项目执行计划书

项目执行 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 书 公司 年 月 日 目 录 概 要 ............................................................................................................................................... 6 1.整体策略 ........................................................................................................ 6 2.预期目标 ........................................................................................................ 6 3.核心定位 ........................................................................................................ 6 4.风险预估 ........................................................................................................ 7 5.项目成败的评估 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 .................................................................................... 7 第一章 项目介绍 .............................................................................................................................. 7 1.1 城市发展概况 .......................................................................................... 7 1.1.1 城市概貌 ................................................................................................ 7 1.1.2经济整体情况及主要指标 ........................................................................ 7 1.1.3基础设施建设 ........................................................................................... 8 1.1.4金融商贸等重点产业建设 ........................................................................ 8 1.1.5自然资源 ................................................................................................... 9 1.1.6城市总体规划 ........................................................................................... 9 1.1.7城市住宅发展 ........................................................................................... 9 1.2 项目所在区位发展概况 ......................................................................... 10 1.2.1区域发展规划 ......................................................................................... 10 1.2.2辐射区的特征及发展历程 ...................................................................... 10 1.2.5地块基本情况 ......................................................................................... 11 第二章 市场分析 ............................................................................................................................ 12 2.1区域市场现状 ........................................................................................... 12 2.1.1各档次产品供应状况 .............................................................................. 12 2.1.2各档次产品的集合特征 .......................................................................... 12 2.1.3表现最好个案状况.................................................................................. 13 2.1.4未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 ............. 13 2.1.5分析:本案在区域市场内的机会点和威胁点 ....................................... 13 2.1.6结论 ......................................................................................................... 13 2.2项目竞争 ................................................................................................... 13 2.2.1竞争对手定义 ......................................................................................... 13 2.2.2竞争对手研究 ......................................................................................... 13 2.2.2本案竞争策略 ......................................................................................... 13 2.3项目可能遇到的问题及风险管理 ............................................................ 14 2.3.1项目可能出现的问题分析 ...................................................................... 14 2.3.2风险管理措施 ......................................................................................... 14 2.4目标客户 ................................................................................................... 15 2.4.1目标客户定位 ......................................................................................... 15 2.4.2目标客户构成 ......................................................................................... 16 2.4.3有效市场分析 ......................................................................................... 16 2.4.4目标客户分析 ......................................................................................... 16 2.4.5研究结论 ................................................................................................. 17 第三章 产品策划 ............................................................................................................................ 18 3.1产品定位 ................................................................................................... 18 3.1.1 产品及产品定位 .................................................................................... 18 3.1.2档次定位 ................................................................................................. 18 3.1.3主题形象及发展理念 .............................................................................. 18 3.1.4文化风格定位 ......................................................................................... 19 3.2项目规划 ................................................................................................... 19 3.2.1规划简述 ................................................................................................. 19 3.2.2规划原则 ................................................................................................. 19 3.2.3经济技术指标 ......................................................................................... 20 3.3分期开发 ................................................................................................... 21 3.3.1开发周期 ................................................................................................. 21 3.3.2分期开发方案 ......................................................................................... 21 3.3.3公共设施、人防、景观分期开发顺序及规模 ....................................... 21 3.3.4开发期内，景气指数分析 ...................................................................... 22 3.3.5影响开发进度的主要风险因素 .............................................................. 22 3.4建筑设计 ................................................................................................... 22 3.4.1户型及面积选择 ..................................................................................... 22 3.4.2 建筑风格 ................................................................................................ 22 3.4.3 建筑细部 ................................................................................................ 22 3.4.4结构设计 ................................................................................................. 23 3.4.5消防系统 ................................................................................................. 23 3.4.6人防设计要求 ......................................................................................... 23 3.4.7智能化系统 ............................................................................................. 23 3.5景观设计 ................................................................................................... 24 3.5.1环境景观设计理念.................................................................................. 24 3.5.2平面组团环境设计.................................................................................. 24 3.5.3立体空间环境设计.................................................................................. 24 3.5.4景观节点描述 ......................................................................................... 24 3.6配套建议 ................................................................................................... 24 3.7健康住宅设计要求 ................................................................................... 24 3.8需考虑的问题 ........................................................................................... 24 第四章 营销策划 ............................................................................................................................ 25 4.1市场推广策略 ........................................................................................... 25 4.1.1销售目标 ................................................................................................. 25 4.1.2入市时机 ................................................................................................. 25 4.1.3营销部署 ................................................................................................. 25 4.1.4推广阶段划分 ......................................................................................... 25 4.1.5项目推广包装 ......................................................................................... 26 4.2营销体系的建立 ....................................................................................... 26 4.2.1销售体系的构成方案 .............................................................................. 26 4.2.2培训计划 ................................................................................................. 27 4.3销售价格策略 ........................................................................................... 27 4.3.1定价原则及付款方式 .............................................................................. 27 4.3.2第一阶段:导入期(内部认购)( 年 月— 年 月) .............. 27 4.3.3第二阶段:开盘强销期 ( 年 月— 年 月) .............................. 27 4.3.4第三阶段:二次强销期( 年 月— 年 月)................................ 28 4.4销售成本 ................................................................................................... 28 4.4.1销售费用 ................................................................................................. 28 4.4.2销售成本控制措施.................................................................................. 28 4.5需考虑的问题 ........................................................................................... 28 第五章 工程施工管理 .................................................................................................................... 29 5.1当地市场施工状况调研 ............................................................................ 29 5.1.1当地的工程建设政策、法规、条例 ....................................................... 29 5.1.2当地的建筑材料使用主流、价格、质量 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 ....................................... 29 5.1.3当地自然条件下的工程施工管理要求 ................................................... 30 5.1.4当地的验收组织程序、验收内容 .......................................................... 30 5.1.5当地档案管理程序、制度等 .................................................................. 30 5.1.6当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况: ........ 30 5.1.7当地建筑产品质量通病调查报告 .......................................................... 31 5.2项目施工组织 ........................................................................................... 31 5.2.1施工组织形式 ......................................................................................... 31 5.2.2工程分包 ................................................................................................. 31 5.2.3工期安排 ................................................................................................. 31 5.3施工管理措施 ........................................................................................... 32 5.3.1工期及质量管理 ..................................................................................... 32 5.3.2材料设备采购管理.................................................................................. 32 5.3.3施工 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 ......................................................................................... 32 5.4施工组织与销售 ....................................................................................... 32 5.4.1施工组织与销售期间需要衔接的事项 ................................................... 32 5.4.2保证顺利销售的措施 .............................................................................. 32 5.4.4每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因素 ................................... 33 5.5项目的交验与入伙 ................................................................................... 33 5.5.1交楼时的质量目标.................................................................................. 33 5.5.2交验与入伙过程 ..................................................................................... 33 第六章 财务分析 ............................................................................................................................ 34 6.1税务分析 ................................................................................................... 34 6.1.1营业税金及附加 ..................................................................................... 34 6.1.2企业所得税 ............................................................................................. 34 6.1.3土地增值税 ............................................................................................. 34 6.2经济效益分析 ........................................................................................... 34 6.2.1经济效益分析的假设条件 ...................................................................... 34 6.2.2项目利润率、投资回报率及主要经济指标 ........................................... 34 6.2.3首期主要财务指标.................................................................................. 35 6.2.6利润分析 ................................................................................................. 35 6.3现金流量分析 ........................................................................................... 36 6.3.1以季度为单元和一期完工为阶段的现金流量表 ................................... 36 6.3.2对资金风险评估结论 .............................................................................. 36 6.4资金组织计划 ........................................................................................... 36 6.4.1总体资金投入计划.................................................................................. 36 6.4.2资金回款计划 ......................................................................................... 36 6.4.3资金需求计划 ......................................................................................... 36 6.4.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间 ......................................................................................................................... 36 6.5银行融资贷款 ........................................................................................... 37 6.5.1向银行贷款的难点.................................................................................. 37 6.5.2向银行贷款的四大要素 .......................................................................... 37 6.5.3贷款组成 ................................................................................................. 37 第七章 成本控制 ............................................................................................................................ 37 7.1市场数据的收集，整理，分析 ................................................................ 37 7.1.1当地工程造价指标的获得 ...................................................................... 37 7.1.2数据分析 ................................................................................................. 38 7.2项目成本 ................................................................................................... 38 7.2.1项目成本费用计划.................................................................................. 38 7.2.2项目成本分类总汇.................................................................................. 38 7.2.3项目成本分析 ......................................................................................... 39 7.3投入产出分析 ........................................................................................... 39 7.3.1投入产出测算 ......................................................................................... 39 7.3.2投入产出经济分析结论 .......................................................................... 39 7.4项目成本控制措施 ................................................................................... 39 第八章 物业经营管理 .................................................................................................................... 40 8.1当地物业管理情况 ................................................................................... 40 8.2物业管理服务的目标 ................................................................................ 40 8.3物业管理服务的整体设想 ........................................................................ 40 8.3.1物业管理服务的前期介入和筹建 .......................................................... 40 8.3.2 物业管理在项目实施中的定位 ............................................................. 40 8.3.3提升管理服务重要措施 .......................................................................... 40 8.4物业管理架构 ........................................................................................... 40 8.5物业管理的经营预测 ................................................................................ 40 第九章 团队组织方案 .................................................................................................................... 41 第十章 其他.................................................................................................................................... 42 10.1项目开发与各策略利益相关者的关系 ................................................... 42 10.2各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡 ................................................... 42 10.3 项目变化记录 ........................................................................................ 42 第十一章 附件与范本 .................................................................................................................... 42 概 要 1.整体策略 (简述公司的策略方向、项目策略目标，并分析项目策略与公司的策略是否一致) 2.预期目标 A. 开发规模:占地 亩，总建筑面积 万平方米。 其中:一期占地 亩，总建筑面积 万平方米; 二期占地 亩，总建筑面积 万平方米。 B. 开发周期: C. 启动资金及到位时间: D. 总销售额: E. 总成本: F. 税后利润: G. 一期销售率: , 内部认购完成 % , 第一次强销完成 % , 第二次强售完成 % H. 质量目标: I. 品牌效果: 3.核心定位 A. 目标客户群体: B. 竞争策略: C. 概念主题: D. 产品定位: E. 主要卖点诉求: F. 一期入市时机: 4.风险预估 (简述项目的主要风险及规避措施。) 5.项目成败的评估标准 (要求对项目的成败进行量化评估。) 第一章 项目介绍 1.1 城市发展概况 (围绕项目，有针对性的对所在城市的主要概况进行描述。) 1.1.1 城市概貌 A. 历史起源: B. 地理位置: C. 土地面积分布: D. 地域气候: E. 行政区域划分: F. 人口构成: G. 民俗文化: (简要描述，内容可参考城市年鉴、门户网站等。) 1.1.2 经济整体情况及主要指标 A. 经济概况(简述城市近年经济发展状况和特征。) 2007年 2008年 2009年 201 0年(预测) GDP(亿元) 年增幅(%) 人均可支配收入(元) 年增幅(%) 年末居民存款余额(亿元) 年增幅(%) 年末全市金融机构存款余额(亿元) 年增幅(%) 三产业产值比重 „ B. 主要指标 (数据来源: ) 1.1.3 基础设施建设 A. 交通 B. 供水 C. 电力 D. 能源 E. 邮电、通信 F. 生态环境 1.1.4 金融商贸等重点产业建设 G. 农业 H. 工业 I. 建筑业 J. 财政、金融、保险业 K. 旅游业 L. 对外经济贸易 M. 商业、饮食业 (简述各行业的发展状况及特征。) 1.1.5 自然资源 N. 矿产资源 O. 植物资源 P. 动物资源 Q. 水资源 R. „„„ (简述各种资源的分布状况) 1.1.6 城市总体规划 A. 城市功能规划与布局: (附城市功能规划的区域分布图，重点对本区域进行简要描述或附图，内容应包 括该区域大小、人口、配套、重点房地产项目等。) B. 城市交通现状与规划: (附城市交通规划图，重点对本区域已建或规划的主要市政道路、轻轨和地铁进 行简要描述或附图，并指明其与本项目的位置关系及距离等。) 1.1.7 城市住宅发展 A. 近年房地产市场相关数据 2007年 2008年 2009年 2010年(预测) 房地产投资额(亿元) 年增幅(%) 房地产销售额(亿元) 年增幅(%) 住宅竣工面积(万平方米) 年增幅(%) 住宅销售面积(万平方米) 年增幅(%) 住宅销售均价(元/平方米) 年增幅(%) (数据来源: ) B. 住宅市场供需情况发展态势图(用上表中住宅竣工面积和销售面积画柱状图 进行示意。) 1.2 项目所在区位发展概况 1.2.1 区域发展规划 A. 功能布局规划 B. 空间形态规划 C. 环境景观规划 D. 地下空间规划 E. 交通规划 F. 商业规划 G. 建设近期规划 (简述项目所在区域的规划，内容可通过咨询当地规划主管部门，或搜索相关网 站。) 1.2.2 辐射区的特征及发展历程 A. 辐射区的分布(附区域辐射范围分布图) B. 各级辐射区内的基本特征 一级辐射区 , 辐射区的性质: , 住宅产品类型: , 市场平均价格: , 典型住宅区域: 二级辐射区 , 辐射区的性质: , 住宅产品类型: , 市场平均价格: , 典型住宅区域: 三级辐射区„„„„ 1.2.5 地块基本情况 A. 地理位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地 理位置。 附图:项目在该城市的区位图，地段的定性描述(与主要中心区域办公/商 务/政府的关系)。 B. 用地现状 , 四至范围; , 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较; , 地面现状; , 地面现有居民情况; , 地下情况; , 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河 湖泊等因素分割土地; , 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 (附图:平面地形图， 地形地貌图、地下状况图。) C. 交通 D. 人文环境与历史景观 , 人口构成 , 历史景观 E. 综合配套设施 , 商业设施 , 餐饮 , 医疗设施 , 教育设施 , 邮局 , 银行 , 娱乐休闲设施 第二章 市场分析 2.1区域市场现状 2.1.1 各档次产品供应状况 2.1.2 各档次产品的集合特征 , 尤其研究与本案类似档次物业的特征 , 平均售价 , 开发规模 , 产品形式 , 平均消化率 , 平均容积率 , 物业在区域内分布特征 2.1.3 表现最好个案状况 (附图:项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。) 2.1.4 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 2.1.5 分析:本案在区域市场内的机会点和威胁点 2.1.6 结论 如: , 区域整体市场发展态势 , 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 , 本案在区域内开发市场潜力 2.2项目竞争 2.2.1 竞争对手定义 关于“竞争对手”的理解，包括具体的、广义的。 2.2.2 竞争对手研究 竞争策略 产品的主要买优势/市场竞争竞争对手 弱点/不足 及近期动向 点及市场反应 力 2.2.2 本案竞争策略 , 本案自身的、竞争对手中的、消费者中的定位: , 本案可提炼的买点: , 市场竞争力: , 可能出现的弱点: , 核心竞争策略: 2.3项目可能遇到的问题及风险管理 2.3.1 项目可能出现的问题分析 如: , 成本失控 , 质量问题 , 工期延迟 , 资金组织的及时性 , 产品与策划偏离 , 开发规模控制不当 , 区域相关配套尚不健全(包括公共配套、生活配套、交通状况等) , 有效市场不足 , 对市场及目标可户判断失误 , 市场或竞争对手出现突变 , 价格及付款方式判断失误 , 前期营销不理想(包括销售包装、资金投入、一线销售组织等) , 操作团队人力不足或团队破裂 , 合作方的重大变动(包括人事、合作方式等) 2.3.2 风险管理措施 (针对项目可能出现的问题、风险，逐条提出相应措施。) 2.4目标客户 2.4.1 目标客户定位 A. 目标客户: (细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，并进行分类。) B. 主要特征: 目标客户特征与需求汇总表 客户来源 来源主要区 域 来源次要区 域 客户置业目 的 客户描述 人年龄区间 口 特 家庭人口 征 文化程度 社 会 特职业类型 征 家庭年收入 经 济车辆拥有 特 征 居住状况 客户购房需求 社区主题 风格 住宅产品类别 需求楼型及比 例 需求户型及比 例 需求面积及比 例 交楼标准 朝向 商业产品类别 单价 价 格 总价 付款方式 小区环境 地段 品牌 周边环境 车位 交通 商业设 施 教育设 配套 施 会所功 能 医疗 银行 邮局 其它 2.4.2 目标客户构成 用图表的形式表示，按区域、职业、收入、年龄、置业次数划分，各类目标 客户所占的比重。 2.4.3 有效市场分析 分析有效市场容量，预测未来2年内客户的变化趋势。 2.4.4 目标客户分析 A. 目标客户最关注的问题 (对客户最重视的问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。) B. 所能承受的总价范围，首期与月供能力的敏感度 C. 目标客户的购买动机及影响其购买的主要因素 2.4.5 研究结论 通过上述分析，阐述本项目产品及服务的核心内容，并说明应在哪些方面最 建立起能吸引顾客的差异性特色和产品附加值。 第三章 产品策划 3.1产品定位 3.1.1 产品及产品定位 A. 定位描述: B. 产品组合: 占地面积 建筑面积 户数之2产品类型 容积率 面积比 户数比 之和(Ha) 之和(M) 和(户) 低层住宅(1, 3层) 多层住宅(4, 6层) 小高层住宅 (7,11.5 层) 中高层住宅 (12,18层) 高层住宅(19 层, 100m ) 超高层住宅(> 100m ) 配套商业面积 —— —— 3.1.2 档次定位 说明项目档次(可以价格为基准进行说明)。 3.1.3 主题形象及发展理念 , 本项目在市场中的形象说明 , 本(或更广)区域的形象定位 , 何种发展理念(如郊居化、便利、尊贵等) , 何种主题及表现何种概念(如体育主题、水城主题、休闲小镇等) , 表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异化，并符合项目地块 及规模的自身特点 3.1.4 文化风格定位 建筑的风格、格调、色彩的描述。 3.2项目规划 3.2.1 规划简述 2项目总占地面积 m、总户数 、规划人口 。其中规划住宅 栋、层数 、层高 ;商业 栋、层数 、层高 ，业态分别为 ;沿街商铺 栋、层数 、层高 ;社区配套(如学校、会所等) ，地下车库 个。 3.2.2 规划原则 A. 总体布局、组团构成模式 包括组团设计及组团对分期建设的影响，根据容积率、地块规模、形状等因素确定建筑个数、高度、布局、朝向、间距、风格等，即为平面布局、立面处理、 建筑外形与组合。建筑组团组合应符合日照、通风、密度、朝向、间距等功能要 求，使生活方便、安全、安静。 B. 公共空间规划设计 考虑在没有建筑覆盖的空间规划，对室外空间的进一步功能规划，为道路规 划和绿地规划打下基础。 C. 路网系统(道路、交通规划) 根据小区所处的地形地貌、气候等自然条件、地块规模、位置及周边环境布置主要出入口、主要干道、区内次要道路、小径、天桥等。道路规划的三大原则: 方便原则，方便居民和车辆出入、邻里沟通;经济原则，在方便生活交通的同时 减少对土地空间的占用;安全原则，人与车的关系。 路网的流线设计及经济可行性，充分考虑车行路的承受力。 考虑施工路与小区主干道的关系。 D. 绿地规划 指导环境景观设计包括景观轴线联接点。 附图说明 3.2.3 经济技术指标 项目名称 有无规划要点 ha 容积率 项目规划总用地 ha 建筑密度 居住区用地 M? 绿地率 % 总建筑面积 M? 住宅总户数 户 住宅总建筑面积 M? 汽车位总数 个 公共服务设施总面积 内 容 占住宅总建筑 建筑面积 拟结构形式 备注 类 型 面积比例(%) 低层住宅(1,3层) 多层住宅(4,6层) 住 小高层住宅(7,11.5 宅 层) 中高层住宅(12,18 层) 高层住宅(19层, 100m ) 超高层住宅(> 100m ) 内 容 建筑面积(M?) 用地面积(M?) 类 型 公 商业 共 会所 服 学校 务 幼儿园 设 市政公用 施 其他 内 容 车位数 占总停车面积比例(%) 汽 停车方式 车 地下、半地下 停 架空层 车 地面车库 地面露天 内 交容 占住宅总建筑面积比例(%) 装修标准 楼 毛坯房 标 仅提供厨卫装修 准 提供全套精装修 注:最终以竣工面积实测为准。 3.3分期开发 分期数及原因说明，分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例， 各期之间的关联，各期施工及销售时间，首期土地情况，首期施工的便利性，首 期销售的利好因素。 3.3.1 开发周期 A. 项目启动的最佳时机点 B. 项目启动应具备的条件 C. 总体开发时间的初步规划 附相关图表 3.3.2 分期开发方案 分期 产品类型 建筑面积 可售面积 产品类型一 一期 产品类型二 产品类型一 二期 产品类型二 „„ 附开发顺序示意图 3.3.3 公共设施、人防、景观分期开发顺序及规模 附开发顺序示意图 3.3.4 开发期内，景气指数分析 3.3.5 影响开发进度的主要风险因素 3.4建筑设计 3.4.1 户型及面积选择 A. 户型设计原则: 主要考虑功能的多少与成本档次相结合，住宅的标准功能包括二厅(客厅和 饭厅)、厨房、卫生间、阳台。 B. 户型组合: 户 型 面 积 所占比例 套 数 总 价 3.4.2 建筑风格 A. 建筑风格: (符合当地的审美习惯并创造附加值。) B. 建筑色彩: (符合当地的审美习惯并创造附加值。) C. 立面处理: (要求与品牌、产品文化统一，与建筑环境协调。) 3.4.3 建筑细部 A. 主要考虑门、窗、阳台、线条的组合对立面的影响，包括片墙、阳台、屋顶、 窗; B. 室内管线、梁与柱的装饰处理。 3.4.4 结构设计 , 设计使用年限 , 结构安全等级 , 地震设防 , 设计使用荷载 结构体系应与建筑匹配，与卖点匹配，以达到控制成本的目的。 3.4.5 消防系统 , 消火栓系统 , 自动喷洒系统 , 其他 3.4.6 人防设计要求 3.4.7 智能化系统 , 闭路监控系统 , 周界报警系统 , 停车场系统 , 背景音乐系统 , 巡更系统 , 可视对讲系统 3.5景观设计 3.5.1 环境景观设计理念 3.5.2 平面组团环境设计 3.5.3 立体空间环境设计 3.5.4 景观节点描述 3.6配套建议 说明配套设施项目、面积、标准、规划布局。 A. 生活配套建议 , 银行、邮局 , 医疗或健康设施， B. 教育配套建议 , 教育(需否设置幼儿园、中小学，其规模数量等) C. 休闲娱乐配套建议 , 会所及面积及其它娱乐功能及设施 D. 交通配套建议 , 交通设置(住户车设置、公交线引进等) , 小区大门 E. 商业配套建议(商业区) , 主要说明功能及面积。如满足小区自身需要或是外向型的，属铺面式、商场 式、街区式、或其它类等。 3.7健康住宅设计要求 3.8需考虑的问题 如: , 怎样根据地块现状，通过规划设计，扬长辟短提升土地价值, , 如何有效的与设计单位沟通，以实现我们的规划设计意图, , 取舍利弊，在顾客最重视的卖点中，不能牺牲或应给予确保的地方是哪些, , 通过价值工程分析，在规划设计中满足利润最大化和竞争策略的关键点是什 么, 第四章 营销策划 4.1市场推广策略 4.1.1 销售目标 总销售面积: 平方米 总销售均价: 元/平方米 总销售额: 元 预计销售的最终成果: 4.1.2 入市时机 , 最佳入市时间点(考虑楼盘的竞争情况及居民的消费习惯。) , 入市时应具备的条件 4.1.3 营销部署 阐述项目整体卖点诉求及分期的侧重点，并分析项目推广拟用的战略战术。 4.1.4 推广阶段划分 第一阶段:导入期 简述阶段推广策略 第二阶段:开盘强销期 简述阶段推广策略 第三阶段:二次强销期 简述阶段推广策略 4.1.5 项目推广包装 A. 推广主题 , 推广案名 , 通过包装渲染项目主题，形成买家整体印象 , 提炼项目买点，清晰的展现给顾客 B. 广告宣传 , 选择广告媒体的要求 , 广告投入的数量、时间点及预算 C. 卖场、示范区形象 , 示范区的范围、规模及完工时间 , 示范区动线组织 , 售楼处地点及形象标准 , 样板房的地点、户型套数、装修标准 , 园林景观形象 D. 行为识别 , 前期调研方案 , 促销活动策划建议案 4.2营销体系的建立 4.2.1 销售体系的构成方案 , 组织架构 用组织架构图说明销售体系构成，重点考虑销售力量是否足够，任何组织。 , 销售 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 方案 包括固定底薪+提成、销售部人员工资制度、销售员佣金、结算方法等。 4.2.2 培训计划 , 培训时间 , 由谁培训 , 主要内容 4.3销售价格策略 4.3.1 定价原则及付款方式 A. 定价原则 , 与策略目标相适应的均价、起步价，在销售过程中如何进行调整 , 楼层、朝向、景观等价差比例的确定 B. 付款方式 , 几种付款方式 , 预测银行按揭付款所占比重，可产生的现金流规模 4.3.2 第一阶段:导入期(内部认购)( 年 月— 年 月) C. 价格策略: D. 销售方式: E. 阶段目标: F. 推广手段: G. 发布策略: H. 推广执行: 4.3.3 第二阶段:开盘强销期 ( 年 月— 年 月) A. 价格策略: B. 销售方式: C. 阶段目标: D. 推广手段: E. 发布策略: F. 推广执行: 4.3.4 第三阶段:二次强销期( 年 月— 年 月) A. 价格策略: B. 销售方式: C. 阶段目标: D. 推广手段: E. 发布策略: F. 推广执行: 4.4销售成本 4.4.1 销售费用 , 总费用 , 分期费用 4.4.2 销售成本控制措施 4.5需考虑的问题 如: , 目前拥有多少客户资源,如何在短时间内建立起客户网络, , 前台作业的组织和造势战术的要点是什么, , 签订销售文件时应注意的法律问题是什么,特别是与新出台的政策法规相 衍接问题是什么, , 销售策略如何与产品的实际水平、市场气氛、项目策略目标综合平衡,应考 虑的事项是什么, 第五章 工程施工管理 5.1当地市场施工状况调研 5.1.1 当地的工程建设政策、法规、条例 如: , 开发用地政策、法规、条例 , 拆迁安置政策、法规、条例 , 建筑施工政策、法规、条例 , 安装工程政策、法规、条例 , 当地的建设管理规定、程序(含规划、招投标、报建、安全生产等) , 城市规划管理规定、程序 , 勘察设计管理规定、程序 , 招投标管理规定、程序 , 市政管理规定、程序 , 人防管理规定、程序 , 安全生产管理规定、程序安全 5.1.2 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价 A. 调研区域、时间、依据、原则 B. 调研目的 C. 调研对象及样本 工程设备、材料调研明细表 土建专业 水暖专业 电气专业 D. 4.2.2 调研报告专题说明 5.1.3 当地自然条件下的工程施工管理要求 如: , 冬季施工 A. 施工准备 B. 施工方法 , 雨季施工 A. 施工现场: B. 雨季施工措施: 5.1.4 当地的验收组织程序、验收内容 5.1.5 当地档案管理程序、制度等 5.1.6 当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况: A. 勘察设计单位 市勘察设计单位统计基本情况汇总表 企业个 所属关系 勘察设计资格等级 数 中央部地方企甲级企乙级企丙级企丁级企专项企 门 业 业 业 业 业 业 B. 施工单位 序 号 企 业 名 称 经 济 性 质 主 管 部 门 主 营 资 质 C. 监理单位 序单 位 名 称 地 址 上级主管单位 等级 号 5.1.7 当地建筑产品质量通病调查报告 A. 模板工程: B. 钢筋工程 C. 混凝土工程 5.2项目施工组织 5.2.1 施工组织形式 综合资金、成本、工期、质量、品牌等因素考虑。 5.2.2 工程分包 列出需要分包的工程项目，并考虑其招投标过程中的注意事项。 5.2.3 工期安排 预测一期的总工期 , 开工时间: , 竣工时间: 附项目开发网络图 5.3施工管理措施 5.3.1 工期及质量管理 A. 工期及质量管理目标 B. 工期及质量管理措施 , 管理工作的内容 , 管理措施 5.3.2 材料设备采购管理 A. 采购的责任分工 B. 主要控制措施 5.3.3 施工安全管理 A. 安全管理措施 B. 出现事故时，应对媒体曝光措施 5.4施工组织与销售 5.4.1 施工组织与销售期间需要衔接的事项 5.4.2 保证顺利销售的措施 如: , 确保开盘销售时卖象良好的措施 , 确保工程进度与样板房装修合理配合 , 确保水、电、气、通讯、有线电视等工程在交楼前完工的措施 , 施工中的产品无法满足目标客户需求的应对措施 , 二期施工避免影响一期入住客户的措施 5.4.4 每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因素 5.5项目的交验与入伙 5.5.1 交楼时的质量目标 A. 质量成果标准(室内、室外) B. 对交楼给客户是愿景描述 C. 入伙后的满意度与投诉率的期望 5.5.2 交验与入伙过程 A. 交验与入伙过程的组织 B. 注意事项: , 延迟交楼(规避相关法律责任) , 入伙后整改(责任人、组织形式、费用承担) , „„„ 第六章 财务分析 6.1税务分析 6.1.1 营业税金及附加 6.1.2 企业所得税 6.1.3 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突， 以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 6.2经济效益分析 详见附件包《投入—产出综合测算 模板》。 6.2.1 经济效益分析的假设条件 如:是否享受政府各种税费的减免等。 6.2.2 项目利润率、投资回报率及主要经济指标 参照下表: 售价(元/M2)/ 项目 总计(万元) 备注 租金(元/M2?月) 住宅 按建筑面积销 售 销售 总收商务综 按建筑面积销入 合楼 售 车位 合计 开发成本 期间费用 总投资 开发成本，期间费用 税前利润 税后利润 销售毛利率% 税前利润/销售收入 销售净利率 税后利润/销售收入 总投资回报率 税后利润/总投资 内部收益率 启动资金 最大资金占用 6.2.3 首期主要财务指标 A. 新项目一期财务指标汇总表: 首期测算值 指标名称 第一年 第二年 现金流出(年度值) 现金流入(年度值) 项目利润(年度值) 销售毛利率 销售均价 B. 针对合作项目，则还需要填写以下财务指标: 2经济指标 单位数值(元/m) 项目总金额(万元) 总投资(含资金成本) 税后利润 投资回报率 内部收益率(IRR) 6.2.6 利润分析 2007年 ))) 20××年 经济指标 合 计 上半下半上半下半上半下半 年 年 年 年 年 年 2结算面积(m) 单位利润(元 2利润/m) (万元 ) 6.3现金流量分析 详见附件包《投入—产出综合测算 模板》。 6.3.1 以季度为单元和一期完工为阶段的现金流量表 6.3.2 对资金风险评估结论 6.4资金组织计划 详见附件包《投入—产出综合测算 模板》。 6.4.1 总体资金投入计划 各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 6.4.2 资金回款计划 各期销售回款计划。 6.4.3 资金需求计划 结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 6.4.4 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时 间 6.5银行融资贷款 6.5.1 向银行贷款的难点 A. 贷款条件: B. 突破措施: 6.5.2 向银行贷款的四大要素 A. 贷款主体: B. 抵押物或担保: C. 用途: D. 还款来源: 6.5.3 贷款组成 按揭贷款与流动资金贷款的比重。 第七章 成本控制 7.1市场数据的收集，整理，分析 7.1.1 当地工程造价指标的获得 A. 专业书籍查询: B. 网上查询: C. 电话专家咨询: D. 经验: 综合以上方式，获取最新的且以本工程相类似的有关工程造价指标。 7.1.2 数据分析 如: , 本项目成本与当地水平横向比较，是否有竞争力 , 预测开发期内材料、设备价格与人工工资的走势，以及对项目的影响 , ????????? 7.2项目成本 7.2.1 项目成本费用计划 详见附件包《项目成本分析表》。 7.2.2 项目成本分类总汇 按建筑面积摊 项 目 金额(万元) (元/平方米) 一、土地价款支出: 二、前期开发准备费: 三、主体建筑(装修)工程费 四、主体安装工程费(包含于第三项 内) 五、社区管网工程费 六、智能化系统费 七、园林环境工程费 八、配套设施费 九、其他建设工程支出 十、管理费用 十一、销售费用 十二、财务费用 十三、各项税金 十四、预备费 总 计 7.2.3 项目成本分析 A. 总成本与策略目标 是否能满足项目策略目标的实现。 B. 成本结构分析 , 成本结构是否符合竞争策略的需要 , 成本结构中具有下调空间的项目 , 成本结构中不确定因素较大的项目 , 敏感性分析(详见附件包《投入—产出综合测算 模板》中的敏感性分析表) C. 成本标杆与质量 成本细项能否满足质量标准、质量方针的实现。 7.3投入产出分析 7.3.1 投入产出测算 详见附件包《投入—产出综合测算 模板》。 7.3.2 投入产出经济分析结论 简述分析结论。 7.4项目成本控制措施 如: , 倒逼成本的可能性 , 预算精度逐步深入与过程控制 , 做好优化设计工作 , 加大招标采购及限价力度 , 强化设计变更和现场签证管理力度 , 借鉴一些成本失控项目的经验教训 , 控制成本的同时，保证顾客敏感点的实现 , ????????? 第八章 物业经营管理 8.1当地物业管理情况 (对当地主流物业管理公司进行摸底调研，包括公司背景、规模、资质、主要服 务楼盘、服务标准、价格等。) 8.2物业管理服务的目标 8.3物业管理服务的整体设想 8.3.1 物业管理服务的前期介入和筹建 8.3.2 物业管理在项目实施中的定位 8.3.3 提升管理服务重要措施 (主要从以下几方面考虑) , 物业管理人性化的体现 , 服务标准利于营销 , 避免物业管理费用在销售中负作用 , 打造良好口碑 , 配合销售做好售后服务 , 装修与入住交替时期的管理 , 对突发事件的处理手段 8.4物业管理架构 8.5物业管理的经营预测 (阐述本项目物业管理的经营方案，预测是否亏损，如何解决。) 第九章 团队组织方案 序号 关键节点名称 负 责 部 门 负 责 人 备 注 1 前期工作 1.1 土地信息收集 投资发展部 1.2 土地招投标 投资发展部 „ „ 2 征地 2.1 „ „ „ 3 拆迁安置 3.1 „ „ „ 4 场地平整 4.1 „ „ „ 5 市政基础设施建设 5.1 „ 6 物资采购 7 财务 7.1 „ „ „ 说明: 说明:该表仅供参考，需根据项目实际情况进行调整。 第十章 其他 10.1项目开发与各策略利益相关者的关系 (阐明公司、项目公司、当地政府、各个合作方的利益诉求，及解决相互之间冲 突的措施、方法。) 10.2各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡 , 设计与市场、顾客需求的相互指导、依赖的匹配(沟通与技术)。 , 设计与施工如何体现、实现顾客重视的价值, , 工期、政府政策、样板房与成本因素与售楼花。 , 工期、施工环境、施工组织与示范区、销售动线。 , 盈利、成本、质量、顾客期望、顾客选择。 , 垫资、质量、成本、管理的矛盾。 , 客户需求的弹性与组织结构和组织能力的匹配。 , 资金、工期、速度、市场时机的协调。 , 规模、资金、市场、风险承受的协调。 , 市场竞争、顾客期望与组织能力与文化的协调。 10.3 项目目标、计划变化记录 凡项目造价、工期、安全、关键指标等等发生变化或变更的，需要详细记录在案， 并建议每年回顾修订一次。 第十一章 附件 参看附件包。