房地产开发风险管理
李宁远! 翁彩红"
#!$深圳市市民中心建设办公室%"$华中科技大学&
摘 要’ 房地产业是一项投资大(周期长(风险高的行业)这就决定了对其进行投资风险管理的重要性*由于我国现代城镇
房地产业是在改革开放后逐步发展起来的)故在市场经济的大环境中)房地产开发存在较大风险性)如何对其实施风险管理)
就此问
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
作了较深入的探讨*
关键词’ 房地产开发% 风险% 风险管理
+ 风险管理
+$+ 风险管理的定义
风险管理可以定义为有关纯粹风险的管理决
策)其中包括一些不可保的风险*处理投机性风险一
般不属于风险管理的范围)它由企业中的其他管理
部门负责*从本质上讲)风险管理是应用一般的管理
原理去管理一个组织的资源和活动)并以合理的成
本尽可能减少意外事故损失和它对组织及其环境的
不利影响*
+$, 风险管理的目的
风险管理是投资者在投资决策前和投资实施中
为保证投资目标的实现)针对风险进行预测(识别(
分析(评价)采取相应对策的过程*风险管理的目的
是在风险发生前采取适当的(有效的措施防止其发
生%在风险发生后)使其造成的损失最小或影响最
小)其工作中心是防患于未然*具体地说就是要消除
风险因素(避免风险事件(减少风险损失*
风险因素是指引发风险事件的原因和条件)大
致可分为 -种’.自然因素)即由自然力造成的)如
地震(洪水(台风等/天灾0%1人为因素)是人的行为
所引起的)如故意或无意的破坏(伤害行为等/人
祸0%2物质特性因素)是物质本身的某些特性引起
的)如化学品的易燃(易爆性所引发的事故%3经济
因素)是由经济环境变化引起的)如经济政策(物价(
税赋等的变化而导致的投资失败%4政治因素)是由
政治环境变化引起的)如战争(动乱等原因导致投资
的失败*
风险事件是风险的载体)风险因素只有通过风
险事件才能呈现风险后果*但风险因素存在并不是
风险事件发生的充分条件*只要有准备)就可能抑制
风险事件的发生*如 5级设防的建筑物)5级以下烈
度的地震就不会对其造成破坏*
风险损失是风险后果的基本特征)也是最重要
的特征*人们所关心也就在此*风险损失可以表现
为人身伤害(财产损失(收入损失)但对投资者最终
是利润的损失或本金的损失*
, 房地产开发的风险类型
房地产开发通常分为 6个阶段)即投资决策阶
段(土地获取阶段(建设阶段和物业管理阶段*各阶
段的风险见图 !*
房
地
产
投
资
风
险
投资决策阶段
开发区域风险
开发物业类型风险7
8
9开发时机风险
土地获得阶段
土地购买风险
市场风险
征地安置风险7
8
9筹资风险
建 设 阶 段
招标模式风险
承包方式风险
合同
劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载
风险
质量风险
7
8
9成本风险
物业管理阶段
自然灾害:
7
8
9 意外事故
图 ! 房地产投资风险
; 房地产开发风险管理
;$+ 房地产开发风险管理的概念
由于风险存在的客观必然性)从而决定企业管
理必须对各种风险作出反应)这就要求企业必须重
视风险管理*所谓房地产开发风险管理)是指开发企
业在充分认识所面临的风险的基础上)运用各种手
段和措施)对风险进行控制和处理)以最小成本确保
企业开发产品的连续性(稳定性和效益性的一种管
理活动*企业在开发过程中谋求利润与面对风险是
并存的*企业必须树立正确的风险观念)勇于面对风
险)面对风险挑战)掌握应付风险的本领)而厌恶风
险(漠不关心并试图躲避风险的想法)是不现实(不
客观的*
;$, 房地产开发风险管理的步骤
风险管理是一个完整的过程)这一过程按逻辑
顺序分为前后相继的 -个步骤)即风险识别(风险评
估(风险回避与转移(风险控制(风险损失的处理*这
-个阶段的工作任务和内容如下’
#!&风险识别*风险识别就是周密分析企业所处
的社会经济环境)剖析企业在房地产开发活动中客
观存在的种种不利因素和弱点)以及对企业利益可
能造成的威胁*
风险识别可以分别按风险发生原因(风险发生
环节(风险强度进行分析%风险识别是风险管理的首
要内容和基础工作*因为任何风险)尤其是重大风
<6-!<
国外建材科技 "==6年 第 "-卷 第 "
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期
万方数据
险!如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败"
#$%风险评估"房地产开发风险的评估是指开发
商通过各种方式对风险可能给开发活动带来的不利
影响和程度的测定&这是开发商在确定最佳开发方
案与对策之前所必需进行的一项重要工作"
房地产开发商风险的评估涵盖了两方面的信
息’一是开发活动中各种风险发生的概率(二是风险
可能给开发活动带来的损失程度"
#)%房地产开发风险的回避与转移"风险回避’
风险回避是指开发商在对一些开发项目进行全面分
析后作出的放弃这些项目开发的决定"风险回避策
略在有效地防止开发商可能遭受的损失的同时!也
放弃了获利的可能!因而这是一种消极的风险对策
措施"一般来说!开发商只有在迫不得已的情况下!
才使用风险回避对策"风险转移’风险转移就是将各
种风险因素采用一定措施转移出去"一般来说!风险
转移的形式有 )种’第 *种是作为风险控制措施的
风险转移!即通过契约或合同将损失的财务负担和
法律责任转移给非保险业的其他人!以达到降低风
险发生频率和缩小其损失程度的目的(第 $种是作
为风险财务措施的非保险风险转移!即寻求外部资
金来支付可能发生的损失!将损失的财务负担转移
给其他人!这种方式包括转移财务责任和发行房地
产开发公司股票(第 )种形式是保险转移!保险是由
保险人或保险公司对被保险的经济损失所提供的保
障!是被保险人以合同的形式将各种自然灾害&意外
事故等可能造成的各种损失转移给保险公司"
#+%风险控制"风险控制是通过减少风险发生的
概率或通过降低风险所造成损失的严重性!来处理
那些开发商不愿或不能回避与转移的风险"因为无
论是风险回避!还是风险转移!都只是一种消极的放
弃与中止!而风险控制的目的在于积极改善风险本
身的特性!使其为开发商所接受"
#,%风险损失处理"这一阶段的主要任务是通过
事先的财务安排!迅速地对发生的风险损失进行充
分而有效的经济补偿!以便在最短时间内!以最少的
风险处理费用排除风险损失对企业财务活动的干
扰!避免和减轻因损失导致突发性财务紧张和丧失
偿付能力"
-.- 房地产开发风险管理的手段
房地产开发风险是客观存的!开发企业应采取
一系列手段!使开发风险降低到最小程度"
#*%准确预测"开发企业应利用一切可能得到的
信息资料!充分考虑到其他开发项目的竞争!尽可能
准确地预测拟开发项目的费用与收益"
#$%尽早完成开发项目"开发项目的风险很大程
度上来源于开发期内社会经济条件的变化"一般来
说!开发期越长!社会经济条件变化的程度也可能越
大"为了尽可能地降低风险程度!开发企业应缩短建
设时期!尽早地完成开发项目"
#)%采取措施固定某些变化"开发企业应尽量地
固定那些对利润敏感的变量!而固定变量最有效的
措施是签约"例如!利息支出增长的风险可通过签定
固定利率贷款合同来减小(建造费用增加的风险可
通过与建筑企业签定固定预算合同来减小(工程不
能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条
款来降低"
#+%预租或预售"工程完工后房地产空置的风
险!租金下降的风险!售价跌落的风险!都可通过预
租预售的安排来避免"即在工程完工前!就与租户&
客户签订租约和预售合同!租期或销售日自项目完
工之日算起"
对大型开发项目来说!预租应是开发企业所期
盼的"预租率的高低是考虑项目可行性的一个重要
条件!在经济不稳定时尤其如此"若一个项目在开发
前就能预租其产品!开发企业就能根据预租合同较
准确地计算出各个
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
的利润!从而决定方案的取
舍"例如!预租率高!可考虑高层方案(反之!则采用
较低层数方案"
开发期的长短是决定项目开发风险的一个很主
要因素!开发期越长!开发后期的费用和建成项目的
租金或售价就越不容易确定!风险也就越大"一般来
说!如果开发期超过 )年!企业就无法准确地预测出
完工后的经济形势"在这种情况下!预租虽重要但难
以安排!因为很少有租户会签定时间如此遥远的预
租合同"人们之所以不愿签定时间太遥远的预租合
同的原因!也是因为无法准确预计将来的经济形势!
也有可能是无法预计自己的将来情况"
无论如何!任何开发项目都是有风险的!而开发
企业的目的就是以最小的风险获得最大的利润"
/ 结 语
房地产开发地点固定!投资规模大!建设周期
长!开发条件差!涉及面广!故在房地产开发各阶段
均存在着风险"
随着房地产市场逐步
规范
编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载
!法制不断健全!房地
产开发市场竞争加剧!投入资金水平&技术能力和管
理素质的较量!使开发企业开展风险管理变得非常
必要"而房地产开发风险管理就如同一个缜密的系
统!将风险管理的各要素有机组成综合体"所以在进
行房地产开发时!必须要推广与运用风险管理系统!
并且要在日常的工作中尽量完善这个系统!以促使
我国的房地产事业健康发展"
参考文献
0*1 许谨良!周江雄.风险管理.北京’中国金融出版社!
*223.
0$1 卢有杰!卢家仪.项目风险管理.北京’清华大学出版
社!*223.
收稿日期’$44+54$54+.
李宁远’男!*264年生!工程师(深圳!深圳!深圳市市民中心
建设办公室#,*344*%.
7,,*7
国外建材科技 $44+年 第 $,卷 第 $
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