2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件22~29讲

2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件22~29讲 第六章　经经经价指经方法与　　【考情 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 】 　　?本章考经所占分经最大～乎每年都出经算经 几会 考经年 份经经经经经 多经经经经 判经 断经算经 合经 2011年 4经4分 2经4分 2经2分 1经8分 9经18分 2010年 5经5分 2经4分 2经2分 1经12分 10经23分 2009年 9经9分 2经4分 2经2分 1经15分 14经30分 2008年 6经6分 2经4分 2经2分 2经20分 12经32分 　　 　　【本章特点】 　　?考经所占分经最大 　　?理经性非常强～技经含量高 　　?经算经多～经度大 　　【经方法】学 　　?必经经解～而且要多次反经经听懂听 　　?必经把典例案经经年经～能立地在一定的经经经完成与真搞懂独内 　　?必经经,经经,再经,再经经～光不经有用听听听没 　　?必经保经经部分的经经经学 　　【容架】内框 　　第一经 效益和经用经经 　　第二经 经经经价指经 　　第三经 经经盈利能力指经及其经算 　　第四经 经盈利能力指经及其经算静 　　第五经 经能力指经及其经算清 　　第六经 房地经投经 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 经经经比经 　　 第一经　效益和经用经经　　1.投经成本与 　　2.房地经投经分析中的投经成本与 　　3.经经收入 　　4.利经 　　5.金 税 　　6.房地经投经效果的表经形式 　　1.投经成本与 　　1.1投经的念 概 　　1.2投经的经经 　　1.3成本的念 概 　　1.4投经分析中的成本经经经经中的成本的不同与会 　　1.1投经的念概 　　?经的投经是指人经有目的的经经行经～一定的经源投入某经经～以经得所期望的经酬广即将划 　　?所投入的可以是经金～也可以是土地、人力、技经、管理经经或其他经源 　　?工经生经活经中的投经～包括固定经经投经和流经经金部分两 　　1.2投经的经经;经, 两 投经分用途价经形式回收形式 经 固定经用于建造或经置建筑物、筑物和机器经经构在使用经程中以折形式经旧通经成品经以经经售 经投经等固定经经入成品成本形式回收 流经经指工经经目投经前经先经付～用于经经原材料、在每生经周期周经一次～个在经目命周期寿 金燃料经力、支付工经等的经用以及被制成品在整经目命周期始经个寿内末～以经经形式回 占用的周经经金被占用～收　　1.3成本的念概 　　?指人经经成一事或取得一物所必经付出或已经付出的代价达 　　?经品的成本就是活经经物化经经的消耗与 　　?经成本;完全成本,,生经成本，经经用 售售 　　1.4投经分析中的成本经经经经中的成本的不同与会 　　?经经经是经经经生经用的经经～据是唯一的～投经分析中的成本是经未要经生的经用的经经和算会数来将估～ 各经影因素不同～不同的方案有不同的成本据响数 　　?在投经分析的成本中～经要列入一些经经经中有的成本念～如机成本、成本、不可经经经会没概会沉没 用等 　　【2006年经】真 　　下列经于房地经投经分析中成本的表述中～正的是;　,。确 　　A.经经经表中的成本完全不一经与 　　B.经根据经经经生经用经经定来确 　　C.经经经表中的成本一经与 　　D.是经经目未要经生的经用的经经和算来将估 　　[答疑经号5573060101] 　　【 答案 八年级地理上册填图题岩土工程勘察试题省略号的作用及举例应急救援安全知识车间5s试题及答案 】 D 　　【解析】A是不完全一经～而非完全不一经。经经材参教P171。　　2.房地经投经分析中的投经成本与 　　2.1房地经投经经目中投经成本的特点与 　　2.2三经模式的投经成本的特点与 　　2.3经经经目经投经 　　2.4经经经品成本 　　2.5经经成本 　　2.6期经经用 　　2.1房地经投经经目中投经成本的特点;经, 与两 投经形式经经方式投经成本 经经投经出售经经建经投经经经经品成本 出租经经建经投经经经成本+经经用 运 置经投经出租经经投经、修及更新改造投经 装经经经品成本 经经经经投经、修及更新改造投经、经经经金 装经经成本+经经用 运　　2.2四经模式的投经成本的特点与 模式特点 经经-经模式 售经经经投经基本等于经成本经用 经经,持有出租,出模式售?经经建经投经经经固定经经投经 　　?在出租经经活经中又经生经经成本和经经用～通经会运 租经收入回收 经经,更新改造,出模式 售特点经经,经模式相似 与售 经经,持有出租或经经,修改造,持有装特点经经,持有出租,出模式相似 与售 出租,出模式 售 　　2.3 经经经目经投经 　　 　　2.4 经经经品成本 　　?房地经经经经目建成经～经经建经投经经经经经经品成本当将 　　?同一经目有不同经品的～可能通经经经建经投经的合理分经～分经算每经经品的经品成本估　　2.5 经经成本;经经成本, 　　?念概 　　房地经经品出、出租经～经经经品成本按照家有经经经和经 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 经经的成本 售将国会 　　?经经成本的容;四大经, 内 　　 　　【辨析】 　　 　　2.5 经经成本;经经成本,;经, 　　 　　【2006年经】真 　　房地经经经企经的经经成本主要包括;　,。　　A.土地经经成本 　　B.经经管理经用 　　C.配套经施经成本售 　　D.商品房经成本售 　　E.房地经出租经经成本 　　[答疑经号5573060102]　　【答案】 ACDE 　　【解析】管理经用于期经经用～不于经经成本。经经材属属参教P173。 　　2.6 期经经用 　　?念概 　　指企经行政管理部经经经经和管理经经经经活经而经生的经经用、管理经用和经经经用售 　　?包括 　　管理经用 　　经经经用 　　经经用 售 　　【重点经点】期经经用的经 属 　　 　　【2011年经】真 　　房地经经经经目用于出租或自经经～经经期和经经期经生的期经经用均经入经经建经投经。;　, 　　[答疑经号5573060103] 　　【正答案】 确× 　　【答案解析】房地经经经经目用于出租或自经经～经经期的期经经用经入经经建经投经～经经期的期经经用经入经经用运。 参教经经材P173。 　　【2010年经】真 　　按照房地经经经经目经经方式的不同～期经经用可能全部或部分经入经经建经投经中。;　, 　　[答疑经号5573060104] 　　【正答案】经 确 　　【答案解析】房地经经经经目用于经经～期经经用经入经经建经投经中的管理经用、经经经用和经经用～不行经售售另 算～房地经经经经目用于出租或自经经～经经期的期经经用经入经经建经投经～经经期的期经经用经入经经用～房地经置经运投经经目的期经经用经入经经用。经经材运参教P173。 　　2.7 经经用运 　　?念概 　　指用于出租或经经的房地经在出租经经经程中的成本经用支出 　　 　　3.经经收入;三经～取于经经模式,决 　　?经经收入比企经完成的经经工作量;完成投经经,更能反映房地经经经投经经目的经经经效果真 　　 　　4.利经;五经次,个 　　毛利经,经经收入,经经成本　　经经利经;经型,,经经收入,经经成本,期经经用,经经金及附加,土地增经售税税 　　经经利经;出租型,,经经收入,经经成本,经经用运　　前利经;利经经经,,经经利经税+经经外收支经经　　后利经;经利经,,利经经经,所得税税 　　可供分配利经,后利经,;法定盈余公经金税+法定公益金+未分配利经, 　　【2007年经】真 　　房地经经经企经的利经可分经4经次。其中～经经利经经经外收支经经之和经;　,。个与 　　A.利经经经 　　B.投经利经 　　C.后利经税 　　D.可分配利经 　　[答疑经号5573060105]　　【答案】A 　　【解析】利经经经,经经利经+经经外收支经经。经经材参教P174。 　　5.金 税 　　?经经金及附加;一经,税两税 　　经经,经经经的税5% 　　城市经经建经,经经的税税7% 　　育经附加,经经的教税3% 　　?城经土地使用和房经税税 　　城经土地使用,占用有土地经经经～按土地等经、用途按占用面经经算税国 　　房经,按房经原经或出租收入的一定比例征收 税 　　【重点经点】土地增经税 　　?经经有土地使用经、地上的建筑物及其附着物取得收入的经位和人～经经土地增经 国并个税 　　?土地增经税税率经30%、40%、50%、60%四经 　　?增经经经经人经经房地经所取得的收入税减扣除允经除经目所得金经 　　?允经扣除经目包括取得土地使用经的经用、土地经经和新建房及配套经施的成本、土地经经和新建房及配套经施的经用、房及建筑物的经价旧估与税它扣格、经经房增有经的金～和其除经目 　　?土地增经的征收经行经征和算制度～经征经点经经相同～经征税清与税售率经经经收入的1%,2%～待经目全部竣工～经理经算后再经行算～多清退少经 　　?采用核定税税率征收土地增经经～核定征收率不得低于5% 　　【重点经点】企经所得税 　　?经经所得经,收入经经,不征收入,税税税扣弥免收入,各经除,允经经的以前年度经经 　　?所得经经经,经经经所得经税税税×适用税减税税率,免经,抵免经 　　?房地经经经企经所得税税率经25% 　　?经方式税售税清,先按经收入一定比例经先经经～待经经经目竣工后再经行所得算 　　?经经～用经收入售售税当扣税乘以经经经毛利率分季或月经算出期毛利经～除相经期经经用和经经及附加、土地增经后～经入期经经所得经税当税 　　【重点经点】房地经经经企经所得征经经定税 　　?经经经毛利税率 　　位于省经行政政区区区府所在地的城和郊的～不低于20% 　　位于地经市城和区区郊的～不低于15% 　　位于其他地的～不区低于10% 　　?完工后～经算出经经经收入的毛利经～售减售两去以上累经的经收入毛利经～者之差～经入完工年度经经所得经税 　　?在年度经税构售与售申经经～经经企经经出具有经机经经经经经品经经经收入毛利经经收入毛征经点经经经经之经与差异况税经整情的经经定经告 　　【案例理解】 　　某经经企经某季度的经收入经售1000万元～其经经经目位于地经市。期的期经经用经当50万元～经经金及税附加经55万元～土地增经经征经税20万元～经期经征的企经所得经多当税少。 　　[答疑经号5573060106] 　　【答案】 　　第一步,算出本季度毛利经。经目位于地经市～经毛利率经15%。 　　毛利经,1000×15%=150;万元, 　　第二步,算出期经经所得经当税 　　经经所得经,期毛利经,期经经用,经经金及附加,土地增经经税当税税片,150,30,55,20,45;万元, 　　第三步,算出经征的企经所得经税 　　经征所得经,税45×25%,1125;万元, 　　【2010年经】真 　　经于房地经经经企经所得的经法～正的有;　,。税确 　　A.经经所得经税=收入经经-不征收入税-免税收入-各经扣除-允经经的以前年度经经弥 　　B.所得经经经经税税=经经所得经税×适用税率 　　C.企经所得按经收入一定比例经先经经～税售税清待经经经目竣工后再经行所得算 　　D.企经所得税税与率的高低经目所在城市的经经有经 　　E.企经所得税税率经25% 　　[答疑经号5573060107] 　　【正答案】确ACE 　　【答案解析】B经经经经所得经经经经税税=经经所得经税×适用税减税税率,免经,抵免经～D经经经是商品房经经 经目经经经毛利税与参教率经目所在城市的经经有经。经经材P175。 　　6.房地经投经效果的表经形式 　经经方式经经效果表经形式 置经投经出租经经租金收益租金收入 物经增经物经经经或物经的再融经行经 股经增经 经经投经经售经经利经主要是经收入售 成本利经率 投经收益率等指经 　　【2008年经】真 　　下列指经中～反映房地经置经投经经经效果的有;　,。　　A.经　　　　　　　　　售税B.租金收益 　　C.物经增经　　　　　　　　D.股经增经 　　E.抵押经款经模 　　[答疑经号5573060108] 　　【答案】BCD 　　【解析】经经表中的容。经经材清内参教P176。 　　 第二经　经经经价指经 　　1.投经回收投经回经与 　　2.经经经价指经体系 　　3.全部投经和经本金经价指经的差异 　　4.通经膨经经经经经价的影 响 　　1.投经回收投经回经 与 　　 　　2. 经经经价指经体系 ;2+8+3+5,共16指经个 　　 　　【重点经点】房地经经经投经置经投经指经与体系 经目经型盈利能力指经经能力指经清 静经投经经经指经 房地经经经投经;4静3成本利经率经经部收益内率借款经经期 经3经,经经经经经利息经付率经利经售率经经投经回收期经经经经率投经利经率 静经投经回收期 房地经置经投经投经利经率借款经经期 ;6静3经5经,利息经付率经本金利经率经本金经利经率经经经经率经金回经率流经比率　　投经回经率速经比率静经投经回收期 　　【2010年经】真 　　下列房地经投经经价指经中～于经能力指经的有;　,。属清　　A.经金回经率　　　　　　B.投经回收期　　C.借款经经期　　　　　　D.经经经经率　　E.经本金利经率 　　[答疑经号5573060201]　　【正答案】确CD 　　【答案解析】经经材参教P178。 　　【2009年经】真 　　借款经经期和投经回收期都是经价投经经目经能力的指经。;　,清　　[答疑经号5573060202]　　【答案】× 　　【解析】借款经经期是经能力指经～而投经回收期是盈利能力指经。经经材清参教P178。 　　【2007年经】真 　　下列指经中～于房地经投经经目经盈利能力指经的有;　,。属静 　　A.经经经 　　B.投经利经率 　　C.经金回经率 　　D.经投经回收期静 　　E.部收益内率 　　[答疑经号5573060203]　　【答案】BCD 　　【解析】两个个静个限制～一要求经～一要求盈利能力。先排除经经指经AE。再在BCD中经盈利指经～ 排除经经能力指经。经经材参教P178。 　　【2007年经】真 　　用于反映经目经能力的经经经价指经有;　,。清 　　A.经益投经比率　　　B.利息经付率　　C.经经经付率　　　　D.部收益内率　　E.经经经经率 　　[答疑经号5573060204]　　【答案】BCE 　　【解析】A无有此指经。D是经经盈利指经。经经材参教P178。 　　【2006年经】真 　　下列经经经价指经中～于房地经投经经目盈利性指经的有;　,。属 　　A.投经回收期　　　　　　B.借款经经期 　　C.利息经付率　　　　　　D.经经经经经 　　E.经金回经率 　　[答疑经号5573060205] 　　【答案】ADE 　　【解析】BC是经能力指经。经经材清参教P178。 　　3. 全部投经和经本金经价指经的差异 　　3.1 全部投经经本金与 　　3.2 经算三经指经的意经 　　3.3 三经经金流的不同 　　3.1 全部投经经本金与 　　?房地经投经的经金有源～一是经本金～二是两个来借款经金　　?投经者利用借经经金经行投经～或使用经经杠杆的主要目的～是经了提高经本金的投经收益水平 　　?只有经目当全部投经的平均收益水平高于借经经金成本经～使用借经经金才能提高经本金收益水平～ 具有正向放大作用 　　【2011年经】真 　　投经者在投经经程中使用经经杠杆的主要目的～是经了;　,。　　A.抵御通经膨经的影 响 　　B.提高经本金的投经收益率 　　C.提高全部投经的平均收益率 　　D.降低借经经金的经金成本 　　[答疑经号5573060206] 　　【正答案】确B 　　【答案解析】经经材参教P178。 　　【2011年经】真 　　经经杠当杆的正向作用是指全部投经的收益率小于借经经金成本水平经～借款越多～经本金的收益率 越大。　　 ;　, 　　[答疑经号5573060207] 　　【正答案】 确× 　　【答案解析】只有经目全部投经的当平均收益水平高于借经经金成本经～使用借经经金才能提高经本金收 益水平～具有正向放大作用。经经材参教P178。 　　3.2 经算三经指经的意经 　　 　　4.通经膨经经经经指经的影响 　　4.1 通经膨经的影响 　　4.2 通经膨经和房地经增经的经 区 　　4.3 经投经分析工作的影响 　　4.1 通经膨经的影响 　　?通经膨经使经金的经经力下降～投经者必经提高名经投经回经率以抵消通经膨经的影 响　　?理经上经期收益率通常经着经通经随当膨经经经的经化而经化～折经率不包含经通经膨经的经经经～折经率才是一常 个数 　　【2010年经】真 　　经经通经当会响膨经率经高经～投经者往往要求降低期望投经回经率以抵消通经膨经的影。;　,　　[答疑经号5573060208] 　　【正答案】确× 　　【答案解析】通经膨经经致折经率提高～因经投经者希望提高名经投经回经率以抵消通经膨经的影。经经响参教材P179。 　　【2010年经】真 　　经一经算周期经个20年的房地经置经投经经目经行经金流分析经～若折经率始经经一常～个数那经经折经率; ,。 　　A.包含了经通经膨经的经经 　　B.不包含经通经膨经的经经 　　C.有经经没意经 　　D.不能直接用于经经经价 　　[答疑经号5573060209] 　　【正答案】确B 　　【答案解析】经经材参教P179。 　　4.2 通经膨经和房地经增经的经 区 　通经膨经 房地经增经 原因不同 经致经金和信用经模以及经价体格水平的上升～经需求超经供经而经从致房地经价经 致经经力下降 上升 经折经率的影响经致折经率提高 增经一般不影折经响率 不同 　　【2008年经】真 　　一般来经～通经膨经经致折经率提高～房地经增经经致折经率降低。;　, 　　[答疑经号5573060210] 　　【答案】× 　　【解析】通经膨经经致折经率提高～但房地经增经一般不影折经响参教率。经经材P179。 　　4.3 经投经分析工作的影;经方法考经通经响两膨经,　　?允经未的年经经收入和经成本通经来运随膨经分经有所增加　　?如果在收益经金流算中有考经通经估没膨经～经可以经低折经率　　 　　 第三经　经经盈利能力指经及其经算 　　1.经经经经经FNPV 　　2.经经部收益内率;FIRR, 　　3.经经投经回收期 　　4.典型例经经解 　　1.经经经经经FNPV ;Financial Net Present Value, 　　1.1 经经经经经的内涵 　　1.2 经经经经经的经算公式 　　1.3 基准收益率 　　1.4 经目经算期的界定 　　1.5 判定经准 　　1.1 经经经经经FNPV的内涵 　　?念 概 　　?是指经目按行经的基准收益率或经定的目经收益率～经目经算期各年的经经金流量折算将内到投经活经 起始点的经经之和 　　?经经 　　?将经生在不同经点的经金流～经一折算到0点位置～再经行代算～含经上经似于考经经经价经的利经数运指经 　　?本经是A-P或F-P～再求和 　　1.2 经经经的经算公式 　　?各年经经金流量相等经;A-P, 　　 　　?各年经经金流量不相等经;F-P, 　　 　　1.3 基准收益率 　　?内涵 　　?反映经金经经价经的参数 　　?是投经所要求的最低投经经酬率～最称低要求收益率 　　?定因素;,决两个 　　?经金成本 　　?经经 　　1.4 经目经算期的界定n 　　?经经投经 　　?出的售售,经经期，经期 　　?出租或自经的,经经期，经经期 　　?置经投经: 　　?经经准经期，经经期 　　 　　【重点经点】重要的四期 名 称内 涵 经经期 经经土地使用经经始从到经目竣工经收的经经周期～包括准经期和建造期 经期 售从售售售售与叠正式经;含经,经始到经完经的经经周期～经经经经期有重经 经经期 经经经出租经经或自经的经经周期～以土地使用经剩余年限和建筑物经经使用命中经寿短的年限 经最大经 经经准经经经经准经活经所占用的经经～经取物经所有经;使用经,经始～从到出租经经或自经活经正式经始 期 截止。经经准经期的经经经短～经入物经的与装状初始修经等因素相经 　　【2011年经】真 　　经于“经经,经售”模式下的房地经投经经目～分析其经经盈利能力经的经算期包括;　,。 　　A.经经期　　　　　　　　　B.经经决策期 　　C.经经准经期　　　　　　　D.经经期 　　E.经期售 　　[答疑经号5573060301] 　　【正答案】确AE 　　【答案解析】经经经型的经算期经经经期加上经期。经经材售售参教P180。 　　【2009年经】真 　　某房地经经经经目经经土地使用经从到竣工经收共用了3年经经～建成后用于出租经经～经经经经命经寿40年～土地使用经年限经50年～经经经目的经经期经;　,年。 　　A.37　　　 　　　　　B.40 　　C.43　　　 　　　　　D.50 　　[答疑经号5573060302] 　　【正答案】确B 　　【答案解析】经经期以土地使用经剩余年限和建筑物经经使用命中经寿短的年限经最大经。本经中土地使用经剩余年限经50-3=47年～建筑物经经使用命经寿40年～以最小的作经经经期～即40年。经经材参教P180。 　　1.5 判定经准 　　?FNPV?0～经明方案的经利能力达到或超经了基准收益率的要求～经目在经经上可以接受　　?FNPV,0～经明方案不达到经定的收益水平～方案不可接受 　　【注意】FNPV,0经～经明方案的经利能力正好到了达基准收益率的要求～经目是可行的 　　【2011年经】真 　　如果某经目FNPV等于零～经明经经目的经利能力;　,。 　　A.达到了基准收益率的要求 　　B.超经了基准收益率的要求 　　C.未达内到经经部收益率的要求 　　D.达内到了经经部收益率的要求 　　[答疑经号5573060303] 　　【正答案】确A 　　【答案解析】经经经经经大于零～经明经目的经利能力超经了基准收益率的要求～等于零～经明正好到了达基准收益率。经经材参教P181。 　　【典型例经】;【例与6,1】经合, 　　甲乙两个方案各年经经金流量如下表所示～已知基准收益率经10%～经求两方案的经经经 年 份0 1 2 3 4 5 甲方案经经金流量 -1000 300 300 300 300 300 乙方案经经金流量 -1000 100 200 300 400 500 　　[答疑经号5573060304] 　　【答案解析】甲方案经金流量经及经经经经算 　　 　　[答疑经号5573060305] 　　【答案解析】乙方案经金流量经及经经经经算 　　 　　2.经经部收内率;FIRR,;Financial Internal Rate of Return,　　2.1 经经部收益内内率的涵 　　2.2 部收益内率的经算 　　2.3 判定经准 　　2.1 经经部收益内内率的涵 　　?念概 　　?经经部收益经是指经目在整经算期～各年经经金流量经经内个内累经等于零经的折经率 　　?公式 　　?FNPV,0经～求FIRR 　　【重点经点】部收益内率的经经含经;三经, 　　?经目命期经目部未收回投经每年的经收益寿内内率　　?以此收益率～到经目命期经寿了经～所有投经可以被完全收回　　?也表明了经目投经所能支付的最高经款利率 　　【2007年经】真 　　下列经于部收益内确率的表述中～正的有;　,。 　　A.部收益内率反映了经目的经经盈利能力 　　B.部收益内当寿率是经目命期经了经～所有投经正好被收回的收益率 　　C.部收益当内率高于目经收益率经～投经经目是可行的　　D.如果使用经款且经目盈利～经全投经的部收益内内率要高于经本金部收益率 　　E.部收益内率越高～投经经经就越小 　　[答疑经号5573060306] 　　【正答案】确ABC 　　【答案解析】D经本金的部收益内内率一定要高于全部经金部收益率～因经经款部分有利息支出～相 当其收益率是经的。E部收益内参教率越高～经明收益越高～经经就越大。经经材P182。 　　 　　2.2 部收益内率的经算 　　?部收益内数减数率函的性经,是经经函 　　?i经～经经经经NPV,0～经FIRR一定比i大111 　　?i经～经经经经NPV,0～经FIRR一定比i小222 　　 　　【重点经点】经法经算部收益插内真率;比经经要大一点,　　?i经～经经经经NPV,011 　　?i经～经经经经NPV,022 　　?i和i之差不经超经1%,2%12 　　 　　【2010年经】真 　　假经某房地经投经经目的折经率分经取i=15%、i=16%、i=17%～i=18%经～其经经的经经经分经经NPV=30012341 万元、NPV=100万元、NPV=-50万元、NPV=-150万元～经依此经算的部收益内率精度最高的是234;　,。 　　A.16.67%　　　　　　　　B.16.71%　　C.16.80%　　　　　　　　D.17.00%　　[答疑经号5573060307] 　　【正答案】确A 　　【答案解析】经经材参教P182。 　　 　　【2006年经】真 　　某房地经经经经目采用20%的折经率经算出经目经经经经16万元～经经目的经经部收益内率;　,。 　　A.小于20% 　　B.经足目经收益率要求 　　C.大于20% 　　D.不经足目经收益率要求 　　[答疑经号5573060308] 　　【正答案】 确C　 　　【答案解析】部收益内数减数率函是函。经经经想要由16万经经0～想经小～经i一定得增大。经经材参教 P182。 　　【2009年经】真 　　某房地经经经经目～当i,14%经～经经经经450万元～当i,15%经～经经经经,200万元～平均经金成本率经1213.2%～基准收益率经10%。经经目的经经部收益内率经;　,。　　A.13.2% 　　　B.14.31%　　C.14.69% 　　 D.14.80%　　[答疑经号5573060309] 　　【正答案】确C 　　【答案解析】经法经算部收益插内参教率。经经材P182。 　　 　　2.3 判定经准 　　 　　?指经经明,有可能出经多解或无解的情况　　?经于经经金注量的正经在经目命期经有一次经化的～号寿内FIRR有唯一的经解 　　?经于经经金流量的正经在经目命期有多次经化的非常经经目～号寿内FIRR可能有多经解个 　　 　　3. 经经投经回收期 　　3.1 经经投经回收期的念概 　　3.2 指经的适用范经 　　3.3 经算公式 　　3.4 判定经准 　　3.1 经经投经回收期的念概 　　?是指考经经金流折经经～经目以经收益当抵经全部投经所需的经经～是反映经经经目投经回收能力的重要指 经 　　?投经回收期自投经起始点算起 　　3.2 指经的适用范经 　　?一般用于经价经经完成后用出租或自经的经目来 　　?也可以用经价置经投经经目 来 　　3.3 经经投经回收期的经算公式 　　 　　3.4 判定经准 　　 　　4. 典型例经经解 　　4.1 【例6,2】全部经金和自有经金经金流量表及相经经算 　　4.2 【例6,3】通经膨经经经经指经的影响 　　4.3 【例6,4】经经投经回收期的经算 　　4.1 全部经金和自有经金经金流量表及相经经算 　　【工作经经】 　　?一般要一事一表～不要把所有容内乱放在一经表中～容易经经混。 　　?可照参《房地经经经经目经经经价方法》;建经[2000]205,。 号 　　【重点经点】全部经金和自有经金经金流量表的经区 　　?全部经金经金流量中～不出经经款经本付息的经目～自有经金经金流量中～有经款经本付息经一经目。　　?全部经金经金流量中～经金流出经全部经金流出～而自有经金经金流量表中～只有自有经金流出。 　全部投经经金流量 自有经金经金流量 流出经目容 内流出经全部经金流出 经有自有经金流出 经本付款经目 无经款经本付息 有经款经本付息 　　【重点经点】 　　?在经算经～注意公式要套用多公式～个但本经是仍是六经基本经算。 　　?经本金;自有经金,的收益率一定大于全部经金收益率～因经借款部分经有利息;成本,支出。　　【例6,2】材教P183 　　某投经者以10000元每平米的价格经经了一经建筑面经经27000平方米的写楼字用于出租经经～经投经者在经经经写楼当字的经程中～又支付了相于经经价格4%的契税、0.5%的手经经、0.5%的律经经用和0.3%的其它经用。其中～相于价当楼30%的经经投经和各经经均税当楼由投经者的经本金;股本金,支付。相于价70%的经经投经自期来限经15年、固定利率经7.5%、按年等经经款的商经抵押经款。 　　假经在经写楼内字的出租经经期～其月租金水平始经保持160元/平米,前三年的出租率分经经65%、75%和85%～第从4年经始出租率到达95%～且在此后的出租经经期始经保持经出租内率。出租经经期经的经经用经毛租金收入的运28%。 　　如果经经投经经生在第1年的年初～每年的经经收入、经经用和运抵押经款经本付息支出均经生在年末～整个出租经经期经48年～投经者全投经和经本金的目经收益率分经经10%和14%。经经算经投经经目全部投经和经本金的经经经经经和经经部收益内并断率～判经经目的可行性。 　　[答疑经号5573060401] 　　【答案】 　　房屋经房经价,27000×10000,27000;万元, 　　经经经程中经生的相经经,税27000×;4%+0.5%+0.5%+0.3%,,1431;万元, 　　投入的经本金,27000×30%+1431,9531;万元, 　　抵押经款金经,27000×70%,18900;万元, 　　抵押经款期限经15年～固定利率经7.5%～按年等经经款。抵押经款年经本付息经;P-A,　　P=18900万元～i=7.5%～n=15 　　 　　表格 1　年租金收入算表 估 　第一年年初第一年年末第二年年末第三年年末4,1516,48 　　0　　1　　2　　3　　 可出租面经　0027000 出租率　65%75%85%95%95% 月租金经准　 年租金收入　3369.638884406.44924.84924.8　　表格 2 全部投经经金流量表 　第一年年初第一年年末第二年年末第三年年末4,15年16,48年 　　0　　1　　2　　3 一、经金流入　3369.638884406.44924.84924.8 1.出租收入　3369.638884406.44924.84924.8 二、经金流出28431943.51088.61233.81378.91378.9 1.经经价格27000　　　　　 2.相经经税1431　　　　　 3 经成本运　943.51088.61233.81378.91378.9 三、经经金流,284312426.12799.43172.63545.93545.9　　 　　求全部投经的FIRR 　　 　　表格 3 自有经金经金流量表 　第一年年初第一年年末第二年年末第三年年末4,15年16,48年 　　0　　1　　2　　3 一、经金流入　3369.638884406.44924.84924.8 1.出租收入　3369.638884406.44924.84924.8 二、经金流出95313084.633229.733374.933520.031378.9 1.自有经金9531　　　　　 2.经款经本付息　2141.132141.132141.132141.13　 3 经成本运　943.51088.61233.81378.91378.9 三、经经金流,9531284.97658.271031.471404.773545.9 　　 　　【重点经点】经金流出有经理解两角度 　　?方法一,不经是自已有的经～经是区来哪税借的经～看经花在些经目上。所有支出经目包括经房价、契、手经经、律经经、其经用～它共五经。 　　?方法二,不考经经花在什经经目上～考经经方面经从哪几个集～借款需支付利息。所以经支出,自有经金支出+借款经本付息支出 　　4.2 通经膨经经经经指经的影响 　　?考经了通经膨经后～经经收益率、名经收益率与通经膨经率之经的经系 　　;1+名经收益率,,;1+经经收益率,;1+通经膨经率, 　　 　　【例6,3】材教P186 　　某公司经经了一经写楼字用于出租经经～如果本经目的投经收益率经18.27%～通经膨经率经5%～经经经收益率经多少, 　　[答疑经号5573060402] 　　【答案】 　　 　　【2008年经】真 　　某房地经投经经目的目经收益率经10%～部收益内率经16%～经经收益率经12%～经行经款利率经7.5%～经经 算经经收益率所采用的通经膨经率是;　,。 　　A.1.82% 　　B.2.33% 　　C.3.57% 　　D.5.45% 　　[答疑经号5573060403] 　　【答案】C 　　【解析】经经材参教P187。 　　;1+名经收益率,,;1+经经收益率,;1+通经膨经率, 　　;1+16%,,;1+12%,;1+通经膨经率, 　　通经膨经率,3.57% 　　4.3 经经投经回收期的经算 　　?第一步～求出各期的经经金流量～ 　　?第二步～各期的经经金流量折经;将求出经经,～ 　　?第三步～逐期累经经经金流量的经经～ 　　?第四步～套用公式经算。 　　【例6,4】材教P187 　　已知某投经经目的经经金流量如下表所示。求经投经经目的部收益内率。如果投经者目经收益率经12%～求 经投经经目的经经投经回收期。 　　 年 份0 1 2 3 4 5 6 经金流入量 　300 300 350 400 400 600 经金流出量 1200 　　　　　　 经经金流量 ,1200 300 300 350 400 400 600 　　[答疑经号5573060404] 　　【答案】 年 份0 1 2 3 4 5 6 经金流入　300 300 350 400 400 600 量 经金流出1200 　　　　　　 量 经经金流量 -1200 300 300 350 400 400 600 经经金流量-1200 300/300/350/400/400/600/2 3 4 5 6 的经经 ;1+12%,;1+12,;1+12%,;1+12%,;1+12%,;1+12%, 经经金流量-1200 267.86 239.16 249.12 254.21 226.97 303.98 的经经 累经的经经-1200 -932.14 -692.98 -443.86 -189.65 37.32 341.3 金流量经经 　　 　　【2011年经】真 　　某经目经经经和累经经经经如下表～经经经目的经经投经回收期是;　,年。 年末 0 1 2 3 4 5 经经经;万元, -2000.00 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累经经经经 ;万元, -2000.00 -1553.65 -1121.33 -588.74 51.93 507.50 　　A.3.09　　　　　　　　　　B.3.48 　　C.3.83　　　　　　　　　　D.3.92 　　[答疑经号5573060405] 　　【答案】D 　　【解析】经经投经回收期的经算。经经材参教P187。 　　 　　 第四经　经盈利能力指经及其经算静 　　 1.成本利经率 　　2.经利经售率 　　3.投经利经率 　　4.经本金利经率 　　5.经本金经利经率 　　6.经金回经率 　　7.投经回经率 　　8.经投经回收期静 　　1.　成本利经率 　　1.1 成本利经率的内涵 　　1.2 经经经价经的内涵 　　1.3 经经经成本的内涵 　　1.4 指经判定经准 　　1.5 指经经明 　　1.1　成本利经率的内涵 　　成本利经率是指经经利经占经经经成本的比率。经经是经经经商所承担的经经经经的回经。　　 　　1.2 经经经价经　　 　　1.3 经经经成本 　　?土地经用 　　?勘察经经和前期 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 经　　?建筑安装工程经　　?基经经施建经经　　?公共配套经施建经经　　?其他工程经 　　?经经期经经税 　　?管理经用 　　?经经用售 　　?经经经用 　　?不可经经经 　　【特经提示】 　　?经经用于经经经成本～售属售税属但经经不于经经经成本 　　 　　【特经经明】 　　利经,经收入,经经及附加,土地增经,经经经成本售税税 　　在经中践遇到的经经,, 　　在多公很售税属司的老板、经经的经念中～经经经于成本。 　　【妥经的解经法】 决 　　?人经地经造出一个概售“全成本”念。利经,经收入,全成本 　　?在向经经作经经经可用～但在经算成本利经率经～分母必经是经经经成本;不包括经经和土地增经,～税税而不是所经的“全成本”。 　　【2009年经】真 　　房地经经经经目的经经经成本中不包含经金。;　,售税 　　[答疑经号5573060501] 　　【答案】正确 　　【解析】经经用于经经经成本～售属售税属从售但经经不于成本～直接经收入中扣称参教除～经经经经价经。经经 材P189。 　　1.4 指经判定经准 　　?成本利经率一般与目经利经率经行比经～大于目经利经率～经经目可接受。　　【目经利经率的影因素】 响 　　?经目所在地的市经经～区争状况 　　?经目经经经经期经度～ 　　?经经经目的物经经型～ 　　?经款利率水平。 　　1.5 指经经明 　　?成本利经率是经经经经期的利经率～不是年利经率～一经目个个只有一～而不是分年～　　?一经经期经个2年的商品住宅经经经目～其目经成本利经率35%,45%～　　?成本利经率除以经经经经期的年～也不等于年成本利经数率。　　【2007年经】真 　　某房地经经经经目的经经经成本经2600万元～竣工后的经收入经售4500万元～经金及附加经售税248万元～ 经经经的土地增经经税370万元～经经经目土地增经后的经经成本利经税率经;　,。　　A.45.05%　　　　　　B.49.31% 　　C.56.86%　　　　　　D.63.6% 　　[答疑经号5573060502] 　　【答案】B 　　【解析】考经土地增经经。经经材税参教P189。 　　　　　2.经利经售率 　　?念概 　　?是衡量房地经经经经目经位经收入盈利售水平的指经。 　　?公式 　　 　　【2010年经】真 　　房地经经经经目经利经售确达率的正表式是;　,。 　　A.经利经售率=经利经售/经收入售 　　B.经利经售率=经利经售/经经经价经 　　C.经利经售率=经利经售/经经经成本 　　D.经利经售率=经利经售/经目经投经 　　[答疑经号5573060503] 　　【答案】A 　　【解析】经经材参教P189。 　　3.投经利经率;经, 两 　　3.1 经经投经的投经利经率 　　3.2 置经投经的投经利经率 　　3.3 指经判定经准 　　 　　3.1 经经投经的投经利经率 　　 　　3.2 置经投经的投经利经率 　　 　　1.如经入正常经经期～就用正常年年利经经经。份 　　2.如经经期各年的利经经化内内幅度经大～经经算经经期年平均利经经经。　　3.经目经投经 = 经目经经经成本 + 经经经用;经经材参教p172,。　　【重点经点】成本利经率与区投经利经率的经, 　成本利经率 投经利经率 性经 经目指经 年度指经 一经目个个只有一 分年度经算 分子 经目利经经经 年度利经经经或年平均利经经经 分母 经目经经经成本 经目经投经 经目经投经,经经经成本+经经经用 　　3.3 指经判定经准 　　?投经利经率大于等于行经的平均利经率～经经目可行。　　【重点经点】有经成本利经率、经利经售率的典型例经　　【例6,5】经目建成后出或经的经盈利指经经算售售静 　　【例6,6】经目建成后出租经经的经盈利指经经算静 　　【例6,7】考经土地增经经的经盈利指经经算 税静 　　【例6,8】经金流经法估 　　【解经思路】经目建成后出或经的经盈利指经经算 售售静 1 经目经经经价经 1.1,1.2,1.3 1.1 经目经经收入 售　 1.2 经经及附加 税　 1.3 土地增经 税　 2 经目经经经成本 2.1~2.7合经 2.1 土地经用 　 2.2 建造经用 　 2.3 经经人经经用 　 2.4 其工程经 它　 2.5 管理经用 　 2.6 经经经用 　 2.7 经经用 售　 3 经经利经;经利经, 售1,2 4 成本利经率 3/2 5 经利经售率 3/1.1 　　【例6,5】材教P189 　　某房地经经经商以5000万元的价格经得了一宗占地面经经4000平方米的土地50年的使用经～建筑容 经率经5.5～建筑覆盖率经60%～高楼14经～1至4经建筑面经相等～5,14经经塔楼;均经经准经,～建造经用 经3500元/平米～经经人经经用经建造经用经算的8%～其他工程经用经460万元～管理经用经土地经用、建造经用、 经经人经经用和其他工程经用之和的3.5%～市经推广售税售经、经代理经和经经金及附加分经经经收入的0.5%、3% 和5.5%。 　　经目建成后出或经的经盈利指经经算。 售售静 　　经经建成后价经售12000元/平米。经目经经周期经3年～建造期经2年～土地经用于经始一次投入～建造经 用、经经人经经用、其他工程经用和管理经用在建造期均投入。年经内匀款利率经12%～按季度经息～融经经用经经 款利息的10%。经经目经经商可经得的成本利经率与售经经利经率分经是多少, 　　[答疑经号5573060504] 　　【答案】 　　?建筑覆盖率,建筑物基底面经/土地面经 　　?容经率,建筑面经/土地面经 　　?土地经用的经息期一般经整经经周期个 　　?其经用的经它匀息期如果均投入～经经建经期的一半 　　1.经目经经经价经 2,　　1,经目建筑面经,4000×5.5=22000;m 　　2,经目经经收入售,22000×12000,26400;万元, 　　3,经经金及附加税,26400×5.5%,1452;万元, 　　4,经目经经经价经,26400,1452,24948;万元, 　　2.经目经经经成本 　　1,土地经用,5000万元 　　2,建造经用,3500×22000,7700;万元, 　　3,经经人经经用,7700×8%,616;万元, 　　4,其他工程经用,460万元 　　5,管理经用,;5000+7700+616+460,×3.5%,482.16;万元, 　　 　　3.经经利经;经利经,售 　　经经利经,经目经经经价经,经目经经经成本,24948,18802.2,6145.98;万元,　　4.成本利经率 　　 　　【解经思路】表格经经 1 经目经经经价经 ;1.1-1.2, 24948 1.1 经目经经收入 售26400 1.2 经经 售税1452 2 经目经经经成本;以下1,7经合经, 18802.02 2.1 土地经用 5000 2.2 建造经用 7700 2.3 经经人经经用 616 2.4 其工程经 它460 2.5 管理经用 482.16 2.6 经经经用 3619.86 2.7 经经用 售924 3 经经利经;经利经, 售6145.98 4 成本利经率;3/2, 32.69% 5 经利经售率;3/1.1, 23.28% 　　 　　【例6,6】材教P191 　　某经经商在一中等城市以个425万元的价格经经了一经写楼字用地50年的使用经。经地经经划允经建筑面经经4500平方米～有效面经系秋数0.85～经经商通经市经研当区档写楼究了解到前经地中字的年经租金收入经450元/平米～经行同意提供的经款利率经15%的基经利率上浮2个百分点～按季度经息～融经经用经经款利息的10%。经经商的造价工程经算的中估档写楼字的建造经用经1000元/平米～经经人经经用经建造经用的12.5%～其他工程经经60万元～管理经用经土地经用、建造经用、经经人经经用和其他工程经之和的3%～市经推广售及出租代理经等经经用经年经租金收入的20%～前房地经的经期投经收益当率经9.5%。经目经经周期经18个月～建造期经12个估月～经通经经算经经成本利经率经经经目经行初步经。 　　[答疑经号5573060601] 　　【正答案】确 　　1.经目经经经价经 　　1,经目可以出租建筑面经,4500×0.85=3825;平方米, 　　2,经目每年经租金收入,450×3825=172.125 　　3,经目经经经价经,将各年的经租金收入折经到起始点～本经是A-P 　　A=172～125.i=9.5%～n=50-1.5=48.5 　　P=A;P/A～i～n,=172.125×;P/A.9.5%.48.5, 　　 = 　　2.经目经经经成本 　　1,土地经用,425万元 　　2,建造经用,4500×1000=450;万元, 　　3,经经人经经用,450×12.5%=56.25;万元, 　　4,其他工程经用,60万元 　　5,管理经用,;425+450+56.25+60,×3%=29.74;万元,　　6,经经经用 　　i= 6　　A土地经用的利息,425×[;1+4.25%,-1]=120.56 2　　B其他经用的利息,;450+56.25+60+29.74,×[;1+4.25%,-1]=51.74;万元, 　　C融经经用,;120.56+51.74,×10%=17.23;万元,　　经经经用合经,120.56+51.74+17.23=189.53;万元,　　7,经经用售,172.125×20%=34.43;万元, 　　经目经经经成本合经,425+450+56.25+60+29.74+189.53+34.43=1244.95;万元, 　　3.经经利经 　　1789.63-1244.95=544.68;万元, 　　4.成本利经率 　　成本利经率= 　　【重点经点】经目经经经价经折经经算中的折经经经　　?折经经经经经经期～用土地期限去减经经期 　　【重点经点】经目经经经成本中经经经用的经算期　　?土地经用的利息的经息经经～按经目经经周期经　　?其成本的利它息的经算经经～按建造期的一半经　　?一般管理经用要经利息～但经经用不经利售息 　　【例6,7】材教P192 考经土地增经的指经经算税 　　?考经土地增经～在经算经目经经经价经经～要一经土地增经～其经算不经税减税它 　　　经经利经,经经经价经;里面要减税去土地增经,,经经经成本　　?土地增经的经算经经税与内《房地经基本制度政策》中相经容　　 　　【例6,7】材教P192 土地增经经算税 　　经经不于成本～售税属属税扣但于土增的除经目 三、增经经21730.4一-二 四、增经率33.78%三/二 五、适用税率30%　 六、速算扣数除系0　 七、土地增经经税税6519.1三×五　　经表 　　【重点经点】土地增经经四经税税超经累经率 土地增经率R土地增经税率土地增经经的税扣速算除 不超经50%30%土地增经经×30% 50%-100%40%土地增经经×40%,扣除经目金经×5% 100%-200%50%土地增经经×50%,扣除经目金经×15% 200%以上60%土地增经经×60%,扣除经目金经×35%　　【例6,8】经金流经法;材估教P197, 　　?不经要考经经经～经要考经经生的具体份的年 　　?根据经金流量表经算经经指经来 　　?工程造价累经曲经经似于S型～40%的建安成本经生在建经期的中部　　【经金流法适用的经目经型】 　　?居住小区经合经经经目 　　分期经经经经 　　?商经经经经目区 　　经模大、形式多经、功能经经、经经周期经 　　?工经经经经目 　　租经～分期经经售并 　　?新经经和城改造经目区旧 　　经经经、经金需求量大、经金源来况渠道多～经金流收支情经经 　　4.经本金利经率 　　?经经 　　反映投入经目的经本金的盈利能力～也是一年度指经个 　　注意是前利经～经利经税即 　　?公式 　　【2007年经】真 　　已知某房地经投经经目的经经投经经5000万元～流经经金经500万元～投经者的经益经本经2000万元～经经期 内年平均利经经经经700万元～年平均后利经经税500万元～经经目的经本金利经率经;　,。　　A.10.0%　　　　B.14.0% 　　C.25.0%　　　　D.35.0% 　　[答疑经号5573060602] 　　【正答案】确D 　　【答案解析】经经材参教P199。 　　【2007年经】真 　　经本金利经率是年后利经经经或年税税平均后利经经经占经本金的比例。　　;　,　　[答疑经号5573060603] 　　【正答案】确× 　　【答案解析】是利经经经而非后利经。经经材税参教P199。 　　5.经本金经利经率 　　经经 　　反映投入经目的经本金的盈利能力～年度指经～是后利经。税　　公式 　　【例6,9】材教P199 　　已知某房地经投经经目的经经投经经4500万元～流经经金经500万元。投经者投入的经益经本经1500万元～经经 期年内平均利经经经经650万元、年平均后利经经经经税500万元。　　[答疑经号5573060604] 　　【答案解析】 　　 　　6.经金回经率 　　?适用范经 　　适用于房地经置经投经～反映了置经投经经目的盈利能力　　?念概 　　经金回经率是每年所经得的经金经酬投经与者初始投入的经益经本的比率　　【2010年经】真 　　经某经经了一经经价经经100万元的商经用于经经～其中首付款经经价的60%～其余经经行提供的年利率经 7.5%～期限经10年～按年等经经本付息的抵押经款～若年平均经经收入经20万元～经经用经经经收入的运 30%～经在经款期的前经金回经内税率是;　,。 　　A.8.17%　　　　　　　B.13.62%　　C.14.00%　　　　　 　D.23.33%　　初始经金投经,100×60%=60;万元, 　　经款P=100×40%;万元,～i=7.5%,n=10本经,P-A　　 　　 　　　　　　　　　　 　　[答疑经号5573060605] 　　【正答案】确B 　　【答案解析】经经材参教P200。 　　7.投经回经率 　　?念概 　　是指房地经置经投经中～每年所经得的经收益投经与者初始投入的经益经本的比率　　经指经反映了初始经益投经投经与者经经经得的收益之比　　?投经回经率与区经金回经率的经 　　前者经考经了房地经投经的增经收益和经益增加收益;部分,两 　　 　　【重点经点】投经者经益增加,年经本付息,年利息 　　【2009年经】真 　　某商经的经经价格经100万元,其中60万元来自经行经款。经经款在10年按年等经经经～年利内率经7%～经经 经商经第1年后经经金流量经税3万元～如果不考经物经增经收益～经第1年的投经回经率;　,。 　　A.5.00% B.7.50% 　　C.18.36% D.28.85% 　　[答疑经号5573060606] 　　【正答案】确C 　　【答案解析】经经材参教P201、203。 　　第一步,经算出投经者经益增加 　　投经者经益增肌=年经本付息一年利息 　　P=60万元～i=7%,n=10,求A 　　< 　　年利息=600000×7%=42000 　　投经者经益增加=85426.5-42000=43426.5 　　【2009年经】真 　　投经回经率与异经本金经利经率的差～主要在于前者考经了;　,。　　A.物经增经收益　　　　　B.所得税 　　C.经本付息经　　　　　　D.投经者经益增加经 　　E.经益投经 　　[答疑经号5573060701] 　　【正答案】确AD 　　【答案解析】投经回经率与异参教经本金经利经率的差。经经材P201。　　【2006年经】真 　　某商经店经的经经价格经60万元～其中40万元经借经经金～余款由经经者用经金支付。如经店经经入正常经经 期后第一年的后经金流经税24000元、投经者经益增加经经2200元、店经市经价经增经率经2%～经考经物经增经经经 店经的投经回经率经;　,。 　　A.7.1 　　　　 B.12.0% 　　C.13.1%　　　　D.19.1% 　　[答疑经号5573060702] 　　【正答案】确D 　　【答案解析】经经材参教P201。 　　考经和经增经收益经当 　　 　　【例6,10】材教P203 　　某小型写楼字的经经价格经50万元,其中投经者投入的经益经本经20万元,另外30万元经年利率经7.5%、 期限经30年、按年等经经款的抵押经款。建筑物的价经经40万元～按有经经定可在25年内旧写直经折。经经经字 楼的年毛租金收入经10万元～空置和收租经失经毛租金收入的10%～包括房增、保经经、经修经、管理经、经税经使用经和大修基金在的年经经用经毛租金收入的内运30%～写楼字年增经率经2%。经经算经写楼字投经经目的 经金回经率、投经回经率和经经经付率指经。 　　【解经思路】如何经算投经回经率 　　投经回经率= 　　1.如何经算后经金流税 　　2.如何经算投经者经益增加 　　3.如何经算物经增经收益 　　【重点经点】解经思路 　　【前经经金流】税 　　前经经金流,经经收入,经经用,经本付税运息 　　【后经经金流】税 　　后经经金流,前经经金流,企经所得税税税 　　【企经所得】税 　　企经所得,;前经经金流税税+投经者经益增加经,折,旧×25%　　【投经者经益增加】 　　投经者经益增加,年经本付息,第一年的年利息 　　第一步,经算出等经的年经本付息经;P-A, 　　P=300000,i=7.5%,n=30,求A 　　A=P;A/P,i,n,=300000;P/A,7.5%～30,=25 　　投经者经益增加=2×7.5% 　　=25400-22500=2900 　　第二步,经算出前经经金流税 序号经目比例经;数万元,经注 1在年毛租金收入潜　100000已知 2空置收租经与失10%10000已知 3有效毛租金收入　900001,2 4经经用运30%300001×30% 5经经利经　600003,4 6年经本付息　25400经算出的来 7前经经金流税　346005,6　　前经经金流,经经收入,经经用,经本付税运息 　　　　　　　　,90000,30000,25400,34600 　　第三步,经算企经所得及后经经金流税税 序号经目经;数万元,经注 1前经经金流税34600　 2投经者经益增加经2900　 3折旧1600025年折内旧40万元 4经经收入税215001+2,3 5企经所得税53754×25% 6后经经金流税292251,5　　后经经金流,前经经金流,企经所得税税税 　　　　　　　　,34600,5375,29225　　第四步～经算物经增经收益 　　写楼字年增经率经2% 　　物经增经收益,500000×2%=10000 　　第五步～经算投经回经率和经金回经率 　　 　　8.经投经回收期 静 　　念概 　　是不考经经金折经经～经目以经收益抵经全部投经所需的经经　　公式 　　经投经回收期静Pb’=累经经经金流量经始 　　 　　【重点经点】经经经投经回收期的经经静与区 　　两内静没者的经经涵相同～只不经经的有考经经金的经经价经～经经的考经了经金经经价经 　　其它条静件完全相同经～经经投经回收期一定要大于经投经回收期　　【2008年经】真 　　经于相同的房地经投经方案～某经经投经回收期;两个Pb,经投经回收期;与静Pb,,之经的经系是 ;　,。 　　A.PbPb, 　　[答疑经号5573060703] 　　【正答案】确D 　　【答案解析】由于经经的有折经～所以经经投经回收期一定要大于经投经回收期。经经材静参教P200。 　　 第五经　经能力指经及其经算清　　1.利息 　　2.借款经经期 　　3.利息经付率 　　4.经经经付率 　　5.经经经经率 　　6.流经比率 　　7.速经比率 　　1.利息 　　经息经定 　　年经生的当借款～利息按半年经息 　　以前年度的借款～按全年经息 　　公式 　　 　　【重点经点】经本付息的方式;五经,　　一次经本利息照付,每期只经利息不经本金～最后一期经经本金和期利当息 　　等经经本利息照付,每期经经等经的本金和相经的利息～经经每期减少 　　等经经本付息,每期经款相等～月供即此经　　一次性经付,到期一次性经本付息 　　气内清球法,借款期任意经经本息～到期末全部经　　2.借款经经期 　　念概 　　是指经目经经经经期使用可用作经内旧款的利经、折、经经及其他经款经金经经经目借款本息所需要的经经 　　经用范经 　　置经投经和经经投经后出租或自经的经目　　经经经目用于经经～不经算售借款经经期　　【重点经点】些经金可用于经经哪借款　　利经 　　折旧 　　经经 　　其金经它 　　公式 　　 　　判定经准 　　当构即清借款经经期经足经款机的要求期限经～经经经目有经能力 　　3.利息经付率 　　念概 　　指经目在借款经经期各年用于支付利内税与当息的息前利经～期经付利息经用的比率 　　可按年经算～也可按整个借款期经算　　公式 　　 　　经经含经 　　表示使用经目利经经付利息的保障倍数 　　判定经准 　　一般房地经投经经目～利息经付率经大于2 　　【2007年经】真 　　经某以40万元经经了一经商经店经用于出租经经～其经经投经的部分经金自经行来提供的期限经10年的抵押 经款。如店经在第4年的租金收入经5万元～各经成本经用经3.4万元～其中支付经行利息1.5万元。经经某的经 经投经在第4年的利息经付率是;　,。 　　A.1.07　　B.1.47　　C.2.07　　D.3.33　　[答疑经号5573060704] 　　【正答案】确C 　　【答案解析】经经材参教P202。 　　 　　4.经经经付率 　　念概 　　指经目在借款经经期各年用于经本付内与当息的经金期经经本付息金经的比率　　可以按年经算～也可以按整个借款期经算 　　公式 　　 　　经经含经 　　表示可用于经本付息的经金经经借款本息的保障倍数 　　判定经准 　　一般的房地经置经投经～经指经经大于等于1.3 　　【例6,10】材教P203 　　某小型写楼字的经经价格经50万元,其中投经者投入的经益经本经20万元,另外30万元经年利率经7.5%、 期限经30年、按年等经经款的抵押经款。建筑物的价经经40万元～按有经经定可在25年内旧写直经折。经经经字 楼的年毛租金收入经10万元～空置和收租经失经毛租金收入的10%～包括房增、保经经、经修经、管理经、经税经使用经和大修基金在的年经经用经毛租金收入的内运30%～写楼字年增经率经2%。经经算经写楼字投经经目的 经金回经率、投经回经率和经经经付率指经。 　　[答疑经号5573060705] 　　【正答案】确 　　经算出等经的年经本付息经;P-A, 　　P=300000～i=7.5%,n=30,求A 　　A=P;A/P,I,n,=300000;P/A～7.5%～30,=25400　　期经经本付当息经金=25400 　　折旧 　　可用于经款的经金=利经经经+折旧=60000+16000=76000　　经经经付率= 　　【2011年经】真 　　某投经经目每年可经得50000元的经金用于经付年经本付息～经款人要求经经经付率不低于1.3,经款年利率 经12%～经款期限经20年～按月等经经本付息。经经经目投经人所能申经到的最大经款经经;　,万元。　　A.28.73 　　 　　B.29.11 　　C.344.74　　　 　D.349.31 　　[答疑经号5573060706] 　　【正答案】确B 　　【答案解析】经经经付率的经算。经经材参教P202。 　　 　　【2009年经】真 　　经某从12000元/?的价格经经了230?的商经用于出租经经～经经价中的60%自经行经来款。经经款在10年 内按年等经经经～年利率经10%～每年可用于经本付息的折、经经、利经扣共34万元,经其经经经付率经 ;　,。 　　A.0.12 B.0.21 　　C.1.26 D.2.05　 　　[答疑经号5573060707] 　　【正答案】确C 　　【答案解析】经经材参教P202。 　　 　　5.经经经经率 　　?反映经经人所提供的经金占全部经经的比例～经经经中有多大比例是通经即来借经经集的～是反映经目各 年所面经的经经经经程序及经经能力的经期指经 　　?可能用来清衡量企经或经目在算经保经经经人利益的程度　　?公式 　　 　　?经明 　　经经经经率高～企经经本金不足～经经经依经性强～经经能力差　　经经经经率低～企经经本金充裕～企经经经能力强　　房地经经经企经于经金属密集型企经～需借用经多的款经～所以经经经经率经高 　　【2008年经】真 　　下列经于经经经经率的表述中～正的是;　,。确 　　A.表明了经经占经经的比例 　　B.反映了经目的经经经经程度 　　C.经经经经率越高～经企经经经能力越强 　　D.于经期经经能力指经属 　　E.房地经经经企经的经经经经率一般经高　　 　　[答疑经号5573060801] 　　【正答案】确ABDE 　　【答案解析】C经经经经率高～企经经本金不足～经经经依经性强～经经能力差。经经材参教P204。 　　【2007年经】真 　　经经经经率短属期经经能力指经～反映经经人所提供的经金占全部经经的比例。;　, 　　[答疑经号5573060802] 　　【正答案】确× 　　【答案解析】是经期指经。经经材参教P204。　　6.流经比率;经经能力比率, 　　?念概 　　是反映经目各年经付流经经经能力的指经 　　?公式 　　 　　?经明 　　流经比率越高～经经本运越多～经经就越安全 　　?判定经准 　　一般企经经200%以上 　　房地经企经的流经比率相经经低 　　【2010年经】真 　　某房地经企经的经经经经表上经示～经经合经经2500万元～经经合经经4000万元～流经经经和流经经经分经经2000万 元和1000万元～存经经1200万元～经经企经的流经比率经;　,。　　A.625%　　B.80.00% 　　C.133.33% D.200.00% 　　[答疑经号5573060803] 　　【正答案】确D 　　【答案解析】流经比率不考经存经。经经材参教P189。　　【2008年经】真 　　流经比率越低～经明经经本;流经经经流经经经的余经,运即减越多～经经经人而言～其经经越安全。;　, 　　[答疑经号5573060804] 　　【正答案】确× 　　【答案解析】流经比率越高～经经本运参教越多～经经就越安全。经经材P204。 　　7.速经比率 　　?念概 　　是反映经目快速经付流经经能力的指经～属短期经经能力指经　　速经经经经流经经经减去存经 　　?公式 　　 　　?判定经准 　　一般企经经100% 　　房地经经经企经速经比率经低 　　【例6-11】材教P205 　　某房地经公司～经经合经经3000万元～经经合经经5000万元～流经经经和流经经经分经经2500和1250万元～存 经经1500万元。 　　 　　 第六经　房地经投经方案经经比经 　　1.方案经经比经及其作用 　　2.方案经经比经定量分析方法 　　3.方案经经比经方法的经经 　　1.方案经经比经及其作用 　　1.1 方案比经的内涵 　　1.2 方案之经的经系 　　1.3 方案比经的经型 　　1.4 方案比经的作用 　　1.5 互斥方案比经的决策准经 　　1.1 方案比经的内涵 　　?方案比经是遵循一定的比经经经～经用适当的比经方法～在各经可能的经经投经方案中经求合理的经经和 技经方案的行经经程 　　?经经就是多方案中经经可以投经的一或多方案从个个个 　　1.2 方案之经的经系;三经经系, 　　 　　【经系一】互斥经系 　　?各方案之经个个存在着互不相容、互相排斥的经系～只要经经一～其余的就不能经经 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　【经系二】立经独系 　　?各方案的经金量是立的～个独个与任何一方案是否可行只有自己的可行性有经～其他方案是否 被采用无经 　　 　　【经系三】相经经系 　　?某一方案的采用与会来响响否经其他方案的经金流量经一定影～经而影其他方案的采用或拒经 　　【重点经点】 　　?立方案不同于经一方案～经一方案独个独个只有一方案～而立方案有多方案～方案之经的经系经 独立 　　1.3 方案比经的经型 　　?常经的比经 　　是互斥经系和可经化经互斥经系的多方案比经　　?具体的比经经型 　　局部比经和整比经体 　　经合比经和经经比经 　　定性比经和定量比经 　　【2009年经】真 　　房地经投经方案比经通常是在;　,之经经行。　　A.立方案 独B.互斥方案 　　C.相经方案 D.相容方案 　　[答疑经号5573060805] 　　【正答案】确B 　　【答案解析】常经的比经～是互斥经系和可经化经互斥经系的多方案比经。经经材参教P206。 　　1.4 方案比经的作用 　　?方案经经比经～是经目可性性研与决内究策工作的重要容　　1.5 互斥方案比经的决策准经;三准经,　　1.5.1 经经方案相原经异 　　1.5.2 最低可接受收益率原经 　　1.5.3 不行经原经 　　1.5.1 经经方案相原经异 　　?通经分析比经经经方案之经的差异,判各方案的经断劣　　?是最核心、最基经的准经 　　1.5.2 最低可接受收益率原经 　　?经经方案的收益必经超经最低的可接受收益率　　?最低可接受的收益率必经高于经行存款利率或经投经收益国率;无经经收益率,、高于经本成本;成 本,～能抵御投经面经的市经经经 　　1.5.3 不行经原经 　　?不行经或不经经任何经经方案经经上也是一方案～经个称A～收益经零～无经经～且有机再经金投入会将0到收益率大的经目之中 　　2.方案经经比经定量分析方法 　　2.1 经经经法 　　2.2 差经投经部收益内率法 　　2.3 等经年经法 　　2.4 经用经经法和等经年经用法 　　2.5 其方法它 　　经经互斥方案或可经化经互斥经系的方案 　　2.1 经经经法 　　?比经不同方案的经经经～以经经经大的方案经经经方案　　?如果所有经经方案经经经均小于零～经经经不行经方案 　　2.2 差经投经部收益内率法 　　?内涵 　　差经投经部收益内两个率是方案各期经经金流量差经的经经之和等于零经的折经率　　特经提醒:差经投经部收益内两个内率不是指方案部收益率之差　　?比经方法 　　首先各方案按投经将个两两由小到大排序～依次就相经方案比经　　?判定经准,最与低可接受收益率比经 　　如果大于最低可接受收益率～以投经大的方案经最经 　　如果小于最低可接受收益率～以投经小的方案经最经 　　【重点经点】 　　?互斥方案不能直接用部收益内内率作经比经的经准～只能用投经差经部收益率经行比经　　【重点经点】 　　?差经投经部收益内率法,不是求出方案的容收益两个内率,再求差,而是经方案的两个初始投经和经 金流求差,再求内部收益率 　　【2010年经改经】;最后经算经,真 　　有以下投经方案两个甲和乙,经金流量表如下所示,用差经部收益内率法经行方案比经。 方案/年01,56,1011,1516,19 甲方案,30067.7973.41124.03130.24 乙方案,4008585155155 　　【答案解析】因经乙方案的初始投经高于甲方案～所以由乙方案减去甲方案得到的差经经金流量表如 下所示 方案/年01,56,1011,1516,19 乙方案,4008585155155 甲方案,30067.7973.41124.03130.24 乙,甲,10017.2111.5930.9724.76 　　 　　NPV;乙-甲,=17.21×;P/A,i,5,+11.59×;P/A,i,5,;P/F,i,5,+30.97×;P/A,i,5,;P/A,i,10,+24.76×;P/A,i,4,;P/F,i,15,-100=0 　　只能用经算法, 　　令i=16%～NPV1=4.88.令i=17%,NPV2=-0.97 　　IRR=16%+1%× 　　16.83%大于15%～所以乙方案由于甲方案 　　【2009年经】真 　　下列经于差经投经部收益内确率的表述中～正的有;　,。 　　A.差经投经部收益内两个内率是方案部收益率之差 　　B.差经投经部收益内两个率是方案各期经经金流量差经的经经之和等于零经的折经率　　C.差经投经部收益内两个率是方案各期经经金流量差经之和等于零经的折经率　　D.差经投经部收益内率大于最低可接受收益率经～以投经大的方案经经先方案　　E.采用差经投经部收益内将并两两从率经行多方案比经取经～经方案按投经由大到小排序依次比经～中确定经经方案　 　　[答疑经号5573060806] 　　【正答案】 确BD 　　【答案解析】A是一再强经不能有的经经理解～C差经之和不正确,经经是差经经经之和。E经是由小到大排序～非由大到小。经经材参教P208。 　　【典型例经】 　　采用差经部收益内将内率法经行投经方案比经经～是差经部收益率;?IRR,最与低的可接受收益率;i,经行比经～判经经准是;　,。c 　　A.若?IRR>i～经投经大的方案经经c 　　B.若?IRR>i～经投经小的方案经经c 　　C.若?IRR