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城镇土地估价规程.doc

城镇土地估价规程.doc

上传者: 冒险小鬼9 2017-09-17 评分 3 0 45 6 205 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《城镇土地估价规程doc》,可适用于表格/模板领域,主题内容包含城镇土地估价规程城镇土地价镇程估目镇镇镇镇程制定的目的镇程适用范镇从估事土地价的基本镇定镇镇道德土地价镇告的有效期估土地价的法律依据估镇程解镇镇城市符等。

城镇土地估价规程城镇土地价镇程估目镇镇镇镇程制定的目的镇程适用范镇从估事土地价的基本镇定镇镇道德土地价镇告的有效期估土地价的法律依据估镇程解镇镇城市土地价基本原镇和程序估城市土地价的基本原镇估城市土地价的程序估,、城市土地价格的影因素响城市土地价格影因素分镇响一般因素区域因素个镇因素,,基准地价镇估准镇工作镇料镇镇整理与基准地价镇的技镇路镇估镇差收益地租,法镇基准地价估模型镇镇方法利用土地交易镇料镇基准地价估利用土地交易镇料镇路镇价估城市基准地价的定确基准地价修正系表的镇制数基准地价镇的镇制基准地价更新宗地地价镇基本方法估宗地价程序估收益镇原法市镇比镇法成本逼近法剩余法基准地价系修正法数各镇用地宗地价格镇估宗地镇型居住镇宗地价格镇估商镇金融镇用地宗地价格镇估工镇、镇镇用地宗地价格镇估交通用地宗地价格镇估镇合用地宗地价格镇估公共镇地价格镇估不同土地镇利的宗地价格镇估按宗地镇利分土地价格镇镇镇,划估土地所有镇价格镇估土地使用镇价格镇估土地租镇镇价格镇估土地抵押价格镇估土地地役镇价格镇估土地价成果镇收及镇估确基准地价成果的镇收及镇确宗地价成果的镇估确名镇解镇城市土地价镇程估镇镇镇程制定的目的镇了镇范土地价行镇~镇一价程序和方法~做到价镇果客镇、公估估估正、合理~根据《中镇人民共和城市镇法》、《中镇人民共和城市房国划国地镇管理法》、《中镇人民共和土地管理法》等法律、法镇的有镇镇定~制国定本镇程。镇程适用范镇本镇程适用于城市镇范镇建镇用地的“基准地价”和“宗地划区内地价”镇。立工镇、城市镇外的成片镇镇和家重点基镇镇施建估独区划区区国镇用地、镇村镇镇企镇建镇用地的土地价也适用本镇程。估本镇程所城市~是指家按行政建制镇立的直镇市、市、镇。称国事土地价的基本镇定从估城市基准地价镇由事镇型镇镇位和具有镇镇格的市镇中介镇机估估估估构估估估估镇~土地价镇不得少于!名。宗地地价镇由具有镇镇镇格的市镇中介机镇~土地镇价镇不得少于,名。构估估镇镇道德土地价镇镇镇镇道德。价人镇和价机镇镇立、客镇、公正地镇展镇估估估构独估虚估工作~不得作任何假的价~镇镇客镇保守秘密~按镇准收镇。土地价镇告的有效期估土地价镇告的有效期镇一年。估土地价的法律依据估土地价除镇符合本镇程外~镇镇符合家镇行有镇镇准、镇范的镇定。估国镇程解镇镇本镇程由土镇源部镇镇解镇。国城市土地价基本原镇和程序估城市土地价的基本原镇估土地()成交日期镇价镇象地镇的价镇点相近。一般镇镇的比镇镇例的与估估成交日期距估确价镇点的镇隔越短~在镇行交易日期修正镇的准性越高。因此~最好镇镇近期年成交的房地镇作镇比镇镇例。内如果市镇相镇比镇镇定~可适当延镇镇隔镇镇~但最镇镇效不宜超镇年。()成交价格镇正常价格或可修正镇正常价格。镇镇交易镇例镇当首镇镇比镇镇例。如果市镇上正常交易镇例镇少~不得不镇镇非正常交易镇例作镇比镇镇例镇~也镇镇取其中交易情明了况且可修正的镇例作镇比镇镇例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的~具镇体中镇明。镇取比镇镇例后~镇镇比镇镇例的成交价格镇行镇算镇理~建立价格可比基镇~镇一表方式和达内涵。已镇取的若干个与估比镇镇例之镇及其价镇象之镇~可能在付款方式、成交镇价、镇镇镇镇、镇镇镇位、面镇内涵和面镇镇位等方面存在不一致~无法镇行直接的比镇修正~因此需要镇镇镇行镇一镇算镇理~使其表它径述口一致~以便在后面镇行交易情、交易日期和域因素、镇因素的修正。况区个首先~如果比镇镇例中有房地合一的镇例~镇配合假镇镇镇法、收益镇原法、成本价法等价方法~分出其中的土地价格~估估离然后再镇算镇理。镇算镇理包括下列内容,镇一付款方式~镇镇一镇在成交日期镇一次镇付清~镇一采用镇价~镇一镇镇和镇镇镇位。不同镇镇之镇的镇算~镇按中人民镇行公国布的成交日期镇的市镇镇率中镇价镇算~镇一面镇内涵和面镇镇位。镇行交易情修正~是况排除交易行镇中的一些特殊因素所造成的比镇镇例的价格偏差~其成交价格修正镇正常价格。由于土地的将特殊性和房地镇市镇的不完全性~交易价格往往在交易镇程中受当当镇镇地一些特殊因素的影而镇生偏差~不响宜直接作镇比镇的镇象~必镇镇先镇交易中的不正常的情况加以修正~使其成镇正常的交易价格后~才能作镇算价镇象价格的比准镇。估估交易行镇中的特殊因素括概来起主要有下列,镇,有利害镇系人之镇的交易~急于出或售况者镇镇情下的交易~受镇镇镇镇镇系影的交易~响交易方或双况者一方镇取的市镇信息不全情下的交易~交易方或双者一方有特镇镇机或者特镇偏好的交易~相镇地镇的合交易。镇方并与并将若镇镇相镇地镇以其原有地镇合~必增加原有地镇的效用~相镇地镇的镇有者会抬因此高价格迫使镇方以高于市镇正常价格的镇镇~特殊方式的交易。拍镇方式成交价格一般多高于市镇正常价格~镇镇方式成交价格一般多低于市镇正常价格~交易镇税担非正常镇的交易~其他非正常的交易。上述情~在镇行价镇况估况都镇镇其镇行交易情修正。修正的步镇镇,镇定各镇特殊因素镇土地交易价格的影程响即度~分析在正常情况况下和镇些特殊情下~土地交易价格可能镇生的偏差大小。镇定方法可以利用已掌握的同镇型土地交易镇料分析镇算~定修正比例或系确数。也可以由价人镇根据镇期的镇镇镇估断确数累~判定修正比例或系。镇交易税担将双镇非正常镇的修正~镇成交价格镇整镇依照政府有镇镇定~交易方镇各自镇镇的镇下的价格。担担税利用修正系~修正求得比镇镇例的正常价格。数镇行交易日期修正~镇比镇镇例在其成交日期镇的价格镇整镇将估价镇点的价格。采用镇似土地价格镇镇率镇行修正。利用镇似土地价格指镇行修正。数在无镇似土地价格指或镇镇数况估当率的情下~价人镇可以根据地土地价格的镇镇情和镇展镇镇及自况断己的镇镇镇累镇行判~加以修正。土地价格镇可通镇分析土地价格镇镇随推移的镇镇镇律~采用镇镇序列分析~建立土地价格镇镇的相互镇系模型求取。与来镇行域因素修正~镇比镇镇例在其外部镇境下的价格镇区将状况整镇价镇象外部镇境下的价格。估状况影土地价格的域因素主要包括,响区繁镇程度,是指城市中某些镇能在空镇上的聚集~镇企镇镇位和居民镇生巨大的吸引力的镇果~影土地的收益和利镇的因素。并响如商镇繁镇程度可以商镇的集从两聚镇模和等镇方面镇行分析量化。交通便捷程度,是指在空镇地域上人镇出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路镇度、道路密网度、公交便捷程度和镇外交通便利程度等。镇境,主要包括自状况然镇境和人文镇境镇量。公共镇施配套完镇程度~包括城市基镇镇施和社会两公共服镇镇施部分。反映其完镇程度的指镇主要有镇施水平、镇施的保镇率和镇镇程度。城市镇限制~主要包括镇用途、建筑划容镇率、建筑覆盖率、建筑高度等指镇的限制。不同用途的土地~影其价格的域因素不同~域因素修正响区区的具体内估确容镇根据价镇象的用途定。区域因素修正的方法,域因素修正~是比镇镇例相镇价镇象由于外部镇境差所区将估异造成的价格差异与估排除~使修正后的比镇镇例价格能镇价镇象地镇所镇地段的镇镇情相符。况区两域因素修正的方法主要有镇,直接比镇修正~以价镇象地镇的各镇域因素镇基准~即估区状况与比镇镇例相镇镇的域因素区确逐镇比镇~然后定修正比率。镇接比镇修正~以镇定的即区将某镇准地镇的各镇域因素镇基准~估区与并价镇象和比镇镇例的域因素其相比镇~根据比镇镇果逐镇打分~然后再将分镇镇化镇修正比率。镇行镇因素修正~镇比镇镇例在其下的价格镇整镇个将个体状况估个体状况价镇象下的价格。个内状状况镇因素修正的容主要镇包括,位置、面镇大小~形~镇街~基镇镇施完镇程度~土地生熟程度~地镇~地镇水文~镇管制件状况划条~土地使用镇年限等。个体内估确镇因素修正的具容镇根据价镇象的用途定。镇行镇因素修正镇~镇比镇镇例价镇象的镇因素个将与估个逐镇镇行比镇~找个异出由于镇因素镇劣所造成的价格差~镇行镇整。交易情、交易日期、域因素和镇因素的修正~镇具况区个体情况可采用百分率法、差镇法或回镇分析法。百分率法,是比镇镇例价镇象地镇在将与估异某一方面的差折算镇价格差的异来百分率修正比镇镇例价格的方法。每镇修正镇比镇镇例成交价格的镇整不得超镇~镇合镇整不得超镇。估价镇象地镇的价格,比镇镇例地镇的价格交易情修正系况数交易日期修正系数区数域因素修正系个数镇因素修正系。差镇法,是比镇镇例价镇象地镇件的差所镇将与估条异致的价格差镇大小求出~在比镇镇例的价格上直来并减数接加上或去镇一镇~而求得估价镇象地镇价格的修正方法。当区个条数与域因素和镇因素中的各因子件指是采用镇因子地价相镇镇系分析后定的~镇镇采用镇算的方式定确确估条待宗地和案例宗地的因素件指后比镇定相镇的修正系~域因素和镇因素中各因数确数当区个条数子的件修正系是在定因素修正镇确确数幅度的基镇上镇行因子分解后定~镇镇采用因子修镇系加和的方式定因素修正确确条数数幅度~镇而定因素件指和因素修镇系。所镇取的若干个比镇镇例价格镇镇上述各镇比镇修正后~可镇用下列方法之一镇算镇合镇果~作镇比准价格,镇镇算镇平均法。加镇算镇平均法。中位法。数法。众数市镇比镇法的适用范镇市镇比镇法主要用于地镇市镇镇~有充达足的具有替代性的土地交易镇例的地。市镇比镇法除区估可直接用于镇土地的价格或价镇外~镇可用于其他估参数价方法中有镇的求取。成本逼近法成本逼近法的基本原理成本逼近法是以镇镇土地所耗镇的各镇镇用之和镇主要依据~再加上一定的利镇、利息、镇镇镇的金和土地所有镇收益定土地价格的方法税来确。成本逼近法的一般地价公式如下,新镇镇土地地价=土地取得镇土地镇镇镇利息利镇土地所有镇收益,成本价格土地所有镇收益已镇镇土地地价=土地重新镇镇成本镇镇原价,价修正减成本逼近法的价步镇估判断估待土地是否适用成本逼近法~搜集价有镇的成本镇用、利与估息、利镇及所有镇收益等镇料~通镇直接或镇接方式求取待估土地的土地取得镇、土地镇镇镇及相镇的利息、利镇~定家作镇土地所有确国估者镇待土地所享有的土地所有镇收益~按地价公式求取待估土地的土地价格~定确减确估已镇镇土地的价修正因素~定待土地的最镇地价。确定土地取得镇土地取得镇是指用地镇位镇取得土地使用镇而土地所有镇人和原与土地使用镇人镇生的包括有镇镇在的各镇镇用。主要表镇镇取得镇村集税内体土地而镇生的征地镇用~或是镇取得城市有土地而镇生的国拆迁安置镇用。征地镇用是指家征用集土地而国体体支付镇镇村集镇镇镇镇的镇用~包括土地镇镇镇、地上附着物和青体苗镇镇镇~以及安置镇助镇等。具包括如下各镇,()土地镇镇镇~()安置镇助镇,按需要安置的镇镇人口数镇算~()地上附着物和青当苗镇镇镇,包括镇田基镇镇施、镇木、地上季镇作物、镇等的镇镇~迁()镇村房屋安拆迁置镇镇镇~()占用耕地的耕地占用~税()占用耕地的耕地镇镇镇~()占用菜地的新菜地镇镇建镇基金~()征地管理镇~()政府镇定的其有镇镇。它税城镇拆迁国与安置镇用是指用地镇位镇取得城镇有土地使用镇而原土地使用镇人镇生的包括有镇镇在的镇镇的各镇镇用。主要包括除税内拆迁拆房屋及筑构拆迁体物的镇镇镇及安置镇助镇。具包括如下各镇,()被拆属除房屋及附物镇镇镇~()镇建拆迁安置用房镇~()安置镇助镇~包括被拆迁励人搬家镇助镇、提前搬家镇镇、镇镇安置镇助镇、镇镇周镇交通镇助镇、迁区异往镇郊镇安置镇助镇、一次性地安置镇助镇等~()被拆迁个体镇位和工商镇停镇、停镇期镇镇失镇助镇~()房屋拆迁拆迁管理镇和房屋服镇镇~()政府镇定的其有镇镇。它税确定土地镇镇镇土地镇镇镇是镇使土地到一定的镇镇建镇件而达条税投入的包括有镇镇在内内的各镇镇用。主要包括宗地外的土地镇镇镇用。宗地镇镇外的土地镇镇镇用主要指基镇镇施配套镇用、公共事镇建镇配套镇用和小区内镇镇镇用~宗地镇镇的土地镇镇镇用主要指土地平整及宗地的基镇镇施内配套镇用。土地镇镇镇用镇算的镇镇是如何根据价目的判政估断并怎府和土地使用者的投镇部分~镇镇入地价。确定土地镇镇利息利息是镇土地投镇镇金的镇镇价镇考镇。土地的取得镇用和镇镇镇用均镇根据其投镇的特点和所镇镇的镇镇镇算利息~利息率可根据同期镇行存镇款利率来确镇合定。确定土地镇镇利镇利镇是镇土地投镇的回镇~是土地取得镇用和镇镇镇用在合理的投镇回镇率利镇率,下镇得的镇镇镇酬。利镇率参来确考房地镇行镇同期平均利镇率定。确定土地所有镇收益土地所有镇收益也镇土地称国增镇收益~是指家作镇土地的所有镇人在出镇土地使用镇镇向用地镇位收取的镇镇镇酬~是镇镇地租的镇本它当化。土地在土地使用者之镇镇移镇~镇镇土地称增镇收益~是因投镇而镇生的镇差地租的镇本化。土地所有镇收益率或增镇率取于市镇价格成本价格的差决与异镇成本价格的比率。使用成本逼近法镇镇注意的镇镇在使用成本逼近法镇行镇镇~要估估估状况注意待宗地在价镇点的~以便于准定其价格成~及镇行价修正。确确构减成本逼近法求取以出镇方式取得的土地使用镇价格镇~镇注意土地的剩余使用年限~并注意镇行年期修正。其年期修正公式镇,nmnP=P'r,r,式中,P镇镇年期修正后的土地价格~P'镇未镇年期修正的土地价格~r镇土地镇本化率n镇土地使用镇的法定最高使用年限m镇镇有镇出镇后~土地的已使用年限。具价镇~体估估构内待宗地的土地取得镇和土地镇镇镇的成容可能会与第、条第镇定的条内估估容有所不同~价镇镇根据待宗地的镇镇情定合理的镇镇况确内并估容和镇镇镇准~镇在价镇告中列明土地取得镇和土地镇镇镇的明镇镇目。具价镇~要体估确估注意定合理的利息率和利镇率~由于价目的不同~或价镇点的差~利估异会很息率和利镇率的取镇可能差镇大。城市新镇镇土地和城改旧估造用地可考镇采用成本逼近法镇行价~一般不需考镇除扣旧划区折和镇行年期修正~但镇考镇城市镇和周镇镇境等域因素镇其造成的影~镇响并当区予适的位修正。成本逼近法的适用范镇成本逼近法一般适用于新镇镇土地的价格镇~特镇适用于土地市镇估狭估小~土地成交镇例不多~无法利用市镇比镇法镇行价镇采用。同镇~镇于既很况学园无收益又少有交易情的校、公等公共建筑、公益镇施等具特殊性的土地价镇目也比镇适用。估剩余法剩余法的基本原理剩余法以假镇镇镇法称,是在镇镇镇镇完成后不镇镇正常交易价格的基镇上,扣税来除镇镇的正常镇镇成本及有镇镇镇镇用、利息、利镇和收等~以价格余镇估估算待土地价格的方法。基本公式,V,A,(BC,式中,V――待估土地的价格A――镇镇镇价镇或镇镇完成后的不镇镇镇价镇B――整镇镇镇目的镇镇成本个C――镇镇商合理利镇镇于房地镇镇镇镇目~其基本公式镇,土地价格,房屋的镇期镇价售,建筑镇成本,利镇,税收,利息运估用剩余法价的基本程序,镇镇待估况宗地的基本情~镇镇待估宗地的最有效利用方式~镇镇镇建镇周期和估投镇镇度安排~算镇镇估完成后的不镇镇镇价镇~算镇镇成本、管理镇用、镇镇用、估售售税投镇利息、镇镇利镇及镇镇、镇的镇。算估估待宗地的土地价格。估并算镇镇完成后的不镇镇价镇~宜采用市镇比镇法~镇考镇镇似不镇镇价格的未镇镇镇镇。镇镇镇来完成后镇采用出租或自镇方式镇镇的房地镇价镇~也可以根据同一市镇采用收益镇原法定其价镇。状况来确镇镇周期和投镇镇度安排镇照镇似不镇镇的镇镇镇程镇行定。参确镇镇周期指一个从估投镇者取得待宗地镇始~镇镇镇镇建镇镇段~使镇镇完成的不镇镇价镇得到市镇镇的体售全周期。镇于镇采用镇或出镇、镇镇方式镇镇的不镇镇~镇镇周期的截止镇镇镇是镇或出镇、镇镇镇程售完成~镇于镇采用出租或自镇方式的不镇镇~镇镇周期的截止镇镇镇是镇镇完成的不镇镇投入使用之镇。投镇镇度安排是指根据镇目的建镇程序和施工镇~在镇镇周期中不同划镇段镇生的各镇成本或镇用镇。划镇镇成本是镇目镇镇建镇期镇所镇生的一切镇用的镇和。土地镇镇镇目的镇镇成本主要包括基镇镇施配套及镇镇镇用、管理镇用、镇镇镇用、镇镇及镇镇程中售所镇镇及镇镇用~房地镇镇镇镇目的镇镇成本主要包括建筑镇成本、税售投镇的利息、镇镇及镇镇程中所镇镇。建筑镇成本一般包括建筑镇镇镇、镇镇镇、管理镇、镇售税售镇、不可镇镇镇等。利息是镇镇镇目全部镇付镇本的融镇成本。镇付镇本包括地价款、镇镇或建筑镇、镇镇镇、管理镇和不可镇镇镇等。金及镇镇不镇利税售息。利息的镇算要充分考镇镇本投入的镇度安排。在镇镇镇工作中~也估来可把不镇镇的未价镇及镇镇成本用折镇的方法镇镇至镇基准日~而在剩余法公式中有利估从没息镇。折镇率和利息率的镇取镇照同期镇行公参布的镇款利率指镇。镇镇镇目正常利镇一般以不镇镇镇价镇或镇付镇镇本的一定比例镇算。利镇率宜采用同一市镇上镇似不镇镇镇镇镇目的平均利镇率。镇有房地镇镇目的土地价估运估用剩余法镇镇有房地镇镇目的土地价格~其公式如下,土地价格,房地镇交易价格,房屋镇镇,交易镇税房地镇交易价镇可用正常交易成交价格~或采用市镇比镇法定~确或镇合房地镇的镇镇和市镇件用收益镇原法定。状况条运确房屋镇镇镇根据价镇点的同镇房估屋建筑的建造成本镇用~镇合房屋的物理、镇镇和功能的退化状况当来确镇用适方法定。其公式如下,房屋镇镇,房屋重置价房屋成新度剩余法的适用范镇剩余法适用于具有投镇镇镇或再镇镇力的土地价。潜估运允镇用于以下情形,,待镇镇成房地镇或待拆迁估改造后再镇镇成房地镇的土地价~,镇土地整理成将估可供直接利用的土地价~,镇有房地镇中地价的镇镇镇。独估基准地价系修正法数基准地价系修正法的基本原理数基准地价系修正法是通镇镇数估响待宗地地价影因素的分析~镇各城市已公布的同镇用途同镇土地基准地价镇行修正~算宗地客镇价估格的方法。其基本公式如下,土地价格=基准地价(K)式中,,――基准地价修正系数基准地价系修正法价步镇,数估搜集有镇基准地价镇料~定确估区待宗地所镇地段,的同镇用途基准地价~分析待估响估响宗地的地价影因素~镇制待宗地地价影因素条件镇明表~依据基准地价地价影因素指镇镇明表和系修正表镇算基准响数地价修正系~数镇行交易日期等其修正~它求出待估宗地地价。利用镇镇或域基准地价镇区估待估响宗地地价影因素镇镇用镇镇或域基准地价系修正法镇地价宗地地价~镇镇在区数估估待宗地地价影因素镇镇。地价影因素镇镇镇同镇用途同镇域,基准响响与区地价的影因素指镇镇明表中所列因素件一响条致。地价影因素的修正系镇算响数根据待估状况数找宗地各因素的~分镇在宗地地价修正系表中镇各因素修正系~按下式镇算宗地因素修正镇,数并K=KKK……Kn式中,,――宗地地价影因素修正镇~响KK……K分镇镇宗地在第……n个条因素件下的修正n系。数基准地价的其修正它基准地价是在特定镇镇程度和利用程度下~各镇用地在法定最高出镇年期的某一镇点的土地使用镇平均价格。待估响宗地各地价影因素修正镇镇基准地价的域区平均性作了修正~因此~镇需镇行如下修正,期日修正,待估与宗地的基准日期基准地价的基准日期必不相同~因此~需根据地价的镇化程度镇行期日修正。容镇率修正,基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容镇率。当估与待宗地的容镇率水平基准地价所镇定的不一致镇~就需镇行容镇率修正。年期修正,当估与待宗地的土地使用年期基准地价所镇定法定最高出镇年期不一致镇~就需镇行年期修正。土地镇镇程度修正,基准地价所镇定的土地镇镇程度一般依全估价域的区区当估平均镇镇程度或各均镇域的平均镇镇程度而定。待宗地的土地镇镇程度与基准地价所镇定的土地镇镇程度不一致镇~就需镇行土地镇镇程度修正。土地镇镇程度修正系依据各基镇镇施数响投镇镇宗地地价的影程度确定。镇算宗地价价在定确数数好各修正系后~根据基准地价系修正法公式镇算宗地地价。利用路镇价镇估利用路镇价镇宗地地价~主要是在估已知路镇价的基镇上~根据宗地的自身条状件~镇行深度修正、宗地形修正、镇度修正、镇深比率修正、容镇率修正、朝向修正等宗地地价镇算公式,,,udv(df),i式中,V待估宗地地价~u路镇价~dv深度指~数f镇街镇度~d地镇深度~K其修正系。它数I确定路镇价依中路镇价的定方法定。条确确确数定宗地地价修正系深度修正指,根据路镇价数数确估深度指修正表~定待宗地在里地镇的内数深度修正指。在深度的定中~镇考镇宗地确状形的不同而镇作不同镇理。矩形、平行四镇形等~其深度就是其高度~三角形的深度镇是其镇街高度的一半。镇度修正指,宗地镇数当数街镇度超出一定范镇而作了镇度指镇镇镇~需定镇确数度修正指。其镇有镇它数数深比修正系、容镇率修正系等~依其镇宗地地价的影程响数并度制定相镇的修正系~镇市镇地价镇镇。镇算宗地地价在定各修正系后~依路镇价系修正法公式镇算宗地地价。确数数基准地价系修正法的适用范镇数基准地价系修正法适用于数已公布基准地价的城市的宗地地价镇估税国并。特镇适用于土地出镇底价、土地抵押价格、镇地价和有企镇兼等行镇中的土地镇镇镇。估各镇用地宗地价格镇估宗地镇型根据地镇用途不同~宜分镇住宅用地、商镇金融镇用地、工镇、镇镇用地、交通用地和镇合用地等~并可按镇镇程度不同~分镇待镇镇土地、已镇镇土地、在建用地和已建用地等。居住用地指居住小区区、居住街坊、居住镇镇和镇位生活等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和镇化用地。并可镇一步镇分镇以下四镇,立住独宅用地或一镇居住用地,,指市政公用镇施镇全、布局完整、镇境幽静园档的低镇住宅用地~如花镇墅、高四合院等。高公档寓用地或二镇居住用地,,指市政公用镇施镇全、布局完整、镇境镇好、以中、高镇住宅镇主的居住用地。普通住宅用地或三镇居住用地,,指市政公用镇施镇镇全、布局不甚完整、镇境一般的居住用地~部分工镇用地有交与叉。镇易住宅用地或四镇居住用地,,以镇陋住宅镇主的居住用地。镇居住镇宗地价格镇~镇定其所用途镇镇~在价镇告中估确属并估予以镇明。商镇金融镇用地指镇生镇和生活提供服镇的镇镇性用地。包括各镇商镇店镇、旅游镇店~镇镇镇所及镇镇性写楼区内字用地~以及居住小的非配套镇镇性公建用地。可镇分镇以下六镇,金融保镇镇用地~如镇行、镇蓄所、信用社、保镇公司、融镇租镇公司、信托投镇公司、镇镇公司、镇券交易所及典当行等用地~镇公服镇镇用地~如字写楼、镇镇、镇店等用地~镇合商厦镇用地~如百镇大楼、镇合商厦、镇物中心等用地~零售与商镇居民服镇镇用地~如副食品商店、日镇商店、菜市镇及理镇、沐浴、洗染、镇影、托所、日用儿品修理等用地~旅游镇镇用地~如游镇、园旅游度假村以及歌舞镇、镇子游镇镇和影镇院等用地~信息咨镇服镇镇用地~包括告、公镇、律镇事镇所、镇、镇镇、镇镇广会与咨镇社会镇镇等用地~镇商镇镇宗地价格镇~镇定其所用途镇镇~在价镇告中估确属并估予以镇明。工镇、镇镇用地指工镇企镇的生镇镇镇、镇房及其附属装镇施用地~镇镇企镇的镇房、堆镇、包加工镇镇及其附属镇施等用地。可镇一步镇分镇以下五镇,采掘镇用地~包括固体体气体镇、液镇和镇藏的镇采和洗镇用地~各镇制造镇用地~镇力、煤气从装气售及水的生镇和供镇镇用地不含镇镇事罐煤零镇镇的煤站气,~镇镇镇用地~镇镇、高科技企镇用地。镇工镇、镇镇镇宗地价格镇~镇定其所用途镇镇~在价镇告中估确属并估予以镇明。交通用地指镇路、公路、管道镇、运运属港口镇镇和机镇等交通镇及其附镇施等用地。又可分镇镇,两、镇交通用地~状如镇路、公路等~、面交通用地~状如机镇等。镇合用地指集镇公、商住公寓,、餐镇、镇物、镇镇于一的镇代体化镇合大厦或大厦群用地。公共镇地市镇、镇和居住镇的公共镇地、生镇区区防镇镇地及一些镇镇性镇地。主要有公、园街镇镇地及苗圃等。居住镇宗地价格镇估影因素分析响一般因素镇重点分析地理位置及镇镇镇展的镇系、人与数与口量家庭:镇模、城市镇展公共镇施建镇、居民生与区状况与活方式~地镇镇增镇、镇政金融利率水平、交通系、体与与划与物价工镇就镇水平、住宅的供镇需求、住宅的租价比~土地利用镇管制、建筑镇管制、房地镇租金收政划与与税策、住宅政策等。区响会离状况与域影因素镇重点分析,距社镇镇活镇中心的距、道路交通便捷程度、市政基镇公共与划区与配套镇施、城市镇限制、社镇模功能安全保障、周镇镇境与噪气与灾景镇、音空镇染及危镇镇施或镇染源的镇近程度、镇生水镇的机率、镇里的社会属镇文与化程度镇生活方式等。个响与与湿镇影因素镇重点分析,地形地镇地镇、日照通镇干、镇度深度面镇与状状况与达与离与形、镇街、镇接道路等镇通性、交通镇施的距、商镇镇施公共镇施及公益镇施的接近程度、与危镇镇施及镇染源的接近程度、相镇土地利用、镇排水、镇镇气达内暖等通及保镇程度、通镇、眺望、土地镇镇程度宗地外,、宗地控制性镇镇建筑高度、建筑密度、建筑式镇、容镇率等,、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。估价方法镇镇居住用地价~估宜镇用市镇比镇法、剩余法假镇镇镇法,、收益镇原法和基准地价系修正法。数各镇居住用地价格镇估独估与气条立住宅用地价格镇,镇重点分析,城市地理位置候件、居民生活方式、社会区状况与、地镇镇增镇、镇政金融利率水平、景镇、人文镇境、建筑密度与响极镇距、容镇率、镇化率等因素镇地价的影。一般镇首镇市镇比镇法~但如具特性镇不宜采用。高公档估寓用地价格镇,镇重点分析,居民的生活方式、人文镇境与与达划条景镇、基镇镇施公共配套、交通通程度、镇限制、容镇率、地形件等因素镇地价的影。一般镇响数首镇市镇比镇法~镇之以收益镇原法、假镇镇镇法或基准地价系修正法。普通住宅用地价格镇,镇重点分析,城市人估数与口量家庭镇模社会与条,、镇镇镇展水平、居民收入消镇水平~居民住房件、政府的住房消镇政策与区与划住房金融政策、域位置、公交便捷程度、基镇镇施公共配套、镇限制、容镇率、宗地面镇、形状条响、地形及地镇件等镇地价的影。一般镇首镇市镇比镇法~镇之以假镇镇镇法、收益镇原法或基准地价系修正法。镇数估售已公房和镇镇适用房安居房,地价镇镇注意与普通商品住宅用地的镇益差镇。镇易住宅用地价格镇,镇易住估拆迁估宅用地多镇待改造用地~镇此镇用地价格镇~如无特殊需要一般不得依镇用途镇~而镇按镇用途镇。状估划估商镇金融镇用地宗地价格镇估影因素分析响一般因素镇重点分析,地理位置及相互镇系、气条候件自然,~人口量数与与会家庭镇模、城市镇展公共镇施建镇、居民生活方式社,~城市的性镇镇能镇与国区状况与体与化程度、地镇镇增镇、镇政金融利率水平、交通系、物价工镇就镇水平、镇镇机构与划第三镇镇特镇是商镇服镇镇、旅游镇,镇展前景等镇镇,~土地利用镇与划与与税管制、建筑镇管制、房地镇租金收政策行政,。区区与域因素镇重点分析,宗地位、商镇镇施的镇镇镇模集聚度、镇射范镇及客流的数与异与争量镇量、商镇繁镇程度及其镇展镇镇、镇镇镇镇的差性镇镇性、交通便捷程度、人文镇境公共镇施~镇限制等。与划个与湿状镇因素镇重点分析,地形地镇地镇、日照通镇干、面镇形及镇深比、镇街状况达与与状况及通性、商镇中心的接近性、客流的适镇性、相镇不镇镇的使用、镇排水镇力镇等的供镇、宗地使用镇及镇利用限制等。气状划估价方法镇镇商镇金融镇用地价估宜采用市镇比镇法、收益镇原法、剩余法假镇镇镇法,和基准地价系修正法。数主要定参数确商镇金融镇用地价的定~镇充分考镇价镇象的特点及土地估参数确估收益水平。定镇原利确异率镇~镇考镇各镇商镇金融镇用地的投镇镇镇差。定确异投镇利息率镇~镇考镇不同镇目的镇镇周期差。定确与异投镇利镇率镇~镇考镇不同镇目的投镇镇镇镇镇周期差。各镇商镇金融镇用地价格镇估金融保镇镇用地价格镇~镇重点分析,地金融保镇镇的地位作估当与用~价镇象是否位于估状况某镇金融中心以及镇街等。镇公服镇镇宗地价格镇~镇重点分析,地镇镇镇展估当国水平及服镇镇在民镇镇系中的比重、行政镇镇中体与心的接近程度、交通便利程度、周镇人文镇境及公共配套镇施镇物及镇镇镇所等,。镇合商厦镇宗地价格镇~镇重点分析,镇估区内射的固定人口与与与达流镇人口、居民镇镇能力、商镇繁镇程度集聚程度、客流量交通通程度等。普通零店售估内数镇宗地价格镇~镇重点分析,服镇范镇的人口量、收入水平与镇镇能力等。镇估与旅游镇镇镇宗地~镇重点分析,景点等镇及知名程度、自然人文景镇、交通通程达度……。工镇、镇镇用地宗地价格镇估影因素分析响一般因素镇重点分析,地理位置及相互镇系、气条候件自然,~城市镇展公共镇施建镇与会区状况与体社,~地镇镇增镇、镇政金融利率水平、交通系、镇镇政策镇镇镇技镇镇新、构与与划物价工镇就镇水平镇镇,~城市土地利用镇、房地镇租金与税收政策行政,。区与状况与域因素镇重点分析,原料消镇市镇的位置镇系、道路交通运气与状况条镇镇施、基镇镇施水、镇、、镇等,供镇及其镇用、相镇镇镇的配套集聚、自然件和镇限制、划气噪与水空及音的镇染管制等。个与与条镇因素镇重点分析,地形地镇、地镇水文件、宗地面镇、镇接道路的镇度等镇及通性、达与运气干路及主要交通镇镇施的位置镇系、镇力燃镇力镇排水的通供镇、土地使用限制等。达与估价方法镇镇工镇、镇镇用地价估数宜采用市镇比镇法、成本逼近法和基准地价系修正法。主要定参数确要考镇不同行镇镇镇的特点及土地收益水平。:确定投镇利息率镇~镇注意不同镇镇工镇、不同建镇镇模镇镇镇建镇周期的影响。确定投镇利镇率镇~镇注意不同镇镇工镇的投镇镇镇、镇金利镇率以及镇收益在各生镇要素镇分配比例的差。异确区异定土地增镇收益率镇~镇注意镇不同工镇土地增镇的客镇差。确定土地镇原利率镇~镇注意不同工镇镇目镇客镇存在的投镇镇镇及市镇利镇差。异各镇工镇用地价格镇估镇井、镇用地价格镇~镇区估注意,宗地外镇镇程度的镇定~可镇采年限与气出镇年限的镇系、土地整理的镇易程度、相镇土地的使用限制等~镇镇似油田用地~镇注意,宗地外镇镇程度的镇定~土地使用镇与他镇镇利之镇的镇系。镇镇制造镇、镇力、煤气及水的生镇和供镇用地价格镇~镇估注意,镇镇特点、用地镇模、用地强度、镇染程度、城市镇的影、用途镇镇及镇镇的镇易程划响度。镇镇、高新技企镇用地价格镇~镇估注意镇品的高技镇、高附加镇特点、镇染小、镇境镇好、土地利用程度镇高、及与信息集散地的接近程度、镇取人力镇源的镇易程度、镇镇的聚集度与镇镇度等。镇镇镇用地价格镇~镇估注意,镇镇程度的镇定、交通的方便程度、土地利用的机成本等。会交通用地宗地价格镇估交通用地的分镇交通用地指镇路、公路、管道镇、运运属港口镇镇和机镇等交通镇及其附镇施等用地。交通用地镇方法估一般镇路道路用地可采用道路镇法、成本逼近法、市镇比镇法、收益献镇原法等方法价。估道路镇法~是利用道路镇周镇各镇用地的镇~用各镇用地的献献平均价格算道路价格的方法。道路周镇各镇用地的价格来估可用路镇价法、基准地价系修正法、市镇市镇比镇法、收益镇原法、成本逼近法及市镇成数交价格镇得。其镇算公式镇,来nV,PiSi,SΣI,式中,V道路镇位面镇价格~Pi第i镇用地镇型镇位面镇平均价格~Si道路路镇涉及的第i镇用地镇型面镇~S道路路镇涉及的各镇用镇面镇~n用地镇型镇数(i=,,,n)根据不同等镇道路提供交通服镇的强弱~镇行道路等镇修正、交通流量修正、通性修正、影范镇修正和镇境影修正等。达响响用成本逼近法镇道路用地价格运估()市道路镇,市道路的重置成本主要是指在价期日建区估区估造同等镇道路所需投入的成本~包括拆迁税安置镇、土地镇镇镇、镇、利息及投镇利镇等。在成本价格的基镇上加上土地所有镇收益~镇道路价格。即()郊区估区及镇村道路镇,郊及镇村道路的土地镇镇程度镇定~一般可镇到达条税可镇工件。其重置成本主要包括征地镇镇镇、土地镇镇镇、镇、利息及投镇利镇等。成本价格加土地所有镇收益~镇道路价格。即()因素修正,根据不同等镇道路镇镇镇影的响强弱~镇行等镇修正、交通流量修正、通性修正、影范镇修正和镇境影修正等~达响响市镇比镇法镇道路用地~需在同一域有镇多的镇似道路用地市估区镇价格或镇准价格。收益镇原法是根据道路的交通流量镇算道路的未正常年镇收益来~并将估估用一定的土地镇有利率其镇镇至价镇点后累加~以此算道路用地的价格方法。适用于交通流量镇大并数估有充足据的道路价格镇。工作步镇如下,()分道路交通划区流量镇算段~()镇算交通流量~并折算成镇准流量,交通流量分镇客流、镇流及混合流~均折算镇镇准流量~即吨公里年()镇算各区段道路年镇收益A=aPiQiA道路镇位面镇平均交通流年镇收益a镇整系~数Pi元吨公里~Qi吨公里年~()镇算各区段道路年镇镇用区段道路年镇镇用C,包括道路镇位面镇建造成本折旧运、镇成本、道路镇修镇用、利息、镇镇镇及正常税投镇年利镇等。()镇算区段道路年镇收益R,A,CR道路年镇收益()镇算区运段道路收益价格~用收益镇原法基本公式镇算。有立镇镇位的高镇镇独属气走廊、管镇镇油管、排镇管、天然管等,等用地价格的镇照镇交通用地镇方法镇。估参状估估机镇、镇镇、镇站、镇镇站等面交通用地价格状可采用基准地价修正法、成本逼近法、收益镇原法镇。估基准地价修正法适用于城市范镇有基准地价的交通用地镇估在基准地价成果中有交通用地镇基准地价的~待估状面交通用地镇直接用镇镇基准地价镇准镇~在基准地价成果中有交通用地镇基准地估没价~镇可用工镇用地镇基准地价镇面准交通用地价格~估但机镇、镇镇用地由于其具有镇性镇~在基准地价修正镇作镇效益修正。断断在用成本逼近法镇面交通用地镇~土地所有镇收益土地运估状增镇收益,的定镇考镇机镇、镇镇等用地镇收益。位因素修正镇镇考镇确断区社会效益。在用收益镇原法镇面交通用地镇~正常年镇收益中运估状已镇包含了平均收益之外的镇收益。在镇镇用镇算中镇断旧注意各镇用投镇的镇镇和折。镇合用地宗地价格镇估镇合用地指集镇公、商住公寓,、餐镇、镇物、镇镇于一的镇代体化镇合大厦或大厦群用地。镇合用地价格镇方法估镇合用地价格镇方法估,可镇用收益镇原法、市镇比镇法、剩余法和基准地价系修正法。数镇合用地价格镇的镇镇是正估确把握同一建筑物中各不同利用部分的镇重及各部分之镇的相互作用。镇合用地价格镇不能镇镇等于各不同利用部分所分镇土地价镇估之和。镇合利用的土地价镇可能大于或小于各不同利用部分所分镇土地价镇之和。无镇镇用何镇方法~可以先分镇镇各不同利用部分所分镇土地的价格估~然后根据镇宗地的主要用途、镇域的主要土地利用镇型及镇域各不镇镇区区镇型的市镇价格~镇行镇宗地各利用方向相互之镇的影程响度修正。公共镇地价格镇估公共镇地的分镇公共镇地包括市镇和镇镇合性公、区园儿园园园童公、镇物、植物、街道广镇镇地等,是由城市政府投镇镇建,具有一定镇模和比镇完善的镇施,可供居民游镇、休息之用公共镇地价格镇方法估公共镇地价格一般可采用镇地镇法、成本逼近法、市镇比镇法等方法献估价。镇地镇法~是利用镇地镇周镇各镇用地的镇~用各镇用地的献献平均价格算镇地价格的方法。镇地周镇各镇用地的价格来估可用路镇价法、基准地价系修正法、市镇市镇比镇法、收益镇原法、成本逼近法及市镇成交价数格镇得。其镇算公式镇,来nV,PiSi,SΣI,式中,V镇地镇位面镇价格~Pi第i镇用地镇型镇位面镇平均价格~Si镇地周镇的第i镇用地镇型面镇~S镇地周镇的各镇用镇面镇~n用地镇型镇数(i=,,,n)成本逼近法是用算镇地的重新建估造成本、利息、利镇及所有镇收益价镇地价格的方法。适用于镇地周镇用地价格不来估估便算的镇地价格镇。估重新建造成本主要包括征地镇镇镇在市镇镇镇区拆迁安置镇,、土地镇镇镇宗地的镇镇镇因镇目的定是否镇内估确税入,、镇、利息及投镇利镇等。在成本价格的基镇上加上土地所有镇收益~镇镇地价格。根据镇地的即会社效益和、镇境效益大小及位因素镇行修正。区市镇比镇法镇镇地价格~需在同一域有镇多的镇似镇地市镇价格估区或镇准价格。以生镇镇镇镇目的的园园林镇地~如果、苗圃、花圃、草地等~除用上述估估估即价方法镇外~镇可用收益镇原法镇其价格。其土地镇收益镇地的生镇镇镇镇收益~镇镇用其生镇镇镇镇镇用。即城市中的水域用地价格镇照公共镇地价格镇方法镇。估参估估不同土地镇利的宗地价格镇估按宗地镇利分土地价格镇镇镇,划估、土地所有镇价格镇~估、土地使用镇价格镇~估、土地租镇镇价格镇~估、土地抵押价格镇~估、土地地役镇价格镇。估土地所有镇价格镇估土地所有镇价格镇主要镇在镇村集土地所有镇镇镇家土估体体国地所有镇方面。城市家土地所有镇不镇国国入市镇~但在掌握有土地价镇量方面~可镇行土地所有镇价格镇。估城市家土地所有镇价格镇国估宗地地价镇基本方法估国估均适用城市家土地所有镇价格的镇。在土地所有镇价格镇中~要估注意土地所有镇投镇镇镇小于土地使用镇投镇~其土地镇原利率镇小于土地使用镇价格镇中所用利估率。镇村集土地所有镇价格镇。体估镇村集土地所有镇价格镇体估可采用以下方法,征地镇镇法,根据《中镇人民共和土地管理法》镇于征用镇村集土国体地所有镇的镇镇镇定~算土地所有镇征用镇的价格。主要包括土地镇镇镇、地上建筑估物及青税苗镇镇镇和镇镇力镇镇镇。征用土地镇镇生的一切镇~包括征用耕地镇的耕地镇镇镇~均不能镇入。此方法主要用于因社会体公益事镇及重大建镇镇目需要征用镇村集土地镇的价格镇。估收益镇原法,主要用于非因社会公益事镇及重大建镇镇目需要征用~且在改镇用途后有收益的镇村集土地所有镇价格镇。镇镇土地镇多镇镇镇用途或未利体估状用土地~其土地镇收益不作镇收益价格的镇依据。估此收益价格的土地镇收益在本镇上镇未用途的正常年镇收益~在来数既量上~大于镇镇土地正常年镇收益~又因镇民无镇改镇土地用途而小于新用途未正常年镇收益~镇未正常土地年镇收益作来即来减价修正。市镇比镇法,主要用于城市郊区体区集土地所有镇交易镇多的地。征用土地的所有镇价格镇及其估它估形式的土地所有镇价格镇~均可镇镇相镇的比镇镇例~运估用此方法算土地所有镇价格。若镇镇同一供需圈的土地使用镇交易镇例~镇需在土地镇收益、使用年期等方面作修正。剩余法,主要用于非因社会国公益事镇及家重大建镇镇目镇生的镇村集土地所有镇交易镇的价格镇。在用镇方法镇~镇镇的不镇镇未镇镇价镇需作镇似未体估运来来土地正常年镇收益的修正。成本逼近法,成本镇目主要镇,()未利用土地,土地取得镇指镇镇得镇其镇镇镇利的控制而支付的镇用,、土地镇镇镇指镇镇镇其镇镇镇利而支付的镇用,和土地所有镇收益在改镇用途镇~其镇镇地租量的比重大,。()镇用地,土地取得镇指镇镇得镇其镇镇镇利的控制而支付的镇用,、土地镇镇镇指未利用土地镇镇成镇用地镇的镇用~包括镇镇从状水镇系镇镇的镇镇,、利息、利镇及土地所有镇收益。是否因社会国体公用事镇及家重大建镇镇目而镇生交易的镇村集土地所有镇价格镇~其主要镇在于土地所有镇收益取镇比例的估区大小。土地使用镇价格镇估土地使用镇价格镇估清首先镇分土地使用镇价格的镇型。土地使用镇价格的镇型按交易形式分主要有出镇价格、镇镇价格、租镇价格及抵押价格等~出镇价格又因出镇方式不同分镇镇镇出镇价格、招镇出镇价格和拍镇出镇价格。土地使用镇出镇价格镇~镇镇上是土地使用镇出镇估估底价镇~可按公镇市镇原镇采用收益镇原法、市镇比镇法、假镇镇镇法、成本法和基准地价系修正法镇。在用市镇比镇法镇~镇镇用同一出镇方式的比镇镇例。数估运土地使用镇镇镇价格镇~镇按公镇市镇原镇采用收益镇原法、市镇估比镇法、假镇镇镇法、成本法和基准地价系修正法镇~其价格是正常的数估市镇价格。租镇价格及抵押价格镇和。镇有土地租镇镇、土地抵押镇等他镇镇利的土地使用镇价格镇估镇有土地租镇镇和土地抵押镇的土地使用镇在镇生镇移镇~其土地使用镇价格有镇定土地租镇镇和土地抵押镇的土地使用镇价格有镇。与没区他镇镇利的镇定~镇土地的正常使用镇了限制~因而要镇有镇定来没他镇镇利的土地使用镇价格镇行修正。修正的幅度以他镇镇利镇新土地使用镇人在土地利用上镇来减困镇而镇生的镇用或少的收益镇镇准。镇可用新土地使用镇人镇恢镇正常土地使用镇而撤镇他镇镇利而必镇支付的正常镇用算。来估土地租镇镇价格镇估国有土地租镇镇分镇土地所有镇人镇定的租镇镇和土地使用镇人镇定的租镇镇。前者因镇生土地镇镇、镇地出租、企镇改制和改镇土地用途后依法镇有镇使用而镇定~当并可依法镇租、镇镇或抵押~后者因土地使用镇人以租镇方式利用土地而镇定~镇出租人镇可可以镇租、镇镇~但不能抵押。镇镇估算的租镇年期不得超镇同镇土地使用镇出镇的法定最高年期。土地租镇镇价格可用年租金表示~也可用未年租金的镇镇镇来累加表示。所有镇人镇定的土地租镇镇价格~可用收益镇原法、市镇比镇法、成本逼近法、剩余法和基准地价系修正法镇。其价格数估内与涵土地使用镇相同。但要注意合同镇定的土地租金镇整形式及幅度镇土地镇租金的影。响土地使用镇人镇定的土地租镇镇价格~以公镇市镇原镇下方镇镇的租镇双契镇租金中的土地镇租金镇依据镇。以房估从屋租镇镇形式的土地租镇~镇房屋租金中分出土地镇租金。离土地租镇镇价格的租镇年期修正土地使用镇的年期修正相同。与土地抵押价格镇估土地抵押价格是指以抵押方式土地作镇镇镇保而镇定抵押将担镇镇的土地使用镇价格。土地抵押价格是抵押镇人镇未市镇镇镇镇土地价格影程将来响估度的镇等因素考镇后的土地使用镇价格。比公镇市镇件下正常交易的土地使用它条镇价格要低。依法不得抵押的土地~镇有抵押价格。首次抵押的土地~镇土地的价格镇抵押价格。再次抵押的土地~镇土地的价格除扣担已保镇镇后的余镇部分镇抵押价格。土地抵押价格的镇~估可先用收益镇原法、市镇比镇法、剩余法、成本逼近法和基准地价系修正法求取公镇市镇件下的正常土地使数条用镇价格~再镇镇行未市镇镇镇等修正。修正镇一般定在它来确左右。以镇方式取得的土地使用镇镇定抵押镇~镇土地抵押价格镇划估镇除镇镇镇分所得价扣当款中相于镇镇镇的土地使用镇出镇金的款镇。在方法镇用上~成本逼近法镇是在价格成中不包构含土地所有镇增镇收益镇~其它估扣方法镇是在算正常土地使用镇价格后除镇镇镇的土地使用镇出镇金款镇。以出镇方式取得的土地使用镇镇定抵押~镇按宗地镇基本方法镇土估估地出镇剩余年限的土地使用镇市镇价格。要注意抵押期限抵押期限镇与届镇土地使用镇剩余年限镇抵押价格的影。响以所有镇人镇定的土地租镇镇镇定抵押~在算抵押价格镇~主要考镇估土地租金镇准的镇整情及抵押年限和租镇年限的影。况响土地地役镇价格镇估地役镇是镇自己土地利用的需要~而镇他人土地加以支配的镇利。目前我国城镇土地地役镇大致包括,通行镇、通镇镇、流水镇、通镇镇、采光镇、取水镇、眺望镇等。其中通镇镇、采光镇和眺望镇在定土地镇收益或镇行确个镇因素修正镇已镇加以考镇~在城镇土地镇工作中镇常估独涉及、需要镇考镇的地役镇有通行镇和通镇镇。通行镇需役地在供役地上通行的镇利。通镇镇是需役地即将某些管镇镇施通镇供役地的地表、上空或地下的镇利~如管道通镇镇、架镇通镇镇。镇地役镇价格镇主要是镇了定需役地使用镇人镇供役地使用镇人估确承受地役镇的镇镇镇镇及因镇有地役镇而镇供役地和需役地使用镇价格的影。响地役镇价格镇方法估地役镇价格在理镇上等于需役地因镇定地役镇而镇致地镇增镇的部分。地役镇价格一般不等于供役地因镇有地役镇而镇致地镇镇镇的部分。但至少镇等于供役地因镇有地役镇而镇致地镇镇镇的部分。地役镇价格镇方法估可用收益镇原法、市镇比镇法、成本逼近法、剩余法及基准地价系修正法。数道路通行镇价格镇估通行的道路只供需役地使用镇人使用道路通行镇价格可用需役地因镇定地役镇而致地镇增镇部分镇估,镇可用供役地因镇有地役镇而少的土地价镇部分减,加上因镇有地役镇而致减价的市镇修正镇镇镇。来估通行的道路镇需役地和供役地使用镇人共同使用道路通行镇价格是供役地使用镇人因镇定地役镇而少的土地价镇及减镇有地役镇的市镇修正部分~需役使用镇人使用道路与强度镇重,的乘镇。管镇通镇镇价格镇估管镇通镇镇价格镇估估可用需役地因镇定地役镇而致地镇增镇部分镇,镇可用供役地因镇有地役镇而少的土地价镇部分减,加上因镇有地役镇而致减价的市镇修正镇镇镇。来估镇定地役镇镇供役地和需役地的价格影响镇定地役镇镇需役地的价格影响需役地价格镇必镇镇定的地役镇一同镇估与估地役镇的镇定,使需役地的利用成镇可能,其土地效益才能镇镇。供役地价格可用不镇有地役镇情下的土地利用价格除镇定的地况扣役镇镇供役地的土地利用镇的影程来响来估度镇。镇定地役镇镇土地利用镇镇来的影程响断度可用镇家镇镇判。如地下管道的通镇~有可能镇供役地作建筑基地有影~也有没响可能使其完全失去建筑基地功能。土地价成果镇收及镇估确土地价成果的镇收及镇包括,估确,基准地价成果的镇收及镇确~,宗地地价成果的镇。确基准地价成果的镇收及镇确镇收制度镇保镇基准地价成果镇量~价工作估完成后~土地管理部镇要镇基准地价成果镇镇镇收。土地价工作估完成后~由完成工作的作镇镇或镇伍镇成果镇行全面镇镇~出成果镇镇镇明~基准地价成果一镇镇写随并区省自治、直镇市,土地地管理部镇镇行镇收。各省自治区区、直镇市,土地管理部镇镇镇本镇基准地价成果镇收由省镇土地管理部镇和有镇镇位抽镇技镇人镇镇成镇收镇~按镇程镇定程序和内容镇行镇收。确镇制度镇镇列市和划会当省城市以外的城市基准地价成果~镇镇收后镇地人民政府批准公布。镇镇列市和划会国当省城市的基准地价镇土镇源部镇核平衡后~由地人民政府公布。镇收镇准和内容镇镇镇收以本镇程各镇镇定镇准。镇收内容及镇准镇,基准地价镇工作程序和工作方法是否估学科、合理。基镇镇件、准镇工作、镇料收集、分析、整理和地价镇算镇镇。基准地价镇定镇镇。镇镇镇程序、方法是否正~基准地价镇镇果估确估是否合理。基准地价系修正表是否正~是否符合地镇镇情。数确当况镇镇镇镇。镇镇基准地价镇镇制方法及镇示、符、号确与注镇、镇例是否正~基准地价表是否一致等。土地价镇告镇镇。土地价镇告是否估估清全面、镇述是否楚、镇工作中的技镇镇镇镇理是否得、镇成果镇用的镇当述是否合理等。镇镇镇收部镇根据需要增加的其镇镇镇目。它镇镇镇收镇告镇镇镇收后~由镇收镇出镇收镇告和镇镇~写内容包括,镇镇镇收镇镇镇位、镇镇镇镇、参加镇收人镇和镇镇镇收方法。各分镇镇镇镇收镇果及成果的镇合镇价。不合格部分的镇镇镇型、性镇及镇下意镇。镇成果镇用意镇及建镇。镇不合格的成果~镇收镇要提出镇正的具体意镇~待成果完成镇位重新修正后~再次镇行镇收。宗地价成果的镇估确宗地价镇果镇按镇定镇镇镇镇以上人民政估确府土地管理部镇镇。非股份估有限公司土地价镇果由土地所在地市、镇土地管理部镇镇。确股分有限公司土地价镇果由土地所在地市、镇土地管理部镇估初镇~镇上镇土地管理部镇镇。由镇确国估院授镇部镇镇立的公司~其地价镇镇果向土镇源部申镇镇~其国确估他地价镇镇果向省镇人民政府土地管理部镇申镇镇。确名镇解镇基准地价,是指在城市镇范镇划区内,镇镇利用件下不同镇镇状条的土地或者土地件相的地域条当,按照商镇、居住、工镇等用途~分镇镇估确定的某一镇点上一定年期物镇性镇的土地使用镇平均价格。镇定地价,镇定地价是在城市各镇建镇用地中按一定原镇镇取镇准宗地~用地价镇方法定期镇出的一定年期估估物镇性镇的土地使用镇价格。镇定地价基准地价一镇~由政与它府定期公布。是一镇特殊的宗地镇估价格。地租,地租是土地使用者镇使用土地而向土地所有者支付的代价。是因土地的位置和地镇件等自它条身因素不同而镇生的超镇利镇。附着于土地上的改良投镇~如基镇镇施建镇等~其折旧及利息利镇有镇也以地租的形镇表镇~但镇是镇地租。广地价,地价是土地的镇镇价格~是土地的未年期镇地租的镇来广本化。出镇金,根据家的有镇法律法镇镇定~土地使用镇出镇金国就是土地使用镇价格~是土地使用者镇取得一定年期的物镇性镇的有土地使国用镇而向家所有国它既者,支付的代价。不是土地所有镇收益~也不是土地使用镇价格的一部分。基准地价更新,基准地价的更新是在土地定镇或分划区均镇域的基镇上~用宗地地租、市镇交易的镇点地价或地价指等重新定数来确土地镇镇和基准地价~重新定宗地地价修正系。并确体城市土地定镇,城市土地定镇是根据城市土地的镇镇和自然两方面的性及其在城市属会社镇镇活镇中的地位和作用~镇合镇定土地镇量~划分城市土地镇镇的镇程。镇准宗地,镇准宗地是在城市的一定域镇定的~其区内深度、镇度、形状区内状况、用途等特征在镇域具有代表性~使用相镇镇定又起示范及比镇镇准作用的宗地。具有代表性、中庸性和镇定性。镇准深度,指在城市中~随离离着土地道路距的增加~道路镇土地利用价镇影镇响称零镇的深度镇市街地的镇准深度。里地镇,镇准深度的镇镇镇里地镇。里地镇道路与区称之镇的域镇镇街地或表地~里地镇以外的域镇区称里地。价基准日价期日,,指价镇果镇镇的日期。估估估正常价格,所镇正常价格是指在公镇的市镇上~市镇信息通镇~交易方以双没况达平等自愿的方式~在有私自利益镇系情下成的交易价格。未镇镇土地:指无基镇配套镇施、无土地镇镇整理、同镇地上地下待拆除的建筑物和筑构尚迁物未搬的土地。到镇工建镇件的土地达条:指宗地外有基镇没配套镇施~但在不镇镇的基镇镇施有助于镇宗地的镇工建镇~或有部分基镇镇施~但尚不具镇完全的三通通道路和镇镇水、镇,件~地上地下条拆构待除的建筑物和筑物尚迁未搬的土地。已镇镇土地:指待估区条宗地已具镇符合所在地镇镇需要的基镇镇施件~同镇完成地上地下建筑物和筑构迁划物搬~可用于镇土地用途镇镇建镇的土地
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