滇池路沿线商业情况调研1[宝典]

滇池路沿线商业情况调研1[宝典] 滇池路沿线商业环境调研1. 滇池路沿线规划情况2. 滇池路沿线现有商业特征及重点项目调查4. 滇池路沿线楼盘现状5. 滇池路沿线商业环境小结1、滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划1.2 公共交通规划1.3 轨道交通建设1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划按照昆明市55分区控制性详细规划的划分，滇池路沿线所涉及到得分区有草海分区、杨家分区和度假区分区 按照昆明市55分区控制性详细规划的划分， 滇池路沿线所涉及到得分区有草海分区、杨 家分区和度假区分区。 其中，滇池路北段属于杨家分区和草海东分 区的分界线，滇池路南端属于度假区分区。 滇池路 杨家分区 草海东分区 度假区分区1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划杨家分区定位为省级行政办公中心，将围绕高尚居住、现代商贸两大主题来发展，城中村改造的提速将为该分区提供大量的开发用地 规划范围:北至二环南路，南以广福路西 段、十里长街东段为界，西至滇池路，东 至盘龙江。 总用地面积:8.18平方公里 规划定位:是主城区的南大门、是环滇池 生态、文化圈的重要组成部分，省级行政 办公中心，是以高尚居住、现代商贸为主 题，充分展现西山区现代时尚空间和形象 提升的一个重要片区。 该分区内已有省委、省政协、市中级法 院，省公安消防总队等行政单位入驻。代 表楼盘有南亚风情第壹城、德赢华府、金 牛小区等。规划图显示，分区内规划有大 量的居住用地，并主要分布于分区以西滇 池路与广福路范围内。杨家地村、官庄上 村、前卫下村等多个城中村占据着该分区 近一半的居住用地。城中村改造的提速， 将为片区提供大量的开发用地。1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划滇池度假区定位为国际化高原湖滨休闲度假中心，现已形成了以体验云南少数民族风情和高原体育训练、康体休闲度假两大特色品牌 规划范围:北至广福路，南至滇池，西至 草海，东至盘龙江。 总用地面积:22.5平米公里 规划定位:开放程度最高、竞争优势最强 的滇中旅游度假核心区，引领中国西部旅 游休闲度假的先行示范区，中国沟通内陆 地区、面向东南亚、南亚的国际化高原湖 滨休闲度假中心 海埂片区现已建成区共10平方公里，有休 闲度假酒店、高档别墅区、高尔夫球场、 滇池湖滨沙滩浴场、遇难民族村、高原体 育训练、珍稀动植物观赏区等九大功能 区。现已形成了以体验云南少数民族风情 和高原体育训练、康体休闲度假两大特色 品牌。1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划草海东分区定位为以船房河及西坝河两条景观水轴串接“一区”、“一带”、“三片”构成亲水组团格局 规划范围:北至二环南路，南至滇池，西 至草海，东至滇池路。 总用地面积:7.69平米公里 规划定位:以船房河及西坝河两条景观水 轴串接“一区”、“一带”、“三片”构成绿环水 绕、自然交融的具有独特景观感受的亲水 组团格局。“一区”是指由休闲艺术文化设 施、水岸歌舞码头、艺术工作室、创库等 共同构成的大观时尚区;“一带”是指沿草海 水岸开辟的系列湿地岛屿及螺洲、临海湿 地公园及户外活动区构成的开放式共享休 闲空间;“三片”是指西坝路与滇池路之间的 两个以多层为主的高尚住宅区;环湖景观 大道与西坝路之间，结合人工水网，形成 的低密度、高品位生态社区。1.滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划基于新昆明一湖四环的战略规划，滇池路沿线分布众多的省级行政办公机关，成为昆明城市中心南移的标志，其商业价值将进一步凸显 2003年随着现代新昆明战略的提出，一湖 四环、一环四片的大发展，昆明开始环湖 而居，城市重心南移。 随着昆明市对南市区基础设施建设投入的 加大，南片区逐渐完善居民生活区域新定 位，这一地区的社区结构、生活模式等开 始慢慢健全，逐渐走向成熟。特别是近年 来，随着云南省级机关的南移，滇池路沿 线等南市区的居民住宅小区迅速发展。 按照昆明城市总体发展规划，未来南市区 片区内住宅项目日趋成熟; 将以南亚风情第壹城为中心成为南市区商 常住人口40多万; 业中心区域，辅之广福路城市设计建设新 省级行政机关集中于滇池路沿线，有着大量 理念，未来片区有望成为连接新老城区经 政务、商务宴请的消费需求; 济发展的“黄金商业走廊”。南市区的商业价 高收入人群相对集中，片区内40的别墅型 值将进一步优化、提升。 住宅均已售罄，入住率达60。1、滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划1.2 公共交通规划1.3 轨道交通建设1.滇池路沿线规划情况1.2 公共交 通规划滇池路沿线具备完善的路网规划及公共交通配套，尤其是轻轨5号线的建设，将为商业的发展提供良好的条件 多达16条公交线路覆盖滇池路沿线区域; 未来轨道交通5号线将在滇池路沿线设5个 站点; 滇池路与城市主干道日新路、广福路均相 互连接，同时随着2010年底西北三环闭合 工程的完工，昆明三环路已全程闭合，昆 明主城进入三环时代，形成二环十五分钟 交通圈，三环三十分钟交通圈。1、滇池路沿线规划情况1.1 政府宏观规划1.2 公共交通规划1.3 轨道交通建设1.滇池路沿线规划情况1.3 轨道交通建设地铁5号线南段站点沿滇池路分布，但是该线路属于远期规划，预计至2020年才能完工。 昆明市轨道交通共规划有6条线路，其中5 号线(世博园-滇池度假村)的南段站点沿 滇池路沿线分布。 地铁五号线是连接昆明市各主要旅游景点 的地铁线路，全长17.6千米。但是该线路 属于远期规划线路，预计至2020年完工。 线路 开工时间 完工时间 滇池路 1号线 2008年 2012年 2号线 2010年 2012年 3号线 2010年 2014年 4号线 远期规划线路，预计2020年前 5号线 完工 6号线(机场 2010年 2011年 线)1.滇池路沿线规划情况1.3 轨道交通建设地铁5号线的站点走向由世博园至滇池度假区，中途可换乘1-4号地铁线路 站点走向 世博园站——白龙寺站——石闸立交站——昆 明北站(2、4)——昆明动物园站——翠湖 五华体育馆站 站——省博物馆站(3)——弥勒寺站(1)— —五华体育馆站——青少年宫站——正和小区 青少年宫站 站——大坝村站——滇池度假区站 正和小区站 (注:加粗字体为换乘站，括号内数字为可换 乘线路)大坝村站 跨越区域 主要道路:白龙路、华山西路、五一路、滇池 路 度假村站 行政区域:盘龙区、五华区、西山区 功能区域:主城区、滇池旅游度假区。 车辆段设置 五号线云之乡车辆段位于滇池度假区站南侧1.滇池路沿线规划情况1.3 轨道交通建设基于地铁5号线在滇池路的站点规划，其沿线的商业项目未来将受益于地铁5号线的建设 项目 对应站点 五华体育馆站 美好家园 青少年宫站 青少年宫站 美好家园 南亚风情第壹城 青少年宫站 正和小区站 星光大道 青少年宫站 星光大道 中央金座 正和小区站大坝村站 南亚风情第壹城 中央金座 西贡码头 度假村站 金都商集 度假村站 金都商集 西贡码头 度假村站2. 滇池路沿线现有商业特征及重点项目调查2.1 滇池路沿线的商业网点分布2.2 滇池路沿线现有商业特征2.3 已投入营运的商业项目2.4 建设中，尚未开业的商业项目2.5 规划中的商业项目2 滇池路沿线商业环境 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 2.1 滇池路沿线商业网点分布滇池路沿线的主要商业项目有美好家园、星光大道、南亚风情第壹城、中央金座、西贡码头、金都商集、滇池新天地等项目 美好家园、 国美电器 星光大道 (规划中) 中央金座 滇 池 路 南亚风情第 壹城 金都商集 周家社区城 中村改造项 目(规划 中) 西贡码头 滇池卫城新 天地(开业 筹划中) 滇池新天地2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研就现状而言，滇池路沿线商业多以底商形态呈现 滇池路沿线现有商业项目多以底商形态 呈现，业态以生活服务类业为主; 临主干道商铺多为两层，开间4m至 12m、进深10m至15m，面积分割大，层 高3m至5m; 缺乏代表性的百货品牌及大型商业设施2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研目前滇池路沿线有美好家园、来淘宝女人广场、滇池新天地、西贡码头、金都商集5个已运营的大型商业项目 建筑面积 租金 项目名称 位置 商业形式 业态类型 状态 (?) (元/?/月) 滇池路福海立 美好家园 11000 独栋 大型综合超市 已营业 20-30 交桥旁 1F:120-来淘宝女人广 滇池路与福景 中低端百货卖 180; 2500 独栋 已营业 场 路交汇处 场 2F:30; 3F:20 滇池路1312 文化休闲特色 滇池新天地 号，海埂公园 31217 独栋，商业街 已营业 40-60 商业街 旁 集餐饮文化、 滇池路七公里 西贡码头 66429 独栋 休闲娱乐等功 已营业 35-65 处 能于一体 集餐饮文化、 迎海路西贡码 金都商集 21000 独栋 休闲娱乐等功 已营业 40-50 头对面 能于一体2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研美好家园超市和国美电器是周边金牛小区、盛高大城等住宅的配套项目 美好家园 地址:滇池路福海立交桥旁 建筑面积:1.1万? 基本 情况:项目包括5000平方米的国美电 器，6000平方米的美好家园超市。 租金:20-30元/? 该片区内包含金牛小区、盛高大城、德宏酒店、方舟酒店等楼盘，金牛小区为省政府公务员小区， 新近投市楼盘盛大高城已宣告售罄，入住率达80，生活氛围浓厚。 商业网点只有美好家园超市及国美电器，附带部分住宅底商，商业业态以便民小型超市为主，餐饮 业、服务业为辅。2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研来淘宝女人广场属于中低端淘宝街，主要服务于周边城中村居民 来淘宝女人广场 地址:滇池路与福景路交汇处 建筑面积:2500? 基本情况:项目属于经营中低端百货的 淘宝街，与滇池路新兴的商业项目相 比，缺乏竞争力。 租金:1F:120-180元/?/月;2F:30 元/?/月; 3F:20元/?/月; 来淘宝女人广场位于滇池路与福景路交汇口，南亚第壹城对面，项目定位淘宝精品小店，目前无优 质品牌进驻，主要为二流市场品牌，客群以周边城中村居民为主导。 随着南亚第壹城的建设，届时该项目将面临较为严峻的市场考验。2 滇池路沿线商业环境分析2.3 滇池路沿线现有商业特征及重点商业项目调研滇池新天地依托云南民族村的旅游资源，欲打造为以民族文化为主题的商业街区，目前尚处于招商阶段 滇池新天地 地址:滇池路1312号，海埂公园旁 建筑面积:31217 ? 基本情况:该项目邻近云南民族村、海埂 公园，定位为文化休闲特色商业街区，类 似于楚雄的彝人古镇，由仿古三层建筑组 成，业态包括餐饮、住宿、酒吧、工艺品 等。 租金:整栋租赁，40-60元/?/月 目前项目还处于招商阶段，店铺绝大部分还在空置，商业氛围十分淡薄，已进驻商户有顺峰餐厅和易 程连锁酒店。 新闻 网页 贴吧 知道 MP3 图片 视频 百科 文 库 搜索文档帮助 全部 DOC PDF PPT XLS TXT 百度文库 > 专业文献/行业资料 下载文档 收藏 昆明南市区区域报告 昆明房地产区域市场研究报告 中原出品 昆明南市区区域报告 昆明中原策略中心 2010.7.27 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 1 昆明南市区区域报告 南市区定位及发育历程 区域房地产市场研究 区域发展预测 1、昆明市规划 2、南市区定位 3、区域发育历程 3、区域划分 5、南市区SWOT分析 1、区域房地产发展阶段 2、区域房地产市场现状 一级市场 二级市场 3、个盘分析 度假区别墅项目 新螺丝湾商贸城 4、客户分析 1、国家环境 2、昆明环境 3、南市区发展预测 昆明南市区区域报告 Part 1 南市区定位及发育历程 昆明市规划总体发展思路: 总体发展思路: 把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅 游中心和西部大开发的带动性城市。 片区简介: 片区简介: 东市区:昆明房地产开发最早的区域，但 目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂 乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。 南市区:将结合巫家坝机场的搬迁，改造 机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规 划成为南部城市副中心。 西市区:随着一些工厂的迁出，西市区的 房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步 伐，成为昆明市的又一个置业热点。 北市区:北市区是昆明的副中心，是行政 办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能 区。 中心区:昆明商务、金融和文化中心。 昆明主城区内划分为 五个区域:一二一大街 龙泉路 北市区昆曲高 速公路 西市区环城西路 大观路 中市区环城南路 东市区东风东路 南市 区 贵昆公路 南市区定位 -----旅游度假、 -----旅游度假、体育休闲新城 旅游度假南市区范围: 北起南过境干道， 南市区范围: 南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇 池草海，总面积159平方千米。 南市区定位: 南市区定位:南市区自然资源丰富 ，政府将南市区定位为旅游度假、 体育休闲的新城。 南市区发展: 南市区发展:充分发挥城区的历史 文化与自然资源优势，同时大力发 展与旅游观光、休闲度假和会展产 业相配套，以商贸流通、房地产、 金融业和信息产业为核心的现代服 务业。 南市区发育历程 ----滇池交通的发展 ----滇池交通的发展 1953年初步规划图 昆明市为适应第一个五年 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 的需要，在1955编制完成了《 昆明市城市初步规划设计》。城市发展形态以向东、向北、 向西发展为主，控制向南发展;城市过境交通仍为东西向， 南市区 南市区交通道路少，发展落后。 1982年南市区交通 上世纪80年代，昆明市规划设计工作从恢复到发展，城市按 要求建立了系统的规划设计体系，在区南北边缘增辟过境干 道二条(远期形成外环路)，逐步形成“方格、环形、放射 、过境”的道路系统。而规划以滇池为中心，草海为重点， 南市区 结合外围风景点组成风景游览区，极大地促进了南市区的发 展。 南市区发育历程 1996年南市区规划图 -----滇池交通的发展改革开放后，城市进入高速发展时期，1992年， 滇池国家 旅游度假中心宣布成立，这是全国首个紧靠市区的国家级 旅游度假中心。滇池路因此而被世人瞩目，同时也成了众 南市区 商家的垂涎之地。于是，滇池路迎来了第一批以餐饮、娱 乐为主流的商家，商业气息慢慢在这片荒芜的土地上浓郁 起来。 南市区现状 2003年，“现代新昆明”战略出台，在未来昆明的大规划 中，滇池将成为新昆明的中心，“一湖四片”的设想为南 南市区 市区的经济社会发展勾勒了壮阔的前景。正是新昆明战略 的制定者把目光投向了城市之南，由此才掀开了滇池路发 展史上的“黄金时代”，也让南市的发展进入另一个篇章。 区域划分昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区 主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块:滇池板块: 滇池板块:以滇池路为主，东滇池度假区，楼盘 以住房为主，规模较小，开发的数量多，目前没 有成熟的商业圈。 度假别墅板块:滇池度假片区，项目以纯别墅为 度假别墅板块: 主，价格高。 官南板块: 官南板块:西至徐家堆立交桥，东至昆明国际机 场。项目规模较大，有商业和住宅，且商业逐渐 成熟。 昆洛板块: 昆洛板块:西至昆明机场，东至昆洛路。楼盘的 规模最大，如世纪城、新亚洲体育馆，周边有家 乐福、沃尔玛等，并有大型商业区新螺丝湾商贸 城，商业趋于成熟。 昆洛路 官南大道 滇池路 官南 板块 南市区SWOT分析 南市区SWOT分析 SWOT 优势( 优势(S): 规划优势:被政府定位为昆明的次城，多个省级 机关已搬迁到此，作为新建设的城区，在城市规划、 市政配套等方面比老城区更科学合理。 景观优势:近邻滇池、西山，且旅游资源丰富。 楼盘优势:南市区整体楼盘档次较高，在居住物 业的整体形象上好于其他区域。 土地优势:可利用土地规模巨大，已成为各开发 商的主战场，供应量巨大，受关注程度高。 劣势( 劣势(W): 部分区域农民房较多，环境较差。 交通、商业圈、生活配套。 机遇( 机遇(O): 未来南区的交通和配套有望得到极大的改善。 巫家坝机场搬迁后，该地块可让已经形成的商业 圈有望得到进一步发展，而周边区域也不再受到机 场影响和限制。 轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并 加强与其他区域的联系。 威胁( 威胁(T): 呈贡新城在推动南市区发展的同时，也在一定 程度上形成竞争。 市政、交通配套设施不完善，影响南市区生活 的快速成熟; 小结 1 南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将 以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生态旅游的打造为主。 2 该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈 现出由小到大的规律。未来广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为 发展重点， 轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系, 增加客源，南市区也将持续成为昆明新盘供应区; 3 昆明南市区区域报告 Part 2 区域房地产市场研究 南市区房地产市场研究房地产发展阶段 南市区房地产发展阶段 1999~2003年 1999~2003年 房地产萌芽 1998年底，云南省政府转发国务院关于进一步深化城镇住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 改革加快住房建设的文件，规定1999 年底前竣工的单位自建或购买的经济适用住房，要以现行成本价向职工出售。1999年，南市区也出现 了最早的商品房----阳光花园。为滇池路片区的房地产开发拉开了序幕。 2004~2008房地产成长阶段 2004~2008房地产成长阶段 2003年8月的“一湖四片”现代新昆明城市规划建设发展的思路。吸引了越来越多的开发商的关注，南 市区的开发量增加，物业类型增多，有多层、小高层、高层、花园洋房、纯别墅、公寓、商铺等，南市 区的发展也开始向区域东部扩展，并出现大型项目，如世纪城、新亚洲体育城、滇池卫城、大商汇等。 2009至今 2009至今 房地产逐渐成熟阶 段 在经过2008年楼市低迷后，2009年房市开始反弹，让开发商充满了信心。同时，昆明南市区商业不断 发展，新螺蛳湾、南亚风情、中央金座等项目的建设，提升了南市区的商业价值，也吸引了更多本地以 及外省人在本区域的投资。随着交通道路的建设，区域内项目增多，附加值不断提升，配套设施不断完 善，南市区的房地产市场越发成熟。 区域房地产市场现状一级市场 09年至10年 09年至10年6月，昆明市土地招拍挂情况:南市区供应量最大，未来居住、商业放量多 年至10 昆明市土地招拍挂情况:南市区供应量最大，未来居住、 区域 面积(亩) 东市区 南市区 西市区 北市区 中心区 远郊 1795.67 2003.56 2280.89 286.54 124.05 1740.44 09年至10年6月南市区成交土地业态结构 从一级市场来看，南市区土地成交 活跃，一方面是地域发展和城中村改 造，另一方面也与昆明出台的城市规 划有关，未来南市区的项目将多于其 他片区。 主城区内南市区、东市区是主要供 给区域，也是昆明开发热点区域; 南市区主要由居住、商业用地组成， 未来南市区居住、商业氛围会逐渐浓 厚; 区域房地产现状二级市场 2009年二级市场情况: 2009年二级市场情况:南市区开盘项目最多 年二级市场情况 09 年 昆 明 项 目 开 盘 情 况 2009年月南市区成交情况 ?市场供给以南市区为主导，占到整个市场比例的43%，供给10884套房源。 ?09年的南市区的总体消化量为20657套，月均消化1721.42套。成交趋势明显上升。 区域房地产现状二级市场 2009年南市区产品特点 2009年南市区产品特点:以多层、高层为主力 年南市区产品特点 2009年区域各业态开盘供 南市区开盘项目最多，共有32个项 ? 32 目在09年开盘，其中，以多应构成 ? 层、高 层为开盘主力。从09年供应来看， 昆明市的小高层、高层项目会更加 向南市区集中，南市区在2010年依 然是昆明市的项目集中区。 区域房地产现状二级市场 2010年1~6月南市区开盘项目均价(元/?) 项目名称 小高层 同德锦江嘉园 南亚风情第一城 云大知城 水岸公馆 中央丽城 百富琪 华都B 华都B区 盛高大城 中央金座商铺 南亚风情第一城 盛高大城 新亚洲欢乐城 滇池卫城 6250 7700 6000 23000 6000 8000 7500 50000 11000 11000 8200 5600 8000 16000 6280 高层 多层 8600 别墅 18000 11900 商铺 写字楼 2010年上半年，南市区开盘13 个，以小高层、高层为主小高层， 价格在6000~11000元/?，别墅 项目由于数量的减少，价格有所 上升。 随着昆明城市建设规划，南市区 已经成为昆明开发热点区域，居 住用地和商业用地成交的增加， 预示着将来该区域楼盘放量将多 于其他区域，居住和商业氛围会 逐渐浓厚，配套设施建设更加完 善，房地产市场趋于成熟。 个盘分析 ----04年~07年南市区纯别墅项目分析容积率 0.72 0.59 0.59 0.71 0.6 0.59 0.72 0.59 0.54 0.54 0.73 0.59 0.6 0.6 0.48 0.59 0.92 0.9 0.63 0.6 绿化率 60 56 32 58.8 50 60 59.56 52 52 43.9 54 56.4 61 62.2 52 50 50 56 60 面积(M2) 项目名称 面积(M2) 推出时 间 200088 2004 滇池卫城蓝岸社区一期 滇池名古屋 43184.8 2004 列浓溪谷 77174 2005 彩云小区 12520.3 2005 滇池春天 8565.79 2005 香水和风园 16344.12 2005 滇池卫城I期 57121.85 2005 玉景花园 22437.6 2005 水天一舍 13621.24 2005 海悦花园三期 13500 2005 经园 8086.56 2005 滇池南郡 40104.78 2005 蔚蓝印象山庄 69955.98 2006 119072 2006 滇池卫城蓝岸社区一期 滇池高尔夫小区 34188 2006 海韵枫丹 83194 2006 俊秀园 49629.1 2007 东岸紫园小区 45960.68 2007 金地苑 18621.7 2007 2007 滇池卫城-蓝岸社区一期 65087.2 未来别墅将作为混合物业组成部分推售 渡假区是整个昆明别墅物业最集中 和供给量最大的区域，从项目规模来看 ，滇池卫城是本区域别墅项 目中规模最 大的楼盘，总占地面积3000多亩，从04 年一直滚动开发到07年 随着纯别墅项目的限批，渡假区纯 别墅物业呈逐年递减，但片区临近滇池 ，西望西山，区位优势突出，适宜开发 高档物业，作为昆明市别墅物业最为集 中的区域，未来该片区别墅供给量并不 会消失，但更多的是作为混合性物业的 组成部分来推售。 主力户型别墅主力户型以200~300平米为主 别墅主力户型以200~300平米为主 200~300 项目名称 滇池春天 香水和风园 滇池南郡 海悦花园三期 列浓溪谷 玉景花园 水天一舍 滇池卫城-蓝岸社区 一期 滇池名古屋 海韵枫丹 蔚蓝印象山庄 主力户型面积(?) 主力户型面积(?) 376 190-247 196-450 201-253 215-360 243-420 262、385 4房210-220 5房245-254 9房400 联排191-232 别墅等高档住宅的目标客户群主要是一些 高收入者，年龄一般在40岁左右的中年为主。这 部分人一般有老人和孩子，加上保姆等工人房， 5房或者6房已经够用。 独栋别墅私密性最高，有自家独立的庭院 ，但相对来说，总价价高，其定位客户群体范围 不大，双拼则较联排别墅价位低些，但私密性不 如联排别墅，所以一般别墅联排房源是较受消费 者欢迎的，价位和私密性都适中，从联排别墅的 客户群来看，主要还是以高收入人群为主，对于 滇池渡假区这个别墅最为集中的区域来说，产品 以联排别墅为主可以最大限度的开拓客户群，缩 短项目销售周期，降低风险。 价格年份 2004年 2005年 项目 滇池卫城蓝岸社区 滇池名古屋 列浓溪谷 滇池春天 香水和风园 玉景花园 水天一舍 海悦花园三期 滇池南郡 蔚蓝印象山庄 滇池卫城-蓝岸社区 一期 滇池高 2007年 海韵枫丹 滇池卫城-蓝岸社区 一期 价格( 价格(元/?) 尔夫小区 4600—5600 5000 6000 9000 5000 8000 9800 5000 5500 12000 7800 每套约475万 7000 5800—15000 南市区纯别墅的房价从2004年到2007 年一直呈现出上涨的趋势，其房价上涨的 速度远远高于昆明市区整体房价上涨的平 均程度，2004年已经达到了5000元/?左 右，而到了07年已经接近一万，这一方面 是因为滇池渡假区在整个昆明独特优越的 地理位置，另外一个重要原因在于国家停 止审批纯别墅用地，使得已批的纯别墅项 目得到巨大的升值潜力。 2006年 客户南市区居民职业分类比例图:企事业单位人口最多南市区居民职业分类从南市区的人群职业状况来看，个体 工商户、小商贩是该区的主力人群，分别 占到区域总人口的22%、17%，主要是因 为区域中大量的专业市场及商贸集散地而 政府中高级官员 自然聚集形成。企事业单位人口总量占区 政府基层公务员 域总人口26%，主要是因为南市区大量的 企业高级管理人员 政府机关、事业单位住宅小区，主要集中 企业中层人员 于滇池路片区。而滇池渡假区内人群相对 企业基层人员 于区域人口总量较少，仅占到区域人口的 3%左右。 个体工商户 由于滇池渡假区的特定物业类型，决 事业单位正式职工 定该区人群多为高收入者，主要集聚了南 自由职业者 市区的企业高级管理人员、政府中高级官 小商贩 员和个体工商户，零星的其它职业者和其 其他 它市区高收入人群。 5% 3% 17% 3% 14% 22% 11% 3% 7% 15% 个盘分析 ----南亚风情第一城 关注原因: 关注原因:97.8万平方米南市区核心地段最大的城市综合体，市场关注度高，开 盘销售率高达100%. 地理 位置 开发 昆明市滇池路 中段 昆明南亚风情 房地产开发有 占地 面积 建筑 面积 282.45 亩 97.8万? 一 :7 00 ? :8 00 ? 1.19万 ? :1.1万 ? : 万 ? 项 目 概 况 合 高 有 740 面积 积 率 率 42.4万 ? 4.57 22.9% 开盘 : 一 25 :2009.12.0 :2010.1. :2010.1.17 :2010-4:201007-18 项目分析项目卖点区位:省级政治经济中心，周边有良好的道路建设、治安环境、政务资源。 交通:南亚风情?第壹城紧临滇池路，与城市 规划轻轨5号线连接。距二环路1.8公里。 配套:引进了金牛幼儿园，家乐福、金鹰中心、写字楼、国美电器等综合配套。 商业区:本区域内尚无成熟的商业圈，该项目将带动该区域商业的发展。 项目不利因素与一环中心商业圈相比，聚集力较弱 虽然本项目位于省级政治经济中心，但是离昆明市一环成熟的商业中心有一定的距离。对于到南亚风情比到 一环中心距离远的消费者，可能会考虑到交通时间的增加，而选择在市中心购物。 区域商业价值需由本项目提升 区域内尚无较成熟的商业区，区域的价值，需要时间去提升。 营销方式销售情况一期:2009年12月6日开盘，推出644套住宅，均价7600元/ ?，6小时全部售罄。 二期:2010年1月3日开盘，推出282套住宅，均价8600元/ ?，2小时全部售罄。 三期天幕别墅:2010年1月17日，推出40套别墅，均价11900元/?，2小时销售量达45%。 C座写字楼:2010年4月25日开盘，推出155套写字楼，均价1.1万/ ?，2小时全部售罄。 峰尚mall:2010年7月18日开盘，推出214个商铺，均价3万/?，2小时全部售罄。 营销方式房交会以及前期大量的宣传、广告提升了市场关注度，配合已经成功引进的大型商业运营商以及大牌公司 的入住为项目增添更多人气。在项目销售结束后，依旧在市场中投入广告，一方面是为后续开盘和商业聚 集人气，另一方面是为了建立企业品牌，为扩大市场做铺垫。 个盘分析 ----新螺蛳湾国际商贸城 关注理由: 关注理由:是2008年昆明重点招商引资项目，被列为云南省重点工程。地理 位置 开发 商 项 目 概 况 业 新昆洛路宏仁片区 (彩云北路5151号) 云南中豪置业 商 占地 面积 建筑 面积 商业 面积 积 12000亩 1000万有限责 任公司 公 ? 开盘 2008 2 项目分析 项目定位: 项目定位: 该项目立足于省、政府“提升昆明经济，调整城市建设及产业结构，发展商贸流通”的战略 考虑，建立在“中国西部大开发”和“中国--东盟经济合作”等一系列国家战略基础之上， 以“义乌第六代模式”为蓝本，打造全方位物业功能的国际商贸城。 优势: 优势: 毗邻大学城，学生是稳定的消费群体，并且大学生消费习惯的影响力和辐射能力都很强。 地州辐射，昆明城市建设的外扩、客运站的搬迁，能带动地州乃至外省的消费者人流量， 对商业的销售带来拉动。 劣势: 劣势: 消费习惯:目前昆明消费者的多集中于一二环中，在短时间内转变比较困难，且项目所在 地离市中心比较远，需要强势的营销宣传才能吸引客流。 交通:目前交通设施正在建设，项目的人流量和商业氛围还不够成熟，至于未来可能存在 的东南亚市场的辐射，对于现在来说还不确定。 营销策略 营销策略: 营销策略: 商铺价格策略:差别定价 优先、优惠老螺蛳湾和云纺市场搬迁范围内的经营商户;对经营不善的商户每年实行15%的淘汰，注重经 营。 产品策略: 根据经营户申报的资料，把商品属性、用途相似的商品组合在一起，按照有利于繁荣市场，方便经营的原 则，确定各层的经营业态。 渠道策略: 招商新闻发布会、电视、户外、大型活动、房展会等;并借昆明市政府对螺蛳湾商业片区业态升级改造的 规划，强势宣传推广新螺蛳湾“一年招商、两年培育、三年繁荣”的目标 促销策略: 免租一年;租赁期慢经营户有优先承租权和认购权;差异化促销，优先级商户比普通级商户每平方米每月 21元的优惠。 分析: 分析: 作为商业项目，客户的关注点是投资回报率，该项目在营销中的重点将打造良好的商业运营环境、发展前 景好作为诉求点，迎合客户需求。 南市区客户分析 首改、再改客户为主，少量首置和城中村改造客户。 政府机构较多(滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达 26%左右)，区域对相关人员有较强的吸引力; 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群; 滇 池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个 区域也是昆明的首个豪宅区。 区域项目开发时间晚，楼盘较新，有较好的人居环境，所以客户以改善性需求 为主。 小结 1 南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美、绿化率高等因 素使本区域成为昆明人置业首选; 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群; 2 3 南市区项目以多层、高层为主，09年~10年上半年，区域土地供应量大， 其中以居住和商业为主，可预见该区域住宅和商业市场将逐渐成熟。 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右， 这个区域也是昆明的首个豪宅区。 4 昆明南市区区域报告 Part 3 区域发展预测 区域发展预测 国家环境:2010年政策以稳定为主 1. 《2009中国区域金融运行报告》指出:2010年是继续应对国际金融危机、保持经济平 稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年。央行将根据新形势、新情况，贯彻落实好 适度宽松的货币政策，着力加快经济发展方式转变和经济结构调整，保持经济平稳较快发展。 2. 2010年作为“十一五”规划的最后一年，将会加快各项原定计划的落实与执行，预计 国家整体宏观政策持续实行积极财政策和适度的宽松货币政策，同时对部分行业进行针对性 微调;房地产作为国民经济的主要组成部分，在调控过程会以稳定为原则，而不是大力打压， 从而影响到整体经济大势发展。 3. 从数据来看，09年到房地产开发资金同比增长44.2%，09年末全国主要金融机构商业性 房地产贷款同比增长38.1%，这意味这09年沉淀在房地产行业的资金比08年要凶猛很多，这 些投资是需要在2010年收回来的。因此2010年房地产行业整体相对还是谨慎乐观的，但是 如果2010年房地产投资放缓后，2011年将面临房地产行业的结构调整。 区域发展预测 1. 昆明房地产环境 昆明城中村改造项目或带来销售压力 昆明2010年规划中明确提出“城中村”改造新开工建筑面积达800万?以上， 同时确保新建保障性住房2万套以上，由此可见土地供应量将大幅上升。 城中村项目中商业物业体量庞大，预计在今年下半年或是明年，有可能出现城 中村住宅及商业物业集中放量的情况。大量的市场供应之下，开发商面临的销售压 力剧增。因此，每一个商业项目在推出之前，势必需要对市场需求及消费能力、客 户群体进行详细定位后，再行决定销售政策，以此规避风险。 2. 城市化进程加快， 城市化进程加快，有利于房市发展 2009年整体经济发展情况良好，且发展速度高于全国平均发展速度，昆明正 处于高速发展阶段，2010年城市化进程将进一步加快，有利于房地产市场的整体 发展。 区域发展预测昆明环境 3. 房地产企业间竞争加大 2009年初大量外来大型开发商入滇，一方面是城中村改造的吸引，另一方 面则是云南丰富的旅游资源的吸引外来开发商从昆明市区作为发力点，打造品 牌，抢占市场，使市场中房地产企业间竞争加大。品牌发展商的进驻，势必加 快昆明房地产的发展进程，同时也将出现更具竞争力的楼盘。 成交量可能减少， 4. 成交量可能减少，房价或小幅上涨 2010年4月份新政出台之前，昆明受2009年“疯涨”行情的影响，成交量 一直不错，但是新政后成交量明显下降，市场观望态势加大，成交量可能萎缩 。另一方面，房地产调控很可能维持在目前的状况，对于房市的调控是以稳定 为主，所以昆明房价在保持稳定同时可能会出现小幅上涨。 区域发展预测 南市区房地产市场 1. 交通将增加南市区的便利度 轻轨的建设，将打破区域间距离的隔阂， 增加南市区的客源，在建的轻轨中，有5条伸 入南市区，围绕着轻轨沿线的商业、娱乐、休 闲、住宅等建设项目将会加速发展，沿线的商、 住项目都将大幅升值，价格或将上涨。 2. 商业氛围逐渐成熟 新政之下，很多城市的开发商和投资客 已 经开始把开发的重心从住宅市场转向商业地产， 同时，从南市区商业用地的增加，可以预见该 区域商业将逐渐成熟。 区域发展预测 3.区域价值提升 3.区域价值提升 南市区房地产市场 随着南市区居住和商业分为的逐渐成熟，区域内配套设施和交通建设不断完善， 南市区房地产市场被更多的客户所关注，区域内项目的建设以旅游、生态、休闲为 主，今后区域价值会随着外在和内在因素的改善而得到提升。 4.房地产市场活跃 4.房地产市场活跃 根据2009年至2010年6月土地成交数据来看，昆明市五大片区中，南市区土地 成交量最多，且由于区域本身范围大，可以利用的土地多，所以未来南市区楼盘放 量大，房地产市场活跃。 总结 1 南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，政府将南市区定 位为旅游度假、体育休闲的新城。 该区域的房地产开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北 到南呈现出由小到大的规律，项目业态齐全，其中以多层为主。 个体工商户、小商贩、企事业单位者是该区的主力人群，由于轻轨的建设， 将打破区域间的隔阂，增加南市区客源。 区域可利用土地规模巨大，供应量大，受关注程度高，未来配套设施的交 通建设的完善，将提升区域价值，南市区也将持续成为昆明楼盘供应的热 点区域。 滇池片区价值之:政治文化篇 曾经的滇池路在人们心里，与吃有关，而历经十余年来的发展，现在的滇池路不乏"第一会客厅"、"第一富人区"、"昆明外滩"等代名词，它已经成为昆明南城版图上一个最重要的地标。这其中，与行政中心的南移、滇池板块多年形成的文化积淀密不可分。 专业人士曾经说过，要看哪里会有更好的投资潜力，就要了解政府的规划方向，看政府的市政配套做到哪里，政府在哪个地方投入的市政建设最多，这个地方就最有潜力。 顺着滇池路口一直向南，我们发现，很多的市政单位都已经在滇池路安家。云南省委、省人大、省政协、省检察院、省高院、省旅游局等30多家省级行政单位在这里聚集。行政单位的住宅小区也散布在这里，使滇池路板块具有较高的行政生活指数，安全保证和高质量的市政配套是区域价值提升的有力保障，也决定了这个板块的较高地位。 滇池路行政单位 随着大量人口的入住，滇池板块的教育资源和医疗配套都在逐渐完善。云南大学滇池学院、昆明三中滇池中学、官渡一中、昆三十一中、杨家地中心学校、湖畔之梦幼儿园、海贝幼儿园、南苑双语幼儿园、和平幼儿园、海贝中英文小学、关上第一小学、关上第二小学、华都海贝中英文小学分校等，从小学到大学都有名校云集。云天化、英茂集团等大型企业也在这里入驻。医疗设施网点主要有昆华医院金牛小区门诊部、同仁医院、云南中西医结合医 院、空军昆明医院、建工医院、阳光医院等，提高了居住便利指数。 滇池路板块也有非常丰富的运动场馆、文化娱乐场所。青少年活动中心是孩子的天堂、红塔体育中心是运动的天堂、各大娱乐场所是休闲的天堂、高尔夫球场和训练基地是时尚运动的天堂、滇池大坝和各大公园是游玩的天堂...... "大滇池"时代正在到来，滇池路正成为昆明新一代的政治文化经济核心区。 商业篇 经过了几年的滇池路已经成为了昆明南市区重要的居民聚居地和交通枢纽，成片的小区拔地而起，宽阔的道路直通南北，这里数百个中高端楼盘;这里有60万常住人口、近100万流动人口;这里有36家企事业单位;这里有30多家宾馆酒店„„但是这里总让人觉得缺少了点东西，那是什么呢,--那就是商业。滇池路的生活圈已经建立，滇池路的交通也已经完善，因为这里具备了一切可以让商业发展的条件，这里已经为商业提供了生长的土壤，可是至今，滇池路上却一直没有一处大型的商业中心，这不很奇怪吗,不过，这不用担心，滇池路片区的商业正在崛起，这里发展将有目共睹。 南亚风情第壹城势不可 挡南亚风情第壹城在一开始就带着一股王者的气质，而这股气质随着时间的推移，不但没有减弱反而越来越强，他们用行动告诉人们，他们有着怎样的决心。中国银行，工商银行，中国移动，中国联通，百胜餐饮，保利国际院线，青鸟健身，温莎KTV„„各种大型商业，娱乐，文化，金融企业相继与南亚风情第壹城达成进驻 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，南亚风情第壹城的未来的轮廓也越来越清晰。南亚风情第壹城的崛起已经势不可挡地来到了。 交通篇 交通，是带动一座城市飞速发展的重要因素，宽窄不等的道路好比人体的"血管"，遍布在城市的每一个角落，并延伸到一座城市的尽头，带动这座城市的政治、经济、文化的整体飞跃。一座城市标志性的交通道路必定会影响它所在片区的飞速发展。无论是上海的南京路还是广州的北京路都无疑是在彰显着城市的风采。走进昆明，走进昆明的滇池路片区--滇池路必定会引领你找到这一片区的另类风貌。 如果把昆明市中心比作人的心脏，那么滇池路就是由市中心通往滇池旅游度假中心的大动脉，它源源不断地为昆明西南片区输入养分，托起大滇池的腾飞。 滇池路是昆明市区西南部的一条重要交通大道。据介绍，滇池路起于五华体育馆环岛，止于海埂公园，全长约10公里，双向八车道(局部六车道)，设计车速50公里/小时，是城市一级主干道，也是连接我市南市区与主城中心区，通往省级行政办公区及国家级旅游度假区的主要干道。 滇池路诞生于80年代，其发展起始于90年代初期。1992年，滇池国家旅游度假中心宣布成立，这是全国首个紧靠市区的国家级旅游度假中心。滇池路因此而被世人瞩目，同时也成了众商家的垂涎之地。于是，滇池路迎来了第一批以餐饮、娱乐为主流的商家，商业气息慢慢在这片荒芜的土地上浓郁起来。 然而，由于道路的改建没有跟上城市发展的步伐，滇池路已远远不能满足交通需求;该片区周边商业、居住、餐饮设施过度集中且还在不断增加，周边路网结构不完善，福海立交桥节点功能不足，交通服务水平不适应需求等原因，使滇池路形成大片区交通汇流状态，交通拥堵状况日益突出。 于是乎在2003年，市政府开始对滇池路进行第5次扩建，2004年7月，扩建工程全线完工，至此，滇池路已由最初狭窄、崎岖的泥路变成了今日60米宽、8车道的城市主干道，其中心绿化带宽8-11米，每到春天，其内的韭兰、葱兰、杜鹃竞相绽放，成为昆明市区的一条重要交通景观大道。滇池路此次的大变革直接拉动了滇池旅游度假区的迅速腾飞，让昆明的城市化进程步伐大大加快。 当然，对于这一片区的飞速发展，丰富的公交路线也起到了很大的作用。其中有44、73路开往海埂公园，直接延伸到滇池旅游度假区，便利的公交路线也带动了滇池旅游度假区的旅游经济发展。此外还有89路由金沙小区开往金牛小区，更加拉近远距离小区的距离。以及91路、93路等驶向滇池路的公交车，都彰显着滇池路上的公交便利和路线资源的丰富。 滇池路的前世今生 滇池路板块北起二环南路，东至海埂路，南至滇池，西到草海。区域 内主要干道滇池路始建于上世纪90年代初期，是通往西山、滇池的重要 道路。智者乐水，仁者乐山 。然而， 但凡是老昆明，差不多都对这个片 区敬而远之。滇池路板块，承载的不只是老昆明乐山乐水的美好情节，更 多的是关于“围海造田”的异样回忆和“地基塌陷”的担忧。 20世纪60年代，滇池开始了“围海造田”工程，300里土地横空出 世。由于土地相对松软，国土资源部的严格规定，片区用于旅游、度假休 闲、低密度居住等专用开发用途;并实行对于工业设施的禁入、建筑层高 的限制等政策性保护措施。到90年代中后期， “房改”时代到来，滇池 草海附近，出现了大量的别墅群。然而，随之而来的，还有一系列的问题: 排水系统不畅、废水回渗、地基下陷、楼体地表受力不均造成房屋受损等 等。因为这些问题，草海边的昂贵的别墅大多折了身价，甚至无人问津。 本世纪后，滇池国家度假区的区位优势愈发突出，拥有连接市区与云南民族村、滇池这些旅游胜地的滇池路凭借其地理优势冒出了一些以饮食娱乐、休闲度假为主题的高档酒楼、度假村。许多项目特别是高端项目纷纷涌入这个片区淘金。不过，这些高端项目在建筑工艺上有了大幅改进，基本避免了草海别墅暴露的诸多问题。也有市民反映，出现问题的大多是2003年之前建成的小区，03年后的建筑此类问题较少。所以，后来滇池片区地基不理想的问题被逐渐淡忘。 宜度假还不等于宜居 据调查显示，与昆明其他片区相比，南市区尤其是滇池路片区的入住率相对较低。这种现象一方面与滇池路众小区商业、生活配套的不完善有关，一方面受交通及楼盘类型、户型设计的影响。 一处安居乐业的居所，与衣食住行的舒适便捷是分不开的。然而，滇池路板块早期由于度假区位优势及旅游经济的吸引，地产开发商的一时间大量涌入却未对住宅小区的生活、商业配套进行合理规划。住在十里长街的李女士介绍说，最开始看好的是滇池的自然环境，然而真正居住下来，就开始为生活的一系列问题发愁:附近的大饭店很多，但是家常小饭馆很少;平时健身都要跑到金牛小区去，只有那附近才有健身房;看一次电影更是要跑得老远，最近的电影院在嘎纳小镇和小西门，不堵车也要近半小时的车程。 在整整一条滇池路两侧，不难发现除了高档酒楼和娱乐场所之外，商业配套少得可怜。仅有一家民生超市和国美家电超市位于金牛小区。其主要的服务对象是金牛小区，另外可以辐射的客户就是离其不远的阳光花园和郑和小区一带的住户，商业网点是远远不够该区域的购物需求。生活配套上，如洗衣店，便利店、健身房、医疗门诊、银行、茶室、餐馆等大量需求同样被忽视。 滇池路板块在楼盘类型上多为别墅、花园洋房和高档多层住宅，小户型的设计极少，户型丰富的采莲郡和水岸公馆，最小户型的面积也在110平左右。据这两个楼盘售楼部人员介绍，小户型很紧俏，在前年开盘后没多久就已售罄。但是，由于定位主要在高端消费人群，大户型设计还是占主导。这在无形中抬高了只有小户型消费需求和购买能力的人们进入滇池路板块的门槛。 另外，交通的拥堵，也是滇池路板块发展的致命伤。据“老昆明”介绍，滇池路前前后后修了四次，尽管现在已实现8车道通行，但是“堵车”的现象还是如家常便饭，屡屡可见。 总体而言，昆明的“第一富人区”滇池路板块，给人的感觉更接近于风景优美的度假区，而不像充满了生活气息，热闹繁华的城市。 寂寞代言人，谁与争锋 不是一家人，不入一家门。可以说，滇池路板块的特殊区位吸引了无数定位高端的楼盘涌入;也可以说，正是这些昆明楼盘界的帕瓦罗蒂们，组成了定位高品质楼盘、高端消费者的滇池路板块。然而，在冷清人气的对比下，这一切未免显得曲高和寡。 在滇池路上，经常可以看到这样的广告语:“万米纯水岸，只建一座纯公馆”，“金牛生活圈，只有一座大城。”然而，当记者在水岸公馆销售部向销售人员询问此广告语的具体含义，问是否是此区在政策规划上只能建一座公馆时，被询问者仿佛觉得问题很好笑，丢过来一句“那就是广告而已”。原来，高调唱的如此轻松。 技高一筹的男高音还有盛高大城。2006年10月，澳洲资本、香港上市的盛高置地从上海远道而来，一举将南二环滇池路口160亩土地收之囊中，并勾勒出“五百里滇池美景、60万壮丽大城”的美好画卷—盛高大城，并立志将其打造成南市区地标项目。在很长一段时间里，昆明人在经过二环桥的时候，都会看到几个硕大的黄色字样“ART DECO”，但是真正明白个中含义的人怕是不多。盛高的解释是:世界的ART DECO，昆明的世界观，我们这个时代的价值与精神。显然，盛高希翼在昆明引领一种新风尚。然而，时至今日，对昆明人来说， ART DECO的概念依然相当模糊，只是硕大而孤单的几个字母。ART DECO在此时显得有点曲高和寡了。 豪气万千的盛高大城，并没有让人惊喜的表现。从含蓄高雅的风格字母“Art—Deco”变做“幸福的金牛”，从雷人的7000均价到惹人眼球的 “4537”，从与优势时代的强强联合到尴尬分手„„昆明人关注最多的，是2006年起建、伫立在二环边高耸的大城到底何时能够盖好, 商业地产异军突起 有关专家认为:与北市区的点式分布不同，南市区的商业项目多呈块状分布，并且多是沿着道路延展的道路经济。这一特点制约了南市区商业设施的发展，整体规划布局滞后于城市的发展速度，并且存在着商业设施分布不均衡的现象。然而， 随着昆明城市重心的南移、省级行政机关的南迁、广福路等交通路线的改造并通车，滇池路板块完善生活配套的呼声也日益高涨。在滇池路两端，人们惊喜地看到，南亚风情第一城、中央金座等大型商业项目出现了。 2008年8月，滇池路上最大的商业项目—南亚风情商业广场奠基，这是一个集购物、娱乐、休闲、旅游、餐饮、商务办公、住宅等于一体的大型商业MALL，总面积283亩，总建筑面积921781平方米，总投资68亿，项目包括22.727万平方米的零售商业、5.724万平方米的酒店、8.726万平方米SOHO和商务办公的大型商业中心体量，在滇池路上打造面向东南亚的国际化商业中心。在商业业态包含白金五星级酒店，写字楼，主力百货店，大型购物中心，电器超市，爱情岛婚庆中心，儿童天地，南亚商业风情街区，地下商业街，并结合昆明的气候优势、文化优势、区位优势，在项目区域内设置5条主题特色突出，惠及各方面的主要商业街:南亚商业街，商业风情街，精品主题购物街，时尚主题购物街，社区配套商业街，滨河风情酒吧街。 南亚风情第一城的出现，或将给配套缺乏的滇池路带来商业再次崛起的机会。滇池路的居民购物、健身，看电影也有了更加方便的去处。 与南亚风情第一村相比，中央金座则在写字楼上大作文章。 据了解，中央金座占地68亩，正位于滇池路与广福路中心十字交叉路口，地处南市省级行政区核心圈，与云南省政协比肩为邻，占据了南市中心当之无愧的“金十字”地段，总建筑面积18万平方米，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、公寓等多元功能于一身的区域性综合体，亦是片区极为稀缺，空白巨大的中央商务、中央商业、中央公寓综合体。 在规划中，中央金座将拥有3幢5A级商务办公楼，先进的办公环境将让这里从行政办公完成向商务办公的转型。智能化的通讯系统、网络及宽频系统、会议中心等智能系统，楼宇自动化系统，双向电视电话会议、公共广播等通讯传输智能化系统，以及消防智能系统与安保智能化系统的全面运用，让滇池路商务办公从出生就站在了5A级的高起点上，加上项目完善的商业配套，建成后的中央金座或将成为中小型企业进驻或投资的热土。 另外，中央金座一期底层、二层规划为休闲购物广场，丰富而精彩的功能分区，铺铺临街，为实力商家精心打造投资环境。二期更将配置聚人潮、聚财气的大型主力商业旗舰店，倾力打造南市CBD中央商业金座。在滇池路商业长期缺位的情况下，中央金座率先打造的商业广场必将一定程度上解决南市消费需求。再加上南亚风情第一城，这里将形成南市区最大规模的商务商业集群，发挥出商务商业磁场效力，让南市副中心真正成为不再依靠主城中心区而独立存在的新兴板块。