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土地增值税税收筹划案例分析

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土地增值税税收筹划案例分析土地增值税税收筹划案例分析 发布时间:2011年07月08日 浏览次数: 42 文字显示:大 中 小 土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税具有以下特点:该税种是以转让房地产取得的增值额(房地产销售收入减去可扣除项目)为征税对象;征税面比较广;采用扣除法和评估法计算增值额;按增值额占扣除项目金额的比例确定30%,60%的四级超率累进税率,按次征收。土地增值税的筹划主要是在税法允许的大前提下,尽可能增加可扣除项目,降低增值率,即从降低计税依据和...

土地增值税税收筹划案例分析
土地增值税税收筹划案例分析 发布时间:2011年07月08日 浏览次数: 42 文字显示:大 中 小 土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税具有以下特点:该税种是以转让房地产取得的增值额(房地产销售收入减去可扣除项目)为征税对象;征税面比较广;采用扣除法和评估法计算增值额;按增值额占扣除项目金额的比例确定30%,60%的四级超率累进税率,按次征收。土地增值税的筹划主要是在税法允许的大前提下,尽可能增加可扣除项目,降低增值率,即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。本文以房地产开发企业为主体,从土地增值税本身的特点出发,围绕以下四个方面对该税种的筹划进行阐述: 一、利用利息支出扣除进行筹划 房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中,一般都会发生大量的借款,利息支出是不可避免的,而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定,与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。 第一,凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。 房地产开发费用,允许扣除的利息,(取得土地使用权支付的金额,房地产开发成本)×扣除比例(5%以内) ? 第二,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。 房地产开发费用,(取得土地使用权支付的金额,房地产开发成本)×扣除比例(10%以内) ? 以上两类计算扣除的具体比例,由省级人民政府具体规定。这种规定就为纳税人筹划提供了机会,房地产开发企业在进行房地产开发时,如果公式?中的利息支出大于公式?计算出的利息支出,则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明;如果前者小于后者,则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提供金融机构证明,这样可以使扣除项 目金额增加,土地增值税的计税依据减少。 例如,某房地产开发公司开发一批商业用房,支付的地价款为600万元,开发成本为1,000万元,假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元,如何为该公司利用利息扣除进行筹划,如果应扣除的利息支出为70万元时,又如何筹划呢,设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下: 首先,计算。(取得土地使用权所支付的金额,房地产开发成本)×(10%,5%),(600,1000)×5%,80(万元) 其次,判断。当允许扣除的利息支出为100万元时,由于100>80,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样就可以按100万元扣除,否则只能按80万元扣除,计税依据将增加20万元,造成多缴税款;当允许扣除的利息支出为70万元时,由于70<80,所以应选择第二种计扣方式,即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可以多扣除10万元利息支出,减少计税依据10万元,合理降低税负。 在筹划中有必要指出,税法中允许扣除的利息支出应严格 按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出,不按规定核算,一律不得扣除。 二、通过合理定价进行筹划 税法规定:纳税人建造、出售的是普通标准住宅,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%,应就其全部增值额按规定计税。因此,我们可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。 设某房地产开发企业建造一批商品房待售,除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为A,销售的房价总额为X,相应的销售税金及附加为:5%X(1,7%,3%),5.5%X(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率) 如果纳税人欲享受起征点的照顾,那么最高售价只能为X=1.2(A+5.5%X),解得X,1.2848A,企业在这一价格水平下,即可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于此数,虽也能享受起征点照顾,却只能获得较低的收益。 如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的,此时增值率略高于20%,即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土 地增值税,只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加,提价才是有意义的。 设提高价格Y单位,则新的价格为X,Y,新增的销售税金及附加为5.5%Y。允许扣除的项目金额为:A, 5.5%X+5.5%Y;房地产增值额为:X+Y,A,5.5%X,5.5%Y;缴纳的土地增值税为:30%×(X+Y,A,5.5%X,5.5%Y) 企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负,就必须满足:Y>30%×(X+Y,A,5.5%X,5.5%Y),5.5,Y,其中X为增值率为20,时的售价,可以解得Y>0.0971A。 例如,某房地产开发公司建成并待售一幢商品房,同行业房价为1,800,1,900万元之间,已知为开发该商品房,支付的土地出让金为200万元,房地产开发成本为900万元,利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明,假设城建税税率为7%,教育费附加为3%,当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%,如何为该公司筹划,使其房价在同行业中较低,又能获得最佳利润,筹划过程如下: 除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为:200,900,(200,900)×10%,(200,900)×20%,1430(万元) (1)公司要享受起征点优惠,又想获得最佳利润,则最高售价应为:1430×1.2848, 1837.264万元,此时获利306.2万元 (1837.264,1430,1837.264×5.5%)。当价格定在1,800,1,837.264万元之间时,获利将逐渐增加,但都要小于306.2万元。 (2)公司要适当提高售价,则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1,976.117万元,提价才会增加总收益,否则提价只会导致总收益的减少。 所以,当同行业的房价在1,800,1,900万元之间时,公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格,使自身的房价较低,增强竞争力,又能给公司带来较大的利润。当然,如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话,所获利润将会进一步增加。 通过本案例进一步说明,在出售普通标准住宅问题上,企业是完全可以利用合理定价的方法,使自己保持较高的竞争力,又可使自己获得较佳利润,千万不可盲目提价,有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如:在该案例中1,830万元的售价,能获利299.35万元(1830,1430,1830×5.5%);而1,840万元的售价,只能获利216.16万元 (1840,1430,1840×5.5%)×(1,30%),虽然售价只提高了10万元,利润却减少83.19万元。 三、有关房产销售中代收费用的筹划 房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前,纳税人有两种收取方式:将代收费用视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析,两种方式的税收待遇是不一样的。 按规定,房地产开发企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用,如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入,在计算增值额时也不允许扣除代收费用;如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,要作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数,以上规定显然为税收筹划创造了空间。 例如,某房地产开发公司出售一栋商品房,获得销售收入3,000万元,并按当地市政府的要求,在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下:支 付土地出让金200万元,房地产开发成本为600万元,其他允许税前扣除的项目合计200万元。 (1)如果公司未将代收费用并入房价,而是单独向购房者收取,则:允许扣除的金额为:200,600,200,(200,600)×20%,1160 (万元);增值额为:3000,1160,1840(万元);增值率为:1840?1160=158.62%;应缴纳的土地增值税为:1840×50%,1160×15%,746 (万元) (2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取,则:允许扣除的金额为:200,600,200,(200,600)×20%,200,1360(万元);增值额为:3000,200,1360,1840(万元);增值率为:1840?1360,135.29%;应缴纳的土地增值税为:1840×50%,1360×15%,716(万元) 显然,该公司无论代收费用的方式如何,其销售该商品房的增值额均为1,840万元,但是采用第二种代收方式,即将代收费用并入房价,会使得可扣除项目增加200万元,从而使纳税人少缴纳税款30万元,导致应纳的土地增值税减少。 由于在计算土地增值税时,土地增值税,增值额×适用税率,可扣除项目×适用的速算扣除系数,无论代收方式如何,增值 额都是不变的,将代收费用并入房价,可扣除项目金额增加A,则会使得应缴纳的土地增值税减少:A×适用的速算扣除系数,如果代收的费用较大时,可扣除项目增加,还可能使整体的增值率下降,给纳税人带来更大的节税效益。 当然,需要注意的一点是,如果在增值率未超过50,情况下,由于适用的速算扣除系数为0,所以无论代收方式如何,纳税人的税负是一样的。在这种情况下,筹划就没有什么意义了。 四、不同增值率的房产是否合并的筹划 由于土地增值税适用四档超率累进税率,其中最低税率为30%,最高税率为60%,如果对增值率不同的房地产并在一起核算,就有可能降低高增值率房地产的适用税率,使该部分房地产的税负下降,同时可能会提高低增值率房地产的适用税率,增加这部分房地产的税负,因而,纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额,再选择低税负的核算方法,达到节税的目的。 例如,某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房,且处于同一片土地上,销售A房产取得收入300万元,允许扣 除的金额为200万元;销售B房产共取得收入400,允许扣除的项目金额为100万元,对这两处房产,公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢, (1)分开核算时:A房产的增值率,(300,200)?200×100%,50%,适用税率30%;应纳的土地增值税为:(300,200)×30%,30(万元);B房产的增值率,(400,100)?100×100%,300%,适用税率60%;应纳的土地增值税为:(400,100)×60%,100×35%,145(万元);共缴纳土地增值税175万元(30,145) (2)合并核算时:两幢房产的收入总额为:300,400,700(万元);允许扣除的金额:200,100,300(万元);增值率为:(700,300)?300×100%,133.3%,适用税率50%;应纳土地增值税为:(700,300)×50%,300×15%,155(万元) 通过比较可以看出,合并核算对公司是有利的,因为合并核算比分开核算节税20万元。 从上例中我们可以看出,由于两类房产增值率相差很大,只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售,并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算,一起申报纳税,就 可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率 可能会提高,在实践中必须具体测算后才能作出选择。 名句赏析~~~~~ 不限 主题 不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物 山有木兮木有枝,心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》 人生若只如初见,何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬友》 十年生死两茫茫,不思量,自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》 只愿君心似我心,定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》 玲珑骰子安红豆,入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》 曾经沧海难为水,除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》 愿得一心人,白头不相离。____卓文君《白头吟》 去年今日此门中,人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》 平生不会相思,才会相思,便害相思。____徐再思《折桂令?春情》 入我相思门,知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》 山无陵,江水为竭。冬雷震震,夏雨雪。天地合,乃敢与君绝。____佚名《上邪》 人生自是有情痴,此恨不关风与月。____欧阳修《玉楼春?尊前拟把归期说》 一往情深深几许,深山夕照深秋雨。____纳兰性德《蝶恋花?出塞》 两情若是久长时,又岂在朝朝暮暮。____秦观《鹊桥仙?纤云弄巧》 执子之手,与子偕老。____佚名《击鼓》 花自飘零水自流。一种相思,两处闲愁。____李清照《一剪梅?红藕香残玉簟秋》 问世间,情为何物,直教生死相许,____元好问《摸鱼儿?雁丘词 / 迈陂塘》 一日不见兮,思之如狂。____司马相如《凤求凰 / 琴歌》 人生如逆旅,我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》 世间无限丹青手,一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》 林花谢了春红,太匆匆。无奈朝来寒雨,晚来风。____李煜《相见欢?林花谢了春红》 独立寒秋,湘江北去,橘子洲头。____毛泽东《沁园春?长沙》 身无彩凤双飞翼,心有灵犀一点通。____李商隐《无题?昨夜星辰昨夜风》 滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。____杨慎《临江仙?滚滚长江东逝水》 怕相思,已相思,轮到相思没处辞,眉间露一丝。____俞彦《长相思?折花枝》 此情可待成追忆,只是当时已惘然。____李商隐《锦瑟》 思悠悠,恨悠悠,恨到归时方始休。____白居易《长相思?汴水流》 取次花丛懒回顾,半缘修道半缘君。____元稹《离思五首?其四》 若是前生未有缘,待重结、来生愿。____乐婉《卜算子?答施》 雨打梨花深闭门,忘了青春,误了青春。____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭门》 少年不识愁滋味,爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿? 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 博山道中壁》 自在飞花轻似梦,无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》 近水楼台先得月,向阳花木易为春。____苏麟《断句》 一骑红尘妃子笑,无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》 抽刀断水水更流,举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》 疏影横斜水清浅,暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》 人面不知何处去,桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》 时光只解催人老,不信多情,长恨离亭,泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》 一生大笑能几回,斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》 天涯地角有穷时,只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》 问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》 似此星辰非昨夜,为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》 菩提本无树,明镜亦非台。____惠能《菩提偈》 溪云初起日沉阁,山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚眺 / 西门》 春风得意马蹄疾,一日看尽长安花。____孟郊《登科后》 枯藤老树昏鸦,小桥流水人家,古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》 空山新雨后,天气晚来秋。____王维《山居秋暝》 人到情多情转薄,而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化萍》 同是天涯沦落人,相逢何必曾相识~____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》 浮云一别后,流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》 名句赏析~~~~~ 不限 主题不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物 山有木兮木有枝,心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》 人生若只如初见,何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬友》 十年生死两茫茫,不思量,自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》 只愿君心似我心,定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》 玲珑骰子安红豆,入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》 曾经沧海难为水,除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》 愿得一心人,白头不相离。____卓文君《白头吟》 去年今日此门中,人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》 平生不会相思,才会相思,便害相思。____徐再思《折桂令?春情》 入我相思门,知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》 山无陵,江水为竭。冬雷震震,夏雨雪。天地合,乃敢与君绝。____佚名《上邪》 人生自是有情痴,此恨不关风与月。____欧阳修《玉楼春?尊前拟把归期说》 一往情深深几许,深山夕照深秋雨。____纳兰性德《蝶恋花?出塞》 两情若是久长时,又岂在朝朝暮暮。____秦观《鹊桥仙?纤云弄巧》 执子之手,与子偕老。____佚名《击鼓》 花自飘零水自流。一种相思,两处闲愁。____李清照《一剪梅?红藕香残玉簟秋》 问世间,情为何物,直教生死相许,____元好问《摸鱼儿?雁丘词 / 迈陂塘》 一日不见兮,思之如狂。____司马相如《凤求凰 / 琴歌》 人生如逆旅,我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》 世间无限丹青手,一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》 林花谢了春红,太匆匆。无奈朝来寒雨,晚来风。____李煜《相见欢?林花谢了春红》 独立寒秋,湘江北去,橘子洲头。____毛泽东《沁园春?长沙》 身无彩凤双飞翼,心有灵犀一点通。____李商隐《无题?昨夜星辰昨夜风》 滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。____杨慎《临江仙?滚滚长江东逝水》 怕相思,已相思,轮到相思没处辞,眉间露一丝。____俞彦《长相思?折花枝》 此情可待成追忆,只是当时已惘然。____李商隐《锦瑟》 思悠悠,恨悠悠,恨到归时方始休。____白居易《长相思?汴水流》 取次花丛懒回顾,半缘修道半缘君。____元稹《离思五首?其四》 若是前生未有缘,待重结、来生愿。____乐婉《卜算子?答施》 雨打梨花深闭门,忘了青春,误了青春。____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭门》 少年不识愁滋味,爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿?书博山道中壁》 自在飞花轻似梦,无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》 近水楼台先得月,向阳花木易为春。____苏麟《断句》 一骑红尘妃子笑,无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》 抽刀断水水更流,举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》 疏影横斜水清浅,暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》 人面不知何处去,桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》 时光只解催人老,不信多情,长恨离亭,泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》 一生大笑能几回,斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》 天涯地角有穷时,只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》 问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》 似此星辰非昨夜,为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》 菩提本无树,明镜亦非台。____惠能《菩提偈》 溪云初起日沉阁,山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚眺 / 西门》 春风得意马蹄疾,一日看尽长安花。____孟郊《登科后》 枯藤老树昏鸦,小桥流水人家,古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》 空山新雨后,天气晚来秋。____王维《山居秋暝》 人到情多情转薄,而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化萍》 同是天涯沦落人,相逢何必曾相识~____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》 浮云一别后,流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》 论诗三十首?其四 (53人评分) 8.7 朝代:金朝 作者:元好问 原文: 一语天然万古新,豪华落尽见真淳。 南窗白日羲皇上,未害渊明是晋人。 写翻译 写翻译写赏析 写赏析纠错 纠错收藏 收藏评分:很差较差还行推荐力荐 参考翻译 写翻译 写翻译 译文 陶渊明的诗语言平淡、自然天成,摒弃纤丽浮华的敷饰,露出真朴淳厚的美质,令人读来万古常新。陶渊明自谓自己是上古时代的人,但并未妨碍他仍然是个晋人。? 参考赏析 写赏析 写赏析 赏析 这首诗是元好问评晋代诗人陶渊明。出于对当时诗坛雕琢粉饰、矫揉造作诗风的反感,元好问评论晋代诗人陶渊明时前两句说:“一语天然万古新,豪华落尽见真淳。”元好问崇尚陶渊明诗歌自然天成而无人工痕迹,清新真淳而无雕琢之弊。陶渊明的诗句自然质朴不假修饰,剥尽铅华腻粉,独见真率之情志,具有真淳隽永、万古常新的永恒? 作者介绍 元好问 元好问 元好问,字裕之,号遗山,太原秀容(今山西忻州)人;系出北魏鲜卑族拓跋氏,元好问过继叔父元格;七岁能诗,十四岁从学郝天挺,六载而业成;兴定五年(1221)进士,不就选;正大元年(1224 ),中博学宏词科,授儒林郎,充国史院编修,历镇平、南阳、内乡县令。八年(1231)秋,受诏入都,除尚书省掾、左司都事,转员外郎;金亡不仕,元宪宗七年卒于获鹿寓舍;工诗文,在金元之际颇负重望;诗词风格沉郁,并多伤时感事之作。其《论诗》绝句三十首在中国文学批评史上颇有地位;作有《遗山集》又名《遗山先生文集》,编有《中州集》。...
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