[说明]个人住房差别化的信贷政策是一种长期政策

[说明]个人住房差别化的信贷政策是一种长期政策 个人住房差别化的信贷政策是一种长期政策 一、差别化房地产信贷政策的内涵及表现形式 差别化房地产信贷政策是2010年才提出的一种说法～原来没有这个概念～没有人给他下一个准确的定义～也无从查到这个名词解释～因此～只能简单地从字面上进行理解。所谓差别就是指不相同的地方～就是区别、差异～所谓化～就是一系列成型的东西～所谓房地产信贷政策就是与房地产有关的所有信贷政策的总和～几个词语组合到一起就是有区别、有差异、成型的、一系列房地产信贷政策。笔者个人认为差别化房地产信贷政策至少包括这么几个方面: ,一,地域差别。我们国家地域辽阔～经济发展水平千差万别～因此我国的房地产调控政策不可能一刀切～现实主要针对的是房地产价格企高的一、二线城市～对经济尚不够发达、房地产价格适度的三、四线城市房地产发展国家还是鼓励的。按照我国目前的一般划分～北京、上海、深圳、广州四个城市为一线城市～省会城市、副省级城市、经济比较发达的沿海、沿江、沿边城市为二线城市～地市级城市为三线城市～县级城市为四线城市。 ,二,时间差别。房地产调控政策在不同的时期有不同的调控重点～一定时期主要在地域上进行调控～一定时期重点又放在调控房价～一定时期主要调控户型面积～一定时期重点调控土地供应～一定时期主要调控房屋的档次～一定时期又重点调控市场 准入等。总之～一定时期什么问题最突出～重点就调控什么问题。 ,三,用途差别。我国目前限制的主要是投资性购房和投机性炒房～对自住房和改善性住房政府还是支持的。 ,四,等级差别。国家鼓励保障性住房、廉租房、经济适用房建设和棚户区改造～限制高档、豪华、别墅式住宅:鼓励90平米尤其是75平米以下的中小户型住宅建设～不提倡或限制90平米以上的宽宅建设。 ,五,利率差别。对个人购房者而言～首套房执行利率优惠～曾有0.7、0.75、0.8、0.85、0.9折等～二套房一般执行基准利率～三套及三套以上要上浮利率～上浮 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 各行也不尽相同;对房地产企业而言～保障性住房、廉租房、经济适用房建设和棚户区改造～90平米尤其是75平米以下的中小户型住宅建设执行利率优惠或基准利率～高档、豪华、别墅式住宅和商务用房执行基准利率或上浮利率。 ,六,首付款及按揭比例差别。现在各行一般执行的是首套房首付30%～按揭70%～利率为基准利率,二套房首付60%～按揭40%～利率上浮10%,三套及三套以上100%付款～银行不贷款。 ,七,准入差别。目前各行对房地产企业贷款准入执行的是名单式管理～尽管各行执行的标准不一～但基本上都要求三级以上建安企业资质～三级以下的企业原则上不予贷款。 (二) 差别化房地产信贷政策中住房限购令的涵义 据报道，央行领导在2012年金融市场工作会议上指出， 2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。我们可以看到，2010年国十条出台以来，直到2011年10月国内住房的价格才有些微的调整或下降。对于住房市场这些许的调整，真正对住房市场宏观调控起作用的是住房差别化的信贷政策。 从2011年国务院出台的1号文来或新国八条看，住房限购令主要有三层含义。一是禁止城市居民购买第三套以上的住房;二是限制城市本地居民有条件购买第二套住房(即有一套住房的本地居民可购买第二套住房信贷条件底线，购买住房贷款首付比例不得低于60%，利率在基准利率1.1倍以上。在房价上涨过快的城市首付比例及利率还可提高);三是居民可有条件异地购买一套住房(即要有本地税收缴纳或社保缴纳证明)。 具体来说:第一层含义是禁止本地居民用按揭贷款购买第三套以上的住房及禁止居民用按揭贷款异地购买第二套以上的住房。也就是说，无论是本地居民还是外地居民，要想通过使用按揭贷款购买第三套住房以上的住房是不可能的。同时禁止居民异地购买第二套以上住房。对于居民异地购买第一套住房必须在当地有纳税证明或缴交社保证明，否则是禁止获得银行贷款。在这种信贷条件限制下，个人想利用银行信贷购买第三套以上的住房基本上被禁止。这也就是限购令第一层含义。 第二层含义就是把住房的投资与消费区分开。规定本地居民购买第二套住房的首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。也就是说，如果本地居民购买住房仍然是一种有利可图投资行为，个人也可通过住房按揭贷款进入住房市场。但不仅杠杆降低了，而且融资成本也成倍的上升了。这里首付比例不低于60%，也就是说首付60%是底线。在不同的条件下，购买第二套住房首付比例还可上升在60%以上，比如70%、80%。而贷款利率不低于基准利率1.1倍，是指购买第二套住房的利率不得低于基准利率1.1倍，这是购买第二套贷款利率的底线。商业银行还可根据个人信用风险给出不同的风险定价，即高于基准利率1.1倍而不仅仅是1.1倍。 按照当前的5年期以上贷款利率为7.05%来计算，其最低利率就是7.755%;如果银行给购买第二套住房的个人风险定价为基准利率的1.5倍，那么其利率就为10.575%。前者是2009,2010年优惠贷款利率的近两倍(那时为4.158%)，后者则为其利率的2.54倍。作为30年的长期贷款，又是以复利计算，其融资成本上升，这种信贷政策变化对投机炒作者会造成巨大的影响。在这种情况下，住房投机炒作者是不会贸然进入市场的。这就是为何2010年住房调控之后住房销售出现迅速下降的根本原因所在。可以说，个人住房差别化的信贷政策的核心这里。 第三层含义是第一套住房贷款首付比重不得低于30%，但贷款利率没有明确规定。尽管这样，第一套贷款利率肯定不会回到7折优惠，而更为会强调银行自主风险定价及借款人限 制条件上(如其住房贷款月支出不得高于其收入50%)。因为，如果按照5年期的贷款利率(一般按揭贷款多以是会5年以上)7.05%的7折优惠计算，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%。商业银行每一批这样的贷款都会亏损。即使其贷款利率8折优惠为5.640%、85折优惠为5.9925%，扣除银行运营成本，银行也是无利可图的生意。因此，商业银行贷款利率只有基准利率7.05%时才保证微利。如果商业银行对首套住房利率优惠，除非只是为了增加市场份额，但对银行利润增长不起作用，银行购买第一套住房的按揭贷款利率优惠动机不强。所以，当前商业银行对购买第一套住房的按揭贷款利率保持在基准利率水平上也属于正常水平。 不过，上述两个关于住房按揭贷款差别化的文件存在两方面的遗漏。一是对购买第一套住房贷款利率优惠度是多少，以往相应的文件都有详细的规定，比如央行1998年的190号文件对住房贷款利率上浮及下浮有详细规定;2003年的121号文件也是如此;2003年18号文件后住房贷款利率按照贷款利率下限管理9折优惠;而2008年302号文件则住房按揭贷款利率下限扩大到7折优惠(主要指第一套住房及第二套以上的改善住房)。但275号文件及1号没有对此有新规定。这就必然导致对新进入的购买第一套住房者的利率完全由银行自由定价。这就目前所出现不同地方不同银行对第一套住房贷款给出不同的贷款利率争论的政策原因。 同时，由于当前的文件没有给出第一套住房贷款详细优惠标准，不仅各地方政府为了托市正在打主意要求商业银行让住房贷款优惠利率又回到302号文件条件上而不考虑当前利率水平变化情况，而且也无法对2010年以前存量住房的6万亿按揭的利率无法正常调整。这6万亿的住房按揭贷款，如果优惠政策不变或还7折利率优惠，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%，银行利率亏损0.565%。如果银行运营成本不计算，商业银行也得向这样贷款人补贴2739亿元。这种补贴看上去是由商业银行来支付，实际上是存款人向借款人补贴。因为，这完全是政府利率管制的结果。 另一个漏洞就是居民异地购买住房的信贷政策是按照第一套条件出价，还是按照第二套条件出价。在这两个文件中没有规定。如果有全国性住房信息系统，银行可以通过这个系统来确定异地购买住房是第一套还是第二套。如果没有这个住房信息系统，要做出这种识别就不容易了。在这种情况下，无论是购买住房者还是银行都会带来不少困惑。 可见，在现有住房信贷条件下，住房市场只剩下少量住房消费者，住房投机炒作不敢也不能进入市场。因为，一是即使购买第一套住房也可用于投机炒作，但其首付上升，也在一定程度会遏制购买第一套住房者涌入;二是由于第一套住房的按揭贷款利率没有硬性规定，302号文件更多的是强调银行自主风险定价。最近央行意见也是强调可以让第一套住房者获得贷款，但没有规定贷款的利率是否优惠。在住房市场面临较大风险及这种风险可能对银行利润造成不小冲击的情况下，商业银行倾向性更多的做第一套住房按揭贷款但让其利率向上弹 性。三是个人进入贷款的信贷条件会受到严格审查，如果达不到贷款风险定价条件，即使是购买第一套住房仍然是无法进入的信贷市场的。 可以说，即使地方政府可能采取软性地放开住房限购令，但在当前的个人住房按揭贷款信贷政策下，当前的住房信贷政策不仅没有改变投机炒作者的金融条件及市场预期，而且严厉阻止了住房投机炒作者能够进入住房市场。这是当前住房市场的性质逐渐改变的政策因素。而差别化的信贷政策并非仅是让购买第一套住房的居民进入市场(不过，在此高价时居民是否有能力进入存在比较大的问题)，而最为重要的是对住房投机炒作与消费作出信贷政策上区分。即使购买自住，第二套住房的信贷条件也是与第一套有很大不同。而且差别化的信贷政策最为重要的是要严厉打击住房投机炒作，对于本地居民购买第三套以上的住房、外地居民购第二套以上的住房，其信贷政策是严格禁止贷款的。这是差别化的信贷政策主要含义。而且差别化信贷政策不会是 一种短期政策而是一种长期政策(或十年来国内经验总结的结果)。作为一种长期政策，本文上面所指出的地方，可能会进一步完善。如果再加上住房税收的事中及事后限制，政府要遏制住房投机炒作有足够的政策储备工具，中央政府对严格限制住房投机炒作的宏观目标也不难实现了。 二、差别化房地产信贷政策变化的脉络 我国的房地产信贷政策伴随着住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 改革先后经历了不断调整、发展和完善的过程～具体可概括为:1998—2002年支持与鼓励的金融政策～2003—2008年上半年趋紧的金融政策和2008年下半年至今先宽松后趋紧的金融政策。 在金融支持房地产快速发展中～为降低银行信贷风险～人民银行、银监会首次于2007年9月出台抑制房地产投资、投机的二套房贷政策～在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,银发„2007?359号,中规定～第二套住房贷款首付不得低于40%～利率执行基准利率的1.1倍～并年内6次上调贷款利率～抑制房地产投资和投机。 2008年在国际金融危机的影响下～上半年银行对房地产企业收紧银根～对个人购房贷款严格实施二套房贷政策。下半年采取降低利息、购房首付、税费和给予购房财政补贴等宽松的货币 政策刺激住房消费～其中10月22日～人民银行出台的相关政策规定:金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款～其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍～最低首付款比例调整为20%～同时下调个人住房公积金贷款利率。12月21日～国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,国办发„2008?131号,～提出:加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化～鼓励房地产企业以合理价格促销～支持居民合理的购房居住需求。 2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 的优质客户,原则上都可以 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台。 2009年末至2010年初为限制投资、投机购房需求～支持自住需求～调控住房的消费结构～加大住房保障力度～“国四条“、“国十条”、以及“新国四条”、“新国十一条”相继出台。2010年9月29日～中国人民银行、中国银行业监督管理委员会也联合下发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,银发„2010?275号,～要求:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款,对贷款购买商品住房～首付款比例调整到30%及以上,对贷款购买第二套住房的家庭～严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定,要求各商业银行加强对消费性贷款的管理～禁止用于购买住房,对有土地闲置、改变土地用途和性质、 拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业～各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期,对不认真执行差别化信贷政策的商业银行～一经查实要严肃处理,继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求,鼓励金融机构支持保障性安居工程建设～抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 2011年我国继续实行趋紧的房地产金融政策～《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,国办发„2011?1号,也明确提出:要强化差别化住房信贷政策～对贷款购买第二套住房的家庭～首付款比例不低于60%～贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求～在国家统一信贷政策的基础上～提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。要加大保障性安居工程建设力度。严格住房用地供应管理～各地要增加土地有效供应～认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 中～要单列保障性住房用地～做到应保尽保。 现状 25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合主办的《2013年房地产蓝皮书》发布会在京举行。蓝皮书指出，2012年房地产用地交易量下降，地价水平整体微升，地价增速明显回落。2013年房地产用地供应总量将会稳中有增。同时 ，2012年 房 地 产 投 资 增 速 大 幅 下降，预计2013年房地产政策“稳中趋紧”，房地产投资“稳中略升”，房地产信贷政策继续从紧。 蓝皮书同时指出，2012年房地产开 发 投 资 为7 1 8 0 4亿 元 ， 同 比 增 长16 .2%，比2011年增速下降近12%;140平方米以上住房、别墅和高档公寓投资增速下降趋势更为明显，住宅结构进一步优化;2012年政府采取了紧缩地根的措施，土地购置量较往年大减。在国家的严厉调控下，房企采取了“以价换量”的方式过冬，并且收到较好的效果，下半年开始市场回暖趋势明显，房地产投资逐渐走向稳定。 展望2013年，房地产政策“稳中趋紧”，房地产投资“稳中略升”，房地产信贷政策继续从紧。蓝皮书建议，坚持房地产调控不动摇，逐渐回归到“长期化”、“市场化”;适当增加土地供给，保证住房供求基本平衡;加大对保障性住房的支持，构建合理的住房体系;在风险总体控制的前提下，鼓励拓展房地产融资新渠道。 2012年全国金融机构个人住房贷款余额7 .5万亿元，比2011年同期增长12 .9%。2012年个人住房信贷政策保持了较强的连续性和稳定性。全年个人住房贷款投放呈现总体增速回升、利率稳步下行、局部风险显现等特征。展望2013年，房地产信贷政策将继续从紧，且区域分化特征将会显现。蓝皮书建议，因地制宜细化差别化信贷政策，建立稳定房地产市场的长效机制，完善保障性住房按揭贷款配套政策。