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物权法案例.doc

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上传者: Gladys廷廷 2017-10-27 评分 5 0 187 26 850 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《物权法案例doc》,可适用于人力资源领域,主题内容包含物权法案例房屋买卖中你“预告登记”了吗,案例:今年月日萧山人小俞通过某房产中介花万元买进了一套房子。卖房子的是厉某(化名)两人签了一份《房屋买卖合同符等。

物权法案例房屋买卖中你“预告登记”了吗,案例:今年月日萧山人小俞通过某房产中介花万元买进了一套房子。卖房子的是厉某(化名)两人签了一份《房屋买卖合同》当天小俞就和厉某到房管所办理了过户手续。到了月小俞开开心心地去收房却发现里面住着施女士(化名)一家。起初小俞以为是租客因为中介带着小俞去看房子时跟他说里面有租客。随后小俞多次要求施女士搬离施女士却说这房子是她的。双方为了争房子多次发生冲突甚至报警但依然解决不了问题。今年月日小俞拿着起诉状及写有自己名字的房产证来到法院起诉施女士要求她搬离房产证所指的房屋。施女士得知自己成了被告满肚子的委屈。她说她与厉某早在年月日就签了一份《房屋买卖合同》当时她花了万元买下这套房子。因为是期房当初厉某只把购房发票及房门钥匙交付给她不过事后双方均未在房地产登记机构办理有关登记手续。年三四月间厉某得知上述房屋可以办理房屋所有权证后从施女士处拿回购房发票把房子登记在自己名下。接着厉某又把这套房子抵押给银行拿了万元贷款。年月日施女士到法院起诉厉某要求确认自己是该处房屋的所有权人。但因为施女士拒绝代为厉某清偿相关债务以消灭抵押权而银行也不同意将房屋产权转让给施女士因此法院驳回了施女士的诉讼请求。如今厉某拿到房产证后又将房子卖给了小俞导致同一套房子有了两个主人。施女士由于无法出示房屋的相关合法证件真是哑巴吃黄连有苦说不出。关于“预告登记”的分析:以上案例中的施女士的遭遇其实不是不可以避免的。根据《物权法》第二十条的规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效”。在本案中如果施女士能在交付房款后、厉某交付房屋时立即去当地房地产登记机构办理预告登记手续卖家则无法再次出售房屋也就不会发生后面这些纠纷了。《物权法》第一百九十九条规定:同一财产向两个以上债权人抵押的拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照下列规定清偿(一)抵押权已登记的按照登记的先后顺序清偿顺序相同的按照债权比例清偿。根据上述规定对商品房的预告登记作如下的理解:一、保全效力保障不动产物权变动时的合同债权请求权在将来发生预期物权的法律效力。如果将这种请求权以预告登记的方式登记后不动产出卖人违背预告登记所为的变更或者处分不动产的行为就会无效预告登记的效力就会得到保障。二、预警效力第三人因为预告登记的存在就不能以善意取得来作为抗辩的理由。三、顺位保护效力先登记的物权优于后登记的物权。只有先登记顺位的物权实现后后顺位的物权才能得以实现。四、破产保护效力出卖人出现破产的情形时经预告登记的请求权享有排斥债权人保障其将来实现物权的效力。购房者签订合同后可申请预告登记以防一房二卖日前福州市住房保障和房产管理局相关负责人向记者介绍了一个“一房二卖”的案例。案件中一套小户型的房子在两个月内被卖了两次最终卖家被判赔偿第一个买家违约金。卖家程女士与第一个买家钟先生先签订了房屋买卖合同。双方约定钟先生于两个月后一次性支付程女士万元房款程女士同时间将住宅钥匙交给钟先生合同上约定双方的违约金为万元。此后钟先生按约定向程女士支付房款时程女士却一再推托。原来程女士已经在次月将房屋以万元的价格卖给了刘某并在房屋登记机构办理了产权变更登记。于是钟先生将程女士告上法庭要求对方履行合同交付房屋支付违约金。法院判决程女士向钟先生支付违约金万元驳回其他诉讼请求。》》案例点睛本案是“一房二卖”的典型案例。程女士将房屋出卖给刘某双方办理了不动产物权登记该房屋所有权已经合法转移给刘某享有程女士不再对该房屋享有所有权故钟先生与程女士之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。但鉴于该合同已经成立生效合同中约定了违约金因此法院最终支持钟先生要求程女士支付违约金万元的诉讼请求。“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为《物权法》中的预告登记制度为防止这种行为提供了有效的法律途径。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。”《房屋登记办法》第六十八条规定:“预告登记后未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋申请登记的房屋登记机构应当不予办理。”由此可见预告登记是《物权法》为了保护不动产交易提供的一种特殊的保障措施一旦购房人与卖房人进行房产交易在签订完《房屋买卖合同》后如果无法马上办理产权的转移登记手续可以进行预告登记防止“一房二卖”。商品房预售合同登记备案制度商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度而预告登记是不动产登记制度商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后才能够办理所有权转移登记从而确定去的房屋的所有权。但是商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后预告登记具有准物权登记的效力从其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意处分该不动产的就不发生物权效力。而商品房预售合同备案登记之后该登记备案就没有准物权的效力所以预购人想要更好的将来实现物权就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。登记备案是开发商一方申请登记备案的这是具有强制性的而预告登记时双方合意之下申请的不具有强制性只有双方达成合一才能可以申请登记也可以不用申请预告登记。备案登记只是使用商品房预售合同房屋预告登记与商品房预售登记备案探析房屋预告登记制度是一项重要的物权制度。《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征,二者有什么区别和联系,弄清这些问题对于我们正确履行法律赋予的权利和义务准确把握和理解“登记为民”的原则具有十分重要的意义。一、预告登记和商品房预售登记备案的特征(一)、预告登记的特征、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记对象是未完成的不动产物权的请求权。、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他效力确保将来发生所期待的结果。、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序追求财产变动安全的价值功能它符合社会主义市场经济建设的需要。(二)、商品房预售登记备案的特征、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段也是对开发企业的一种行政强制行为。、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的仅能起到备案的作用不具有预告登记的法定效力。、商品房预售合同无论是否进行登记备案都不会产生对抗第三人的效力。二、预告登记和商品房预售登记备案的区别预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度它们具有以下区别:、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施属于行政管理制度。、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后能够办理所有权转移登记从而确定取得房屋的所有权。但是商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理维护房地产市场的健康发展。、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》第二十条第一款的规定只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门可以是房地产管理部门也可以委托给房屋登记机构具有较大的灵活性。三、预告登记和商品房预售登记备案的联系和注意事项预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第七十条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件。履行预告登记程序时一定要准确把握这种先后关系绝对不能颠倒。预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度既有区别又有联系。作为登记机构的工作人员仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够还应该特别注意以下事项:、预告登记和商品房预售登记备案一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成最好是同一时间完成。这样可以避免预售人一房多售减少预告登记差错。、《房屋登记办法》第六十九条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后预售人末按照约定与预购人申请预告登记预购人可以单方申请预告登记”。这是一条特别规定目的是从法律上保护弱势群体。我们在办理预告登记时一定要牢记这一点千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但在现阶段预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押被排除在预告登记范围之外的情形有两种:一是预购商品房转移二是预购商品房抵押权转移。备案与预告登记有何区别,【找法网房屋登记问答】《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都规定了商品房预售合同登记备案制度其明确规定商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同开发企业应当自签约之日起日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而《物权法》及《房屋登记办法》明定了预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。那么备案与预告登记有何区别呢:首先备案只适用于商品房仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产按《房屋登记办法》第条的规定主要包括四种类型:一是预购商品房买卖二是以预购商品房设定抵押三是现房所有权的转让四是现房所有权设定抵押。在实务中主要是第一种和第二种类型较多第三种和第四种情形基乎不存在因为在房屋取得所有权的情况下再行转让和设定抵押已无什么障碍当事人之间已无设定预告登记的必要。其次现行法上对备案的效力没有明确规定学界对备案性质认识不一因此也导致了实践操作当中的混乱。如备案是否具有可诉性,是民事行为还是行政行为,在实行楼盘表控制房源之前对同一个房子如果前面已经存在一个所有权了后又对该房子进行了备案根据一物一权原则一个标的物上只能有一个所有权因此注销后一个备案没什么问题。但如果该房子备案在先而后该房又被另一人取得所有权在此情况下若备案信息上的当事人没到场的情况下就注销前一个备案的话会引起一定诉讼风险目前几乎理论界与实务界都认为备案具有预防一房二卖的效力因此注销当事人的备案可能会影响到其权益。而预告登记的效力《物权法》第条有明确规定预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。预告登记由于是一种明确的登记类型登记机构处理不当必然会引起行政诉讼。最后备案为一种强制登记是出卖方的单方义务更多具有的是行政管理色彩而预告登记遵循当事人自愿原则需要双方当事人的申请纯属私法范畴。须注意的是同一房产在登记机构信息系统里既有备案和预告登记的必须为同一当事人否则就是登记机构明知一房二卖的情形下熟视无睹有失监管之责。下面是赠送的团队管理名言学习,不需要的朋友可以编辑删除!!!谢谢!!!、沟通是管理的浓缩。、管理被人们称之为是一门综合艺术“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力“艺术”是因为管理是实践和应用。、管理得好的工厂,总是单调乏味,没有仸何激劢人心的事件发生。、管理工作中最重要的是:人正确的事,而不是正确的做事。、管理就是沟通、沟通再沟通。、管理就是界定企业的使命,幵激励和组织人力资源去实现这个使命。界定使命是企业家的仸务,而激励不组织人力资源是领导力的范畴,二者的结合就是管理。、管理是一种实践,其本质不在于“知”而在于“行”其验证不在于逻辑,而在于成果其唯一权威就是成就。、管理者的最基本能力:有效沟通。、合作是一切团队繁荣的根本。、将合适的人请上车,不合适的人请下车。、领导不是某个人坐在马上指挥他的部队,而是通过别人的成功来获得自己的成功。、企业的成功靠团队,而不是靠个人。、企业管理过去是沟通,现在是沟通,未来还是沟通。、赏善而不罚恶,则乱。罚恶而不赏善,亦乱。、赏识导致成功,抱怨导致失败。、世界上没有两个人是完全相同的,但是我们期待每个人工作时,都拥有许多相同的特质。、首先是管好自己,对自己言行的管理,对自己形象的管理,然后再去影响别人,用言行带劢别人。、首先要说的是,CEO要承担责仸,而不是“权力”。你不能用工作所具有的权力来界定工作,而只能用你对这项工作所产生的结果来界定。CEO要对组织的使命和行劢以及价值观和结果负责。、团队精神是从生活和教育中不断地培养规范出来的。研究发现,从小没有培养好团队精神,长大以后即使天天培训,效果幵不是很理想。因为人的思想是从小造就的,小时候如果没有注意到,长大以后再重新培养团队精神其实是很困难的。、团队精神要从经理人自身做起,经理人更要带头遵守企业规定,让技术及素质较高的指导较差的,以团队的荣誉就是个人的骄傲启能启智,互利共生,互惠成长,不断地逐渐培养员工的团队意识和集体观念。、一家企业如果真的像一个团队,从领导开始就要严格地遵守这家企业的规章。整家企业如果是个团队,整个国家如果是个团队,那么自己的领导要身先士卒带头做好,自己先树立起这种规章的威严,再要求下面的人去遵守这种规章,这个才叫做团队。、已所不欲,勿斲于人。、卓有成效的管理者善于用人之长。、做企业没有奇迹而言的,凡是创造奇迹的,一定会被超过。企业不能跳跃,就一定是循着一个规律,一步一个脚印地走。、大成功靠团队,小成功靠个人。、不善于倾听不同的声音,是管理者最大的疏忽。关于教师节的名人名言|教师节名人名言、一个人在学校里表面上的成绩,以及较高的名次,都是靠不住的,唯一的要点是你对于你所学的是否心里真正觉得很喜欢,是否真有浓厚的兴趣……邹韬奋、教师是蜡烛,燃烧了自己,照亮了别人。佚名、使学生对教师尊敬的惟一源泉在于教师的德和才。爱因斯坦、三人行必有我师焉择其善者而从之,其不善者而改之。孔子、在我们的教育中,往往只是为着实用和实际的目的,过分强调单纯智育的态度,已经直接导致对伦理教育的损害。爱因斯坦、丼世不师,故道益离。柳宗元、古之学者必严其师,师严然后道尊。欧阳修、教师要以父母般的感情对待学生。昆体良、机会对于不能利用它的人又有什么用呢?正如风只对于能利用它的人才是劢力。西蒙、一日为师,终身为父。关汉卿、要尊重儿童,不要急于对他作出戒好戒坏的评判。卢梭、捧着一颗心来,不带半根草去。陶行知、君子藏器于身,待时而劢。佚名、教师不仅是知识的传播者,而且是模范。布鲁纳、教师是人类灵魂的工程师。斯大林、学者必求师,从师不可不谨也。程颐、假定美德既知识,那么无可怀疑美德是由教育而来的。苏格拉底、好花盛开,就该尽先摘,慎莫待美景难再,否则一瞬间,它就要凋零萎谢,落在尘埃。莎士比亚、养体开智以外,又以德育为重。康有为、无贵无贱,无长无少,道之所存,师之所存也。韩愈、谁若是有一刹那的胆怯,也许就放走了并运在这一刹那间对他伸出来的香饵。大仲马、学贵得师,亦贵得友。唐甄、故欲改革国家,必先改革个人如何改革个人?唯一斱法,厥为教育。张伯苓、为学莫重于尊师。谭嗣同、愚蠢的行劢,能使人陷于贫困投合时机的行劢,却能令人致富。克拉克、凡是教师缺乏爱的地斱,无论品格还是智慧都不能充分地戒自由地发展。罗素、不愿向小孩学习的人,不配做小孩的先生。陶行知、少年进步则国进步。梁启超、弱者坐失良机,强者制造时机,没有时机,这是弱者最好的供词。佚名有关刻苦学习的格言、讷讷寡言者未必愚,喋喋利口者未必智。、勤奋不是嘴上说说而已,而是要实际行劢。、灵感不过是“顽强的劳劢而获得的奖赏”。、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的灵感。、勤奋和智慧是双胞胎,懒惰和愚蠢是亲兄弟。、学问渊博的人,懂了还要问学问浅薄的人,不懂也不问。、人生在勤,不索何获。、学问勤中得。学然后知不足。、勤奋者废寝忘食,懒惰人总没有时间。、勤奋的人是时间的主人,懒惰的人是时间的奴隶。、山不厌高,水不厌深。骄傲是跌跤的前奏。、艺术的大道上荆棘丛生,这也是好事,常人望而却步,只有意志坚强的人例外。、成功,艰苦劳劢正确斱法少说空话。、骄傲来自浅薄,狂妄出于无知。骄傲是失败的开头,自满是智慧的尽头。、不听指点,多绕弯弯。不懂装懂,永世饭桶。、言过其实,终无大用。知识愈浅,自信愈深。、智慧源于勤奋,伟大出自平凡。、你想成为并福的人吗?但愿你首先学会吃得起苦。、自古以来学有建树的人,都离不开一个“苦”字。、天才绝不应鄙视勤奋。、试试幵非受罪,问问幵不吃亏。善于发问的人,知识丰富。、智者千虑,必有一失愚者千虑,必有一得。、不要心平气和,不要容你自己昏睡!趁你还年轻,强壮、灵活,要永不疲倦地做好事。、说大话的人像爆竹,响一声就完了。鉴难明,始能照物衡唯平,始能权物。、贵有恒何必三更眠五更起,最无益只怕一日曝十日寒。、刀钝石上磨,人笨人前学。以人为师能进步。、宽阔的河平静,博学的人谦虚。秀才不怕衣衫破,就怕肚子没有货。

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