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物业管理专题研究报告

爱你宏宏_11301
2018-09-17 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《物业管理专题研究报告pdf》,可适用于行业分析领域

物业管理专题研究报告目录美国物业管理行业概览美国物业龙头简介:FirstService和ServiceMasterFirstServiceServiceMaster中美物业管理行业比较市场整体规模和发展阶段不同服务内容存在较大差别龙头企业的历史渊源不同他山之石mdashmdash美国物业行业发展经验启示高服务品质是企业发展基石平台结合具体的服务才更有意义并购既能扩张服务边界也能增加管理面积潜力更大的中国市场物业龙头可能不断突破自我龙头公司用户数量可能持续增长服务深化的空间比在管面积增长的空间更大风险提示持续看好高品质物业管理龙头推荐绿城服务板块效应形成持续看好物业龙头企业绿城服务mdashmdash服务口碑推动内生增长产业并购扩大服务边界插图目录图:美国的物业管理基本形式图:公司近五年营业收入图:公司近五年调整后EBITDA图:FirstService的经营模式示意图图:ServiceMaster上市以来业绩图:ServiceMaster主营业务来源(年)图:中美新开工住宅对比图:中国新房竣工面积图:绿城服务管理面积变化图:中国物业管理面积变化图:美国住宅居住密度梯度分类图:中国物业管理公司的增值服务图:中美物业增值服务发展思路差异图:部分房地产开发商附属物业公司图:FirstService年营业收入构成图:FirstService年EBITDA构成图:FirstService建设的游泳池案例图:ServiceMaster的臭虫清除服务图:物业管理公司并购逻辑图:FirstService营业收入保持余年高速增长图:年TOP物业管理企业管理规模与市场份额变化情况图:中国物业管理百强企业市场份额占比图:绿城服务年年报封面mdashmdash幸福生活服务商图:美国龙头物业公司的战略增长模型表格目录表:FirstService发展历程表:ServiceMaster发展历程表:ServiceMaster业务类型介绍表:美国主要住宅类型表:FirstServiceResidential的服务内容表:FirstServiceBrands的服务内容表:年中国物业服务企业综合排名表:国内部分物业公司比较表:FirstService公司的核心扩张战略经营模型表:中美物业管理模式的主要差别表:FirstService的业务领域排名及市场规模表:ServiceMaster的业务领域排名表:FirstService的特许经营收入系统表:FirstService主要的并购事件表:ServiceMaster近年来收购情况一览表:美国龙头公司的业务对比表:中美上市物业公司对比表:物业管理公司切入其他领域可能性分析表:绿城服务和FirstService估值对比(均换算为人民币)我们认为中美两国的物业管理公司完全处于不同的历史发展阶段且两国的物业行业经营业务并不相同。但国际比较自有其独特的价值。透过对美国物业管理行业的研究相信我们能更理解中国物业管理行业的发展前景。美国物业管理行业概览美国现代物业管理发展始于年芝加哥建筑管理人员组织(ChicagoBuildingManagersOrganization)举行了第一次全国性会议宣告了世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。经历了余年的发展美国的物业管理行业发展已经相对成熟形成了一套高度分工的物业管理机制。在美国物业公司主要分为物业经理人公司和物业基础服务公司物业经理人由业主聘请作为物业服务管理的代理。物业基础服务公司则负责提供具体的物业服务。美国的物业公司高度分工物业经理人主要负责物业资产的运营主要起到组织、调度及监理的作用并最终向业主负责。图:美国的物业管理基本形式专业的服务与专业的管理相分离这与中国的模式有所不同。在具体的服务内容上美国物业管理公司也与中国的服务内容大相径庭美国物业管理公司更加侧重于房屋本身的衍生业务而中国管理服务商更多关注到的是与业主相关的需求。这种差异受到历史背景、行业发展阶段的影响也有中美两国独有的经济、人口、地理因素影响。不过两国的物业管理公司都针对住户的居住相关需求提供基础服务。美国物业龙头简介:FirstService和ServiceMasterFirstServiceFirstService(纳斯达克:FSVO多伦多:FSVTO)成立于年是北美洲最大的物业管理服务商。在年FirstService总共服务万居民的万个住宅单位客户共有超过,名雇员在住宅物业服务市场占据的市场份额年收入超过亿美元。FirstService公司自成立以来保持了营业收入连续余年的高速增长年营业收入的复合增长率达到了。年公司的营业收入达到亿美元EBITDA达到亿美元经营状况良好。图:公司近五年营业收入单位:亿美元图:公司近五年调整后EBITDA单位:亿美元FirstService历史上和高力国际(商业地产服务品牌)同属一家上市主体年高力国际单独分拆上市FirstService成为独立的住宅物业管理服务上市公司。在本文中我们主要介绍的也是FirstService公司即以住宅物业管理为主的子公司。表:FirstService发展历程时间事件年JaySHennick建立FirstService品牌年DScottPatterson加盟老FSV作为副总裁公司发展和此后不久成为首席财务官年老FSV收购了两家位于佛罗里达州的物业管理公司和后续在纽约和美国东北部地区的收购不久成立了FirstService住宅平台年FirstService收购PaulDavis年FirstService金融确立为FirstService住宅平台服务产品的一部分年FirstService品牌收购加州壁橱年FirstService品牌发布超过个特许经营权年FirstService品牌超过十亿美元的销售记录年FirstService在其所有业务中采用NetPromoterSystem(NPS)年FSEnergy添加到FirstService住宅的综合服务年FirstService住宅扩展到加拿大年FirstService从个区域品牌重塑年分拆出高力国际年FirstService收购世纪消防FirstService的模式是物业经营与基础服务并重其通过两大平台服务客户。分别是住宅平台FirstServiceResidential是北美最大的住宅物业管理经理人品牌平台FirstServiceBrands是北美最大的基础服务供应商之一其通过特许经营系统为住宅和商业地产提供服务。FirstService通过两大品牌系统紧密分工是北美平台型综合物业服务提供商的代表。营业收入营业收入增长率AdjustedEBITDAEBITDA增长率图:FirstService的经营模式示意图ServiceMasterServiceMaster(纽交所:SERVN)成立于年是美国最大的基础物业服务供应商通过直营和特许经营商的方式服务超过万个用户。ServiceMaster的主要业务是白蚁及害虫防治服务、住房保修服务和特许经营集团服务。其收入来源主要集中在白蚁防治部门和住房保修服务部门。图:ServiceMaster上市以来业绩单位:亿美元图:ServiceMaster主营业务来源(年)单位:亿美元公司曾于年首次上市纽交所后在年私有化退市又于年月重新上市。年间公司营业收入复合增长率为。年公司的营业收入达到亿美元EBITDA达到亿美元。表:ServiceMaster发展历程时间点事件MarionWade在芝加哥创立Wade,Wenger,Associates公司该公司是专业为家庭和办公场所提供房屋防蛀服务。公司完成正式注册公司业务扩展到地毯清洗成为建立美国最早的特许经营系统的公司之一公司正式更名为ServiceMaster公司首次上市纽交所(NYSE:SVM)业务扩展到设施管理服务。营业总收入净利润提供白蚁与害虫控制服务提供家庭担保特许经营服务集团收入时间点事件收购Terminix交易对手是CookIndustries收购MerryMaids收购AmericanHomeShield(AHS)收购AmeriSpecandFurnitureMedic成立特许经营服务集团管理公司的特许经营系统收购Trugreen一家园林绿化和草坪护理服务提供商以亿美元的价格出售设施管理服务部门给Aramark以集中精力于住宅和商业物业业务。由Clayton,DubilierandRice,Inc(CDR)构成的财团发起对公司的私有化总对价亿美元(包含亿美元债务)出售TruGreen土地护理保留TruGreen草坪护理到月:完全剥离TruGreen业务月:收购HAS家庭担保月:ServiceMaster完成IPO发股价美元筹资亿美元。收购AlterraPestControl该公司为一家害虫防治公司成立大约个MerryMaids分支机构与FirstService有所不同ServiceMaster专注于基础物业服务特别是细分领域的物业服务市场。如果拿中国的视角来说这是一家和物业服务相关的专业性服务公司聚焦范围窄。不过相比中国的家政、保洁行业的公司来说ServiceMaster和客户的粘性又更强服务品类又更宽和客户连接更紧密。公司主要的业务可以分为如下几项:表:ServiceMaster业务类型介绍品牌业务领域简介Terminix白蚁及害虫防治服务公司的主营品牌年营业收入约亿美元占总收入的Terminix是ServiceMaster公司最大的产业部门也是美国白蚁及害虫防治服务的领先供应商占全美超过的份额。ServiceMaster为住宅和商业客户提供白蚁及其他害虫防治服务。Terminix经营在美国个周经营约家自有公司。在美国以外Terminix还在个国家扩展市场通过在加拿大墨西哥加勒比海地区和中美洲的子公司以及在印度的合资企业提供白蚁及害虫防治服务。此外Terminix还通过代理系统在其他国家提供这些服务。Terminix主要的收入来自于分支机构的经营产生而特许经营权所产生的收入较少。AmericanHomeShield住房保修服务年营业收入约亿美元占总收入的AmericanHomeShield是美国最大的住房保险维修公司在全美的住户保修服务市场约占的市场份额。通过AmericanHomeShield的家庭服务平台公司每年为美国家庭提供超过四百万次的修理服务公司在美国全国范围内拥有超过家资格预审的自营公司和外包公司。每年有约万户签约客户业务涵盖修理或更换家庭主要的个系统和电器部件包括电气、管道、集中供热和空调(HVAC)系统、热水器、冰箱、洗碗机和灶具灶具。FranchiseServicesGroup特许经营加盟品牌年特许经营加盟品牌总收入约亿美元占公司总收入的包括ServiceMasterRestore(灾后重建住房维修)ServiceMasterClean(住宅及商业楼宇保洁)MerryMaids(室内清洁)FurnitureMedic(家具维修)AmeriSpec(房屋监控)五大子品牌(更多资料欢迎浏览欧咨网)年特许经营加盟品牌总收入约亿美元占公司总收入的。中美物业管理行业比较市场整体规模和发展阶段不同尽管美国和中国的经济整体规模相似但美国的家庭户数少于中国存量房屋的套数少于中国。物业管理从根本上和经济体的住宅数量有关。中国的存量住宅规模远大于北美且物业管理服务呈现较难跨国扩张的特点中国的物业管理公司发展天花板比美国企业更高。而且中国现阶段的基础服务收费水平也比较低(相对中国的租金和房价)长期来看物业基础服务收费也有上升空间。更重要的是美国和中国的房地产市场所处的发展阶段不同。中国的新房市场每年的交付使用量超过美国几个量级。图:中美新开工住宅对比单位:百万套为总新开工面积面积估计单套面积图:中国新房竣工面积单位:亿平方米新房对于中国物业管理企业意义巨大。首先新房的物业管理权是由开发企业主导的开发企业对品牌口碑更敏感(毕竟还要把房子卖出去)这就更容易实现优秀物业管理公司市场份额提升。其次新房的设备新社区矛盾少管理起来容易。最后新房的存在意味着企业即使不抢占其他物业管理公司的蛋糕也不开展并购也可能保持在管面积的增长。中国年新房竣工面积达到亿平方米连续年新房竣工面积超过亿平方米。如果有企业可以占新房竣工面积的份额就可以每年新增亿平米的在管面积。到年中国排名前的物业管理龙头储备面积总计超过亿平方米。图:绿城服务管理面积变化单位:百万平米图:中国物业管理面积变化单位:亿平方米美国中国在管面积储备面积总而言之中国的物业管理公司相比美国的同行来说面对一个消费者人数更多新拓客更加容易的市场。服务内容存在较大差别虽然两国的物业管理行业都是围绕住户和居住相关的基本需求提供品质服务但具体的服务内容却存在很大差别。中国物业管理公司的服务内容要远远广于美国物业管理公司所提供的内容。中国的市场不仅更大而且更深。美国的住宅密度相对较小据美国统计署年美国共有住宅亿栋。美国家庭拥有自己房屋的比率是其中的为独栋别墅、是联排别墅、为活动房屋剩下为公寓。人口居住相对分散。且街区制的居住方式安排物业之间的空间要么属于私人产权所有要么属于市政道路美国的物业公司本身缺乏ldquo小区业主共有的物理空间rdquo这种具象化的业务开展场所比起中国来说业务开展的可能性大幅下降。图:美国住宅居住密度梯度分类表:美国主要住宅类型住宅类型定义物业管理方式居住密度独立别墅(SingleFamliyHouse)指与其他建筑不相邻的单一独立式住宅房屋包括房屋主体、自家车道、前后花园、车库以及地下室等。房主自行负责物业的清理与维护低联排别墅(Townhouse)指数座别墅并排相连虽各自独立但需与邻居共享公共墙壁的住宅房屋。自家的部分业主负责维修和打理公共范围内的设施由物业管理公司负责中公寓(Cando)居住在一栋大楼的独立住宅。住宅归房屋所有人所有但由于宅基地和公共用地无法清晰划分边界进行分配所以为持有该种房屋的所有人只拥有房屋的所有权对土地是没有所有权的。物业管理公司进行统一管理高此外中美两国在公共服务提供社区活动开展等方面制度和文化背景不同。例如美国居住社区的安全保卫工作属于公共服务的范畴由警察局提供很少存在物业公司聘请大量保安的情况。社区活动也往往由居民自发组织基本不会出现物业公司组织开展社会文化活动的情况。这种环境下美国物业管理的服务也就经常局限于外墙粉刷、泳池护理等个人无法自助完成必须依赖于专业机构的房屋相关服务。当然也存在一些领域由于专业化程度较高需求较为普遍可以诞生较大的营收规模。最典型比如ServiceMaster的最核心收入来自于提供防治白蚁和害虫的服务。但整体来看北美的物业管理行业距离居民的日常主要生活场景比较远基本上默默扮演ldquo幕后服务者rdquo的角色并收取一定报酬。北美的物业管理行业准确说是管理物业的服务行业。而中国的物业服务行业准确说是提供和物业相关的服务的行业。表:FirstServiceResidential的服务内容品牌业务领域基本介绍AmericanPool游泳池AmericanPool成立于年现已成为美国最大的商业游泳池管理服务商为家庭和商业游泳池提供泳池建设、管理、维护、救生员服务并且提供家庭游乐场等附加建设服务。目前公司覆盖个州服务超过个商业游泳设施和个住宅游泳池聘用了超过名救生员和名雇员。Heartline健身房Heartline成立于年是专业提供健身解决方案的公司主要覆盖东部沿海地区(缅因州至格鲁吉亚)为住宅、企业、教育机构等客户提供健身房建设。PlannedCompanines家政服务PlannedCompanines最早可追溯至年提供清洁、维修、安全、礼宾等物业辅助服务。公司在整个东北部大西洋中部地区以及现在的旧金山地区都是众所周知的管理、维护、安全和礼宾服务行业的领导者LIVunLtd奢侈物业管理LIVunLtd提供专业的豪宅、豪华酒店的管理服务提供包括水疗、采购管家、礼宾服务等高端物业管理服务。表:FirstServiceBrands的服务内容品牌业务领域基本介绍PaulDavis住宅商业保险修复PaulDavis成立于年专业为各种规模的灾难造成的房屋损失提供专业的住宅和商业紧急恢复服务。从水和洪水的损害火灾损害和霉菌修复保罗戴维斯特许经营专业人员提供小时全天候清理和修复住宅和商业财产损害。有总共超过在美国和加拿大拥有和经营特许经营权。CaliforniaClosets衣柜及家用收纳解决方案CaliforniaClosets是北美最大的定制、设计和安装衣柜和家庭存储解决方案供应商。公司已在美国和加拿大的授权个专营权。CertaProPainters住宅商业粉刷CertaProPainters成立于年是住宅和商业粉刷服务在北美最大的供应商。CertaProPainters在美国和加拿大共有个加盟店公司专注于高端粉刷服务公司根据加盟商总收入的收取提成或是按月付月租和其他杂费。FloorCoverings地板设计与安装服务FloorCoverings是北美领先的地板设计与安装公司公司在北美有个加盟商公司通过收取加盟商的毛利作为特许经营费。Collegepro外墙粉刷及玻璃清洁Collegepro成立于年专注于外墙粉刷和窗户玻璃清洁业务在北美拥有个加盟店特许经营费是根据加盟商的总营收中所占比例收入而收取。CentruyFireProtection消防和安全服务CentruyFireProtection是美国东南部最大的全方位服务消防公司之一。公司提供防火解决方案包括设计制造安装保养维修服务和检验服务。ServiceAmerica供热通风系统和房屋保险ServiceAmerica致力于满足业主供热通风系统和房屋保险服务的需求包含空调、管道、家电安装以及维修需求。Pillartopost房屋检查评估Pillartopost北美最大的房屋检查评估服务商之一。公司拥有个加盟店近个房屋评估师PillartoPost每年为价值约亿美元的房屋提供检查评估服务。公司通过收取加盟商的毛利作为特许经营费。当然绝大多数美国物业管理公司所从事的工作中国的同行也在从事。例如我国物业管理公司也从事外墙粉刷、泳池维护等工作。不过中国物业管理公司所提供的服务完整性更强。最关键的原因是中国的物业管理公司在小区制的背景下具备开展服务的物理场所。其次的原因则是中国的社区自治组织程度公共服务的完整程度留给了品质化物业管理公司更多业务空间。由于物业公司服务内容较为广阔其增值服务也就不再局限于家政和维修而是深入到社区生活的每一个领域(长租物业置换教育、新零售、养老等)。图:中国物业管理公司的增值服务图:中美物业增值服务发展思路差异总而言之中国的物业管理行业不仅潜在服务人群数量更多而且潜在服务拓展领域更广。龙头企业的历史渊源不同和其他绝大多数国家一样美国的物业管理公司都是独立发展而来。在这个问题上中国的情况十分特殊。二十多年房地产发展的历史伴随着各大发展商不断打磨自身的物业管理平台。我国排名靠前的物业管理公司都有开发企业背景(虽然有些公司和开发商日益脱钩)。表:年中国物业服务企业综合排名排名企业名称排名企业名称万科物业恒大物业绿城服务金地物业碧桂园服务龙湖物业长城物业金科物业保利物业中海物业彩生活雅生活服务物业管家社区购物居家服务生活资讯邻里互动其他物业公告公共报修房屋报修员工点评物业缴费商品售卖重点推荐限时促销专业家政快递代收生活缴费违章查询周边商家办事办证跳蚤市场邻里互动兴趣圈子精彩活动社区金融游戏抽奖积分抵扣在早年物业管理公司并不是中国房地产企业所重视的盈利增长点房地产企业只是希望通过持续适当的投入提高服务的品质树立良好的口碑获得一定的产品溢价赚取开发收益。当开发企业将房屋完成交付后开发企业透过旗下物业公司和居民打交道居民经常认为开发企业的品牌和物业公司的品牌是一致的。事实也确实如此万科的业主普遍认为万科物业本身是万科品牌的一部分碧桂园的业主普遍认为碧桂园小区的物业理应是碧桂园服务。这种传统虽然在一定的历史阶段使得物业公司的运营独立性较低。如今大多数开发企业下属的物业品牌开始独立经营之路这种早期的制度安排所留下的ldquo品牌红利rdquo却凸显了。本质上来说今天相当多物业的品牌就是开发商的品牌。而开发商的品牌是十多年房地产开发牛市所锻造沉淀了大量的营销投入附加大量园林绿化建设售后服务关怀常常是ldquo品质服务、品质生活rdquo的象征。随着开发商自身经营重心的变化开发企业在更广阔更轻的领域挖掘品牌的价值伴随着物业公司独立化浪潮造就了物业公司品牌化大发展的机遇。FirstService和大多数海外服务品牌都不可能和开发物业的品质联系在一起。图:部分房地产开发商附属物业公司不过我们认为开发商背景是双刃剑。开发商背景的好处是企业得以享受成熟品牌并获得稳定的增量项目来源。开发商背景的坏处则是物业管理企业可能被迫承接盈利能力较差的项目或是不被允许承接第三方项目。从这个角度来看享受开发品牌溢价但不被关联开发企业约束发展路径的物业公司更值得投资者看好。表:国内部分物业公司比较公司名称年末在管面积(百万平米)当前市值(亿港元)年营业收入(亿人民币元)年归母净利(亿人民币元)中海物业雅生活服务绿城服务碧桂园服务保利物业他山之石mdashmdash美国物业行业发展经验启示相比美国同行中国的龙头物业公司潜在服务人群更多潜在服务内容更广还具备品牌的先发优势。但是中国的物业管理行业毕竟才刚刚开始独立发展美国物业管理行业发展经验非常值得投资者参考。高服务品质是企业发展基石没有服务品质就没有物业管理这个行业。如果物业公司的独立发展运营意味着企业忘掉初心不再努力服务则一时的盈利无法弥补品牌沦陷所带来的损失。如果物业公司过于迷信资本的力量低品质并购扩大在管面积则最终企业既不可能建立生态圈也不可能在基础服务的竞争中占据一席之地。FirstService极为重视客户服务质量其战略扩张模型的第一条即是通过卓越的客户服务形成强大的客户黏性并建立了客户评价和引流系统通过老客户引流新客户目前公司的新增客户来自于这一系统。表:FirstService公司的核心扩张战略经营模型战略重点内涵式增长通过收购的外延式增长。卓越的客户服务强大的客户黏性回头客多推介系统合同收入比重高高度预测和经常性的现金流适度的资本支出保持强劲的自由现金流和资本回报率保守的资产负债表低财务杠杆资本充足的资金增长FirstService一直将核心目标设定为客户提供卓越周到的服务坚持以客户为中心。以客户的维系和推荐作为内生式增长的主要考核目标其主要做了如下几方面工作:首先为客户提供卓越的服务。公司深知现有客户的维系和新客户拓展同样重要公司建立了小时的呼叫服务中心通过严格的员工服务培训保证公司服务质量提升客户满意程度。其次公司引进了先进的NetPromoter系统(NPS)对客户的满意度进行持续的追踪调查及时进行反馈。帮助公司随时对于客户服务质量进行改进和修正。最后是口碑营销公司的新的业务是通过客户之间的推荐获得的。公司认为口碑营销会比广告等营销手段更容易带来客户来进一步扩大品牌的影响力。ServiceMaster同样重视客户满意度的考核公司从服务上着手力图树立良好的品牌形象和公司客户黏性公司的客户是一年一签因而客户续签率成为公司的一个重要服务考核指标。美国同行的经验再次告诉我们优秀的轻资产服务公司都是注重细节的公司。轻资产服务公司的努力往往落实在平凡之处。另外除非找到具有壁垒的专业服务领域(比如ServiceMaster的除虫服务)否则基础服务的毛利率应该是较低的mdashmdash较高的毛利率可能不可持续。平台结合具体的服务才更有意义轻资产和平台化是在中国比较受追捧。平台化是中国优秀物业管理公司的出路也是中国优秀物业管理公司的潜在风险。好的平台化意味着客户数量不断累积品牌口碑不断强化公司拥抱ldquo万物生长rdquo迎来股东、员工和客户的多赢局面。坏的平台化则意味着公司核心能力空心化成为贩卖客户资源的中介最后也被客户抛弃(虽然客户暂时可能比较难抛弃物业公司)。这其中的区别首先在企业基础服务的品质其次则在企业能否找到具体从事的增值服务专业领域。我们不看好将核心业务完全外包的发展模式物业企业固然需要强化和专业服务提供商的合作但也需要有具体的核心服务领域。和中国不同美国的物业管理行业的服务一开始就不是集成提供服务的。美国的小区业主会选聘物业经理人物业经理历史上并不是物业的直接管理服务提供者而是代表业主采购品质服务的平台。也就是说美国的物业管理公司要么最初就是平台公司(FirstService)要么最初就是特定的服务提供者(ServiceMaster)。表:中美物业管理模式的主要差别项目美国物业管理中国物业管理管理性质管理、服务于一体从属于服务行业服务是主导理念管理对象所管理物业区域内容的业主业主为大业主为一位或多位所有物业管理区域的业主和住户业主为小业主通常以户为单位管理内容一线服务内容全部由业主外包主要管理内容是资本资产运作和管理一线服务包括具体的安全管理服务、绿化保洁服务、秩序维护服务、收费管理服务等内容岗位设置常见岗位最主要的是租赁岗位、资产管理岗位、风险管理岗位、安全与火灾防范岗位、市场推广岗位等按照管理内容常设置安保岗位、绿化岗位、保洁岗位、收费岗位、客服岗位、办公岗位等。但简单的服务采购平台并不能诞生一家大企业。FirstService试图整合物业经理人的平台系统并在平台之外构建核心服务能力制定高品质的社区服务标准。FirstService业务分为Residential和Brands两个方面。FirstServiceResidential是依托物业经理人系统向客户提供基础的自营服务例如游泳池、健身房等。FirstServiceBrands是向客户提供一些更个性化的服务例如地板设计和安装、定制衣柜等。虽然FirstServiceBrands最初是以品牌特许经营收取特许经营费的模式区开展但后期公司也有一些直营店提供增值服务。换言之作为一家轻资产起家的平台型公司FirstService的发展道路实际上是尽可能做实自身的服务内容的道路而不是把客户资源完全外包收取ldquo平台费rdquo的道路。图:FirstService年营业收入构成图:FirstService年EBITDA构成表:FirstService的业务领域排名及市场规模品牌业务领域美国市场规模市场排名市场份额AmericanPool游泳池第名Heartline健身房PlannedCompanines家政服务第名LIVunLtd奢侈物业管理PaulDavis住宅商业保险修复亿美元前名FirstServiceResidentialFirstServiceBrandsFirstServiceResidentialFirstServiceBrands品牌业务领域美国市场规模市场排名市场份额CaliforniaClosets衣柜及家用收纳解决方案亿美元第名CertaProPainters住宅商业粉刷亿美元第名FloorCoverings地板设计与安装服务亿美元第名Collegepro外墙粉刷及玻璃清洁第名CentruyFireProtection消防和安全服务亿美元第名ServiceAmerica供热通风系统和房屋保险第名Pillartopost房屋检查评估亿美元第名表:ServiceMaster的业务领域排名品牌主要业务年营业收入市场排名市场份额Terminix白蚁及害虫防治服务亿美元第名AmericanHomeShield住房保险维修亿美元第名ServiceMaster则更强调细分领域的服务其发展路径是不断壮大细分市场的影响力(同时当然也需要获得客户和服务平台的信任)。本质上来说ServiceMaster并不算典型意义的物业公司。但其较之FirstService更大的市值更窄的业务聚焦却说明居住相关的生活服务范围十分广阔如果有一家中国的物业公司在某一个特定领域取得较强的市场地位哪怕其在其他领域并无任何突破也有可能迎来市值的大幅提升。图:FirstService建设的游泳池案例资料来源:公司官网图:ServiceMaster的臭虫清除服务资料来源:公司官网当然这并不是说物业企业不应该强化合作。在核心业务领域和具备优势的服务商开展合作是短期提升服务质量的重要办法。在非核心业务领域外包和特许经营是扩展服务品类的重要渠道。以FirstService为例在市场规模较大的优势领域如家政服务、游泳池管理业务中采取自营的方式以获取更多利润但是在更加细分的领域中由于市场规模较薄市场分散化程度较高没有必要在市场中占据主要份额。而通过特许经营权的方式公司既保证了公司的影响力也获取了行业发展带来的收益。表:FirstService的特许经营收入系统品牌业务领域特许经营收入模式PaulDavis住宅商业保险修复加盟商总收入的CaliforniaClosets衣柜及家用收纳解决方案加盟商总收入的CertaProPainters住宅商业粉刷加盟商总收入的或固定月费FloorCoverings地板设计与安装服务加盟商总收入的Collegepro外墙粉刷及玻璃清洁加盟商总收入的Centruy消防和安全服务品牌业务领域特许经营收入模式ServiceAmerica供热通风系统和房屋保险Pillartopost房屋检查评估加盟商总收入的除此之外在某些业务达到规模效应的城市公司则自己经营获取更多收益。公司在美国和加拿大的主要城市拥有个CaliforniaClosets自营店和个PaulDavisRestoration自营店。换言之公司管理社区的一些服务需要借助外力来解决而公司一些业务却可以脱离社区以追求自身独立发展。不过公司仍然保留和社区紧密联结的服务种类从而获得业主的信任和口碑推荐。在中国的环境之下这可能意味着物业公司应该可以寻找专业化的伙伴授权经营一些细分服务譬如可以完全委托一家优秀的分散式长租公寓公司开展社区内长租公寓的经营(而不需要单独成立一家子公司)也意味着物业公司的专项业务如果成长顺利可能脱离社区而进一步取得发展譬如依托社区的教育业务如果成长顺利可能未来又脱离社区而取得更大的发展。(只不过美国的同行所能培育的业务种类远不如中国企业丰富。)并购既能扩张服务边界也能增加管理面积无论是在美国还是在中国龙头物业管理公司都习惯于通过并购谋求壮大规模和做强业务。这种并购也都可以分为两类一是并购同质的竞争对手二是沿着产业链上下游开展并购丰富自身的服务内容。图:物业管理公司并购逻辑FirstService在过去年中营业收入复合增长率为其中内生式增长贡献了的增长外延式并购贡献了的增长。内生式和外延式并重或能成为公司长期稳定增长的关键。图:FirstService营业收入保持余年高速增长FirstService重视同类竞争者的收购并且通过收购此类公司进入新的地理区域稳步进行地理版图和市场份额的扩张。年和年各收购了个区域物业管理公司以进入明尼苏达、华盛顿、佛罗里达、马萨诸塞等区域市场。但FirstService更重视的是采用外延式的收购战略不断扩展自己的增值服务内容通过不断地收购基础服务领域的细分龙头公司逐步形成具有竞争力的增值服务品牌。由于这些公司本身已经有一定的规模基础可以带来不少的客户。FirstService选择收购有规模和影响力的公司让公司更容易实现有机的增长。年FirstService收购了CenturyFireProtection公司填补了公司在家庭消防服务方面的空白。CenturyFireProtection是美国东南部最大的消防服务公司之一提供全面消防解决方案包括设计、制造、安装、维护、维修、检查等为商业、住宅、工业等客户提供服务。目前其已经在乔治亚州、阿拉巴马州等个州拥有名员工个办事处。除此之外公司的主要基础服务提供部门均是通过并购而来。表:FirstService主要的并购事件年份事件年收购两个佛罗里达州的物业管理公司建立FirstServiceResidential平台年收购保险修复品牌PaulDavis年收购衣橱及收纳

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