开盘方案撰写及开盘技巧.

开盘方案撰写及开盘技巧中原集团二级市场统筹发展中心ShenZhen.01.2014开盘的含义开盘，处于整个地产开发流程的中端环节，也是营销系统中一个重要环节，是开发商回收成本、获取利润的最重要的阶段；是一个项目实现市场价值的端口。市场研究项目拿地整体定位前期规划项目动工形象推广阶段销售选房开盘客户积累交付使用客户维护销售结束通过一定时间的客户积累和梳理，再充分整合利用各种有效资源，选择适当的时机，集中对外公开发售的行为。1234开盘的目的12345开盘是项目营销和发展的关键节点，在项目整个营销过程中具有举足轻重的作用；开盘是对市场定位和营销推广的集中检验；开盘是策略性调节供需关系的有效手段；开盘是通过心理博弈，寻求市场价格取向，调整市场价格体系的基础；开盘对建立项目的品牌和树立市场信心具有重要意义。开盘好坏，在销售环节是“一小步”，可对整个项目，却是关键的“一大步”！对于代理公司来讲，那就是终于有机会开始收佣了！开盘的重要性 PART4.开盘活动与现场控制 PART3.开盘流程 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 PART1.开盘方案的撰写要点PART2.开盘模式与时机选择报告框架开盘 PART1开盘方案的撰写要点开盘方案十大要素1、开盘前提条件2、开盘推售情况3、开盘目标（财务目标/其它目标）4、开盘优惠（折扣明细/抽奖奖品）5、选房组织安排6、危机处理预案7、选房物料清单8、开盘推广配合9、费用预算10、倒计时工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 表完整开盘方案十要素开盘前提条件法律文件齐备：《企业法人营业证》、《建筑用地 许可 商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可 证》、《建筑规划许可证》、《土地使用权证》、《查丈报告》、《预售许可证》；注：所有法律文件需放置于开盘场地现场（影印件），原件备查；认购书及 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 需公示。开盘现场包装完成（样板房/看楼通道包装完成）；媒体预热，所有对外推广完成（一般要求至少在开盘前1-2周推广出街）；客户梳理完成，通知到位，预销控（尽量做精准并提前提醒销售员做好客户引导，防止客户扎堆某一单位）完成；销售资料完善：选房须知、选房流程、认购书、房号意向单、认筹单收据等；推盘房号及数量、价格表（务必要求开发商签字盖章）及开盘优惠确定，注明有效时间；保留房号确认：前期公司内部关系户确认保留房号或假销控做好；开盘前提条件的内容主要包含法律文件、工程配合、推广配合程度、客户梳理、开盘物料、推售单位及其价格/优惠6个方面：开盘优惠开盘优惠包含开盘折扣优惠及开盘当天活动奖/礼品（抽奖）两个方面：开盘折扣优惠：客户金额类价惠：一般为VIP登记、升级优惠（优惠比例100%）、签约优惠（优惠比例100%）；折扣率=折扣*比例，如：诚意登记可享受0.99折，比例为100%，则诚意登记的折扣率为0.99*100%客户特殊折扣优惠：团购优惠、关系户优惠、开发商预留点数、三级市场返点、老带新等，该类的优惠比例一般不足100%；折扣率=1-（1-折扣）*比例，如：老带新0.98折，比例30%，则老带新的折扣率为：1-（1-0.98）*30%开盘活动奖/礼品：当天成交参与抽奖，需列出奖品并公示；为吸引更多客户在开盘当天到访，营造开盘人很多的局面，也会对当天到访但未成交的客户也抽奖，但是一般奖品额度和数量都比当天成交客户的小和少，并且可以分开抽，也可以暗中对一等奖等大额奖品做处理。倒计时工作计划表倒计时工作计划表的制定是保证开盘工作有序开展的关键：案例：武汉南国大武汉SOHO开盘的倒计时工作计划表内容包含：时间、事项、责任人，切记要做到事情落实到起止时间和具体的负责人，并且要告知到各个责任人；建立开盘微信群、飞信群、Q群等，方便事项进展的及时便捷沟通。PART2开盘模式与时机选择2.2开盘时机2.1开盘模式Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20102.1开盘模式就像用大炮攻城一样，陆续发射炮弹的威力远远不如万炮齐发时的威力大，楼盘销售也一样。无论是住宅还是商铺，都喜欢把所有对本项目有购买意向的客户聚到一起，进行集中解筹，俗称“开盘”。2.1.1排队开盘模式排队销售是最原始的开盘方式，出现在房地产发展的初期，属于行业发展不成熟时的自然产物，且只适用于买方市场的年代。在卖方市场的时代，咨询客户量较大的情况下，直接销售容易造成现场的混乱，不利于开发商现场的把控。适用情况：买方市场或部分远郊且非开发热点区域项目，且筹量：房源<1:1；市场关注度：通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高；开盘销售率：早认筹和晚认筹客户选房待遇相等，但排在前面的客户诚意度高，内部客户的购买顺序很容易被操作；客户满意度：对客户没有约束力，排在后面的客户会面临房源的问题，故客户满意度较差存在的风险：热点盘客户会提前排队，现场秩序维护工作量大，客户容易烦躁，且排队人数量对后续客户影响较大。2.1.2排号开盘模式排号销售模式是目前应用较成熟的开盘模式之一，因开盘当天现场要疏通维护客户秩序，故对开发商现场协调、物料调配、人员安排有很高的要求，尤其是现在开发商越来越注重客户满意度的建设。适用情况：买方市场或部分远郊且非开发热点区域项目，且筹量：房源<1:1到1.5:1；市场关注度：只针对认筹客户开盘且先认筹（一般会预先根据筹量的大小准备开盘规模）先选房，具有一定的市场关注度，；开盘销售率：由客户储备量和客户诚意度以及预销控精准程度决定，比较容易预测；客户满意度：较后的认筹客户可能会由于排号较后担心选不到房而不认筹，造成在认筹期间客户的流失；存在的风险：选房顺序既定，客户不容易紧张，现场秩序容易把控，故风险较小。2.1.3抽签/摇号开盘模式抽签/摇号销售模式是目前最灵活也是使用最多的开盘模式，它相对排队更加公平、公开、公正，同时也更加人性化，目前有人工抽签开盘和电子抽签开盘两个，后者是前者的一个优化和趋势。适用情况：品牌开发商或热点片区项目，筹量及房源数量都很大且筹量：房源>1.5:1；市场关注度：开盘人数多，规模大，易形成良好的客户口碑，故市场关注度很高；开盘销售率：拥有足够的客户储备量，销售率有保障；客户满意度：抽签的公平行使客户流失量相对较少，抽签期间若通过营销活动、餐饮配合等则更能稳住客户情绪，获得一定的客户满意度；存在的风险：风险可控，但不利于造成客户认筹的紧迫感，且不容易判断客户诚意度。2.1.4认筹锁定房号开盘模式认筹锁定房号销售模式是指在认筹时客户就选定房号，而该房号就作为客户购买的房号，在开盘当天只有在认筹人不要的情况下才可拿出来重新由其他客户选择，故目的性很强。适用情况：推售房源稀缺及认筹量较少的项目，如高价稀缺别墅，认筹金需设较高门槛更利于预判客户诚意度；市场关注度：开发商推售房源较少，客户量少，市场关注度相对较弱；开盘销售率：开盘解筹率相对较高，且销控情况易于把控，但最终视开发商定价情况决定；客户满意度：对于客户较有目的性及约束性，但对于想变更房号的客户不能把控，因为没有适合房源而导致客户流失；存在的风险：锁定房号其余客户无法选该房号，如后续签会同时客户不买，则需重新寻找；2.1.5大客户优先开盘模式大客户适用情况：常见运用于写字楼、商铺、商务公寓等物业销售，有利于把握投资大客，实现销售率最大化；市场关注度：大客优先解筹为少部分客户享有权益，因此受用范围较小，关注度较小；开盘销售率：开盘前客户提前解筹，利于提前初判项目销售情况以及定价合理性，最终视开发商定价及优惠情况决定；客户满意度：易于流失大客户，保证项目利益最大化，后续散客可能因无满意单位而流失；存在的风险：大客销控过多容易引起散客不满。大客户（关系客户）优先销售模式是指会根据客户购买（认筹）的数量（额度）多少，决定先后购买顺序，一般用在购买数量较多，金额较大的项目，多数会在开盘前运用此方式。开盘方式联合销售对于我方的开盘风险排队开发商安排内部员工排队，对于保留单位的数量也比较自主，对于我方非常不利排号认筹的时候开发商容易留号，但为了不影响认筹客户，筹号不会留太多，我方较为主动抽签我方能够很好地以客户为由控制开发商保留单位的数量认筹时锁定房号联合销售不建议采用大客户优先联合销售不建议采用最灵活，也是目前市场上采用最多的一种方式2.1.6联合销售下的开盘模式选择风险电子开盘是对手工开盘流程的优化以“身份证号码或选房单条码”作为整个开盘流程的主线，后续环节都通过扫描选房单条码或刷客户身份证来调用客户信息，减少重复录入，提高效率。录入界面和认购操作界面的简化，从而简化操作。将“条形码扫描枪”、“身份证阅读器”和“iPad/iPhone”三类电子设备应用到开盘各环节业务办理中，实现开盘全流程电子化，提高整体开盘效率。一条主线贯穿两类系统简化三种设备支持图示：万科A项目开盘全程流电子化2.1.7电子开盘2.2开盘时机养兵千日，用兵一时，开盘就是对前期蓄客成果的一次大检验，然而选择开盘时机就像选择婚姻的良辰吉日一样，不得有丝毫马虎；如果选错开盘时机，可能使整个推广活动变的被动，亦可能导致整个销售活动萎靡不振。那么，如何选择合适的开盘时机呢？预售项目工程过半，拿到预售许可证对于资金紧缺的开发商，满足以上两点即可开盘了；实力型的开发商可以等到小区景观营造出来后再开盘，坚定客户的购房信心。蓄客数量远大于预售房源数量营造开盘的火爆氛围及好房哄抢效应；避开与竞争对手的直接竞争要么以强凌弱，先下手为强，做市场的领导者；要么好汉不吃眼前亏，等对手开盘后，通过低价等招术截住对手的客户。具备以上三个条件，在一般情况下都可以开盘了，如果这个时机选择在黄道吉日也无可厚非，反正开盘一定得是个热闹的大场面。2.2.1开盘的基本条件市场环境 牛市or熊市/三月“小阳春”/“金九银十”/……国家政策 2010年新政重拳出击，不少开发商推迟开盘，避免与新政冲突，也防止开盘冷清节假日 五一劳动节/十一黄金周/周末双休日/……大型活动 春交会/秋交会/博览会/大运会……除了满足基本条件外，开盘时机还受以下因素影响：2.2.2开盘时机的影响因素2.2.3时机选择的重要性重要性开盘过早，客户积累不足，既不能给开盘制造气势，也不能卖出好价格，给后期销售带来极大的压力，使置业顾问失去信心；开盘过晚，则容易造成客户流失，使销控策略失效。合适的开盘时机，对项目的销售趋势起着关键的作用，在实际销售中，一旦发现预先确定的开盘时间没有占尽天时、地利、人和之势，开发商往往继续蓄而不发，适度推迟开盘时间，这正是开盘中的妙计之。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010PART3开盘流程设计3.1选房流程3.2场地选择3.3区域布局3.4人员安排3.5物料准备排队开盘模式下的选房流程客户到签到区签到登记领取临时号码贴客户到休息区等待选房听到唱号后凭临时号贴进入选房缓冲区进入选房区选房填写选房确认单交纳定金，领取收据客户在导单员的带领下到签约区签订认购书领取签购合同和按揭指引，选房结束注：此模式在开盘前期无排号过程，但为维护选房现场秩序，客户仍需在开盘当天通过排号确定进入选房区域顺序，即在签到处签到后领取临时号码贴，并按临时号贴上的顺序进入选房区。3.1选房流程客户到签到区签到登记领取号码贴（认筹单号）客户到休息区等待选房听到唱号后凭号贴进入选房缓冲区进入选房区选房填写选房确认单交纳定金，领取收据客户在导单员的带领下到签约区签订认购书领取签购合同和按揭指引，选房结束3.1选房流程排号开盘模式下的选房流程注：排号模式下的选房流程与排队模式类似，不同的是客户领取号码贴不是为了确定进场秩序，而是在开盘前认筹阶段就事先确定的，此种模式下开盘日的工作相对前种模式来讲更易操控。客户了解摇号开盘流程客户到签到区签到登记客户进入摇号区参与摇号摇号成功客户到领卡区领取选房顺序卡客户凭选房顺序卡进入选房缓冲区客户进入销控区确定房号客户选房成功后到收款区换取定金收据客户到签约区签订认购书领取签购合同和按揭指引选房结束3.1选房流程抽签开盘模式下的选房流程注：以摇号方式开盘，主要环节多集中在开盘当天，因此开盘当天很多细节应着重处理。目前通常采用人工和电脑两种摇号方式，但不管选择何种方式，都应保证摇号的公平、公正，最好采用投影幕墙直播摇号过程，并邀请相关职能部门进行监管。案例：万科麓城3.1选房流程电子开盘的选房流程签到外场等候抽签预选房等候选房销控交定金/筹转定打单签约复核万科电子化开盘是对传统的“签到—等候—选房—销控—收款—打单—签约”流线式流程进行的优化，即将销控、收款和打单合为一个大环节（见图）。对客户而言，一站式服务减少了排队等候环节，提升客户购房体验，更重要的是，开盘现场可以及时跟进销控不交款或不认购的情况，且减少传单人员数量，避免丢单情况发生。开盘场地一般选择在营销中心，一方面营销中心事先经过精心包装，有非常全面的展示效果；另一方面可以将客户吸引到现场，亲身感受楼盘的特色，便于进行现场逼定。当然，开盘也可以选择在外场进行，具体情况依据以下因素确定：营销中心现状 最大能够容纳的人数、硬件设施、人员安排、周边交通情况、车位数……蓄客量 客户的多少与档次都会影响场地的选择，高档客户越多意味着私家车越多，场地的车位数要充足；另外高档客户对开盘环境的要求也更高。开盘模式 采用排号模式开盘可以分批次引导客户，避免由于选房客户过多而造成营销中心的接待压力。3.2场地选择华联城市山林二期开盘场地选择建议现状分析：由于前海路处于修路状态，交通严重堵塞，驾车去销售现场将会面临严重的塞车情况； 城中央为纯大户社区，多为自驾车客户，势必在开盘当日同一时间点涌入大量外来车辆；销售现场无法向客户提供大量停车位（五期停车位通道过窄，大量车辆集中必定塞车）；由于是抽签选房，大量客户集中等候在现场，而整个选房等候区是安排在室外进行，天气炎热，拥挤的现场人群加上等候的烦躁情绪，必定会对选房当日造成很大的管理压力，容易形成群众的抵抗情绪，造成现场混乱，极有可能影响到发售日的销售工作。3.2场地选择鉴于以上情况，建议选择在外场进行发售首日的选房活动。经项目部考察，建议选择会展中心为开盘活动场地，在此选房可为客户营造高尚的选房环境，减少客户选房当日由于急躁、现场环境差等原因引起的烦躁心理。场地建议：3.2场地选择华联城市山林二期开盘场地选择建议签到区领号区/摇号等候区舞台区（投影幕）选房等候区选房区（销控板）财务区（复核）签约区（复核）沙盘区其他区域（应急处理区、嘉宾休息区、演员更衣区……）不同开盘模式下的场地设置大同小异，主要区域如下：3.3区域布局A、流线必须单一动线，万不可交叉或形成双向动线；方案一方案二3.3.1区域布局技巧3.3.1区域布局技巧B、尽量设置新客户签到区，路过不可错过；3.3.1区域布局技巧C、轮候区与销控区最好用屏风或挡板隔断，不要让等待的客户看到销控情况，“只闻其声，不见其人”，造成心理压迫感；3.3.1区域布局技巧D、必须设置内场的离场通道，个别销控不成功的客户或者现场闹事的客户需要及时处清场，以免影响其他在场客户。3.3.1区域布局技巧E、一定要预留特殊客户处理小房间，应对突发人、事。销控区隔离带软隔离铁马隔离销控区签约/财务区3.3.1区域布局技巧F、财务区、签约区内部用隔离带做软隔断，以便于整理排队秩序；销控区则要用铁马隔离，安排一对一同事排队按照顺序做销控；财务区及销控区不需要预留客户座椅，以加快进度。3.3.1区域布局技巧G、签约区尽可能预留大一点的空间，安排多一些人手（客户签到区的工作人员兼顾），该环节耗时最长，很多客户会积压在此。3.3.2区域布局案例一案例一：水榭春天开盘区域布局设计3.3.2区域布局案例二案例二：城市山林开盘区域布局设计3.4人员安排 开盘犹如摆阵，区域设置完毕后，对开发商、代理商、广告、银行、礼仪等众多工 作人员进行排兵布阵，事关重大！这些人员对开盘的现场控制和氛围烘托起到至关 重要的作用，那么如何才算安排周密妥当？首先明确各区域对应的岗位职责A签到区客户在开盘当天携带相关证件及文件到达开盘现场参加选房签到，根据“认筹申请书”编号领取相应“选房序号贴”、选房资料袋、抽奖券F财务区收取定金并开具收据C选房轮候区工作人员根据客户“选房序号码贴”分别组织客户进入选房轮候区B选房等候区选房客户在指定区域就座等候，工作人员协助复印身份证D销控区负责销控单位和逼定EVIP休息室特殊客户处理室G签约区签写认购书等文件及复核H抽奖等候区购房成功后，客户在此等候“购房优惠”抽奖活动3.4人员安排其次要对帮忙人员/项目组成员作岗前培训、项目培训（一页纸说词）、部分问题口径统一（价格口径、优惠口径等）3.4人员安排最后按照以下步骤安排人员：明确开盘现场总指挥和主要协调人；明确各个大区域的负责人；根据各大区内不同的细分区域的需求，分派工作人员；根据各细分区域内不同职能组的需求，分派工作人员；根据各职能组内不同任务小组的需求，分派工作人员并明确工作职责；在关键区域安排客服或咨询人员，在客流繁忙区域安排保安人员，协调秩序；后勤人员的安排。3.4人员安排要做到人员安排应当做到充分满足开盘需求，张弛有度，同时力求降低人力成本，提高效率；人员的安排要根据区域岗位性质和预估客流数量确定工作人员的数量。案例：水榭春天开盘人员安排3.4人员安排开盘人员安排表 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 模式表格最后按照以下步骤安排人员：3.5物料准备区域物料说明区域物料说明停车区空飘包条幅财务区导示牌财务区拱门带文字刷卡机满足新客户刷卡下定等候区水性笔来访客户签到验钞机满足新客户现金下定签到本来访客户签到收据为认购客户开据定金收据导示牌签到区/选房等候区销控表客户收定销控签到桌带桌布长条桌精美桌布围边选房号001-300带项目LOGO贵宾椅财务人员使用台面花签到桌装饰签约区长条桌带精美桌布餐饮客户等候食用贵宾椅签约人员使用座椅供客户等候使用认购书成交客户签订隔离带维持等候区秩序水性笔签约人员使用销控区房号确认单客户填写意向房号导示牌签约区水性笔做销控印泥客户打指模房号确认单客户确定最终房号纸抽客户擦手销控表做销控价格表写认购书使用隔离带维持销控区秩序审核区档案袋为客户装资料导示牌引导客户导示牌审核区长条桌带精美桌布礼品领取登记表成交客户即赠礼品贵宾椅销控人员使用价格表核对认购书价格台面花装饰作用长条桌审核人员使用价格表协助客户选房座椅审核人员使用开盘物料准备需根据区域设置而定，且要充分预估，要养成写成清单的好习惯，常规开盘清单表如右：3.5物料准备物料清单也可以和人员安排合为一张表格：案例：水榭春天开盘人员及物料安排PART4开盘活动及现场控制4.1开盘活动4.3特殊情况处理4.2现场控制 开盘日造势活动必不可少，可以请明星，可以摇大奖，也可以雇比基尼女郎，总之一句话：一切为了场面！明星联姻楼盘，一方面可以提升品牌知名度，当然更实在的好处就是为开盘造势，聚集人气，营造火爆的开盘氛围。4.1开盘活动开盘仪式（活动）的设计1认购环节设计2开盘仪式作为整个开盘活动的序幕，要设计合理，突出新意，同时还要与项目的整体定位相匹配，使人为之眼前一亮。但开盘活动的主要目的是为了促成成交，因此切忌将过多时间和精力耗费在开盘仪式上，以至于喧宾夺主。开盘仪式要做到画龙点睛，而非画蛇添足。认购环节设计上，要秉承精益求精的精神和态度，各流程环节要紧密相连，形成流水作业，各岗位的工作规范要细致周密，保证认购的高效准确的进行。就一般而言，房地产项目的开盘活动流程要遵循时间上的二八原则，即仪式部分只占整个活动的20%左右的时间，大部分时间要放在认购环节上。4.1开盘活动案例：卓越维港开盘七重“圈套”设计人人有奖=诱饵关卡+礼宾依仗=面子不报销控+外露签约区=崩溃内外场合并=假象定点签约+复核=享受先礼品后选房=手段现场持续抽奖=欲罢不能七重圈套4.1开盘活动4.1开盘活动案例：卓越维港开盘七重“圈套”设计①签到区：快速统计到场客户数量，便于采取有效措施把控当天选房时间及选房速度，提高解筹率。客户到场即签到，并且将认筹客户和非认筹客户分开（两个签到点或两个签到本）签到；客户签到后发放（临时）号码贴（认筹客户与非认筹客户可在号码贴的颜色或起点号上区别），便于在选房入口凭号贴识别客户顺序，控制进入选房区域的人数；若当天有抽奖，此时还是发放抽奖券的时间，还可以将户型图等项目资料、当天选房流程一并装好，发给客户； ②等候区布置高品质、高档次的开盘现场，营造优雅、舒适的等候环境，也可安排表演、餐饮等，可有效安抚在休息区等候选房的客户，防止客户流失；根据客量，决定是否及什么时间安排相关工作人员扮演客户；若价格表在开盘当天才出，那么此时就是算价及看样板房时间，要将销售同事在开盘前都集中在此地，但开盘一开始就要把销售同事全部集中在选房内场；若客户之前算过价，也要在该处把握新客户的算价。>>>排队销售&排号模式的现场控制4.2.1现场控制 ③选房缓冲区选房活动开始后，安排一人在此叫号，根据选房速度合理组织好客户批次进入选房区，并配保安（2-4名）专门把手，让客户在该口只能进不能出；客户按批次（限定人数8-10人/批）进入选房缓冲区，以维护选房现场秩序，保证对客户的有效引导，提高解筹率；此时应关闭样板房及停止表演，将客户都集中到开盘现场，停止签到及销售同事算价； ④选房区根据选房速度及内场人数控制选房缓冲区客户进入选房区的速度，并营造选房区域的紧张气氛，促进选房区域客户快速选房，提高选房速度；>>>排队销售&排号模式的现场控制4.2.1现场控制⑤销控区专人（主销控1名+副销控1名）负责房源销控，防止客户选定房源重复，并同时派人进行销控板已定房源的实时更新，有利于客户意向房源的选择（若存在假销控需要，假销控需要提前做好）；安排一名唱号（或与缓冲选房区同为一名唱号员）持续报销控，给客户造成紧张氛围；安排导单员拿到销控完的客户资料及销控单带至财务区，务必不要将资料拿在客户手里，防止客户中途流失。⑥签约区在客户量/房源较多情况下，为节省客户签约时间，避免签约区拥堵，一般会提前填好认购书里面的楼栋/客户信息/单价/总价，甚至签约时间/贷款方式优惠等信息（口径是：这个只是今天的，过了今天会有人通知你过来更改），并分楼栋摆放客户认购书；安排导单员拿到客户资料并带至签约区乃至选房流程结束，务必不要将资料拿在客户手里，防止客户中途流失。>>>排队销售&排号模式的现场控制4.2.1现场控制>>>排队销售&排号模式的现场控制4.2.1现场控制⑦出口区/礼品区安排专人指引客户在办完相关手续后离场，同时准备《客户按揭须知》及《签约指引》，引导客户迅速离开选房区域；对于豪宅客户来说，可以把礼品区提前到选房轮候区，客户进场即可选取礼品，对于好面子的有钱人来说，成交就是自然而然的事情了。对于普通住宅，礼品区安排在最后的环节，主要控制当天成交的客户签好所有法律文件（不乏一些霸王条款），卖方能掌握主动权；对第一批选房成功的客户致以掌声和恭喜（恭喜您选房成功！）。 1.摇号区的控制摇号方式对场地有较高的要求，场地应宽敞且分区明显。建议尽量在室内举行，如在外场举行则需搭棚，避免天气突变给开盘带来的影响；由于客户多集中在此区域，为保证客户的流动性，尽量少设置椅凳，同时配置较多的保安，保证摇号顺利的举行；摇号开盘对公开、公正要求相当高，摇号的过程应当通过投影幕展示，并邀请公证人员对摇号过程进行监督，条件准许情况下，尽量要求客户上台参与摇号；在摇号进行到一定数量的时候，应短暂休息，确保摇号、选房的速度，同时保证整个开盘流程顺畅。>>>摇号模式的现场控制4.2.1现场控制2.其它区的控制①缓冲区选房区与摇号区之间应设衔接的选房缓冲区，用以确定客户身份，发放选房顺序卡，控制选房区的人员数量；安排抽奖小活动，稳定客户，活跃现场气氛；若价格表在开盘当天才出，那么此时就是算计时间，最好按每栋楼设置算价区或将客户10人一组分区，每个区安排一名组长及成员专负责该区域的算价，并且要用导示牌明显标注；根据预销控做好客户选房意向引导，防止扎堆；②销控区 按照常规流程进行，但需加快速度，便于整个流程的开展,同时配备足够的销售人员，保证客户选房时1对1的接待，加快选房的速度。>>>摇号模式的现场控制4.2.1现场控制 ③签约区采用2＋1一组的人员配备，两个签约人员配备一名审核人员，快速签约，要求每位签约人员签完后举手，以提醒客户可以到这边签约，以提高效率；准备承诺书及特殊情况申请单以备不时之需；尽量提前填好认购书里面的楼栋、客户信息、单价、总价、甚至签约时间、贷款方式优惠等信息，并分楼栋摆放客户认购书。 ④出口区指引客户在办完相关手续后离场，同时准备《客户按揭须知》及《签约指引》，引导客户迅速离开选房区域。>>>摇号模式的现场控制4.2.1现场控制新客户签到区4.2.2现场控制之联合销售事先与开发商明确开盘当天的选房规则，争取新客户当天成交也可以享受同VIP客户一样的折扣优惠，以便逼定；一定要区分好中原客户与对手客户，必要的时候可以在客户资料上盖独特章/客户手上扎红绳等隐蔽方式区别，也可是中原自己发主副号的形式；准备客户登记表，注意保管好该表（*非常重要），千万别落入对手手里；若该岗位为非本司工作人员，注意找机会复印，涂改，撕毁，也可及时拍下，之后尽量尽早录入明源；该岗位同事接到诚意客户，可与VIP签到处同事私下领取预留好的选房号进场选房，无须等到开盘后再选。VIP客户签到区选房等候区选房轮候区一对一销控区游离逼定区财务区4.2.2现场控制之联合销售若为抽签，VIP客户可预先分好组，当天按照组别签到，这样做现场有秩序，但容易产生客户扎堆；也可不分组，随机签到，客户可以到我方不同的工作人员处签到，以领取多个号码，提高中签的几率；让客户尽量多带一些人参加开盘，除了提高人气外当天容易进内场鱼目混珠；过号的客户办完签到仍然可以进场选房，不需要等结束后再选；对于任何文件都遗失的客户，除非有身份证/驾照/社保卡证明其是认筹客户本人，否则不给予签到；不管客户到场数量，每一批客户均派发一对选房标贴，一个正贴，一个副贴。主要适用于联合代理项目。新客户签到区VIP客户签到区选房等候区选房轮候区一对一销控区游离逼定区财务区4.2.2现场控制之联合销售除与独家销售一样需安排抽奖小活动，稳定客户，活跃现场气氛外，联合销售还需要做到：在选房等候区，销售人员可以事先安排自己的客户扎堆在一起坐，只要其中一位客户抽到签，其他客户可以装成同一批客户一起进内场（去洗手间/钱包忘记带/停车/来晚了/卡上余额不够需要另外一个人的卡……）选房轮候区最好有我方的工作人员照应，方便我方客户的同时防止对方同样情况的客户混进内场。新客户签到区VIP客户签到区选房等候区选房轮候区一对一销控区游离逼定区财务区4.2.2现场控制之联合销售若为抽签方式开盘，联合销售的我方还需做到以下：一对一的销售同事在该环节做好客户的意向房号摸底工作，通过最新的销控预先帮助客户选好房，发现有犹豫的客户准备下个环节直接引导到游离区；人多混乱的时候可以事先拿好客户的身份证及相关文件，帮助客户提前销控。新客户签到区VIP客户签到区选房等候区选房轮候区一对一销控区游离逼定区财务区4.2.2现场控制之联合销售该区域是联合销售最重要的区域，若为抽签方式开盘，我方应注意以下几点：一对一的销售同事逼定时间最好控制在2分钟之内，通过前后排队的客户、现场的氛围逼定；甚至，在客户头昏脑胀的情况下帮助客户决定，抢先销控；为保证客户的解筹率，一般开盘当天所有客户一视同仁，不分你我；这种情况下，一定要在签到的时候分开签到，各自负责各自客户的签到，同时最好用荧光笔或者某个符号区分出我方的客户，在内场一对一的销售同事只要发现是我方的客户，即帮助逼定；开盘当天，若要求所有一对一的销售同事必须上缴电话，那我方可当天带两部电话过来，方便在内场与外场的客户联系；若我方客户意向单位被对方选中，而客户实在不愿意选其他房，万不得已的情况下，销售同事可采取狸猫换太子的办法更改销控单（前提是销控负责人不是我方的工作人员）。新客户签到区VIP客户签到区选房等候区选房轮候区一对一销控区游离逼定区财务区4.2.2现场控制之联合销售若为抽签方式开盘，联合销售的我方要注意：对于犹豫的客户尽量逼定，只要在现场就有机会成交；如果遇到蛮横或者闹事的客户，可以带到VIP接待室作一对一的安抚；相反地，如果对方有大客当天要成交，我方可以提前安排假客户在内场故意闹事，影响对方大客乱起阵脚。新客户签到区VIP客户签到区选房等候区选房轮候区一对一销控区游离逼定区财务区4.2.2现场控制之联合销售若为抽签方式开盘，联合销售的我方要注意：一对一的销售同事必须亲自带客户到财务交完钱并亲手交给我方导单员将客户带至签约区、复核区后方可回岗，否则一切功亏一篑（*非常重要！）；若客户之前属于临定，开盘当天补足定金可接受认购；若客户之前属于临定，开盘当天仍然没有补足定金，则不留房，房号重新放出来，通知客户开盘7个工作日后回售楼处办理退款手续。新客户签到区VIP客户签到区选房等候区选房轮候区一对一销控区游离逼定区财务区技术类：问题比较大的是在电子开盘的现场，电脑出现故障的时候问题1：网络不能启用？——对策：一般会出现在电脑开盘现场，故电脑开盘一般要准备备人工开盘预案。问题2：电脑连不上LED屏怎么办？——对策：准备大销控板和一位工作人员，在LED屏的位置手工销控问题3：摇号系统不可用？——对策：兵乓球补上问题4：灯等电器跳闸——对策：提前要做好线路安全检查4.2.3特殊问题处理一般包含技术类和投诉类：注意：仅供参考，具体事宜需要与开发商商量后再确认。投诉类外场：问题1：外场等候区客户无座位，摇号速度过慢——对策：安抚，根据认筹情况来处理此类问题，如果认筹客户小于800组，则客户进场时选房者与家属分开1、2楼就座，选房者1楼，家属2楼。如果认筹客户大于800组，一部分认筹客户已被分流至楼上。则一楼客户剩余少于一半时，由现场引导员引导客户前排就坐。同时，主持人提醒2楼客户下楼选房，同时增加人手。核心：主持人出来安抚客户，告知客户房源充足，不要着急，注意填好选房确认单，若如个别客户闹场，则由安保员强行带至应急区；若客户觉得现场不公平，则提示客户现场有公证员，保证公平；问题2：验号口起冲突——对策：把警戒栏换成铁栏杆，人手增加，失控情况下直接把闹事客户架出去4.2.3特殊问题处理注意：仅供参考，具体事宜需要与开发商商量后再确认。问题3：质疑摇号不公平——对策：由主持人提示现场有公证员，且在开场之前已试摇3次内场：问题1：客户要选的房子已经选光了——对策：安抚客户情绪，根据需求推荐房源，并在外场的时候尽可能让客户多填意向房源问题2：认筹数量远远大于可售房源——对策：安抚并告知客户我们还有一栋不久就将销售，届时将拥有优先选房资格。问题3：客户闹场。——对策：工作人员将客户引导至危机处理区，服务人员和工作人员迅速向其提供饮品、茶歇；突发事件协调岗工作人员与其他机动人员迅速安抚客户情绪，留下其联系方式，并作好问题登记，承诺尽快给予回复。4.2.3特殊问题处理注意：仅供参考，具体事宜需要与开发商商量后再确认。问题4：部分客户未选到房，房屋已卖完——对策：主持人主持派发事先已准备好的小礼品给现场未进入选房区的客户。同时，继续摇号，直到现场所有的客户被摇号出来为止。封闭选房区的路口，打开预备选房区临时出入口，摇号出来的客户于预备选房区直接出场，避免其进入选房区引起骚动。问题5：交完钱后悔不肯签认购书的客户？——不要对客户承诺任何事情，尽量安抚客户问题6：对认购书、补充协议内容有疑问、异议的客户？——由签约区负责人答疑并做好客户的安抚工作。4.2.3特殊问题处理注意：仅供参考，具体事宜需要与开发商商量后再确认。问题7：身体不舒服没有办理签约的客户？——查明属实可后续跟进办理问题8：对认购书名字有其他要求的客户？——原则是不需更名、加减名；如遇到这种客户，要求客户按照《团购优惠申请书》上的名字写，更名或加减名事宜一律在签合同的时候再另行申请。问题9：首期款问题、证件不齐全等涉及签合同的问题？——告知客户销售人员会在后续服务里为其解疑，相关事项均可致电其销售人员咨询，但应先办好当天的手续。4.2.3特殊问题处理注意：仅供参考，具体事宜需要与开发商商量后再确认。ThanksforyourattentionWishyouagoodday!