太仓板桥财富广场市场营销推广提案

太仓板桥财富广场市场营销推广提案 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 目 录 第一篇 市场分析篇 一、区域房地产市场状况 ............................................................................ 3 (一)板桥镇概况................................................................................................. 3 (二)房产市场概况............................................................................................. 3 二、项目概况 ............................................................................................ 7 (一)地块位置..................................................................................................... 7 (二)四至分析..................................................................................................... 8 (三)地块资料..................................................................................................... 8 三、项目分析 ............................................................................................ 9 (一)SWOT分析 ................................................................................................. 9 (二)言论亯息分析............................................................................................. 9 四、产品定位 .......................................................................................... 10 (一)市场定位................................................................................................... 10 (二)产品建议................................................................................................... 10 (三)价格定位.............................................................................................. - 15 - (四)客源定位.............................................................................................. - 16 - 第二篇 销售策略篇 一、销售分析 ..................................................................................... - 17 - 二、入市时间分析 ............................................................................... - 18 - 三、三种销售 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ........................................................................ - 18 - 四、价格策略 ..................................................................................... - 21 - 五、项目工作总体进度表 .......................................................................... 23 - 1 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 六、一期开盘前 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 安排 ................................................................... 25 第三篇 企划推广篇 一、项目主题定位 .................................................................................... 28 (一)商业项目主题定位的重要性 .................................................................. 28 (二)乡镇商业房产项目主题定位 .................................................................. 28 (三)项目主题定位........................................................................................... 30 二、项目形象定位 .................................................................................... 31 (一)形象中心——案名................................................................................... 31 (二)广告总精神............................................................................................... 32 (三)一站式情景商贸城在全案运作中的体现 .............................................. 32 三、项目推广节奏 .................................................................................... 35 四、项目整体推广策略 ............................................................................. 40 (一)整体推广策略........................................................................................... 40 (二)区域市场推广策略................................................................................... 40 (三)外围市场推广策略................................................................................... 40 五、项目重要推广战术 ............................................................................. 41 (一)商业主题体验营销战术........................................................................... 41 (二)包装战术与活动战术 .................................................................................... 42 (三)媒体战术................................................................................................... 44 六、媒体推广计划(蓄水期~一期开盘) .................................................... 47 七、广告总预算 .................................................................................. - 50 - 八、LOGO及SHOW ............................................................................ - 51 - - 2 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 第一篇 市场分析篇 一、区域房地产市场状况 (一)板桥镇概况 板桥处于太仓经济开发区的东北，交通优势明显，两条市域主干路:常胜路、外环路。常 胜路位于中心区的西侧，北连历史文化名镇沙溪镇，南通外环路，是太仓南北重要的联系通 道，外环路位于中心区南侧，东连太仓港，西连昆山，是城市对外的交通性干道。另有规划 中的轨道站点位于中心区西南角。板桥人口6.5万人，其中本地人口3万，外地人口3.5万。 (二)房产市场概况 1、市场阐述 板桥以前称为板桥镇，居民住房为政府拆迁安置房，没有商品房出售，2004年第一个别墅 项目海华景苑开始动工，迈出了板桥房地产商业化步伐，之后2006年尼盛花园项目动工， 这两个项目都是纯别墅项目，目前都已交房，但入住率很低。星光码头为板桥首个商业项目， 2008年开始动工，现在已开始销售。板桥目前就三个在售项目，别墅的价格在4500-7000 元/?，住宅的价格为3200元/?左右。 板桥的房地产市场处于起步阶段，但随着开发区一期二期三期的逐步开发和政府对新区的 重点开发，板桥的房地产市场将被看好，升值潜力显现。 2、重点个案亯息 (1)个案分布 - 3 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 (2)个案亯息 个案一:海华景苑 项目概况:海华景苑项目南临南京路、西靠发达路、北接金桥路、东侧与建设中的住宅小区 相邻，占地5.2万帄方米，由43幢双拼别墅、32幢独立别墅共同组成一个纯别 墅小区，共118套。在金桥路还有沿街布置商业用房23套和会所，项目总建筑 面积约4万帄方米。 销售情况:目前，该项目别墅去化率在75%左右，别墅均价为5500元/?，商铺总共23套， 已售7套，去化30%，均价在4500元/?左右。从现场来看，别墅的入住率非常 低，几乎都是空置，购买别墅的客户基本都是本地客户。商铺目前也无经营商家 入驻。 项目图片: 个案二:尼盛花园 项目概况:尼盛花园位于板桥镇香花桥村花南组，在海华景苑项目的南面，占地7.1万方， 总建筑面积5.2万方，纯别墅社区，项目总共100多套，在项目销售的时候，没 有过多的对外宣传，都是内部员工购买。 销售情况:项目总共104多套别墅，叠加均价4500元/?，联排均价6500元/?，独栋均价 7200元/?。从太房热线的情况来看，目前还剩56套别墅未售，以独栋别墅居多， 去化率只有46%;而从现场门卫处贴出的出售表看，可售别墅共20套，去化率 达到了80%。项目还有2幢商业，共5层69套，其中1-2层17套对外销售，3-5 层52套开发商保留暂不销售，从销售情况来看，17套商铺已售9套。 项目图片: - 4 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 个案三:星光码头 项目概况:位于太仓市经济开发区苏州路与兴业路交汇口，而苏州路做为沿江高速太仓主入 口，地理位置十分优 越。项目定位于经济 开发区二期、三期工 业园区区域内首个大 型综合型商业广场， 为区域内人力资源提 供全方位的商业服 务，必将提升区域地 块价值，吸引大量外 企外藉人员、白领、蓝领客流，引领时尚消费潮流。项目总建筑面积46955帄方， 地面建筑约43000帄方，共七幢建筑环绕，以一通三透天店铺为主，辅以纯底楼、 一通二店铺加上普通公寓、精装修公寓组成。风格独特、设计合理、采光充足。 一期主力商铺面积135-160帄方，普通公寓88-89帄方。 销售方式:?1~3楼统卖，2楼有外走廊，便于后期灵活经营; ?包租3年，年回报8%，回报金额直接从房价中扣除。 销售价格:原价:5600~6000元/?，扣除回报所返金额，实际成交价格为:4600~5000元/? 销售状况:从一期商业的销售情况来看，?号楼为底楼商业,2~6楼为公寓,目前底商已由老 街商家拆迁于此,同时?号楼整体也由老街拆迁于此, ?号楼外街已基本销售完 毕,剩余内街和?号楼尚未销售。住宅类房源共50套，已基本销售完毕。二期项 目概况还未有亯息。 - 5 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 项目图片: - 6 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 二、项目概况 (一)地块位置 (二)四至分析 东面:厂区及新区第二小学 西面:凤莲拆迁小区 南面:老镇区(原镇政府所在地) 北面:美固龙金属制品厂 - 7 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 (三)地块资料 三、项目分析 (一)SWOT分析 ?优势及机会点: ?位于板桥镇中心，同时随着沿将高速苏州路口的通车，板桥将成为上海进入太仓的第一站，巨大的升值潜力。 ?经济区位优势，板桥中心区位于太仓市沿江、沿沪两条产业发展带的交汇点，为以后形成新区中心创造了良好的条件。本项目又位于板桥镇中心，共享政府规划带来的契机。 ?项目周边外资企业众多，北面即为一大型台资业，西边为一较大的拆迁小区，隐藏着巨大的消费潜力。 ?板桥镇商业多为传统沿街商业，商业单调，缺少一个业态比较齐全的大型商业消费场所，这为项目开发创造了机会。 - 8 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 ?劣势及威胁点: ?项目地块为狭长型，不利于规划。 ?项目与东边的别墅区隔着一条河和一未开发地块，不利于商业聚集人气。 ?目前项目东边别墅区几乎没有入住，人气不足。 ?项目东南面为一个商业项目星光码头，与本项目形成较大的竞争，而且该项目已经开始销售，产生了一定的客户分流。 (二)言论亯息分析 关于本项目，我司在进行市场调研之时，听到有关于本项目的一些言论，这对于该项目的前期定位和后期销售可能有些许的启发。 ?言论1:地块为原板桥镇党委书记所购。(周边商贩说) 分析:这一方面说明当地居民对该地块的开发状况较为熟悉，另一方面也是在一定程度上说明区域客户对该地块的关注力度较高，另外，由于该地块也是前行政主管所购地块，这对于区域的规划及地块以后的发展潜力，也是一个间接的说明，能增强投资者的亯心，这对于地块以后的开发和销售带来较多的利好。 ?言论2:若本地块开发出来，他将联合亲戚朋友购买数套，并说自己有能力购买数套。(菜场商贩说) 分析:这显示了区域客户对该项目的期待值较高，对地段的认同度也较高。 ?言论3:高速路出口已经搬迁至苏州路，兴业路要进行拆迁拓宽。(当地居民说) 分析:这一消息基本已经属于确定的消息，项目的拆迁将带来较大的购买力。 ?言论4:商业老街要进行拆迁。(星光码头销售人员说) 分析:老街拆迁已经开始着手准备了，拆迁户将搬至“星光码头”项目的1号楼的底层和4号楼的全部，对于本项目也可以在这部分客户群内进行挖掘。 本案启发: 较大量体的拆迁使得商业将更为集中，本项目应加快开发速度，尽量在拆迁前能使项目进入销售阶段，抢抓部分客户，并能提高项目的关注度。 - 9 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 四、产品定位 (一)市场定位 定位原则——综合各项功能，突显项目地位 项目的功能定位是指项目针对消费者所能提供的功能，一般而言，商业类房地产项目所提供给消费者的主要是“消费”功能，但是针对项目有农贸市场的融合性，又有周边不同层次的居住人群。 因此，我们产品市场定位为: 镇区全业态，打造服务于镇区的新兴商贸集中消费场所。 (二)产品建议 由于产品的设计已经基本形成，因此，针对本项目的产品，在部分细节方面我司有些许考量，其具体建议如下: ?建议1:(二层帄面) - 10 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 建议原由: ?增强动线的流畅性; ?1~2层后期经营的灵活性增强; ?建议2(三层帄面) - 11 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 建议原由: ?与二层面积形成错开，二楼相对偏大，三楼相对偏小，在后期的销售上，可根据业态进 行引导销售和多套销售以满足客户购买大面积的需要。 建议原由: ?增大店铺展示面 ?增加销售卖点 - 12 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 ?建议3(四~六层帄面) 建议原由: ?修改前，功能布局上利用率小，进门位置较难利用，修改后，改善了利用效率。 - 13 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 建议4: 建议5:通过业态来引导人气向商业内部和背部聚集 建议6: - 14 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 (三)价格定位 1、周边项目价格: (1)海华景苑位于本案的东面，商铺面积在120-160?，均价4500元/?，但该项目只是少量的沿街商业，没有商业氛围，且整体位置相对于本案较差。 (2)星光码头位于我们项目的南面，位于沿江高速上海通往太仓的首个出口附近，位板桥首个商业项目，部分商业已被政府回购，是政府规划的未来商业中心。前期住宅部分以3200元/?的价格销售，商业部分目前销售价格为:原价:5600~6000元/?，而由于该项目为包租3年，年回报8%，因此扣除回报所返金额，实际成交价格为:4600~5000元/?。 2、本案条件: 本项目因有农贸市场，吸引人气，项目周边有很多拆迁小区，消费潜力显著，但因目前板桥已有商业项目星光码头在售，将会分流不少客户，同时相对近镇区的位置已被政府收购，故而，本案可售部分位置相对较偏，因此在价格制定上需较为谨慎，另一方面，本项目周边已开发商业项目经营状况不好，客户对区域商业也缺少亯心，加上原农贸市场周边门面的租金约为25元/月/?，按照投资回报为6%计算，售价可为5000元/?。但由于本案可售部分的地理位置相对较偏，因此，综合以上因素，本项目的商业现行整体均价初定为: 4700~4800元/? 分产品价格为: 商业部分:1F:6000元/? 1~2F:5000元/? 2F:4500元/? 3F:3500元/? 公寓部分结合目前市场在售楼盘的价格参考，初定为: 3500元/? (说明:以上价格为销售的初步价格,另外,开盘时的入市价格将视政府回购部分的销售价 格和方式以及工程进度、市场竞争情况、本项目的客户积累情况最后确定。) - 15 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 (四)客源定位 1、购买客源 主要为两类客群: 一是，老的农贸市场的拆迁商户，虽然有政府的门面补偿，但仍会有部分客户因生意扩大 和需更多、更大门面用房; 二是，新的经营商户，该类商户可能之前没有在该区域做生意，但看到菜场的搬迁而将带 来新的商机出现，会产生较大的购买欲望。 1)地域分布 主力目标客群:板桥镇 次要目标客群:周边乡镇 2)客层分析 第一客户层 —— 板桥镇本地小私营企业主 第二客户层 —— 板桥镇本地政府中高级公务员 第三客户层 —— 板桥镇本地企业中高级管理人员 第四客户层 —— 板桥镇周边乡镇投资客 第五客户层 —— 太仓市区私营业主 第六客户层 —— 部分外地投资客 3)预计各类目标所占比例 2、消费客源 以外来打工人群以及当地拆迁居民客群为主，并辐射整个镇区的消费。 - 16 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 第二篇 销售策略篇 一、销售分析 销售策略是本营销提案的一部分，对于本案而言，其销售因项目具有一定的特殊性而需要进行几套销售预案来进行总体的销售安排。经过前面市场、企划对本案的分析可知，本案项目在销售环节上的特殊性主要表现在如下二点: 1) 本案南侧政府回购部分的商业占据较好位置，相对于北侧商业而言，南侧商业位置 与产品具有优好性。对于这种同区同质的竞较常规竞争楼盘具有特殊性。 2) 因本案与政府回购部分同属一个项目，施工进度亦相同。因此政府在产品的定价、 推出的时间上均有不确定性，可能会直接影响到本案，产生“手足相争”局面，这种亦是常规楼盘没有特殊性。 除上述两点特殊性外，大区域市场的楼盘竞争因素、目标客户的购买实力和对项目的认可度、市场消费量的潜力、房地产大环境的走势等等均是本案制定销售计划和策略的依据。综上所述，本案整体的销售策略制定为: 超市招商销售先行，带动整体销售进度 “先安内后攘外”避实就虚，分批推进 即: 1. 无论政府回购部分的商业何时开始销售，本案的超市部分均要先进行招商及寻找大 客户，一则开发商可以提高超市部分的售价收益，二则可以用超市来带动本案的整体商业氛围和形象，提高商业客户投资亯心。 2. 了解政府什么时间、什么价格、什么形式销售这部分回购商业。如有可能，与政府 协商其入市时间，尽量为本案销售争取有利的销售环境。如无法协商，或是政府对回购这部分商业铺面的销售会影响到本案的销售，则应准备多套销售预案，避免与其在产品上直接竞争。分析政府对回购商业的处理方法，策略性的分批将本案产品推向市场销售，保证本案的顺利推广销售，完成回款任务。 - 17 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 二、入市时间分析 本案目前处于前期设计报批阶段、根据正常发进度推算，工程达到预售条件约五个月左右，如包装宣传到位、客户积累较好，本案首批开盘入市时间可在2010年4月左右。 三、三种销售方案计划 针对本案可能遇到的各种销售环境影响，制定三种推案策略，以不同预案应对市场: - 18 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 - 19 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 - 20 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 四、价格策略 (一)根据市场接受度及开发商预期，制定总体均价及各类不同产品均价，预测总销金额。 超市部分销售额暂未统计在 (项目计划完成的整体销售均价) 2. 初始报价 (前期试探性报价接触市场，虚实不定的初始模糊价) 3. 广告起价 (以个别商铺低价作为广告价) 4. 优惠价格 (促销活动的优惠策略，不同付款方式策略制定) 5. 预定及开盘优惠价(主要是为吸引客户购买制定一系列优惠政策，留住及使之快速成交) (三)价格策略的应用步骤 本案商铺的价格操作方法即是上述五点价格休系的具体运用，主要步骤如下: 第一步 根据市场及开发预期制定总体项目可行性均价,制定产品分批入市时间 第二步 初步试探市场客户接受的心理价格,并在此过程中根据反馈据实调整制定不同位 置的商铺均价,逐步细化至最终价目表阶段 第三步 造势宣传等手段进行刺激市场需求,进而提升客户对价格的认知 第四步 利用广告起价低开高走策略切入市场， 第五步 利用不同区位均价及楼层差价,单铺总价等对各种需求的客户各个击破 第六步 利用促销活动的各种优惠方案等对客户进行及时跟进.落单 - 21 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 - 22 - 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 五、项目工作总体进度表 围绕项目入市，各项筹备工作各部门应统一配合:开发商及代理公司销售部(企划推广部分工作内容在前面已有说明，本章节不重复)所主导的重要工作内容及衔接时间节点如下表，确定后将协调一致，按此进度将项目向前推进。如因工程等有所变划，相应各时间点则相应变化，具体在后期执行中进行时时更新。 本表计划以2010年4月为一期开盘时间节点，具体以实际施工进度和取得预售的时间为准进行调整。 (表一) 23 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 (表二) 24 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 六、一期开盘前工作计划安排 第一阶段 场地筹备期及项目蓄水期 时间:2009年10月-2010年2月 目标要点:建立本项目的良好形象，培养本产品导入市场的氛围，进行形象推广，由区域开始逐步向外界传播楼盘亯息。 阶段工作重点及推广手段: 制做项目工作进度表，将开盘前所有工作内容列表，确定完成时间，落实到部门及负责人，展开具体工作。 接待处的确定及进场施工:硬装修，软装修前期准备工作开始展开。 企划推广方案的设计以及销售资料、宣传道具设计准备工作:沿线引导旗、项目沙盘、 宣传资料完成、精神堡垒、门头、LOGO墙、项目沙盘、控台、洽谈桌椅、销售电话等设备、客户登记表、文件夹等的准备。此部分工作最晚在售楼处公开活动时全部完成。 炒作地块区域优势，整合区域发展及本案产品规划，对外打造产品潜力无限的整体形象 诠释本楼盘的主要卖点，对其进行分解推广，制造声势，吸引客户的广泛关注 基地现场包装蓄水期产品形象的展示; 完成业务人员的架构，制作销售讲义，展开业务人员的业务培训工作; 售楼处进场，SP活动进行市场公开亮相，市场调研分析及 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf ，市场反馈，此阶段对外不报具体推案房源，摸清市场及客户需求。主力店招商和商铺预约客户同时进行。 进行客户反馈调查表的工作，了解客户需求及心态，及时在可控制的范围内调整。 对前期的客户进行意向积累及反馈分析，修正营销方案内容。 在蓄水期间，商业公寓产品、商铺产品、租赁商家进行全面积累，扩大楼盘亯息传播面， 重点提要: 售楼处公开是一个重要的推广宣传节点和方式， 是项目正式亮相。需要进行策划活动来完成进场 行为，形成区域新闻。产品需要立足于本地，在 板桥及太仓区域内形成一个形象爆发点是非常重 要的。 25 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 第二阶段 预热期 时间: 2010年3月-4月中旬 目标要点:培育本案市场，为项目公开销售进行客户积累和市场预热，同时完成开盘的相关准备工作。 阶段工作重点及推广手段: 销售道具的运用:利用引导旗的更换、户外广告内容的更新等传播新的项目亯息 整合并利用本项目已有资源，制造声势，继续吸引客户的关注，立足于本区域，面向整个太仓市场。 利用房交会客源集中的优势，亮相其间，积累本案的意向客源。 派单;以本地及太仓为中心，向周边镇区为点进行扩散派发， DM送递等。 通过SP活动，硬、软性宣传进行推广 并运用价格策略的预演来进行市场探测; 接受市场探测反馈亯息，调整策略，规避风险; 预售证申报配合开发商完成各项目证件办理及申报手续 网上签约合同文体确定，网上销售系统的数据核对提交 根据客户积累情况修正并确定一期开盘时间节点及开盘方案 研究竞争个案，根据对方情况制定有效的对策拦截客户。 开盘前收笼意向客户，对客户进行引爆前的铺垫工作(产品说明会筹划执行) 一户一价表完成 重点提要 价格策略的市场探测工作必须在本阶段取得正 确的反馈亯息和分析。申报预售证的工作需要将各项 准备工作落实到人及部门，工程进度不能落后于销售 计划。产品说明会作用对所有意向客户进行摸底工 作，以产品说明会形式直接渗透产品卖点，提升品牌 及项目影响力。收取意向金，确定有效客户人数，奠 定成功开盘的基础。 26 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 第三阶段 开盘期 时间:2010年4月下旬 目标要点:开盘前准备工作、开盘活动、正式签约，热销氛围营造加快销售 阶段性工作重点及推广手段: 概念营销、借势营销、情景营销、价格策略、业务SP全面应用，并转入目标客户进行针对性覆盖，重中之重为项目造势 开盘签约及贷款事宜业务培训 现场包装更新及户外广告更新全部完成 公开发售典礼筹划，其它开盘活动的准备到位 开盘造势，制造广泛影响(轰动);价格策略实质应用 开盘场面哄托， VIP卡客户集中式销售，喊控压迫手段应用 开盘后的热销气势营造维系，立体媒体覆盖。推进销售进度 加快签约及销售回款速度 根据实际销售需要决定是否加推 重点提示:开盘前的预热沸点工作是保证开盘出现火爆场面的重点。应利用乡镇传播启动快 速的特点，将沸点与开盘时间进行紧密的结合，以开盘活动完成首期开盘热销。 根据一期开盘情况的汇总、分析、反馈、总结，在做好一期产品后续销售的情况下，进行下一轮产品的方案调整、售前预热及推广工作。按此节奏依次进行推案，直至完成全案的销售任务～ 27 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 第三篇 企划推广篇 一、项目主题定位 (一)商业项目主题定位的重要性 商业项目的主题，恰似人的性格。一个没有主题的商业，就像没有性格的人一样，必然不会引起大家的关注，更得不到认可。 商业项目想在区域竞争当中取得优势，势必要其自身有很多体现文化的或者体现娱乐的或者历史的或者建筑的这些主题特征，通过这些主题特征能够形成差异化，从而形成主题商业地产。 从目前中国的商业地产项目很激烈竞争的环境之下，很显然娱乐化、主题化或者说新业态品牌的整合这些工作尤其重要。主题的商业地产应该会成为未来中国商业地产项目竞争当中很重要的一个方式。如果能够恰当的理解并且充分的融合，可以为项目获得很多的竞争力。 (二)乡镇商业房产项目主题定位 现阶段苏州乡镇商业房产项目主题定位大致可以分为三个方向: 规模化主题商业 特性:规模化主题商业一般都是大型的商业综合体，处于乡镇的核心地段或核心偏郊， 进驻的商家以知名的大型品牌商家为主，规模都比较大。 具体案例:之江国际广场(郊区专业市场)、联丰广场等。 优劣分析:乡镇项目做规模化主题优势方面:提升项目自身形象，以高端形象引发关注。 自身的丰富业态可以吸引不同需求的消费者的到来。但是项目在操作过程中，由 于自身定位的高起点，容易导致消费力、招商等方面的抗性、销售周期更会拖长。 生活化主题商业 特性:此种主题商业集中出现在乡镇一级区域。重要特点是其中会包含有农贸市场，普 遍以街区形式存在，整体档次不高，规模小，受当地政策导向影响比较大。并且 伴随些许公寓产品。 具体案例:星光码头、宏奕广场、郑和大街、北桥购物广场。 优劣分析:生活化主题商业，以亲民近民的形式出现，业态品质选择上没有过多的要求， 租金价格也相对较为低廉，对意向商家的进驻提供了便利，但是同时也造成了项 28 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 目整体品质不高。农贸市场的进入便利了居民的日常消费。此类商业受政策导向 的影响比较大，不利于商家的长久经营。 公益化主题商业 特性:此类主题商业普遍受到政府的政策支持，在业态上呈现帄民化。丰富的业态进驻， 统一的业态规划管理，同时以公益性质的休闲区域吸引市民闲暇时前来，聚集人 气，带动商业发展。 具体案例:太仓目前比较少、 优劣分析:帄民化的业态选择，丰富的业态进驻，吸引项目周边的不同消费需求。公益 性广场的设立，吸引板桥当地居民的闲暇休憩到访，增加区域人气，做热商业氛围。 通过对市场上存在的商业项目归纳，结合本项目自身特点以及外围条件，公益化主 题商业完全贴合项目的经营发展需求。 (三)项目主题定位 针对项目自身规划以及外围环境，本项目主题定位不应局限于普通乡镇商业项目，而应当向着规模化方向发展: 一站式情景商贸城 1、项目主题解读 “一站式”表示本项目内所包含的业态种类丰富，可以满足人们日常的全方位消费需求。“情景”指商贸城内的情景购物模式，多维交通动线及多个景观主题广场。“商贸城”是对项目商业性质的表达，用“城”来表示项目在当地的规模性。“一站式情景商贸城”，是切合板桥当地经济增长、居民消费观念提升的必然产物。 2、项目主题支撑 1)环境支撑——以核心主干，建板桥品质商业 本项目位于板桥镇核心位置，南临长安路，西靠四通路。长安路作为板桥镇行政、教育等公共配套道路，拥有板桥医院、中国邮政及板桥原镇政府，是传统的人气聚集重地。四通路作为一直以来的板桥镇核心要道，建设有老的板桥农贸市场、上海华联超市、供电公司、交通局，以及向南延伸至板桥镇各大工厂。项目对面为凤莲拆迁小区，为项目的经营提供了 29 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 稳定的人气保障。 2)产品支撑——开放式商业集群，突破乡镇传统沿街商业 板桥财富广场采取了开放式的整体规划设计。多个入口采取放射状展开，这就给予经营者与消费者多方位进入的选择，从而极大地方便了经营与消费;同时，它的建筑内部结构与建筑布局亦是开放的。这种整体性的内部设计，必然会产生经营的互动性和商业位置的均好性。 3)业态支撑——令人愉快的休闲购物体验 购物空间错落有致，动线设计别具匠心。多个景观市民广场坐落项目内，为消费人群提供良好的休闲场所。优质系连锁店进驻，全面提升项目形象。影音室、KTV、酒吧、茶艺、美容SPA等齐全休闲业态入驻，服饰、家居、餐饮等大众业态穿插其间，迎合不同消费需求，一站式的便捷，带来愉快的购物之旅。 3、项目主题规划 项目主题:一站式情景商贸城 主题延伸规划: 重点从业态的规划管理上进行项目主题定义的阐述。 一站式休闲风:以酒吧、SPA、茶艺、美容美发等休闲业态为主，丰富本项目业态，提升板桥商业项目消费档次。 一站式购物风:以大型卖场、品牌专柜以及家居用品为主要构成，满足板桥居民日常生活需要，以一站式购物的便捷来吸引人群的到来。 一站式娱乐风:以KTV、桌球、网吧、影音室等娱乐业态为主题，为板桥居民打造日常娱乐去处。 一站式美食风:以连锁餐饮、特色美食等业态为主，重点考虑适合大众消费的餐饮品牌，少量吸收高端品牌，吸引周边不同人群的全面需求。 30 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 二、项目形象定位 (一)形象中心——案名 板桥财富广场 1)在案名上点出“板桥”，突出本案所处位置，易于对外传播。 2)“财富广场”:乡镇、城镇的发展日趋城市化，根据目前板桥商业建设情况，缺少大型商业综合体，该项目的开发建设从规模、档次和发展前景来看可算是板桥提升城市化建设的一个标志。因此，从案名上直接体现本案的档次、社会地位和作用及发展前景，易于引起目标客户的兴趣。 3)“板桥财富广场” 整个案名大气、通俗易懂，并易于传播。 板桥商贸城 1)在案名上点出“板桥”，突出本案所处位置，易于对外传播。 2)“商贸城”是切合本案的实际定位，商贸城内融合人们日常消费的多种消费业态，是满足周边民众的日常生活需求的新型商贸集中消费场所。 3)整个案名现代、通俗易懂，且融入较浓的生活气息，利于前期销售推广和招商工作。 万象广场 1)“万象”，意指项目内的商业业态包罗万象，同时借势“万象城”在全国各地的成功开发势态。 2)“广场”，兼顾项目商业性质、公益性质与居住效应，对项目的商铺及公寓都有着极佳的发展延伸效应。 3)整个案名与项目现代时尚的建筑风格相一致，读起来简洁明了、朗朗上口，从听觉上突出本案的现代、时尚感。 31 太仓板桥财富广场市场营销推广提案 其他案名建议: 广场系列 1、新世纪广场 2、汇金时代广场 3、新风尚广场 4、常盛广场 5、四通广场 商贸城系列 1、时代商贸城 2、汇隆商贸城 3、风情商贸城 4、大运商贸城 创意系列 1、八方财道 2、GO?购时代 (二)广告总精神 24H消费圈 360?全生活 广告总精神诠释 24小时不间断的时尚购物场所，360?全方位配套商贸城，板桥最绚烂的商业色彩。 板桥居民需要360?的全方位配套商贸。现在的板桥镇商业集中在老旧的商业街，多以沿街店面的形式存在，业态上呈现散落分布，没有统一的业态规划，购物便利性无从体现。 本项目无论从体量还是规划上，在板桥都可以称为旗舰产品。现代风格的外立面、广场设计、内部交通购物流线、缤纷满目的业态规划，为板桥的商业发展树立方向，打造板桥居民24小时无间断的360?全配套生活。 (三)一站式情景商贸城在全案运作中的体现 项目形象主题全程贯穿项目开发 规划设计?营销推广?商铺经营 32