百仕达物业郴州金苑阁住宅小区物业服务投标书

百仕达物业郴州金苑阁住宅小区物业服务投标书 目 录 第一部分 提高物业管理服务水平的整体设想及策划 第二部分 采取的管理方式、 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 和物质装备情况 第一节 拟采取的管理方式 ?管理处内管理架构 ?各部门工作任务及职责范围 ?管理处管理机制 第二节 工作计划 ?前期管理工作计划 ?常规管理工作计划 ?管理处工作流程及工作 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 第三节 物质装备计划 第三部分 管理人员的配备、培训和管理 第一节 管理人员的配备 第二节 管理人员的培训 ?培训系统的构成图 ?培训目标 ?培训内容 ?培训方式 ?训计划 ?培训的评估考核 第三节 管理人员的管理 ?确定标准、严格招聘 ?量才适用、合理配臵 ?规范管理、分层实施 ?素质评价、绩效考核 ?激励驱动、留住人才 第四部分 管理规章制度和档案管理 第一节 管理规章制度7 ?公众制度24个 ?内部岗位职责12个 ?管理运作制度34个 ?考核制度14个 第二节 管理处档案管理 ?档案的建立 ?档案的管理 ?档案的运程 第五部分 各项管理指标的承诺指标采取的措施 第六部分 节约资金降低能耗的经济运行方案 第七部分 经费收支预算和管理标准 第一节 收支预算 ?经费测算的依据及说明,小区人员工资支出统计表、小区 上学管理费用统计表, ?物业管理服务费 第八部分 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施 第一节 社区文化 ?三项主题 ?三项特征 ?社区文化特点和场地安排 ?社区文化活动安排 ?社区文化人员配备情况 ?环境社区文化 第二节 便民服务 ?无偿服务 ?有偿服务 第九部分 物业设施维修养护计划和实施 第一节 公共设施维修养护计划 ?公共设施日常维修计划 ?公共设施定期维护计划及实施方案 第二节 房屋本体维修护计划 ?屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案 ?屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案 第一部分 提高物业管理服务水平的整体设想及策划 郴州市郴州百仕达物业管理有限责任公司注册资本50万人民币～物业管理资质为三级。我公司看好郴州的物业管理行业前景～并有信心在竞争中发展壮大。 “金苑阁”住宅小区位于郴州五岭大道81号～规划建设起点高～硬件设施条件好。我公司好能获得该物业管理权～增加我公司在郴州的物业管理面积和行业知名度～提高我公司的物管水平～好处不言而喻。因此～我公司放弃常规的要价条件～不图短期回报～与开发商共同进退～共同发展。我公司希望以真诚和实力来获得开发高和用户的信任和支持。我公司开展管理工作的思路如下: 1、住宅交楼时～我方抓紧时间作进驻前的各项准备～如住房入住时的物业管理 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、装修须知、入住手册、培训所需物业管理人员等等工作。 2、做好管理人员的培训工作。物管人员根据情况的需要分批进入～尽可能减少人力成本和其他管理成本的支出。 3、在实施管理过程中应强化其外观整体视觉效果。在住户装修阶段～应加强宣传和管理～防范未然、杜绝违章搭建及装臵不规范防盗网的现象,垃圾实行分类收集～提高小区环保意识。 4、积极参与本物业的市场培育。根据物业管理的特征～协助开发商开展招商策划和市场推广活动。 5、将本物业定位为郴州市区内高档住宅小区。因此～我们在制定管理方案和人员配备时将以提供与其定位相应的物业管理服务为出发点。并有信心实现我们作出的目标和承诺～同时实现与开发商双赢的局面。 第二部分 采取的管理方式、工作计划和物质装备情况 现代化的物业管理必须采取高效、准确、快捷、精简的管理模式。针对“金苑阁”小区的物业待征及特点～我们制定了规范、系统、科学的管理模式～以及严密的工作计划和精良的办公装备。 第一节 拟采取的管理方式 一、管理处内管理架构 郴州市百仕达物业管理有限责任公司 物业管理处主任 保保 维 物 洁 安 修 管 绿 化 组 组 员 组 图一 内部管理架构图 二、各部门工作任务及职责范围 ,一,主任工作任务及服务内容 管理处主任主要工作任务是协调、沟通、公关、服务等～是管理处 对区域内所有服务的执行与反馈提供多各直接服务～是管理处与服务对 象之间的桥梁～是管理公司的窗口。主要服务内容有: ?提供管理区域内的管理咨询服务: ?管理处日常财务工作, ?受理管理区域内所有投诉, ?受理设备设施报修, ?办理大件物品放行手续, ?办理管理区域出入证,临时出入证、施工人没出放证等,, ?办理电话开通、迁移或对调手续, ?办理临时用电、动火专用手续, ?办理商务事务。 ,二,办公室、文化专干的工作任务及职责范围 办公室、文化专干是负责管理处办公室工作～负责管理处日常财务 工作～档案管理～监督各部门工作情况～负责社区文化服务。 办公室、文化专干主要职责如下: ?管理处办公室日常工作安排。 ?负责档案管理工作。 ?对秩序维护、保洁绿化、工程维修组的工作进行监督。 ?对房屋使用情况进行监督、检查～防止房屋受损。 ?组织管理区域内社区文化活动。 ,三,工程维修组工作任务及职责范围 工程维修组的主要工作任务是实施管理区域内工程管理～保障设备、 设施正常运行。具工程维修给的管理具有严密的科学性和较高的技术性。它是反映服务水准、良好形象和声誉的重要标志。 工程部的职责范围如下: ?负责管理区域内电力系统、电讯系统、供水系统的运行管理～维护保养和故障检修。 ?负责管理区域内公共设施、设备的维护保养。 ?负责对室内设施、设备提供有偿维修组服务。 ?对管理区域所有房屋进行维护、保养。 ,四,保洁绿化组的工作任务和工作职责 保洁、绿化组的工作任务主要是保证管理区域内的环境卫生、对管理区域内花草树木进行维护～是物来管理对外的窗口～搞好该项工作对体现我公司的形象具有重要的意义。 保洁、绿化组的工作职责: ?负责公共区域的清洁卫生和保洁服务。 保护管理区域内的绿化不被践踏～并对其进行精心修剪和专业养护。 ? ,五,秩序维护组的工作任务和工作职责 秩序维护组的工作任务主要是维护管理区域内的治安秩序工作～消防管理及宣传工作～配合公安部门打击各类违法犯罪活动等。由于“金苑阁 ”是高尚住宅小区～对秩序维护工作要求较高～所以我公司对该项工作给予特别重视。 秩序维护组的工作职责: ?负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四项工作～维护治安秩序。 ?严格治安管理～做好来访及加班登记、电视监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。 ?严格消防管理～落实消防责任制～及时消除水险隐患。 ?积极配合公安部门～打击管理区域内及周围发生的违法犯罪活动。 ?负责对管理区域内各住户治安、消防工作的宣传、指导和监督。 抓紧好秩序维护队伍业务培训。 ? 三、管理处管理机制 我公司为充分调动员工的工作积极性～提高服务质量～增加自觉性～变被动为主动～采取有效的激励机制～全员质量监督机制～信息反馈机制。 激励机制:,见图, 达标次数最多 1、让员工体现 自我价值, 达标 组团奖励 3次未达标 2、让员工充实季评 撤换组长 组团奖励 3次获奖 自己～提升自 己, 季评 业务能手 3、让员工倍感 业务竞赛 年次 管理目标 团他温暖, 季次 业务争鸣 4、营造强制分评月 月次 配式目标管理 OK 迈向自主目标 式管理氛围, 业务学习优秀员工 5、年评获得优 个人奖励周次 年评 的个别组团～月评 将予以奖励～ 发给荣誉证 量化标准书。 2次未达标 周次 调离岗位 图二 管理激励机制图 1、实行目标管理方式～给每一项工作设定量化目标～达标者将受到 奖励～超目标者～根据量化次数～每季度评选先进予以鼓励。全年获得先进荣誉次数最多的将评为优秀标兵～给予奖励, 每周组织进行业务学习和提高～每月举行一次总结会～选最佳团队～ 营造人人爱岗位、爱专业、爱社区的精神氛围～让员工感到平凡的工作中有学不完的知识～只要努力工作就可得到提升～从而得到人们的尊敬、赞赏～体现人生价值～实现人生的理想, 3、对个人进行量化考评～连续二个月考评分未达标员工～可解聘。 ?全员全过程质量监督:,见下图, 管理处实行全员、全过程质量监督～由管理处组成质量监督小组～对员工每天量化考核评分制。以管理处主任为为组长～各组长为成员组成的质量监督组对各部门目标实施效果每周评分～并予以公布～对最后一名者利用工作业余时间对其培训～连续二次接受培训的～将予以解聘。 主任 YES 不定期抽检 量化标准 第一次 现场指导 是否达管理处质检组 标 第二次 每月考评 管理目标 第三次 每周抽查 NO 培 部门持检小组 继 续 不量每月量 上 定化考评化岗 训 期标每周标 抽准 抽查 准 第三次 NO 检 解 雇 是否达部门员工 第二次 标 现场指导 第一次 YES 图三 质检督导流程图 ?信息反馈机制 给各类信息设定反馈时间表～并纳入量化考核范围～不论何种原因～凡书面涉及住户之资料～都应在48小时之内送达物管员处进行筛选清理～统一处理。 凡设备故障排除、治安问题处理、社区文化活动、住户投诉处理～完成反都应填写总结和分析报告,其中包括叙述情况发生原因、处理结果和相关改进建议,～三天之内送达物管员处归档。 第二节 工作计划 依据管理方式和管理运作流程～我们将工作计划分为前期准备和常规管理两部分～按照轻重有序、科学实效的原则～拟定如下管理工作计划。 一、前期管理工作计划 前期管理工作计划表 序号 项目 内容 时间 备注 1、人员的选拔, 组建物业 2、人员的培训, 5天 一 管理队伍 3人员的上岗。 1、安排管理用房, 完善管理及 与?同 2、安排员工宿舍, 5天 二 办公条件 时进行 3、管理用物质装备。 制定管理 1、制定切合实际的各项制度, 与?同 5天 三 规章制度 2、引入ISO9002质量保证体系。 时进行 物业的验 1、依据标准～逐项检查发现问题～督促整改, 3天 四 收与接管 2、办理书面移交手续～做好遗留工程备案。 1、收集档案资料, 档案的建 2、科学分类, 15天 五 立和管理 3、建档, 4、运用。 二、常规管理工作计划 常规管理工作计划表 序号 项目 内 容 时间 备注 1、制定房屋保养和维护 计划方案, 房屋及公共设 一 2、对房屋作全面检查, 接管之日起 施维护保养 3、对房屋进行全面维护, 4、房屋的正常保养服务。 1、设备的基础资料管理, 机电设备的维2、设备的运行管理, 二 接管之日起 修养护 3、设备的保养维修管理, 4、设备能源和安全管理。 1、治安管理, 三 秩序维护管理 2、交通、车辆管理, 接管之日起 3、消防管理。 智能化设施 1、智能化设施的维护, 四 接管之日起 管理 2、智能化系统的完善。 1、园林绿化管理, 五 小区环境管理 接管之日起 2、清洁卫生管理。 六 财务管理 1、财务帐务。 接管之日起 1、社区宣传, 社区文化 七 2、举办社区活动, 接管之日起 活动开展 3、提供社区服务。 八 便民服务 1、为住户提供便民服务。 接管之日起 三、管理处工作流程及工作标准 1、工作流程 ?“金苑阁 ”物业管理处整体动作流程 ?物业接收与接管程序 ?房屋室内维修程序 ?办理业主入住程序 ?治安交通管理程序 ?档案建立程序 ?消防应急处理程序 ?业主、住户、经营户投诉处理程序 ?机电设备维修程序 ?住宅装修管理程序 ?公共设施维修养护程序 ?保洁管理程序 机构组建 ?绿化管理程序 拟制管理方案 队伍组织培训 准备入住资料 熟悉物业情况、汇总遗留联系协助单位，督促时 问题 整改 制定规章制度 物业验收接管 办理入住手续 装修审批 监督违章装修 装修验收 搬迁入住/经营 搬迁入住/经营 建立各类档案 日常管理 房 交 屋内 通 机 及 部小档治停消电家小清公 共管区案安车防设政区洁 设理事管管场设备服绿卫施 务 维理 理 务 化 生 与管备养 修 监理 养 护 保 督 养 图一 物业管理处整体运作流程图 接收全套建筑施工资料:政府批文、红线图、总平面图;供水、供气及公共 设施线路图;消防设施图;停车场与交通通道图;机电设备说明书、合同、 保险合同、保修协议;操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图;建筑物经济技术指标统计表。 汇同地盘监理公司、施工队，进行质量验收，如实填报质量验收单，向施工 单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则并与施工单位签订保修期内维 修协议。 对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住，测定综合居住指标，发现隐患及时 整改。 抄水、遇表底数，输入电脑备案，开始严格控制水、电的用量情况。 归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有关资料及重大保修项目附 细则与图纸。 填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。 图二 物业接收与接管程序流程图 在派工板上登记工人 去向 维修申班长据工人维修工交回派 报，填申报填准备完毕，请工单元 派工单 工具 写维修住户在并交已 申报表 派工单收维修 上签认 费 重大维 修项目 表 工程部主回访结生星期维修 管到现场果反馈将汇总员汇 总派 查看提出工程训派工单 方案、监督主管处交物业 维修 理 部回访 图三 房屋室内维修程序流程图 入伙通知书 购房合同 提交资料 业身份证 常住人口1寸照片 填写业主资料 前期物业管理服务协议 阅读有关协议文本、询小区房屋装修协议 问、咨询 小区业主宣言 区域防火责任协议书 物业管理处装修 申请表 食品经营许可证新办申请表下载调动申请表下载出差申请表下载就业申请表下载数据下载申请表 前期物业管理服务协议 小区房屋装修协议 签订有关协议 小区业主宣言 区域防火责任协议书 装修押金 财务缴费 物业管理费 装修垃圾清运费 刻管员带领业主验房 有其它质量问题验收房屋 抄读水表、电表底 的房屋处理 填写房屋质量表 开发公司工程部 业主签字 通知业主验房 发放钥匙登记 整理资料、入电脑、 归档 图四 办理业主入住程序流程图 定岗值勤 检查登记 流动巡逻 发现问题 及时处理 交由管理处主 作好记录 任阅后，编号存 档 报警 紧急情况通流动巡逻 记录 知 队 保安部主管 紧急处理 图五 治安交通管理程序流程图 收集:?工程技术、维修、改造资料; ?业主及租户资料、证件，购、租合同，装修资料; ?历次管理活动的书面、音像记录。 整理分类:?产权材料; ?技术资料; ?住房资料、按栋分类，包括电脑磁盘、登记表、登记册、购(租) 房合同、证件、装修审批表; ?管理工作资料记录; ?管理处文件、通知、资料、历次活动记录; ?管理规章及内部 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。 归档;根据档案条例分类保存、输入电脑管理。 利用:按规定借阅、利用。 图六 档案建立程序流程图 接到报警 判断地点，立即派人到报警 点 灾情轻:通知保灾情严重:打为警119，误报:查明原因 安人员自行处通知消防主管，管理处主并处理记录在理 任。 案。 组织有员组织保安切断煤气及检查已经自动启动的消 疏散，进人员赶到市电供应，防设备工作情况，必要 行安全保现场组织转换事故电时可强行启动其他消防护 救火。 源。 设施。 监测火势情况，坚守消防中心岗 位。 清理火灾现场，做好灾情记录， 追究火灾责任人，并向有关部门 汇报。 图七 消防应急处理程序流程图 业主、住户和管理人员接经营户来访投 待 诉 管理人员根投诉处理单责任人 据反映内容第一联交责采取正 填写投诉处任部门责任确方法 理单。 人签收 处理 信息反馈至主任，主投诉处理单处理完毕交 任采取有关措施，加第二联交行物业部签收 强有关部门工作，减政管理员保并转交行政少投诉 存备查 办事员 每月整理、汇总所有行政管理行政管理人员回交档案 投诉填写投诉统计员统一编访，并填写投诉管理员表、分析投诉重点、号装订投回访表;业主、归档保 类别涉及部门等信诉处理单，住户和经营户签存 息。 回访表。 证 图八 业主、住户投诉处理程序流程图 出现运行故填写设备维工程部主管审组织维修人 障，申报维修申报单。 批，交专业组。 员至现场维 修。 修。 报有关单本单位无法 位至现场维修，填写 指导监督外委维修单 维修。 报主任批后 实施。 交档案管维修完毕检 主管报主任 做好维修记理员存档 验，试运行合录 格。 图九 公共设备维修程序流程图 业主签订装修管理协议，领取装修审批表。告知业主装修须知。 业主填写审批表，交物业部房管员。 施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件。 业主、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修押金，装修垃圾清运费。 施工人员填写安全保证书和施工人员登记表，领取施工许可证及装修人员出入证。 物业部房管员、消防员、追踪监督施工状况，日巡视施工现场四次。 住宅装修竣工、及时进行装修验收，业主及相邻有关业主验收住宅，签署验收意见。 报物业部房管员验收，并签署验收意见。 保证期到后办退还押金手续。 图十 住宅装修管理程序流程图 月编制施工方案， 重报有关部门审批。 大 项 管理员、房管员日常工程部负专业组分工，实施目 巡视检查或其它途径责人签收方案准备工具材 发现问题，填维修申维修申报料。 报单。 单。 监反 督馈 指 维修完毕后，经验收合维修人员到现场导 归档保格，填写维修记录表。 维 存 修。 图十一 公共设施维修养护程序流程图 清洁部主管巡视检查现场指导 发现问题，填写卫生保洁问题统计表，提出整 改意见，主管安排人员迅速解决。 保洁填写每日清洁检查日检表 组 督导整改情况 主管复查填写统计表 图十二 保洁管理流程图 绿化流程 记录 责任人 制定年度绿化工作计年度绿化工作计绿化组 划 划 计划批准 制定绿化考核标准 绿化养护管理基本要求和 标准 季度检查 绿化养护检查记录 图十三 绿化管理程序流程图 工作标准: ,1, 物业部管理工作标准 ,2, 督察调度工作标准 , 房屋及公用设施维修、养护工作标准 ,3 ,4, 机电设备管理工作标准 ,5, 治安交通管理工作标准 ,6, 清扫保洁管理工作标准 ,7, 消防管理工作标准 ,8, 绿化工作标准 第三节 物质装备计划 物质装备按照必须实用、节俭的原则～经预算做如下计划: 管理用房计划:一套,含办公室、秩序维护宿舍、保洁宿舍,～由开发商交物业管理公司无偿使用。 器械、工具、装备以及办公用品计划 单位:元 类别 编号 名称 数量 单位 单价 合计 备注 1 75型室内疏通机 1 台 1800.00 1800.00 2 冲击钻 1 台 1400.00 1400.00 3 手枪电钻 1 台 400.00 400.00 维修4 铝合金梯 1 把 500.00 500.00 工具 5 管钳 2 把 30.00 60.00 6 扳手 1 套 120.00 120.00 7 电工工具 1 套 100.00 100.00 小计 4380.00 绿化8 锄、铲、镐、刀、剪 1 批 100.00 100.00 工具 小计 100.00 清洁9 垃圾周转车 1 台 600.00 600.00 工具 小计 600.00 通讯10 对讲机 3 台 1000.00 3000.00 器材 小计 3000.00 11 办公桌椅 2 套 400.00 800.00 办公12 文件柜、保险柜 1 批 1600.00 400.00 用品 13 办公电脑 1 台 4500.00 4000.00 小计 5200.00 其它14 食堂开办费用 1000.00 费用 小计 1000.00 总计 14280.00 第三部分 管理人员的配备、培训和管理 第一节 管理人员的配置 我公司在“金苑阁”物业管理处人员的配臵上～按照“人尽其用”～“学历+经验”的相结合原则。 录用员工时～必须先培训～后上岗～管理人员100%执证上岗～另外～必须有足够的人才储备～在自有人员中～高层领导及主要技术骨干从郴州百仕达物业管理有限责任公司调用。 百仕达物业管理有限责任公司 物业管理处主任一人 保 保 维 物 安 洁 修 管 组 绿 组 员 七 化 人 组 四 一 一 人 人 人 四 人 管理处内部人员配臵图 人员配臵说明:管理处拟配备各类人员14名～其中管理人员2名～各部工作人员10名。 第二节 管理人员的培训 企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。要求实现管理人员素质的现代化～必须规范企业的培训制度～把培训作为企业的发展战略常抓不懈。我们确定了极具针对性的物业管理人员培训目标。严格按照ISO9002标准～确立了全员终身培训计划。公司划拨专项培训经费～用于购买培训所需设备、落实培训师资力量和培训场地等。采用先进的培训手段～全方位～多层次地传输新理论～传授新技术。重点开发智能化培训、电脑培训和物业管理培训～提高员工的综合素质～为物业管理培养复合型人才。同时～我们确立了“全员培训、全过程考核”的培训方针～使培训真正落实到实处。 一、培训系统的构成图 一 目标计划 四 二 岗位应用 组织安排 三 考核评价 构成图说明: 1、我们根据“金苑阁”物业小区物业管理的特点～确定目标～并拟订计划,根据培训计划进行落实～灵活运用合适的训练形式和方法～使培训获得预期的效果。 2、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节～我们籍此充分了解培训功效～掌握员工的接受效果。 3、最后根据评估考核～及时调整培训思路～确定今后培训工作重点。 并把理论运用到实践工作之中～使培训工作真正落到实处。 4、培训的组织形式 公司凭借物业管理技术指导培训中心的优势～在培训中心的调控监督下～由“金苑阁 ”管理处具体落实执行。 二、培训目标 我们的培训目标是:通过培训～提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平～为“金苑阁 ”培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍～使其物业管理更加富有成效。 三、培训内容 1、新员工入职培训: A、企业培训:企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。 B、员工手册培训:员工守册、礼仪行为规范、职业道德教育等。 C、小区管理处概况培训:“金苑阁”概况、物业管理目标、管理规章制度、管理架构等。 D、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训。 E、军训与参观学习。 2、岗位专业技能培训: A、基本技能培训:相应岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等。 B、新技术,能,培训:智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等。 3、素质提高培训: A、管理人员实行常规培训～即坚持每月写一篇体会～读一本专业的好书～参加一次讲座～参与一次竞赛。 B、操作层自我开发培训:利用社会办学条件～进行有关学历、职称的 4、新政策、新理论培训: 新的全国《物业管理条例》及相关法律法规文件、竞争企业新动向等。 5、培训者培训: 培训者更新知识及观念～吸纳新理念～不断创新培训工作思路的培训。 四、培训方式 1、在职进修:主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。这种培训以公司出资自培为主。 2、脱产进修:外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。公司出资～派人参加培训学习。 3、自我培训:主要是电大、夜大、函大等形式。 五、培训计划 1、第一阶段:入职培训、岗前培训计划 公司将集中组织入职培训和岗前培训。培训内容分为4个方面:封闭培训、集中培训、上岗实习、接管准备期培训。具体计划如下: “金苑阁 ”小区物业管理员工入职及岗前培训计划 阶段 天数 培训内容 培训人 培训对象 一 1天 军训 武警部队 全体员工 二 半天 企业概况及经营方针、企业理论和企业精神 总经理 全体员工 “龙泉名都 ”小区概况、管理目标及管理规章半天 副总经理 全体员工 制度 半天 标书内容讲解讨论 主任 全体员工 三 半天 员工守册、理论行为规范守册、物业管理知识 主任 全体员工 岗位与各种业务培训:岗位职责、工作流程、各部门主全体员工 1天 质量标准 管 各部门、岗位人员互相应岗位学习ISO9002的四 1天 副总经理 全体员工 工作质量标准培训 五 半天 房屋验收移交程序 半天 保密知识培训 六 半天 消防安全、应急常识 半天 考试 培训地点根据实际情况另定。 2、第二阶段:管理期培训 “金苑阁”接管后～随着各项工作的不断深入～为确保管理人员严格按程序操作～规范服务～提高水平～我们将在入职培训的基础上～进一步开展～具体计划如下: 管理处员工培训计划 培训主题 培训人 培训对象 备注 智能化设施简易维修知识 操作层员工 物业管理现状及发展趋势 管理人员 岗前培训总结表彰 操作层员工 企业文化建设初探 管理人员 《条例》、《细则》及有关法则 操作层员工 公共关系原理 管理人员 怎样接待住户及处理投诉的艺术 操作层员工 企业管理学 管理人员 优秀大厦的评比标准 操作层员工 怎样杜绝违章 操作层员工 如何切实提高服务水准 操作层员工 人事管理技巧 管理人员 怎样有效调动工作的积极性 操作层员工 房地产基础知识 管理人员 怎样作好上门服务工作 操作层员工 机电设备的原理与维护 管理人员 怎样开展班组建设、增强凝聚力 操作层员工 怎样当好部门主管 管理人员 内务管理 操作层员工 六、培训的评估考核 1、培训前考核:了解员工的现状～制订切实可行的培训计划～确定员工培训的需求方面。 2、培训中考核:技术,能,方面的培训～要根据实际情况～边培训、边考察～理论与实践相结合～便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作～对没有按要求做的员工进行督导和指正。 3、培训后考核:分为实操考评和书面考评两种～反馈培训绩效～把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据。 第三节 管理人员的管理 管理人员是我们最宝贵的资产。我们强调人力资本增值目标优于财务 资产增值的目标。我们认为～企业只有管好人～才能管好事。所以从这层意义上来说～经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作～应在自我培养与开发的同时～积极外部招聘引进～为引进培养一支过硬的员工队伍。我们的人员管理的宗旨是以人为本～善待员工～规范管理～人尽其才。在“金苑阁 ”物业管理工作中～我们创立了旨在对人才创造力进行管理和对人才潜能进行开发的人才资源管理体系～启动“四优”工程～即:选优、培优、用优、留优。我们将秉持郴州百仕达 公司的人才观。运用压力机制和激励机制～量才录用～知人善任～为人才的培养创造良好的空间。最终激励员工为企业尽心竭力～追求人才资本增值。我们的人员管理体系由五部分组成:,见下图, 制订素质标 素质机准 制 严格录用考工作岗位设核 配置机计 制 合理配置人人 力 制订规范管员组织机理 管 制 形象规范管理 量化考核、素质理 绩效机评价 制 末位淘汰、优化 组合 工资福利等物质保激励机 障 制 荣誉晋升等精神奖 一、确定标准、严格招聘 励 我们在物业管理工作实践中形成了自己的用人标准～比较突出的做法是:重品德修养～热爱物业管理行业～讲奉献、能吃苦,重工作能力～要求员工一专多能,重学历水平～坚持在高学历中选择录用管理人员。管理队伍年龄因岗而异～合理优化～既稳健经营～同时又充满锐气。 “金苑阁 ”小区管理处遵循上述用人标准～确定了以下几项硬性指标: 1、知识层次:为了符合该市场物业管理的要求～管理层人员除要求100% 的大专以上文化程度以外～部分岗位高学历专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化,维修岗要求全部持证上岗。 2、录用考核:所有管理人员～除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外～必须通过物业专业知识的考核～成绩合格者方可录用。作业层人员要通过技能考试。 3、人员配臵比率:加大管理人员的配臵比率～符合高科技、高智能化物业管理的要求～使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。 4、年龄结构:主任级决策人员为30-45岁、管理层员工为25-40岁、 -40岁～其他操作层员工可放宽到达40-45岁。 秩序维护员为22 5、工作经验:所有管理层员工除必须具有物业管理经验外～还需有其他相关管理工作经历。 二、量才适用、合理配置 为最大限度地发挥人员的主动性和积极性～充分发掘他们的潜能～我们对企业的人力资源进行有效的配臵～合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围～目的是使人适合于职务～使职务适合于人～充分体现“会用人、用好人”的思路～我们规定新员工录用后～需由有经验的管理人员带领～到基层进行试用实习～并在实习过程中～全面测定和验证新员工的个人工作能力～对不合岗位要求的而又有其他专长的～实行调岗安排使用。尤其是在一专多能、何者为专的问题上～更要注意观察～充分发挥个人专长。 三、规范管理，分层实施 1、组织落实～制度规范:我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范～如制订管理规章～明确各级人员的岗位职责和权利,建立一套合理公正的奖励制度,依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。同规 范企业运作～约束员工行为。 2、分工协作～层级管理:由于物业管理中～存在着许多不确定因素～所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。如:对管理层员工实施授权管理～即在一定的工作范围内让他们自己管理自己～增强管理人员的责任意识。操作层员工如秩序维护、绿化等岗位实行工作轮换制等～发挥公司专业优势～避免因长时间在一处工作造成工作惰性。 3、规范言行、注重仪表～实施BI形象战略。 BI即企业的行为规范～是形象战略的重要组成部分。我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴～使员工自我约束～自我控制～参照对比～严格执行～根据物业管理行业特性要求～我们把形象工程作为一项长期的工作长抓不懈～全面提高企业的信誉度和形象。同时我们还拟订了每一个岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准～规范企业和员工的运作～确保管理和服务质量。 四、素质评价，绩效考核 1、量化考核～客观评价:人员管理中的线性效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。我们考核的原则就是:不让雷锋吃亏。对考核出的佼佼者～我们采用“让最明白的人最有权～让最有责任心的人最有权”。通过实践我们总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评价方法在内部管理人员素质评价体系～对员工的“德、能、勤、绩”进行全面客观的评鉴。制定科学合理的工和服务标准和量化考核标准～并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。考核不走过场～不走形式。各级人员均有详细的绩效考核指标～业绩好坏、质效的高低、综合素质优劣均可通过量化在“二维”分析图上反映出来～每个被考核者都会在“二维” 图中找到自己的点～而该点在“二维”图中位臵～就决定了该被考核人的奖励。使考核起到奖励先进～鞭策后进的良好作用～同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。 2、末位淘汰～吐故纳新:为使“金苑阁 ”物业管理队伍更有战斗力和生命力～在保持队伍相对稳定的同时～根据情况及时优化队伍结构～结合考核～实行末位淘汰机制～淘汰率在10%左右～这样既留住了企业所需的人才～同时有吸纳了新生力量。危机、压力、目标、信念是铸造郴州百仕达 内部凝聚力“秘密武器”。 五、激励驱动，留住人才 近几年～物业管理行业人才流失现象严重。我们总结经验教训～逐渐探所出一条科学合理、行之有效的用人路子。实践证明～企业要保持长久的活力～就要有良好的激励机制和文化机制～鼓励员工奋发向上、努力工作,通过企业文化活动的形式～培养集体主义精神～增强团队意识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在“人性”的基础上～对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建设～不仅为我们赢得了奋斗的成果～也为郴州百仕达 赢得了人才和人心。团结拼搏奋斗～建立利益共同体、尊重与沟通是根植于郴州百仕达 人精神的“三大支柱”。我们的做法是: 1、树立员工也是顾客的管理理念～郴州百仕达不仅给与员工提供工作场所～更要给员工营造精神家园。我们多角度、多层次满足员工的要求。通过充分沟通～实现人格平等,关注员工自我价值的实现～使员工与企业共同成长。我们强调规范管理中的人性化因素～在严格的制度管理中～关心员工～尊重员～使企业在规范公平的基础上更富有人情味。我们的总经理部门经理接待日活动、春节慰问亲属活动、员工座谈等活动充分体现了 员工也是顾客的思想。 2、给人才创造机会～让机会造就人才 我们讲精神、讲奉献～鼓励员工做无名英雄～但是“决不让雷锋吃亏”坚持以物质文明确保精神文明的政策～促使千万个雷锋不断成长。我们的人员管理中有一条原则:善待我们的内部顾客——员工～鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家里手～我们倡导竞争上岗～让一线的优秀员工能有机会脱颖而出～同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下～职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制～真正盘活人力资源。 3、创造宽松的环境～发现人才～重视人才 我们在用人问题上坚持唯才是举、任人为贤的原则。管理人员工能上能下～不拘一格～只要是人才～我们就毫不犹豫地让其发挥最大的作用。我们重表现、重能力～决不以偏概全～埋没人才。为此～我们坚持员工建议制度～设臵员工建议接待机构～在广大员工中～下期开展调查活动～认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。 4、物质奖励、精神奖励双管齐下～形成人才的归属感 尊重人才～关怀人才～形成以人才为楷模的企业风尚。为此～我们除了给人才委以重任之外～还给予人才物质和精神的双重奖励。这种采取高薪、重奖等形式让他们充分意识到自身的价值和自己的企业中举足轻重的位臵～使企业的人才形成主人翁意识～培养情感关联～实现以公司为家的归属意识。 5、营造文化氛围～促进交流问题 我们提倡“尊重每一员工”～坚持以人为本～致力开展企业文化建设～ 加强上下级之间、同事之间的问题与交流～增强员工的集体协作精神。同时也让企业人才更加重视集体～珍视现在的职位。如我们开展谈心、家访等思想工作～以及周末假日同度家庭的～给家人献爱心等活动在实际工作中取得了很好的效果。 第四部分 管理规章制度和档案管理 第一节 管理规章制度 在建立“金苑阁 ”的管理规章制度时～力求完善健全～可操作性强～ 做到科学化、规范化管理～依据ISO9002质量保斑点体系～确保服务高水 准～以及把最先进的物业管理、企业管理经验和国家、省市的物业管理要 求融于各项制度之中。 共计划拟规章制度84个～其中:公众制度24个～内部岗位责任制12 个～管理运作制度34个～考核制度14个。 一、公众制度24个 1、业主委员会章程 2、业主公约 3、精神文明建设公约 4、乡规民约 5、保洁卫生公约 6、楼宇管理规定 7、住宅装修管理规定 8、住宅装修管理公约 9、装修工程人员管理规定 10、装修验收及违章处理规定 11、停水停电及违章罚金收缴规定 12、禁止违章占地及违章乱搭建管理规定 13、消防及安全管理规定 14、治安管理规定 15、文化娱乐场所管理规定 16、商业网点管理规定 17、停车场管理规定 18、单车、摩托车保管规定 19、交通管理规定 20、清洁卫生管理规定 21、园林绿化管理规定 22、出租房及暂住人员管理规定 23、安全用电、用水管理规定 24、配电房管理规定 二、内部岗位职责12个 管理处 1、管理处主任岗位职责 办公室 2、管理处电脑信息员岗位职责 3、管理处物管人员岗位职责 4、管理处保洁组组长岗位职责 5、管理处保洁组岗位职责 工程部 6、管理处工程部工程师岗位职责 秩序维护部 7、管理处执勤巡逻员岗位职责 8、管理处交通管理员岗位职责 9、管理处秩序维护员管理职责 10、管理处应急分队队员岗位职责 11、管理处义务消防员岗位职责 12、管理处汽车,摩托车,保管员岗位职责 三、管理运作制度34个 1、管理处工作制度 2、管理处员工职业道德规范 3、管理处廉洁制度 4、管理处回访制度 5、管理处接待来访投诉工作制度 6、管理处有偿服务收费制度 7、管理处员工守则 8、管理处办公制度 9、管理处值班管理规定 10、管理处员工培训制度 11、管理处对外服务工作制度 12、管理处器械设备维修保养制度 13、管理处房管员工作标准规定 14、管理处档案资料管理制度 15、管理处行政工作制度 16、管理处物业部工作制度 17、管理处办公室工作制度 18、管理处工程部工作制度 19、管理处保洁组工作制度 20、管理处绿化组工作制度 21、管理处秩序维护大队员工工作制度 22、管理处秩序维护大队纪律暂行规定 23、管理处秩序维护大队执勤程序 24、管理处秩序维护大队情况处臵办法 25、管理处秩序维护大队奖罚暂行规定 26、管理处交通管理员上岗守则 27、管理处秩序维护大队工作制度 28、管理处秩序维护大队学习与训练制度 29、管理处秩序维护大队执勤制度 30、管理处秩序维护大队仪容仪表及内务卫生制度 31、管理处员工宿舍管理制度 32、管理处洗车服务员工工作制度 33、管理处房屋维修工程质量检验评定标准 34、管理处全面质量管理实施办法 四、考核制度14个 1、管理处员工工作绩效考核表 2、管理处干部工作绩效考核表 3、管理处行政人员考核标准 4、管理处房管员考证办法 5、管理处房管员工作质量考核标准 6、管理处房管员工作考评表 7、管理处房屋及公共设施维修养护质量标准 8、管理处机电设备维修养护质量标准 9、管理处维修工考核标准 10、管理处绿化管养考评标准 11、管理处秩序维护大队考核标准、 12、管理处治安员执勤考评表 13、管理处秩序维护大队训练考核表 14、管理处保洁员工考核标准 “金苑阁 ”物业管理制度的具体内容,略, 第二节 管理处档案管理 档案的建立与管理要做到,1,档案资料标准化,,2,档案管理员专业 化,,3,档案管理科学化,,4,实行计算机贮存与原始资料双档制。档案 的建立与管理是物业管理的重要内容。科学化、现代化、规范化的档案管 理将更有力地促进物业管理工作～提高物业管理水平～最终达到更好地为住户服务的目的。 一、档案的建立 1、办公室设专人负责“金苑阁 ”档案的建立与管理工作。按照各种档案对温度、湿度和照明的要求～建立标准的档案资料室,档案管理员必须经培训并合格后才能上岗。 2、制度档案建立与管理的工作流程～档案资料管理规章制度～档案管理员岗位责任制。 3、系统地收集“金苑阁 ”工程档案资料～住户资料、管理档案及其他档案～具体内容见附表。 二、档案的管理 1、充分运用计算机管理 在现代信息社会～广泛地应用计算机～参与各行业、各方面的工作～已成为现代化管理的重要手段～在档案管理上～充分发挥计算机具有的数据处理功能～贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势～实现档案管理的科学化和现代化。 计算机的应用主要体现在: 运用计算机查询住户资料。采用目前最先进的物业管理软件～经录入住户资料后可以很方便地查询有关住户资料。我们可以清楚地查到楼房名称、业主姓名、住户人数、面积、房屋类型、结构、家庭成员。如果想知道家庭成员的情况。可进一步查询其姓名、性别、出生年月、籍贯、关系、工作单位、职务、户籍等情况～这将为我们的工作带来极大的方便。 2、采用计算贮存与原始档案双档制～实现档案资料贮存方式多元化～尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存～以利于保存、查找和利用。 3、做到档案组卷分类科学化 编制统一的档案组卷分类说明书～规定应按部分类～以内容分类、按同一年度、同一保存期限～同一保存程度的顺序进行组卷～逐一编号、登记造册、编缉目录、分柜保存。住户档案资料分类原则～每组按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档。 4、加强档案的安全、保密工作 在设计建立标准化档案室之前～考虑了加强档案的安全管理～配臵消防器材和防盗门、网、档案柜～符合防盗、防火、防虫、鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法～管理处部分档案按其保存程度有重要之分～并以其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级～其他资料档案～不同密级的档案在保管和运用方面将会区别对待。 三、档案的运程 1、建立电脑网络系统～由一台主机网上联系多台终端机～分布在各个办公室中～常用的档案应用编制计算机系统软件并将档案资料输入计算机～方便于查阅～密级档案设臵密码口令～经主任授予口令后方能使用。 2、员工因工作需要借阅档案～应办理借阅登记手续～并规定借阅期限。 3、档案的销毁～应填写销毁单～并经管理处主任批准后方可执行～销毁单由档案员保存。 附表 项目 内容 1、社区规划图～竣工总平面图 建 2、单体建筑、结构、设备竣工图 筑 3、地下管理网竣工图 与 4、地质勘察报告 工 5、工程合同及开、竣工报告 程 6、工程预结算 档 7、图纸会审记录 案 8、工程设计变更通知及技术核定单 9、竣工验收书 10、主要材料、质量保证书 11、水电、气等设备的检验合格书 12、绿化工程竣工图 13、社区各类房屋清单 14、出售房屋的产权范围 15、社区公共设施、设备及公共场所地清单 16、社区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期 1、购房合同书 2、入伙通知书 住 3、夫妻双方身份证、工作证复印件 户 4、商、住户详细资料登记表 档 5、前期物业管理服务协议 案 6、家庭人员登记表 7、管理费银行托收档案 1、装修申报表 装 2、装修管理协议 修 档 3、装修人员登记表 案 4、室内装修设计图 1、管理规章制度 管 2、管理处文件、通知、资料、历次活动记录 理 3、部长值班工作记录 资 4、商、住户投诉与回访记录 料 5、员工培训与考核记录 6、员工个人档案 7、治安、交通管理记录 8、绿化管养记录 9、财务表及其公布方案 10、业行会的文件、通知、资料、历次活动记录 11、其它有关管理资料 1、机电设备管理维修记录 维 2、维修申报、派工记录 修 档 3、维修回访记录 案 4、重大完善、配套工程记录 第五部分 各项管理指标的承诺指标采取的措施 为郴州百仕达 物业“金苑阁 ”的管理以达到国家优秀示范小区规定的指标为各项管理工作的要求～严格按照ISO9002质量计证体系规范化运作～确保一年半内过到郴州市优秀小区～力争三年内达到省级城市管理优秀小区。 序号 指标名称 国家指标 达标指标 管理指标具体内容 房屋完好房屋外观无破损～立面整洁、统一～房屋无改变使用功1 95% 95% 率 能～无乱搭建～公用设施及通道无占用。 房屋零修建立严格的修缮制度～接到维修单三分钟内到现场～98%以2 急修及时98% 零修及时完成～急修不过夜～建立回访制度和回访上 率 实行24小时值班制度～以优质服务为本。 维修工程分项监督检查～结合部分严格把关～按照工序一步3 质量合格100% 100% 到位～杜绝二次返工。 率 按规定收取各种费用～坚持用银行托收～杜绝擅自管理费 98%以4 98% 提高收费标准和乱收费～合理使用费用～每季张榜收缴率 上 公布一次。 区内绿化布局合理优化～花草树木与建筑小品配臵绿化完好5 95% 95% 得当～绿化率30%以上～绿地覆盖率不低于占地面积率 35%。 清洁保洁区内洁净卫生、空气新鲜、垃圾日产日清～楼梯每6 98% 98% 率 周清扫两次～清洗一次～垃圾箱桶～每周清洗两次。 道路完好道路畅通无损坏～路面平坦整洁～排水畅通～无随7 率及使用95% 95% 意占道～无改变使用功能。 率 化粪池、雨排放畅通无堵、无塌陷～井盖完好无损～化粪池、8 水井、污水95% 95% 雨、污水井及时清理～沙井每周清理一次～有记录、 井完好率 有检查。 排水管、明 9 暗沟完好95% 95% 排水畅通无堵、无积水、无污迹、无塌陷、无残缺。 率 路灯完好路灯完好无损～夜间正常使用～并定期检查、维修10 95% 95% 率 保养～保持洁净。 11 停车场、98% 98% 车辆行驶停泊有序～车场无损坏～无积水～平坦整 单车棚完洁～改变使用功能～设施完好无损～利用率100%。 好率 公共文体 设施、休确保设施使用功能～定期维修养护～保持雕塑色彩、12 息设施以95% 95% 造型完好无损。 及小品雕 塑完好率 小区内治1‰实行24小时上班巡逻制度～文明执勤～年度无重大13 安重大案1‰,年, ,年, 刑事案件发生～一年内创市安全标兵小区。 件发生率 消防系统完好无损～保持正常状态～定期检查保、14 消防设施 98% 98% 润滑、起动～做好运行记录。 火灾 0.5‰0.5‰年加强消防宣传教育和防范措施～配齐消防器具～勤15 发生率 年以下 以下 检查～及时消除隐患～配备强有力的兼职消防队伍。 违章发生1‰ 0.5‰ 率 建立巡视制度～跟踪管理～及时发现及时处理～把16 违章杜绝在事发前～强化宣传教育意识～依法管理。 违章处理95% 100% 率 住户有效2‰年 2‰年 按政策规定做好、做细各项工作～强化服务意识～力投诉率 以下 17 提高员工素质～及时为住户排忧解难。投诉处理有住户投诉结果、有记录和回访。 95% 100% 处理率 管理人员管理人员持证上岗100%～培训与自学相结合～有培 18 专业培训90% 95% 训制度、培训计划、培训考核、培训记录～其他人合格率 员持证上岗达95%以上。 维修服务建立严格的修缮制度～回访制度～做好回访记录～19 95% 100% 回访率 上门回访为主～电话回访为辅～业主至上文明服务。 居民对物采取现代化的科学管理手段～开展温馨服务亲情服 20 业管理满95% 95% 务～助残服务～完善社区服务～发优质服务感化居意率 民。 档案建立建立计算机资料库～各种档案资料齐全～管理完善～21 98% 98% 与完好率 分类合理～检索方便。 第六部分 节约资金、降低能耗的经济运行方案 我们有以俭为荣～财尽其效的优充传统。“金苑阁 ”为高档市场～需要极为周全的服务～还要重视技术先进的监控设备的操作和维护～整个小区既要保持良好的运转～又要切实落实降低能耗～节约资金的措施。我们根据设备设施的使用情况制定节约资金降低能耗的方法～概括为一大目标～六大措施。 制定经济运行和节约能耗的一大目标为:在市场能正常运转情况下～尽可能节约能源。 六大措施为: 、经常组织节约资金～降低能耗的各种宣传活动～提高管理区域业主1 的节能意识～掌握节能措施。 2、杜绝长明灯～长流水～实行区域责任制～保证无长明灯～长流水～在保持正常使用的前提下～减少用水量。 3、切实执行各种设施、设备的定期维护保养制度～发现问题及时处理～最大限度减少故障停机率～设施、设备的完好率达95%以上。 4、搞好技改工作～在不影响使用的情况下尽量使用节能器材～如使用节能灯等。对水电使用不当的地方～随时进行改造。 5、亮化工程及庭院灯、草坪灯～我们将采取平时和节日期不同～前半夜与后半夜的时间不同～随时调整使用频率和开启灯具数量～并按时开关的原则进行管理～每天清洁各种灯具的记罩～以保证其使用寿命和透光度。 6、对提出合理化节能建议并被采纳的～和取得显著节能成绩的个人和团队～给予表彰、奖励、倡导全员节能、科学节能。 第七部分 经费收支预算和管理标准 第一节 收支预算 一、经费测算的依据及说明 依据: 1、二OO三年六月八日中华人民共和国国务院第379号令颁布～并于二OO三年九月一日施行的《物业管理条例》及市物价局有关文件精神, 2、湖南省物价局、湖南省建设厅湘价服[2004]178号文件。 3、郴州市物价局郴价[2005]8号文件。 、我公司有关专业人员对“金苑阁 ”小区进行实地查看后掌握的第4 一手资料, 5、没有文件规定和参照标准的按市场价测定, 6、参照我公司在本市其它小区物业管理的成功经验。 ,一,小区人工费用支出统计表: 月支出 年支出 项目 类 别 数量 综合测算依据 (元) (元) 1、管理处经理 1人 1500元/月 1500 18000 2、管理人员 1人 1100元/月 1100 13200 一 人 员 4、维修人员 1人 900元 900 10800 工 5、秩序维护人队长1人1000元+800元×6资 7人 5800 69600 员 人 6、绿化保洁工 4人 600元/月×4人 2400 28800 小 计 10人 11700 140400 二 1、员工社保 工资总额的35.5% 3920 47040 社保和 2、员工福利 工资总额的14% 1638 19656 福利 合 计 17258 207096 ,二,小区日常管理费用统计表 序收费 年支出备 支出项目 计算式 号 类别 ,元, 注 1 交通费用 100元/月×12月 1200 行政 2 通讯费 1部×200(元/部〃月)×12月 2400 一 办公 费用 3 办公用低值易耗 300元/月×12月 3600 4 秩序维护器具损耗 综合测算 1300 5 书报费 综合测算 400 6 社区文化费用 综合测算 4000 小 计 12900 1 绿化养护、补植 1200 绿化2 绿化保洁工具费用 200元/月 2400 二 保洁3 除四害消杀费用 50元/月×12月 600 费用 小 计 4200 房屋道路等维护保养 综合测算 1000 化粪池清理维护 4000 室内、外灯具维护 综合测算 1200 日常低压配电设备维护 综合测算 1000 三 维护消防系统清洗保养维护 综合测算 600 费用 对讲设备保养维护费 综合测算 2000 日常维护工具费 综合测算 800 小 计 10600 四 综合测算 12000 公共能耗费 五 综合测算 7140 前期费用分摊 六 (一)+(二)+…+(五) 46840 一至五项合计 七 人工费+(五)×8% 20315 管理佣金,利润, (五)+(六)×5.56% 15258 税金 (五)+(六)+(七) 82413 总 计 注:人员工资207096+日常管理开支费用82413=289509元 二、物业管理服务费 1、住宅:每平方米0.60元/月 2、车库:每平方米0.40元/月 3、门面:每平方米1.00元/月 月合计收入: 22846×0.6元/月+1065×0.4元/月+12229×+0.9元/月,24140元 全年合计: 24140×12=289680元 注:从以上数据分析该项目全年的管理收入要略高于实际管理成本+171元。 第八部分 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施 第一节 社区文化 社区文化是中国物业管理行业的重要特征～是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要手段～也是实施物业管理工作的润滑剂。 改革开放十几年来～郴州物业文明硕果累累～相对于物质文化而言～郴州的精神文明建设面临着一系列紧迫的任务～如何有效地防止拜金主义、享乐主义和极端个人思想倾向的滋长～如何在全社会形成有利于现代化建设的共同理想和道德规范～这些重要的社会职现、使命～理所当然地摆在物业企业面前～物业管理企业应当在管理辖区精神文明建设中担任主要角色。 百仕达公司有丰富的文化管理经验～深谙社区文化策划要领和实施程序直到于各项目活动细节。相信能够在“金苑阁 ”谱写出社区文化特色鲜明的新篇章。 作为物业管理公司～应该和环绕在周围的住宅小区联系起来～我们利用其优越的位臵～一方面全力配合自身开展的文化活动～另一方面～还准备围绕三项主题～体现三个特征～使该小区成为社区文化的典范。 一、三项主题 1、创造生活全新理念 进入场21世纪的公民应该提倡创造生活～而不是跟从生活～创造生活这一主题又为社区文化活动开辟了崭新的舞台: ,1,增值符合时代发展的价值观。 ,2,为业主们提供更多的欣赏文学、艺术、电影和体育的机会。 ,3,科教兴国、科教兴院。 ,4,防治“第三状态”——亚健康。 ,5,设立健康服务中心和心理咨询中心～满足业主们对生理、心理健康的关注和需求。 2、热爱地球～保护环境 环境社区文化是现代化社区管理的重要特征～是社区文化中的关键内容。人类赖以生存的地球只有一个。净化人类的生存空间～确保地球的生态平衡～保护人们的绿色环境～是每一位“地球村”村民的历史责任。 ,1,从“服务指南”、宣传栏～全方位宣传环保概念和可持续发展战略。 ,2,全面实施垃圾分类处理～实现垃圾减量化、无害化、资源化。 ,3,每年3月的世界水日～开展保护水资源和节约用水系列活动。 ,4,充分发挥现有绿化的特色～并配合一系列文化活动～使其“拥有绿色”。 ,5,每年六月的世界环境日～组织使用者参加环境系列活动。 3、做新世纪文明使者 做文明的使者不仅要有良好的文明习惯～还体现在懂得关心他人、帮助他人、关注社会。围绕这一主题的文化活动丰富多彩。 ,1,大家都来遵守郴州市民“十不准”争做文明郴州人。 ,2,重阳节、教师节、儿童节等开展尊老爱幼、助残扶贫系列活动。 二、三项特征 1、人性化的管理概念 社区文化应以人为核心～以环境为重点～体现出无处不在的文化氛围和对人的尊重和关怀。人们一进入该小区～马上能够感觉到宁静、舒适的环境和自由、清新的气氛～完善统一的视觉系统～安全有序的交通管理～方便快捷的通讯信息和管理人员身先士卒的文明言行。这些映入人们眼帘优美的文化环境～是社区文化最重要和最基本的方面。通过环境管理中的文化渗透～启发人们的自律意识～培养人们的文明素质～是现代社区文化 的重要特征。 2、具有超前性的文化视角 随着社会的发展和新世纪的即将到来～我们对社区文化从概念、形式到内容也必须以新的审视角度去定义、规划和实施～从而满足人们对生活质量、生活品味的更高要求。 没有创新就没有发展～“金苑阁 ”的社区文化只有具备一定的超前性～才能成为现代社区文化的榜样。 3、祥和的文化气氛 我们郴州百仕达 公司在本市社区文化活动的实践中～积累了丰富的经验～同时～也应该从热热闹闹大家乐这种群众活动方式中走向新的层次。“一方面合乎自然～一方面合乎理想～这就是美。” 三、“金苑阁 ”业主特点分析 “金苑阁 ”业主都具有较多的文化层次。这对社区文化的开展既提出了更多的要求～同时也提供了浓厚的文化活动的基础。 社区文化主要场地安排如下: 1、文化娱乐室:在物业管理用房安排1间～作为社区中举办有关图书阅览、社区论坛、各类讲座、艺术展览等活动。 2、公共场所:小区内的公共场地可发安排晨练、大合唱及其它文体活动。 3、宣传栏:宣传是吐纳生活信息、激发人生灵感、丰富文化生活的重要手段。在宣传栏制作、出版工作中～我们将围绕主题～做到经常更新。 四、社区文化活动安排 根据上述社区文化三项主题、三项特征和总体目标～我们将“金苑阁 ”社区文化分为常规项目和特别策划项目分类如下: 序号 项目名称 效果 时间 场地 1 影视欣赏 丰富业余生活 长期 文化娱乐室 2 健康服务中心 预防为主、健康保障 长期 文化娱乐室 3 摄影沙龙 交友、技术交流 长期 文化娱乐室 4 邮迷走廊 丰富文化活动 长期 文化娱乐室 5 钓鱼俱乐部 丰富业余生活 长期 野外 6 球类活动 日常活动、自娱自乐 长期 公共场地 7 票友俱乐部 定期 公共场地 8 欢乐大家庭 春节专场演出 春节 公共场地 9 无宵灯谜晚会 元宵节 公共场地 10 中秋赏月活动 增进各员工之间的感情 十月 公共场地 五、社区文化人员配备情况 影响小区文化建设的关键因素是组织人员的素质。为了加强社区文化工作～管理处通过兼职人员、义务协助人员和专业顾问的共同努力～精心策划、组织每一项文化活动。 ,一,兼职人员,1人,负责组织各项社区文化活动～在管理处挑选爱好广泛并具有较强组织能力的管理人员～要求熟悉和掌握管理法规～了解管理区域的特点～具有艺术特长并擅长组织各类文化活动。 ,二,义务协助人员,3人,培养5名热爱公益事业并具有一定的艺术专长的人员～义务协助开展社区文化的各项活动。 ,三,聘请社区文化专业顾问～由科教、文体部门资深人士担任顾问～提高社区文化的专业水平。 六、环境社区文化 ,一,环境社区文化活动九项重要内容 1、将可持续发展战略作为“金苑阁 ”发展的主导战略。 2、组织落实～实施有力。成立管理处为主～着眼于小区永远发展～依照可持续发展战略～制定和实施环保工程。 3、引入区内形象设计与建设,DIS,功能～对该小区进行形象塑造。 4、建立“管理处员工人人都是环保监督员”的观念～对于利于环保行为及时予以制止。 5、营造“保护社区环境～创建绿色环境”浓厚气氛。重点放在提高环保意识～增加环保知识方面～通过环保讲座～每年六月的世界环保日系列活动等～引导每个人员关心社区环境。 6、鼓励人人节约水电～组织有利于身心健康的文体活动。 7、严格要求垃圾的分类投入、处理。 8、设臵永久性的环保宣传栏～经常更新。 9、及时处理有关环境污染的投诉。 第二节 便民服务 1、便民服务是物业管理的重要内容～郴州百仕达 公司将在便民服务领域不断挖掘～同时～我们充分利用科技手段～与社会各项目专业服务机构建立联网关系～使便民服务的范围和深度更进一步。 为使用人提供方便、快捷的服务是郴州百仕达物业管理有限责任公司高品质物业管理服务的具体体现。在“金苑阁 ”～我们根据小区的特点以及周边的配套环境～结合我们公司开展便民服务的成功经验～将便民服务活动渗透到人们工作的每个方面～通过各种便民服务措施和优良的服务质量～使“金苑阁”真正享受到完善的物业管理服务。我们拟开展如下便民服务: 一、无偿服务10项 类别 编号 项目内容 责任部门 1 残障人士特别服务 2 介绍保姆 家政 秩序维护部 服务 3 代请家教 4 代租汽车 5 代购车票 商务 6 代寄代领邮件 办公室 服务 7 代订报刊杂志 8 代为保管小件物品 安全 9 义务检查煤气漏气、宣传消防知识 工程部 保管 10 义务宣传家庭安全用电常识 二、有偿服务25项 类别 编号 项目内容 参考价格 责任部门 贴瓷片 55元/? 1 2 铺贴普通砖 55元/? 洗手盆安装 20元/个 3 工程部 坐厕安装 50元/个 4 5 安装抽油烟机 20元/台 6 安装分体式空调机 120元/台 安装窗式空调机 100元/台 7 8 安装热水器 50元/套 9 安装吊灯 200元/套 10 安装防盗网 面议 11 家用电器检查、小修 10-20元/次 换门锁,材料自备, 10元/次 12 更换、检修开关插 10-15元/次 13 14 插空调加雪种 160元/次 查线、换线 10元/小时 15 换镇流器 15元/个 16 17 木门维修 50元/工日 18 打扫卫生、买菜做饭 面议 19 接送小孩上学 面议 20 开办家政培训 面议 快乐餐 市价 21 电话 市价 22 23 传真 市价 办公室 打字 3元/页(A4) 24 复印 0.5元/页(A4) 25 第九部分 物业维修养护计划和实施 公共设施和房屋主体的维修养护是“金苑阁 ”的重要内容。郴州百仕 达公司在物业管理实践中～十分注意这项工作～充分发挥我公司具有专业 化员工的优势和丰富的公共设施房屋养护的经验～保障了业主的利益～也 树立了良好的企业信誉。在“金苑阁 ”的公共设施及房屋修缮管理工作中～ 我们确立了“管养合一”的方针～制定合理的养护计划～建立和健全科学的服务制度～切实做到为业主服务。我们依据国务院发布的《物业管理条例》～结合小区实际情况～坚持“专款专用、专人负责”的原则～实行房屋本体基金项目负责制即由管理处主任负责～定期向“金苑阁 ”广大业主汇报执行情况～使房屋维修专用基金发挥最大效用～保障房屋始终完好如新～到达保值、增值的目的～实现业主满意、社会满意、企业满意。 第一节 公用设施维修养护计划 为加强“金苑阁 ”小区公用设施专用基金的使用和管理～本着“量入为出～专款专用～保值增值”的原则～以郴州百仕达物业丰富的管理经验为基础～结合小区各种公用设施的使用年限～我们制订了“金苑阁”公用设施日常维修方案和定期养护方案。 每个方案包括区内道路、沟渠池井、园林绿地、停车场、机电设施及排水管网等十二项内容～每一项均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行阐述～量化执行标准～实现科学和实操性的高度统一。具体方案如下所示: ,一,公共设施日常维修计划及实施方案 日常维修 序类别 项目 号 计划 方案 标准 实施效果 麻石路由工程技术参见:面、人行部门专业维平整、无坑洼、无ISO9002运区内每天检查二遍～道 1 修工按项目积水、无缺损、完作程序文件 道路 随坏随修 维修规程实好率达99%以上。 缓路径、 施 砼道牙 NPM-OP-05道路灯 由工程技术灯泡正常使用～灯《公区区域室内每天检查一庭院灯 部门专业维罩完好清洁～灯杆设施和卫生2 外照遍～随坏随修工按操作及灯座无破损～完投光灯 管理》 明 修。 规程实施 好率达99%以上。 其他照明灯 雨水口 由工程技术?井盖完好率达ISO9002运雨水井 每周检查一部门专业维沟渠100% 作程序文件 3 污水井 遍～发现问题修工按作业池井 ?无缺损～少污积 及时维修 规程实施维化粪池 ?无堵 修 阀门井 NPM-OP-09绿化 园林每天检查一环境管理部绿化管理设施、设4 《停车场管绿地 遍～发现问题进行绿花补备齐全完好 雕塑小 品、花池 及时维修 种～园艺维修 理》 由工程技术 部门专业维平整、无坑洼、无停车每天检查二ISO9002运5 地面停车场 修工按相关积水、无缺损、完场 遍随坏随修 作程序文件 规程实施维好率达99%以上。 修 消防排水管 由于工程技?管道畅通～无堵 NPM-OP-06 设施每周检查一术部门专业塞 室外消火栓 《物业绿化6 及排遍～发现问题维修工按相?无泄漏 管理》 水管及时维修 关规程实施?消防设施正常水泵结合器 网 维修 有效 标识牌 由于工程技 ISO9002运每周检查一术部门专业?标志设施完好标志作程序文件 7 遍～发现问题维修工按相率100% 设施 警示牌 及时维修 关规程实施?标志无损坏 维修 NPM-OP-010垃圾转运站 由于工程技?确保围栏、挡土《设备管其他每周检查一术部门专业墙安全使用 理》 8 公共遍～发现问题维修工按相?确保垃圾转运围栏 设施 及时维修 关规程实施站正常使用 维修 摄像监控?每天对摄 系统 像系统监视 器、控制器、车辆管理 摄像头等的系统 外观及控制 性能检查一由工程技术公共遍?每天对?系统性能良好～部门专业维智能车管系统IC正常运行 9 修工按相关化系卡读卡机外?设施完好～整洁规程实施维统 观性能阐杆有序～无破损 消防控制修 的外观运行中心 情况检查一 遍?各消防 控制系统外 观～运行情况 检查一遍 由工程技术?正常安全使用 部门专业维电梯每天检查一?各项设施～设备10 电梯设备 修工按相关设备 遍 完好 规程实施维?无异响 修 ,二,公共设施定期维护计划及实施方案 日常维修 序类别 项目 号 计划 方案 标准 实施效果 ?装修期施工期杜绝车?事物助理参见:?减少不必要 路面 辆挤压人行道及道牙～加强装修督ISO9002运的路面受污和 区内严禁在路面上拦制砼或查 作程序文件 破坏 1 道路 砂架污染路面, ?工作由工 ?使局部损坏 ?对局部损坏严重～修程技术部门NPM-OP-05严重的路面通人行道 补多次的路面、道牙、自行组织专《公区区域过翻新延长寿 人行道板进行翻新, 业维修或委设施和卫生面～从而使整 ?翻新面积应控制在托有关施工管理》 个道路保持均缓路径 1‰每年内～其他控5‰单位实施 衡使用功能 每年内～逐年递增10% ISO9002运道路灯 ?由工程技?实现良好的作程序文件 ?灯杆每年刷漆一术部门按相庭院灯 灯具外观, 次, 关作业规程投光灯 室内?照明系统正 ?每月清洁灯具一维护, 2 外照常有效启用, NPM-OP-09次, ?对于破损明 ?照明设施线其他照《停车场管?每季检修线路一类具及老化路完好率达明灯 理》 遍。 线路进行更99%以上。 换。 雨水口 ?化粪池每半年清?化粪池内无ISO9002运理一次, 雨水井 沉积物～出口作程序文件 ?井盖板每年刷漆同工程技术污水井 畅顺,?井盖 一次～防止锈蚀, 部门按相应化粪池 3 沟渠 正常使用密 ?每季度清理井内作业规程实合, NPM-OP-06 杂物一次, 施。 ?流水通畅。 阀门井 《物业绿化?每年全面维修完 管理》 善一次。 绿化 ?春、夏季各补换 3‰-6‰绿地一次～ ISO9002运树木补种春夏各一 作程序文件 次～每次3‰, ?花木每半月修剪 一次, ?由环境管?绿草丛丛～NPM-OP-010?草坪每月修剪一理部门按照树木青青～剪《设备管次, 相应规程实园林切整剂, 理》 4 ?乔木每月修剪一施, 雕塑小绿地 ?雕塑、小品次, ?自第10年品、花池 完整清洁～流?循环水每周更换起按10%更换水清清。 一次?每周清洁园绿地草坪 林小品～雕塑一次, ?根据病虫害发生 规律～每年进行三次 大消杀和四次日常 消杀。 日常维修 序类别 项目 号 计划 方案 标准 实施效果 参见:?停车场地面?每年对车场侧局部道?由于工程ISO9002运均衡～有效的牙损坏多次修补进行更技术部组织作程序文件 发挥作用, 新一一次, 实施或委托 停车地面停?局部损坏严5 ?对因施工质量问题造相关施工单NPM-OP-05场 车场 重的路面通过成的局部沉陷损坏～位,5 《公区区域翻新延长使用年翻新一次～翻新量控?维护费用设施和卫生寿命,?场地制在5‰。 逐年递增10% 管理》 平整～无积水。 排水管 ,消防消防?消防栓及水泵接ISO9002运水, 设施合器每半年油漆一?正常有效使由工程技术作程序文件 6 及排室外消次, 用, 部组织实施。 水管防栓 ?消防栓每半年排?外观完好。 理网 一次水～检修一次。 水泵结NPM-OP-09合器 《停车场管?每日清洁一次, 理》 标识牌 ?每半年对标志安放?由于工程?标志清洁美 标志基础稳固情况进行检技术部负责观, 7 设施 查维护 实施,?每15?安放稳固, ISO9002运警示牌 ?每半年对标识进年更换一次 ?标志清晰。 作程序文件 行维护一次 垃圾转 ?每年刷油漆一遍, 运站 ?每季度检查挡土由工程技术?设施安全正NPM-OP-06 其他墙顶排水沟通畅情8 部按相关作常, 《物业绿化设施 况, 雕塑小业规程实施。 ?美观完好。 管理》 ?每季度检查一次品、花池 泄水孔疏通情况 摄像监?由工程技?系统良好运ISO9002运控系统 对各系统的设施、设术部接相应行, 作程序文件 车辆管智能备性能及连接运行维护保养规?设施、设备 理系统 9 化系及传输、显示情况进程实施,?本及传输线路完 统 行月检、季检和年系统设备每好,?软件及NPM-OP-010智能控检。 20年更换一数据完好正确《设备管制中心 次。 保存。 理》 第二节 房屋本体维修养护计划 按规定要求“金苑阁 ”小区开发商负责房屋本体共用部位的维修养护～其费用从本体维修基金中支出。共用部分包括房屋的承重结构部位,包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等,～抗震结构部位,包括检造柱、梁、墙等,、外墙面、楼梯间、公共屋面、机电设备、本体消防设施、本体上下水管理道、共用智能化等防盗监控设施等。我们结合以往管理经验～以上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。该计划分日常维修和定期维护两个方案～每个方案均从维修工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行科学的阐述。具体内容如下: ,一,房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案 日常维修 序维修类别项目 号 划分 计划 方案 标准 实施效果 ?由于使用不当造 成结构局部受损较 日常每周巡轻～由房屋工程维修 房屋?局部受查一次～特别部门按房屋修缮规 承重损, ?安全、正是装修阶段定实施维修,局部受 及抗?施工质确使用, 1 要每天巡视～损较重～应请专家 震结量原因造?功能完发现问题～立“会诊”～提出方案～ 构部成的结构好。 即处理、维委托专业公司实施, 位 问题。 修。 ?如因施工原因造 成结构问题请开发 单位处理。 参见: ?外墙面 空鼓脱落 的修补, ISO9002?外墙面 运作程序局部渗每周检查一无鼓无脱、文件 漏, 外墙遍～发现问由工程技术部门按无渗水、无 2 ?外墙面面 题～及时维有关修缮规程实施。 违章、整洁 大面积渗修。 统一。 NPM-OP-13漏, 《建筑物?外墙面 体维护》, 的翻新 ISO9002,25年周 运作程序期, 文件 ?隔热层 破损, ?无积水, ?防水层每天检查一由工程技术部门按?隔热层完NPM-OP-14公共破损造成遍～发现问相关作业规程实施3 好无损, 《住房服屋面 屋面渗题～及时维维修,维修费用按逐?避雷网无务》, 漏, 修。 年递增20%。 间, ?避雷网 脱焊、间 断, ISO9002?屋面积运作程序水 文件 NPM-OP-05日常机电每天巡视检?无故障停《公共区设备的零机电查～发现问由工程技术部组织电, 域设施和4 部件易耗设备 题～及时维实施。 ?保障安全卫生管品维修、修。 行动。 理》, 更换。 ?系统完?系统的 每天检查一好～无故障～闭路维护保 遍～发现问由工程技术部门负使用正常有5 监视养, 题～及时维责组织实施。 效, 系统 ?线路的 修。 ?线路无乱检修。 搭接。 ?线路的 检修维每天检查一?线路无乱由工程技术部门按 公用护, 遍～发现问搭接, 6 相应作业规程实施 照明 ?灯具的题～及时维?照明灯具维修。 维修及更修。 正常有效。 新。 ?疏散标 准的维修 及维护, 每天检查一本体由工程技术部门按设施有效～ ?室内消遍～发现问7 消防相应作业规程实施标志清楚～ 火栓,箱,题～及时维设施 维修。 完好无损。 的有效维修。 护及检 修。 ?地面的 维修改 造, ?整洁～无 通道?通道、每天检查一缺损、无霉 门门厅的由工程技术部门按遍～发现问迹, 8 厅、墙、天棚相应技术作业规程题～及时维?扶手完好 楼梯维护, 实施维修。 修。 无张贴～无 间 ?楼间墙痕迹。 面、扶手、 踏步的维 护。 ?接口及 砂眼漏每天检查一上、水, 遍～发现问由工程技术部门专上、下水通9 下水?管道堵题～及时维业人员负责维修。 畅～无渗漏。 主管 塞、破裂, 修。 ?固定码 松脱。 ,二,房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案 定期维修 序项目 维修类别划分 号 计划 方案 标准 实施效果 ?每年房屋基础进行?由工程房屋一次检查～防止白蚁技术部门?结构完承建?局部受损, 及腐蚀性液体的侵负责实全～正常及抗?施工质量原因1 害, 施, 使用, 震结造成的结构问?及时了解住户家庭?维修费?结构性构部题。 有无白蚁情况～做到用每年递能完好 位 早发现～早处理。 增10%。 ?每2年对于较大面?外墙面空鼓脱?由工程积渗漏外墙外修无效落的修补, 技术部门参见: 的～应局部翻新防止?外墙平?外墙面局部渗负责实 面积继续扩大及污染整～无渗外墙漏, 施, 2 墙面,并清洗一次, 水, 面 ?外墙面大面积?外墙面ISO9002?每年雨季前对户外?整洁统渗漏, 每年全面运作程序窗台进行一次密封维一。 ?外墙面的翻新检修一文件 护检查～杜绝雨水浸 ,25年周期, 次。 入。 NPM-OP-1?避雷网每年刷一次?无积?由工程3《建筑物油漆～防止锈蚀, 水～防水技术部门体维护》, ?隔热层破损, ?每年全面修补一次层正常～负责实 ?防水层破损造屋面隔热层板～重新勾有效发挥施, 公共成屋面渗漏, 缝～修补, 功用～无3 ?屋面防ISO9002屋面 ?避雷网脱焊、?每半年疏通一次屋渗漏, 运作程序水、隔热间断, 面雨水口, ?隔热层文件 层每15年?屋面积水。 ?每年对屋面防水层完好, 翻新一检修一次～每5年翻?避雷系 次。 新更换老化部分。 统完好。 NPM-OP-1 4《住房服?月检制控设备一次, ?运转正务》, ?季检开关灵敏度及日常机电设备的由工程技常～安全, 机电 4 零部件易耗品维术部门负?设备完开关紧固件完好情况, 设备 ISO9002修、更换。 责实施。 好率?年检电源切换及自运作程序100%。 动保护装臵。 文件 ?由工程?系统持 技术部门续有效使 防盗?系统的维护保负责实用, NPM-OP-0每月对系统进行一次5 监控养, 施, ?系统线5《公共区维护检修,含线路,。 系统 ?线路的检修。 ?每20年路正常, 域设施和 更换一?设施美卫生管 次。 观、整洁。 理》, ?由工程 技术部门 按相应酬?线路无?线路的检修维每年检修一次线路和保养规程老化, 系统护, 6 灯具～更换老化线路实施, ?灯具正照明 ?灯具的维修及和损坏灯具。 ?照明器常使用照更新。 具第15年明完好。 更换一 次。 ?由消 防、机电 维修专业?疏散标志的维每年对消防箱油漆一人员对其 本体修及维护, 遍～并将消防带晾晒负责实设施完好7 消防?室内消火栓一次～以防发霉, 施, 率100%。 设施 ,箱,的有效维每年对消防疏散标志?消防系护及检修。 进行一次维护。 统主要设 备每20年 更换一 次。 ?每半年对公共地面 进行维护一次～补换损 ?地面的维修改坏或空鼓地砖, 由工程技通道造, ?每二年刷新一次通术部门按美观完好门厅、?通道、门厅的道门厅及梯间墙壁天8 相应技术整洁、清楼梯墙、天棚维护, 棚、扶手及栏杆, 作业规程爽。 间 ?楼间墙面、扶?每年全面维护一次实施。 手、踏步的维护。 楼梯踏步～消防空鼓、 开裂、破损等～进行 修复。 ?每年刷一次管道油?美观完?接口及砂眼漏漆, 由工程技好, 上、下水, ?每年检修一次～并紧术部门按?上、下9 水主?管道堵塞、破固管道固定码, 相应作业水通畅, 管 裂, ?每年雨季前检查一规程实?无渗?固定码松。 次雨水口～更换不合施。 漏。 格部分。