西安城中村项目考察报告1438237393fsw

西安城中村项目考察 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 西安城中村项目考察报告 1、​ 西安城中村改造的正规流程： 1.​ 计划申报阶段：（赵村已经完成） 提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。 赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。 2.​ 改造 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的编制及审定阶段： 1)​ 赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安置专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。 2)​ 改造方案审定的前提： a)​ 改造主体将拆迁安置资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安置）。原则上，该笔资金不少于拆迁安置资金的50％。 b)​ 赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，政府储备土地市场化操作。 3.​ 土地手续： a)​ 获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。 b)​ 根据区城改办与村民签订的安置协议确定安置房的面积，市城改办审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安置房用地约170亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。 c)​ 安置房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包开发安置房，由改造公司自行协商。但安置房建设的专项资金需进入市城改办监管的账户。 d)​ 城中村改造首先建设安置房，安置房的建设只能正对村民还建，原则上不能对外销售。若安置房因对外销售导致村民 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 较大，社会影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。 e)​ 将村民安置完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地产开发流程。 2、​ 拆迁安置资金的计算 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 （举例）： 1.​ 货币或现房安置的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安置，有部分货币安置）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安置和现房安置的各占50％左右）。 2.​ 赵村安置面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。 3.​ 按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安置部分，现房安置约20万平方米；货币安置约10万平米。 4.​ 拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。 5.​ 赵村的拆迁补偿资金＝货币安置资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。 6.​ 分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安置，我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安置资金不足的问题，需滚动开发回笼资金） 7.​ 安置资金：2000元/平米×安置房屋面积约20万平米＝4亿元（安置保证金可与市城改办协商）。安置资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。 8.​ 根据碑林区成功的操作模式，拆迁安置专项资金支付和使用方式如下： f)​ 若委托区城改办拆迁安置，则在签订委托协议时，支付拆迁安置保证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批） g)​ 区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%； h)​ 拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。 3、​ 安置房销售风险： 控规阶段，已经确定了安置房的用地范围和指标，若投资商将安置房对外销售，导致村民安置无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安置村民，导致安置房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安置专项资金到监管账户。 若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。 4、​ 城中村房地产开发的优惠政策： 1.​ 城中村改造的优惠政策：安置房免除所有规费； 2.​ 商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政策； a)​ 若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安置费，则配套、人防等规费不予减免； b)​ 若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规费、税费等方面给予减免。 c)​ 原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合理利润。（前提是拆迁安置资金到位） 5、​ 浐灞城改办状况： 1.​ 目前，浐灞管委会刚刚成立，城中村改造办公室与国土分局合并办公； 2.​ 浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。 3.​ 根据市城改办介绍，目前浐灞城改办只有2个编制人员，该片区的城中村改造处于初级阶段。 6、​ 城中村安置房销售的市场前景 1.​ 市场角度：以安置房名义开发，面向西安市民销售的开发模式能否成功，取决于赵村安置房的价格优势。 2.​ 赵村具有较强的市场发展前景： a)​ 根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目（2011年世界博园区、欧亚贸易区和生态居住区）、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系，赵村具有良好的发展前景。 b)​ 根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识，浐灞片区未来1－2年内，整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。 3.​ 西安本地开发商看城中村项目： a)​ 西安城中村改造项目非常多，目前的拆迁重点是二环线内。 b)​ 二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大，且前期拆迁周期较长，对政府关系要求较高。 c)​ 考虑到房地产开发的短平快，本地资金实力一般的开发商不会投资到城中村改造上去。 d)​ 就土地价格而言，城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太大的优势。外地开发商进入西安房地产市场，通过招拍挂拿地较难，因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目，所以大连万达广场（城中村改造项目）、中新浐灞半岛（地价便宜到七八十万/亩）。 4.​ 由于西安环线发展，除了传统的碑林区和高新区外，南郊土地开发也成为热土。2008年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设，带动北二环沿线的房地产走势较好。 5.​ 区域前景：目前，浐灞生态区的土地资源较多，城中村改造并没有作为重点进行开发。 6.​ 地震对西安房地产市场的影响：地震后西安房地产市场销售放缓，但没有出现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房，其次是多层和小高层，高层楼房因地震影响，销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小，因此1－2年后，西安的高层房地产市场不会出现较大波动。 7、​ 赵村改造项目的考察总结： 1.​ 项目前景良好： a)​ 西安南部片区房地产开发已经非常成熟，地价、房价均达到很高的水平。西安作为汉中城市，南北方向是城市发展的重点，作为北部片区，将是政府重点发展的区域。 b)​ 浐灞生态区，作为西安未来高档住宅、商务区，房地产发展前景良好。 2.​ 赵村操作难度大： a)​ 拆迁量西安最大，45万平米（估计）的拆迁规模，约9亿元的拆迁安置投资，是赵村项目城中村改造的宏观背景。 b)​ 政府高层资源难以把控：市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则，拆迁安置专项资金难以达到市城改办的要求，赵村的改造方案难以获得政府批准，后续安置房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。 c)​ 村民与村委关系至关重要：安置房首先满足村民的前提下，若村民拆迁补偿困难较大，拆迁工作难以进行，安置房的销售将受政府干预，即使政府资源可控，风险仍然极大。 3.​ 政府资源可控的前提下，实现安置与房地产开发滚动实施的模式。安置房的低价策略，必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式，增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安置房与商品房开发并举的策略。（前提是政府资源） 4.​ 考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱，该资源可控性更强。 5.​ 况总的尴尬： a)​ 改造公司1000万的注册资本金，前期1200万中450万与村委会领导的借款（很可能被村长等挪用，并没有投入到高压线搬迁）。 b)​ 850万元的前期业务费（但没有把握市城改办的高层资源，钱白花了）。 c)​ 后续拆迁安置专项资金不足（按照市城改办的要求约1。5个亿，即使保证金也需要4500万，假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金，取得改造方案的审批，后续拆迁工作也很难启动。） d)​ 在前期投入高达5200万元的情况下，况总才能取得政府批文。在市城改办高层关系没有搞定的情况下，若况总后续拆迁资金不到位，则拆迁保证金可能被政府没收，而赵村项目的启动更是没有踪影。 e)​ 安置房屋的大量资金投入更是没有着落。 f)​ 在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下，况总最好的途径就是寻找合作单位，引进资金和专业团队，同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。 6.​ 我司介入赵村项目的前提： a)​ 按照我司前期既定的模式合作； b)​ 搞定市城改办高层政府资源。