“大大连”商业网点规划

“大大连”商业网点规划 “大大连”商业网点规划 负责人:赵宁、李健生 东北财经大学工商管理学院 2005年6月20日 1.前言 新世纪，大连市迎来了前所未有的发展机遇。“大大连”建设规划的出台，东北老工业基地振兴国策的实施，东北亚重要的国际航运中心建设的起航，这些利好因素不但为大连新一轮的城市化发展指明了方向，而且还帮助大连找准了城市发展定位，提供了源源不断的发展助推力，为增添大连城市活力并进而成为东北地区的龙头城市增加了筹码。 面对入世后过渡期新一轮的开放与融合，沿海重要的港口城市将在与世界市场接轨的进程中承担着重要的使命，一些城市，特别是具备良好港口条件的城市，将由过去的腹地“窗口”城市转变为区域中心城市，以适应新时期与世界市场融合及国家战略性产业布局调整的要求。大连就是这样的城市之一，其在东北振兴和国际航运中心建设中，承载着重要的国家战略使命。 近年来，哈大电气化铁路的通车，沈大高速公路扩建的完工，烟—大火车轮渡的启动，以及 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 中的哈达铁路客运专线、东边道铁路、大—丹高速公路的兴建，加之大连港的建设投资，将史无前例的提升大连的物流基础设施平台功能，增加大连城市流通的辐射能力。 因此，面对入世后过渡期的竞争压力，面对新时期商贸物流业的发展机遇，针对大连商业网点的发展进行有序地规划是十分必要的，一方面可以规范商业网点发展布局，减少重复建设，降低恶性竞争，实现协调发展;另一方面可以 1[1]抓住机遇，加快大连商贸物流业的发展步伐。 为了响应国家商务部部署要求，为了达到“科学、完善、实用”的规划要求，大连市的商业网点规划工作采取了“面向城乡同步推进，不同板块分步完成”的办法，即“大大连”主城区和卫星城同步推进，主城区按区属分块完成，卫星城面向城乡独立完成，以此推动“大大连”商贸物流业发展形成“相 2[2]互错位、各具特色”的板块格局。 本规划所提及的商贸物流业，主要是指批发业、零售业、物流业等产业。由于大连市已经有专门的现代物流发展规划，并且主城区各区及卫星城的商业 1[1]商业网点规划是指根据城乡总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映现代商业发展规律的基础上，对城乡未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。 2[2] 目前旅顺口区和庄河市的详细规划已经完成，甘井子区、金州区正在调研进行中。 网点规划正在进行中，因此，本报告研究侧重点主要放在“大大连”主城区零售网点的总体发展布局上，包括商圈发展层级设定、特色商业路街规划及主要零售业态发展策略等。 2.我国加入WTO后过渡期内商贸物流业发展趋势 2004年底，我国将进入WTO后过渡期，在后过渡期内，我国将逐渐兑现入世协议书的全部承诺。在入世的前过渡期里，主要是关税减让、非关税措施取消和服务业市场的适度开放。截止2004年底，中国关税总水平已经由1992年的42.7%降到10.4%。在后过渡期，也就是在2004年12月11日之后，中国将允许外资在批发和零售企业控股，允许外资银行向中国企业提供人民币服务;到2004年底将允许外商设立独资建筑和分销企业;2005年底将允许外商设立独资速递、公路货运和货代企业;2006年底将允许外资银行提供全面的银行服务，允许设立独资铁路货运企业。与前过渡期相比，后过渡期的最突出特征是主要的一些敏感领域将结束保护，市场开放的压力大大增加;在后过渡期，外资进入的地域、数量和股权限制都将被取消，市场整体开放氛围和开放强度都会提高，外商投资领域将大幅增加，这将对我国市场环境的变化产生深远的影响。 2.1 国内商贸物流业发展现状 近几年我国商贸物流业的发展速度逐步提升，正在经历着由末端产业向先导产业的转变。据2003年资料显示，全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长9.1%，扣除物价因素，实际增长9.2%。其中，城市消费品零售额29777亿元，增长10.3%;县及县以下消费品零售额16065亿元，增长6.8%。分行业看，批发零售贸易业零售额37693亿元，增长9.2%;餐饮业零售额6066亿元，增长11.6%;其他行业零售额2083亿元，增长0.2%。全国消费品市场81017个，其中，城市27006个，农村54011个，消费品市场成交额26498亿元，其中城市15448亿元，农村11050亿元，成交额中，粮油类2325亿元，肉禽蛋类4802亿元，水产品2246亿元，蔬菜类2938亿元，鲜果 类1709亿元。对外进出口贸易总额猛增至1.1万亿美元，位居世界第三位。现代物流发展方兴未艾，主要城市特别是大中城市的现代物流产业正呈现蓬勃发展之势。但是，在WTO后过渡期，面对着即将全面开放的市场环境，我国商贸物流业仍凸显出来诸多方面的发展不足，在下一步发展中面临着国际化、组织化、信息化的发展挑战。 2.2 后过渡期国内商贸物流业的发展走向 2.2.1 零售业的大规模、规范化、高速度发展 零售业属于竞争性产业，按照加入世贸组织的承诺，中国在WTO后过渡期将进一步扩大商业领域的对外开放，从总体上来看，未来我国零售业的发展趋势为:零售业态更趋多样化并逐步走向规范化;新型零售业态将保持高速增长，连锁化经营成为其发展的一个重要方向;国有资本逐渐从零售业中退出，而同时外资会迅速进入零售领域，外资进入的主要途径是大卖场和大型超市，今后几年内将保持这种趋势;中西部地区消费增势将与东部地区相当，但东西部市场绝对规模的差距短期内将难有显著改观。我国零售业WTO过渡期即将结束，在短时间内尽可能多地布设商业网点成为很多连锁企业的重要战略选择。中国零售企业数量众多而规模过小，最大50家的销售总额还不到全国的5%。与此同时，外资零售巨头在华扩张提速，国内没有一家在零售规模上可以对国外零售业形成竞争压力。因此，我国商贸流通发展的另一个趋势将是:流通资源将加快向优势企业集中，无论是企业自主的发展，还是政府推动，都需要更多的大企业发展起来，做强做大，带动行业整体实力的提升。 2.2.2 批发市场将向三个层级发展转型 国内城市中现有的批发市场大多数是初级形态的市场，其未来发展方向，一是向批零合一的仓储式大卖场转型;二是少数辐射能力较强、规模较大的市场提升现代化程度向中级批发市场过渡;三是向高级批发市场过渡。未来的中级批发市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送于一体的分销物流市场，是以物流配送为主导的商贸分销及物流服务载体。未来的高级批发市场有 两种形式:一种是向期货市场过渡，另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡。 2.2.3 现代物流将成为发展突破点 目前，我国劳动力低成本的优势正在被居高不下的物流高成本劣势所抵消，国际竞争力正在被稀释。我国物流总成本占据GDP的比例同发达国家相比要高出10个百分点左右，因此，发展现代物流产业已经成为提升我国竞争力的重要举措。近年来，国内物流发展热点纷纷出现，一些城市物流发展规划纷纷出台，这将预示着，在入世后过渡期内，现代物流将继续成为我国商贸物流业发展的热点，这一瓶颈因素的突破，将成为提升我国产业竞争能力的重要突破点。 2.2.4 市场体系的进一步完善 国内通常将市场分为商品市场和要素市场两大类。就市场体系而言，是一个立体的动态的网络体系。目前，我国市场体系的建设还不够完善，在未来的发展中，由于消费品市场、生产资料市场和农产品市场是商品流通的主渠道，所以是建设的重点。在入世后过渡期，要以促进最终消费在国民经济中的比重为目标，迅速扩大消费品市场的规模，完善其在引导消费、拉动需求、扩大内需中的功能;要适应我国新型工业化和全球产业分工的要求，加快生产资料流通方式创新，促进经济运行的速度和效率不断提高;要围绕农民增收，加快农产品市场建设，健全农产品流通网络。 2.3 大连市流通产业发展趋势研判 2.3.1 区位优势凸显，大市场、大流通、大物流发展格局雏形初现 大连口岸区位优势、交通便利优势及城市环境优势是大连市发展流通产业的重要依托。过去是有区位没优势，随着入世后跨国公司的不断进驻，大连的龙头作用逐渐增强。并且，连—烟火车轮渡的建设，将使得大连从端点城市变为枢纽城市，特别是面向海路腹地发展，将越来越强化大连的区位优势，特别是东北亚重要的航运中心的建设，将进一步强化大连面向东北腹地及周边的辐 射能力。因此，未来发展中，借助区位、设施和环境优势，促进一些具有较大影响力的大市场形成，进而形成大流通发展格局，将是大连市流通产业发展的主攻方向。在构建大连市商贸流通业的发展格局中，其两个支撑点是，一是借助连—烟火车轮渡建设强化大连贯通长三角和东北腹地的“门户”作用;二是借助“东北亚重要的国际航运中心”的建设拓展面向腹地及周边的“中转、分拨和配送”等流通功能。 2.3.2 创新将成主题，流通组织化、现代化、国际化程度将进一步提升 大连流通产业近年来的长足发展为下一步发展打下了良好基础。目前大连商业发展中零售强化批发弱化的发展趋势明显，虽然以连锁经营为主导特征的流通组织化和现代化有所进步，但还远没有形成与自身区位优势相匹配的流通辐射能力。今后，依托于口岸物流服务功能，以电子商务和中转、分拨及配送为核心的服务体系将成为大连今后商贸流通业创新的重点。因此，在今后一段时期内，大连流通创新将成为主旋律，即由内涵式的增长取代外延式的增长。同样，大连市流通产业发展还面临着十分艰巨的结构调整任务，如城市商业网点布局优化，城乡一体化协调发展以及加速国际化发展等。因此，积极借鉴国外的先进经验，培育新型主导业态，推行 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化和科学化的运营管理，促进流通的组织化、信息化、现代化和国际化，将成为大连市流通产业未来几年的主导发展趋势。 2.3.3 流通系列化将促进三次产业紧密衔接，流通先导性作用开始发挥 过去，大连第一、二产业对流通产业发展的支持能力较低，除海产品等个别产品外，以本地农产品和地工产品为主导的具有较大幅射能力的市场还不多。另外，除个别企业外，流通企业向上游产业发展延伸的能力较弱，商业自有品牌(PB)才刚刚起步。下一步发展中，以促进地工产品走向外地市场为导向的流通系列化发展将会促进三次产业紧密衔接，相关服务产业的发展将成为第三产业发展中的亮点。随着连锁经营的广泛应用和流通组织化程度的不断提高，流通产业将由过去的末端产业发展成为先导性的产业，其引领市场的作用越来越明显，在促进产业融合及城市核心能力生成方面发挥重要的作用。并 且，现代流通产业中的物流产业将发展成为大连支柱性的产业，在影响和促进大连城市功能和地位生成方面，发挥着举足轻重的作用。 2.3.4 在现代化进程中，各具特色的城乡一体化商业布局体系将会形成 面向2020年中长期发展的“大大连”发展战略，将会推进大连城市化的过程。在这一打破城乡二元结构的城市化及城乡一体化发展进程中，无论是“大大连”主城区还是北三市等卫星城，将会结合自身的实际，形成符合发展需要的商业层级和布局体系。特别是“大大连”的主城区，随着人口的不断增容，将会完成高级城市化进程。因此，在未来十多年里，大连的商业网点建设，无论是在城乡的衔接上还是在发展层级和布局体系上，将会完成现代化这一使命并形成功能完善特色明显的布局体系。在这一发展过程中，大连核心区商业的辐射能力将进一步加强，在空间上，商业层级体系将进一步完善，并逐步实现城乡一体化发展格局，形成主城区与卫星城及农村乡镇之间的双向的、交互的流通网络。相应，不同层级的商业网点将在业态结构上将日趋合理，功能上走向完善，形成规划科学、竞争有序、城乡协调的商业生态体系。 2.3.5 零售业态结构趋向合理，连锁经营将成为主导经营方式 目前大连商业正处于传统形态向现代形态的转换进程当中，特别是近年来城市核心区的购物中心、大型综合超市、超市发展迅速。但从总体上看，业态结构还不尽合理，表现为购物中心建设过多，便利店发展迟缓，其它业态发展较慢。目前大连连锁经营企业有140余家，店铺2800个，2003年销售额实现227亿元，已经占据全市社会消费品零售总额的40%。但是，总体上经营规模还较小，规范化水平不高，布局分布不尽合理，业态结构还不均衡，尤其是物流配送明显滞后。在向着流通现代化目标发展的进程中，结构(业态)和比例(连锁经营)将成为两个重要指标，结构合理上表现在城市和农村两个层面的网点及业态的布局演化，在比例上表现在连锁经营额占社会消费品零售总额的比例能否达到发达国家80~90%这一比例。因此，这两个方面将成为大连商业下一步调整发展的重要方向。 2.3.6 新城区商业发展驶入快车道，重点地区的商业功能快速提升 随着大大连城市化进程的加快，主城区规模的拓展，城市经济活力的不断提升，大连市区的商业建设在发生着快速的变化。大连的三个新城区中，开发区的地位日益凸现，其经济的快速发展、人口迅速集中，为商业的发展提供了强有力的支撑力量，诸如大商、迈凯乐、友谊集团、好又多等一批商业企业已经开始抢滩开发区，更进一步加速了该区域的商业发展，为未来开发区打造一个新兴市级商业中心奠定了良好的基础。城市分工的重新布局，也为金州商业，尤其是物流、批发业的发展提供广阔的空间。旅顺商业依托旅游业的快速发展、交通的不断改善、大学教育及石化产业等新的城市功能的增加，必然带动人口快速机械式增长，也将推动商业发展的势头。上述区位的商业功能近年来获得了快速提升。 2.3.7 社区商业将成重点，并成为城市商业现代化的重要拓展层面 经过近几年发展，大连市级商业中心功能已经接近完善，区域性商业中心已经成为开发建设的热点，在下一步发展中，社区商业将成为发展的重点，并具体表现在商业网点开发建设、业态组合优化、连锁经营与管理现代化等层面。“大大连”建设，为社区商业发展提供了广阔空间，并且，随着城市空心化、居住郊区化等趋势的凸显，大连社区商业将注入新的拓展内涵，“便民和利民”成为其发展的立足点。对“大大连”建设而言，商业发展布局的完善表现在三个阶段:一是城市中心商业区和各个区级或区域性商业中心商业网点布局的完善;二是社区商业网点布局的完善;三是街道及农村乡镇商业网点布局的完善。我们认为，在完成第一阶段的发展任务后，大连商业即将走进第二个发展阶段。 2.3.8 国际航运中心成为发展主题，港航事业和商贸物流业将快速发展 党中央提出将大连将设成为东北亚重要的国际航运中心，这使得大连在未来相当长的一段时期内找到了自身的发展主题。这将给大连港口、航运及商贸物流业的发展带来极大的政策推动力，也预示着美好的未来前景。大连建设东北亚重要的国际航运中心，具有重要的深层意义，一是站在城市发展角度找准了城市自身的发展定位;二是站在腹地振兴的角度借此提出了融入腹地课题; 三是站在环渤海港口竞争角度重新确立了依港兴市问题;四是站在国家战略角度肩负着率先融入东北亚的使命。因此，不能将中央指定大连建设东北亚重要的国际航运中心单一地理解为东北振兴的“点睛之笔”，还要有更为广阔的国家战略视野和区域发展竞争观念。并且，在解读、理解和释放国家政策上，无论是在政府意识和民间行动上，还要具备面向中长期发展的战略新思维和新观念。这是因为，大连建设国际航运中心的背后，不仅是为了东北老工业基地的振兴，更是为了东北亚中日韩经济的融合;不仅外显着大连城市发展的总体定位，还隐含着国家在区域经济竞争中的战略着眼点;不单是港航建设与发展的问题，更多的是多元中心支持的国际化发展取向问题;不单是依托航运功能与服务的物流发展问题，还有塑造城市现代流通核心能力的问题;不单是经济建设问题，同时也是国际政治与经济协调参与问题;不单是主城区的经济与服务功能提升问题，还有与卫星城协调、融合发展问题;不单是经济建设问题，同时也是国际政治与经济协调参与问题。有理由相信，国际航运中心建设将成为大连十年期乃至二十年期的发展战略，其建设必将促进大连商贸物流业的发展。 3.“大大连”城市发展综述 3.1 大连市概况及经济发展现状 大连位于中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，处于环渤海地区的圈首，是京津的门户，全市总面积12575平方公里，辖7个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区、开发区)，3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)和1县(长海县)，总人口560万人。1984年党中央和国务院决定进一步开放大连、天津、广州等14个沿海港口城市，拉开了大连市经济大发展的序幕，经过了20余年跨越式的发展大连已成为中国最具开放色彩的城市之一，经济持续快速发展，综合经济实力显著增强。目前，大连市拥有国家级经济技术开发区、高新技术园区、金石滩国家旅游度假区和东北地区唯一的保税区与出口加工区。 2003年，大连市国民生产总值达到1632.6亿元，人均生产总值己突破3500 美元。与1995年相比，2003年人均国民生产总值29206元，比1995年增加17103元;全市完成地方财政一般财政收入110.54亿元，按可比口径初步测算，累计增长2.1倍;农林牧渔业总产值253.5亿元，累计增长59%;全部工业增加值697.1亿元，按可比价格计算累计增长1.8倍;社会消费品零售额568.45亿元，累计增长1.4倍;自营出口总额82.9亿美元，累计增长2.3倍;城市居民人均可支配收入9101元，人均消费性支出7760元，分别增加3389元和3141元;农村居民人均纯收入4513元，人均生活费支出3043元，分别增加2075元和1038元;城乡居民人民币储蓄存款年末余额达1130.2亿元，增长1.9倍。1996~2003年间，累计完成全社会固定资产投资额2434.1亿元，累计实际使用外资金额119.9亿美元，分别相当于“七五”、“八五”时期10年总和的2.3倍和2.3倍。 3.2 “大大连”城市发展环境分析 3.2.1 有利因素 (1)区位及政策优势 大连位于东北亚、东北经济区、环渤海经济圈以及环黄海经济圈的中心地带，是欧亚大陆桥的重要连接点，是东北亚地区进入太平洋最便捷的海上门户，海运、空运、铁路、公路、管道五种运输方式齐全，交通发达，辐射面广。大连港是天然的深水良港，既是中国北方重要的对外贸易和东北地区最大的货物转运枢纽港，也是东北亚地区进入太平洋最便捷的海上门户，已与世界160多个国家和地区的300多个港口通航，拥有集装箱远洋干线9条和近海航线32条，承担了东北地区70%以上的海运货物和90%以上的集装箱运输任务。大连商品交易所、北方粮食批发市场、1200万吨吞吐能力的北良码头和100万吨国家粮食储备库的先后建立，在大连形成了期货现货交易、储藏和物流的一整套体系，成为亚洲最大的粮食集散地。大连还是全国最大的石油液体化学品集散地。今年竣工投入运营的30万吨级进口原油码头、30万吨级进口矿石码头，以及正在建设的大窑湾集装箱码头二期、大窑湾保税物流园等重大基础设施，将为东北地区利用两个市场、两种资源提供功能比较完善的物流平台。此外，国家振兴东北老工业基地国策的实施及大连国际航运中心建设步伐的加 快，均为大连发展带来了政策优势。 (2)对外开放优势 大连是我国北方重要的工业城市，拥有全国第一批经济技术开发区及东北地区惟一的保税区和出口加工区等开放先导区;大连是中国外商投资企业、境外公司和金融机构设立常驻机构集中的5个城市之一，有1887家外资商社、公司和金融企业设立办事处;大连是跨国公司对亚洲的信息服务中心和对东北的配送中心，20多家世界500强企业在大连软件园已经建立和正在建立软件开发、信息服务和客户服务等面向亚洲的服务中心。大连是东北地区开放度最高、对外贸易量最集中的开放城市。 (3)城市环境优势 城市环境优势是加快大连发展的重要条件。大连是一个美丽的海滨城市，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，气候宜人，全年平均温度在摄氏10?左右，具有海洋性特点的暖温带季风型大陆性气候，城市环境和生活环境十分优越，是中国最适宜居住的城市之一。2000年，大连城市环境建设项目荣获迪拜国际改善居住环境最佳范例称号。2001年，大连被联合国环境规划署评为环境”“全球500佳”。2002年，大连被国家科技部列为国家城市水环境质量改善技术与综合示范城市。 (4)工业基础优势 大连工业门类齐全，综合配套能力强，已形成以石化、电子、机械、服装、冶金建材、食品、医药等行业为主的工业体系。大连的石油化工、造船、机车、大型机械、轴承、制冷设备等行业在全国同行业名列第一。大连造船规模占全国的三分之一，内燃机车产量占全国的50%，出口量占全国的80%。大连的电子信息产业产值占东北地区一半以上，占辽宁省的60%。特别是软件业发展势头强劲，2003年实现销售收入45亿元，出口1.2亿美元，列全国第三位，是5个国家级软件出口基地之一。 3.2.2 制约因素 (1)观念 思想观念落后是制约大连经济发展最大的影响因素。改革开放以后，大连经济建设步伐加快，但是传统思想依然严重，各种形式的“等、靠、要”思想 还比较严重，市场经济观念还没有深入人心。政府和市场的关系、公有制和非公有制的观念、传统产业同新兴产业的关系、区域经济发展同整个东北经济乃至整个环渤海经济带的协同共同发展关系还不明确。 (2)人才 进入21世纪，经济全球化趋势日益增强，科学技术作为第一生产力的地位越来越突出，作为可以进步和经济社会发展的第一资源的人才，是生产力中最具活力的的因素，抓住了人才就抓住了生产力的关键;而目前大连吸引优秀人才力度不够;高层次人才供给不足;人才外流现象尚未得到有效限制，大批有发展潜力的高层次中青年人才纷纷出国或流向上海、北京等经济发达地区，使人才队伍的数量增长与质量提升呈反向变化;构筑北方人才高地的总体思路缺乏创新之举。如何吸引、留住人才，在大连聚集一批高素质人才已成为推动大连经济持续快速发展的的重要制约因素。 (3)资源 尤其是水资源匮乏，大连是一个缺水城市，按照国际惯用标准，人均拥有水量大于2000立方米，水资源开发利用率在15%左右地区为丰水区;人均拥有水量500~1000立方米，开发利用率在25~50%之间地区为紧缺区;人均拥有水量小于500立方米，开发利用率大于50%地区为贫水区。大连市人均拥有水量679立方米，开发利用率40%以上，基本上为水资源紧缺区。虽有引碧、引英工程，但水资源供需矛盾仍十分尖锐，城市供水形势依然严峻，水资源严重贫乏，拦蓄水能力低，供水水源保障能力跟不上用水增长速度，水源污染、海水倒灌严重，水资源匮乏已成为影响大连市经济社会发展和市民生活的一个突出制约因素。 (4)体制 机制创新步伐不够快，一些体制性障碍和深层次矛盾还严重制约着经济发展。体制创新和管理创新是制度创新的重要内容，而制度创新正是当前市场体制不健全情况下制约大连经济发展的一大要素。 (5)技术 大连市目前虽然大专院校和科研院所不少，但是很少有自主独创的专利和适用技术项目可供投产。科技力量主要放在基础研究，应用项目研究不足;由于缺乏技术创新机制，科技人员独创能力不强，限制了新的经济增长点的形成， 也严重地制约了大连经济上台阶上规模。 (6)第三产业 第三产业发展滞后。按照国际产业发展经验，一个国家或者地区人均GDP达到1000美元时，第三产业占GDP的比重应为50%以上，而大连市人均国内生产总值已超过3000美元，而第三产业占GDP的比重仅为43.8%，与2002年的44.6%相比有下降的趋势，与世界范围内第三产业总体发展趋势相背离，无法充分发挥第三产业对一二产业的带动作用。 (7)文化产业 文化产业的发展缺乏特色和品牌，没有形成与大连经济建设相匹配的文化氛围。我们在城市历史内涵的挖掘、人文精神的培育和文化品牌的塑造等方面滞后于经济的发展。文化设施陈旧，功能不全，缺少高雅的公益性文化设施，文化产业总量小，演出市场得不到激活，一些专业文艺团体举步维艰。 3.3 “大大连”城市发展战略定位 面向未来，“大大连”将按照“西拓北进”的思路，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城与金州新城，“三星”即庄河市、瓦房店市、普兰店市三个卫星城。大连主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子和旅顺口区组成。金州新城由金州区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。 建设“大大连”的总体目标是，经过新世纪头二十年的努力，把大连建设成为我国经济规模大、综合功能强、发展动力足、城市环境美、居民收入高的中心城市之一;成为我国重要的加工制造基地和东北亚重要的国际航运中心、商贸中心、旅游中心、金融中心和信息中心。今后，大连将深入实施国际化、信息化、科教强市、协调发展四大战略，加快工业化、城市化步伐，建设一个发展空间更广阔、综合实力和服务功能更强、产业集聚度和扩张力更大、综合环境更优，人民生活更加殷实的“大大连”，全面实现建设小康社会和现代化的战略目标。 “大大连”主导产业发展战略思路是建设“一个中心、四大基地”，即东北亚重要的国际航运中心，我国石化产业基地、造船基地、重大装备制造基 地和软件及电子信息产品制造基地;服务业重点发展现代商贸、现代物流、金融保险、旅游会展、资讯服务和中介服务等产业。 4.大连商业网点现状及发展分析 4.1 大连商业网点建设总体状况 改革开放以来，尤其近几年，大连市商业以前所未有的速度迅猛发展，具体表现在:新型的商业业态不断涌现，商业经营方式不断创新，商业的科技含量日益提高，商业通过促进生产和消费的发展而进一步推动了整个社会的发展与进步。大连商业在流通规模、设施建设、经营管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高的同时，缩小了与国际先进商业的差距，已成为大连经济中具有相当规模和水平的重要产业之一。归结而言，具体体现在以下几个方面: (1) 商业在大连市社会经济发展中的作用显著增强。商业的迅速发展对大连的经济发展起到了重要引领作用，为市民生活质量的提高创造了有利条件。 (2) 竞争性商业网络结构初步形成。各类商业网点快速增长，网点严重不足的问题已基本解决，网点分布也从城市中心区向边缘区和农村城镇扩展。多种所有制商业竞相发展，竞争日趋激烈，结构不断优化，发展速度已趋于稳定，商业增长方式开始由规模扩张为主向质量效益为主转变。 (3) 新型商业成为新的经济增长点。商业经营方式发生了巨大变革，超市、大卖场、购物中心等先进业态在大连市商业中都有较大发展。 (4) 商业现代化水平与国际先进商业的差距进一步缩小。近年来现代化商业设施大量增加，一些大中型网点现代化程度已接近或达到国际先进水平，极大的提升了大连的城市功能。 根据有关统计资料，截止到2004年4月底，大连市内四区2000平方米以上的大型零售商业项目就有41个，总面积达188万平方米，按照市内四区184万人口计算，人均拥有商业网点面积已达1.02平方米。从商业总量上看，大连商业已经处于饱和状态，但这种饱和具有相对性。我市目前的商业网点布局不尽合理，市中心商业设施相对集中，而在次商业中心尤其是人口集中的新兴社区，商业网点明显不足。另外在业态布局上，购物中心、百货业态已经饱和， 各具特色的专业店和便民连锁店却相对落后。 4.2 大连商业网点结构分析 4.2.1 空间结构 (1)两个市级商业中心 经过多年的发展，大连市目前已经形成了两个市级商业中心，分别是中山区的青泥洼桥商业中心和沙河口区的西安路商业中心。 青泥洼桥商业中心地处大连市中心区域，包括站南的“青泥洼桥—胜利广场—天津街商业步行街”商圈和站北的“菜市街、俄罗斯风情街”商圈，是大连市历史最久远也是最繁华的商业中心。零售商业网点十分密集，且以较大规模的百货商店和购物中心、大型超市为主，汇集大连市绝大多数知名的内外资商业企业，以经营中高档商品为主，体现高端消费特征。随着各种商业设施和功能的不断完善，越来越成为满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能的市级商业中心区。其所处的地理及交通位势、长期的购物习惯等因素都使其具有很强辐射功能及吸引力。不仅满足市内人口的消费需求，同时也成为大连流动人口的主要消费区域。 西安路商业中心位于沙河口区，东起连胜街，西至中长街、盖州街，北起沙河口火车站，南至解放广场五一路。西安路商业中心是近年新兴的市级商业中心，随着城区的西拓，大连西部人口急剧增长，购买力迅速提升，强有力底推动了西部商业中心的形成。该商圈有效辐射半径达6公里，日客流量预计在30万人次，目前聚集了家乐福、百盛、锦辉等不同规模和业态的大小商家1000多个，在建大型商业设施还有福佳新天地、罗斯福等购物中心，这两个项目开业后，将有效提升西安路商业中心的功能，并推进其称为大连的又一个市级商业中心。 3[3](2)十二个区域性商业中心 随着大连城市与经济的发展，目前已经形成了十二个区域性商业中心。这些商业中心分别是: 3[3] 区域性商业中心也可以理解为区级商业中心，但是，在市级商业中心的辐射下，商圈多以区位区别，所以这里我们将之统称为区域性商业中心。 中山区的三八广场、岭前两个区域性商业中心:三八广场区域性商业中心是指三八广场——二七广场——港湾桥区为主体的商业区域，该区域位于大连市东部海岸地区，以二七广场的二七贸易大世界、温州小商品城、嘉蒂生活广场、三八广场的家乐福以及在建的三八商城和传统商业百货三八商场为主。岭前区域性商业中心是指以桃园商城为核心的岭前区域级商业中心，位于解放路南段，商业设施以桃源商城为主。 西岗区的奥林匹克广场一个区域性商业中心:该区域南至胜利路，北至鞍山路，总面积为32万平方米。区域内现有沃尔玛超市、大连奥林匹克电子商城等大型商业网点，最近新近引进了马来西亚金狮集团的大型百货店百盛、华纳万达国际影院、灿坤数码广场等大型项目。 沙河口区的春柳地区、马栏地区两个区域性商业中心。春柳地区西至凌山三街，南沿华北路至学工街，北沿华北路至春柳街，以春柳购物中心为中心，目前有友谊商城春柳购物中心、五洲大厦、新华书店、市中心医院等大型商业设施和社区配套设施。以马栏广场为中心的马栏地区，东至兰田街，西至兰丰街，南向马栏街，是大连市传统的城乡结合部。商业业态多以杂货店和农贸市场为主，超市的规模较小。大连电业逸彩城的出现，大商集团新玛特超市的入驻极大的改善当地的购物条件，成为该区域中心的商业主体。 黑石礁地区东至西南路，西至黑石礁街，南向西村街、黑石礁街延伸100米，北向尖山街、景云巷延伸100米。该区内大专院校云集，具有独特的消费特征与购买群体，呈现出强劲的消费需求和消费能力。是一个极具商业拓展空间的区域。现有大商新玛特黑市礁店、辰熙商场和好又多大型超市等商业设施。 甘井子区的中华路、金三角、老甘百和机场前四个区域性商业中心。中华路商业中心位于华东路和华南路交汇处，是大连市西拓“北进”的重点发展区域，服务于泉水、南关岭、山东路等地区70万人口，以华南国际商城、沃尔玛超市和华南装饰材料市场为中心。金三角地区位于西南路和松江路交汇处，是一个包罗多种经营业态的市场群，该区域共划分为七大市场、九大交易区，包括粮油交易区、花卉交易区、农副产品交易区、食品百货交易区、装饰材料交易区、家具交易区、洁具家装交易区。机场前地区是大连市物流产业发展的重要组成部分，市场定位为航空物流中心，建设重点是建立完善的公共信息系统。 周边地区的金州区、开发区和旅顺老城区三个区域性商业中心。金州中心广场主要商业设施有金州购物中心、金州供销联营公司、金州大厦、金州大市场、金州燕乐大市场、中维大厦等。开发区以安盛购物广场、大商新玛特、金玛商城、收获电子广场为代表。旅顺市商业中心北以世达购物、新屋百货为中心，南以大商电器、海产品批发市场为中心形成区域性核心商圈。 (3)三十个社区级商业中心 社区级商业中心多以周边居民为目标顾客，主要提供基本的生活消费服务。业态形式多以小型便利连锁店、中型超市、农贸市场、早市为主，辐射半径较小。但随着城市房地产业发展，新兴居住区拓展迅速，社区商业发展商机开始显现，社区商业已成为居民综合消费的载体。 中山区社区级商业以寺儿沟区域、虎滩街、葵英街和青云街四个社区为主;西岗区主要以八一路社区为主;沙河口区有黑石礁、锦绣区、绿波区和阳光月秀社区。甘井子区地域辽阔，目前主要有三个社区级商业中心，分别是泡崖小区、凌水地区和新华绿洲区域。开发区基本建成了六个社区级商业中心，分别是西岗山、红梅、港西(20号小区)、37号小区、工业区、高城山等。金州现有六个街道:中长街道、先进街道、光明街道、拥政街道、友谊街道、战前街道，各自形成了自己的社区级商业设施。旅顺口区主要有迎春社区、横山社区、黄金山社区、启新社区、太阳沟社区、黄河路社区等六个社区商业。 4.2.2 类别结构 (1)零售业 零售业一直是大连市商业发展的重点，在省内及东北地区一直处于领先发展的地位。大型的商业网点主要集中在青泥洼桥、天津街及西安路市级和区域商业中心区内。近年来新型业态开始导入，商业由单一业态向多种业态迅速发展，大型综合超市、超市便利店等新型业态比重明显提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足多个行业。目前大连市国有零售商业以大商为龙头，已经走出大连;外资零售商业有家乐福、沃尔玛、好又多、乐购、百盛等，以及肯德基、麦当劳等国际连锁快餐业。购物中心、超市、专业店、专卖店及便利店等已成为主导的业态形式。 (2)批发业 大连市批发业已经形成了一定规模并逐渐呈现出其区域性的辐射功能，目前大连1000平方米以上的批发市场共有25家，具体情况见附表。不过，近年来大连批零比在不断降低，表现为批发弱化、零售强化的发展趋势。由于大多数批发市场经营方式较为传统，今后需要向现代批发和现代物流发展转型。 (3)特色商业街 商业街是城市商业的缩影和精华，是城市文化与城市特色的窗口，它汇集了城市的文化与历史、风情与习俗;商业街以中小型设施为主体，品种齐全，特色明显，可满足人们多样化需求。商业街建设既是对城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种趋势。因此，商业街构成了一个城市商业的最繁华、最绚丽的商业旅游景观。随着消费水平的提高，人们需求的多样化，商业街应向有特色的方向发展，从满足衣、食、住、行向文化、休闲娱乐、健身、旅游发展;从满足物质消费的特色街向满足精神消费的特色街发展;既要有满足中高档收入的名品街、专业街、休闲街，又要有面向普通大众消费的批发街、餐饮街。总之，商业街应具有特色、品位和层次性，应成为本地居民消费和旅游消费者对一个城市经济、文化与风情的集中体验地。目前大连市的特色商业街建设情况见下表。 表1 大连市特色商业街建设状况一览表 名 称 描 述 天津街 位于中山区，大连市级商业步行街，东部市级商圈的重要组成部分，目前已步行街 经完成调整改造，正处于恢复振兴中。 青泥洼 位于中山区，依托于大商集团主力点，大连市级商业步行街，东部市级商圈步行街 的重要组成部分，目前客流旺盛。 位于升平街751号，占地3万多平方米，全长100米。重点发展婚纱、婚饰、浪漫之都 美容美发、婚庆礼仪等系列服务项目，并实现专业化、规模化经营，使之成婚庆广场 为大连著名的婚庆用品专业街。 南山旅游风情一条街位于七七街，济南街，望海街及山林街围合的地块，街南 山 长600余米，具有日本风情特色。沿街是按照日式餐馆、咖啡店、日本料理风情街 店、茶道馆、播花表演馆、书店等功能设计的、集旅游、休闲、购物于一体 的异国风情观光胜地。街两侧是120余栋欧美风格的高级别墅。 老虎滩旅游该街汇集了一些还产品的批发、零售网点，其中几家海鲜超市很有特色，专商品街 业性强，对游客具有很大的吸引力。 位于华东路和华北路之间，以超市、连锁店、便利店、专卖店、休闲洗浴为山东路 主要经营业态。是甘井子区成型较早的一条商业街，未来提升改造为连结中商业街 华路和金三角两大商业中心的休闲娱乐一条街。 俄罗斯风情街是位于大连中心胜利桥北团结街，是一条集旅游、观光、购物、俄罗斯风情休闲、餐饮、娱乐为一体的，具有配套齐全的服务项目，原汁原味的异国风一条街 情的风情街。 日本料理 位于锦华街的日本料理一条街是自1997年年底形成的一条特色化商业街，锦华街 占地1800平方米，25家日式酒吧、料理店延着185米的街道形成规模。 金州商业 位于斯大林路北段，全长2000米，是一条以休闲购物为主的商业步行街 步行街 金湾路精品位于金州区金弯路的精品一条街，以专卖店、专业店为主，满足休闲、时尚一条街 购需求为主。 中益建材 位于金州西海小区的中益建材一条街东北地区目前最大的陶瓷建材集散地。 一条街 旅顺口区商位于旅顺口区老城区大华街，长400米，是目前旅顺区级商业中心重要组成业步行街 部分。 (4)物流园区建设 近年来，大连市商贸业物流有了一定发展，布局发展的物流园区见下表。 表2 大连市物流园区发展一览表 名称 地理位置 具体描述 新引进了国际知名的大型仓储式商场麦德隆商场，主要 香炉礁 位于西岗区 有大连汽车及配件销售中心、大连市水产品交易市场、物流园区 的北部 大连市家具交易市场、旧货市场等以经营生产、生活资 料为主的批发商业网点。 大连陆港 服务于国际物流和区域物流的大型、多功能综合物流园陆港地区 物流基地 区。将成为区域物流的重要集散地以及城市物流基地。 华北路、华东路由大连汽车物流带和中华路商业中心两部分组成。重点金盐物流带 至金三角 发展汽车、家具、装饰材料等城市物流。 革镇堡 位于朱棋路两侧重点建设木材、钢材、石材、塑料、五金等生产资料交生产资料 中革、后革地区 易、加工、仓储和配送基地。 物流园区 设置水产品出口加工、水产品贸易、船舶维修、客货滚大连湾水产品 装港、生活服务五大功能区。园区内拥有辽渔、湾捕、大连湾 物流园区 大房身、中远、棉花岛、前盐(正在兴建)港口;有水 产品加工企业70家。 机 场 建设重点是建立完善的公共信息系统，以经营航空货物机场前 物流园区 为特色。 大孤山半岛地区将要建设的大连国际物流园、粮食物流 园区、国际汽车物流园区、石化产品物流园区、散矿物大孤山 开发区 流园区等七大物流园区。并通过七大专业园区的的建设，物 流 使面积81.5平方公里的大孤山半岛成为东北亚国际物流 中心，逐步实现向自由贸易区的转型。 果菜水产品市场及配送;造船园区、石化园区建设期物羊头洼综合 流服务;为船舶、石化工、机械制造等工业企业提供产旅顺口区 物流园 业配送服务;为货物提供口岸型流通加工和包装、分装 功能服务等。 金州铁路 与大连市区、开发区、周边港口及大窑湾大连保税物流 编组站 地处编组站东南 园区、甘井子陆港物流园区构成点扇空间结构关系，适物流园区 合作为大孤山半岛和甘井子陆港物流园区的辅助园区。 4.2.3 业态结构 (1)购物中心 购物中心体现一个城市的繁华程度，现阶段大连市营业和即将营业的真正意义上的大型购物中心共有6家。包括青泥洼桥商业中心的新玛特购物广场，沙河口区的和平广场，西安路商业中心的罗斯福天兴和福佳新天地，开发区的新玛特购物广场和旅顺口区的世达购物中心。目前大连市的购物中心业态已经 饱和，今后要控制其发展建设。 (2)超级市场 大连市的超级市场主要以大商新玛特超市的连锁经营为主，现有四个门店，新玛特黑市礁店、新玛特马栏店、新玛特虎滩店和新玛特锦绣店，其他跟随新玛特购物中心发展，并成为其主力店。此外，还有联华等连锁超市，在市区发展了几家店。根据我们的统计，大连市区面积超过2000平方米、以单体形态存在的超市共有9家，主要为满足周边居民的日常生活需要。随着城市外延的扩大，我市在新兴社区存在着一定的真空地带，超市的发展仍具有较大的空间。 (3)大型综合超市 我市现有大型综合超市10多家，主要为:沃尔玛(奥林匹克广场、西安路福佳新天地和中华路商业中心)、乐购(和平广场)、家乐福(西安路和三八广场)、好又多(黑石礁、昆明街)、青泥洼桥大商新玛及其他大型综合超市等。 (4)百货店 据统计，我市的百货店共有35家，主要分布于青泥洼商业中心商圈和西安路商业中心周围。包括国际知名品牌的百盛百货、迈凯乐百货、银泰百货、天平洋百货、铜锣湾百货以及大连友谊商城、天百大楼、天伦等国内商家。鉴于我市百货店密度已经较高，应控制其发展，针对现有的百货店同质化严重现象，应向差异化的错位经营方向转变，不断提高其服务水平。 (5)连锁便利店 大连市的便利连锁主要以旺达、明天、快客、乐哈哈等为主，目前正规连锁便利店近300多家。今后，应该继续有规划的在居民社区推进便利店的建设，要通过政府引导，政策支持，大力鼓励规模型连锁企业开设便利店，加快把传统的百杂货店、食品店整合为连锁便利店，并在发展中逐步提升便利店的附加服务功能，在满足居民需求的同时增加便利店的利润空间。 (6)专业店和专卖店 大连市经过近几年的发展，主要形成了以服装、电子、家用电器、体育用品、药店为主体的专业店。服装专业店主要以秋林女店和大商男店为主要代表，还有各种店中店形态的服装专业店;电子产品以大连电子城、裕景商城、科技 谷电子城和奥林匹克电子城、长兴电子城为主;家用电器专业店以大商电器、国美电器和苏宁电器为主。 大连市已经引进了一批专卖店品牌，多集中于服装、体育用品、保健品等商品，服装类多为中高档和休闲品牌居多。总体上大连的专卖店需要进一步加大引进力度，在规划期内，鼓励开设连锁形态的、以经营国际、国内知名品牌为主的专卖店。 (7)家居中心 大连近年来家居中心发展较快，主要有南山路和五一广场的大世界家居广场、荣盛家居、联惠家居、大商家家广场以及金州的昌大居室和和平家具城，开发区的盛祥五金家具城。有些家居中心采取的是传统摊位经营方式，有些则采取现代的超市经营形式，如即将开业的宜家家居、百安居、欧倍德等。总算在一起，有10多家。 4.3 大连商业网点发展分析 4.3.1 存在的问题与不足 作为中国东北地区的重点商业城市之一，又处于环渤海经济中心的位置，加上天然的港口优势，大连市的商业发展已现雏形。但是现有的商业网点和商业设施还存在诸多问题，大流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分体现和发挥。 (1)城市的商业功能及区域板块功能定位不清晰 城市的商业定位决定于城市的总体定位。大连是一个新兴的发展中的城市，定位一直处于探索与调整中。多年来城市的形象一直没有象提起北京的政治文化中心和上海国际金融中心那样形成一个清晰的概念，由此也决定了城市商业的总体功能定位和各区域板块定位模糊。商业总体定位经历过“商都”、“商贸中心城市”“北方香港”，在区域板块上，按照传统商业定位中山区属于繁华的商业中心，西岗区属于政治色彩较浓厚的政府中心，沙河口区是随近年经济发展而形成的人口密集区，而甘井子区处于城市商业的边缘地带。但随着城市经济的发展，各区域的商业中心区业态大同小异，纷纷建设物流园区、海鲜特色街、购物商场等等，导致大连市内四区的区域板块功能定位模糊。 大连市商业布局是在长期的发展过程中形成的，受其历史原因及人们的长期消费习惯的影响和制约，在各区位功能定位不清晰的背景下，各区无法突出自身功能，并以全局的视角统筹规划商业布局，往往与整个城市的商业规划形成冲突不能产生整体效应与协调效应。例如，位于火车站北部的双兴街、菜市街是传统的批发商业网点，双兴商品城中以大型的批发业为主，但该区域所处地理位置交通不便，尤其对于果、菜批发，这种对交通运输的要求较高的商品来说，存在明显的不适宜性。但由于业主的经营惯性以及区域功能定位不清，致使给规划与调整带来难度。 (2)商业经营特色不突出 大连商业特色不突出体现在三个层面上: 首先，在整体上没有体现城市商业特色。无论是在商品上、环境上、服务上大连都没有形成一个城市独有的商业特色与风格。 其次，在各区域商业板块上没有形成错位的功能特色。大连市拥有市内四区和开发区、金州区、旅顺口区三个新城区，特色商业板块并未生成。青泥洼商业中心与西安路商业中心的服务功能除地域差别外几乎相同，其商务功能、购物功能、商旅功能、生活服务功能等特色体现得不清晰。加之商业地产的盲目发展，更是导致同质化建设，同质化经营。 再次，在商业街建设上无法体现特色。商业街是最能体现城市商业特色的一个层面，是城市商业特色的浓缩与亮点。大连的商业街建设缺乏有创意的规划、缺少有文化感的氛围，大多停留于形式上、低层次的设施建设或商品集群，而没有通过挖掘一个城市的历史、文化、习俗等商业内涵来建设城市的商业街，因此，现有的商业街无法起到提升整个城市商业特色的功能和作用。加之一些商业街的建设与改造多为地产商开发，其急功近利的投资方式，很少考虑开发后整体街区的业态组合，或仅仅围绕着店铺外观进行改造，虽提升了整洁度，但特色仍无法显示。 (3)网点布局不够合理 首先，市中心商业区商业网点过度发展，已呈明显的饱和状态。而且现仍有大型商业在建项目乐此不疲，其商业网点密度已达到甚至超过发达国家同类城市的标准，导致商家恶性竞争。一方面极易引起市场秩序的混乱，另一方面也使行业利益受损，造成全行业的经营艰难。其次，在新兴商业区、居民区商 业设施不足，仍然存在消费者购物不便，服务功能不完善的问题，无法满足居民生活消费需求。 (4)业态结构不合理 在业态结构中，一方面大型商业设施发展过热，尤其是百货店、中心区的购物中心建设，缺乏规划，盲目投资，致使招商困难，空置率高，甚至经营难以维继。另一方面，一些便民设施、一些具有商业特色的业态、一些适应不同消费层次的专业店、专卖店尚发展不足。同时一些传统业态盲目发展导致过剩，如百货业态，而新兴业态如超级市场、大型综合超市、仓储式商店、便利店却仍发展不足。由于业态结构不合理，大连市明显存在着一些商业设施的过剩与一些商业设施的短缺的矛盾。 (5)业态功能不完善 不同业态具有不同的满足消费的功能。大连的商业态在功能上表现为满足购物功能强，而满足服务的功能较弱;专业店业态的深度与广度低;专卖店业态一般性品牌多而具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店少;具有规模和规范的专业市场尚未形成，尤其缺乏具有国际影响力的专业市场，使大连的商业辐射功能难以体现，大连市区现有商品市场松散不集中，档次低、规模小、设施差、交易方式落后、管理不规范;不少市场不符合中心城区商贸产业发展导向要求，重叠布点，或空置率高，或惨淡经营，或形成空壳市场。 随着文明城市创建活动的深入开展，近年来，我市陆续搬迁了一些路边农贸市场，极大地改善了城市道路交通，也为创建文明城市创造了良好的环境，但还有较多的路边早市没有搬迁到合适的位置，它们仍然占据着城市道路和街巷，阻塞交通甚至阻塞消防通道。并且其经营方式还是以原始的经营方式为主，农贸市场的购物环境、商品质量、卫生条件、管理服务等不能适应城市发展和市民生活质量提高的要求，现代化的农贸超市还没有形成。 (6)居住区及社区商业网点配套不够、标准不高 近年来，我市房地产业有了较大发展，很多居住区、居住小区和居住组团陆续兴建起来，这一方面极大地改善了城市居民的居住条件和居住环境，城市面貌也得到了很大的改观，另一方面我们又由于这些居住区、居住小区和居住组团缺少必要的商业配套设施、或是商业配套设施的布局不合理，建设标准不够，或多或少都给居民生活带来不便。 根据“大大连”规划纲要扩大城市规模，主城区城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右，城市户籍人口由现在的180万左右增加到250万左右。因此随着人口的增加，以满足城市居民生活便利的社区商业发展明显不足。随着市区的西拓北进，甘井子和沙河口区将是人口重点迁移区域，商业网点设施配备明显跟不上，有些社区仅有传统的农贸市场，及小型连锁便利，缺乏现代的购物环境较好的中型超市，不能满足居民的生活需要。 (7)商业服务功能不完善 大连现有商业设施还基本上以满足人们的购物需求为主，停留在注重其购物功能的实现上。但随着经济发展和人民生活水平的提高，各种服务性消费需求必然会成为消费的主要趋势，如餐饮、休闲、娱乐、旅游等。因此人们对商业设施的功能需要，已不再简单地定义为买卖商品的场所，更多的是一种休闲、舒适、服务配套的购物环境。人们在购物的同时越来越注重精神层面的满足感，购物已成为缓解工作压力、身心休闲的综合性活动。因此，大连商业功能的提升的重点应是由购物功能向购物与服务功能的转变。此外，随着家用车的发展与普及，大中型商业网点的停车场等配套设施也已成为商业服务功能的重要部分，停车场不足带来的停车困难已成为一些中心商业区发展的制约因素。 上述分析，让我们对大连市的商业发展现状有了一个清晰的扫描。未来十多年里，我们将进入WTO后过渡期，可以肯定国际资本的进入，必将带来大连市零售商业更为激烈的竞争。同时随着大连市商业地位的提升，作为新一代的年轻活力城市，我们可以预见，在未来的十多年里，大连的商业建设将有着极为广阔的发展空间。因此，应对入世后流通国际化时代的来临，面向2020年中长期发展，规划并形成大连市商业发展的网点层级和概念体系，对大连市经济与社会发展具有极其深远的意义。 4.3.2 结症分析 造成大连商业存在诸多问题的原因是多方面，但症结所在归纳起来主要有以下几点: (1)社会经济总体发展水平与城市总体目标定位不相称 商业的发达程度受制于城市的经济发展水平、人口的多少和人均可支配收 入。经济发展水平越高则向市场提供的商品越多;人口越多，消费需求便越多;可支配收入越多，人们的购买能力越强。我市综合经济实力较国内发达地区的大中型城市相比较弱，差距较大，人均收入水平不高，这从根本上制约了商业的发展，使商业发展的经济支撑不足。 (2)商业规划工作缺乏协调统一性 商业的发展离不开各个部门的配合，商业规划的实施更是如此。一般来说，从宏观层面上的商业规划，涉及到方方面面的内容，决非一个商业部门可以落实，因此在推行过程中，必须各部门统一协调，共同操作。城市商业网点建设涉及到流通、规划、建设、土地、工商、交通、环保、消防等诸多部门，由于信息不对称，一些商业网点的建设极易脱离城市总体发展规划布局，脱离商业的合理布局，或导致资源浪费，或倚轻倚重。因此，要合理规划网点，必须使各工作部门之间进行良好的沟通与协调，尤其是一些大中型商业网点项目在什么地方建、建多大规模、搞什么业态，应在充分的论证基础上实施。缺少统一规划是造成大连商业网点建设落后、结构失调和布局无序的主要结症之一。 (3)发展商贸物流业的软环境不足 商贸物流业的发展需要商业设施的硬环境建设，但城市的总体经济水平、各部门职能的科学分工与统筹、对商业的政府及法律规制、人们的消费习惯等等，都构成了商业发展的软环境，这也是制约商业发展的重要因素。大连市由于城市功能定位不够清晰，导致商业定位模糊;产业支撑的经济总量不足制约着商贸业的发展;大连市作为东北三省的临港产业基地，商业仍处于薄弱地带;政府在营造商业环境中常常会出现部门分割，致使经济规划推动不利;对商业发展的规制不力或市场准入不明确，会导致重复建设，资源浪费或流通秩序混乱;另外现有商业的发展与人们的长期消费习惯有关，在考虑了利民的同时，却忽视了整体商业的统一规划，造成了网点不规范、重复建设等现象。商业硬件设施的建设体现了一个城市的发展，而商业软环境的建设则推动一个城市的发展。因此，在未来的商贸业发展中，注重营造环境优势，是推动城市商业发展的重要方面。 4.3.3 发展面临的问题 (1)“大大连”战略规划的推进，商业层级将重新构建 随着大大连城区的拓展，商业外围将不断扩大，市级商业中心将由原来的两个中心，扩展到四个商业中心。由传统的青泥洼、新兴的西安路向西部发展，在未来商贸业发展中，中华路商业中心将作为大大连连接新老城区的又一市级商业中心，而在中远期，旅顺口区、金州区、开发区将成为大连市新兴的商业中心地带，应对城市化发展需求，上述商业中心需要重新定位。 (2)WTO后过渡期的到来，零售业竞争必然更加剧烈 在未来的发展中，我国已经进入了加入世界贸易组织的后过渡期，政府许诺的开放将进入实施阶段，零售业面临着全面开放的市场环境，竞争越来越激烈。不仅是国内商贸企业间的竞争，国际零售商业的进入将使竞争态势更趋白热化。如何将自己的“蛋糕”做大将是我市商贸业面临的首要问题。传统的商业方式已经不能适应市场的发展，不能满足消费者日益提升的消费需求，新型的商业业态将逐步取代原有的传统方式，连锁经营、战略联盟等组织经营形式将成为商贸业发展的趋势。 (3)城市化进程加快，商业边缘地带设施面临提升改造 大连市“西拓北进”战略的实施，使得城市化进程加快，原处于城市边缘地带的商业设施，将伴随着人口的增长，纳入主城区的范围，这些原来处于边缘地带或城乡结合部位的商业设施面临着大规模的提升改造。根据大连市的规划，城市外延的拓展必将生成一些新兴的居民社区，一方面要大力发展商业设施，满足周边居民的生活需要;另一方面还要从整体入手，避免同类商业业态的重复建设。如泉水小区是一个城市外拓发展的重要区域，在规划泉水商业布局的时候，既要考虑到该区域居民的消费水平，又要考虑到该区域距离中华路商业中心地带较近，华南广场的商业设施可以辐射一部分消费需要，从而避免不必要的重复性建设。 (4)搬迁成本过高，给改造带来相应的难度 未来商业的发展一部分要依托现有的商业设施的发展，其规划会受到原有商业的限制。现有的商业网点在规划中可能会出现搬迁费用过大、改造面积受限制、人们原有的消费倾向难以改变等等不利因素。如火车站北的大菜市由于人们长期的消费习惯，使得该区域以经营果菜批发为主，但在现代商业中，该区域并不是经营果菜批发业的商业地理位置，但由于其搬迁成本过高，使得虽经过多次论证，但现实推进难度较大。而金三角地区也是由于原有的规模已经 形成，市场群内交通阻塞、环境嘈杂，因而其规划的目的在于现有商业业态形式的提升、购物环境的改变、道路交通的梳理，但这并也是牵涉面很广的一项复杂的改造工程。 (5)城市空心化趋势凸显 随着居民住宅郊区化的趋势，大连市已出现了城市空心化的趋势。近几年中山区、西岗区已出现人口向沙河口区、甘井子区外移的趋向，每年人口下降明显，而沙河口区和甘井子区则人口明显增长。城市空心化的出现伴随着西安路市级商业中心的形成和其他区域级商业中心的发展，将使中山区的商业中心区对本市居民的商圈辐射能力降低，由此必将带来中山区商业中心区位功能发生变化，也相应要进行功能的调整甚至重新定位，如天津街目前面临的客源不足问题。 5.大连商业网点发展规划 5.1 规划的作用 该规划的制定将依托“大大连”的发展目标，努力将大连的口岸优势和旅游资源转化为商贸业的发展优势。更好的发挥大连市对东北腹地、环渤海经济圈的商业辐射、带动作用。进一步科学合理地配置和开发城市的各类商业资源，促进大连市商业快速、健康、可持续发展，推动大连市商贸流通业的内涵提升和外延扩展，加快大连作为区域中心城市的建设步伐。 (1)促进“大大连”商贸流通业发展 商业网点是城市商贸业发展的一个重要载体，也是城市繁荣的重要标志。因此，搞好城市商业网点规划有利于商贸业快速和可持续发展;有利于适应我国加入WTO后过渡期商贸业对外开放和激烈竞争的新形势;有利于规范城市的市场竞争环境、合理利用社会资源、降低全社会的成本、提高经济效益。 (2)提升“大大连”的经济活力 作为年轻的活力城市，大连市有着丰富的商业资源。本规划力求从实际出发，合理布局，展现城市活力，优化资源配置，避免过度竞争。将大连的地理优势与商贸业发展相结合，充分发挥城市功能，展现城市的繁华景象。 (3)满足居民消费需求 商业网点规划力求紧贴居民的生活，为居民营造一个宽松、舒适、和谐的购物环境。同时考虑大连独特的旅游资源，努力做到游玩、购物相结合，方便、快捷的满足外来人员的消费需求。 (4)充分利用“大大连”的旅游资源 温和的气候、美丽的城市、蔚蓝的大海这些都是大连独特的旅游资源。本规划从实际出发，将大连的旅游资源转化为商贸业的发展优势，促进商旅结合、协调发展，使两者形成互动发展态势。 5.2 规划的依据 ?《国家经贸委〈关于城市商业网点规划工作的指导 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 〉》(国经贸贸易[2001]789号); ?《国经贸厅〈关于进一步做好大中城市商业网点规划工作〉的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》(国经贸厅贸易[2002]44号); ?《国家经贸委〈关于加强城市商业网点规划工作〉的通知》(国经贸贸易[2003]83号); ?《商务部关于印发〈城市商业网点规划编制规范〉的通知》(商建发[2004]180号); ?《建设“大大连”规划纲要》(2003); ?《大连市城市商业网点规划建设管理条例》(2002); ?《大连是零售商业网点规划的指导意见》(2003); ?《大连城市发展总体规划》(2004)。 5.3 规划的对象、范围 (1)规划的对象 本规划所指向的“商业网点”，将以商业零售网点为主，兼顾批发、物流等网点类别，同时还包括商业步行街和特色商业街。餐饮、娱乐休闲等网点除以集群形态存在即一条街进入规划范畴外，其他以分散形式存在的则不进入规划。并且，在零售网点规划中，将以现代业态形式的网点规划为主，如购物中 心、百货店、大型综合超市、便利店等。其中，批发和物流网点将侧重于商贸物流园区形态的规划。 (2)规划的范围 本规划涵盖“大大连”主城区和新城区范围，包括中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区，以及金洲、开发区和旅顺口区。 5.4 规划的期限 本商业网点规划期限从2005年至2020年。具体分为三个阶段:2005~2010年近期规划;2010~2015年中期发展;2016~2020远期展望。近期侧重于多业态零售网点的布局规划;中期侧重商圈、商业街及商贸物流园区的发展规划;远期则侧重商业网点发展层级、框架体系及发展愿景的规划。 5.5 规划的指导思想 指导思想以市场经济为导向，以城市总体规划为依托，以建设“大大连”为目标，以培育和发展零售商贸业为重点，增强商贸设施的服务和辐射功能。构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善并与城市经济和社会发展相适应的零售商业服务业网络。 (1)建设“大大连”的战略构想，提高商业整体竞争力 依托“大大连”的城市规划，以提高商业整体竞争力为主线，合理控制总量，优化资源配置，突出发展重点，大力推进流通现代化、逐步建立起与大连市经济社会发展和对外开放水平相适应的布局合理、结构优化、功能先进、配套完善、竞争有序、便民利民的现代商业网点体系。 (2)优化布局，合理配置资源 从大连市实际出发，合理规划布局，避免资源浪费和减少恶性竞争。迎合城市“西拓北进”的发展战略，充分利用港口资源优势，提高商贸业现代化、网络化、信息化水平;逐步建成经营布局合理、网络健全完善、业态结构优化、服务功能齐全、方便居民生活的区域性商贸中心和现代物流中心。 (3)统筹兼顾，服务城市发展 商业网点布局，应当立足于城市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区 和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件等，统筹兼顾，全面安排。既要着眼于长远，研究消费规律和发展趋势，又要从实际出发，根据消费群体分布和购买力水平，合理确定商业网点的数量、规模、档次和业态配置。 (4)结构合理，优化业态布局 商业网点布局，应当做到总量适度、结构合理，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合。形成整体适当分散，局部相对集中的布局结构;大中小结合，以中小型网点为主的规模结构;新型商业与传统商业有机结合，以新兴业态为主的业态结构。避免贪大求多、过分聚集和重复建设，创造公平有序的市场竞争环境。 5.6 规划的原则 商业网点规划要坚持以人为本、利民便民、符合城市环境综合治理和环保以及交通通畅的要求;与城市总体规划相结合，与城市功能、经济发展、产业结构调整相适应;坚持行业、业态、规模、所有制结构的合理性与促进市场公平竞争和保护投资者利益相结合的原则，规划应具有较强的指导性和可操作性。 (1)以人为本、利民、便民的原则 网点建设要以市场为导向，以满足人们需求为宗旨，以提高居民生活质量、营建舒适的购物环境为目标，符合改善和提高城市环境质量及社会经济可持续发展的要求。做到市容与商贸共赢，使大连商业设施成为现代活力城市的亮点。 (2)与经济发展水平相适应原则 商业网点建设要与我市经济发展状况、消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多、过分聚集和重复建设;要充分考虑市场环境、现有网点状况及交通设施条件和周边地区消费水平;既要着眼于长远，科学预测未来发展趋势，又要从实际出发，合理配置网点总量、规模、档次和业态，构建现代流通网络体系。 (3)与优化结构相结合原则 网点建设要遵循市场经济规律，有利于促进企业的公平竞争。网点布局要 充分考虑一定地域内的同业竞争状况。对竞争不够充分的地域，应适当发展网点;对竞争相对充分的地域，应适度控制新增同类网点;对竞争十分激烈的地域，应严格控制新增同类网点尤其是大型商业设施。 优化布局结构，形成整体适当分散，局部相对集中，布局合理的商业网络结构。优化规模结构，形成大中小结合，以中小型网点为主的规模结构。优化业态结构，以发展新兴业态为重点，实现新型商业与传统商业有机结合。 (4)统筹规划原则 商业网点布局，应当立足于城市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件等，统筹兼顾，全面安排。既要着眼于长远，研究消费规律和发展趋势，又要从实际出发，根据消费群体分布和购买力水平，合理确定商业网点的数量、规模、档次和业态配置。 (5)各具特色原则 商业网点布局，应当体现层次化、多样化，按照市级商业中心、区域商业中心、社区商业的不同特点，确定不同业态、不同类型的商业网点规模和数量。适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业区，提高各层次、各区域商业的协同效应。 (6)适度超前原则 商业网点布局，应当按照现代化商贸城建设的要求，着眼于长远，积极利用国内外商业发展成果，把近期需求同中长期发展趋势结合起来，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式，以满足消费，引导消费。在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，提升起点和标准，开拓新的经营服务领域，适应商业发展需要。 (7)与城市道路交通发展相结合的原则 商业网点建设要与构建功能明确、结构合理、管理先进的城市道路网络系统相协调。网点布局既要利用道路交通条件为消费者集聚和扩大商圈辐射范围作支撑，又要考虑人流方便，与道路交通功能相对错位。商业群组、商业街区、大型商业设施建设必须与道路交通功能有机结合，其中包括有足够的停车场地。要做到流通与交通共畅。 6.发展目标 6.1 总体目标 6.1.1 大连与沿海5个副省级城市2003年主要经济指标对比分析 城市商业的发展因每个城市的特性而有所不同，但商业发展理论对每个城市商业的发展都具有共性的指导作用，为了更合理、科学的规划出大连商业的未来发展目标，我们选取了沿海5个副省级的具有某种相似性的城市作为比较对象，通过分析、类比的研究方法寻求大连的商业发展目标。下面是青岛、深圳、厦门、宁波和大连2003年有关主要经济指标对比一览表。 表3 2003年沿海5个副省级城市主要经济指标对比表 社会 城市居民旅 游 人均 1 GDP 消费品 可支配 外 汇 旅游人数 人口城市 GDP (万人) (亿元) 零售总额 收 入 收 入 (万人次) (元) (亿元) (元) (亿美元) 国内 1654.57 青岛 720.68 1780.3 24703 512.2 10075 1.81 入境 34.12 1013.69 国内 557.41 2860.51 53887 801.77 25935.84 13.01 深圳 435.13 入境 945.12 国内 141.76 760.12 53621 230.34 12915 3.02 厦门 54.88 入境 1720 国内 549.07 1769.9 32235 521.5 14277 0.9976 宁波 22.15 入境 1152 国内 560.16 1632.6 29206 568.45 9101 2.51 大连 入境 37.3 资料来源:各市2003国民经济和社会发展统计公告 从上表我们可以看出，大连在经济发展方面无论在总量还是人均方面都处在沿海五个副省级中比较靠后的位置，尤其是大连市城市居民可支配收入远远低于上述其它城市，这无疑将成为制约大连商业发展的一个重要因素。但从旅游人数和外汇收入上看，大连具有一定的优势，因此，商旅互动应该成为大连商业发展的重要推动因素。大连商业的发展应该借鉴国内外商业发展的成熟经 2深圳为常住人口，厦门、大连为户籍人口，青岛和宁波为总人口，造成这种区别的原因是各市统计公告口径不完全一致。 验，不应该片面追求商业总量的扩充、而应该着眼于结构调整、特色生成、效益提高(功能、服务)。但是，随着大连经济的快速发展、居民收入水平的提高，商业总量合理的增加也是必需的，尤其是农村商业网点的建设。 6.1.2 大连商业发展总体指标预测 近年来，大连商业网点建设迅速，社会商品零售总额平均每年增长在10%以上，特别是近年来连锁经营发展迅速，实现的销售额已经占了社会商品零售总额的40%。根据大连市有关部门和研究机构的发展规划和预测，也结合依据相关指标的增长速度的推测，得出大连市面向2020年有关商业发展指标见下表。 表4 大连商业发展总体指标预测一览表 连锁经营 社会商品 连锁经营 商业增加 年度/指标 市场占有值 零售总额 业种数量 率 2005年 830亿元 260亿元 40% 40个 2007年 1000亿元 325亿元 50% 50个 2010年 1450亿元 450亿元 60% 60个 2014年 2000亿元 660亿元 70% 80个 2020年 3500亿元 1170亿元 80% 100个 6.1.3 “大大连”商贸物流业发展总体定位 大连商贸物流业发展总体定位是: ? 在商流上，东北地区乃至环渤海地区的商贸中心 ? 在物流上，东北亚重要的国际航运中心 ? 在批发上，面向海陆双向腹地的批发中心 ? 在零售上，东北零售中心及旅游购物天堂 ? 在展贸上，东北乃至东北亚汇展及交易中心 通过现代商业的发展、传统商业的改造和特色商业的生成，推进区域商业 的均衡、新建商业的布局和物流园区的提升，形成竞争有序化、运作规范化、布局合理化、配套完善化的新型商贸物流业网点体系，形成“商贸”、“商旅”、“商物”互动的发展格局。 “大大连”市分区商贸物流业发展定位见下表。 表5 “大大连”分区商贸物流业发展定位一览表 所属区域 定位表述 大连市零售商业中心、中央商务区和现代服务区，是大连率先全面实 中山区 现现代化的区域;功能辐射全市，逐步完善市级核心商业中心，集商 务、金融、文化、旅游服务功能为一体，辐射影响整个东北腹地。 大连市零售商业中心、汇展商贸服务中心，重点发展西安路市级商业 沙河口区 中心和星海湾的国际金融与商务中心，逐步发展成为大连市的国际商 务中心、科技人才培养中心以及高新产业发展中心。 大连市区级商业中心，完善社区商业，将香炉礁物流园区发展成为大 连市区现代批发、商贸物流中心;发展以现代房地产业和都市旅游业西岗区 为骨干力量，以社区商业、文化卫生、休闲体育为重要支撑的现代都 市产业体系。 “大大连”城市化发展的拓展后方，未来重点培育和发展北部市级商 甘井子区 业中心，以批发和物流业为重点，逐步形成大连市北部地区的集散型 商贸中心。 “大大连”主城区构成中的区级商业中心，“大大连”建设“西拓北进”旅顺口区 中人口及商业网点扩张的重要承接地，连接两个半岛的商贸物流基地。 “大大连”新城区区级商业中心，未来城市功能的延伸地，是“大大金州区 连”的工业集中发展区、农业现代化先行区和陆路区域性物流集散地。 “大大连”新城区区级商业中心，依托于大窑湾半岛，发展大连国际 开发区 物流园区，依托于保税区、出口加工区和大窑湾港，发展临港自由贸 易区。 6.2 具体目标 参照同类城市的标准及本市商业营业面积现状，确定大连市区人均(常住人口和暂住一年以上的人口)占有商业营业面积为1.4平方米。到2020年，以主城区和新城区总人口450万计算，商业营业总面积达到630万平方米。 6.2.1 商业发展层级与网点布局体系目标 表6 “大大连”主城区和新城区商业发展层级及布局体系一览表 层级与网点/表述 具体表述 即“东部青泥洼商业中心、西部西安路商业中心、北部中华三个市级商业中心 路商业中心”。 三个区级商业板块 即“旅顺口区、金州区和开发区商业板块”。 三个卫星城 即庄河市、普兰店市、瓦房店市城乡商业体系 “城乡一体化”商业体系 三层市区商业发展体系 即“市级商业中心、区域性商业中心和社区商业中心”。 即“大孤山半岛国际物流园区、甘井子陆港综合物流园区、五个商贸物流园区 老港区市域物流园区、旅顺羊头洼综合物流园区、金州铁路 编组站物流园区”。 即“步行购物街、特色餐饮街、休闲娱乐街、旅游风情街和 五类特色商业街 小商品一条街”五类特色商业街。 即“购物中心、大型综合超市、连锁超市、连锁便利店、品六大主流零售业态 牌专卖店和现代专业店”。 6.2.2 主要商业网点发展规模设定及业态结构 参照全国有关城市商业设置和级次指标(见附录)，结合大连实际情况进行调整，我们研究确定的大连的主要零售业态发展参考指标及原则如下表。 表7 大连主要零售业态发展参考指标 营业面积 服务人口 一般间距 业 态 所在商圈 发展原则 2(M) (人) (M) 便利店 30~500 社区 500~3000 200~300 积极发展 超 市 2000~5000 社区 3~5万 1~2km 积极发展 大卖场 1万左右 社区中心 10~15万 3~5km 有限布局 6~10km 购物中心 3~6万 市区级商业中心 20~40万 控制发展 百货店 1~2万 市、区级商业中心 10~30万 6~10km 控制发展 专卖店 30~400 特色街、步行街 —— —— 鼓励发展 专业店 30~10000 中心商业区 家居中心 2000~10000 市、区级商业中心 20~30万 5~10km 有限发展 依据前面大连商业发展总体定位及相关发展目标设定，根据上述数据模型，可以推导出大连市商业发展的主力商业网点总体规模及业态结构。详见下表。 4表8 “大大连”主要商业网点业态数量和面积设定 2网点建设 总数(个) 面积(m) 购物中心 12 600,000 百货店 20 300,000 大卖场(GSM) 30 240,000 超级市场 90 270,000 连锁便利店 2000 200,000 品牌专卖店 800 4,000 正规专业店 1500 450,000 家居中心 15 90,000 4467 2,154,000 合 计 6.3 规划布局 根据“大大连”建设纲要，结合大连商业实际状况，大连商业面向中长期发展应该构建主城区和新城区两个比较完整的商业空间布局体系。未来的大连商业体系呈现出“各具特色”的板块格局，即市内四区与金州、开发区、旅顺口构成一个优势互补、各具特色的完整商业体系。老城区在现有2个市级商业中心的基础上，构建3个市级商业中心(即提升中华路商业中心为市级商业中心)和12个区级或区域性商业中心，30社区商业中心;在新城区现阶段构造3个(旅顺、金州、开发区)相对比较独立的新城区商业中心;完成18条市级特色商业街区建设;改造、整合、提升商品市场，实现“农改超”，推动商业网点的城乡一体化布局。 6.3.1 商业网点布局的总体描述 大连商业的发展与国民经济的发展、城市功能的提升、居民生活水平的提 4相关业态规划面积参照指标如下:购物中心平均50000平方米，百货店平均15000平方米，大卖场平均8000平米，超级市场平均3000平米，连锁便利店平均100平米，品牌专卖店平均50平米，正规专业店平均300平米，家居中心平均6000平方米。 高、旅游以及相关产业的发展息息相关，因此在做商业网点布局规划时必须考虑到这些相关因素对商业网点布局的影响。我们在做商业规划时要注重与城市规划、经济发展、旅游业发展、交通发展、居民生活相协调，既要传承历史文化，又要缔造时尚浪漫。基于定位，我们认为有以下几点需要得到共识: ? “大大连”商业体系是一个整体的概念。根据“大大连”城市发展规划，旅顺、金州、开发区都进入城区，因此，未来大连的市内四区和三个新城区应该取得平等的地位，共同承担起大大连的城市功能，并且由于各自的区位条件和优势存在差异，因此各自在发展商贸业时应该各有重点、彰显特色，同时，它们又要成为一个有机的整体，共同承担着完善大连城市服务功能的重任。 ? 要在发展战略上重视大连旅游、商贸物流业的发展。根据党中央、国务院有关把“大连建成东北亚重要的国际航运中心的规定”和旅游业在大连城市经济的重要作用，我们认为基于资源优势和发展布局，要找到以下几个结合点:一是旅游和商业的结合点;二是临港产业和物流的结合点。其中，“商旅”结合是大连商业拓展发展空间的重要突破点，也是旅游业创造附加值的重要机会点;临港产业的发展势必要找到物流支撑点，未来十几年，大型产业基地的临港布局、内贸大通道地位的形成以及批发业的崛起，将成为大连产业发展的亮点之一。因此，大连“商”在“游”，“贸”在“物”，商贸物流业的发展，对大连相关产业发展来讲其支援和促促进作用十分显要。 ? 要把旅游商业、商贸物流一体化作为发展重点。不同的城市经济发展阶段、不同的城市特色功能，其商业发展的侧重点和内涵也会有所不同。对于大连市作为一个旅游城市和规划中的东北亚国际航运中心而言，大连商业的概念不应该是仅仅满足本地居民消费需求的“居住商业”，未来的商业将由传统的侧重“零售商业”向现代的“商贸一体化”发展方向转型;将由侧重“商流功能”的开发转向侧重“物流功能”的开发。 6.3.2 商业发展空间结构体系 依托于前面的总体定位，结合目前大连商业的实际情况，大大连商业发展空间结构可以归纳为下表。 表9 大大连商业发展空间结构体系一览表 空间结构层级 名 称 现状描述 规划思路 青泥洼桥商业中心是大连市最早、最繁华的商全力打造青泥洼商圈，使其成为大连一个著名购物、旅游 青泥洼 业中心，该区域一方面满足大连市居民的消费胜地，类比北京的王府井和上海的南京路;扩大青泥洼商 商业中心 需求，同时面向国内外游客以及商务区的白领圈的整体范围，全面规划，使之具有更强的竞争力和吸引 人士，是大连市零售商业的代表和缩影。 力。 西安路商业中心是近年新兴的市级商业中心，近期成为与青泥洼并驾齐驱的两大商圈，远期将成为大连西安路 三大市级 商圈辐射半径达6公里，日客流量约30万人市集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游于一体的特色商业区—商业中心 次，年营业额占全市商品零售总额的10%。 服务本市、覆盖东北，以日常生活消费为主的时尚商圈。 商业中心 该区域服务于六大居住区(既泉水新区、山东路居住区、 中华路商业中心以华南国际商城、沃尔玛超市泡崖居住区、椒金山居住区、机场前居住区、南关岭居住 中华路 和华南装饰材料市场为中心，辐射山东路商业区)的80万人口，成为大连市北部一个可与青泥洼媲美， 商业中心 街地带。主要满足城市外扩后新增居民的生活西安路匹敌的集批发零售、餐饮娱乐、金融保险、汽车物 需要，是“大大连”打造的北部商业中心。 流、网络信息、健身休闲为一体的多功能、现代化、国际 化的都市商业区。 该区域以二七贸易大世界、温州小商品城、嘉三八广场和港湾广场以及中山广场形成了“铁三角”，把商蒂生活广场、家乐福以及在建的三八商城和传三八广场—二七广场 业、金融、商务、投资、货运、船务六大功能整合在一起，统商业百货三八商场为主体。其商业形态多样—港湾桥 形成强势;借助便利的交通和完善的生活配套满足人们的化，既有为居民服务的传统商业形式—超市、区级商业中心 不同需求，提供餐饮娱乐，CBD配套服务的功能，成为大市区区域 农贸市场、便利店等，还有休闲娱乐等消费场连夜生活集中区域。 所。 商业中心 近期将形成社区级商业中心。岭前地区社区人口较为密集，该区域目前主要商业设施是友谊集团进驻的以桃园商城为核心的岭前 区域人口7万余人，并且地理位置交通便利，随着商业配2桃源商城(建筑面积46000m)和附近的区域级商业中心 套设施的齐全及业态结构的进一步发展完善，中长期将发24000m的岭前商场。 展为区域级商业中心。 续表9 空间结构层级 名 称 现状描述 规划思路 该区域以奥林匹克广场为中心，有沃尔玛超市、荣德商奥林匹克广场将成为一个集大型健身、体育专业用品、旅 城、万达华府、天天渔港、万家灯火等商业设施，近期游、观光和餐饮娱乐为一体的商业中心，成为白领阶层生奥林匹克广场 百盛百货店又进驻本区域，具有世界级的品牌及丰富的活消费的聚集地，同时，也将成为大连时尚消费的又一大 商业运营经验、良好的商誉。 窗口，直接影响、更新带大连人的消费观念。 该区域以春柳购物中心为中心，目前有友谊商城春柳购该区域主要服务周边居民日常购物需求，应着重发展一些 物中心、五洲大厦、新华书店、市中心医院等大型商业新兴业态，比如一些特色专业、专卖，增加对生活必需品春柳地区 设施和社区配套设施，各种行业、业态的小商铺星罗棋的供应，增开一些超市、便利店等商业设施，改善购物环 布;特色街区建设现状良好。 境、规范商业发展、提升服务功能。 马栏地区是大连市传统的城乡结合部，区内人口迅速增加速打破现存的多以杂货店和农贸市场为主的传统商业业加、居民生活水平、消费层次不断提高的，极大的刺激态，合理引进一些新兴业态，发展多种特色专业店与社区了以马栏广场为中心的商业设施迅速发展。目前该区位马栏地区 服务功能，提升产品质量、提高服务功能，使该地区成为商业业态多以杂货店和农贸市场为主，超市的规模较一个拥有物美价廉的商品、服务功能齐全，且与现代居住市区区域 小，逸彩城、大商集团新玛特超市的入驻都将极大的改环境相匹配的大型区级商业。 善当地的购物条件。 商业中心 金三角大市场，是一个包罗多种经营业态的市场群，该提升金三角市场群的服务功能，改善现有的嘈杂环境，尤 群共划分为七大市场、九大交易区，包括粮油交易区、其是要改善市场内的交通状况。另外，引进新型业态、提金三角地区 花卉交易区、农副产品交易区、食品百货交易区、装饰高经营管理水平，提高整体水平，打造成大连市北部地区、 材料交易区、家具交易区、洁具家装交易区和面积巨大进而成为整个大连地区综合性最强、规模最大的商品集散 的库房以及两条总长2735延长米的铁路专用线。 地。 该区域应定位为航空物流中心，建设重点是建立完善的公该区北接周水子国际机场，东临大连火车道主干线，南共信息系统，以经营航空货物为特色，适度发展非航空货机场前地区 靠沙河口区的锦绣和绿波两个小区，是大连市物流产业物的现代物流园区，共占地80万平方米，将建成为大连及发展的重要组成部分。 连接东北腹地进出口空地货联运的中转站和配送中心。 该区目前已经发展了一些商业网点，如百货店、超市等，调整业态结构，发展新型业态，完善商业网点构成，可规老甘井子 由于地理位置比较独立，加之周边人口密集，将来可以划一个步行商业街。 发展成为区域性的商业中心。 续表9 空间结构层级 名 称 现状描述 规划思路 要提高该区域商业的档次、优化布局结构、完善多元化市金州区中心广场地理位置优越，交通发达。规模大，场竞争主体的商业体系，优化该区域商业业态结构体系，金州区中心广场 商业网点密集，功能齐全，购物、餐饮、休闲、娱大力发展新型业态，更好的满足当地居民的需求，并与开商业区 乐、文化、旅游、金融、邮电、商务等网点有机地发区的商业形成错位经营，逐步吸引开发区的居民消费向集聚在一起，是全区商业最繁华的地区。 金州转移。 该商业区将进一步向长江路南部和西部拓展，形成横跨长 北以世达购物、新屋百货为中心，南以大商电器、江路的核心商圈，组成哑铃型的中心商业区。同时向西部旅顺口区级 海产品批发市场为中心的核心商圈已经发展成为延伸，以带动其周边的商业网点规范提升。另外，进一步商业中心 周边区级 旅顺口区唯一的一个区级商业中心。 调整中心商业区的业态结构，实现合理布局且错位经营， 并整合中小商业网点形成聚集效应。 商业中心 以安盛购物广场、大商新玛特、金玛商城、收获电开发区不能按照大连市发展商业的模式来规划，而应实施 子广场为代表。该区级商业中心位于开发区中心位“错位”发展战略，补充大连市区所不具备的功能，发挥开发区五彩城、新桥 置，它的形成大大提升了开发区的购物环境，提高地缘优势，做大休闲、度假、随机购物于一体的项目，以商业中心 了居民的生活质量，使大连开发区的商业经济综合此吸引中外客流，以安盛购物广场为中心，打造一个大型、 实力跃上新台阶。 时尚、休闲、现代化的购物中心。 如旅顺新区商业中心，随着大学城发展及新区人口主要服务于旅顺东部、南部、东北部以及西北部的居民消 新兴区级商业中心 增加，未来中远期，旅顺将发展一个新的区级商业费需求，特别是大学城的消费需要，并沿郭水路和到开发 中心。 区、双岛湾的快速路形成零售辐射。 大连近几年部分社区商业得到了迅速发展，新玛大连应该进一步加强社区商业的建设，尤其是一些新兴社 特、友谊、家乐福、沃尔玛、乐购、好又多等，许区和边缘社区。社区商业的经营结构，一般按照购物40%、社 区 多现代商场深入社区，让周边的百姓在家门口就能餐饮30%和其他服务30%的比例进行设置。不同社区可根 30个社区 享受到购物、休闲、文化等多方面的享受，真正体据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空商业中心 现了社区商业的“便民利民”。但还存在“市中心间形态、交通网络状况以及社区居民消费层次等因素有区 商业多，社区商业少”的问题。 别地发展社区商业网点。 6.3.3 特色商业街规划思路 特色商业街区是指各类专卖店、专业店、特色店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。商业街建设要注意保护、传承历史文化遗产，要与整合提升街区品位相结合，要注重特色培育，要注意停车、休闲、绿化、景观等配套设施的建设。商业街建设有很强的规划性，要在对其市场价值和社会价值进行充分论证的基础上，由政府部门实施规划建设与管理。大连在规划期内，要建设改造与完善以下10条市级特色商业街区，与原有的12条商业街共同构建大连商业路街体系。 表10 “大大连”主要特色商业街一览表 名 称 规划思路 北临大连港，东起大众街，西至五五路，全长700米。规划建设具有丹东街酒吧 酒吧、茶楼、咖啡厅、休闲功能的特色街，使其成为我市吸引国内外休闲街 旅游者最佳的观光景点。 东起荣泰街，西至港湾街，以温州城和贸易大世界为中心向东西延伸，温州小商品 全长700米。建成后，形成我市具有比较强的聚集和辐射能力的小商一条街 品一条街。 位于西岗区菜市街，南临站北广场，占地面积1.9万平方米，全长387批发大王 米。主要经营服装、服饰、文化用品等，使其成为中高档服饰荟萃、一条街 国内外精品云集的服饰专业街。 双 兴 东起菜市街、西至通海街，全长950米，经营总面积约2.3万平方米。 小商品街 规划建设店铺64家，发展成为具有一定知名度的特色小商品街。 位于星海湾，全长800米。根据星海湾总体规划，将被建成集度假休星海湾 闲、旅游观光、水上娱乐为一体的特色风景街，成为国内外享有盛名旅游风景街 的海滨景观。 位于大连湾金湾路，建筑面积9.6万平方米，步行街长500米，以经营大连湾 大连海鲜餐饮为主，兼有各地风味小吃，计划建设一处大型综合超市海鲜餐饮街 和宾馆酒店。 老虎滩 该街应在现有的基础上进一部改造使其专业性更强、产品更加丰富，旅游商品街 成为外地游客购买大连海产品的理想去处对游客具有很大的吸引力。 延安路总长750米，目前已自然形成餐饮店、休闲店等诸多店面。在 此基础上将进行改建，使之成为具有国际水准的休闲特色街，并要在延安路 特色街的建设上延伸历史文化。建成后的延安路特色街将会以高档餐休闲街 饮、高层次的休闲娱乐为主体，满足星级消费、商务消费、时尚消费 等诸多热点。 旅顺盐场 位于旅顺盐场，规划建设以海产品为主要原料的餐饮一条街，计划建海鲜餐饮街 70余家餐饮店，发展成为吸引来大连旅游观光者品尝海鲜的最佳去处。 位于旅顺得胜街、自新街，规划要改造成为面向旅游市场的休闲购物旅 顺 街，着重发展日本、韩国及俄罗斯风情特色。 异国风情街 7.实施建议 《大连商业网点规划》的制定不仅仅是为了大连商业网点建设提供依据和指导，更重要的是依据规划的贯彻实施。因此，政府主管部门要在规划实施中发挥主导作用，维护规划的权威性。为了更好的推进大连商业网点规划的执行工作，可以考虑从以下几个方面着手: (1)加快转变商业行政主管部门的职能，即从行政管理转为法制管理，从直接管理转向间接调控。 (2)积极推进和强化大型商业设施建设项目听证制度，正确引导商业发展方向，防止过度竞争。 (3)积极贯彻、执行大连市制定和修订的有关维护公平竞争、整顿和规范市场秩序所需的法律、法规。 (4)可以考虑成立行业协会，充分发挥行业协会服务、沟通、自律的作用，支持行业协会加强行业协调、维护业内企业合法权益的活动。 (5)实行商业网点申报制度，完善网点审批流程，逐步建立商业网点信息库和商业地理信息系统。 (6)协调交通和商业管理部门的关系，就商贸和物流发展规划及审批形成统一归口管理和指导。 (7)汇同旅游管理部门，贯彻执行“商旅互动”计划，完善有关规划和建设 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。 (8)重视商贸物流业的发展，将其作为大连重要的产业来发展，并强化商业主管部门在商贸物流业发展中的管理职能和积极作用。 (9)多部门协调努力，规范商业项目开发及审批流程，在项目动议即网点选择初期即开展听证，避免规划落实及网点听证的滞后现象发生。 (10)争取商业网点规划进入城市总体发展规划之中，并纳入人大审议，积极推动旨在促进地方商贸业发展的立法程序。 8.规划图则 附 录 附录一:相关术语 商业网点:指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。 客流量:该级商业趋于内全年日平均经过的人流量。 服务人口:广域型以下的各级商业设施具备的以本区域居民为主要对象的服务能力。 基本商业面积:该级商业需要设置的各类商业设施的总建筑面积。 基本设置业态与业种:是指该级商业必须配置的各类商业业态与业种。 配套行业:是指为保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能而配套的辅助行业。 生活服务业:为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等。 商品交易市场:指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。 物流基地:指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。它面向社会提供专业物流配送服务，对城市或区域商业流通具有骨干作用。 现代流通方式:指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。 连锁经营:企业经营若干同行业或同业态的店铺，以同一商号、统一管理或授予特许经营权方式组织起来，共享规模效益的一种经营组织形式。 连锁公司:连锁超市(便利店)公司应由10个以上门店组成，实行规范化管理，必须做到统一订货，集中合理化配送，统一结算，实行采购与销售职能分离。连锁 超市(便利店)公司由总部、门店和配送中心(或委托配送机构)构成。 配送中心:配送中心是连锁公司的物流机构，承担着商品的集货、库存保管、包装加工、分拣配货、配送、信息提供等职能。配送中心由分货配货(TC)、流通库存(DC)、生鲜加工(PC)三部分构成。 功能定位:是指该级商业设置经营服务的主要方向和满足消费所应发挥的作用。 优化市场布局:指根据城市总体规划对商业网点空间布局的合理化引导，重点是对城市商业中心、区域商业中心、社区商业、城郊商业和专业特色街布局的统筹调整;对商品交易市场、物流基地布局和其他商业服务设施的统筹调整。 调整市场结构:指以满足居民消费需求变化和服务于城市产业发展为主要目的，兼顾市场资源存量改造和增量建设，注重投入产出效率，对商业网点分类比例与功能结构的优化调控。 商圈:零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。 零售商店:指GB,T18106—2000中规定的业态类型，其中大型零售商店一般指营业面积在5000平方米以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储商店、专业店、家居中心和购物中心。 零售业:以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。 零售业态:零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。 零售业态分类原则:零售业态按零售店铺的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 业态结构:指在一定范围内的业态组合比例情况。 商业步行街:由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 专业街(特色商业街):是指同一行业的专业店、专卖店高度集聚，提供某一大类或几大类商品、专业服务的特色商业街，一般街长200米以上，专业店30家以上。 超广域:是指该级商业吸引消费者的能力。服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费人口占80%以上。 广域:是指该级商业吸引消费者的能力。服务对象为区域内外的消费者，外来消费人口占60%以上。 城市商业中心:商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市的商业中心。其商业街长度一般在1000米以上，或商业集聚在20公顷的区域范围内。 区域商业中心:商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。其商业街长度一般在500米以上，或商业集聚在5公顷的区域范围内。 社区商业中心:在消费需求相对集中的一定地域范围内，由一定数量、一定规模的商业经营单位为核心力量，配以相关的服务业经营，形成能够综合满足该地域居民生活、工作基本需求的基层商业集群。 新城商业中心:是指周边各县级市经改造扩建后，在其中心区域内形成的商业中度集聚，商业服务功能比较完善，服务对象主要为本地城镇居民及部分外来消费者的商业集聚地。 乡镇商业中心:是指商业一定程度集聚，主要配置本镇居民和附近村民日常生活消费所需的商业服务行业，以及集市贸易，并提供农业生产资料供应服务，服务对象为本镇居民和附近村民。 食杂店:是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。 便利店:以自选销售为主，以销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务为主，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 折扣店:店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。 超市:采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。 中型超市:采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，能够基本满足顾客日常生活消费需求的零售业态。 大型综合超市:采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全需求的零售业态。 仓储式商店:在大型综合超市经营的商品基础上，采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并实行储销一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态。 专业店:经营某一大类商品为主的、并且具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。 大型专业店:采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品并提供相关技术和服务，满足顾客对某大类商品一次性购全需求的零售业态。 专卖店:专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌选择需求和中间商品牌的零售业态。 百货店:在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主，开展各自的进货、管理、运营，提供相关服务，满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态。 购物中心:是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。 大型购物中心:在一个大型建筑体(群)内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施齐全、具有多功能的集合体。 社区购物中心:是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。 市区购物中心:是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。 城郊购物中心:是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。 家居中心:以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。 家居建材商店:以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。 厂家直销中心:由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。 有店铺零售:是有固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成的零售业态。 无店铺零售:不通过店铺销售，由厂家或商家直接将商品送的给消费者的零售业态。 电视购物:以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者零售业态。 网上商店:通过互联网进行买卖活动的零售业态。 自动售货亭:通过自动售货机进行商品收买活动的零售业态。 直销:采用销售人员直接与消费者接触，进行推介，以达到销售其产品或服务目的的零售业态。 电话购物:主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态。 附录二:商业设置和级次指标 客流量 服务人口 基本商业面积 基本设置 分 类 设置地域 功能定位 服务对象 配套行业 2(万人) (万人) (万M) 业态与业种 大型购物中心、百旅馆、金融服城市规划的中心商购物、文化娱乐休国内外及本地货店、专业店、专务、旅游服务、城 市 20 80~120 15~20 业区;历史形成的闲、旅游并与金融、商业中心 消费者 卖店、文化娱乐、展示、图书报商业集聚地 商务结合 餐饮 刊、邮电业 购物中心、超市、居民聚居区、商务旅游、金融服购物、文化、娱乐、该地区消费者百货店、专业店、区 域 10 10~15 5 集聚地、公共交通务、图书报刊、商业中心 休闲 为主 专卖店、文化娱乐、集散地周边 邮电业、医疗 餐饮、 保障该地居民的日中型超市、小超市、人流集中，交通便生活服务、图书社 区 —— 5 1 常生活，提供必要当地居民 便利店、专业店、商业中心 利的地段 报刊、邮电业 的服务 农贸市场、餐饮 街道主要出入口，提供日常必需商品便利店、餐饮店、—— 0.3 0.03 —— 街道商业 当地居民 居民主要途径 及便利服务 生活服务业 购买专门商街长150米以商业中心周边、交提供专门商品活专特色专业店、专卖—— —— 专业街 品，寻求专业上，专业店20配套服务 通便利处 业服务 店 服务的消费者 家以上 城市规划的新城中购物中心、百货店、旅馆、金融服购物、文化娱乐休新城居民、商新 城 心商业区;人流集超市、专卖店、专务、旅游服务、闲、旅游并与金融圈辐射范围及10 8 6 商业中心 中，交通便利的地业店、文化娱乐、图书报刊、邮电结合 外来消费者 段 餐饮、洗浴 业 中型超市、便利店、本镇居民、周生活服务、图书中心镇商购物、旅游、为农餐饮、小商品市场、人流集中地 边村民及外来—— 3 1 报刊、邮电、文业 服务 农贸市场、农资供消费者 化娱乐业 应 提供日常商品供超市、便利店、菜生活服务、图书一般镇商镇主要街区，农贸本镇居民、周应，提供生活与为—— 1 0.5 市场、餐饮、农资报刊、邮电、文业 集散地周围 边中心村村民 农服务 供应 化娱乐业 附录三:主要零售业态 管理信业态 选址 商圈与目标顾客 规模 商品(经营)结构 商品售卖方式 服务功能 息系统 辐射半径0.3公里，目营业面积一般食杂位于居民区内或传统以香烟、饮料、酒、休闲柜台式和自选式营业时间12小时初级或 标顾客以相对固定的居在100平方米店 商业区内 食品为主 相结合 以上 不设立 民为主 以内 商业中心区、交通要商圈范围小，顾客步行 即时食品、日用小百货为营业时间16小时道以及车站、医院、5分钟内到达，目标顾营业面积100主，有即时消费性、小容以开架自选为主，以上，提供即时性便利学校、娱乐场所、办客主要为单身者、年轻平方米左右，利量、应急性等特点，商品结算在收银处统食品的辅助设施，程度较高 店 公楼、加油站等公共人。顾客多为有目的的用率高 品种在3000种左右，售一进行 开设多项服务项活动区 购买。 价高于市场平均水平 目 辐射半径2公里左右， 商品平均价格一般低于折扣居民区、交通要道等营业面积开架自选，统一结用工精简，为顾客目标顾客主要为商圈内市场平均水平，自有品牌一般 店 租金相对便宜的地区 300~500平方米 算 提供有限的服务 的区民 占有较大的比例 营业面积在经营包装食品生鲜食品自选销售，出入口市、区商业中心、居辐射半径2公里左右，营业时间12小时超市 6000平方米以和日用品。食品超市与综分设，在收银台统程度较高 住区 目标顾客以居民为主 以上 下 合超市商品结构不同。 一结算 市、区商业中心、城辐射半径2公里以上，实际营业面积大众化衣、食、日用品齐自选销售，出入口大型 设不低于营业面郊结合部、交通要道目标顾客以居民、流动6000平方米以全，一次性购齐，注重自分设，在收银台统程度较高 超市 积40%的停车场 及大型居住区 顾客为主 上 有品牌开发 一结算 辐射半径5公里以上，以大众化衣、食、用品为程度较高仓储自选销售，出入口城乡结合部的交通要目标顾客以中小零售营业面积6000主，自有品牌占相当部设相当于营业面并对顾客式会分设，在收银台统道 店、餐饮店、集团购买平方米以上 分，商品在4000种左右，积的停车场 实行会员员店 一结算 和流动顾客为主 实行低价、批量销售 制管理 市、区级商业中心、营业面积综合性，门类齐全，以服采取柜台销售和注重服务，设餐百货目标顾客以追求时尚和历史形成的商业集聚6000~20000平饰、鞋类、箱包、化妆品、开架面售相结合饮、娱乐场所等服程度较高 店 品味的流动顾客为主 地 方米 家庭用品、家用电器为主 方式 务项目和设施 市、区级商业中心以目标顾客以有目的选购以销售某类商品为主，体专业根据商品特点采取柜台销售或从业人员具有丰及百货店、购物中心某类商品的流动顾客为现专业性、深度性、品种程度较高 店 而定 开架面售方式 富的专业知识 内 主 丰富，选择余地大 续附录三 管理信业态 选 址 商圈与目标顾客 规 模 商品(经营)结构 商品售卖方式 服务功能 息系 统 采取柜台销售或注重品牌声誉，从市、区级商业中心、专目标顾客以中高档消以销售某一品牌系列商专卖根据商品特点开架面售方式，商业人员具备丰富业街以及百货店、购物 费者和追求时尚的年品为主，销售量少、质优、一般 店 而定 店陈列、照明、包的专业知识，提供中心内 轻人为主 高毛利 装、广告讲究 专业性服务 商品以改善、建设家庭居家居 城乡结合部、交通要道营业面积提供一站式购足目标顾客以拥有自有住环境有关的装饰、装修采取开架自选方建材 或消费者自有房产比6000平方米和一条龙服务，停较高 房产的顾客为主 等用品、日用杂品、技术式 商店 较高的地区 以上 车位300个以上 及服务为主的 购物中心 社区各个租赁20~40个租赁店，包括大型 建筑面积为5各个租赁店独立停车位300~500店使用各市、区级商业中心 商圈半径为5~10公里 型综合超市、专业店、专购物 万平方米以内 开展经营活动 个 自的信息卖店、饮食服务及其他店 中心 系统 40~100个租赁店，包括百各个租赁市区 货店、大型综合超市、各建筑面积10各个租赁店独立停车位500个以店使用各购物 市级商业中心 商圈半径为10~20公里 种专业店、专卖店、饮食万平方米以内 开展经营活动 上 自的信息中心 店、杂品店以及娱乐服务系统 设施等 200个租赁店以上，包括各个租赁城郊 百货店、大型综合超市、城乡结合部的交通要商圈半径30~50公里以建筑面积10各个租赁店独立停车位1000个以店使用各购物 各种专业店、专卖店、饮道 上 万平方米以上 开展经营活动 上 自的信息中心 食店、杂品店以及娱服务系统 设施等乐 各个租赁工厂 单个建筑面积为品牌商品生产商直接目标顾客多为重视品采用自选式售货多家店共有500店使用各直销 一般远离市区 100~200平方设立，商品均为本企业的牌的有目的的购买 方式 个以上停车位 自的信息中心 米 品牌 系统 续附录三 基本特点 业 态 目标顾客 商品(经营)结构 商品售卖方式 服务功能 商品具有某种特点，与市场以电视作为向消费者进行商以电视观众为主。 上同类商品相比，同质性不送货到指定地点或自提。 电视购物 品宣传展示的渠道。 强。 以邮寄商品目录为主，向消以地理上相隔较远的消费者商品包装具有规则性，适宜费者进行商品宣传展示，并送货到指定地点。 邮 购 为主。 存储和运输。 取得订单。 有上网能力，追求快捷性的与市场上同类商品相比，同通过互联网络进行买卖活送货到指定地点。 网上商店 消费者。 质性强。 动。 以香烟和碳酸饮料为主，商由自动售货机完成售卖任以流动顾客为主。 没有服务。 自动售货亭 品品种在30种以内。 务。 采用销售人员直接与消费者根据不同的产品特点，目标商品单一，以某类品种为主。 接触，进行推介，以达到销送货到指定地点或自提。 直 销 顾客不同。 售其产品或服务的目的。 根据不同的产品特点，目标主要通过电话完成销售或购商品单一，以某类品种为主。 送货到指定地点或自提。 电话购物 顾客不同。 买活动。 目 录 1.前言 ................................................................................................................ 1 2.我国加入WTO后过渡期内商贸物流业发展趋势 ......................................... 2 2.1 国内商贸物流业发展现状..................................................................... 2 2.2 后过渡期国内商贸物流业的发展走向 .................................................. 3 2.3 大连市流通产业发展趋势研判 ............................................................. 4 3.“大大连”城市发展综述 .............................................................................. 8 3.1 大连市概况及经济发展现状 ................................................................. 8 3.2 “大大连”城市发展环境分析 ............................................................. 9 3.3 “大大连”城市发展战略定位 ........................................................... 12 4.大连商业网点现状及发展分析 ..................................................................... 13 4.1 大连商业网点建设总体状况 ............................................................... 13 4.2 大连商业网点结构分析 ...................................................................... 14 4.3 大连商业网点发展分析 ...................................................................... 21 5.大连商业网点发展规划 ................................................................................ 27 5.1 规划的作用 ......................................................................................... 27 5.2 规划的依据 ......................................................................................... 28 5.3 规划的对象、范围 .............................................................................. 28 5.4 规划的期限 ......................................................................................... 29 5.5 规划的指导思想.................................................................................. 29 5.6 规划的原则 ......................................................................................... 30 6.发展目标 ....................................................................................................... 32 6.1 总体目标 ............................................................................................. 32 6.2 具体目标 ............................................................................................. 34 6.3 规划布局 ............................................................................................. 36 7.实施建议 ....................................................................................................... 42 8.规划图则 ....................................................................................................... 42 附录 ................................................................................................................. 43 附录一:相关术语 .................................................................................... 43 附录二:商业设置和级次指标 .................................................................. 48 附录三:主要零售业态 ............................................................................. 49