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商铺定价基本策略.doc

商铺定价基本策略.doc

上传者: 壹度被害 2017-10-27 评分1 评论0 下载0 收藏0 阅读量26 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《商铺定价基本策略doc》,可适用于行业分析领域,主题内容包含商铺定价基本策略A、根据项目的建设成本目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模设定期望的销售总额。如:Y亿元。B、凭经验对项符等。

商铺定价基本策略A、根据项目的建设成本目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模设定期望的销售总额。如:Y亿元。B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别通常取系数为第二层次之根据项目的具体情况取小于的系数值系数值的大小取决于项目的人流导向系统商铺的规划布局周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小地下层别亦如此。C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同)公式一:系数X销售面积(建筑面积)=权重系数D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二:权重系数=总权重系数E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推公式三:(目标销售总额总权重系数)X层别权重系数=层别总价公式四:层别总价层别销售面积(建筑面积)=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下:根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。公式五:商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六:具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商铺依次类推公式七:(层别计算销售总额层别总权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八:具体商铺总价具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价至此商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的而应根据市场的销售情况竞争环境投资者的反馈目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。国内商铺年平均的回报预期在左右,商铺月租金=商铺总价*商铺在年内回收成本投资回报率=年租金售价商铺投资收益率四种算法目前投资商铺的热潮急剧升温那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍商铺投资收益率算法有以下几种:租金回报率法公式:(税后月租金按揭月供款)/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入比租金回报率分析法适用范围广可估算资金回收期长短。不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性不能作为理想的投资分析工具。租金回报率分析法公式:(税后月租金每月物业管理费)/购买房屋总价这种方法算出的比值越大就表明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系是选择“绩优地产”的简捷方法。不足:没有考虑全部的投入与产出没有考虑资金的时间成本因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。上述公式以按揭为例未考虑付息、未考虑中介费支出累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行只不过我国银行利率按单利计算而内部收益率则是按复利计算。不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来而未来租金的涨跌是个未知数。简易国际评估法基本公式为:如果该物业的年收益年=房产购买价则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。任何物业投资投资者都希望能有一个合理的回报甚至是一个理想的回报正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值他们通常主要是看该物业的投资回报率那么如何计算投资回报率如何判断投资回报率所包含的意义呢?如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:计算购入再出租的投资回报率=月租金(个月)售价计算购入再售出的投资回报率=(售出价购入价)购入价例如有一临街商铺面积约平方米售价约万元目前在这个物业的周边同等物业的月租金约是元平方米即:这个商铺要是买下并成功出租新业主将有可能获得万元的月租金。那么它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=万元万元通过计算我们得出这套物业的投资回报率将是:要是这个投资者转手放出并以万元成交那么它的投资回报率=()通过计算我们得出这套物业的投资回报率将是:如何判断投资回报率现在投资回报率计算出来了那么我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好自己要审慎考虑才行?业内人士认为解读这些数值在行内并非有一个标准答案可能个人就会有个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示其实这些答案相差无几差的也只是小数点以后的数值。据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)商住两用物业>以上烂尾番生物业>以上地铁物业>以上

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