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万科地产财务报告分析万科偿债能力分析 一、概述 企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种,偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度,应注重两个方面:一是看企业流动资产的多少和质量如何,这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好,二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度,分析一个企业长期偿债能力,主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力...

万科地产财务报告分析
万科偿债能力分析 一、概述 企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种,偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度,应注重两个方面:一是看企业流动资产的多少和质量如何,这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好,二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度,分析一个企业长期偿债能力,主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析,可以了解企业经营的安全性,从而制定相应的财政金融政策;对于业务关联企业,通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力,借以判断企业信用状况和未来经营能力,并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策;对于企业本身来讲,长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况,及时控制风险,降低资金运作成本,提高自身企业商业信用。 二、万科基本情况介绍 万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年,万科营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合 增长率为36.2%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。至2009年,已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米,实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元,净利润72.8亿元。 三、万科偿债能力的数据分析 以下数据来源自2007-2010年万科企业股份有限公司年报、2007-2010年中粮地产股份有限公司年报以及中国证券网数据平台。 2007-2010年万科企业股份有限公司偿债能力数据表 年份 2007 2008 2009 2010 流动比率100% 1.96 1.76 1.91 1.59 流动资产 95,432,519,188.17 113,456,373,203.92 130,323,279,449.37 205,520,732,201.32 流动负债 48,773,983,644.40 64,553,721,902.60 68,058,279,849.28 129,650,791,498.49 速动比率100% 0.59 0.43 0.59 0.56 保守速动比率100% 0.42 0.38 0.46 0.42 现金比率100% 0.35 0.31 0.34 0.29 营运资本 46,658,535,543.77 48,902,651,301.32 62,264,999,600.09 75,869,940,702.83 存货 66,472,876,871.40 85,898,696,524.95 90,085,294,305.52 133,333,458,045.93 应收账款 864,883,012.55 922,774,844.24 713,191,906.14 15,940,245,561.07 速动资产 28,959,642,316.77 27,557,676,678.97 40,237,985,143.85 72,187,274,155.39 货币资金 17,046,504,584.31 19,978,285,929.92 23,001,923,830.80 37,816,932,911.84 短期投资 0.00 0.00 740470.77 0.00 资产负债率100% 0.66 0.67 0.67 0.75 产权比率100% 2.26 2.52 2.03 2.95 有形净值债务率% 230.83 264.38 256.13 381.79 利息偿付倍数 6.58 3.57 4.96 4.98 (一)短期偿债能力分析 2007-2010年万科短期偿债能力分析 0.00 0.501.001.502.002.502007 2008 2009 2010 年份 数值流动比率 速动比率 保守速动比率 现金比率 图1 从图1中可以看出,万科在流动比率上的指标呈现出波浪并逐渐下降的趋势,这是由于公司在经历了2007年前的房地产行业过热期 后,受08年金融风暴的影响,房地产价格跌幅巨大,市场需求量低靡,销售量急剧萎缩,给公司的经营状况带来了严重的影响。09年在国家的经济刺激政策下,市场需求量迅速恢复,房地产价格一再走高,在这种情况下,公司经营状况迅速恢复并扩大。但是与此同时,由于受各种成本因素上涨与房地产调控的影响,公司的流动负债也在迅速增加,并且增长速度有超过流动资产增长的趋势。这说明公司的经营状况受到宏观调控的影响较为严重,导致企业流动比率在2010年逐渐下降。 但是通过速动比率也反映出,公司在销售策略上也在发生改变来应对市场的变化。首先,万科在销售价格上采取降价销售策略,通过扩大销售量,来压缩房地产行业的产销周期。其次,采取“现金为王” 2007-2010万科A营运资金状况 0.00 50,000,000,000.00 100,000,000,000.00 150,000,000,000.00200,000,000,000.00250,000,000,000.002007 2008 2009 2010 年份 数值流动资产 流动负债 营运资本 图2 根据图2显示,万科的营运资金状况自2007年来,一直呈逐年递增的态势,这表明公司在向稳健的经营模式方向发展,在房地产市场方向不明确的情况下,不盲目的扩大经营规模,这使得万科在偿债能力上有了一定的保障。 万科A流动比率对比分析 0.511.5 2 2.532007 2008 2009 2010 年份 数值万 科A 中粮地产行业均值 图3 流动比率是流动资产与流动负债的比值,是衡量企业短期偿债能力的核心比率。较高的流动比率反映企业的偿债能力越强,短期债权人的利益安全系数也越高。从图3上行业对比分析,万科的流动速率低于整个地产行业的平均水平,与同属央企控股的中粮地产相比,也存在一定的差距,主要原因是由于2010年新完工的房地产面积不断增加,而前期的库存并未完全清空,致使应付账款和预售账款增加,提高了企业的流动负债,也制约了企业的偿债能力。 根据其2010年年报分析说明,房地产行业全年全国商品房销售面积增长10.1%,销售金额增长18.3%,增速相对09年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响,全年商品房成交呈现出较大波动。年初,各地住房市场延续了09年的旺销势头,但二季度后,政府接连出台多项 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 对楼市展开调控,市场成交迅速放缓。年内,在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下,市场逐渐结束了09年以来的库存减少过程,城市已经出现了阶段性的供应大于需求局面。所以以上这些因素说明整个房地产行业受政府调控的影响是相当大的,这将影响
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分类:经济学
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