江门商圈调查报告2012

江门商圈调查 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 2012 总述 江门全市的消费力——社会商品零售总额与中山相近，超过珠海，然而市场的活跃程度与对外地商家的吸引力远远不如中山、珠海，这主要源于江门的市场消费力过于分散于五邑各地，而蓬江区作为商业、金融中心，还未能充分发挥对五邑地区强有力的辐射作用。但随着人们消费水平的提高、以shopping mall为代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 的各种新型商业业态不断涌现，零售商业正在蓬勃发展中。 作为江门五邑的首府和项目所在地的蓬江区商业分散，传统上划分出三大商圈:常安路商圈、港口路商圈、北郊商圈。江海区是江门制造业基地，高新技术开发区坐落在境内，区内商业氛围不够成熟，居民消费习惯多去蓬江区，可对比商业有中环广场为主的轨道商圈。 “江门的城市形态是带状的。”追随江门市区的商业版图变化轨迹，可以看到江门城市空间扩展步伐留下的印记。位于江门老城区长堤路段的长堤风貌街，是江门城建之始所在地，也是江门最早形成的传统商圈，以及上世纪四五十年代的江门最为繁华的地方。中西融合的骑楼建筑风格是江门开埠百年以来的历史沉积，也是那时繁华的见证。 随后，长堤风貌街的两端，延伸出两个商业旺地，西端是常安步行街，东端即是1975年建成通车的蓬江大桥的一桥两岸。后来常安步行街的商业价值慢慢被发现和开发，成为那时江门人购物、旅游、休闲的最佳选择地。到了上世纪八九十年代，常安步行街的商业发展空间已经显得十分有限，江门的商圈也缓慢地向北拉伸，逐渐形成了以五邑城——地王广场——景腾广场为轴线的商圈。在蓬江大桥西侧，港口路、东华路、江华路、水南路等商业街逐渐发展起来。 江门的商业中心进一步拉伸到北新区一带，是2000年后开始形成的，并迅速发展起来。这个商业中心确立的最大推动者就是益华百货。益华百货作为江门第一家City Mall概念的大型购物商场，改变了江门人的消费模式和观念，也成为江门商业最为繁盛的地方。以益华为中心、1000米为半径的商业圈里，集中了益华百货、金凯悦酒店、卜蜂莲花、新之城、丽宫酒店、双龙广场，还有即将进驻的乐购和正佳百货等多个大型商业业态，以及江门市区绝无仅有的两大绿肺——五邑大学和东湖公园，北部还靠着五邑华侨广场和多个高档住宅区。 零售商圈 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 一、 常安路商圈: 位于江门市中心，从上世纪七八十年代至今，这里一直是江门市民休闲购物的首选地之一，也是江门最早形成的传统商圈。 常安路商圈辐射范围主要包括胜利路以北，建设路与堤中路中间的部分。其核心部分包括常安路步行街、象溪路沿线、五邑城、地王广场、文华韩国城，还包括长堤风貌街、莲平路沿线、人人乐超市等。 ?重点商业概况 1、地王广场 地处胜利路与建设路交接处，2007年1月开业，商业经营面积2万多平方米，楼高五层，地下一层。 楼层布局: 4/5F 地王潮尚街、地王钱柜KTV、大地数字影院、奇绩发艺; 3 F 游艺城、元气回转寿司、动漫精品、数码产品、美容美发; 2 F 大昌超市、第三频道西餐厅、休闲服饰、女士服装、时尚皮具; 1 F 屈臣氏、真功夫餐厅、品牌店、皮鞋皮具、化妆品、钟表、珠宝首饰; -1 F 潮流服饰、美容美甲(格仔铺模式，使用面积6?-20?) 主要品牌包括屈臣氏、真功夫、大地数字影院、大昌超市、欢乐新天地、钱柜KTV、第三频道西餐厅等主力店和耐克、阿迪达斯、乔丹、鸿星尔克、安踏、百丽、达芙妮、鞋柜、六福、金至尊、中国黄金、嘉乐祥、DHC、家美乐、李宁、班尼路、以纯、森马、美特斯邦威、堡狮龙、KAPPA、安莉芳、西铁城等。日均接纳顾客近2万人次，已成为五邑地区客流密度最高的商场之一。 楼层 销售情况 业主情况 租金单价(建面) 进场费 转让费 负一全部出售 业主自行出租收取租金或自营 130-160元?? 250元?? 3-5万 层 一层 无 220-300元?? 350元?? 10-30万 出售50%左出售部分业主主体为商场返租二层 110-130元?? 300元?? 3-10万 右 模式，个别自营。 三层 无 80-90元?? 300元?? 2-5万 四层 无 60-70元?? 250元?? 全场合同3年期，租金月付，押金为两个月的租金，即押二交一，公摊系数45%，租金合同期内年递增5%，管理费目前全场统一按照30元/?(建面)收取。 2、文华广场韩国城 由文华集团投资改造的原金蓝海商业城项目，定位集饮食、娱乐、文化、 购物于一体得韩国潮流主题商场。今年7月刚刚开业，总面积13800平方米，地上五层地下一层，一、二层格仔铺模式，装修简单，店铺分割较小，使用面积8?-12?，主营服装、饰品、皮具、数码，商品以市场货为主。负一层为城市动力动漫游戏体验中心;三层以上是 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 城、餐饮和KTV。 管理租金(元/进场合同期楼层 公摊系数 费(建押金 费用交付 ?，建面) 费 限 面) 25?两个月租租金按年收取，今年一层 均价300 50% 无 三年 ? 金 是第一年，入驻商户 按5折优惠，次年的 25?两个月租优惠政策待定。管理二层 均价180 50% 无 三年 ? 金 费每月预付。 3、象溪商城 作为近期开业的商业项目，从位置和业态定位上考虑象溪商城对我们是一个参考范例，但因该项目产权已经分割出售，商场只负责待租和物业管理，业主自行定价多考虑投资收益，与市场脱离，从而又使其参考价值大大缩水。 楼销售情租金(元/公摊系管理进场合同期优惠政经营模式 押金 层 况 ?，建面) 数 费 费 限 策 商场代租，收240-260，2个20000一全部销管理费，业主年递增40% 30/? 月租元/年3-5年 无优惠 层 售 定价，收租10% 金 左右 金，进场费 销售部分模租金优式与一层相业主部分2个惠50%，二同。剩余部分定价较乱，无进80%销售 40% 30/? 月租3-5年 商场部层 商场统一出商场部分场费 金 分第一租，政策较优均价50 年免租 惠。 4、五邑城 五邑城做为五邑地区较早的商业之一，前期因市场环境好，竞争不激烈，运营情况较好。然而近几年因内部承包商众多，每个楼层都有3-5个承包商承包不同的区域，租赁价格很乱，内部的硬件设施落后，基本上没有管理团队，再加上周边新兴商业的竞争和打压，所以现在的空铺很多， 经营效益极差，在消费者中的口碑也日益下降，对项目没有威胁，不具可比性，该项目内的商户大多已无心经营，对我们即将开展的招商是一个不错的商群。 5、常安路步行街 常安路位于市中心旧城区，紧靠江门河，道路南北走向，是市区内传统历史街道之一，历来是江门的商业旺区。追溯历史，明朝末年，常安路已是店铺林立，客商云集，至上世纪八十年代末，常安路已集中了解放电影院、南方冰室、海鸥照相馆、沿江茶楼、常安百货、新华书店、华侨商场以及多个牙科诊室、药店等娱乐消遣、购物的场所，每天到常安路消费购物的市民群众人流如鲫。到了,,年代，市区的商业中心向港口路和江华路等一带转移，常安路逐渐形成为一条以经营服装、鞋类为主的商业街。 进入,,世纪初，市政府将东起跃进路，西至胜利路，南临蓬江河的沿河街道以及北起紫茶路，南至堤中路的常安路一部分组成长堤风貌街，全长约,(,公里。而全长约,,,米，宽约,,米，北起紫茶路，南至堤中路的常安路一部分设为常安路步行街。 目前因为缺乏主题，休息区、停车场等配套不完善，加上竞争冲击，步行街客源已经被严重分流。现有商铺以休闲服和鞋类为主，服装类商铺有近,,家，鞋类商铺,,多个，另有一些珠宝首饰店、眼镜店、钟表店、饰品店、手袋店和刻章店及饮料店等。主要品牌有:森马、以纯、361、李宁、安踏、乔丹、红蜻蜓等。 该商圈分析如下: 常安路商圈历史悠久，历久弥新。区内商家通过错位竞争和准确定位，找到更加适合自己的发展路径。地王广场就是成功的案例之一。目前，地王广场每天人潮涌动，尤其是周末或节假日，经常造成附近交通严重堵塞，交警部门也不得不加派警力现场维持交通秩序，其在人流量和影响力方面不逊于益华百货，反而与益华百货形成有益的互补。 地王广场的成功，还盘活了金发大厦(韩国城)和象溪商城等闲置多年的商业办公楼，更使江门市最主要的商业区从常安路、长堤风貌街一带往胜利路一带迁移。此外，随着白沙大道东的开通，在距离地王广场不足1公里的地方，世纪城商业业态的开发也终于浮出水面。而挡在世纪城与老 城区商圈中间的就是本案。 二、 港口路商圈 广义上讲港口路以东，堤东路以西，跃进路与东华一路之间的部分都可以算港口路商圈，区里核心商业主要集中在港口路、东华路、江华路、水南路及江边里沿线，包罗新一佳、优越美莎、东湖百货、泰富城等百货超商，银晶酒店、大风车回转寿司、肯德基、麦当劳等餐饮，还有NIKE、Adidas、李宁、匡威、班尼路、五星苹果、侨仕、百丝等服装专卖，其中港口路俗称黄金珠宝街，金至尊、中国黄金、金钻世家等林立。江华路是传统上的家电一条街，汇集大洋电器、恒发家电等多家本土家电零售商，而整个商圈内，国美、苏宁等家电巨头也在不断短兵相接。 ?重点商业概况 1、优越美莎 项目名称 优越美莎百货 运营管理商 深圳优越百货管理有限公司 运营时间: 2004年4月 项目总体量 营业面积16000多平方米 物业管理费用 25元/? 支付方式: 扣点15%-30%，月扣 每楼层业种业一楼设置精品彩妆馆。经营名表、眼镜、黄金珠宝、精品、化妆品、态，整体经营情男女鞋、包、皮具、手机、各种休闲、中性服饰等。二楼是流行时尚况 馆。经营流行少女服饰、流行饰品、伞帽袜帕、设计师品牌，内睡衣、 女裤、风衣、毛纺针织也在其展销之列。三楼雅士休闲馆。经营绅士 服、男士精品、领带、西裤、衬衫、牛仔、运动系列、童装、床用、 家用杂品。目前优越美莎所在的中旅大厦目前已被江门益丞集团收购。 2、江边里(九中街) 项目名称 江边里(本地人称九中街) 运营管理商 自发形成主要是以江边里居委会管理 运营时间: 2002年左右发起 项目总体量 街长约一公里 转让费 约3至5万 物业管理费用 无，以整间铺出租算在租金里租金约2000至4500元左右 支付方式: 按月交租 江边里这一条街的发展这主是由江华路的商业带动，由于江华路 的发展蓬勃，商铺供不应求，从而对江华路周边一些街道辐射发展。 整体经营情况 江边里的铺多数是以车房改造的，所以商铺面积不大约8至25平米左 右，整条街的消费对象主要是以年青人为主约18至28岁，所以这条 街所经营的都以潮流服饰、时尚个性精品和特色小吃、饮品为主 该商圈分析如下: 港口路商圈是城市与经济发展的自然产物，区内业态业种规划性差，多而杂，商业以街铺门店为主，消费以中低档百姓消费居多。位置优势明显，升级空间大但因道路规划房屋拆迁的问题升级难度也大。 三、北郊商圈 以益华为中心、1000米为半径的商业圈里，集中了益华百货、金凯悦酒店、卜蜂莲花、新之城、丽宫酒店、双龙广场，还有即将进驻的乐购和正佳百货等多个大型商业业态。 益华百货的进驻是江门百货业向高端百货转型的一个明显“节点”，它让许多的江门人第一次接触到了汇集最具商业元素的新单词――City Mall，益华百货所在的金汇广场，以一种崭新的城市广场经营模式出现，在这里，完整的配套有星级酒店、国际会议中心、大型购物中心、商务写字楼、票务客运、金融储蓄、通讯服务、大型停车场以及旅游、娱乐、时尚文化、现代商务等经营项目。益华百货目前成为了不少江门人心中的“高档”代名词。 益华百货 项目名称 益华百货 开发商 广东益华百货有限公司 运营管理商 广东益华百货有限公司 运营时间: 2004年9月 项目总体量 经营面积30000多平方米 物业管理费用 25元/? 支付方式: 扣点15%-30%，月扣 每楼层业种业态，江门益华百货共分二期: 整体经营情况 一期:经营面积32000多平方米，经营布局:负一层为名车城，主要经 营品牌高档名车和汽车用品店;百货服装商场分布于商场东侧一、二楼， 经营面积18000多平方米，一楼主要经营金银珠宝首饰、高档化妆品、 男士服装、休闲服装、运动用品、皮具皮鞋、钟表眼镜等，二楼主要经 营时尚女装、女士内衣、床上用品、家居用品、妇婴用品、童装、童鞋、 童车、流行益智玩具、名牌折扣店等;乐家超市分布于商场西侧一、二 楼，经营面积7000多平方米。 二期:总经营面积近5万平方米，负一楼乐家超市总经营面积11000多 平方米，主要经营生鲜食品、粮油食品、熟食品、酱料调味制品、冷冻 食品、西饼屋、家居用品、日用品、包装食品、文具玩具、音像制品、 工艺品、礼品精品、药品、保健品、烟酒、茶叶等;一楼:主要是时尚 名店城，汇集有女装、男装、饰品、化妆品等不同品类商品。二楼:主 要是青春运动营、流行休闲馆，基本以年轻人喜爱的生活方式进行设计， 引进了相当一批年轻人喜爱的品牌服饰、运动用品。同时配套有发廊、 书吧，以及快餐连锁品牌，足以满足时尚群体的个性化需求。三楼:四 海电器中心经营面积9000多平方米，主要经营高端彩电、音响、空调、 冰箱、洗衣机、厨房浴室设备、小家电、按摩椅、通讯产品以及数码产 品等。四楼:主要是美丽华家居中心，配套有高档的潮苑酒楼。 周围配套有五星级逸豪酒店、逸豪国际会议中心、商务写字楼，金 伦大酒楼、海洋梦幻儿童乐园、逸豪体育健身中心、金融储蓄所、 商务客运、高尚住宅、地下停车场等，是在益华百货MALL消费模 式基础上，增加旅游、文化、商务、居住等功能，发展和提升起来 的CITY MALL。