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保障城镇低收入群体住房需求.doc

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马红杏 2018-07-10 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《保障城镇低收入群体住房需求doc》,可适用于人文社科领域,主题内容包含保障城镇低收入群体住房需求本文由jjjyxt贡献doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT或下载源文件到本机查看。小结按研究对象:我符等。

保障城镇低收入群体住房需求本文由jjjyxt贡献doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT或下载源文件到本机查看。小结按研究对象:我国一般按照户人均可支配收入由低到高排队的比例依次分成:最低收入户低收入户中等偏下收入户中等收入户中等偏上收入户高收入户最高收入户等七组。总体中最低的的户为困难户。其它比较典型的是如成思危的分法他将城镇居民职工分成高中上中中低和低五个阶层。其中高收入阶层的收入为当地职工收入的以上中上收入阶层的收入为当地平均收入的以上中等收入阶层的收入为当地平均收入的中低收入阶层的收入为当地平均收入的低收入阶层的收入为当地平均收入的以下。本次研究主要涉及中低收入群体的住房保障问题。以上海为例住房保障应覆盖的对象按户籍情况划分可以分为两大类:本市城镇户籍和非本市城镇户籍的居住困难家庭或人员。再进一步细分拥有本市城镇户籍的居住困难家庭或人员又分为两种情况:)原沪籍人口中无力通过购买市场化商品住房改善现有居住困难的家庭或人员。)部分“新上海人”包括本市新落户就业的职员(包括公务员教师和企事业单位职员等)他们虽不属于低收入人口但当前无法完全通过市场解决住房问题。非本市城镇户籍的人群也分为两类:)各类引进的人才(海外高层次人才本市高层次引进人才一般引进人才等))符合上海产业发展需要的来沪务工人员(包括技术工人农民工等)。政策措施:政策措施:廉租房廉租房是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。廉租房基本上是在经济适用房问题不断的背景下出现的。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主实物配租和租金减免为辅。一(廉租房制度的形成最早提出廉租房的是上海等城市不仅取消了经济适用房、中低价位房还把廉租房制度简化为租金补贴制度。这种强制性的资金安排为住房保障的实施提供了必要条件。但是住房保障资金仅靠财政是远远不够的。早在年西安市就从市财政中每年拨款万元用于廉租房建设。年国务院法布里《关于进一步神话城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》也是用了“廉租房”概念规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”。年建设部颁布实施《城镇廉租房管理办法》。规定了城镇廉租房的的提供对象为具有城镇常住居民户口的最低收入家庭以及城镇廉租房的来源。年底国家再次调整政策廉租房管理转向“货币补贴为主实物配租为辅”的方向。奶奶月日中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国国土资源部、国家税务总局联合发布了《城镇最低收入拉你租住房管理办法》子年月日起实施取代年的《城镇廉租住房管理办法》。新规定与就规定的最大不同点在于减轻了对违规者的处罚力度和扩大了可供出租的廉租房房源。二(廉租房的界定廉租房是政府出资出力兴建的保障性的出租房屋政府形式完全支配权在既定规则的前提下按照计划有序的组织和分配。贫困家庭可以通过申请得到政府的住房保障。我国的廉租房类似于发达国家的公共住房。廉租房是针对城镇中低收入者的它的出现和发展不仅有利于稳定房地产市场价格而且还具有防范金融风险、稳定社会的现实意义。相对于经济适用房廉租房是政府直接出资建设的廉租房所形成的资产是国有资产。三(廉租房存在的问题()资金不足根据建设部政策研究中心我国城乡建设经济研究所课题组的最新测算如果廉租房制度覆盖到低收入家庭每年至少需要资金亿元。而截至到今年(年)年初全国累计用于廉租房建设的资金仅有亿元远远低于建设覆盖全国的廉租房保障体系所需的资金。()管理难度大廉租房的管理比经济适用房的的管理难度要大很多。因为出租房屋不是出售房屋政府需要考虑的问题包括转租以及住户是否一直是低收入家庭等一系列的问题。经济适用房:经济适用房:目前在我国各类型的保障性住房中经济的适用房是建设规模最大的一个类型也是问题最多、争议最多的一个类型。经济适用住房是指已经列入国家计划由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。一经济适用房制度的形成经济适用房制度的形成早在年月份国务院就在《关于继续积极委托地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”、是房改的关键时期当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者得经济承受能力差距甚大。未解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费经济适用房于年适时推出。年月日建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。主要规定了对经济适用房的支持和优惠政策、建设管理、价格管理、准入和退出管理以及监督管理的总则。年月为贯彻落实《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》精神支持国家住房保障制度建设中国人民银行、中国银行业监督管理委员会对中国人民银行年颁布的《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》进行了修订并更名为《经济适用住房开发贷款管理办法》主要针对开发商规定了重要内容。年月财政部、国税总局公布了经济适用房的税收优惠政策着主要针对公民个人购买或者租用房屋的行为进行了规定:企事业单位。社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源切增值额未超过扣除项目金额的免征土地增值税个人购买经济适用房契税减半个人出租收入减免税收。这一政策的意图在于多渠道扩大房源缓解住房需求大于供给的矛盾。什么是经济适用房二什么是经济适用房什么经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言是适中的能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用其成本略低于普通商品房故又称为经济适用房。它是国家解决中低收入家庭住房问题二休假爱你的普通住房。经济适用房作为社会保障性质的商品房不想社会敞开供应。对经济适用房项目政府免收土地出让金其他应征收的个性啊费用减免并对成交价格、购买对象。、房屋面积和开发建设单位的利润进行限制。开发建设单位的利润一般在以下。经济适用法的基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成。随着时代的发展经济适用房的适用性也会发生质的变化即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工使经济适用住房的建设达到标准不高水平高面积适中功能全造价不高质量高占地不多环境美。年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象并按国家、住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售只售不租。其成本价由项因素(征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、以内的利润)构成约占住宅总量的。出售经济适用房实行政府指导价其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定并定期公布不得擅自提价销售。现在购买经济适用房需年收入小于等于万的家庭当地户口才可购买。三不得出售的二手经济适用房不得出售的二手经济适用房以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准或者违反规定利用公款超标准装修且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房。产权共有的房屋其他共有人不同意出售的经济适用房。已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。擅自改变房屋使用性质的。法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。经济适用房的问题:()价格高经济适用房的价格几乎与一般商品房的价格一致。经济适用房的价格应该比同地段的商品房价格低。但实际上。经济适用房的价格远不是这个水平。建设部政策规定具体中低收入标准与最高限价由各地按本地实际情况自行确定。对此一些地方政府却迟迟不作反应一些开发商更是乘虚而入自行核定放假赚取高于政府限定的的利润使得经济适用房难以体系那“经济”本质。()面积大经济适用房几乎变成豪宅。到年为止经济适用房市场仅有少量平方米的二室一厅大量的是平方米以上的二室二厅还有平方米以上的四室二厅还有的经济适用房是平方米的复式结构。这一切足以证明经济适用房的建筑标准不仅正向商品房看齐有些甚至超标越轨令住房困难的中低收入家庭购房时十分尴尬。全国许多城市的经济适用房滞销现象都与经济适用房价格高、面积大的问题直接相关。()部分经济适用房落于富人之手经济适用房一方面被穷人弃购另一方面又被富人抢购可谓是中国住房市场的一大奇观。尽管建设部关于经济适用房只能卖给中低收入者得政策早已出台有关领导也子啊不同场合反复强调经济适用房不能向社会敞开供应。可是由于中低收入该如何界定至今仍无章可循开发商则乐得尽快出手知识经济适用房销售对象失控。高收入家庭较中低收入家庭抢先涌入经济适用房市场并且可能人为地拉高经济适用房售价。针对目前经济适用房的发展现状经济适用房只能作为一种过渡性商品房开发商应该在结构、户型、功能、规划等方面规范运作政府更应该完善经济适用房政策真正解决中低收入家庭的住房困难。()部分经济适用房被低收入家庭转卖部分经济适用房被低收入家庭购买后立即转卖。这已经是没有争议的事实。所以社会上出现主张停止建设经济适用房的呼声。公共租赁住房公共租赁住房制度的保障对象面向全社会向符合一定条件的存在阶段性住房困难的有稳定职业的城市常住人员提供包括城市中低收入家庭引进人才新就职员工外来务工人员等。公共租赁住房的房源主要包括三类:)经租:出租性经济适用房。)收购:政府逐步以改造收购市场存量中户型小价格相对低的普通商品住房等方式而储备的公共租赁住房)建设:建设方式主要包含三种渠道一是引导开发商提供公共租赁房在商品住房开发时按照不低于商品住房总建筑面积的比例配建或者按照商品住房和公共租赁房各按比例捆绑开发建设以提高开发商建设公共租赁房的积极性。二是政府政策引导激励企业单位尤其是用工单位合作建设的公共租赁住房。三是地方政府通过指定机构采取委托代建的形式来建设公共租赁房。公共租赁房采取只租不售的发展模式因此对资金的需求量大又因为前期之间投入大投资周期长回报率低难以吸收社会资本投入因此需要获取财政支持和推动金融创新。通过财政政策支持的具体措施有:一是从法律层面将公共租赁房纳入公共财政体系明确公共租赁住房作为政府的职能中央和地方财政部门要建立专门的公共租赁住房收支科目。二是在公共租赁房建设和运营管理时实施税收减免优惠政策。三是建立专门税种筹措资金如针对高档别墅征收物业税。四是发行专项长期公共租赁住房国债。金融政策从两个方面支持公共租赁房发展。一方面是面向公共租赁住房建设的支持主要体现在便捷低利率较长时间的直接或间接融资以降低公共租赁住房的建设成本。另一方面是对公共租赁住房消费的支持。一是拓展公积金用途增加其用途的灵活性对符合条件的家庭允许其将公积金用于租赁公共住房。二是租售结合对于租赁一定年限后的公共租赁住房可出售给公共租赁住房租户提供一定的贷款利率支持增加公共租赁住房对低收入家庭的吸引力。公共租赁房的准入条件主要有:)与用人单位签订一定年限的劳动或者工作合同在本市无自有住房或住房困难准入收入线。))确定准入收入线有三种方法其中比较重要的是根据偿还住房贷款的每月还款额确定从市场的角度以偿还住房抵押贷款的每月还贷金额来确定家庭的住房支付能力再倒推出与之匹配的家庭可支配收入。公共租赁房存在的问题:)总体定位不清。对其发展目标功能定位在保障住房体系的作用以及和其他保障性住房之间的关系都缺乏明确的界定。)各地制定的公共租赁住房法规不完善具体内容都还在摸索阶段缺乏系统性。)市场参与度不足。房地产行业政府治理行为的博弈分析:全国部分城市尤其是一些大中城市由于投机而出现了房地产投资过快房价增长过快的局面以致于危害到整个宏观经济的运行和社会的稳定。而政府自年下半年开始了对房地产行业的宏观调控迄今已出台了一系列的政策和法规。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。由于房地产商明白政府的治理成本高昂还可能危害到金融部门的稳定所以并不遵守这些法规政策。一些地方政府在事后也并不会按照法规政策规定的条文去治理和处罚大多只是停留在宣传媒体中。因此政府颁布的一系列政策并没有得到基本的贯彻这也是为何房价一直居高不下的重要原因。这或许有些难以理解但是可以用博弈理论来分析政府和房地产商在执行调控政策时的行为决策。把房地产商和地方政府当成完全理性的两个个体各自以追求利益的最大化为目标。在地方政府与房地产商的博弈中房地产商的可选决策为高价或者低价而地方政府的可选择为干涉或者不干涉房地产商的行为。地方政府干涉房地产商高价低价PCEUIPCEUI不干涉PEURPEU表格中P表示企业选择高价时获得的利益P表示选择低价时获得的利益。PE在高价时由房地产税费及土地出让金带来的效益为U低价时为UU>U如果政府干涉需付出I的成本如果高价时政府不干涉则须承担地产泡沫的风险R(来源《我国房地产市场博弈分析》赵鑫)从上表可以看出房地产商选择高价的时候获得的利益比较大所以博弈的均衡点是高价。分析地方政府在高价时取得的利益如果I>R那么地方政府选择不干涉如果I<R考虑如果地方政府与企业只需打一次交道那么地方政府肯定会选择干涉但是实际上地方政府与房地产商之间是一个重复博弈的过程假如地方政府在这次博弈中选择了干涉那么房地产市场在政府的干涉下发展较为平缓又会影响地方的增长从而影响地方政府的政绩使得地方政府的预期收益减少从而影响下一轮的博弈。但是实际上地方政府是民众利益的代表人应该以获得最大民众支持为行政目标。通过模型分析来表达三种博弈:M=H*(PC)E式中M为开发商所得的利益H为所销售房屋的数量P为房屋的单位价格C为房屋的单位成本E为公共物品的负担支出。N=H*(TP)(EE)N为地方政府在房地产开发项目中所获得的收益T为单位房屋税收P为平均单位房屋地方政府所增加的福利性支出E为房屋开发带来的社会环境恶化带来的负效应。用e来表示资本的社会平均利润。对开发商来说M>e房地产开发商就愿意开发对于地方政府来说N>地方政府就愿意拿出土地进行开发。对于当地政府和开发商是否愿意负摊E(房屋开发带来的社会环境恶化带来的负效应)列出下列矩阵。开发商地方政府负担不负担负担不负担上述矩阵表明该地房地产开发的利润极大不开发对双方都有机会成本的损失。这种情况是“斗鸡博弈”常出现在北京上海等经济发达百姓消费水平比较高的地方。开发商负担不负担地方政府负担不负担这种情况如果开发商和地方政府共同承担负效应可以取得共同效益事实也是这样开发商和地方政府之间的博弈是重复博弈这种博弈使双方走向共同合作选择共同承担开发负效应。这种情况常出现在中小城市。这种博弈称为“囚徒博弈”。开发商负担地方政府负担不负担不负担在这种情况下开发商的最优策略都是不承担开发负效应在开发商采取不承担策略时地方政府最优策略为承担开发负效应。这种项目对政府来说效益极大但是对开发商来说利益空间极小如一些福利开发建设项目上房屋售价有限制而地方政府则在选举中获得民众支持得益较大。这种博弈称为“智猪博弈”。近期调控政策:近期调控政策:国十一条年中国房地产政策已有此前的支持转向抑制投机遏制房价过快上涨并且先后采取土地、金融、税收等多种调控手段。不过频频刷新的“地王”记录以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果的政府公信力屡遭诟病。为进一步加强和改善房地产市场调控稳定市场预期促进房地产市场平稳健康发展年月日国务院出台“国十一条”:一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给(一)加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目要采取促开工、促上市措施督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。(二)增加住房建设用地有效供应提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内抓紧编制,,,,,,,,,年住房建设规划重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模并分解到住房用地年度供应计划落实到地块明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划对需要办理农用地征转用手续的要加快审批工作确保供地计划落到实处。二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求(三)加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时要严格二套住房购房贷款管理合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)贷款首付款比例不得低于,,,贷款利率严格按照风险定价。(四)继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的一律不得给予相关税收优惠。同时要加快研究完善住房税收政策引导居民树立合理、节约的住房消费观念。三、加强风险防范和市场监管(五)加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度坚持公平、有序竞争严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控防范信贷资金违规进入房地产市场防止境外“热钱”冲击我国市场。(六)继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴深化合同执行监管加强对闲置土地的调查处理严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。(七)进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素合理确定土地供应方式和内容探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际合理确定商品住房项目预售许可的最低规模不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业要在规定时间内一次性公开全部房源严格按照申报价格明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度加大交易资金监管力度。(八)加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息稳定市场预期。四、加快推进保障性安居工程建设(九)力争到,,,,年末基本解决,,,,万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作继续推进林区、垦区棚户区改造。同时加大农村危房改造力度适当增加试点户数。(十)中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准改进和完善中央补助资金的下达方式调动地方积极性确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况要及时向社会公示。五、落实地方各级人民政府责任(十一)进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况认真落实差别化的土地、金融、税收等政策抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则加大工作力度促进房地产市场健康发展。国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度加强监督检查确保各项工作措施落到实处。年月日国土资源部出台了条土地调控政策即《关于加强房地产用地供应和监督有关问题的通知》该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、月内付清地价、囤地开发商将被“冻结”den喊哥条内容。年月日住房与城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知加强商品房预售行为监管严肃查处捂盘惜售等违法违规行为商品住房严格实行购房实名制等要责成房地产开发企业限期公开销售。年月日国务院出台具体措施要求对贷款购买第二套住房的家庭贷款首付款不得低于贷款利率不得低于基准利率的倍。对购买首套住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于。年月日国务院批转国家发改委《关于年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房地产税改革”。目前我国房地产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出租房屋的租金收入总额并没有对居住所有住房征收。《意见》还要求由发改委牵头出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。年月日国家税务总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。国八条年月日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议研究部署进一步做好非那根地产市场调控工作。会议指出自去年月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后房地产市场出现了积极的变化房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果逐步解决城镇居民住房问题继续有效遏制投资投机性购房必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了一下政策措施(国八条):进一步落实地方政府一、进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任严格执行国发号文件及其相关配套政策切实将房价控制在合理水平。年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应进一步加大普通住房建设力度继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策进一步有效遏制投机投资性购房加快个人住房信息系统建设逐步完善房地产统计基础数据继续做好住房保障工作全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。二、加大保障性安居工程建设力度年全国建设保障性住房和棚户区改造住房万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式多渠道筹集保障性住房房源逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造确保完成计划任务。加强保障性住房管理健全准入退出机制切实做到公开、公平、公正。有条件的地区可以把建制镇纳入住房保障工作范围。要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时完善体制机制运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施合理确定租金水平吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房并持有、经营或由政府回购。三、调整完善相关税收政策加强税收征管调整个人转让住房营业税政策对个人购买住房不足年转手交易的统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。四、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于贷款利率不低于基准利率的倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求在国家统一信贷政策的基础上提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查对违规行为要严肃处理。五、严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的的要求。在新增建设用地年度计划中要单列保障性住房用地做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的必须及时收回土地使用权并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为对房地产开发建设投资达不到以上的(不含土地价款)不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。六、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购套住房(含新建商品住房和二手住房)对已拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市凡与本通知要求不符的要立即调整完善相关实施细则并加强对购房人资格的审核工作确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要在月中旬之前出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况适时出台住房限购措施。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位房地产相关税收征管不力以及个人住房信息系统建设滞后等问题也要纳入约谈和问责范围。省级人民政府及其有关部门要参照上述规定建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。八、坚持和强化舆论引导新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度深入解读政策措施引导居民从国情出发理性消费为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的要追究有关当事人的责任金融房贷紧缩政策:金融房贷紧缩政策:根据国务院精神银监会也表示要做好差别化信贷政策。今年以来央行连续加息和提高存款准备金率导致银行信贷额度紧张不少银行取消了此前贷款的利率优惠并严格审查和执行开发贷款程序。目前北京的各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭执行“首付款比例不低于贷款利率不低于基准利率的倍”的政策。此项政策旨在减少流动性对住宅类房产市场有一定的影响因其执行的贷款利率接近或到达目前商业项目的利率水平所以对商业项目而言因减少或抵消了之前的利率差异反而出现了短期的利好现象。征收房产税政策:征收房产税政策:房产税是以房屋为征税对象按房屋的计税余值为计税依据向产权所有人征收的一种财产税现行主要作用是提高产权持有人的持有成本均衡资产贫富差异、打击炒房客对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用但其中关联问题比较复杂。此次财政部宣布两地试点之后重庆与上海先后出台细则并于年月前开始实施。此次重庆试点区域仅限于主城区并不包含我司合川区项目所以就房产税方面而言项目并未受到影响。降低部分建设项目收费标准规范收费行为:降低部分建设项目收费标准规范收费行为:国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》决定自月日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻企业和居民负担亿元。通知明确取消及降低的住房交易手续费包括:取消住房抵押手续费因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取执行与经济适用住房相同的收费标准。通知要求降低及规范的建设项目收费主要包括:一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准并实行上限控制。二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。估算投资额亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政(不含垃圾及危险废物集中处置)、房地产、仓储(涉及有毒、有害及危险品的除外)、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价收费标准在现行收费标准基础上下调,。三是降低中标金额在亿元以上的招标代理服务收费并设置收费上限。通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度要严禁行政机关在履行行政职责过程中擅自或变相收取相关审查费、服务费等确保降费措施落到实处。上海一房一价细则公布一二手房均需明码标价为贯彻落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》发改价检(〔〕号)规范上海市商品房销售价格行为建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序保护消费者和经营者合法权益上海市公布了一房一价细则:一、凡在本市行政区域内房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房应当按照本通知实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照本通知执行。二、对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源并严格按照备案价格明码标价对外销售。三、商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。标价内容应该真实明确、字迹清晰、标示醒目。标价方式应当为标价牌、价目表或者价格手册有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的标价内容应当保持一致。四、商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置参照附件的式样公布楼盘基本信息明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:(一)开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、预售许可证编号或房地产权证编号、楼盘总建筑面积、当期销售房源情况、土地性质、土地使用起止年限、房屋类型、容积率、绿化率、车位配比率等。(二)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等基础设施配套情况。五、商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价在商品房交易场所的醒目位置参照附件的式样公布房源价格信息明确标示商品房价格及其他相关因素:(一)每套商品房的编号、销售状态、楼层、户型、层高、建筑面积、暂测或实测套内建筑面积、分摊共有建筑面积、分摊共有建筑面积是否包含车位、房屋总价和建筑面积单价。(二)优惠折扣及享受优惠折扣的条件。采用价外馈赠方式的应如实标明赠品的品名、数量等内容。(三)销售地下停车位的应标明每个在售车位的编号、销售状态、面积和销售总价。六、商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置参照附件的式样公布已登记房源信息明确标示每幢房屋的幢号、房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。销售花园住宅的明确标示该楼盘内所有花园住宅房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。七、商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置参照附件的式样公布收费项目信息明确标示以下与商品房销售及使用密切相关的服务与收费:(一)商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、计费方式、收费标准和收费依据等。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择不得强制或变相强制提供服务及收费。(二)地下车位车辆停放计费方式、收费标准及收费依据。(三)物业服务企业名称、服务等级和收费标准超过最高等级服务与收费的标明服务内容。物业服务企业提供代收代办服务的标明服务内容和收费标准。八、商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房不得收取任何未予标明的费用。九、商品房经营者在广告和宣传中涉及的价格信息必须真实、准确、严谨与现场交易标示的价格信息应当一致。十、商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。不得捏造、散布涨价信息扰乱市场价格秩序。十一、市、区(县)价格主管部门是商品房明码标价的管理机关依法对商品房经营者执行明码标价的情况进行监督检查。商品房经营者不按照规定明码标价的或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。住房限购令:年月日国家有关部委下发通知推出五条措施进一步推进房地产调控要求地方立即制定实施细则已印发实施细则的地区要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善并严格实行问责制。随后各地楼市调控细则纷纷落地在众多措施中比较突出的就是“限购”显现政府调控楼市的决心。限购令的具体措施包括:中央政府中央政府可在住房与城乡建设部指定的个重点城市统中央政府一实施基本限购令:各城市本地户籍与持人才居住证家庭最多限拥有两套住房外地户籍和境外人士最多限拥有一套两次购房时间需相隔两年以上禁止公司购房。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求与一些城市的购房入户政策也不冲突且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市可附加实施外来人员一年等候期制度即外地和境外居民须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统不需全国联网。目前住建部正在推进个重点城市住房信息系统的建设和联网这项工作非常有价值。系统建成后将可有效支持开征多套房房产税并可优化个城市范围内的限购。长期限购后需求主力必然回归中间阶层房价也会回归到收入可支撑的水平地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供应其他手段可重归市场化。第一、取消商业银行的差别化信贷并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能必须靠银监会三令五申才可实施而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限由商业银行在此基础上按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。第二、取消限价房逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。第三、原用于调整供应结构、抑制地价的和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。自住房和商用房在首付上是没有区别的只有在缴纳税费的时候商用房比自住房多了土地增值税这个税种。现在首付的情况可以分为:、在首套房的情况下购买新房并且面积不超过平米的缴纳首付可以最低为、在二套房的情况下购买房产的最低首付为、三套房的情况需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款、其他的情况最低首付为。除限购令外除限购令外发改委还颁布了限贷令和限价令等相关政策措施稳定房地产市场。定房地产市场。本TXT由“文库宝”下载:

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