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酒店公寓物业管理措施方案.doc

酒店公寓物业管理措施方案

我不会让你看见我流泪
2017-09-18 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《酒店公寓物业管理措施方案doc》,可适用于综合领域

酒店公寓物业管理措施方案项目地址:投资方:编制人:编制时间:目录第一章****酒店公寓概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章:物业管理服务模式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三章管理目标及服务承诺„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章前期介入管理方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五章入伙管理方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第六章公寓组织架构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第七章员工培训管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八章日常服务方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第九章突发应急事件处理程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章费用测算方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第一章:****酒店公寓模式概述****酒店公寓概况:以产权分割出售形成的产权式酒店公司可经营收费客房间为返租销售模式。由底层两层商业商场、层酒店公寓及外围广场构成。客户群体:、中资产阶级投资客户此部分客户所空闲资金不会太多属于中资产阶段注重于短期回报、地产投资客户此部分客户专注于房地产房屋投资属于专业投资型客户此类型客户购买量大注重于长远的回报、常驻****机构的商务人员、管理人员、技术人员常驻****的机构规模较小、派驻人员较少的往往将居住空间与办公室空间合为一体所需的户型面积较小酒店式公寓亦可满足他们的要求。、居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住但其单价、总价和物业管理费都相当高只有少数人会作为纯粹居家之用。现有管理配置:NO岗位名称工作内容人数备注店长酒店日常全面管理、经营、工作人行政班(根据工作需要安排客户投诉等全面管理。调配)保安夜间安保、楼宇巡视、广场卫生人夜班:::打扫保洁公共区域卫生、客户有偿服务、人工作时间:客户房间约定服务、水电抄表等::、::管家租聘管理、客户接待、客户服务人沟通等其它物业配套设施和设备检修保养、公司分配管理消防管理、电梯保养合计名(公寓酒店分析主要营销模式的分类产权式酒店小户型度假公寓酒店式公寓产权式酒店:定义:本质上仍是酒店具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者投资者将客房委托酒店经营管理取得投资回报同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。购买水浸原因采取措施(包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打开末端放水等)切断水源并关闭受浸区域之电闸防止人员触电。若水源来自供水总管或设备管理部无力解决时应立即通知自来水公司前来抢修。、在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内或其它楼层。、组织力量采用各种手段包括采用扫帚、吸水机吸水排净积水清理现场尽快恢复整洁。、水源中断后设备管理部应立即派人尽快修复受损设施秩序维护部、客服部应设法维持小区内秩序并耐心做好住户的安慰解释工作尽力解决水浸给住户带来的实际困难并注意维护物业公司的形象。、如在水浸事故后有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水应知会相关业主或在小区各主要出入口设置告示知会全体业主如有任何区域存在危险性应在该范围内设置警告标志。、召开会议分析事故发生原因总结经验教训并采取措施防止出现类似事故。、详细记录水浸事故发生经过和采取的措施以及受损情况。、一些常见水浸事故的预防措施:)秩序维护部巡逻和设备巡检时应留意排水渠道是否有淤泥、杂物或塑胶袋有否堵塞并随时加以清理疏通清洁工定时清扫天台、排水沟防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。)加强对消防喷淋系统的巡视防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸。)灾害性天气(台风、暴雨、大雪)来临前设备管理部人员应对小区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查发现问题及时修复。)维修工在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作防止因操作不当引发水浸事故。)对业主用户装修要加强管理防止由于业主用户在进行管道安装、尤其是消防喷淋系统试压时施工不当引起水浸事故。)平时应备足沙包作为应急用。,火灾应急方案:一、定义火灾是指在时间和空间上失去控制的燃烧所造成的灾害。“预防为主防消结合”是消防工作的方针。物业公司在已经确认火灾的情况下为保证在火灾初期分钟内及时遏止火势蔓延的势头消除火势对人员疏散的威胁打通疏散通道保护着火层以上人员能够尽快撤离到安全区域确保人员安全。二、分类(一)火灾按燃烧物质可分为A、B、C、D四类。、A类火灾指固体物质火灾。这种物质往往具有有机物性质一般在燃烧时能产生灼热的余烬。如木材、棉、毛、麻、纸张火灾等。、B类火灾:指液体火灾和可熔化的固体火灾。如汽油、煤油、甲醇、乙醇、石蜡火灾等。、C类火灾:指气体火灾。如煤气、天然气、甲烷、乙烷、丙烷、氢气火灾等。、D类火灾:指金属火灾。指钾、钠、镁、钛、锆、锂、铝镁合金火灾等。三、控制(一)报警服务中心通过各个员工日常巡查和设备监控必须保证在分钟内发现火险并立即转报。当火势不能在初期扑救时应迅速拨报“”火警。报警时应做到镇定拨号详细说明报警辖区名称、地址、联系人、电话号码、燃烧部位、燃烧物质的种类报警后即派人到路口迎接消防队。报警通报程序如下:值班人员发现火警消防监控中心巡逻到场确认消防监控中心紧急通知经理、全体员工到场向公安消防队报警经理确定通报客户疏散。经理必须立即赶到现场并组织指挥灭火抢救。报警通报时间一般不超过分钟由值班负责人具体确定报警通报分工方法。(二)通报向客户发出火灾通报的顺序:着火层、着火层以上、有可能蔓延的着火层以下的楼层。通报时一般先用语言通报(利用消防广播、对讲系统、室内电话等)主要说明着火层及具体位置着火状况及疏散路线并稳定客户情绪或采取其他措施将客户叫醒后才进行通报。(三)灭火服务中心组织义务消防队(全体员工)按消防组织的分工与任务展开灭火活动。维修技术人员要启动消防水泵满足着火层以上各层的消防用水量铺设水带做好灭火准备。关闭防火分区的防火门。义务消防队员使用固定灭火装置和灭火器灭火。当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时应尽快关闭总开关断绝电源并及时用干粉灭火器材进行扑救。电气发生火灾时在一般情况下应切断电源后才进行扑救。但是在紧急状态下待切断电源后才进行扑救可能贻误战机。因此特殊情况下采用带电灭火能够争取时间迅速有效地控制火情扑灭火灾。(四)救人积极抢救受火灾威胁的客户是灭火抢险工作的首要任务。当有客户受到火势威胁时应根据救人任务的大小和现有的灭火力量首先组织参战人员救人同时部署一定力量扑救火灾。在力量不足的情况下应将主要力量投入救人工作。(五)疏散与保护物资对受火势威胁的各种物资以及客户的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等是进行疏散还是就地保护要根据火场的具体情况决定其目的是尽量避免或减少个人或共有财产的损失。(六)防排烟扑救初期火灾时为了减少烟雾提高能见度加快灭火进程必须采取防、排烟措施。启动送风排烟设备对疏散楼梯间、前室保持正压送风排烟措施开启疏散楼梯的自然通风窗关闭防火分区的防火门、防烟门将客用电梯全部降至首层并锁好使用喷雾水流排烟用湿毛巾捂住口鼻保持匍匐姿势。排烟时注意不要大量开启着火层以下部位的门窗以防止中型压力平面的下降。(七)注意防爆扑救火险时必须注意防爆问题防止易爆物体受热而产生爆炸防止产生轰燃。在扑救火灾时把受到或可能受到火势威胁的易燃易爆物品迅速清理出楼外保持对受火势威胁的液化气罐、石油产品贮罐的冷却关闭染气供应阀。打开着火房间的房门。开门时一定要站在房门侧面缓慢地开启房门同时要使用喷射水流掩护扑救房间火灾要坚持正确的射流方法防止轰燃的发生。(八)现场救护为避免或减少人员伤亡事故的发生应当召集车辆组织医务人员对伤员实行现场救护然后及时送医院救治。(九)安全警戒为保证扑救火灾、抢救人员与疏散物质的工作有秩序地进行应当在大楼内外采取安全警卫措施包括在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区和警戒人员。外围的警戒任务是:清除路障疏导一切无关车辆离开现场劝导过路行人撤离现场维护大楼外围的秩序迎接公安消防队为公安消防队到场创造有利条件。首层出入口的警戒任务是:禁止无关人员进入大楼引导疏散人员离开大楼看管好从着火层疏散下来的物品保证消防电梯为消防人员专用指导消防队员进入着火层、消防控制中心为消防队展开灭火行动维持好秩序。着火层之下一层的警戒任务是:不准客户登上着火层防止不法分子趁火打劫或乘机制造混乱保护好消防装备器材引导人流向下一层有秩序地撤离。(十)通讯联络保持大楼内外、着火层与消防控制中心、指挥员与前后方的联络是保证指挥意图得以实现既定的灭火、疏散应急方案得以实施并迅速扑灭初起火灾的重要保障。值班电话必须保持畅通各值班室要设专人接、传话。指挥员与消防监控中心、着火层以上各层、维修班(供水供电)利用对讲机保持联系。派遣熟悉辖区情况和公司员工的人担任通讯员负责口头信息传递。(十一)保障保障的内容:一是始终保持消防用水、应急用电供应二是组织并保证灭火器材和运输车辆三是与协同作战单位保持联系。在发现火灾后必须在分钟内完成以上工作的布置并开展工作。对各项过程中的注意点在消防演习和日常培训中应作出详细的安排。服务中心火警处理流程图报警消防监控中心通知巡逻NO赴现场验证YES紧急集合是否火警火警现场YES公司领导到场分钟内能否扑NO灭拨打“”向领导汇报清扫现场到道口迎接消防队公司领导品质部向消防队领导汇报带车去现场运送伤员接受消防队统一指挥清扫现场看望伤员配合调查处理事故,停水停电应急方案一、定义停水是指无法保证正常的供水停电是指无法保证正常的供电。停水停电将会造成业主生活、工作的不便并造成一定的经济损失。应急方案的目的是将水电中止供应的损失降低到最小并适当地减少客户的抱怨情绪。二、分类(一)根据停水停电的可预测性分类如下:、预定性停水电因设备检修、改装、更新或供水管道清洗等原因造成的有计划和控制方法的中止水电供应的事故。、突发性停水电不在计划和控制范围内的停水电事故。如水管爆裂、电缆老化、人为破坏等造成的。(二)根据影响范围的程度分类如下:、整体性停水电整个辖区甚至周遍范围都中止水电供应一般由市政设施设备的影响造成的。、局部性停水电因辖区内部设施设备原因或异常情况需要采取停水电的方式处理的事故。三、控制(一)对预定性停水电服务中心提前小时在各显要位置用告示牌准确通知受影响的客户。、服务中心接到相关单位的通知或者在媒介上采集到相关信息并经过询问确认后并立即以书面通知的形式进行公告公告前须经主任认可。、自来水公司联系电话供电局联系电话。、服务中心在收到通知后安排设备管理部检查水池水箱的水位相关人员应保证将设施的功能发挥最大利用现有资源减少对客户的影响。、服务中心在确定配电等设备检修或水池水箱清洗时间后确定受影响的客户范围和预计停止供应时间根据实际实施计划必须提前小时通知受影响的客户保证能够在承诺的时间内恢复供应。、物业服务中心应做好相应的询问和解释工作。对有投诉的客户应予以回访解释情况。(二)对突发性停水电服务中心应采取以下措施。、在接到有关单位或客户通知或发现问题经询问证实后确定受影响的范围在分钟内发出紧急通知可采用广播、电话或书面通知的形式进行。、积极与相关责任单位联系确认原因和预计恢复供应时间等情况。、服务中心在小时之内将具体情况(停止原因、预计恢复时间等)用告示牌在显要位置及时通知客户。、服务中心发现的属于自身原因造成的事故如给水干管爆裂、供电设备故障等立即组织相关人员进行抢修并对受影响的客户进行通知。、事故排除后查明原因由服务中心编写事故分析报告项目负责人确认后存档。(三)给水干管爆裂的抢修高层建筑给水管道压力大焊口、软接处易发生爆裂。水大量涌出将会浸泡高低压配电设备、机电设备造成短路、损坏及水资源的大量流失。发现管路破裂服务中心设备管理部应迅速关闭破裂处管前及管后的阀门用防洪沙袋封堵设备房门开启排污泵排水水量大时安排人员用水桶等工具提水。水泄停止后迅速修理破裂处。对维修所需设备和物资在发现爆裂时由相关责任人进行确认组织相关人员到场抢修对所需物资紧急采购。(四)设备故障应急方案对设备巡查或联动检查时发现设备出现故障立即通知相关责任人员到场检查设备诊断故障原因判断故障为一般故障还是事故切断故障源防止故障扩大。如需立即停止设备运作的立即切断电源进行隔离并向主管领导报告。相关单位立即组织人员进行会诊并拟订维修方案。、灾报警控制器失灵故障应急处理方法。消防联动设备如水泵、风机、卷帘门等设备处于手动位置保证在控制中心和现场可以随时手动启动上述设备保障消防对讲电话及保安对讲的通讯畅通一旦发生火灾时各方人员可以保持联系加强人员巡逻及时发现火情维修人员紧急赶赴现场进行故障检查维修如果自己无能力维修应尽快联系厂家协助维修。、消防联动控制柜故障应急处理方法。消防联动设备如水泵、风机、卷帘门等设备处于自动位置保证在现场可以随时启动上述设备维修人员紧急赶赴现场进行故障检查维修。、气体灭火装置意外泄漏应急处理办法:疏散气体释放区域内人员关闭气瓶总阀门开启气体释放区域的排烟机排除气体排除引起气体释放的故障。,电梯故障应急方案一、电梯困人遇有电梯困人时值班人员应立即用对讲电话安慰被困人员不要惊慌立即通知电梯维修人员赶来解救。如电梯维修工超过分钟仍未到达经过培训的救援人员(电梯操作工维修班员工)可根据不同情况依下列步骤释放被困乘客。(一)轿厢停于接近电梯口的位置且高于或低于楼面不超过米时:、确定轿箱所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)、关闭电源总挚、用专用外门钥匙开启外门、用人力开启轿厢门(要慢、用力不要过大)、协助乘客离开轿厢、重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。(二)轿厢停于远离电梯口的位置时:与被关人员不断沟通让其镇静等待专业电梯维修人员到场解救。二、火灾时电梯应急措施(一)对于具有消防运行功能的电梯应立即按动消防按钮使得电梯进入消防运行状态以供消防人员使用。对于无此功能的电梯立即将电梯直驶至首层并停梯。(二)使乘客保持镇静组织疏导乘客离开轿厢从楼梯撤走。将电梯置于“停止运行”状态用手关闭厅门并切断总电源。(三)井道内或轿厢发生火灾时应即刻停梯疏导乘客撤离切断电源用干粉灭火器进行灭火作业。(四)相邻建筑物发生火灾时也应停梯以免因火灾而造成困人故障。三、地震时应急措施(一)对于政府已发布临震预报的地震应按照国务院发布的《破坏性地震应急条例》有关规定采取必要的紧急处理措施并遵照有关部门决定将电梯进行停运处理。(二)对于震级和烈度较大震前又没有发出临震预报而突然发生的地震很可能来不及采取措施。在此情况下若一旦有震感应就近停梯乘客离开轿厢就近躲避。如被困在轿厢内则不要自行外逃保持镇静等待救援。四、电梯湿水应急措施当发生电梯湿水事故时除对漏水设施采取堵漏措施外还应采取以下措施:(一)底坑内出现少量进水或渗水时应将电梯停于二层以上切断电源。(二)当楼层发生管道、消火栓和家庭用水等的泄漏事故而造成井道和底坑进水时应将电梯停于进水层的上方两层以上停梯断电以防轿厢进水。(三)对湿水电梯应进行除湿处理如采取擦拭、热风吹干、自然通风等方法。在确认湿水消除绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后方可投入使用对于微机控制电梯更需仔细检查以免烧毁线路板。五、突然停电时应急措施运行中的电梯会因供电线路故障等原因而突然停梯将乘客困于轿厢内。应采取以下措施进行处理:(一)如果有司机操作司机应向乘客说明情况使得乘客保持镇静并尽快通过对讲系统与维修人员联系进行盘车放人操作。(二)如无司机操作维修人员在得知事故情况后应与轿厢内被困人员取得联系说明原因使得乘客保持镇静等待。(三)如有备用电源的需及时启用。如恢复送电需时较长则应进行盘车放人操作解救被困人员。恢复送电后应及时告诉轿厢内乘客重新选层走梯。,防震应急方案一、定义地震的发生是地球本身在不断变化的表现是震源所在处的物质发生形体改变和位置移动的结果。二、分类(一)按照产生的原因来分、人工地震是指因人的活动对环境的改变而引起的诱发性地震。如工业爆破深井灌水、水库等引发形成的。、天然地震。天然地震又可分为构造地震、火山地震和陷落撞击地震三大类。地球上发生次数最多、破坏性最大的地震是构造地震。(二)按照对地震的感觉可分为:、无感地震是指震级小于级感觉不到的地震。、有感地震是指震级大于级到小于级感觉到的地震。、破坏性地震是指震级大于级造成不同程度地震灾害的地震。(三)按照地震强烈等级可分为:、小震是指震级到级的地震称为小震或弱震。、中强地震是指震级大于级到小于级的地震称为中强地震。、强震是指震级级至小于级的地震称为强震。、大地震是指震级级至小于级的地震称为大地震。、特大地震是指震级级至大于级的地震称为特大地震。三、预防(一)地震前兆的感知地震前出现的与地震发生有密切联系的各种异常现象都叫地震前兆。因此地震是有前兆的。地震前兆分宏观前兆和微观前兆。宏观前兆是指人能直接感觉到或用眼睛能看到的包括动、植物不正常反应地下水变化气象变化以及小震活动等。微观前兆是指人直接看不到或感觉不到只能用仪器测量的如地壳形变、地面倾斜和海面升降、地下水化学成分变化地震波传播速度变化地电、地磁、地温、地应力微弱变化及人们不能感觉到的小震活动等。(二)预防当接到地震消息时服务中心主任小时值班抢险队紧急待命。服务中心应及时关闭燃气源、油源、一般用电电源若在夜间应开启应急电源防止造成二次灾害。用消防广播通知客户保持镇定关闭燃气管道阀门、钢瓶角阀浇灭炉灶内的煤火作好玻璃等易碎品和悬挂物的防护工作做好防震和自我保护。清理空旷的地面以便作为紧急疏散地和避险区域并用消防广播通知客户。各级人员应做好一切救援准备以便及时抢救伤员并做好应付多次余震的准备和次生灾害的损失。由于强烈地震使山体崩塌形成滑坡泥石流水坝河堤决口造成水灾震后流行瘟疫易燃易爆物的引燃造成火灾、爆炸或由于管道破坏造成毒气泄漏以及细菌和放射性物质扩散对人畜生命威胁等等统称为次生灾害。城市是各种生命线工程高度集中的地区地下各种管网密布地震次生灾害尤为突出。在地震缓和期间服务中心应疏散辖区道路清理杂物防止逃生路线和运输救援路线被阻碍或隔断。在允许的情况下救援和安抚客户避免恐慌情绪产生。,治安突发事件应急方案一、处理原则秩序维护人员是维护辖区公共秩序的主要力量在维护公共秩序的同时必须及时处理各种问题。处理原则是依法办事执行规定不徇私情以理服人。二、方法(一)对于发生在客户间的一般违规行为和问题如纠纷等可通过说服教育办法解决主要是分清是非耐心劝导礼貌待人。(二)对于一时解决不了而又有扩大趋势的问题应采取“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的基本方法处理尽力劝开耐心调解把问题引向缓解防止矛盾激化。在具体处理上要坚持教育与处罚相结合的原则如违反法纪情节明显轻微不给予处罚的可当场予以教育或协助其所在单位、家属进行教育需要给予治安处罚的交公安机关处理违反公司有关规定的交服务中心处理。(三)对于犯罪行为必须及时予以制上设法把犯罪嫌疑人抓获并扭送公安机关。三、控制(一)执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的情况处置秩序维护员在值班、执勤过程中如遇到不愿出示证件强行进入辖区强行在不准停车的地方停车在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等可采取如下处置方法。、纠正违章时要先敬礼态度和蔼说话和气以理服人。、对不听劝阻者要查清姓名、单位如实记录并向服务中心汇报。、发生纠纷时要沉着冷静注意掌握政策若遇到个别客户蛮横无理打骂工作人员可由服务中心客服人员出面与客户共同协商妥善处理若情节严重或社会上的人员故意捣乱应报告公安机关依法处理。(二)发现客户醉酒滋事或精神病人闯入应急处理醉酒者或精神病人失去了正常的思维和理智处于不能自控的状态很容易造成伤害当班秩序维护员的处置方法是:、进行劝说或阻拦让其尽快离开护卫目标范围、在采取控制和监护措施的同时及时通知醉酒者、精神病人的家属或工作单位让他们派人领回。、若醉酒者或精神病人有危害安全的行为可将其强制送交公安部门处理。(三)发现可疑分子的应急处理秩序维护员在执勤中如发现有神色慌张、行动诡秘的可疑人员时应采取如下措施:、立即报告当班班长和服务中心并向其他区域执勤秩序维护员发出信号。特殊情况还需向公安部门报告。、可严密跟踪观察暗中监视防止其进行破坏或犯罪活动。、若发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征相似者或经盘询漏洞百出、形迹可疑者可采取措施将其带往公安机关查处。(四)客户斗殴时应急处理、耐心劝导双方离开现场缓解矛盾。确能认定属于《违反治安管理处罚法》行为或犯罪行为的应及时报告公安机关或将行为人扭送公安机关处理。、提高警惕防止坏人利用混乱之机进行破坏或偷窃活动。、劝说围观群众离开确保护卫区域的正常治安秩序。、协助公安人员勘察打斗现场收缴斗殴器械辨认为首分子。(五)偷盗应急处理、巡查人员发现盗窃分子正在作案时要保持镇静应立即发出信息召集附近的秩序维护员或群众支援设法制服作案人。、及时通知出入口关闭大门防止罪犯逃跑。当场抓获作案人后要连同物证一起移送公安机关处理。失主仍在现场的应劝说其一起到公安机关作证领回被盗财物。、保护作案现场不能让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品并立即报告公安机关。、对重大可疑被盗现场可将事主和目击者反映的情况向公安机关作出详细报告。、对可疑作案人员可采取暗中监视设法约束并报告或送交公安机关处理。(六)客户家中发生刑事或治安案件时的处置、巡查人员应迅速报告班长和服务中心服务中心应尽快向公安机关报案及时报告公司客户投购保险的还应(提醒客户)通知承保的保险公司。、当班秩序维护员应根据具体情况采取适当方法保护现场禁止无关人员进入以免破坏现场影响证据的收集。、抓紧时机向发现人或周围群众了解案件和事故发生、发现的经过收集群众的反映和议论了解更多的情况并认真做好记录。、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况协助破案。、详细流程见《客户家案件处置流程图》客户家案件处置流程图公司上报反馈、接受报告了解情况报告紧急处理、组织人员赶赴现场报告内容服务中心、救治伤员抓获案犯处同报警一样、封锁案发地保护现场上报案发现场当事人保险公司公安机关或信息反馈报告人(案件发生具体地点报警公安侦破报(案情概要公安机关警(报警人联系电话内容(其他:(建议或请求,暴力事件应急方案一、遇到抢劫的处理在工作中遇到有公开使用暴力或其他(打、砸、抢)手段强行掠夺或毁坏公司和客户财物的犯罪行为时立即进行处理。、迅速制止犯罪。要保持镇静设法制服罪犯并应立即发出信号召集附近的秩序维护员或群众支援。、若在楼内遇到犯罪分子抢劫应立即通知出入口关闭大门。若罪犯逃跑追赶不及要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征所用交通工具及其他标志等并及时报告服务中心和公安机关可拨“”报警。、有固定现场的要保护好现场若在运动过程中作案没有固定现场的对犯罪嫌疑人遗留的物品作案工具等应当用钳子、镊子或其他工具提取然后放在白纸内妥善保存交公安机关处理。切不可将护卫人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。、访问目击群众收集发生劫案的情况提供给公安机关在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前不能离开。、事主或在场群众如有受伤的要尽快送医院救治并迅速报告公安机关。二、遇有人员报复或团伙滋事、来袭的处理、当门岗发现有异常的报复、滋事等情况后应立即向服务中心汇报。、在无法控制对方情绪时立即发出紧急集合的警报拨打电话或用对讲通知其他人员报警。、现场人员合理利用护卫工具保护自己和重要设备。女性员工利用相机等收集相关证据。、公安人员到场后服务中心相关人员积极协助。、在事态平息后立即组织伤员救护和恢复秩序工作。,突发性流行病应急方案:一、范围夏季是多种疾病的高发季节其中有些病常以突发高热为主要临床症状体温很高且发病急病情重。若不及时诊断和治疗有的病甚至可以危及生命。(一)流行性乙型脑炎(简称乙脑):是经蚊媒传播的病毒性传染病多发生于岁以下儿童但近年来成人、老人发病率也趋增多。当人体被带有乙脑病毒的蚊子叮咬后病毒就进入血液侵入中枢神经系统使人突发高热、头痛、呕吐。注意防蚊、灭蚊是预防和消除流行性乙型脑炎的关键。(二)急性中毒性菌痢:该病因痢疾杆菌经口进入人体而发病。该病来势最猛、变化最快、凶险最大。过敏性体质及肥胖儿童更易罹患。多数起病急骤一开始就出现高热或超高热患者嗜睡、精神委靡或烦躁不安常在腹痛、腹泻尚未出现之前就发生中毒性休克如抢救不及时就会有生命危险。病从口入"关是预防此病的主要环灭苍蝇、蟑螂注意饮食卫生和个人卫生把好"节。(三)伤寒:该病是由伤寒沙门氏菌引起的急性肠道传染病多因水源污染而引起局部暴发流行。其主要临床症状是持续性高热病后第二周可见伤寒面容:表情淡漠反应迟钝听力减退胸腹部皮肤多有淡红色玫瑰疹及肝脾肿大、腹胀、腹泻等症少数重症患者可并发肠出血。当前由于流行菌株对氯霉素等抗生素耐药给伤寒防治工作带来了困难。在夏季应认真做好饮用水消毒、粪便管理和污染物处理防止污染水源。对直接入口食品严加管理消灭苍蝇加强现有病人及慢性带菌者的隔离治疗对陪护者要加强卫生宣教防止被感染。(四)疟疾:由疟原早经蚊子传播而发病是一种传播快、反复性大的常见寄生虫病。临床上以高热、阵发性寒战、出汗为主要症状。反复和发作可引起贫血、消瘦、肝脾肿大等。疟疾有间日疟、三日疟、恶性疟、卵形疟种间日疟分布最广遍及全国各疟区。恶性疟或脑型疟疾常引起凶险发作而使人致命。预防本病的有力措施:消灭蚊子减少人、蚊接触服抗疟疾药物。(五)中暑:是因过热而引起的一种夏季常见的急性疾病。婴幼儿、老年、心血管系统疾病患者、营养不良者较易发生。中暑有轻有重轻者头晕、口渴、胸闷、心慌、乏力重者面色苍白、恶心呕吐、昏迷、神志不清、说胡话和虚脱应迅速送医院急救。在护送途中也要始终注意降温。防暑降温合理安排工作时间合理安排膳食和饮料保证充足的睡眠并给员工配备适当的工作环境。秩序维护员在夏季中午工作中感觉身体不适应在允许的范围内适当调节自我。(五)食物中毒:因食品卫生问题引起进餐的人员中毒现象。服务中心应加强对食堂的卫生管理。、整理食堂秩序和清洁卫生保证食物保存地点和加工环境的卫生条件达到要求。、建立食物采购验收审批制度对食物的进货渠道、加工工程有严格的控制。、加强食堂从业人员的卫生防疫定期进行身体检查。、确保食堂从业人员在加工过程中严格按照卫生规范进行实行生熟分离、工序科学。、及时对食堂硬件设施进行建设和整改雪柜、消毒柜等达到卫生标准。、严禁非食堂操作人员进入厨房操作间厨师作业时应配带口罩注意自身的清洁卫生。一旦发生中毒现象立即拨打急救中心电话。二、预防预防突发性流行病的根本在于服务中心对环境管理工作按照公司标准执行。消杀工作在夏季应适当地增加次数或药水浓度。对四害的控制要求高于合同标准。服务中心加强对客户的宣传工作适当地介绍关于常见疾病的症状和预防方法。加强对员工的后勤保障工作适当配备防暑设施设备。,病人救护应急方案发现需救助的病人或接到客户求助信息时应询问是否需送医院、打急救电话或派人帮助护理。一、需要送病人去医院:、服务中心根据客户的求助安排两名秩序维护员到客户家中待命秩序维护员应安抚病人家属并提醒准备必备用品。、帮助联系出租车等候在客户单元门口。、秩序维护员配合将病人背扶下楼安排坐上车。、听从客户安排将病人送至医院。、主动协助客户将病人安置妥当尽力帮助客户完成如挂号、找医生、取药等力所能及的事情。、将病人安置妥当后应询问客户是否还需要帮助如无需帮助时应及时赶回工作岗位如客户仍需帮助应及时向主管领导请示由主管领导根据情况作安排。二、需要帮助联系拨打急救电话:、根据客户求助及时拨打。、服务中心安排两名秩序维护员到客户家中待命秩序维护员应安抚病人家属并提醒准备必备用品。、服务中心安排秩序维护员在小区入口处作引导工作指引急救车到客户单元门口。、秩序维护员将病人背下楼安排坐上车。、听从客户安排将病人送至医院。,其它事件应急方案一、潮湿天气梅雨季节大堂大理石很容易出现反潮现象影响客户的行走安全。遇上天气潮湿,公共走廊的玻璃有积水珠时要一个小时钟刮一次,地面水迹要反复勤拖,保证地面无水湿现象。在各个大堂入口处及主要路口放置“小心路滑”等指示牌。工具房内要配备好手电筒、水桶、地拖、毛巾、指示牌等派专人值班防止意外事故的发生。二、高空坠物服务中心平时加强对客户的宣传在辖区内设立相关警示标牌。相关巡查人员在巡查时发现有客户违规时立即上前提醒其行为。对拒不承认错误者可通过业主委员会或其所在单位协助处理。三、触电关闭电闸或用木棒、竹竿、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开或将触电者拖离触电处抢救触电的关键是使触电者迅速脱离电源。切勿用身体接触接触触电者以免自身触电。病人离开电源后应保持安静休息。若发现呼吸心跳微弱或者停止应立即就地进行人工呼吸和心脏按压包括转送医院的过程中直至呼吸心跳恢复正常为止。四、溺水当发现有人溺水大声呼救应尽快投入救生圈或用救生棒将溺水者拉往岸边。如会游泳应脱去衣鞋尽快入水抢救将溺水者从其背部拉住腋窝托出水面。溺水者救上岸后应立即解开衣扣清除鼻口中异物以恢复呼吸。然后迅速“倒水”可根据具体情况分别采用下述方法。、急救者做半跪位将溺水者腹部放在膝盖上使其头部下垂压其背部。、急救者抱起溺水者腹部放在膝盖上使其头部下垂压其背部。、急救者抱住溺水者两腿将其腹部放在肩上快布走动或跳动。注意倒水时间要短以能倒出口、咽、气管内积水为度。喉头痉挛者则无水空出切勿强求“倒水”而耽误抢救。若见昏迷、肢冷、口鼻充满泡沫、呼吸停止、心跳脉搏微弱或停止时应尽快进行人工呼吸和心脏按压。一般溺水~分钟即可死亡。五、煤气中毒发现煤气中毒后先把门窗打开迅速把病人移到空气新鲜的地方平放解开衣服扣子但要防止受凉。轻度中毒可给病人喝一些浓茶休息数小时即可恢复重度中毒应立即送医院抢救如发现病人呼吸、心跳已停止必须进行人口呼吸和心脏按压直至送往医院。六、下水溢流或爆水管发现下水溢流或爆水管现象首先应通知巡逻秩序维护员、清洁工及时到事发现场进行清洁处理同时服务中心客服部应上门做客户的安抚工作并派维修工进行检修。七、漏油在车场巡查时发现有油迹或车辆有漏油现象立即将储备的沙子用桶搬运至现场并在油迹表面均匀覆盖防止油迹扩散或渗透到地表。对漏油严重的车辆应立即用通知车主。设备巡查时发现设备存在漏油情况并已经超出允许范围的情况立即准备沙土和抹布防止污染地面和设备。八、房屋局部性结构损坏以上主要指的是阳台开裂、天花板裂缝等损坏。发生损坏最重要的是做好防护工作防止发生人员伤亡事故并积极联系发展商进行解决处理。,消防演习根据消防安全工作的一般原则综合考虑房屋建筑结构、布局特点消防设施(备)状况物业管理工作人员和客户情况等因素制订小区灭火应急方案(预案)并坚持组织消防灭火模拟演习是贯彻“预防为主防消结合”方针的重要措施。一、制订预案服务中心须在认真调查研究基础上制订出切实可行的要害部位灭火应急方案(预案)由项目经理审批消防演习方案并报品质管理部存档。消防演习方案的内容包括:(一)报警、召集信号与集合地点(二)总(副)指挥与指挥部人员姓名(三)灭火组织结构与分工、职责(四)灭火方法与消防器材(五)疏散抢救人员、物品的地点和方法(六)防爆防毒等安全措施。为保证应急方案在实践中得到正确运用服务中心应安排时间按预案内容进行分布演习。二、演习(一)演习的次数与时间实地演习的次数应根据单位的具体情况而定一般每年应不少于二次。开展演习的具体时间可根据季节变化或工作繁忙程度等情况来确定通常可安排在春秋季为宜。每季度至少进行一次全员消防基础知识培训。(二)演习形式与范围、模拟操场训练。按接警、出动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作演练检验是否符合应急预案。、模拟实战训练。即按接警出动到现场按照实战要求抛掷、连接水龙带供水出水适量使用干粉、泡沫灭火器同时进行疏散物品和伤员救护训练。、演习的范围可分为小区综合性演习、段(片)区演习、局部演习。(三)演习内容报警与验证紧急集合与灭火器材的携带水龙带、水枪的抛掷与连接灭火抢险疏散人员试验消防设备(启动防排烟机、正压送风机、消防泵等)救助伤员清理现场。(四)演习步骤、确定适当时间、地点模拟着火源(如油桶)准备灭火器材迷彩服、安全带、头盔、空气呼吸器、安全绳、保险钩等。、服务中心提前一天向客户发出消防演习的通知演习前举办一次防火安全知识宣传教育。、发出演习通知后如遇天气变化和特殊原因服务中心主任可提前更改演习时间。、服务中心召集人员布置场地准备器材宣读要求与纪律。、项目经理下达演习开始的命令并负责组织实施过程。、播音员根据演习项目的内容进行广播讲解。、各班(组)按照演习方案规定的职责和分工行动。、演习结束后秩序维护员迅速将灭火器材等整理好然后整队集合全体人员列队。(五)相关职责、义务消防队员)责任区全体员工均属于义务消防队员有义务、有责任承担消防工作。)学习消防知识熟悉并掌握责任区消防设备(施)基本功能、位置手持灭火器具摆放点位及使用方法手动报警器报警方法消防疏散通道位置及疏通方法破门救灾方法消火栓使用方法紧急灭火程序。)宣传、贯彻消防法规制止任何违反消防安全法规的行为发现火险隐患迅速报告。)发现消防设施(备)遭破(损)坏应立即报告消防控制中心进行处理。)积极参加服务中心及公司组织的消防灭火训练自觉接受相关业务培训。)积极参加灭火战斗抢救、疏散受灾人员及物资。)灭火过程中必须坚决服从命令听从指挥维护火场秩序保护火灾现场。)积极参加消防安全宣传教育活动提高全员防火意识。、服务中心主任负责组织、指挥本单位员工进行灭火救人工作。)接到火灾消息后立即赶到消防监控中心或着火现场组织灭火救人工作。)组织火情侦察掌握火灾态势确定火场主要危险有效组织抢险力量。)根据救人、灭火的需要果断发出人员疏散或报告公安消防部门的命令。)向各部门、班组明确下达启动风机、供水和救人、灭火、疏散物资的命令。)当公安消防队到达现场时立即向带队指挥员报告情况服从其统一指挥调度。、秩序维护班长职责)组织人严密监视火势的发展及时向服务中心领导报告火场变化情况提出相应对策。)根据服务中心领导的指示向各部门、班组传达战斗命令并跟踪检查及时向服务中心领导反馈执行情况。)组织火场警戒、救护、清扫与保护工作。)当服务中心领导不在现场时由护卫班长代行服务中心领导职责。、消防控制中心值班员职责)自动报警器显示火警信号后立即通知当班巡逻员前往报警点查验。)火灾确认后立即发出警报随后迅速向服务中心领导报告同时通知义消队员紧急赶赴现场扑救。)根据服务中心领导的命令执行通报程序、消防设备使用程序向各部门、班组和相关人员通报火灾情况或向公安消防部门报警。)检查通讯设备保持联络畅通。)负责现场与消防控制中心之间火场指挥员与各班组长之间的通讯联络工作传达命令通报情况。做好火场记录。、设备管理主管职责负责指挥全班做好火场灭火战斗保障工作:)保证持续供水。)保证防、排烟机械设备的正常启动运行。)迅速切断火灾现场的电源并关闭电梯和煤气阀。)根据火场需要及时组织并持续供应灭火器材。)负责重要设备的保护与疏散工作。、各班(组)负责人职责当责任区域发生火警时组织指挥本班(组)员工投入灭火救人工作当外区发生火灾接到支援的命令时迅即带领班(组)员工携带灭火器材奔赴现场协同作战。)进行火警侦察。确认着火后立即报告消防控制中心迅速采取救人灭火和保护、疏散物资的措施确定水枪阵地、使用灭火器材和清除遮挡物的地点和范围。)向本班(组)和前来支援的班(组)下达战斗命令检查执行情况根据火场态势及时调整力量部署。)组织人员做好排烟工作。)确定需要疏散的重要物资、设备向火场指挥员提出疏散物资的工具、技术力量的需求并按照分工具体组织实施。)确定疏散人员的安全出口和疏散路线组织人员引导、护送群众有秩序地撤离危险区域逐房检查有无遗漏的人员。接待并安置好从上层疏散下来的群众。、员工的职责)当接到火警信号后而班组长又不在时应自动携带灭火器材赶赴着火现场迅速投入灭火战斗。)组织人员疏散时必须逐房检查防止疏漏。组织群众自救时要尽力稳定自救人员情绪做好保护工作为自救人员准备好救生工具防止轻生自伤事故的发生。)使用水枪时要注意利用掩蔽物体尽量接近火源充分发挥水枪的作用禁止盲目射水避免水源损失。)灭火战斗中要正确使用消防器材注意保护自身安全。(六)演习总结、服务中心主任对整个演习效果进行总结。品质部人员对演习效果进行评估指导。护卫班长负责填写《消防演习记录表》。服务中心于日内完成对消防演习的总结报告报品质管理部。(七)注意事项为了保证演习效果使每位参演人员明确演习任务、方法和要求必须做到:演习前有组织、有准备、有计划演习中有情况、有步骤演习后有讲评、有总结。、选择恰当时间尽量不要影响本单位的正常工作。、需点火演习的必须按规定做好安全保护工作。、演习时注意疏导围观群众使其与演习场地保持一定距离以免造成伤害。三、相关培训(一)查明火情和火势发展蔓延的方法是“三查”、“三看八定”。“三查”:一查火场是否有人被困二查燃烧物质三查赶赴火场的捷径。“三看八定”:一看烟火定方位、定火势、定性质二看建筑定结构、定通路三看环境定重点、定战力、定路线。(二)灭火的四种基本方法冷却灭火法、隔离灭火法、窒息灭火法、抑制灭火法。、喷射水流。应把水流喷射到火焰根部即把水流喷射到燃烧物体上不要喷射到火焰上。在看不见火焰的情况下不要盲目射水。要根据火场燃烧情况及时变换射流角度。、喷射泡沫。若是罐内液体火灾扑救时应朝罐内的罐壁上喷射泡沫使泡沫顺内壁自动流淌到液面上覆盖火焰不要用泡沫直接冲击燃烧的液面若是地面疏散液体火灾应从近处开始左右两侧同时喷射逐步向火场深处推进。、喷射干粉。应对准燃烧物体的火焰根部平行喷射。如果燃烧区域火焰面积较大可在距火源略米距离的上风或侧上风的位置操纵干粉枪向左右两侧略微平行摆动使灭火剂完全覆盖燃烧区。向被遮蔽物覆盖的燃烧物体喷射干粉时应居高临下否则不易扑灭。(三)灭火策略为室内火灾内攻近战楼房火灾分层截击下层火灾上层设防。力量分布上做到:救人、灭火同时进行。灭火部分要把主力用于直接灭火上同时将小部分力量用在可能蔓延的地方以防止火势乘隙扩大。当火势已经扩大就应将主力集中用于防止火势蔓延或可能造成更大灾害的方面。(四)火场寻人的方法在火场寻人主要靠喊、叫、摸、看等方法。要缜密细致地进行观察判断做到动作迅速沉着冷静注意安全。特别注意如下地点:、通向出入口的通道、走廊及门窗附近。、晚间寻找的的重点是床上、床下和床的附近。、儿童发生惊慌后常常躲在墙角、门后和厨柜里以及桌椅、床和其他物体下面。(五)火场疏散、明确分工。在服务中心灭火总指挥的具体组织下把引、送、查、接的具体任务落实到参加灭火的消防人员头上。、疏散顺序。疏散时要先从着火间、着火层以上各层开始其后才是着火层以下客户。同时要做好安抚工作青壮年客户可通过安全消防楼梯疏散行动不便的客户可护送他们从消防电梯疏散。、疏散方法。对神志清醒的人员可指定通道或由义消人员引导他们迅速离开危险区域。对在烟雾中迷失方向的人员要引导他们撤出必要时派义消人员护送。对惊慌失措或固执不走的人员还要做好情绪稳定和说服动员工作。对于被火烧、烟熏而失去知觉的人员或行动不便人员要采取背、扛、抬、抱等办法将其救出火场必要时可连人带床一起抬走。、疏散途径。从消防通道、消防电梯疏散采取迂回疏散如从天台、阳台越过邻楼或从这些部位使用器械降到下层。使用救生绳、缓降器、软梯、救生网、救生垫等器材救人。(五)指导自救。由义务消防员带领或通过楼内通讯指导等方式进行。义消队员鼓励或带领客户沿着消防楼梯冲过烟雾封锁下楼当不能从预定的消防楼梯疏散时由消防员带领客户登上天台上风处等待营救并组织水流喷射掩护。对于被困在着火层的人员应通过广播、室内电话等鼓励被困人员增强自救信心引导其就地取材选择如下自救方法脱险:一是先将床单、窗帘、棉布等接连起来做成救生绳然后把一头紧固在窗框部位沿布绳缓缓滑落到下一层二是爬出窗台蹲在外墙的突出部位等待营救三是双人互相配合采用接力方式降落到下一层四是密闭门窗堵塞孔洞防止烟火窜入房间用水淋湿门窗降温并清除这些部位的易燃物品防止火势蔓延留在房间等待营救五是沿着外墙的墙垛、夹缝、水管、避雷针管攀落下一层六是若房内外有救生器材则引导使用救生器材如救生绳、缓降器、救生袋、救生垫等开展自救。(六)疏散和保护物资、重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时要进行疏散。特别是客户贵重的和不能用水扑救的物资必须立即组织抢救和疏散。、易燃易爆和有毒有害物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备在火势威胁下有发生爆炸或释出毒气的危险时要抓紧疏散或加强保护措施。、当有物品阻碍战斗员接近火源而影响灭火行动时要进行搬移或疏散。、对于能够助长火势蔓延的物品要予以疏散和保护。、火场上疏散与保护物质要按照主次、缓急确定先后顺序行动要迅速方法要得当以避免物资的损坏和丢失并注意保护人员安全。首先应当疏散和保护贵重的、有爆炸危险和有毒有害的物品其次是处于下风方向的物品再次是受火势威胁较小的、处于上风方向的物品和其他物品。在受到火势威胁的情况下要用水枪掩护疏散物资的通道和人员。对贵重物品和易燃易爆物品要轻拿轻放防止损失或因碰撞而引发事故。对需要就地保护的物资、设备等可以分别不同情况进行处置如用水枪射流降温或者用浸湿的麻袋、帆布、棉被等覆盖不能用水冷却的可设法使用石棉板等耐火材料将其与火焰隔开。疏散出来的物质不得堵塞通道而应放置在免受烟、火、水等威胁的安全地点并派人看护防止丢失和损坏。(七)注意事项、义务消防员必须具有高度的思想政治觉悟英勇顽强、不怕牺牲的献身精神具备熟练的救人本领自救能力。义务消防员行动时应随身携带必要的器材工具如:手持灭火器、安全绳、毛巾、手电筒等。、在危险情况下救人要采取预防保护措施当有人员穿梭于烟火弥漫的区域时要组织喷射水流进行掩护必须保持通道畅通无阻。。、不准使用载客电梯疏散人员使用消防电梯疏散人员须由专人操作约定联络信号以便电梯出现故障时能及时采取营救措施。、在疏散线路岔路口设立哨位给客户指明方向。不能让客户重返着火间。、及时清点、核对疏散抢救出来的人数切实搞清被困人员是否全部救出。第十章费用测算方案根据酒店式公寓模式的优势和本项目实际情况(老楼盘)投资方与经营管理均为我司此方案中未详细考虑除返租房源以外物业费用。不建议从整体投资太大资金建议从两方面入手提高本案整体品质:,硬件提升:、利用现有空闲区域增加或更改业主自助销售系统休闲场所、通过传媒公司收取租聘场地(天台、楼宇立面、电梯、广场、楼道等)增设开发整体楼宇广告创收。、天台用彩钢石棉材料开发成整层办公区域面向社会出租。,软件提升:、员工整体服务意识培训、根据第现有人员配置与服务计划项目在不增加现有人力配置前提下与相应对口部门和经过工商认证的第三方专业公司合作共同开发有偿服务项目。、楼层服务人员增设巡更系统:工作原理及过程本巡检系统由巡检器、巡检点、数据传输线、管理系统软件等组成。巡检点内核采用精密电子芯片器件内置位二进制代码钉形外壳封装。每个巡检点的编号唯一。将具有不同编码的巡检点隐蔽安放于被巡检的设备或线路上(无需布线)并将巡检点编码对应安装地点存于计算机中。巡检人员佩带巡检器,在巡检过程中用巡检器扫描巡检点。工作时声光提示信息将自动存于巡检器中管理人员将巡检器通过传输线与计算机连接通过计算机内的应用软件将巡检器的巡检数据读入计算机中存档。可实现远程传输巡检数据随时供管理人员进行分析、处理、统计、制作报表给管理者提供一个科学、准确的考核依据。“智能巡检管理系统”的应用极大地调动了企业保安部门员工的工作积极性。将巡逻工作置于现代科学技术的监督之下通过科学、严格、有效的考核彻底改变了“巡与不巡一个样巡多巡少一个样巡与不巡没人知道”的被动局面激发了员工的工作自觉性和主动性确保了各项巡逻防范措施切实落到实处。过去各种安全事故的发生多与岗位工作人员玩忽职守、思想麻痹、存在侥幸心里是分不开的约占事故比例的,以上因此采用国际先进的“智能巡检管理系统”无疑是消除各种安全隐患的有力措施。智能巡检管理系统则是将过去认为无法实现的管理手段变成现实它必将造福于人民造福于社会。根据【门峡市进一步加强物业服务管理及规范物业服务收费的通知】为进一步加强物业服务收费管理建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制规范物业服务收费行为促进物业管理行业健康发展保障业主和物业管理企业的合法权益根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委和建设部《物业服务收费管理办法》、国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》等法规、规定结合我市实际现就我市物业服务收费管理中的有关事项予以明确请认真贯彻执行。我市物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同分别实行政府指导价和市场调节价。、普通住宅(含多层住宅、高层住宅且建筑面积在平方米以上)物业服务收费实行等级服务下的政府指导价。、普通住宅以外的住宅及各类非住宅的物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费实行市场调节价。、实行市场调节价的物业服务收费业主大会成立前由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定业主大会成立后由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。、物业服务费的收取以法定产权面积(房产证登记的建筑面积)计算未办产权证的以售房合同中约定的建筑面积为准。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。。、物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户直接收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的可向委托单位收取手续费不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用。、因提供本通知未涵盖的服务内容和设施设备而超过最高服务等级的或有其它特殊情况的物业服务费可在政府指导价最高收费标准基础上适当上浮上浮幅度由价格部门在不超过以内确定。物业费用定位:根据我司物业收费标准通知中项中要求酒店物业管理服务软硬件已经远远超出现有物业配套标准建议整栋物业标准按照政府指导价格和市场调节上浮执行最终按照住宅元平方米、商业按照(待定):商业物业管理费的收费标准一般各地实行的是市场价。也有需要到物价局备案的要看您的地方规定。收费标准与业态、所处的位置、管理标准的要求不同有很大差别也和物业设施的配置状况有关并且与其他方面的收费(如面积计算方式、能源费分摊方式、空调费收取方式)相联系。具体的内容和标准需要根据实际情况核定。普通住宅小区物业服务收费指导价标准准单位:元月平方米(建筑面积)一级二级三级备注多层高层多层高层多层高层收费标准费用测算:直接管理成本NO岗位工资标准备注店长工资公司支援(工程、保消防、保洁)人工按照每月不低于夜间保安工资个工时计算平均每小保洁时按照元小时计算管家支援工时总计收入测算:物业费用构成序号项目计算依据平均年趋势营业收入第一年出租率全友家具收取管理费用、门面房、商业、(未测算)第二年门面房第三年增值收入有偿服务收费(未测算)公寓物业费每间按照代收元月*间工资福利员工数人电梯元月部*个月、电梯年检元部维修保养供配电系统运行维护每月估算元给排水系统运行维日常维修与更换配件,每月估算照明系统运行维护日常维修与更换配件,每月估算消防系统运行维护日常维修与更换配件,每月估算办公费、通讯费、低值易耗品、综合管理费物料消耗等月按照元营销费用广告(未测算)毛利广告法定税收服务行业按照(未计算公司行政管理费用和净利润管理佣金)注:以上利润未计算有偿商业物业费用入及服务除返租房源以外的物业费用不包含新投资增设配套设施及物业物资装备计划折旧费用。****附件:部门表格部工作流程表序号:日期:年月岗位:会所岗位员工姓名:作息时间:::~::面积要求实际工作时间清洁方式备注数量时间时间::::::::::::::::::::::::::::::::::说明:“备注”栏中体现出同范围、面积的“要求时间”与“实际时间”不符合的原因。制作:审批:部门巡楼签到表岗位:姓名:项目内容日期说明:请在签到空格内填写签到时间管理人员请填写姓名工作检查记录表受检部门部分:检查类别:部门检查人受检人日期年月日检查检查情况整改验证时间检查事项内容不合格情况描述扣分扣款备注岗位合格不合格性质时间责任人时间结果验证人检查内容:说明:员工形象、卫生质量、客户意见、操作方法、工具和设备使用办公室管理、体系维护、安全管理、月刊的作用发票的领和送、仓库管理宿舍管理、废品经验情况、垃圾清运情况等。签名:日期
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