少。很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金需求的10％，甚至5％。单一的银行体系支撑着整个房地产企业的融资，进而支撑着整个房地产企业的融资，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，这使得中国银行业的负载过大，从而使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆。(2)房地产业本身没有成立属于本行业的专业金融机构。行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持。但是由于商业银行对于房地产领域的非专业化认知，对于消费者收入预期风险的把握能力差，再加上分业管理的局限性以及银行本身资金短存长贷，这样既影响了开发商商品房的销售又抑制了个人住房条件的改善。行业外资金所能提供房地产业发展的金融服务往往是很有限的和不完整的。单一而非专业的金融服务很难达到投资者、开发商所需要的金融服务的要求，很难满足购房者所需的可选择的金融综合服务的目的，很难完成全行业的资金流转过程。也就是因为现阶段并没有形成适用于房地产特殊需要和专业的金机构和金融模式，在中国目前的城市化过程中，很难再进一步促进房地产业的健康发展。(3)缺乏风险防范机制。房地产业风险很高的行业，极易产生泡沫。由于房地产业与金融业关联性很强，一旦房地产业泡沫形成，就会引发金融风险，影响经济和社会稳定。近年来，我国金融业在支持房地产业发展的同时，相应的风险防范机制却建立的十分缓慢。从金融业自身来看，一些银行对房地产风险缺乏足够的认识，认为房地产贷款是低风险的优质资产，个别金融机构甚至放松条件为房地产企业发放贷款，埋下了风险隐患；而且银行没有建立起完善的房地产贷款风险管理体系，缺乏对房地产市场进行动态监测和系统的分析研究，不能对房地产贷款进行科学的风险评估、风险判断。4．2房地产融资租赁在我国应用现状分析房地产融资租赁作为一种新型的融资方式，在中国还鲜为人知，我国居民的传统理念是，在购买房地产时如果遇到自己资金不足，便向银行贷款，因此，根本考虑不到通过融资租赁方式来筹措资金。但是从国外融资租赁在房地产业中的发展现状来看，谁都无法否认房产融资租赁的广阔前景。整体来看，融资租赁业基本上未渗透到我国的房产领域，只是在上海这个具有独特优势的城市发生了房地产融资租赁的革命性的创新。在2004年4月初，上海的一家金融租赁公司的成功运作了全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目。其过程为上海一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签订了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。其过程如下图所示；大型房地产公司商业银行金融租赁公司租金售后回租90融资保理实付租金应收账款图4.12004年上海运作房地产融资模式迄今，由于政府的调控，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道追在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租+保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。“售后回租+保理”业务的推出，对于整个融资租赁行业来说，可谓一次革命性创新，不仅解决了房地产开发融资难的问题，而且房产变现的资金可作为新开发项目的资本金。其对三方的有利之处不容置疑，形成了融资租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。另外，有关部门和人士也在进一步积极探讨房地产融资租赁的运用，在2006年召开的“上海房地产发展论坛”上，廉租房建设借道融资租赁，让民间资本参与廉租房的建设，成为与会者关注的焦点。廉租房是政府为保障社会公众基本人权而提供给特殊人群的具有公益性的服务，因资源限制使其进展缓慢，通过融资租赁的委托租赁，搭建平台，安排符合廉租条件的租房户租用房产，而政府只需要直接向营业机构提供补贴，补足市场价和政策价的差额给营业机构，由营业机构记入委托人的收益帐上即可。房产委托租赁的管理人在管理委托房产的同时就为政府代劳了，政府只需要按照委托租赁的法律要求，设置一个监督机构监督其运营即可使其快速发展。事实上，一些民间资本也正将目光瞄向廉租房的经营，上海一些开发商也和廉租办洽谈，有意将开发楼盘中闲置的房源改成廉租房。同时又大量收购上世纪80年代的老公房用于出租，他们希望作为中间机构，代理政府部门经营管理廉租房，从中收取一定的管理费。这种做法，与运用房产委托租赁方式来解决廉租房建设问题的想法不谋而合，从而证实了运用房产委托租赁的方式来解决廉租房建设资金问题的可行性。商务部现在已经逐步开始认识到融资租赁的本质，在审批问题上逐步开放，现在经营比较好的企业大都是这些新批准的租赁公司，行业的吐旧纳新已经从外商投资租赁公司开始了，同时商务部也在内资企业里搞试点。由于上海是一个具有独特优势的城市：观念上最容易与国际接轨；国务院批准上海浦东新区进行综合配套改革试点，着眼于经济体制创新，推进自主创新；具有现代化发展目标一一成为国际金融中心。鉴于上海这种独特的优势，我国可以从上海开始形成一个全新的房产融资租赁模式，成为房产现代租赁中心，再带动其他地区逐步发展房产融资租赁业。4．3房地产融资租赁在我国应用中所遇到的问题(1)社会群众对房地产融资租赁理论认识不足房地产融资租赁业务作为一种新的金融服务，首次走进人们的视线是在2004年出现的首个房地产售后回租案例，之后的几年间，该行业并没有太大进步。现在很多人对融资租赁业的认识仍然停留在一般性组租赁的概念上，对于其促销、促进投资和资产管理功能则一无所知。比如，房地产融资租赁属于信用销售，但很多开发商还不知道融资租赁的好处，既不知道融资租赁将所有权和使用权分离的特征，又不知道融资租赁可以大大降低信用销售的风险，甚至主管部门对房地产融资一租赁也不甚了解。再加上租赁公司没有进行足够的主动宣传，使人们不了解房地产融资租赁的基本内容和优越性，更没有利用宣传机构和新闻媒体向社会宣传将融资租赁推向市场。这样使得，融资租赁虽在我国发展了多年，但社会对其普遍的认知程度却还处于初级阶段。另一方面是我国传统观念影响，能买不租，对租赁认可度不高。(2)房地产作为融资租赁标的物有争议对于房产能否作为融资租赁的标的物，我国现行法规的规定还你明确。在《金融租赁公司管理办法》、《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》和《商务部国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知》，以及《融资租赁法(草案)》中对房产是否能成为标的物的规定有争议。房产能否作为租赁标的物，不仅现行法规的规定不一致，而且在社会上也是有争议的。2004年出现首个房地产售后回租融资项目，近几年房地产融资租赁也有发生。这就是说我国正在房地产业发展中尝试融资租赁业务，房产作为融资租赁的标的物一定意义上是可行的。(3)政府支持力度不够我国政府对租赁业的支持政策较少，对享受税收优惠政策的融资租赁范围没有加以界定，且多集中在事后，优惠较多地体现在税率上，缺乏像提取准备金、加速折旧、投资抵税、税前扣除等方面的税收优惠政策。目前，在我国还出现中外合资租赁公司享受超过国内租赁公司税收优惠待遇的情况，这就导致了内外不平等的政策。其特点就是对主体外商投资企业、经济特区和开发区实行优惠而不是对整体行业实行优惠。这主要体现在营业税税基不同，这一政策主要根据资金来源、币种来规定，使用人民币从事租赁业务，按照利息收入全额征收营业税，而用外币则按利差征收营业税。而这些不仅阻碍了房地产融资租赁业的发展，而且也造成内外的不平等。根据我国入世承诺，允许外资银行进入我国开展融资租赁业务，届时如果相关税收优惠政策仍不与国际接轨，则将带来更为严重的问题。(4)缺少专业金融机构支持和行业管理目前，在我国没有适合融资租赁业特点的专业金融机构来支持资金融通、落实资金来源，是制约我国房地产融资租赁业发展的一个很大的障碍。同时，我国也缺少一个全国性的融资租赁管理部门，对整个行业的发展方向、速度、规模等进行统一安排和部署，使各个融资租赁机构相互间信息沟通不足。主要体现在：(1)监管主体不同。我国租赁业由两类部门来管理，一类是由银监会监管的金融租赁公司，一类是商务部监管的中外合资、外商独资和内资租赁公司。其中，内资租赁公司也归商务部监管。两类租赁公司监管主体不一，使其遵循的法律法规也不尽相同，正是这种多头监管阻碍了我国租赁业的发展。(2)没有统一的行业协会。目前情况下，因为没有统一的行业协会，使各融资租赁机构基本上都是单枪匹马地奋战，相互之间很难进行进行技术、信息等方面的交流和沟通，再加上行业管理的自律存在盲区，这事实上严重影响了国内融资租赁业的发展，进而影响到我国房地产融资租赁的探索和发展。(5)法律法规不健全与美国、日本和英国相比，我国有关融资租赁的相关立法还不健全。自1981年引进融资租赁方法，到1996年之间，我国没有对融资租赁的法律进行任何调整规范，仅仅是在一些司法解释和行政法规中零星出现过“融资租赁”这一词汇。直到1999年颁布实施的《中华人民共和国合同法》中才对融资租赁做出了专门规定，其中，对融资租赁合同内容、合同采用形式做出了明确规定，但并没有明确租赁双方的权利和义务，也没有涉及与融资租赁业务相关的投资主体、市场准入、行业监管等问题。除此之外，中国人民银行于2000年6月30日发布了《金融租赁公司管理办法》，外经贸部于2001年9月1日颁布了《外商投资租赁公司管理办法》，税务部门于2003年初制定出了有利于融资租赁方法应用的营业税税收政策，财政部也于2006年2月正式发布《企业会计准则21号租赁准则》，但这些远远未达到融资租赁实践发展的要求。尽管全国人大委员加紧论证和完善《融资租赁法》的起草，但是却迟迟未通过立法，且起草的部分租赁法律法规的内容尚与国际主流趋势存在很大差异，使得外国投资人难以适应我国租赁市场的投资环境，并且各项法律法规之间的配套和协调不够。在发展至今，更没有推出专门针对促进房地产融资租赁的相关法律法规。5国外融资租赁的经验对我国房地产融资租赁的借鉴5.1国外融资租赁的主要模式美国和日本是世界上租赁业最发达的两个国家，本节通过对美国和日本租赁业的发展现状、特点、政府监管等内容进行介绍，了解融资租赁业成功模式，根据国内融资租赁发展现状，借鉴其经验。5.1.1美国融资租赁(1)美国租赁业的发展现状 美国是世界上开发最早和功能最全的租赁市场。现代租赁业的开端是以1952年美国租赁公司的成立为标志。之后，美国的租赁公司快速发展，交易量也逐年增长。80年代初美国实行“安全港租赁”，并于1981年允许储蓄银行开展租赁业务。美国租赁交易额一般占全球租赁交易总量的40%左右，位列全球第一。在美国租赁市场份额中，融资租赁占80%多，处于主导地位，其中直接租赁和杠杆租赁各占40%左右;传统的经营租赁份额不到20%。其具体所占比例如下图5.1所示；图5.1美国租赁业各租赁方式所占比例一般计算机设备、办公设备、医疗器械和产业机械采用直接租赁，而价值高昂的飞机、船舶、铁路车辆和大型生产设备则采用杠杆租赁。经营租赁主要用于二手发达的计算机、车及石油钻井平台租赁等。;在租赁的行业分布看，运输设备和电脑及办公设备两者合计占近60%，而制造设备所占比例很小。可见，美国的设备租赁易于变现、具有通用化和易于进入二手市场特点。(2)美国租赁业的特点①租赁业由三类租赁机构主导。三种类型为:专业租赁机构、银行所属的租赁公司、附属制造商的租赁公司。三种类型所占市场份额相差不大，其中专业租赁机构占优。专业租赁机构是典型的融资租赁，即租赁公司不库存租赁设备，而是随时按用户需要从制造厂商那里购进设备。租期平均为3-5年，但中途不能毁约。专业租赁公司从资金筹措到设备购买都是租赁公司独自办理，既不属于银行也不隶属于制造厂商。其筹措资金的方式多样化，如发行股票、债券，或者与金融机构合作进行联合筹资等。银行所属的租赁公司是直接或透过其子公司、附属公司从事租赁业务，从而银行获得一种新的资本来源方式.，通过对各种类型的设备提供资金融通，银行取得租金收入、手续费、贷款利息等，创造了新的利润增长点。附属制造商的租赁公司在美国很普遍加惠普、戴尔等都有附属的租赁机构或子公司，设备制造商在美国的租赁市场上非常活跃，他们经营某一特定范围的设备，并在这一领域掌握专门的技术知识，具有自己独特的优势。从美国租赁业的发展经验来看，厂商从事租赁业务可以提供专业化的服务，商业银行从事租赁业务具有资金和成本优势，而独立的租赁公司则可以提供设备选择的咨询、选定、租后服务等一系列的综合性服务，三者各有优势，支撑起美国租赁业在世界租赁市场上的霸主地位。②制造商直接经营租赁业务。在美国，大的制造商都直接经营租赁业务，并始终保持着一定优势，这是美国租赁业的又一特色。直接经营租赁业务的特点:一是资格老，从事租赁业务的历史要远远早于其他类型的租赁公司。早在20世纪初，美国制造商为了扩大其产品销售，就积极开展了租赁业务。二是专业性强。制造商主要经营某一特定范围内的设备，并具有该设备的专门技术和知识。这些特点是制造商保持优势的主要原因。特别是在计算机、飞机，以及一些建筑机械等领域里，制造商的租赁业务始终占有重要地位。(3)美国政府的监管模式—市场调控模式市场调控模式主要以美国和英国为代表，主要是通过发挥市场机制的作用规范融资租赁企业依法经营和运作，监管当局对融资租赁企业基本不实施任何监督。美国的租赁市场是完全放开的，没有任何监管，既不需要市场准入的行政许可，也不需要最低资本金限制。完全依靠市场调节机制来规范融资租赁企业的业务经营行为和融资租赁市场秩序，政府对该行业干预很少。融资租赁公司除了从事租赁业务外，还可以经营房地产业务、贷款业务、发行商业票据及其他金融业务，业务范围很广。①美国政府在政策上一贯积极支持租赁业的发展，主要体现在给予的扶植政策上，这些优惠扶持政策包括:①投资减税制度。美国的《投资税扣除法》规定出租人投资用于租赁的设备按其购置成本的10%减税，出租人可以将这一优惠通过优惠租金的方法转移给承租人，租赁双方特别是出租人的税收优惠构成美国租赁业的一个重要特征。‘②加速折旧制度。从20世纪50年代至今，美国政府一直推行加速折旧制度，并制定了逐步缩短折旧期的规定，这种制度保证了租赁公司的较高租金收入，并能经常淘汰过时的技术和设备，从而保持技术上的先进性。于是，租赁业的发展促进了商品的更新换代，进而促进了机械工业的发展，推动了新技术的研究和应用。③风险担保制度。政府对租赁公司特别是在发展中国家开展业务的租赁公司提供全面的政治风险保险，进出口银行对租赁公司的对外租赁交易提供综合性的出口信贷、出口担保和政治、商业风险的保险。④完善的信用评价系统。美国没有专门的融资租赁法律，但在相关的法律中规定如果承租人违约，出租人有权取回设备(若承租人阻拦则要承担刑事责任)，还可以继续向原承租人或担保人收取所有未付(包括未到期)的租金。美国的信用评价系统发达，出租人可以容易获得承租人的资信状况，从而决定是否向其提供租赁服务。5.1.2日本融资租赁(l)日本租赁业的发展状况日本的现代租赁业是从1963年成立的日本国际租赁公司开始的，由于金融机构不能直接从事(包括兼营)租赁业务。1973年后，以地方银行为背景的租赁公司相继成立，租赁公司数量大增，20世纪90年代初达到高潮。日本融资租赁额也在逐年增长，长期稳居全球第二。在日本租赁市场上，租赁对象以知识密集型和技术密集型的高新技术设备为主，其中，信息处理设备占40%多，商业服务设备与工业加工设备合占近30%，具体所占比例如下图5.2所示；图5.2日本租赁业中租赁对象所占比例从承租人分布来看，大型企业与中小型企业基本各占50%左右，私人所占比例很小。可见，日本租赁业主要为企业法人服务，以融资租赁为主，对一些通用物品采用经营租赁。(2)日本租赁的特点①投资主体多元化。在日本租赁市场上，主要有金融机构和大商社出资组建的全国性租赁公司，在厂家或经销商出资组成的专业租赁公司，以及地方银行组建的地方性租赁公司。从投资来源基本可分为银行型、厂家型和银行贸易复合型三大投资类型。②银行贷款在资金来源占主要部分。日本租赁公司%%的资金来源依靠银行贷款，公司债券融资和资本金所占甚微。③业务类型趋于多样化，融资租赁仍是主业。目前租赁公司除租赁业务外，还可经营房地产、投资及贷款等业务。日本租赁业是以融资租赁为核心发展起来的，目前融资租赁仍是其主要方式，也有部分大型租赁公司开始涉足经营性租赁，或对特定设备开展维修服务租赁。(3)日本政府的监管模式—适度监管模式日本以扶持和促进实现监督管理。日本是给予租赁业优惠政策最多的国家，政府充分利用租赁手段引导投资方向，实施产业政策，解决中小企业实现设备现代化的困难。①投资减税制度。日本对租赁实行投资减税制度，特别是针对中小企业的设备租赁给予租赁额的4.2%的税收抵免，主要体现在适用于批发、零售、饮食、特定服务业的中小企业基础强化税制和适用设备为机器装置、电脑、数码设备的中小企业投资促进税制;另外，针对于计算机、数码复印机、传真机、集成电路设备、数码接收设备等IT关联机器的IT投资促进税制，减免额度为租赁总额的6%。②租金补贴制度。日本政府对特定设备承租人发给补贴金。如1987年实施的木材加工设备项目、1990年实施的加油站服务项目、1995年实施的畜牧业项目、1996年实施的文化项目和1999年实施的农业现代化项目。2004年实施的农林水产项目。日本政府按照补贴系数，给予相应的租金补贴。③政策性低息资金融资制度。日本政府为促进特定设备普及和某些特殊行业(工业机器人、卫星通讯接收设备、环保设备、医疗设备、液化石油气系统等)的发展，向租赁业提供政策性低息资金融资，由日本开发银行向租赁公司融资。④租赁信用保险制度。1973年，日本建立政策性保险制度。该制度规定租赁合同后，实行强制保险。由日本经济产业省负责监管。以保证中小承租企业破产时，租赁公司能获得由政策性保险公司负责赔偿50%的租赁损失金额。1995年实施的《中小企业促进法案》和1996年实施的《风险投资信用保险法案》又将保险比例提高到70%。可见，日本政府充分利用租赁方式支持中小企业实现设备现代化，这些措施具有很强的针对性，有的是针对特定的行业，有的是针对特定的标准企业，特别是中小企业，通过租赁方式进行符合条件的投资可以享受这些优惠政策，这是日本租赁业快速发展、长期稳居世界第二的重要因素。5.2国外融资租赁经验借鉴5.2.1银行或厂商背景的租赁机构更具有竞争力除美国之外，多数发达国家80%的租赁市场份额由银行设立的租赁公司和具有厂商背景的租赁公司占据，欧洲市场前十名的租赁公司基本都是这两类公司，而专业租赁公司从长远来看缺乏竞争力。银行设立的租赁公司的优势主要体现在以下凡个方面:银行的品牌优势、资金优势(可以方便的从银行融资)、销售网络及广泛的客户资源、共享基础设施等。具有厂商背景的租赁公司的优势在于具有很好的产品知识和客户网络，可以得到母公司各方面的支援。融资租赁成为厂商产品销售的有效手段。5.2.2在政策上扶持融资租赁业在监管方面，各国依据国情对融资租赁实施监督管理，具体做法各不相同。但是不论以美国为代表的市场调控模式，还是以日本代表的适度监管模式，在政策上都给予租赁业扶持。具体来看，主要有以下两类政策:(l)优惠政策。主要是税收优惠和财政扶持。比如投资减免税制度、加速折旧制度等税收上优惠政策，租金补贴和低息资金融资制度等财政扶持。这些都是政府对重点发展的行业进行政策扶持，通过对特定行业的融资租赁方式的扶持，从而达到扶持该行业的目的。(2)风险担保制度。融资租赁在发展初期，由于环境、技术、信用、政策等原因而面临着较大的风险，为了降低融资租赁的风险，风险担保政策是融资租赁发达国家常用的措施。美国的政治、商业风险担保政策，日本政策性保险制度都是成功的典型。风险担保政策的推出改善了融资租赁行业的环境，推动了融资租赁业的发展。5.2.3信用评价系统完善，对融资租赁的认知程度较高美国的信用评价系统发达，承租人的信用信息都统计到统一信用评价系统中，这样出租人可以容易获得承租人的资信状况，从而决定是否向其提供租赁服务。租赁在发达国家中占有重要地位，是设备投资的重要手段。市场调研结果显示，对中小企业来说，租赁已超过银行贷款，成为融资租赁的首选。根据世界租赁年报的统计数据，发达国家的租赁渗透率都很高，其中，美国保持在30%以上，许多欧洲国家也都在10%一20%。其主要的融资租赁国家的融资租赁的渗透率的平均值如下图所示5.3；图5.3世界主要融资租赁国家平均渗透率所占比例德国的市场调控结果显示，对车辆和机器来说，租赁已超过银行贷款成为融资租赁的首选，2004年，奔驰公司生产的汽车有55%是通过租赁形式卖出的。可见，在发达国家，人们对融资租赁有相当高的认可。6推动融资租赁在房地产业中的应用的建议和对策6．1提高宣传力度，增强认识房地产融资租赁是一种新型租赁方式，人们缺乏必要的信用观念，加上我国融资租赁整体上起步晚、规模小，以及在资本市场的影响力弱，所以社会公众对房地产融资租赁缺乏认识，甚至有很多租赁公司把融资租赁当作为自己提供资金的工具。在没有资金投入的情况下，没有了解融资租赁内涵时就盲目进入某领域是根本行不通的，为此我国应加强对房地产融资租赁的宣传力度，促使人们对房地产观念的更新。对融资租赁进行宣传的主体主要是租赁公司和租赁行业协会，其应向全社会大力宣传推广现代租赁的作用，打破传统的财产价值观念，提高整个社会对融资租赁的认识，使人们建立起适应市场经济的动态财富经营理念和现代租赁经济观念，使政策决策者和企业家树立起现代租赁经济观念。同时应向政府有关部门介绍融资租赁在当前经济发展当中所起到的重要作用，增强政府有关部门对融资租赁业的重视，争取促进发展的优惠政策早日出台。租赁公司要加强对企业的内部员工进行内训，提高员工素质，应使相关的人员和企业熟悉融资租赁的相关概念和应用方式等，提高广大员工对房地产融资租赁的认识和风险意识以及严格执行国家各项金融法规的自觉性。不同地区的租赁公司还可以联手合作，组织行业培训和相关研讨，相互学习、相互合作、交流经验，进一步提高对房地产融资租赁的理解和认识，扩大融资租赁在房地产业的影响范围。近两年，我国融资租赁行业得到了较为快速的发展，相关的法律和法规也开始慢慢建设。融资租赁公司应抓住机会，重新定位，并以房地产营销的角度对房产融资租赁进行宣传，打入房地产市场，以获得自身的发展。6．2加强政府支持力度，完善法律法规6．2．1加强政府扶持力度我国融资租赁发展较晚，融资租赁在房地产行业中的应用属于新兴的产业，在其发展初期政策倾斜显得更加重要。国外的经验表明，融资租赁业的健康快速发展离不开有利的宏观环境，尤其是政府优惠政策的支持。不过，到目前为止，我国对于融资租赁的相关优惠政策还不多，更没有专门涉及房地产的融资租赁的支持政策。直到2010年10月1日起实施的《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》:“对融资性售后.回租业务中承租方出售资产的行为，将免征增值税和营业税。融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。”这在税收政策上给予融资租赁业一些支持。但是，相对国外融资租赁发达国家的优惠政策还是远远不够的。国外在融资租赁发展初期的政策倾斜，直接和间接地明确了承租人和出租人的权利和义务，切实保障了租赁各方当事人的合法利益。政府支持房地产融资租赁是一个利国利民，对各方当事人都有积极作用的营销策略，特别是房地产融资租赁中，承租人是普通的城镇居民，其目的是消费而不是盈利，租赁公司从中获得收益主要依赖于租金收入和国家在税收上的优惠，因此，政府要针对我国房地产市场的行情，给予配套的优惠财税政策。现在，我国目前情况下，房地产行业存在融资难等种种问题，政府如果政策上大力扶持房地产融资租赁，一定会使我国的支柱产业—房地产行业健床稳定发展，进而带动整个国民经济的发展。6．2．2增强法律建设在另一方面，政府应加强法律支持力度。房地产融资租赁的发展离不开一个良好健全的法律环境，成熟的租赁市场应具备完善的法律法规。为了更好地发展和完善融资租赁市场，必须有一部专门的法律加以引导。在现行法律中，《金融租赁公司管理办法》可以开展房地产融资租赁业务，《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》和《商务部国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知》只是针对设备而没有涉及房产，《融资租赁法(草案)》的立法意向排除了房产作为标的物的可能。在开展房地产融资租赁业务时，也许有法规可循，但是，在租赁期间发生法律问题，能否获得法律保护却很难说。2004年出现首个房地产售后回租融资项目后，我国在房地产业发展中开始尝试融资租赁业务，期间并没有发生过于不合理的情况，赋予房地产融资租赁的合法性应该值得探讨。政府应该尽快出台《融资租赁法》，对发展过程中可能遇到的问题设定一定标准，对整个融资租赁业做到有法可依。对于房地产融资租赁的合法性进行确定，一方面避免法规之间不协调造成的法律纠纷，另一方面对房地产融资租赁给予法律保护。中国制定融资租赁法，要有选择性地吸取国外融资租赁的立法经验，但也要结合我国具体国情和当前实际来加以创新和制定，以促进行业的快速发展。6．3加强房地产融资租赁业自身建设为了促进我国房地产融资租赁的发展应用，使融资租赁业沿着规范健康的道路发展，政府应该完善的法律规的建设，成立行业协会，鼓励租赁业的发展。房地产融资租赁在我国之所以没有得到很好的发展，原因有很多，但是其中房地产融资租赁自身的原因同样不可忽视，加强其自身建设对促进房地产融资租赁的发展存在很大的作用。加强房地产融资租赁发展科通过以下途径：6．3．1加强融资租赁业的行业监管我国至今还没有形成一个融资租赁业统一的监管体系，各租赁公司分别属于各个不同系统，涉及众多行政部门。这种多头分散管理的体制，容易使我国对租赁业的管理处于责任不明确、难以在政策上协调统一的局面。因此，应当统一租赁业的监管口径，以便据此对我国的租赁业进行监管和引导。如果以监管金融的思路监管租赁，势必会引来严格监管，限制租赁业的发展。从国际经验来看，多数发达国家的融资租赁公司根本不受金融监管部门的管制，也不要求获得专门的金融机构牌照许可与接受日常监督。但监管权最终花落谁家，还有待进一步的研究和探讨。对于融资租赁的行业监管权，国务院发展研究中心提出了一种富有创新的解决思路，即仍由银监会与商务部共同负责监管融资租赁公司。同时规定，接受银监会监管的融资租赁公司即金融租赁公司才有资格申请进入同业拆借市场、发行金融债券；接受商务部监管的融资租赁公司除融资租赁业务外不得从事其它金融业务。但对于各融资租赁公司来说，它可根据自己的需要，自行选择是接受商务部较为宽松的监管机制，还是银监会较严格的监管机制。在具体操作中，可采取转变许可的方式，即所有取得商务部许可，获得从事融资租赁的公司，如果希望从事同业拆借与发行金融债券等其他金融业务，必须满足银监会的有关规定后，转化为金融类融资租赁公司，接受银监会的严格监管。6．3．2建立以开发商为背景的租赁公司 我国目前规定，国外企业可以在我国境内成立合资租赁公司，采用融资租赁作为营销手段促销产品，而国内企业除了成立财务公司与外商合资成立租赁公司外，尚不能取得从事融资租赁业务的合法经营地位。但是，为了促进融资租赁在房地产业中的应用，我们应该把融资租赁纳入开发商的现代营销体系中去，促使开发商与租赁公司建立房产租赁销售的合作关系。开发商可利用租赁公司的资金优势，按照自己的销售战略，为客户提供相当于分期付款的金融服务，以减少房地产开发商在销售环节的应收账款和分期付款销售的风险，促进房产开发企业的良性循环发展。租赁公司可利用开发商房产及售后服务，及现有的销售市场，满足不同用户的要求，提升自身的竞争力，扩大业务范围。租赁公司对承租人信用不太了解的情况下，租赁公司可以要求签订租赁房回购担保，即承租人发生拖欠时，开发商按承租人所欠金额回购租赁房产，使租赁房产物尽其用，提高对房产残值的调配和处理能力。以开发商为背景的租赁公司，可以发挥各自的专业优势，挖掘潜在需求，加强售前宣传，提供售后服务，形成建造、融资、销售链式结构，以租促销，丰富营销方式。6．3．3规范租赁公司管理我国的融资租赁公司在资金规模、业务拓展能力、管理水平等方面均比较薄弱，面对这种情况，应对现存的融资租赁公司加强管理，以增强融资租赁公司的整体实力。首先，我国融资租赁公司机构设置不合理，融资租赁公司业务运作不规范，没有建立相应的风险决策机制，很多重大问题没有经过科学、民主的决策程序，这样就难以避免因个人认识的局限性及其他某些应用上的不足而增加决策失误的风险，因此需要建立科学的融资租赁 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。其次，我们要借助租赁行业信息产品，即适合房产融资租赁管理的软件，来促进房地产租赁业规范管理。目前，房地产专业类型的租赁管理系统也在开发试用阶段，租赁行业协会还应该组织发展较好的租赁企业，努力建设一套租赁信用管理体系，为租赁行业和社会大众服务。再有，应尽快引进和培养同时具备房产、金融、投资、贸易、科技、管理、财务、法律等多方面的专业知识的复合型人才。我国融资租赁业从业人员，可以通过组织统一的职业资格考试来选人才，也可以组织现有员工进行在职培训来提高员工素质。通过，提高公司从业人员的整体素质，达到提高公司的经营管理水平的目的。另外，房地产融资租赁机构要与国际接轨。由于发展的时间较短，特别是缺乏对国际融资租赁机构的了解，目前我国租赁机构的在这些方面与国外尚有较大差距。中国加入WTO后，国外资本较容易首先进入房地产领域。为了适应竞争，促进我国房地产租赁市场的发展，国内大型的房地产租赁机构可以走规模化、专业化服务的发展方向，对小型租赁机构来说，只有通过进行联营、扩大规模、信息共享，达到优势互补，才会有所发展。6．4加强风险防范意识融资租赁业由于资金成本高、租赁公司的实力在金融行业相对薄弱等明显的不足，对于融资租赁公司来说，赚的是服务费和利息，赔的却是本金，后者是前者的几倍至几十倍。所以，加强融资租赁公司的风险防范意识是十分重要的，他关系着融资租赁公司的存亡。在实践中只靠租赁公司的这些风险控制机制是不够的，政府还应加强以下几个方面的建设，从而建立起相应的租赁业风险控制体系。（1）建立企业信用信息网和合同登记制度。国家应加快全国性的信用评价体系，这样便于租赁公司了解承租企业的信用情况，减少租赁公司的决策成本，降低经营风险；同时执行租赁合同登记制度，即房地产的融资租赁合同应在房产所在的国土部门办理合同登记。防止承租人将租赁资产进行投资和抵押等欺诈行为的发生。（2）建立租赁信用保险制度。美国、日本等融资租赁发达国家都已经建立了各自完善的租赁信用保险制度，来保证租赁公司的合法权益。目前我国对租赁业的保险只限于对租赁标的物的保险，对于租赁信用却没有建立相应的保险制度，而租赁信用保险可降低各方当事人的风险，因此可以借鉴国外的经验，成立政策性的保险公司即当承租企业无法支付租金时，由保险公司按保额赔付一定的金额，来弥补租赁公司的损失。（3）完善租赁业退出机制常规的融资租赁交易只有在全部租金收回时才算完成了从物化资产变为货币资产的循环。租赁期满收回租金，已成为租赁公司租赁交易事实上唯一的退出通道。由于租赁公司资产与负债在期限上的不匹配，所以经常会造成资金周转缓慢，租赁公司没有更多稳定的资金用于新的项目，从而造成一部分潜在的租赁需求不能得到满足。近几年来，借鉴外商投资租赁公司股东的退出机制，我国租赁公司也实行了几种方式，但还十分不完善。我国还应完善租赁业其他退出机制，允许租赁公司进入资本市场，让符合条件的租赁资产证券化，同时，要规范各种类型的资产评估公司、律师事务所、会计师事务所等中介机构，建立各种商业化的资产管理公司，发展设备拍卖交易市场。（4）建立科学的融资租赁业务管理制度。中国人民银行有关管理要求规定，融资租赁公司应按照《公司法》“在股东大会、董事会、监事会三会制衡机制，建立法人治理机构，并规范其有限责任公司的经营管理”的规定，对于公司的运营，实行部门归口管理的项目经理负责制，实行融资租赁项目管理制度，这又包括融资租赁项目管理办法、融资租赁项目考察及评审制度、项目风险度管理、项目的担保管理制度等。在各项业务操作环节，建立完善的岗位责任制，规范岗位管理措施，制定公司内部融资、成本、兑付、利润等多个风险控制预警指标，以保证各项业务的安全、高效运行。（5）建立具有权威性的内控机构。从国内今后融资租赁业的管理要求看，公司内控机构由监事会、专业控制体系项日评估评审委员会、内部审计部门组成。监事会依法对本公司的重要业务情况、经营管理人员的行为进行监督和管理。专业控制体系即内部项目评审机构，对公司的经营业务进行日常性监督并负责对有关问题的调查。6．5改变单一形式，实现在房地产融资租赁业的创新 当前，随着我国经济的快速发展，融资租赁机构一方面，要努力地把对房地产潜在的市场需求转变成现实的市场需求；另一方面，融资租赁机构应根据不同客户，不同项目的要求，适应市场需求，走多样化、多层次相结合的道路，增加房地产租赁行业的经营品种，创新融资租赁产品和方式。除了当前常用的直接租赁、售后回租的形式以外，还可以发展转租赁、杠杆租赁、委托租赁和代理租赁等多种业务，提高自身的经营能力和市场竞争能力。比如，根据2006年上海召开的“上海房地产发展论坛”上，关于廉租房建设，有关专家提出相关意见，我们可以把融资租赁与廉租房相结合，安排符合廉租条件的租房户用委托租赁的方式租用房产，而政府只需要直接向营业机构提供补贴，补足市场价和政策价的差额给营业机构，由营业机构记入委托人的收益帐上即可，而政府则可以把建房资金用于满足更多廉租户的租金补贴上来。同时，政府也不必在廉租房的管理上投入大量的人力和物力，房产委托租赁的管理人在管理委托房产的同时就为政府代劳了，政府只需要按照委托租赁的法律要求，设置一个监督机构，监督其运营即可。这样，房地产委托租赁公司就可通过市场获得发展中急需的资源，促进廉租房事业迅速发展。对于融资租赁的功能，人们一般只会看到和应用到融资租赁的融资功能，然而融资是融资租赁的基本功能，不是唯一的功能，人们并没有看到他的促销功能和促进投资的功能，更没有看到他的理财功能和资产管理功能。功能创新就是要在融资的基础上充分发挥其他功能，例如刺激消费，拉动内需的功能。消费者通过定期支付少量租金就可以获得房产使用权，而不是在一次性支付大量房款取得所有权之后再使用，这样可以降低消费的门槛、刺激消费、拉动内需。7结束语房产融资租赁集融资和销售于一体，能够实现消费者、开发商、经营者、政府等多方共赢。鉴于房地产融资租赁经营有其自身的独特优势，对于挖掘房地产市场潜力，刺激有效需求，拉动经济增长有很大的促进作用。目前在法律上、观念上、监管上、筹资上、操作上等方面，都还不具备成熟条件，加上国内房地产企业不规范、市场透明度不高等问题亟待解决。尽管我国房产融资租赁业还面临着不少困难，但可以预见，购置房产采用融资租赁方式这一观念在我国将越来越被人们所接受，其在我国也必将有很大的发展潜力。如果我国目前房地产融资租赁业发展过程中出现的问题能够得到有效解决，相信在不久的将来，房地产市场融资方式将会成为推动我国发展房地产业健康发展的一个重要的工具。通过房地产融资租赁可以缓解目前购房难及住房难的压力，实现住宅消费的梯次推进，保证了社会的秩序，使家庭、国家长效稳定发展。故无论是经济的角度还是社会的角度都有着很大的发展空问。参考文献[1]DennisJ.Gilstad.FinanceLease[J].CommercialMotor,2012(28):62-64.[2]罗燕霞.房地产融资租赁各方的利益分析[J].新疆：经济研究导刊,2010,36:23-26.[3]仲小瑾,蒯海章.房地产融资租赁前景分析[J].商场现代化,2006,27(2)：18-23.[4]刘辉.融资租赁在我国房地产市场的应用及对策研究[D].科技管理研究,2009.[5]詹濮赫.房地产融资租赁法律风险防范[D].长安大学,2012.[6]杨晓辉.融资租赁在房地产业中的应用[D].河海大学,2007.[7]邸淑芬,乔仲忱.探索房地产金融创新促进房地产业发展[J].华北金融,2005（10）:57-59.[8]李薇薇.论融资租赁在房地产宏观调控中的应用[D].北京：对外经济贸易大学,2011.[9]黄利娟,周葆生.浅谈我国融资租赁业的发展问题[J].管理科学文摘,2003（6):34-35.[10]白蓉.我国房地产企业融资现状分析与对策[J].商品与质量（科教与法）,2010（5）:149-150.[11]仲小瑾,蒯海章.房地产融资租赁前景分析[J].商场现代化,2006,27(2):268-269.[12]邸淑芬,乔仲忱.探索房地产金融创新促进房地产业发展[J].华北金融,2005,10(5):27-29.[13]王旭红.我国融资租赁房地产融资租赁经营的理论分析[J].湖南城建高等专科学校学报,2001,10(12):8-11.[14]江小华.我国融资租赁业发展现状剖析[J].上海金融,2004,4(12):16-19.[15]史红玲.略论我国融资租赁业的特点、作用及发展对策[J].产业与科技论坛,2006,1(7):53-57.[16]杨继华.我国当前房地产融资问题研究[D].山东师范大学,2012.[17]陈丽芳.融资租赁在企业财务管理与内部治理中的作用分析[J].当代经济,20094,24(12):46-48.[18来明敏,占俊华.我国企业融资租赁现状及其影响因素分析[J].山西财经大学学报,2005,25(7):32-35.[19]何平.我国房地产企业融资方式研究[D].浙江工业大学,2006.[20]贾秀峰.关于优化XX市房地产融资结构的研究[D].北京邮电大学,2006.译文融资租赁在基础设施建设中的应用研究曾柳憎范小墨摘要：基础设施对城市的发展非常重要，但目前在中国，基础设施建设正面临着缺乏资金的情况，如何拓宽基础设施的融资渠道已成为城市发展的关键。在其持有融资的需求和能力相协调的同时，融资租赁被广泛应用在有前景的基础设施项目融资中。本文介绍了融资租赁模式，并对融资租赁的特点进行了分析。在此基础上，本文分析了在基础设施建设中融资租赁的应用前景，讨论了在融资的应用过程中风险的预防和控制，并提出了控制风险的方法。关键词：融资租赁，基础设施，项目融资。1简介基础设施建设是城市赖以生存和发展的基础，城市的发展必须有更完善的基础设施。但基础设施在中国的大部分地区并不是太好，并已成为制约城市经济发展的因素。因此，为了促进城市经济的发展，我们必须首先完善城市基础设施建设。在基础设施建设和维护上需要的大量资金，仅仅依靠政府的资金支持是远远不够的。资金的缺乏已成为制约城市发展的瓶颈。为了弥补城市基础设施的建设和弥补资金缺口、缓解城市发展的瓶颈，迫切需要寻求更多的合作伙伴来扩大城市基础设施建设的融资渠道。在这种情况下，融资租赁将成为一个理想的解决方法。2融资租赁介绍 2．1融资租赁的定义《合同法》在第十四章“融资租赁合同”中讲到，在中国的融资租赁合同是指一种交易的形式。根据第二百条第三十七款：融资租赁合同是一种出租人从厂商购买租赁物，并租给承租人使用，承租人支付租金；根据承租人的要求，出租人选择奖所有权转移或保留的合同。2．1．2法律法规中的定义（1）中国银行业监督管理委员会对融资租赁融的定义是：融资租赁，是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用，并向承租人收取租金的交易活动。（2）商务部的定义。融资租赁业务，是指出租人购买卖家的租赁物，出租人根据承租人对租赁物的选择，提供给承租人使用，以及向承租人收取租金。2．1．3“会计准则”中的定义融资租赁在中国“会计准则”中的定义，指的是实质上转移了有关资产的风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。根据会计规则，在以下五个标​​准中，符合其中之一便可以被确认为融资租赁：（1）租约到期时所有权转让;（2）租赁期限超过设备折旧年期的75％;（3）当前支付租金大于采购成本的90％的;（4）承租人可以选择低价购买;（5）特种设备的承租人。2．2金融租的特点融资租赁是一个边缘行业，是集整合金融、贸易、服务为一体的知识密集型和资本密集型产业。融资租赁是一种独特的的信贷方式，它在持有融资的功能的同时和融资的内容保持一致，它包括信用的一般功能以及自己的其他特征。出租人在提供资金的同时提供的服务，而并不仅仅只是一个的融资行为。以租赁为载体，研究投资交易模式，降低风险，增加收入，这不仅是融资方式的创新，而且是对行业发展的创新。在形式上，出租人购买指定的设备，并提供承租人使用，承租人在本质上使用的是的设备，而不是资金。承租人的生产设备，是在抵消从出租人的租赁和贷款的基础上进行的，承租人可以因此追求更多的利润。出租人收取较高的租金，通过贷款利息获得投资回报。因此，融资租赁将融资和生产活动有机地结合起来，并通过租赁的形式完成整个过程。融资租赁的特点如下：2．2．1融资租赁的内容它是通过租赁的形式，租出基本设备，以实现融资的目的。根据承租人支付的财务状况，构成融资和租赁的主体，在购买设备或租赁设备时选择是否一次性付款。通过融资租赁的不同形式，它可以实现货币资产，实物资产的变化，以及货币资产转换为实物资产。融资租赁具有双重功能，包括银行贷款和商品贸易，提供劳务。在贸易和融资的同时，减少了流通环节，提高了效率，也增加了社会融资渠道的多元化，增加贸易方式，提高经济效益，实现资源的优化配置。2．2．2租赁资产的所有权和经营权的分离融资租赁的显着特点是，租赁资产的所有权和经营权的分离。承租人在租赁资产的期限内，有取得，使用，经营，收获效益的权利；同时，出租人获取资本价值，这就是所有权和经营权分离的情况。这与所有权和经营权于一体的商品经营情况是非常不同的，这种情况只有在一定条件下，拥有抵押权，才能在银行进行按揭贷款。2．2．3租金回报租金回报的分期付款是除了分离所有权和经营权之外，金融租赁业务存在和发展的一大特色。出租人的投资成本和收益实行租金分期付款，合理考虑利润和资金的时间增长的价值，出租人分期收取租金，可以使承租人不用一次性支付全部的设备资金，以确保资金正常的流动，同时，承租人使用租来的合同设备的创新出来的价值，也能获得巨大收益。2．2．4节税的功能融资租赁具有节税的功能。在法律允许的条件下，通过一定的贸易安排，它可以使承租人延迟交税或者减税。在一些国家，由于资产可以通过融资租赁的方式选择固定数量的租赁折旧时间，因此它可以实现租赁长度小于设备实际使用长度的功能节税。2．2．5特殊融资功能融资租赁是租赁设备的本身作为抵押，一般不需要额外的担保或抵押，可以确保出租人有关资产的财产安全。融资租赁侧重于在未来现金流的项目，对承租人以往资产和负债的考察要求较低。由于出租人对租赁物拥有所有权是控制承租人不付租金风险一种形式，这可能会使风险转移给承租人。为了控制风险，合同结束时，承租人应选择购买和维护租赁的设备，而承租人不必支付租金。其实，这也是出租人提供的一种融资服务。而相比与传统的融资手段，融资租赁具有专门的融资功能。3金融租赁在基础设施建设中的应用前景和经营模式，3．1基础设施建设融资租赁的应用前景在我国目前地方政府基础设施建设融资方式是单一，投资主体主要是地方政府和建设资金主要来自银行贷款。一些地方政府在创业投资项目面临着前所未有的融资困难，而融资租赁提供了一个很好的机会。在基础设施建设的融资租赁，现金流量是相对稳定的，并同时提供安全的租赁业务和降低出租人的风险。因此，在我们国家，金融租赁和城市基础设施项目的建设相结合在一起，它被广泛应用于以永久工程的设备投资为主体的基础设施建设融资，发展和应用前良好。3．2金融租赁的基本操作流程租回来后，销售为例，我们将探讨在基础设施建设的金融租赁的基本流程，具体动作流程的描述如下：（1）租赁公司和基础设施业主签订的资产出售协议，租赁公司所有的资产的所有权转移XX车间项目和项目的合作伙伴。（2）租赁公司和原始设施所有者，双方签署了一项协议，租赁基础设施使用。（3）租赁公司与银行签订的贷款协议，基础设施和资产的所有权抵押给银行，同时保证合作伙伴提供向贷款银行的担保，直至基础设施的所有权被转移到租赁公司。（4）租赁公司在银行打开的租金专用账户，并与银行签订账户管理协议，根据租赁合同的管理委员会的特别帐户支付租金，银行扣除本期贷款利息，将剩余的转入租赁公司的总账。（5）在租赁期间，租赁公司和担保人签订担保协议，提供整个期间支付租金的担保，租赁公司拥有原有的基础设施的所有权。（6）贷款到期后，租赁公司结算的所有银行贷款后，银行提供拆除的基础设施按揭信。（7）在租赁期满，承租人按名义价格购回基础设施。过程如下图： 贷款XX租赁公司XX银行抵押保担渡过担保担保方XX政府图3.1基础设施中租金回报的项目运作流程4金融租赁在基础设施建设的风险防范和控制4．1信贷风险防范与控制基础设施金融租赁的信用风险防范，在充分考虑可能发生的风险的前提下，长期坚持严格和审慎的原则，应调查深深的承租人的信用，充分了解承租人的金融地位和经营能力，努力掌握承租人的信用状况。如果要避免风险，就应该充分掌握决定接受或拒绝该项目的全部信息，不应该受到信息不对称的影响，为信用状况不佳的人与承租人达成协议，为他们提供的资金支持，并承诺信用风险损失。4．2法律和合同风险的预防和控制法律和合同风险是指未能遵循法律、规则和标准并可能遭受法律制裁或监管处罚以及重大财务损失或声誉损失的风险租赁业务。出租人的法律和合同风险防范的主要措施是：（1）用专职法律的风险管理部门来审计法律效力的合同。（2）在每个项目中，让被聘用的外部专业律师发出法律意见，。（3）风险管理委员会召开特别会议，逐条的审查技术合同项目。4．3租赁对象的风险防范与控制租赁对象的风险，是指出租人面临可能的损失，如租赁对象不符合要求，财产失去控制，租赁贬值和租赁采购过程中异常损坏的各种原因。（1）控制租赁对象的购买风险：通过​​签订一个采购代理合同、资产评估，和资产技术检验。（2）控制租赁对象的剩余价值风险：租赁资产的定期检查和评估，注重对租赁资产的市场价格波动的关注，防止剩余价值风险。（3）租赁物件损坏的风险：通过租赁对象的承租人，购买保险受益人为出租人，防止租赁损坏风险。（4）租赁对象的管理风险：出租人的资产管理部门负责租赁资产的管理，建立一个定期检查系统。记录租赁资产，跟进的租赁资产时的情况，并在有风险的情况下及时发出警告。4．4经济风险防范与控制项目建设期为一般城市基础设施建设项目融资租赁，这将是在整个施工期间面临更高的经济风险。在本文中，主要阐述了利率和汇率风险的预防。4．4．1利率风险的防范为了防范融资租赁项目利率风险，为长期融资租赁项目，根据市场利率的调整，做出相应的调整，这是出租率的计算。所以，不管市场利率如何的变化，出租人不能保证不受损失，因为市场利率的变动频繁。当租金计算采用固定的租金，它可以采用下面的方法来预防：（1）出租人设置了一个规定的利率浮动幅度的基础上。当利率的范围内，原来的租金水平没有改变，双方应承担自己的利润和损失。如果超过规定的上限或下限利率，它通过调整原来的利率使风险分散化，或根据在合同中事先约定的调整方法，优先支付给合作伙伴的部分利息或租金收入。（2）采用的利率保险的方法，它设定一个阈值，通过对出租人和金融保险机构的咨询，当利率低于阈值时，出租人承担自己的损失，而当利率高于该阈值时，保险公司承担的损失，但是，出租人应当支付一定的保险。4．4．2汇率风险防范预防汇率风险的过程中，融资租赁项目的建设方式分为两种类型：（1）天然规避风险的方法。这种方法是不利于金融衍生品的方式，如采取同样的货币结算，在合同中加入汇率的项目等。（2）防止使用金融工具的风险。根据自己的情况下，出租人需要这种方法来避免汇率风险提高汇率风险控制能力，或通过利用金融机构提供的金融工具，来避免汇率风险。如远期外汇买/卖、长期远期合同套期保值、货币期货套期保值、货币期权套期保值、货币掉期等方式。4．5政策风险防范与控制因为它通常是在长期融资租赁项目的经营周期中，出租人和承租人可能面临的对当地的政策和税率的调整自己很难有效控制的风险。出租人可以聘请专业人员来预测的法律和法规，如从一开始该项目的设计时预测可能的汇率调整，避免或减少相应的风险，因为在项目融资的税务处理和法律问题是牵涉到项目租金设计的过程。此外，出租人可以尝试寻求书面保证，一般来自政府机构，包括政府在内的财税、金融融资；如加速折旧的各项优惠政策、税率变化等防范风险的政策。流程如下图所示：项目风险评定、批准风险追踪和预警业务、合同谈判合同管理（合同风险）资产管理部资产管理（租赁风险）后台中间部门前线风险总结资金规划部资金管理（现金流风险）法务部风险控制部风险部融资管理（现金流风险）融资部综合管理部其他管理（其他风险）业务部门图4.1基础设施融资租赁项目风险控制流程5结论融资租赁是一个新的融资方式，在基础设施项目融资领域，具有巨大的市场潜力。本文介绍了适用于基础设施项目融资的融资租赁方式，探索研究金融租赁在中国的基础设施建设具有重要的理论意义和现实意义。融资租赁的关键在于项目运作结构设计和风险预防和控制在基础设施项目中的应用，因此，在基础设施建设领域，融资租赁具有广阔的应用前景。参考文献[1]陈火旺,黄W.J.金融租赁和BOT项目的差异和所需的设备条件[J].建筑经济，2007（1）:33-35[2]W.J.黄霍,Y.L.陈.金融租赁的基本特点、发展形式和申请范围的分析[J].商业研究，2006（15）:72-74[3]康S.J.,迈克尔S.固定支付融资决策：借用或租赁[J].金融经济学，2001(110):141-151[4]潘，Z.，朱，Z.R.研究中国融资租赁业的发展存在的问题[J].北京工商大学学报，2009(24)：34-37[5]王十，G.中国金融租赁对经济和发展战略的影响分析“积极”[J].经济问题，2010(6):36-40 原文说明题名：ResearchonApplicationofFinancialLeasinginInfrastructureConstruction作者：LiuzengZENGXinmoFAN来源：http://www.cnki.net