万科房地产公司财务分析报告

万科房地产公司财务 分析报告 成本分析报告下载顾客满意度调查结果及分析报告员工思想动态分析报告期中考试质量分析报告高一期中考试质量分析报告 目录一、企业简介 1二、战略分析 1三、资产负债 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 分析 4（一）资产负债表水平分析 4（二）资产负债表垂直分析 10（三）资产负债表项目分析 16四、所有者权益变动表分析 18（一）所有者权益变动表的水平分析 18（二）所有者权益变动表的垂直分析 19（三）所有者权益变动表主要项目分析 20五、利润表分析 21（一）利润增减变动情况分析 21（二）利润构成变动分析 24（三）营业利润分析 25（四）利润表分项分析 26六、现金流量表分析 32（一）现金流量表一般分析 32（二）现金流量表水平分析 34（三）现金流量表结构分析 37（四）现金流量表主要项目分析 41（五）综合分析 43七、财务效率分析 46（一）盈利能力分析 46（二）营运能力分析 56（三）偿债能力分析 60（四）发展能力分析 68八、财务综合分析评价 73（一）经营业绩评价综合指数法 73（二）经营业绩评价综合评分法 73万科房地产公司财务分析报告一、企业简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991年，成为深圳证券交易所第二家上市公司，凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，万科公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十多年，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。万科认为，公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2011年度，万科新增加开发项目52个，实现新开工面积1448万平方米，较年初计划的1329万平米，高出9%，全年实现竣工面积659万平米，较年初计划减少9.6%，产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。二、战略分析2011年1月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别在4月、7月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。在12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。但在从紧的政策环境下，2011年房地产市场运行景气逐步回落。11月，全国房地产开发景气指数下降至99.87，创下了28个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑，到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。但在过去的2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿元之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军。现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。劣势1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。3、国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。威胁1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。众所周知，万科定位并专注于住宅物业的开发与销售，住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。我国的住房需求旺盛，供需矛盾尖锐，在短期内无法解决。因此，对万科最重要的战略之一是持续创新产品。因为在房产行业，产品极易被复制，推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先。只有保持在产品上的不断创新，始终引领着住宅产品的潮流。其次，实施品牌战略，保持持续的核心竞争力。万科凭借创新的产品和优质的物业管理服务，赢得市场的认可和赞同。创立品牌有利于形成竞争优势，让竞争对手难以效仿。品牌不仅仅是企业的标识，更是宝贵的无形资产。好的品牌，可以降低需求的价格弹性，从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有优质品牌的楼盘获得更大的附加值，可以按更好的价格出售。第三，万科作为房地产行业的佼佼者，在企业的流动资产中，存货势必会占较大的比重，也表明企业的存货量过大肯那个会阻碍企业的发展，企业的偿债能力不太乐观。对万科而言，可以做到动态认识存货以及应收账款的变现能力。结合市场需求，对存货资产进行细分，逐一考虑其变现能力及价值，并对应收账款采用账龄分析法。逐一分析并考虑其变现能力及净值；第四，万科应重视企业的文化建设提高员工素质，打造良好的售后服务体系。三、资产负债表分析（一）资产负债表水平分析项目2011年2010年变动情况对总资产的影响（%）变动额变动率（%）货币资金34,239,514,295.0837,816,932,911.84-3,577,418,616.76-9.46%-1.66%应收账款1,514,813,781.101,594,024,561.07-79,210,779.97-4.97%-0.04%预付款项20,116,219,043.3117,838,003,464.712,278,215,578.6012.77%1.06%其他应收款18,440,614,166.5414,938,313,217.773,502,300,948.7723.45%1.62%存货208,335,493,569.16133,333,458,045.9375,002,035,523.2356.25%34.78%流动资产合计282,646,654,855.19205,520,732,201.3277,125,922,653.8737.53%35.77%可供出售金融资产441,261,570.00404,763,600.0036,497,970.009.02%0.02%长期股权投资6,426,494,499.654,493,751,631.161,932,742,868.4943.01%0.90%投资性房地产1,126,105,451.00129,176,195.26996,929,255.74771.76%0.46%固定资产1,595,862,733.951,219,581,927.47376,280,806.4830.85%0.17%在建工程705,552,593.56764,282,140.58-58729547.02-7.68%-0.03%无形资产435,474,310.08373,951,887.2961522422.7916.45%0.03%长期待摊费用40,999,359.4532,161,415.858837943.6027.48%0.00%递延所得税资产2,326,241,907.171,643,158,028.39683,083,878.7841.57%0.32%其他非流动资产463,792,750.001,055,992,714.51-592199964.51-56.08%-0.27%非流动资产合计13,561,785,174.8610,116,819,540.513444965634.3534.05%1.60%资产总计296,208,440,030.05215,637,551,741.8380570888288.2237.36%37.36%短期借款1,724,446,469.541,478,000,000.00246446469.5416.67%0.11%交易性金融负债17,041,784.1915,054,493.431987290.7613.20%0.00%应付票据31,250,000.41　31250000.41　0.01%应付账款29,745,813,416.1216,923,777,818.9812822035597.1475.76%5.95%预收款项111,101,718,105.8274,405,197,318.7836696520787.0449.32%17.02%应付职工薪酬1,690,351,691.721,415,758,826.87274592864.8519.40%0.13%应交税费4,078,618,156.813,165,476,401.56913141755.2528.85%0.42%应付利息272,298,785.58127,806,502.79144492282.79113.06%0.07%其他应付款30,216,792,566.9916,814,029,349.1013,402,763,217.8979.71%6.22%一年内到期的非流动负债21,845,829,338.0815,305,690,786.986540138551.1042.73%3.03%流动负债合计200,724,160,315.26129,650,791,498.4971,073,368,816.7754.82%32.96%长期借款20,971,961,953.0424,790,499,290.50-3818537337.46-15.40%-1.77%应付债券5,850,397,011.205,821,144,507.0329252504.170.50%0.01%预计负债38,677,896.7041,107,323.15-2429426.45-5.91%0.00%递延所得税负债778,906,118.75738,993,358.9939912759.765.40%0.02%其他非流动负债11,798,188.078,816,121.262982066.8133.83%0.00%非流动负债合计27,651,741,167.7631,400,560,600.93-3748819433.17-11.94%-1.74%负债合计228,375,901,483.02161,051,352,099.4267,324,549,383.6041.80%31.22%实收资本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.00　0.00%0.00%资本公积8,843,464,118.198,789,344,008.8454120109.350.62%0.03%盈余公积13,648,727,454.8410,587,706,328.793061021126.0528.91%1.42%未分配利润18,934,617,430.4313,470,284,310.055464333120.3840.57%2.53%少数股东权益14,864,743,536.6210,353,522,851.304511220685.3243.57%2.09%外币报表折算价差545,775,788.95390,131,925.43155643863.5239.90%0.07%归属母公司所有者权益（或股东权益）52,967,795,010.4144,232,676,791.118735118219.3019.75%4.05%所有者权益（或股东权益）合计67,832,538,547.0354,586,199,642.4113,246,338,904.6224.27%6.14%负债和所有者（或股东权益）合计296,208,440,030.05215,637,551,741.8380570888288.2237.36%37.36%1.从投资或资产角度分析根据上表，可以对万科公司总资产变动情况作出以下分析评价：该公司总资产本期增加80570888288.22元，增长幅度为37.36%，说明万科公司本年资产规模有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：流动资产本期增加了77,125,922,653.87元，增长的幅度为37.53%，使总资产规模增长了35.77%；非流动资产本期增加了3444965634.35元，增长幅度为34.05%，使总资产规模增长了1.60%，两者合计使总资产增加了80570888288.22元，增长幅度为.7.36%。本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，我们会认为该公司的流动性有所增强。虽然流动资产的各项目都有不同的增长程度，但其增长主要体现在存货上。从资产负债表中我们可以看出，存货本期增长了75,002,035,523.23元，增长的幅度为56.25%，对总资产的影响为34.78%。其次是其他应收款和预付款项，分别增长了3502300948.77元和2278215578.60元，增长幅度分别为23.45%和12.77%。但要引起注意的是，本期货币资金相比2010年，下降了3577418616.76元，减少幅度为9.46%。货币资金是企业内部流动性最强的资产，伴随着万科流动负债的增长，我们可以推断出2011年万科的短期偿债能力是有所下降。偿债能力发生问题，就会牵制公司的管理人员耗费大量精力去筹集资金，通过应付还债，甚至还会加大公司筹资的难度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。非流动资产在本期对总资产的影响然仅为1.6%。非流动资产占用资金多、周转速度慢、变现能力差等特点，但非流动资产会对会对公司相互联系的多个会计期间的财务状况、经营成果产生影响。通过观察，我们发现在本期的非流动资产中，长期股权投资和投资性房地产较2010年相比，分别增长了1932742868.49元和996929255.74元，增长幅度分别为43.01%和771.76%，二者对总资产的影响为1.36%。2.从筹资或权益角度进行分析该公司权益总额较2010年增加了80570888288.22元，增长幅度为37.36%，说明万科公司2011年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：负责本期增加了67,324,549,383.60元，增长的幅度为41.80%，使权益总额增长了31.22；股东权益本期增加了13,246,338,904.62元，增长的幅度为24.27%，使权益总额增长了6.14%。本期权益总额增长主要体现在负责的增长上，流动负责的增长是其主要方面。从流动负债的变动额可以看出，流动负责本期增长了71,073,368,816.77元，增长幅度为54.82%，对权益总额的影响为32.96%。流动负责的增长幅度大于流动资产的增长幅度，这种变动极易可能导致万科公司加大短期偿债的负担以及引发公司的财务风险。从流动负责的明细中发现，预收款项的变动幅度最大，变动额较2010年增长了36696520787.04元，增长幅度为49.32%，使权益总额增长了17.02%。由于万科从事房地产行业，做期房销售时，消费者会和自己签订预售 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，先预付订金，然后将房产权交给消费者。这是因为期房的价格较现房低,挑选余地较大。从中我们可以推断出万科今年可能有大量的期房销售出去。所有者权益本期增加13,246,338,904.62元，增长幅度为24.27%，对权益总额的影响为5.85%。其中，留存收益对该公司权益总额的影响较大。万科公司的盈余公积和未分配利润较2010年，分别增长了3061021126.05元和5464333120.38元，增长幅度分别为28.91%和40.57%，二者使权益总额增长了3.95%，说明万科公司有着较好的盈利能力。3.合理性与效应性的分析从总资产、存货和营业收入三年增长变化的图表来看，万科公司三年资产逐年增加且保持较高的增长率；营业收入和净利润的增长和存货的增长额度保持一致，从对存货的分析中可见，企业的资产增长主要表现为存货的增加。2009年-2010年，存货的增长幅度高于营业收入的增长幅度，我们可以分析这段期间，公司对存货的利用效率不高，这和09年国内较高的通货膨胀和国家采取紧缩的货币政策有一定的关系；2010-2011年，国家实施积极的财政政策后，万科依然坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位，销售金额为1081.6亿元，成为我国首家销售国千亿的房地产企业。4.资产负责变动原因的分析流动资产合计282,646,654,855.19205,520,732,201.3277,125,922,653.87长期股权投资6,426,494,499.654,493,751,631.161,932,742,868.49投资性房地产1,126,105,451.00129,176,195.26996,929,255.74固定资产1,595,862,733.951,219,581,927.47376,280,806.48无形资产435,474,310.08373,951,887.2961,522,422.79…　　　资产总计296,208,440,030.05215,637,551,741.8380,570,888,288.22负债合计228,375,901,483.02161,051,352,099.4267,324,549,383.60实收资本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.00　0资本公积8,843,464,118.198,789,344,008.8454,120,109.35盈余公积13,648,727,454.8410,587,706,328.793,061,021,126.05未分配利润18,934,617,430.4313,470,284,310.055,464,333,120.38…　　　负债和所有者（或股东权益）合计296,208,440,030.05215,637,551,741.8380,570,888,288.22从截取的资产负责表中我们可以看去，本期总资产增加了215,637,551,741.83元，增长率为37.36%，完全是有负债增加引起的，本期负责增长率为41.80%。由于负债可以使企业在短时期内迅速扩大资本,以弥补企业营运和长期发展资金的不足，达到用他人资财为企业所有者提供额外收益的目的。但负责经营也有它自身的缺点，极易引发公司的财务风险和经营风险，从而导致企业资金周转失灵。万科应确定公司适度的负责结构、加强企业经营管理、提高资金利用率、树立风险意识,建立健全企业的财务风险机制。（二）资产负债表垂直分析项目2011年2010年2011年构成（%）2010年构成（%）变动情况（%）货币资金34,239,514,295.0837,816,932,911.8411.56%17.54%-5.98%应收账款1,514,813,781.101,594,024,561.070.51%0.74%-0.23%预付款项20,116,219,043.3117,838,003,464.716.79%8.27%-1.48%其他应收款18,440,614,166.5414,938,313,217.776.23%6.93%-0.70%存货208,335,493,569.16133,333,458,045.9370.33%61.83%8.50%流动资产合计282,646,654,855.19205,520,732,201.3295.42%95.31%0.11%可供出售金融资产441,261,570.00404,763,600.000.15%0.19%-0.04%长期股权投资6,426,494,499.654,493,751,631.162.17%2.08%0.09%投资性房地产1,126,105,451.00129,176,195.260.38%0.06%0.32%固定资产1,595,862,733.951,219,581,927.470.54%0.57%-0.03%在建工程705,552,593.56764,282,140.580.24%0.35%-0.12%无形资产435,474,310.08373,951,887.290.15%0.17%-0.03%长期待摊费用40,999,359.4532,161,415.850.01%0.01%0.00%递延所得税资产2,326,241,907.171,643,158,028.390.79%0.76%0.02%其他非流动资产463,792,750.001,055,992,714.510.16%0.49%-0.33%非流动资产合计13,561,785,174.8610,116,819,540.514.58%4.69%-0.11%资产总计296,208,440,030.05215,637,551,741.83100.00%100.00%0.00%短期借款1,724,446,469.541,478,000,000.000.58%0.69%-0.10%交易性金融负债17,041,784.1915,054,493.430.01%0.01%0.00%应付票据31,250,000.41　0.01%0.00%0.01%应付账款29,745,813,416.1216,923,777,818.9810.04%7.85%2.19%预收款项111,101,718,105.8274,405,197,318.7837.51%34.50%3.00%应付职工薪酬1,690,351,691.721,415,758,826.870.57%0.66%-0.09%应交税费4,078,618,156.813,165,476,401.561.38%1.47%-0.09%应付利息272,298,785.58127,806,502.790.09%0.06%0.03%其他应付款30,216,792,566.9916,814,029,349.1010.20%7.80%2.40%一年内到期的非流动负债21,845,829,338.0815,305,690,786.987.38%7.10%0.28%流动负债合计200,724,160,315.26129,650,791,498.4967.76%60.12%7.64%长期借款20,971,961,953.0424,790,499,290.507.08%11.50%-4.42%应付债券5,850,397,011.205,821,144,507.031.98%2.70%-0.72%预计负债38,677,896.7041,107,323.150.01%0.02%-0.01%递延所得税负债778,906,118.75738,993,358.990.26%0.34%-0.08%其他非流动负债11,798,188.078,816,121.260.00%0.00%0.00%非流动负债合计27,651,741,167.7631,400,560,600.939.34%14.56%-5.23%负债合计228,375,901,483.02161,051,352,099.4277.10%74.69%2.41%实收资本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.003.71%5.10%-1.39%资本公积8,843,464,118.198,789,344,008.842.99%4.08%-1.09%盈余公积13,648,727,454.8410,587,706,328.794.61%4.91%-0.30%减：库存股　　0.00%0.00%0.00%未分配利润18,934,617,430.4313,470,284,310.056.39%6.25%0.15%少数股东权益14,864,743,536.6210,353,522,851.305.02%4.80%0.22%外币报表折算价差545,775,788.95390,131,925.430.18%0.18%0.00%归属母公司所有者权益（或股东权益）52,967,795,010.4144,232,676,791.1117.88%20.51%-2.63%所有者权益（或股东权益）合计67,832,538,547.0354,586,199,642.4122.90%25.31%-2.41%负债和所有者（或股东权益）合计296,208,440,030.05215,637,551,741.83100.00%100.00%0.00%1.资产结构的分析评价（1）从静态方面分析：万科公司2011年流动资产的比重高达95.42%；非流动资产比重仅为4.58%。根据该公司的资产结构，我们可以推断该公司资产的流动性较强，资产风险较小。(2)从动态方面分析：2011年，万科公司流动资产比重较2010年上升了0.11%；非流动资产比重下降了0.11%。结合流动资产的项目来看，2011年存货占总资产的比重为70.33%，较2010年上升最为明显，上升了8.50%。货币资金的下降幅度较为明显，下降了5.98%。货币资金占流动资产的比重虽然有所下降，但比重不是很大，属于正常范围，对公司的付现能力不会构成太大困难。非流动资产的项目在本期的变换不是很明显。2.资本结构的分析（1）从静态方面看，该公司2011年负债比重为77.10%，股东权益比重为22.90%。我们可以从中计算出万科公司2011年的资产负债率为77.10%，权益乘数为4.37。上市公司多半都保持着较高的资产负债率，从股东的角度看，采用举债经营的方式，以有限的资本、付出有限的代价而取得对企业的控制权，发挥财务杠杆的作用，希望达到投资利润率大于负债利润率，这样股东就可以获得更大的额外收益。但一旦财务杠杆发生负面的作用,后果将是企业所有者承担更大的额外损失。这些额外损失便构成了企业的财务风险,甚至导致破产。（2）从动态方面看，该公司负债比重上升了2.41,%，股东权益比重下降了2.41%，各项目变动幅度不大，可以说明公司的资本结构还是比较稳定。但从逐年攀升的资产负债率来看，房地产上市企业的处境不断恶化。万科公司近几年的债务负担日趋严重，财务压力大，财务风险大，从而导致公司财务实力会略有下降。3.资产结构的具体分析3.1经营资产与非经营资产的比例关系经营资产与非经营资产结构 分析表 客服数据分析表室内设计客户需求分析表借款分析表格员工占比分析表工作年限数据分析表 项目2011年2010年2011年（%）2010年（%）变动情况（%）经营资产：货币资金34,239,514,295.0837,816,932,911.8411.56%17.54%-5.98%预付款项20,116,219,043.3117,838,003,464.716.79%8.27%-1.48%应收账款1,514,813,781.101,594,024,561.070.51%0.74%-0.23%存货208,335,493,569.16133,333,458,045.9370.33%61.83%8.50%固定资产1,595,862,733.951,219,581,927.470.54%0.57%-0.03%在建工程705,552,593.56764,282,140.580.24%0.35%-0.12%无形资产435,474,310.08373,951,887.290.15%0.17%-0.03%经营资产总计266,942,930,326.24192,940,234,938.8990.12%89.47%0.65%非经营资产：其他应收款18,440,614,166.5414,938,313,217.776.23%6.93%-0.70%可供出售金融资产441,261,570.00404,763,600.000.15%0.19%-0.04%长期股权投资6,426,494,499.654,493,751,631.162.17%2.08%0.09%投资性房地产1,126,105,451.00129,176,195.260.38%0.06%0.32%长期待摊费用40,999,359.4532,161,415.850.01%0.01%0.00%递延所得税资产2,326,241,907.171,643,158,028.390.79%0.76%0.02%其他非流动资产463,792,750.001,055,992,714.510.16%0.49%-0.33%非经营资产合计29,265,509,703.8122,697,316,802.949.88%10.53%-0.65%资产总计296,208,440,030.05215,637,551,741.83100.00%100.00%0.00%从万科经营资产与非经营资产结构分析表可以看出，2011年，该公司的经营资产与非经营资产都有所增长，但明显经营资产的增长速度高于非经营资产的增速，因此，较2010年，万科经营资产占总资产的比重还是增加了0.65%，达到了90.12%。随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的地产公司已经意识到提升持有经营资产比重的重要性，万科作为中国房地产行业的领头羊，在2011年，保持经营能力的持续增长。3.2流动资产的内部结构万科流动资产结构分析表项目2011年2010年2011年（%）2010年（%）差异货币资产34,239,514,295.0837,816,932,911.8412.11%18.40%-6.29%债权资产19,955,427,947.6416,532,337,778.847.06%8.04%-0.98%存货资产208,335,493,569.16133,333,458,045.9373.71%64.88%8.83%其他资产20,116,219,043.3117,838,003,464.717.12%8.68%-1.56%合计282,646,654,855.19205,520,732,201.32100.00%100.00%0.00%从万科公司流动资产结构分析表可以看出，存货比重上升较为明显，上升了8.83%达到七成多，而公司的货币资产较2010年，有所下降，下降了6.29%，仅占流动资产的12.11%，流动资金严重不足。需要引起万科重视的是，存货这的比重过高，将影响到公司资产的流动性，会导致其资产变现能力变差。因此，万科必须特别重视对存货的分析。考虑到房地产行业的特殊性，仅凭以上数据很难分析万科存货的变现能力，如果存货周转率非常高的话，则可以证明存货的变现能力强，资产容易变现。4.负债结构的具体分析4.1负责期限结构的分析负债期限结构分析表项目2011年2010年2011年构成(%)2010年构成(%)差异流动负债200,724,160,315.26129,650,791,498.4987.89%80.50%7.39%长期负责27,651,741,167.7631,400,560,600.9312.11%19.50%-7.39%合计228,375,901,483.02161,051,352,099.42100.00%100.00%0.00%负债期限结构更能说明企业的负债筹资政策。从万科的负债期限结构分析表可以看出，万科公司2011年的流动负债比重高达87.89%，较2010年提高了7.39%。这个数据可以说明该公司在使用负债资金时，基本以短期资金为主。由于流动负债对公司资产流动性的要求较高，万科公司所奉行的负债筹资政策虽然会增加公司的偿债压力，承担较大的财务风险，但同时也会降低公司的负债成本。4.2负债方式结构的分析负债方式结构分析表项目2011年2010年2011%2010%差异银行信用44,542,237,760.6641,574,190,077.4819.50%25.81%-6.31%应付债券5,850,397,011.205,821,144,507.032.56%3.61%-1.05%商业信用29,777,063,416.5316,923,777,818.9813.04%10.51%2.53%应交款项4,857,524,275.563,904,469,760.552.13%2.42%-0.30%内部结算款项1,690,351,691.721,415,758,826.870.74%0.88%-0.14%外部结算款项111,101,718,105.8274,405,197,318.7848.65%46.20%2.45%其他负债30,556,609,221.5317,006,813,789.7313.38%10.56%2.82%负责总计228,375,901,483.02161,051,352,099.42100.00%100.00%0.00%（注：银行信用=短期借款+长期借款+一年内到期的非流动负债；商业信用=应付票据+应付账款；应交款项=应交税费+递延所得税负债；内部结算款项=应付职工薪酬；外部结算款项=预收账款；其他负债=其他负债之和）从万科公司的负债方式结构分析表可以看出，由于房地产企业的特殊性，万科公司的预收账款是该公司负债资金的主要来源，在万科销售的房产中，多半是先签订销售合同，预收一部分款项，然后再等客户分期付款，直到付清为止，期房销售就是个例子。因此，预收款项比例越高的公司，真实负债率越低，资产负债率下降的空间越大，未来获得信贷的空间也就越大。其次，我们还可以发现万科公司的银行信用和商业信用占负债的比重较2010年有所下降。4.3负债成本结构分析负债成本结构分析表项目2011年2010年2011（%）2010（%）差异无成本负债198,999,713,845.72128,172,791,498.4987.14%79.59%7.55%低成本负债1,724,446,469.541,478,000,000.000.76%0.92%-0.16%高成本负债27,651,741,167.7631,400,560,600.9312.11%19.50%-7.39%负债总计228,375,901,483.02161,051,352,099.42100.00%100.00%0.00%从万科公司的负债成本结构分析表可以看出，无成本负债比重高达87.14%，较2010年，提高了7.55%，低成本和高成本的负债比重均有所下降，其中高成本的负债比重下降最为明显，下降了7.39%。由此可见，合理地利用无成本负债是降低企业负债资金成本的重要途径之一。5.股东权益结构的具体分析万科资产负债股东权益结构分析项目2011年2010年2011年构成（%）2010年构成（%）变动情况（%）实收资本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.0020.76%24.86%-4.10%资本公积8,843,464,118.198,789,344,008.8416.70%19.87%-3.17%投入资本总计19,838,674,336.1919,784,554,226.8437.45%44.73%-7.27%盈余公积13,648,727,454.8410,587,706,328.7925.77%23.94%1.83%未分配利润18,934,617,430.4313,470,284,310.0535.75%30.45%5.29%少数股东权益14,864,743,536.6210,353,522,851.3028.06%23.41%4.66%外币报表折算价差545,775,788.95390,131,925.431.03%0.88%0.15%归属母公司所有者权益（或股东权益）52,967,795,010.4144,232,676,791.11100.00%100.00%0.00%从万科股东权益结构变动情况分析表可以看出，投入资本和留存收益依然是该公司股东权益的主要来源。再从动态方面分析，该公司的投入资本的比例2011年有所下降，下降了7.27%，这是由于本年度该公司留存收益比例的上升引起的，本年度万科公司留存收益占股东权益的比重较2010年上升了7.12%，这可以说明该公司的盈利状况良好，处以一个良好的上升阶段。（三）资产负债表项目分析存货分类明细表项目2011年2010年账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值已完工开发产品7246793726.117407412.007239386314.115298165801.757449684.725290716117.03在建开发产品138004684552.84　138004684552.8478634957185.37　78634957185.37拟开发产品62985175628.00　62985175628.0049314694209.42　49314694209.42其他106247074.21　106247074.2193090534.11　93090534.11合计208342900981.167407412.00208335493569.16133340907730.657449684.72133333458045.93万科是房地产企业，存货的影响相对较大，且存货是企业最重要的流动资产之一,所以在项目分析里，我们着重分析一下存货。通过万科存货明细表我们可以看出：万科集中了大量资金投入到在建开发产品上，说明万科在房地产行业表现出高于其他行业的核心竞争力，在建开发产品的投入2011年比2010年增加了59369727367.47元。在完工开发产品方面，2011年比2010年增加了1948670197.08元。但由于较高的存货极易影响万科的存货周转率。通过三年万科存货占资产的结构分析来看，万科存货占资产的比重一直维持在六成以上的水平，2011年达到七成，存货的大量的堆积大大地影响了公司资金的流动性。这和当下的经济环境有很大关系，由于居高不下的房价，居民的买房热情不高，大多持观望态度，致使房地产交易明显放缓，而政府用于控制房价的措施结果也不明显，反而导致房地产环境逐渐恶化，囤积的房子卖不出去。所以万科想解决存货比重偏大的现象，不仅仅需要万科制定相应的销售策略，以改善存货周转率走低，资产使用效率不高等问题，更需要国家能更好的充当宏观调控的角色。四、所有者权益变动表分析（一）所有者权益变动表的水平分析所有者权益变动水平分析表项目2011年所有者权益合计2010年所有者权益合计变动额变动率一、上年年末余额54586199642.4145408512454.079177687188.3420.21%二、本年增减变动金额（减少以“-”号填列13246338904.629177687188.344068651716.2844.33%（一）本年净利润11599606211.778839610505.042759995706.7331.22%（二）其他综合收益183017341.026577300.53176440040.492682.56%上述（一）和（二）小计11782623552.798846187805.572936435747.2233.19%（三）股东投入和减少资本3462080273.362123973449.551338106823.8163.00%1、股东投入资本4240339724.542411195169.331829144555.2175.86%2、股份支付计入股东权益的金额106235711.84467016217.94-360780506.10-77.25%3、股东减少资本-805006083.03-623970825.33-181035257.7029.01%4、其他-79489079.99-130267112.3950778032.40-38.98%（四）利润分配-1998364921.53-1792474066.78-205890854.7511.49%1、提取盈余公积　　　　2、对股东的分配-1998364921.53-1792474066.78-205890854.7511.49%三、本年年末余额67832538547.0354586199642.4113246338904.6224.27%从万科的所有者权益变动水平分析表可以看出，2011年所有者权益比2010年增加了13246338904.62元，增长幅度为24.27%。从影响的主要项目看，主要的原因是股东投入和减少资本的变换。首先是股东追加投资，使得2011年股东投入的资本比2010年增加了1829144555.21元，增幅达到了75.86%。其次，2011年公司股份支付的份额与2010年相比有所下降，下降了77.25%。第三，部分股东撤资，2011年较2010年，撤资率增长了29.01%。综合影响下，股东投入和减少资本2011年较2010年增加了1338106823.81，增长幅度达到63%，由此说明，股东追加投资所有者权益增长的重要途径。其次，万科公司2011年其他综合收益较2010年也有很大幅度的增长，增加了176440040.49元，增幅达到2682.56%。从万科2011年年报的附注中我们了解到，万科的其他综合收益是由可供出售金融资产产生的利得和外币报表折算差额构成的。2011年可供出售金融资产产生利得27373477.50元。境外经营外币折算差额183017341.02元。（二）所有者权益变动表的垂直分析所有者权益变动垂直分析表项目2011年所有者权益合计2010年所有者权益合计2011年构成2010年构成构成的差异一、上年年末余额54586199642.4145408512454.0780.47%83.19%-2.71%二、本年增减变动金额（减少以“-”号填列13246338904.629177687188.3419.53%16.81%2.71%（一）本年净利润11599606211.778839610505.0417.10%16.19%0.91%（二）其他综合收益183017341.026577300.530.27%0.01%0.26%上述（一）和（二）小计11782623552.798846187805.5717.37%16.21%1.16%（三）股东投入和减少资本3462080273.362123973449.555.10%3.89%1.21%1、股东投入资本4240339724.542411195169.336.25%4.42%1.83%2、股份支付计入股东权益的金额106235711.84467016217.940.16%0.86%-0.70%3、股东减少资本-805006083.03-623970825.33-1.19%-1.14%-0.04%4、其他-79489079.99-130267112.39-0.12%-0.24%0.12%（四）利润分配-1998364921.53-1792474066.78-2.95%-3.28%0.34%1、提取盈余公积　　0.00%0.00%0.00%2、对股东的分配-1998364921.53-1792474066.78-2.95%-3.28%0.34%三、本年年末余额67832538547.0354586199642.41100.00%100.00%0.00%从万科的所有者权益变动垂直分析表可以看出，公司2011年与2010年相比，所有者权益项目结构有所变化，年初余额比重降低了2.71%。2011年，股东投入资本的比重上升了1.83%，净利润比重上升了0.91%，这是万科公司2011年所有者权益上升的两大重要因素。另外，股份支付计入股东权益的金额的比重较2010年下降了0.70%。从附注中我们得知，万科集团的股份支付为以权益结算的股份支付。随着许多国家限制性股票激励 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 比重开始明显上升，股份支付对企业的利润影响逐渐增大。万科在确保员工利益的前提下，选择不同的股份支付方式，以获得大量操纵利润的空间。首先，万科已对整体薪酬体系进行了调整，减少短期激励力度，引入长期激励机制，形成了固定薪酬、短期激励和长期激励相结合的薪酬结构体系。此次激励计划要求，万科2011年、2012年与2013年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%；利润增长要求相比基准年，之后三年的净利润增长率分别不低于20%、45%和75%。但随着今年夏天杜晶的辞职，已有近95名万科股权激励对象离职共弃期权1219万份。万科高管流失，从而使得万科股份支付计入股东权益的金融有较大幅度的下降，万科的股权机制是否需要再一次重新考虑。（三）所有者权益变动表主要项目分析2011资本公积明细项目年初数本年增加本年减少年末数股本溢价8,789,675,978.64　　8,789,675,978.64股权激励公积　106,235,711.84　106,235,711.84其他资本公积-331,969.8027,583,863.4279,699,465.91-52,447,572.29合计8,789,344,008.84133,819,575.2679,699,465.918,843,464,118.192011其他综合收益项目201120101.可供出售金融资产产生的利得/损失金额：　　加：当期利得金额36497970.00　减：可供出售金融资产产生所得税影响9124492.50　减：前期计入其他综合收益当期转入利润的金额　106833546.10小计27373477.50-106833546.102.境外经营外币折算差额155643863.52113410846.63合计183017341.026577300.53从万科所有者权益变动中我们可以发现，直接计入所有者权益的利得与损失最主要的是：①可供出售金融资产的公允价值变动。本期可供出售金融资产利得较2010年，增加了134207023.60元；②以权益结算的股份支付而形成的费用；股权激励增加资本公积106235711.84元。五、利润表分析（一）利润增减变动情况分析万科利润水平分析表会计年度20112010增减额增减（%）一、营业收入71,782,749,800.6850,713,851,442.6321068898358.0541.54%二、营业成本43,228,163,602.1330,073,495,231.1813154668370.9543.74%减：营业税金及附加7,778,786,086.495,624,108,804.742154677281.7538.31%销售费用2,556,775,062.262,079,092,848.94477682213.3222.98%管理费用2,578,214,642.301,846,369,257.59731845384.7139.64%勘探费用财务费用509,812,978.62504,227,742.575585236.051.11%资产减值损失64,6