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买房须知.doc

买房须知

杨青帝
2017-09-29 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《买房须知doc》,可适用于领域

买房须知手把手教你买房子(准备篇)商品房本身是一种商品但它不同于一般的商品因其成交过程时间长价格高手续繁琐等特殊性以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识。当然还一定要有一笔资金的支持这笔资金的数额决定了您在买房中的一切重要行为。万元、万元还是万元、上百万元甚至更多这些资金的不同准备直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课。比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高?什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?等等名词解释当然更重要的是哪些房能买哪些房不能买。当您把这些基础信息了解全面后您才能够真正的进入到实际看房的大军当中所以您将来想买到一套好房了解这些基础知识是必不可少的。楼盘均价:是楼盘的平均价格它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现用标着的“均价”来买房往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢?开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算定出要销售的小区中的销售价格这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时先有“均价”通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数得出这栋楼的销售平均价。楼盘起价:楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层所以对购房者没有太大的实际意义只是参考价而已。使用率:住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率一般高层塔楼在至之间板楼在至之间。实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比大于使用率因此往往有开发商用实用率来吸引买房人。建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度:即建筑覆盖率指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。房屋的产权房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权主要包括对房屋的占有使用处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入出售该房屋获取增值将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交印制的有本式的也有一张纸的。:印制质量不一致。有大厂精工印制的也有街道小厂粗制滥造的所用纸张质地更是差别甚大。:没有任何防伪措施。:发证机关极不规范有的叫政府有的叫房地产管理局有的叫房管处、所、站因此所用印章也不规范不统一。新的房屋权属证书由建设部设计监制中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种:即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制这就有效地保证了权证的规范、标准、统一增强了权证的权威性。权证印制质量上乘封面为红色(他项权证为蓝色印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能如注册号、团花、水印等规范了发证机关和用印。根据上述新旧权属证的不同和新证的特点我们对权属证书的真伪就不难区别了。首先应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然最重要最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。:建房注册号由于新证是建设部监制建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记并予以编号。那么在辨别时要看它是否有编号编号是否是建设部公告的全国统一编号。:发证机关(盖章)这里要注意两个方面:一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局(房产管理局或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证他们发的权证都属于非法无效的二是所盖印章均系机器套印印迹清晰干净均匀手工盖印是不可比的。:团花在封面里页有由土红翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅纹理清晰。:花边首页即发证机关盖章页有上下等宽对称左右等宽对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻清晰。:暗印水印所用纸张为印钞纸浅粉底色等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处则可见高层或多层水和房屋:编号在封面三页即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。:发证编号即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册档案记载相一致。按照上述权证的特点和防伪功能进行综合审查考虑你手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。一、住宅小区物业管理的内容包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。二、住宅小区物业管理的对象住宅小区的物业管理管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理不是限制他们的人身自由而是管理他们在小区居住时的部分行为。三、住宅小区居住设施管理住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。住宅小区的公共设施管理是受各系统市政部门所有者的委托代管各系统的运行状况及运行结果代缴各种有关费用。四、居住环境管理住宅小区物业管理的自然环境管理是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境维护是一种环境秩序。住宅小区自然环境是客观存在的不能人为创造也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测及时纳入物业管理公司管理档案物业管理费用的基本构成、管理费:用于物业管理区域的日常管理包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用、维修费:用于物业维修服务所需的费用。物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准随着住宅小区的不断涌现许多物业纠纷也开始逐步增多起来以前有关物业立法已经不能适应一些新的问题、业主与物业公司之间业主与业主之间业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来这就是产生物业纠纷的原因是商品房投诉中的热点其中最主要的是物业管理服务收费特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题更成了人们议论的焦点。、物业问题矛盾的产生物业收费物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了但收费到底应是多少?依据的法规是什么?怎样制止乱收费?至今没有一个明确的说法因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜这又主要集中在两方面一是乱收费另一个是不收费物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重比如拆迁户对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费有的因车辆丢失不交保安费低层住户不交电梯费二次加压费等另一方面:业主方面主要是认为管理服务不到位不规范小区环境脏、乱、差、收费不合理乱收费、多收费的现象时有发生物业管理没有标准可循。质价不符是问题的根源物业收费应是优质优价按质论价而不应是统一不变的如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性应该在不同的范围内实施标准的量化与质化从而体现质价比的合理性公平竞争的原则性现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的或是从房管部门转制而来的体制转轨的过程是急促的被动的固而产生物业管理企业规模小管理成本居高不下经营效益也比较差从而不具备应有的实力和资格更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位上门服务不及时冬季供暖不足等问题以及物业管理人员素质较低服务态度低劣不菲的收费业主当然不满意矛盾也由此而产生并不是说价格降低了矛盾就减少了而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择在商品住宅买卖之前即进行物业服务方面的沟通确定买房子并不只是买个成品而是包括买卖之后的延伸服务的理念这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患又可对房地产商方面提出更高的要求从而对其进行约束。业主有偿付费观念未形成从业主方面讲享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成长期计划经济下的观念根深蒂固现在随着住房商品化房屋的维护保养成了业主自己事情原由国家或单位支付的职工福利部分现由自己承担人们对此观念还不能从根本上转弯过来把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。法律不健全处理纠纷无法可依我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条这已无法适应当前社会发展的要求。、物业的标准物业管理是一项以服务宗旨以管理体现服务的工作作为业主都希望请到高水平的物业管理公司享受货真价实的优质服务而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面:服务态度的热情、物业管理属服务性行业服务的对象是人所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发管理公司的员工应发自内心为业主客户热情服务做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约衣冠整洁动作雅观等。服务设备完好硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态保证使用的正常。服务技能的娴熟服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功应当具备过硬的设备维护技术保安人员应具备过硬的制安消防本领管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。服务方式灵活物业管理除了做到规范管理依法管理外还应设身处地地为业主客户着想努力为业主客户提供各种灵活的服务方式尽可能简化各种办事手续营业时间方面给业主客户提供方便。服务收费合理物业管理属有偿服务行为物业管理公司制定的综合服务收费标准政府应给予明确规定物业管理公司所开展的特约服务便民服务也应满足业户客户的要求与目的不可乱收费或多收费少服务。服务制度健全制定并健全物业管理制度形成一整套规范系统科学的服务制度以确保为业户提供稳定的服务。服务效率的迅速服务效率是向业主客户服务的时限管理公司应尽量提高员工的素质减少工作环节缩短办事时间提高服务效率。总而言之物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置这样才能使自己立足于市场如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象提高房屋销售价格加快销售进度同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能达到增值保值的作用反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高家庭装饰工程的造价与档次也越来越高与此同时其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何发现解决这些共性问题科学地检验家庭装饰工程的质量切实维护好业主的利益已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。进入上个世纪九十年代以来随着装饰行业的日益成熟壮大建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定比较重要的有《GB建筑装饰装修工程质量验收规范》等这些标准和规定大多针对公共装饰工程放到家庭装饰中去必然有些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求但有时又因专业术语过多而老百姓又缺乏这方面的知识给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装饰设计工作近来又从事装饰行业的管理工作在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验在这里简要作以陈述与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重点问题。家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题一般从两个角度去看其一是从工艺程序角度其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查要求业主和有关质量监理人员有足够的时间而后者适用于大多数工程更能全面客观地检验工程成品的质量。、按工艺程序检验从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面:一是隐蔽工程二是基层龙骨、衬板项目三是饰面项目四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。、、隐蔽工程主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及到墙体等建筑结构改变要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际工程吻合。水电管线的规格要重点检验如达不到使用要求的则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量。、、基层龙骨、衬板项目主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理。木龙骨间距一般为毫米。吊杆间距多为毫米。金属吊杆和吊件要做防锈处理。、、饰面项目主要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材料的环保指数要对材料的检验报告认真查阅对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜色一致。清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰光泽均匀、一致、光滑无刷纹。色漆类同清漆类基本相同唯一不同的是没有木纹。、、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃这里要注意粘贴是否有空鼓表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。、按部位分类检验家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的在检验工程质量的时候也可以从大的部位及主要项目方面分类这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。、、吊顶工程吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理要严密无缝。、、地面工程主要有木地板、地砖(石材)两大类。此外还有地毯、地板革等类别这些材料不常用所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。、、、木地板木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕同时对缝要顺直板与板之间的缝隙宽度在~毫米之间面层没有抢眼创痕色差不明显。、、、地面砖及花岗石地面砖及花岗石的铺设要求品种、规格、色号、图案保持一致粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓可用小捶轻击地面根据不同部位发出的不同声音从听觉上辨别、检查。、、墙面工程主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆(油漆)封闭如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。、、、壁纸壁纸表面要粘贴牢固无色差没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。、、、涂料墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层并涂刷界面剂。、、瓷砖、马赛克墙面该类墙面要平整缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。、、细木制品主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差装饰缝须用漆腻子填平处理木装饰线条要连贯规整厚薄一致表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板以免将来受潮变形。在实际检验工作当中除以上提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候要以《GB建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。、按部位分类检验家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的在检验工程质量的时候也可以从大的部位及主要项目方面分类这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。、、吊顶工程吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理要严密无缝。、、地面工程主要有木地板、地砖(石材)两大类。此外还有地毯、地板革等类别这些材料不常用所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。、、、木地板木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕同时对缝要顺直板与板之间的缝隙宽度在~毫米之间面层没有抢眼创痕色差不明显。、、、地面砖及花岗石地面砖及花岗石的铺设要求品种、规格、色号、图案保持一致粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓可用小捶轻击地面根据不同部位发出的不同声音从听觉上辨别、检查。、、墙面工程主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆(油漆)封闭如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。、、、壁纸壁纸表面要粘贴牢固无色差没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。、、、涂料墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层并涂刷界面剂。、、瓷砖、马赛克墙面该类墙面要平整缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。、、细木制品主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差装饰缝须用漆腻子填平处理木装饰线条要连贯规整厚薄一致表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板以免将来受潮变形。在实际检验工作当中除以上提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候要以《GB建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。、按部位分类检验家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的在检验工程质量的时候也可以从大的部位及主要项目方面分类这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。、、吊顶工程吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理要严密无缝。、、地面工程主要有木地板、地砖(石材)两大类。此外还有地毯、地板革等类别这些材料不常用所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。、、、木地板木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕同时对缝要顺直板与板之间的缝隙宽度在~毫米之间面层没有抢眼创痕色差不明显。、、、地面砖及花岗石地面砖及花岗石的铺设要求品种、规格、色号、图案保持一致粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓可用小捶轻击地面根据不同部位发出的不同声音从听觉上辨别、检查。、、墙面工程主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆(油漆)封闭如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。、、、壁纸壁纸表面要粘贴牢固无色差没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶痕边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。、、、涂料墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致无刷痕。侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层并涂刷界面剂。、、瓷砖、马赛克墙面该类墙面要平整缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。、、细木制品主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、色泽一致不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差装饰缝须用漆腻子填平处理木装饰线条要连贯规整厚薄一致表面光滑细腻。线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板以免将来受潮变形。在实际检验工作当中除以上提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候要以《GB建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准。一、忌仓促上马一些人有了新居后急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司要求对方在十天半月就要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现这些问题:匆忙选择的装饰公司不能尽如人意设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前您不要太匆忙要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。二、忌“胸无全局”在装修之前您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。三、忌“缺少变化”虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下但每个房间都有不同的功用居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。四、忌表面的“涂脂抹粉”从目前的建筑格局来讲并非所有的格局都很合理所以切忌依赖房间原有的格局只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑矩形的房间并不理想。五、忌不分主次有些人在装修中不分主次对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些凭家具和装饰品来点缀空间。六、忌脱离文化背景照搬画册的装饰手法往往只能“画虎不成反类犬”所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是西式风格却摆设了太师椅就很不谐调。七、忌脱离外部环境如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱内部装修就要简洁一些如果房间在阴面装修是就忌用深颜色。八、忌“无人参与”有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。九、忌盲目攀比有些人在装修时只考虑豪华程度以致预算超支结果不能购买与之相配的家具。十、忌追求“一步到位”目前大部分都希望装修“一步到位”其实家也在“生长”装修也要随之做小的调整。例如孩子大了儿童间的装修和家具就要随之改换。十一、忌生搬硬套所有的装饰手法都有一定的局限性生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装修之前有些人喜欢去别人家“取经”结果自己家的装修风格凌乱不成体系。购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验看是否有所变动是否按合同要求进行过维修改造维修改造质量和水平是否满意有关文件是否符合、齐全等都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙开发商的交付义务才算履行完毕。即使您掌握不了上述专业的验房方法没关系因为在您入住小区前您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前为了减少将来自身的麻烦或纠纷他们已代您对小区所有房子进行了质量验收在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定即:商品房交付使用时预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》其与合同具有同等法律效力。那么新房入住前如果没有专家的陪同普通购房者该怎样自己验房呢?北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。第招:看“备案”留“两书”新房入住前业主应看到该项目有关备案文书的复印件以便确认该项目是合法建筑同时应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。年月日起本市所有新建住宅竣工时都要进行一户一验并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的建设单位不得组织单位工程竣工验收。第招:卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上然后在卫生间蓄一些水小时后到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水也是先在卫生间蓄一些水然后放水看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在因为安装地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。第招:门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行关上门窗听听隔音效果同时也了解了它们的密封程度。不过卫生间的门不要求严丝合缝为了防水反而规定下方须离地面厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)各个门的顶部那面都必须刷漆卫生间的门还要刷下边那面。第招:轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。第招:顶层住户查渗雨如果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。第招:阳台裂缝危险大一般而言墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台万一发现房间与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆一定要立即通知相关单位。第招:保温不好墙滴水冬天房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)这个墙面的保温层肯定有问题。第招:大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象打开水龙头便知需要注意的是尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压二来试试排水速度。第招:暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反这个坡度与两根支管的长度成正比一般每米相差。第招:供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管子)地面的套管应高出地面厘米地面为初装修的应高出地面厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。第招:拉闸断电不可少电闸及电表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电户内有分闸的也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。第招:保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中距离地面厘米高的插座都必须带保险装置。第招:卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座熏洗手盆的上方不应有插座。第招:厨卫紧临通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。第招:开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口用力拉一拉看是否虚设。第一、详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。大成律师事务所吴建中律师告诉记者在收房过程中如发现房屋质量问题应分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的业主有权拒绝收房并要求开发商退房并赔偿损失。而其他质量问题的处理方式一般在合同中均有约定大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房只能在收房后要求开发商进行修复。此类质量问题又可分为两种一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题二是影响装修和入住的严重质量问题如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时把需要修复的质量问题确认下来并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多业主要主动地多与开发商、物业联系督促其尽快修复不要等待。对于严重影响业主装修或入住的质量问题如果开发商拖延修复给业主造成损失的业主有权依法索赔但要注意搜集和保留好证据。此外对于较严重的问题业主可以要求在修复前先制定修复方案并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。房屋在保修期内出现质量问题如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验经核验确属不合格的购买人有权退房。住宅工程交付使用时《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。并且《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示公示期不得少于个月。另外住宅工程竣工验收前施工单位要制作工程标牌并镶嵌在建筑外墙显著部位。住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期屋面防水年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年墙面、顶棚抹灰层脱落年地面空鼓开裂、大面积起砂年门窗翘裂、五金件损坏年管道堵塞个月供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期卫生洁具年灯具、电器开关个月其他部位、部件保修期由房地产开发企业与用户自行约定。备注:住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。根据《解释》第条和第条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格买受人有权解除合同并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢?从技术角度看所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等不属于房屋的主体结构性问题而属于非结构性的质量瑕疵出卖人应当对此予以修复买受人不能因此要求退房。商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利收楼给大家讲讲收房的要点。免除收房伤痛从签合同开始为避免出现房屋质量问题建议消费者在买房时选择资信良好的开发商将风险控制在前期。签合同时应明确各有关细节包括收楼时间收楼程序(如先验楼无异议后再收等)验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、厨厕等等)最好附上设计图纸及施工图并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱免除收楼时的麻烦。切记查看“三书一证一表”“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后经验收合格后方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记是发展商交楼的必要条件。业主一旦签了有关文件就视为对楼宇质量的认可。因此专家提醒收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”确定该楼已验收合格并且与购房合同一致只有证件齐全了你才能签署人住单收楼。但时下不少发展商交楼时大多未能出具完整的文件若买家确实想收楼的验收过《住宅质量保证书》有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后确保具备居住条件的亦可收楼。先验房后收楼先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现货不对板申诉起来也软弱无力负责任的发展商会积极善后无良的则会实施“拖字诀”让买家劳心劳力这对买家来说是不公平的。为避免出现这种情况买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼另一方面如合同已成事实则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。、商品房验房细则答:开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗。如此看来要想日后麻烦少只有靠业主自己把好“验房关”了。在请教了一些专业人士后他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心不要草草看房轻易签字以致装修人住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等便于测量、记录、取证主要应检查以下内容:、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝没有裂缝最好如有裂缝要看是什么样的裂缝。一般来说与房间横梁平行的裂缝虽属质量问题但基本不存在危险修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈度斜角或与横梁垂直说明该房屋沉降严重存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后表示该房存在危险隐患对这类房屋购买者一定不能抱侥幸心理。、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器但购房者用目测的方法从四周不同角度远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时可在房顶上用细绳拴上一重物贴墙放下至墙脚从四周检查其倾斜程度。、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往把厨房、卫生间的水放一放过两天再来察看是否会渗漏。、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米距离达不到要求日后会影响电视的收看效果。、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为.米实际高度不能低于.米层高米的实际高度不能低于.米住宅层高不能低于.米。、所用的材料是否是当初承诺的品牌。法律界人士还提醒购房者:在办理人住手续时应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表并查看所购的房屋是否在该表的范围内购房人要仔细验收房屋确信没有质量问题再办理人住手续如果发现房屋有一般质量问题应立即找开发商或建筑商要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了应要求开发商承担延期交房的责任并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题购房者认为就是修复了也无法正常居住就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成可向法院起诉解决依据新的司法解释法院应当支持购房入的请求。精装修房屋如出现质量问题也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装修掩盖了不易发现问题在办理入住手续时最好找一些专业人员查看还要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后如果出现质量问题不管是房屋本身还是装修部分只要在保修期内都可以找开发商解决。、如何对所购商品房进行面积验收?答:房屋面积直接关系到购房者的切身利益如何知道房屋销售面积多了还是少了如何计算房屋的销售面积呢按照国家质量技术监督局年月日批准实施的国家计量技术规范JFl)《商品房销售面积测算与计算》的规定商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。套内建筑面积。指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面积。套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影套内有多个阳台的全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照有关规定原始设计为封闭式阳台的全部计算建筑面积原始设计为开放式阳台的计算一半。共有建筑面积。指各产权人共有占有或共同使用的建筑面积由两部分组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不计入公用建筑面积部分作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大应向测绘机构问明原因或要求复测。、如何对房屋质量进行工程验收?答:室内工程验收应把握以下几点一、房屋结构如何对房屋质量进行工程验收结构是房屋的骨架其质量好坏至关重要但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质如果是不合格说明该房屋不能居住。如有可能购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号木材的等级及砖块的宽实等。此外还需把握以下几点:是否有钢筋外露墙壁是否有裂缝墙面是否渗水承重墙、梁、柱是否符合设计规范。二、平面布局对照购房合同中的房屋平面图检查房间的结构是否与图纸一致房间的面积、跨度、长宽是否合理卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理门窗位置、是否过于曲折是否影响家具的摆放。三、层高住宅层高较理想的高度应在米米之间。层高过低就会给人压抑感通风、采光也受影响层高过高固然舒适但建设成本和土地成本都高房价也会相应提高。按规定:卧室、起居室净高不应低于米屋高不应抵于米。如果购房合同对层高或净高有约定的应符合约定。四、地板楼板这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量应当是验收房屋的重点之安全的要求也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。五、墙体这不仅是墙面是否有裂缝是否有水淋痕迹是否有墙皮脱落、起鼓墙面是否平整。更重要的是墙身是否笔直有无倾斜。六、通风采光现代住宅设计一般要求户户有窗间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗这才能保证采光和通风有利于健康有利于提高居住品质。七、卫浴工程卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符上水、排水是否通畅是否有裂痕、渗水现象地面是否防滑开窗的通风采光效果如何如无窗是否有排气扇是否有装修如无装修各种管线是否排放到位便于装修。八、厨房工程厨房的面积、尺寸是否与合同相符装修标准是否与合同相符地面是否防滑墙身有无米以上的瓷砖灶台高度是否合适灶具安全性如何脱排油烟机效果如何热水器品牌、规格是否达到约定标准管道线路是否通畅整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修是否把各种管道、线路、插口位置预留好。九、水电工程上水、下水管道、门阀材质如何大小开关是否正常卫生间、厨房上、下水是否通畅用电线路排是否合理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电灯具安装是否牢靠能否正常使用。十、门窗工程分户门是否牢固安全有无防盗功能如果没有能否安装防盗门门的厚度材质和规格、密封性如何窗子的材质、规格与厚度玻璃的品种与厚度是否安全窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。十一、私密性检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视卫生间的窗不得直对楼梯间门不能直对起居室居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对墙壁的隔音效果如何。一般来说外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准计权隔声量应大于等于分贝。十二、安全性煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位非封闭阳台是否与公用走道接近有无翻越可能。十三、电信设备电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户接插口是否预留分布是否合理每套有无对讲设备。、公共设施验收标准答:对公共设施进行验收应把握以下几点:一、楼梯标准楼梯角度应适中转向处设有平台供休息楼梯高度也应注意:阶高在厘米上下阶面在厘米以上角度为度楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。二、电梯电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度电梯是自动还是专人操作有无紧急呼救系统有无监视系统有无应急疏散系统是全天候运行还是分时段运行。三、供水工程公共供水是否正常水压和水流量水质是否达到饮用水标准是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺)是否小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多层住宅不宜采用水箱给水方式而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用铁管(易锈蚀)还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。四、供电工程公共供电是否正常有无双路供电是否会出现限电时间电压是否稳定电表系统工作是否正常电表有无抄数。五、供气工程供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装)供气容量大小管道、计量是否正常气表有无抄数记录。六、停车场地有无专用停放非机动车和机动车的场地容量大小有无必要的安全防护是否与合同约定一致。七、公共绿地小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(%)或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明查看证明中核定的数据。八、其他公共设施有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等交房时是否兑现承诺的智能化安全保卫系统是否有着落有无中央监控、信息采集、预警系统有无小时保安。九、房屋间距房屋间距对通风、采光影响很大所交房屋是否符合政府规划间距要求。十、验收记录和房屋交接购房者对以上内容一一验收逐一记录符合政府规定和合同约定的通过验收存在问题的作好记录限期整改不能整改的应给予经济补偿问题严重对房屋使用功能影响重大的可依法追究开发商相应责任甚至退房。合同登记后需要办理购房贷款的可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法可向有关部门咨询。一次性付款是过去最为常见的付款方式目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。利:一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的左右的优惠如是现房则能很快获得房屋的产权如果是期房则这种付款方式价格最低。弊:一次性付款需要筹集大笔资金且损失此项资金的利息对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款开发商有可能不按期交房造成利息甚至全部房款损失购房风险大。分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款是目前比较吸引人的付款方式。利:缓解一次性付款的经济压力也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊:分期付款随着付款期限的延长利率会越高房款额比一次性付款的房款额高。按揭付款即购房抵押贷款是购房者以所购房屋之产权作抵押由银行先行支付房款给开发商以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。利:可以筹集到所需资金实现购房愿望花明天的钱圆今天的梦。弊:目前手续繁琐、限制较多。公积金贷款居民购房除了动用历年的积蓄购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款具有一定的政策补贴性质只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款它最大的优点是利率低年至年档年利率只有年至年档年利率也不过不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住房按揭贷款利率低个百分点左右)而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较:十万元存五年定期五年后客户可得利息元申请公积金贷款十万元在贷款利率水平不变的情况下五年后客户需支付利息元存贷之间的利差为元。而且贷款金额越大、期限越长利差就越可观。申请商业贷款需要提供的材料()贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿如果夫妇双方不在同一户籍需要提供结婚证明。()具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的以上)及两者的复印件。()夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。()个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。()房地产抵押申请表和房地产抵押合同售房单位作为担保方必须盖章签字。()银行方面规定的相关证明。商业性住房贷款的流程()咨询办理贷款的相关知识。()提出购房贷款申请。()提供贷款所需的相应资料。()银行审核批准。()同银行签订借款合同、住房抵押合同。()到公证处办理公证手续。()到当地的房地产登记处办理登记手续。()办理房屋产权抵押登记。()向银行提供抵押证明。()到指定的保险公司办理保险业务(采取自愿的原则)。()借款人开始按月还款。商业性住房贷款的注意事项()按期偿还贷款的本息。()不能提供虚假的文件或资料。()在未经银行同意的情况下不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。()不得擅自改变贷款用途挪用贷款。()具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。()不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。()保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。()借款人在征得贷款银行同意后可以按照相关规定提前还款(部分或全部)贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。()当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时贷款的偿还人改为其财产的合法继承人而担保人需要继续担保至合同解除
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