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强壮的病猫哈哈
2017-09-02 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《产品策划书doc》,可适用于职业岗位领域

房地产开发有限公司“上上城”产品策划书第一章前言生存、发展与居住理想风景房产的开发理念作为一群深受现代人文思想熏陶的房产开发者我们将努力拓展自己的文化视野思索、把握人性在自然和社会中的演进规律和方向我们将在具体楼盘的开发历程中探索和实践如何通过房产建设来实现人们居住品质的优化、生存质量的优化并推动人性中真善美品质的发展。纵观近现代历史几乎所有的社会政治经济文化活动都贯穿着人文主义的脉络。我们认为:城市是人类的聚居地社区是人际关系的集中发生地家园是人们的生存场所居室是每个人的生活空间。居住的本质是满足人性的需求。居住的深刻意义在于:它能够展示和影响人的生存状态~并给人以生存的意义和价值。因此凡是适合于现代人居住的房产品必然体现着独特的人文精神和人性关怀是人文主义理想在居住生活领域的具体体现。我们建设的房产品必须把握生活方式的变化方向满足人性的多层次需求如对真善美的追求体现对人的尊重对居住者内心归属感、自由感、身份感以及个人意志的价值实现等的尊重。使其成为适合人类生存并促进人性发展的人居环境为人性的向善和美好提供居住层面的支持。基于这种理解风景房产确定了自己的房产开发理念:房产品是人的自然生存空间~也是人的精神发展空间人文主义理想的核心是以人为出发点实现人与自然、人与人、人与自我的和谐。因此我们就要在开发建设的住宅园区也即人们居住的家园里努力实现人性化的居住实现人与自然的和谐:保护我们赖以生存的土地和环境质量与自然共生共存使人们能长久地从土地和环境中源源不断地获得生活的基本资源实现人与人之间的和谐:在园区里营造出温馨和亲切的人际交往氛围有安全感和归属感消弥现代社会带来的嘈杂、拥挤和人际冲突频繁的紧张状态实现人与自我的和谐:在优美和谐的居住环境里人们的心理状态平和安详精神状态充满活力和生机。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书这是评判房产品品位和品质的标准~也是衡量城市文明的基本尺度之一。房产品是文明和文化的载体作为文明和文化结晶的房产品其内在的文明含量是有差异的。能够经受时间淘洗的优秀房产品~必然是包容、集聚了人类文明成果中最适合当代人生存和发展的精华。它是人类文明发展过程中有关生活方式、历史传承、艺术、神话、风俗和无数建筑经典的凝聚。每一座园区或建筑应该是广泛吸收人类建筑文明的精华并与中国传统的文化精神和所处的自然资源的完美结合所创造出的既适合当代人居住又具有居民储蓄存款余额亿元比年初增加亿元。其中城镇居民储蓄存款余额亿元增加亿元。年哈尔滨市城乡居民储蓄存款余额亿元比年初增加亿元。其中城镇居民储蓄存款余额亿元增加亿元城乡居民人均储蓄存款余额元比上年增长。年大庆市城乡居民储蓄存款余额亿元增长。年哈尔滨市城镇居民储蓄存款余额亿元增加亿元B、人口及居住状况a、人口哈尔滨市年总人口万人其中市区面积平方公里市区人口万人松北区现共有人中约万其中农民约占人口总数的,约计万人非农人口约占总数的,约计万人。大庆市年末总人口数为万人b、居住黑龙江省年城镇人均住房建筑面积平方米比上年增加平方米。年城镇人均住房建筑面积平方米比上年增加平方米。年城镇人均住房建筑面积平方米比上年增加平方米。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书哈尔滨市年市区人均住房使用面积达平方米比上年增加平方米。年哈尔滨市:市区人均住房使用面积达平方米比上年增加平方米。年市区人均住房使用面积达平方米比上年增加平方米大庆市年城市居民人均住房使用面积平方米同比增长。年城镇居民人均住房使用面积平方米同比增长平方米。年城镇居民人均住房使用面积平方米比上年增加平方米比年增加平方米。年城镇居民人均住房使用面积平方米与上年持平C(同类商品近三年供求情况哈尔滨市年房地产开发投资亿元增长。全年房地产业实现增加值亿元比上年增长。全年商品房施工面积万平方米竣工面积万平方米。年房地产开发投资亿元增长。全年房地产业实现增加值亿元比上年增长。全年商品房施工面积万平方米竣工面积万平方米。全年商品房销售万平方米比上年增长。在商品房销售面积中个人购房比重为。年房地产业实现增加值亿元比上年增长。房地产开发施工面积万平方米竣工面积万平方米。房产市场日趋活跃。全年商品房销售万平方米比上年增长。年我市房地产开发施工面积万平方米同比增幅竣工面积万平方米同比增幅商品房销售万平方米同比增幅松北区在短短三年内区内商品房住宅价格上涨了年均增长商服价格上涨了年均增长年商服均价为元平方米。车库价格上涨了第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书年均增长别墅类上涨了年均增长。四类房屋的年均增长率为上涨速率较大。年商品住宅、商服、车库、别墅均价分别为元平方米、元平方米、元平方米、元平方米。大庆市全市完成房地产开发投资亿元同比增长。商品房销售面积万平方米同比增长其中住宅万平方米同比增长。商品房销售额亿元同比增长。D、同类商品市场供给量及走势:就目前情况来看在松北区与“上上城”位置较近、定位相近的有世界阳光国际社区、世茂滨江新城、你好荷兰城。据区建设局统计年全区计划房地产开发项目项计划投资亿元建设规模万平方米其中新开工面积万平方米与上年度相比各项统计指标继续大幅下滑。同时空置商品房已达平方米主要集中在前进片区。如此来看今年松北区房地产的竞争将非常激烈如今年对省政府的建造和搬迁有个明确的时间表的话将对松北区房地产的竞争起到较大的缓解作用。目前松北区房地产的发展已引起市区政府主要领导的高度关注松北区已加大对基础设施、绿化等的推进力度。同时建立由各相关政府部门建立的调研小组下一步着力通过与媒体的合作、加大招商引资力度与医院等配套的引入等。上上城项目计划于年月开盘但今年新推出的一些房源或新的项目(与上上城定位较近)仍将在明年对上上城的销售产生一定的冲击。就上上城与欧美亚世界阳光社区、世茂滨江新城、你好荷兰城、新新怡园及世纪花园等项目相比较上上城优劣势均比较明显:上上城在规划、建筑、景观设计及施工等方面有非常强的支撑力量完全有可能将上上城建设成为在松北区乃至哈尔滨市的地标性建筑。相对世茂滨江新城、你好荷兰城等而言公司最大股东方浙江博美投资公司将在资金上给予全力支持资金能基本保证项目滚动开发需要。公司有较先进的开发理念有一整套规范化管理的规章制度无论是公第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书司的股东方与经营班子成员都有较好的沟通能团结一致全力开发上上城。与定位较接近的世茂滨江新城、你好荷兰城相比上上城多层占一半根据调查了解哈市对多层比较认可认为得房率较高有利于销售。但同时上上城也存在着一些不如人意之处:如上上城地段相对较偏在生活配套设施、学校的引入、公共交通网络系统的形成等方面与世茂滨江新城、你好荷兰城、新新怡园及世纪花园等项目存在一定的差距这将在无形之中削弱上上城的竞争力。为此提出如下建议:进一步巩固已有优势。在设计上需重点研究世界阳光国际社区、世茂滨江新城、你好荷兰城、新新怡园项目在规划、景观设计方面的成功之处与不足之处汲取其中经验参照如世纪广场、金源花园等市区高档楼盘的做法在此基础之上进行创新结合哈尔滨市的实际情况适当超前(建议在年左右)。将上上城的规划设计、建筑设计、景观设计做成松北区乃至哈尔滨市一流的设计使上上城成为一个有品味、适宜人居的高档楼盘。弱化劣势。在生活配套设施方面能否考虑先建造商业通过无偿或从无偿逐步到有偿等方式引入餐饮、超市等生活配套以吸引购房者在公共交通方面在目前尚未形成三环路公交规划思路时通过与市交通局、公交公司进行沟通与协调将公交总站引至小区附近在业主子女就读方面鉴于客户群中有省、市政府公务员可通过他们协调或通过区教育局协调将他们的子女安排在世纪花园的兆粼小学。二、项目定位风景房产的最大股东浙江博美投资有限公司对上上城的开发具有很强支撑力浙江博美公司的战略合作方同济规划设计院、北半球景观设计公司均为国内外一流的设计公司与国内多家知名开发商进行过合作在浙江乃至华东地区形成了一定的品牌效应。浙江博美公司此次携手同济规划设计院、北半球景观设计公司介入哈尔滨的房地产开发市场既蕴藏着新的发展契机也面临着新的挑战。新的契机体现在已经形成的成熟的开发理念、超前的规划设计、优良的产品品质将在房产品开发相对滞后的地区表现出明显的优势为品牌走向全国迈出重要的一步。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书挑战主要来自于三个方面:一是将面临新的、甚至是完全陌生的环境。二是将面临如世茂集团等品牌房产商的竞争对手。三是面对全新的客户群体。哈尔滨是振兴东北经济的龙头房产市场藏龙卧虎高手云集市场的竞争将会异常激烈。因此“上上城”项目的成败对浙江博美的品牌、开发理念能否真正走向全国拓展更宽广的社会消费层面也是一次严峻的考验。根据松北区经济尚不发达、居民收入普遍偏低项目地块周边生活配套、市政配套设施欠缺等基本特点在开发中应充分考虑本项目产品所面对的市场客户群的生活方式和经济承受力因素目标客户群对改善生活质量的愿望及其尺度以及提升当地的住宅开发水平产生区域性的品牌影响等目标注重产品的新颖性和经济性在松北区创造出高品位、中等价位的房产。从区域品位、居住环境、市场认同程度、客户群来源和地块本身的各项条件综合分析该地块住宅的单位售价应努力控制在元平方米左右。开发的房产品主要面向市、区政府的公务员、哈尔滨市内外有一定资金实力者、大学老师、银行职员等有稳定收入客户群后续开发部分主要面向省政府的公务员、医院及开发园区内的高收入者及白领等。三、开发构思要使“上上城”成为哈尔滨市一道靓丽的建筑风景线同时又能比较顺利地开展市场销售为项目创造良好的经济效益在开发构思中必须做到如下几点:(相对于同区域内其他项目尽可能地拓展居住的景观环境空间就市场调查来看所有小区进入冬季后景观就难以形成风景线显得比较萧瑟。结合成本等各方面实际情况能否考虑做些大型室内景观并结合商业街、会所等(类似北京世纪金源)让业主在一年四季都能享受绿色、阳光这将在哈尔滨市房地产市场中是个创新。(重视园区的平面规划形成建筑布局上的差异性尤其要特别重视园区规划中的地形变化和竖向设计在平地上创造出起伏变化的建筑群体效果。(重视建筑的外立面设计依靠建筑形体的变化和色彩配置创造出独特的视觉效果以弥补外墙装饰材料方面因低成本制约而带来的不利影响。外墙装饰第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书材料的选择上要注意将来物业维护管理的问题。(充分考虑客户的实际需求重视户型设计的合理性和舒适性以中、大户型为主特别要注意北方的特点和需求与周边小区形成一定的差异性。(环境设计突出大尺度效果形成绿地景观、水景、园景和建筑之间在较大空间尺度上的相互呼应。(完备、合理、实用的公建配套。(规范的物业管理做到周到、体贴和可持续运行。综合目标:在松北区创造出高品位中等成本中档价位的景观房产让每一位置身其中的客户产生物超所值的感觉。四、开发规模、开发节奏及技术经济指标“上上城”一期占地约亩总开发建筑面积约万平方米左右“上上城”项目在开发进程中以组团跟进的形式进行滚动开发开发计划待规划方案经认真评审后再做最后确定。园区建设的其他技术经济指标有一定弹性可以根据我们的构想安排。基本思路是:(容积率控制在以下(绿化率(总建设规模约万平方米左右(由于现阶段当地能够构成商业顾客的总人口量尚不够大且地理位置相对较偏住户的生活习惯上比较愿意进哈尔滨城区购物。同时可借用周边如医院、学校等因此在开发的地块上不考虑大面积的综合用地和公建用地现阶段暂时不考虑对园区外的商业功能(超市等公建项目,可以考虑利用横穿小区内部的主干道两侧。五、住宅性质分类“上上城”全部由公寓组成。公寓以多层为主占()考虑到容积率、南北间距比的要求和园区建筑景观的需要需安排部分小高层(占)和少量高层建筑(占)。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书第五章规划设计一、规划要求规划直接关系到项目的成败必须具有前瞻性和超前建筑的表现力。规划过程中将建筑、景观、环境结合起来在传统中体现出江南的秀丽在建筑设计方面则可以按每个组团的开发量具体安排。注重规划本身品质控制的同时考虑成本控制。园区规划除遵循一贯的原则外应着重考虑如下要求:、大尺度效果北方的民众性格相对粗犷房地产开发普遍比较强调大尺度效果北方的客户也在一定程度上习惯了对大尺度效果的要求而对细部的审视能力则相对较弱也不太挑剔。、秀丽如能将北方的大尺度效果与南方特有的灵巧、秀丽有机结合“上上城”在规划上按高品味楼盘来构思将能给客户们以全新的感觉。哈尔滨作为中国的北方城市聚居着个民族是各种地方文化的交汇地民众对各种地域文化的接受能力也较强。、地形改造就我们目前所看到的开发项目而言哈尔滨市目前的楼盘大多是在平地上直接建房子几乎没有地形的起伏。“上上城”地块也是一块平地地块周围没有可供借用的环境要素容易产生一览无余的感觉要在哈尔滨的楼盘开发中创造出新颖的效果并吸引客户推进市场销售结合建筑群落和环境的设计进行适当的地形改造是一个很好的突破口。二、外观与色彩“上上城”项目东边、南边聚集了不少至层的农民房布局杂乱在地块的东南面为世纪花园、荷兰你好(距离约公里)的部分小高层、高层北边现为农业用地视野开阔再往北为四环路及行道树在小区东北侧是世界阳光国际社区(西临三环路支线、距离三环路约米)一期有多层、高层以暖色调为主。这将使得未来的“上上城”天然地成为沿三环路的一大建筑群体景观。因此“上上城”的建筑风格、外观、色彩等应着重考虑让所有看到的人都有耳目第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书一新的感觉。(建筑群落哈尔滨有近半个多世纪为俄日所统治哥特式、巴洛克式、拜占庭式、折衷主义等欧式风格的建筑为哈尔滨市的主要建筑风格。建议上上城采用欧式建筑风格“上上城”的建筑群体应注意建筑群落、院落和建筑单体之间的呼应关系和体量大小、高低错落、线条流畅针对北方建筑中线条普遍较硬的状况应尽可能使用柔和的线条力求建筑群的不同层次有错落关系。从市场调查来看阁楼销售不理想且比正常楼层的售价低约左右但仍有一定的消费群建议在露台搭建阳光房以促进销售。具体处理方法请设计师根据实际情况考虑。(建筑色彩“上上城”因周边无高档建筑物作参照又有地区开阔的特点考虑到北方地区冬天比较寒冷和春季风沙大的因素其色彩应追求与环境融合互补效应以亮丽典雅的暖色调为主可考虑玉色到黄色的系列注意把握好黄颜色的深度。目前较为流行的为暗红、米黄或与其它颜色搭配。(外墙材料外墙拟采用中高档涂料局部少量点缀面砖或石料进行组合(哈尔滨市区内的住宅建筑面砖绝大部分为普通釉面砖)。(窗体应用在大面积落地玻璃、冬季保暖效果、夏季通风效果及窗体成本之间应考虑一个合理的均衡点。建议采用小面积固定窗和大面积平开窗相组合的方式南向的窗户可以稍大些将冬季的阳光尽可能引入每家住户的视野北向的窗户则宜小些减少冬季总的热量损耗。兼顾建安成本和美观实用南面采用塑钢双层中空玻璃窗体(大部分小区采用塑钢材料)北面采用三层玻璃窗。(建筑的坡屋面由于北方气候干燥、雨水较少坡屋面基本不考虑做檐沟建筑坡屋面的色彩选择要与建筑外墙、窗体色彩相谐调。三、空间布局根据“上上城”所处的地理位置及其地形地貌考虑其规模、档次园区的总体布局由南向东北、西北两面扩展北边以小高层、少量高层为主南边以多第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书层为主以园区内南北向主路为中轴对称并做到人车分流注意道路、人行道的宽度。人行道须舒展人行道与绿地衔接自然。(空间围合根据我们对市区内相对高档的小区调查结果如世纪广场、金桂园等高层建筑采用围合式、全封闭管理与周边住户有一定的距离既能保证业主的安全又能很好地保护业主的隐私是一种身份的象征。但在对其他小区如大众新城、长安城、世纪花园等多层荷兰你好等高层多采用排列式进出小区人员较杂乱小区物业管理难度增加。因此“上上城”的整体布局尽可能采用围合的手法造成园区内外景观的差异使得居住其中的住户能明显感觉到园区内的温馨和优美。同时通过将每个组团的围合形成组团封闭式智能化管理以进一步提高小区档次。(建筑分类比重考虑到建安成本和入住后的生活费用在可能的情况下增加多层公寓的比重尽量减少小高层和高层住宅的比重。(园区出入口从“上上城”的地块形态分析园区主大门拟设在南面与园区外的三环路相连接既方便住户进出和与松北及哈尔滨市区的沟通也能比较醒目地展示“上上城”的园区容貌。为增加主大门道路导入的吸引力沿道路两侧结合建筑与环境设计出有一定层次感的景观。次大门设在东面与区外道路沟通。可参考“万科城市花园”系列对园区出入口的处理方式。(泊车位目前荷兰你好按每户配车位每个车位约至万元不等通过对市区较高档次小区“金源花园”调查发现其房屋销售率已达以上其车位配比为每个车位约万元而这已难以满足业主的需求。按照上上城的档次和开发趋势及哈尔滨人对车辆代步的需求已趋于旺盛且地块周围还未形成发达的公共交通网络建议对“上上城”的车库、车位配置适当超前按配置。其中的机动车位设于多层建筑物的半地下停车位设于高层、小高层建筑物的地下一层另外的机动车位为地面固定车位在规划中预留地面空间也可与绿化结合起来。同时规划中还可将交通标识与环境设计相结合形成“上上城”别具一格的特色。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书(布局层次“上上城”整个项目即为一个大的建筑群落相当于南方城市一个很大的开发项目。其由小群落组团庭院递次组成若干个单体组成一庭院。因此建筑布局建议分组团的方式进行组团中间、庭院中间布置小花园可结合庭院道路局部抬高米边缘由平缓的草坡过渡以增加组团小花园景观的层次感。花园地下设置车库、车位。(组团花园鉴于“上上城”建设规模较大北方居民又习惯于看“大”为了优化小区的人文环境体现人与自然的融合在各组团的中心设置大面积广场、绿地。绿地要明亮既聚人气又与绿地景观结合在一起使整个小区绿化浑然一体营造一种园内独特的风景和安宁的氛围也有利于提高小区品质增加亮点。第六章建筑形态一、建筑南北间距建筑的南北间距直接影响住户的舒适度和心理感受尤其在北方地区冬季的阳光显得十分珍贵。根据我们的初步了解哈尔滨市的多层住宅南北间距比基本为:以上松北区的建筑间距更是要求达到H。其所带来的直接后果是:朝南的建筑面宽资源变得更为珍稀。哈尔滨的许多多层公寓内部南北建筑进深大户型不够合理就是由于这个原因。南北间距要求较大而容积率要求较高的矛盾会十分突出。如何突破这个难关将是本项目规划和设计的一个重点考虑内容。因为园区周边没有可以引入的自然景观本项目尤其要强调园区内部的景观效果以弥补外部环境的欠缺。园区内以南北向主干路为轴线结合环境设计展开各组团建筑应互为景观楼宇间通透宽敞起到对景效果。二、朝向哈尔滨的气候特点是四季分明朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素。人们对朝南的住宅情有独钟。无论从有利于身体健康还是从风水、习俗的角度看都十分重要。朝南户型的百合成为价格构成的直接因素。“上上城”项目作为第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书松北地区较高档的楼盘要处理好围合与朝向的关系尽力满足朝向要求。规划设计中要特别重视对端套住宅外墙、窗户的处理充分挖掘东西两侧的“朝阳面”。主要原因是:夏季的西晒太阳对住户的酷热危害比南方明显要小作为稀缺资源的朝南建筑面宽在哈尔滨这样的高纬度地区更显珍贵所以“朝阳”也成为一个卖点。当地居民在朝南面不够的情况下也能接受朝阳面的现状。因此尽可能在建筑户型设计中体现“户户朝南”将会构成一个强有力的市场卖点。三、风格“上上城”的建筑风格建议借鉴北京百合公寓的建筑外形以在一定的区域范围内形成有别于其他楼盘的差异。根据哈市历史建筑文脉特征确定为欧式建筑风格。倡导现代化的舒适的生活方式按舒适性和实用性原则导入新的设备和系统。慎重处理采暖和保暖功能与外观之间的关系。在立面上要强化曲线变化的韵律感处理好室外空调机位尤其是要重视雨水管的布局。对于窗户要把握好美观、采景、节省成本和节能之间的关系。四、结构多层住宅以砖混结构为主小高层、高层建筑以框架结构为主。多层住宅多采用、层三七墙加苯板保温至层为二四墙加苯板保温。第七章居室户型居室户型是否符合客户的生活需求和经济承受能力直接关系到项目的成败。根据对哈尔滨市、松北区相关楼盘的调查结合“上上城”项目的定位建议如下(以建筑面积计):一、总体要求、户型设计宜以中大户型为主两居室户型和三居室户型应成为本项目的主流户型。在此基础上兼顾多品种、多类型以满足市场的多样化需求、按园区总体规划中内部景观位置的不同相应安排不同档次的户型如面临小区中轴线、视野较好的组团宜安排,平方米左右的大户型个别也可以安排平方米以上的特大户型、户型的朝向原则上以南北向为主通风和景观尽量做到均好性第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书、尽量做到明厨、明卫、明厅同时兼顾舒适性、经济性、安全性和整体性、考虑到北方地区业主对居室采光的要求应尽量做到短进深、大开间。各户型总进深原则控制在米左右客厅的开间以至米为主卧室以至米为主开间与进深之比控制在:左右。并根据户型大小进行相应的调整。二、面积从哈市、松北地区的调查情况和主要客户群的经济承受力情况看本项目的户型面积既要根据现实又要考虑适当超前应从小到大分成不同层次:第一层次:为单身公寓适宜于年轻的创业者、时尚人士讲求个性化面积为至平方米左右户型为一室一厅一卫、一室(含厅)一卫一厨建议占总户数的第二层次:为经济型户型追求面积不大、功能全的小家庭户型。面积为至平方米左右户型为二室一厅一卫一厨建议占总户数的第三层次:为实惠型户型兼顾实用性和舒适性。面积为,平方米户型为二室二厅一卫一厨、二室一厅半一卫一厨或三室一厅一卫一厨建议占总户数的第四层次:为舒适型户型比较注重居住的空间舒适度。面积为,平方米户型为三室二厅一卫一厨、三室一厅二卫一厨和三室二厅二卫一厨建议占总户数的平方第五层次:为享受型户型注重客厅、卧室和主卫的宽敞。面积为米以上户型为三室二厅二卫一厨、四室二厅二卫一厨建议占总户数的另外只要户型、面积许可应在进门处设衣帽间同时考虑走入式衣柜、储藏室等。根据本项目的定位可在第四、五层次部分户型内考虑设佣人房。四个方向上的阳台均采用封闭式将南面阳台与客厅连通。大户型可考虑适量的跃层结构。三、功能功能完善是生活品质提高的标志从目前的消费趋势看在有限的空间面积内“三大二多一小”即起居厅、厨房、卫生间增大居室间数、储藏间增多、卧室趋小已成为大众消费者的追求。本项目的主流户型为二居室和三居室。其功能布局尽可能做到:第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书卧室:一主一次(或二次)面积可一大一小(或一大二小)以南向为主客厅:为主要活动、起居和观景空间南向面积宜稍大配置半落地景观窗兼顾拓宽视野和保暖餐厅:有自然采光应考虑,人用餐标准厨房:面积宜稍大有自然采光卫生间:尽量有自然采光必须通风书房:在中、大户型中配置大小可视户型总面积而定阳台:南北各一个均为封闭式大户型为敞开式作为客厅的延伸面积宜适中。四、辅助空间(储藏间:面积不必大无采光要求(进门处衣帽间:北方冬季的室内外温差大人们进出时穿脱外衣比较频繁这方面的需求也就比较明显。如面积安排上有困难可考虑设一个做衣帽柜的空间(走入式衣柜:面积宜经济尽量安排在主卧或靠近主卧室(室外空调机位:所有户型都必须安排足够的空调机位并处理好建筑立面和冷凝水排水问题(电梯厅等:小高层、高层组团设置可根据实际需要处理。五、第一、二标段户型上上城第一、二标段位于小区东南东临规范路(宽米)隔马路对面是规划中的哈医大二院南临三环路(宽米)小区内的商业配套设置于一、二标段的分界线会所设于一、二标段的西北。小区内的亮点集中于此可谓“样板标段”。应该说一、二标段做得成功与否关系到整个项目的成败而户型设计又在其中占据了非常重要的地位。根据对哈尔滨市、松北区房地产市场调查情况及上上城的客户群体的定位建议对总价进行适当控制并考虑户型的创新和适当超前建议如下:第一层次:以二室一厅为主面积控制在至平方米左右占。建议设于沿三环路等相对较噪杂的位置。第二层次:以二室二厅为主面积控制在至平方米左右占。第三层次:以三室二厅为主面积控制在至平方米左右占。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书建议设于观景效果较好的位置。第八章基础设施一、内部管线配置(一)给排水系统、每户人家埋设冷热水管并在内墙封闭位置用颜色予以表明便于业主二次装修。、厨房:埋设洗涤池管线接口预留地漏以防止管道或其他原因造成地面积水。、卫生间:埋设坐便器、洗脸盆、浴缸(或淋浴房)、洗拖把池、洗衣机管线接口。(二)排气系统、卫生间排气系统:卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶。、厨房排气系统:为保护建筑外墙的美观避免油烟对外墙的污染应设专门烟道通屋顶由脱排油烟机把废气排出。(三)电源系统考虑到目标客户群体均具有较强经济实力的特点对于居住的舒适性已有较高的要求其家用电器(包括智能化设备)的种类会比较多。因此电源系统应有较多的考虑以方便业主的生活。二、供水系统按国家相关标准设计进入厨房、卫生间。由于松北区水质相对较好无须考虑对水质做进一步净化。三、排水系统(室内排水:室内排水为废、污水分流制(室外排水:室外排水为雨、污水分流制。四、供电系统第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书每户的用电负荷按国家相关标准设计。每户均设置一户一表公共部位根据功能设置的不同电表配置应考虑分别计量。在地下车库、电梯前室、疏散走道、公共空间出入口等部位应根据功能设置考虑通风换气、消防等配置还应设置应急照明和疏散照明系统。五、公共照明系统“上上城”地理位置较偏夜间照明不仅是园区本身采光、造景之必须也是展现园区景观为后续开发营造氛围的有效手段。建议沿小区周边设置室外光源利用照明系统添景。本章节还将由环境设计专家进行专门策划后再另行评审。、公建配套照明:公建配套乃园区生活的中心热点人为装饰的景观密度较高理应成为楼盘夜生活的亮点其夜间照明应较为醒目亮丽为冷清、黯淡的夜色增添温馨的气氛。中心会所在夜间应有比较明亮的灯光在起到明示作用的同时又能够吸引人们的视线。其光源主要有室内荧光灯、室外霓虹灯及装饰性灯具等。机动车库因设置在地下或半地下且内部空间较大车行和脚步的回音明显易在夜间使出入者产生心慌和恐惧尤其对单身女性驾车者而言更是如此。因此车库内的灯光必须明亮。、入口照明:作为园区夜间的主要入口标识要让过往车辆、园区业主和外来访客在夜间便于发现、辨认需要较亮的光度和明显标识其色彩应选择柔和、明快的格调。可考虑局部采用外墙装饰射灯配以色彩的变幻。单元入口处绿地上设一精致光源与绿地景观相呼应形成一道景观。、道路照明:“上上城”周围的道路在晚上的光线很暗因此园区内部道路的照明应体现安全、温馨、舒适的特点与园区外部产生较大的反差。具体的布局上就是在保持足够亮度的同时在空间布置和造型上安排一些变化缓解和柔化人们归家的情绪。路灯照明系统采用自动控制方式视时间和天色明暗可自动调节。可考虑在灯杆的高度设置上分高、低两个层次后半夜关掉高的路灯形成相对较暗的变化既方便住户夜归又减少对周边住户的干扰也节省用电。路灯分布的密度不宜太疏道路交叉口一定要设灯既便于看清道路又便于辨第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书认各标识系统。、公寓公共照明:主要为公共楼道、室前门斗和电梯前室。公共楼道、电梯前室和室前门斗的灯光亮度一般即可主要是为方便住户夜归时识别及开门之用可设置红外感应控制灯以节省用电。电梯前室来往和停留的人较多可能成为人们交流、歇息的场所灯光应较为明亮能够使相互陌生的人产生信任感和安全感。、户外公共活动区域照明:主要为中心花园。可根据高低错落的规划设计布置不同功能的动、静区域灯光密度有密有疏灯光亮度有明有暗尽可能考虑不同年龄、不同心情的需求。灯杆高度宜降至及腰处间或采用地灯适当配置光线柔和的彩灯形成花园精致的夜景。节日时可加大灯光亮度和密度烘托节日气氛。六、供热系统松北区在松浦镇有一个集中供热厂可通过其为“上上城”提供热源小区采用地采暖。七、天然气“上上城”配置天然气管道接入每户人家在厨房、操作间(工作平台)设置入口按哈尔滨市天然气设计质量标准进行设计。八、通讯系统随着计算机普及速度的加快网民队伍迅速扩大从网上获取信息已成为未来的趋势。“上上城”的客户群体本身的消费能力较高同时他们对子女教育问题又相当重视因此要充分考虑他们对网络的需求。在主卧、书房、客厅等位置布置电信交换接口同时应加强与移动、电信等公司的沟通将手机网络的覆盖面尽可能地扩大到小区的每一个角落。九、空调系统由于哈尔滨市历史上夏季的温度最高为度而松北区夏季的温度相对哈第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书尔滨市为低所以每户业主对空调的需求程度不一。根据对哈尔滨市约个小区的调查发现都存在着空调室外机乱摆放的问题鉴于空调室外机对建筑外观的破坏力很强所以仍然有必要考虑对室外空调机位的安排建议将空调放在外立面的内侧或统一设置空调室外机位槽以免交付以后房子外观变得乱七八糟。十、有线、数字电视及卫星接收系统先按一般住宅园区标准设置有线电视网络。鉴于数字电视是今后的发展趋势应在开发过程中同时关注哈尔滨市数字电视的推广速度以使上上城在配置上具有一定的超前性。同时园区可设置卫星电视系统。具体接收的卫星节目需根据收费情况和客户群实际消费能力另行决定。以此可增加“上上城”的卖点。十一、消防系统消防设施和管理非常重要在设计中应以满足国家有关消防规范要求为前提保障安全。园区应设置火灾自动报警系统采用控制中心报警联动装置。园区内在中心会所、地下车库等处设置消防栓消防栓的设计应考虑其隐蔽性室外消防栓间距不超过米。公寓内的走道、地下机动车库、公建设施等根据消防部门的要求配置一定数量的灭火器。地下车库、会所、公共通道等应装设疏散标志灯应急照明灯。十二、安防系统目前园区周边有不少农民住房后为一片空地。作为附近较为醒目的一个住宅园区会有一定程度的安全隐患。“阳光家园”在安全防范体系上应尽可能考虑人防和技防相结合的方式以防为主快速反应建议如下:(园区出入口保安岗勤询查(每户人家设可视对讲系统(小区实行组团围合式智能化管理每个组团入口处均设保安、可视对讲系统与与每户业主、物业管理监控中心进行连接(地下车库、楼梯间和其它公共部位设闭路电视监控系统(园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书、沿园区周界设红外线报警装置。十三、背景音响系统建议在会所、中心花园、组团小花园等公共部位设置背景音响系统。十四、计算机网络系统建议采用宽带上网对电信及有线电视网络的管线要作一定的预留包括管道、电信交接间、卫星电视机房、设备电源及机器位置等。需在书房等房间布置网线。十五、垂直运输系统“上上城”项目以多层为主小高层、高层占一半。使用电梯主要是小高层公寓及高层公寓根据项目定位等因素考虑建议选择价格较高的中外合资或外资的品牌电梯。第九章公建配套一、设置前提根据“上上城”的规划和构想整个园区将会入住约户左右的业主。按平均家庭人口人计算就有约万人入住。园区位居松北区目前周边公建配套较差。因此在公建配套的设置上尽可能按较为齐全的思路考虑同时要结合规划要求和“上上城”的周边环境使公建配套既能满足住户的需求又能体现“上上城”自身的特点建议按以下原则设计:、主要满足园区内业主的生活部分配套兼顾物管经营的收入、在可能的基础上尽量设置齐全设置的规模则以本项目的住户为测算基准。为业主提供生活、休闲、娱乐等多方面的服务以弥补楼盘周边的配套缺陷满足业主的日常生活需要、大型公建配套主要设置在园区东南面各种补充型、方便型公建服务设施拟分散设置在商业街服务半径在米内体育服务类公建与体育项目配套第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书体现方便实用的原则。、公建配套的装修标准和设计方案将委托专业人士进行策划、制作并经评审。二、生活服务类(购物超市:为方便园区和周边居民的生活从南面进入小区拟设商业设施部分公建设于东西方向进入园区的入口处。建议在商业街南北各设一个购物超市面积可稍大在平方米左右供应生活必须用品园区内住户享受会员制优惠服务购物超市同时对外开放。同时可提供送货上门服务等。(餐饮酒店:建议设置以为园区服务为主、对外服务为辅的酒店。面积在平方米左右位置可设在园区内东西主干道两侧与购物超市连接。可考虑引入诸如“肯得基”、“上岛咖啡”等西式品牌连锁店同时设置中式餐馆诸如饺子店、面馆、川味等(包括早餐)满足不同层次需求。(银行:可考虑引入工商银行、建设银行等在小区设储蓄所、自动提款机。(水果鲜花礼品店:可考虑至个左右为小区业主提供服务。(美容美发厅:引入至个比较正规的品牌连锁店为业主提供优质服务。(洗衣中心:设置干洗、湿洗、熨烫、烘干等设备为园区内外提供服务建议设在园区主干道。(手机服务点:提供购买中国移动、网通等手机卡、储值卡并兼营手机销售、维修等服务。(药店:可引入“人民同泰药店”等正规药店。(社区卫生服务中心:可借用规划中的医院。(家政服务:为业主提供联系诸如搬家、看护老人、病人等服务。(汽车修理行、擦车行:可在小区周边设置。(社区教育中心:建议设在会所可与其它活动室兼用可定期或不定期举办各类讲座、培训如电脑、网络、绘画、音乐等。(垃圾中转站:根据人口基数计算安置。三、休闲娱乐类园区休闲娱乐分为室内和室外两部分室内部分集中在会所室外部分则集第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书中在中心花园附近。主要有:(健身房:设于会所面积约平方米可分男女二室并配置音响器材以满足健身及形体锻炼者的需要(咖啡厅:设于会所考虑设置中、西式商务套餐面积在平方米左右(乒乓球室:设于会所考虑放置张乒乓球台(棋牌室:设于会所考虑放置,张棋牌桌(羽毛球场:设置个标准的室内羽毛球场(托儿所(儿童游戏室):设于会所面积不小于平方米供气候恶劣或假期时孩童活动、玩耍。应考虑儿童安全设于底层(图书阅览室:设于会所面积不小于平方米可放些报刊、杂志及桌椅供业主阅览用(老年活动室:可结合棋牌房的设想一并考虑(网球场:远期随着楼盘知名度的增加和入住群体的变化可考虑设置一个标准的网球场设于会所附近(娱乐中心、多功能室:为小区业主提供聚会场所面积控制在平方米左右。四、组团花园设于各组团中心根据当地的地质条件和地形改造构想可考虑采用下沉式广场的形式增加地形的变化和视觉的丰富性。具体方案请环境设计专家另案策划并评审。五、车库、机动车库(位):按照园区的档次和开发趋势,“上上城”的车库、车位配置率按配足。其中的机动车位设于半地下停车位设于高层、小高层建筑物的地下一层另外的机动车位为地面固定车位在规划中预留地面空间也可与绿化结合起来。同时规划中还可将交通标识与环境设计相结合形成“上上城”别具一格的特色。、非机动车库:设于半地下室各组团应相对集中便于管理。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书六、物管用房按规定配置物业管理用房、经营用房。部分设在会所部分设于地下。另应考虑保安宿舍、物管员和维修人员的值班室、工具房和仓库等。(专门做评审)七、其它、公共告示栏:用于业主阅报、业主委员会和物管公司发通知等可设在园区入口较醒目处。(信报箱:必须配置可设在组团或每幢楼房入口处具体按有关规定设计。第十章园区环境环境是围绕人群空间和影响人群生存发展的因素。园区环境包括了自然环境要素和社会环境要素独特的人居环境风貌愈来愈被人们所追求。随着消费观念的日趋成熟“买房子就是买环境”已成为人们的共识。“上上城”的环境设计拟请专业公司具体策划这里只做初步建议。一、园区道路实践已经证明绝大多数的购房人会本能地沿着道路的走势来感受园区内部环境并由此进行评判因此园区道路必须精心设计。、路宽的合理设定:园区道路必须满足车行和人行二大基本功能。由于园区规模较大因此建议园区内设主干道若干条支路和多条宅前道路。鉴于北方的居民比较习惯于宽阔的道路建议园区内车行道宽米宅前道宽米。、道路弯曲度:多一些柔和的弯度可增加道路本身的美观路面也应适当作些起伏设计使视觉上富于变化。、路面材料:园区主干道选用沥青路面其余道路结合园区景观场所的不同可选用石材或彩色广场水泥砖、陶砖等以丰富道路自身景观弱化行车功能。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书、道路流线:在道路流线的设置上除考虑行人、非机动车和机动车通行外还应兼顾对园区绿景、水景和建筑景观的观赏角度尽可能使行人沿路能看到较丰富和较精彩的景观面。、地下管线检修盖:沿路敷设的地下管线检修井盖板其强度、外观、色彩要符合道路的使用要求并尽量靠路边布置。二、园区绿化园区的绿化主要考虑如下几个方面:(园区植被:利用植物的形、色、香、味来创造意境。以大片草坪为基础辅以阔叶乔木、小乔木、灌木等多层次、多形态的树木呈现出其自然形态。并充分利用这些树木的遮蔽特性来围合和遮蔽空间及构筑景观。通过缓坡草坪、林荫小道、花丛灌木以及乔木混交林等景致营造出一个可观、可游、可憩的风景式绿色环境。(雕塑:运用雕塑的艺术手段来充实造园的意境形式可具体可抽象以提高观赏性和感染力。三、园区水景园区水景是人文景观的集中表现之处也是流动的景观。戏水池:面积宜小、浅供园区内小孩嬉戏、玩耍。(立体水景:由于北方比较干旱平面水景的维护成本较高因此不考虑溪流、带状水景但园区内有无水景又构成园区是否高档的一个重要标志对强化园区居民的身份感、增加销售卖点有很大作用。建议代之以小池塘及喷泉、叠水等立体水景运行过程中需对水定时作滤清处理既增加景观又便于控制水的消耗量和运行成本。四、园区小品园区小品主要分为观赏小品和休闲小品或二者兼设。小品以风格清新、淡雅大气为好。、石景小品:石景包括石桌、石凳、绿地上的天然卧石点缀、绿地中的石质步行小径及少量石材制作的标识物。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书、木质小品:包括部分绿地的低围栏、休闲椅及园区平面示意栏等内容。、绿化小品:设置的原则是恰到好处过少而平淡无味过多则繁杂累赘可通过放置塑料花、塑料热带树木等营造出四季绿色的效果。五、园区标识“上上城”园区规模较大公共区域中应考虑设置信息标识设施其内容大致如下:(园区布局引导标识位置:园区各主要入口处内容:园区平面示意图及标识牌位置提示形式:由环境设计师统一考虑夜间照明:射灯、灯箱或近处门灯、路灯等辅助光源(组团、幢名标识系统位置:组团入口、每幢建筑两侧山墙内容:各组团名、各幢的幢名(或幢号)形式:用彩色透光材料嵌入墙体夜间照明:内置光源(单元入口标识系统位置:各单元入口门上方内容:单元号形式:铜制喷漆铭牌夜间照明:单元入口灯(户号标识系统位置:各户分户门或门楣上内容:各户的统一编号形式:铜制喷漆铭牌夜间照明:楼道灯(休闲娱乐服务标识系统位置:园区入口处各设施附近内容:各相关公建配套设施名称第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书形式:由环境设计师统一方案夜间照明:专配或借光(安全警示系统位置:电梯游泳池边地下机动车库电力、通讯、消防、管道煤气等设施内容:使用须知、限速或危险标识第十一章细部处理儿童游乐场区域场地地面注意造型铺装中一定表现出公司的标志或特色秋千、攀岩等带有一定危险性的娱乐项目下方铺装较其他区域应更加柔软(橡胶垫)沙坑的设置面积不宜过大用银色的细沙设置米左右高度的围挡以防止细沙自然和人为的流失。窨井盖居住区内窨井盖避免裸露在地面井盖上方可种植易铲除、易补种植被如小草若规范中不允许井盖上方种植植被应采用种植低矮灌木将井盖围挡或经特殊设计制作尽量与周边环境融洽。垃圾处理应设置生活垃圾压缩收集站提倡实行垃圾分类处理公共区域的垃圾箱建议订制一批造型要有特色如木箱、竹箱的造型设计材料可选用金属颜色要明显有生活垃圾分类功能。告示牌小区入口的公共告示牌设计可参考二十世纪二、三十年代的公共广告牌的设计造型为圆柱型选材宜采用不锈钢外镶玻璃箱顶灯光明亮吸引业主视线。居住区平面图居住区入口处及组团入口处分别设置居住区总平面图和楼座位置图,可考虑采用不锈钢、钢化玻璃等材料并配合必要的照明。指示牌及交通信号牌指示牌及交通信号牌应统一设计、统一制作、统一安装尽量避免与社会公共交通的信号牌相同或类似。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书反光镜当机动车道出现急转弯(拐弯半径偏小)驾驶员出现视觉盲区或视线受影响时应考虑设置凸透反光镜为驾车者提供方便。(室外消防栓室外管网设计与园林绿化设计应默契配合室外消防栓的设计注意或隐蔽或选用高档材料以避免突兀感和煞风景隐蔽的方式可简单采用木质栅栏上面种植爬藤类植物。(标识照明所有的楼牌及单元牌设置时应考虑夜间照明功能使晚间回家的业主有温馨的感觉为晚间访客提供方便。(阅报栏考虑在人流量相对较大的地点设置三到五个阅报拦可考虑设计成圆柱型、三棱形或其他特异的造型材料选用色彩鲜艳的喷塑。(灭蚊灯考虑在居住区晚间人们集中活动的场所内设置灭蚊灯在夏季每日夜间开启个小时。(信箱各组团或楼房入口处设置信箱材料要精致所选材料应明亮到光可鉴人体现居住区档次。(无障碍通行小区内道路设计应符合残障人士无障碍通行的规定楼入口和单元入口应设置专供轮椅通行的道路。(水景设计水景设计中必须注意隔离避免儿童可轻易进入既不安全也不利于物业管理。(便利店本项目公建拟集中设置为方便业主日用物品的采购小区入口的门卫房边可设一个小时(或小时)便利店。(废旧物资回收站可考虑在公建建设中设置一个废旧物资回收站位置放在垃圾站附近既利于环保又方便了业主同时便于物业管理。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书(路障为防止车辆随意穿行在主要的道路区域设置路障结合景观设计成类似园区小品的模样避免引起业主心理反感。(发展立体绿化着重营造空中景观阳台的花卉盆景墙面摆置植物、天台的花卉、墙面藤类效果。(主题色每个组团通过一个主色系的不同色调使小区产生一种秩序感。室内供暖设备的位置室内供暖设备在业主装修时一般会做二次处理户型设计中在考虑散热均衡性的同时注意其摆放位置的合理性。首层的上下水管道为防止首层住户由于管道疏通不畅而导致的下水道堵塞现象,首层的上下水管道应单独设置。屋顶设置光源在高层、小高层的屋顶设计中结合建筑设计可设置部分彩色光源在夜间规定的时间内启用形成景观。石材的应用在环境布置中结合到标识设计中形成硬质景观。小品充分考虑当地的民间习俗制作成系列的小品、雕塑作为园区环境设计的基本主题。固定烟灰缸在园区供业主休息区域的座椅旁边设置固定的烟灰缸材质可选择石材或金属利于环境的维护体现人性化的设计。园区绿化灌溉考虑北方气候干燥水资源贫乏在需水量大的主要绿化带铺设滴灌管网。路面下水路面下水宜采用侧排水的设计。围挡第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书比较高大的植被、路灯周边可设置围挡围挡上层可铺设柚木既增加美观又方便业主休息。路间灯源车行道与人行道隔离绿化带的灯源设计一般比较矮,除灯源灯罩部分外可选用石材。单元入口处光源每个单元入口处绿地中务必设置光源不必太明亮可照清路况即可。铺装的广场砖统一设计、统一制作。射灯造型射灯的外壳可做成卡通等造型,既美观又收敛光源。第十二章物业管理一、委托管理、为给业主创造一个安全、文明、整洁、舒适的生活环境让业主享受到良好的服务“上上城”拟请具有一级资质等级的绿城集团物业管理有限公司下属北京分公司进行前期物业管理服务。、委托管理时间:自“上上城”项目正式启动至项目竣工交付业主并成立业主委员会止。、业主委员会成立以后由业主委员会决定聘请一家物业管理公司实施物业管理。二、管理要求(为保障将来为业主提供优良的服务在规划、设计阶段向开发公司提供物业管理所需硬件设施方面的要求、意见和建议。(在项目开发期间根据开发公司的要求提供相应的物业管理及保安服务并签订前期物业管理服务协议及管理委托合同。(项目开盘前物业公司需拟定小区物业管理办法和业主管理公约。其中涉第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书及装修管理规定要具体如装修承包商的资质审核、建筑垃圾的处理及清理费用的收取等。(在楼盘交付之后向业主提供:A(公共服务B(免费代办服务C(专项有偿服务D(配套有偿服务。、业主委员会成立后一年之内争取获松北区优秀物业管理小区称号二年之内争取获哈尔滨市优秀物业管理小区称号。二年之后争取获得更高的荣誉称号。三、开发商一次性投入内容开发公司为保证业主高品质的生活将提供物业管理必须的管理用房、基础设施及生活配套服务设施(含经营用房)。(管理用房A(管理用房B(档案资料室C(值班室D(保安宿舍E(仓库、工具间等。(基础设施A(配电房B(生活水池及变频水泵房C(地下车库及管理系统D(安防智能系统(包括报警监控中心)E(卫星电视系统F(背景音乐系统G(垃圾中转房。(生活服务设施A(酒店B(小超市第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书C(洗衣中心D(桌球室、乒乓球室、棋牌室等E(健身房F(老年活动室G(儿童游戏室。四、服务项目(公共服务(费用已含入物业管理费)A(小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理B(公共场所保洁C(公共绿化园艺保养和培植D(住宅区生活垃圾收集和倾倒E(公共设施的维护和保养。(免费代办服务A(代收代缴水电费B(代收代缴有线电视、卫星电视收视费C(代办报刊订阅和收发、邮件收发D(代叫出租车E(代聘司机F(代请保姆G(代请私人保健医生H(代办暂住证I(代办保险J(代订生日蛋糕、花篮K(代聘装潢设计、施工单位L(代订飞机、轮船、汽车、火车票M(代为搬运单件货物N(私宅报警器日常检查O(组织区内业主联谊、文化、体育活动P(电话及访客留言转告。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书(专项有偿服务:A(寒假、暑假学生活动B(临时照看孩童C(钟点清洁D(老人、病人护理E(礼仪服务F(代管房屋G(代理房屋租赁、转售H(传真、复印、打字I(住宅水电设施维修J(四季花卉、盆景供应及代为养护K(服装洗烫L(提供泊车位。(配套有偿服务:A(健身、娱乐活动B(餐饮、酒吧C(保健、医疗D(美发美容E(小超市。五、物管费收取原则及支出范围(物管费标准的制订原则:A(根据松北区或哈尔滨市政府有关物业管理的相关政策和条例结合本项目的具体情况制定。B(在保本经营的基础上略有盈余。C(入住期间由物管公司根据松北区同类住宅、市场承受力及成本状况制订业主委员会成立后由业主委员会与物管公司协商制订。(物管费支出范围:即本章第四条第款《公共服务项目》中所列所收物管费即为维持这些服务及管理的支出。第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书、收费标准:建议多层按元m月小高层、高层按元月。、泊车费、供暖费等收费标准另定。第十三章营销策划鉴于哈尔滨市的市场特点和居民消费模式及心态与南方城市存在着明显的差异本项目的营销策划书将会同相关人员进行逐项评审在此仅做初步分析。一、营销策划要点作为一个从南方到哈尔滨市从事房地产开发的公司对本地市场将有一个了解的过程同时哈尔滨市民(概指目标客户)对南方公司也有一个从认识到认可直至信任的过程我们除了用心地做好产品外还有非常重要的一点就是将我们的真诚、善意展现在哈尔滨市民面前让他们觉得浙江博美公司、风景置业公司是值得信任的故而营销策划就显得尤为重要。营销策划作为房产开发中的一个必经过程应贯穿于项目策划、开发、建设的始终。本项目的营销策划主要包含以下几点:、营销要点:包括营销必须具备的条件关键的要素及概念等。、市场背景:包括松北区周边房地产的销售情况调查相似楼盘营销方针的对比房地产走势的分析等。、市场定位:包括销售方案主要相关概念的阐述市场价格的参照对比市场价格的确定目标客户的锁定等。、广告定位:包括广告的制作广告语的形成广告形式的确立发布流程等此为营销策划中的重点环节。拟利用政府部门的支持及相关媒体的配合以强有力的促销手段形成具体的宣传方案。、销售计划:包括时间的统筹计划进度的合理安排阶段的重点分割人员场所的设置等。、人员培训:包括人员招聘、录用计划、销售人员薪资的形式、将销售人员送品牌房地产销售公司进行实习等。、营销难度及对策:包括营销过程中可预计及不可预计出现的人为因素、自第页房地产开发有限公司“上上城”产品策划书然因素等问题预防的措施以及出现相关问题时的应对方法等。二、售楼中心建设根据松北区各楼盘售楼中心的现状建议设立一个清新、典雅、自然大方、高雅而不铺张的现场售楼中心设在会所。售楼中心的标志要醒目造型要富有创造性环境要优雅停车必须便捷。因为客户的主要方式是出租车或自驾车而本项目周边又没有其他项目形成的市场人气客户来看房就是“专门”来这一个项目的需考虑在销售部配备专门的购房看房车接送客户。同时可以增强客户对未来进出交通条件的信心。三、样板房建设参观样板房已成为销售的必要手段尤其对这样一个地理位置较偏僻周围又很少参照楼盘的项目。建议结合土建工程进度选择具有代表性的户型进行精心装饰。具体方案请装潢公司制作并审定。第
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