房地产开发与经营
论我国房地产开发与经营的特点
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中:房地产开发经营的主体是房地产开发企业,是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,也称为房地产开发商;按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。
1、房地产开发的特点
房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动,同时有在城市建设担当着重要的角色,因而房地产开发具有自身的特征。房地产开发是多部门协作活动。涉及规划、土地管理、勘测、
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
、
施工
文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载
、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通讯、交通、商业、银行等部门。
1.1、房地产开发基本质的特征是综合性
首先,综合性是房地产开发的重要要求。现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,也就是在开发过程中,不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设,而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。尤其是住房开发,更要体现以人为本,以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。
其次,综合性还
表
关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
现为开发过程工作关系也很多,不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门,而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样,需要开发商认真进行综合分析,统筹安排,制定最佳开发最佳
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
。
此外,房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门,必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调,并起到一定的先导作用,脱离国情、
1
区情,发展速度过快或过缓,规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。
1.2、房地产开发过程具有长期性。
房地产开发从头资本到资本回收,从破动工到形成产品,需要经过几个阶段的工作,如准备阶段、施工阶段、销售阶段等,尤其式建筑施工阶段,需要集中地力量的劳动力,通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品,并且这一过程与资金是否及是到位关系很大,因此正个过程往往需要较长的时间。1.3、房地产开发具有很强的时序性
尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动,但从事务上来讲具有很强的操作时序性。从项目的可行性分析到土地的获取,从资金的融通到项目的实施,乃至后期的房屋出租受管理等,虽然头绪繁多,但先后有序。这不仅是由于政府的土地、规划、建设等部门的行政管理,使很多工作受到审批必要有周密的计划,使各个环节紧密衔接,协调进行,以缩短周期,降低风险。
1.4、房地产开发具有很强的地域性
房地产是不可以动的,由此而使房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征,并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微观来看,开发项目受区位或者说是地段的影响很大,因此开发商对项目的选止有须谨慎。从宏观上看,房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济特征对项目的影响。每一个地区的投资开发政策、市场需求状况、消费者的支付能力都可能不一样,这就需要开发商认真研究当地市场,制定相应的开发方案。
1.5、房地产开发具有较高的风险性
房地产开发需要巨额资金,在市场经济条件下,筹集巨额资金是有风险的。由于开发周期长很多因素有可能变化,会给开发羡慕带来一定的风险的。由于开发工人们居住或从事商业经营、工业生产的建筑物,这种产品具有很强刚性,也就是说开发者的每一个环节上都充满着竞争,是否具有竞争直接关系到开发出来的房地产商品是否具有较高的市场占有率,是否具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。这种激烈的竞争增加了房地产开发风险。此外,房地产开发是一项高风险的投资行为。然而,风险与报酬同在,房地产开发优势一种高收益的经济活动。
2、房地产开发的经营特点
2.1、开发经营的计划性
企业征用的土地、建设的房垦、墓础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2.2、开发产品的商品性
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场,按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
2.3、开发经营业务的复杂性
经营业务
内容
财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容
复杂。企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括厂从征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售到售后服务全过程。
2.4、开发建设周期长.投资数额大
开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则1年,多则数年才能全部完成。另外,上述每一个开发阶段都需要投人大量资金,加上开发产品本身的造价很高.需要不断地投入大量的资金。
2.5、经营风险大
开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷人困境。
2.6、房地产品保值、增值性
土地是一种稀缺资源,具有不可再生性。但随着人口的增加和人们物质生活水平的不断提高,人们对房地产品的需求会日益增长。正是由于土地供给的有限性和土地需求的不断扩展,从长远看.房地产品的价格有不断上涨的趋势。因此.与其他产品相比,房地产品更具保值、增值的功能。
浙公网安备 33021202002483