中国房价

中国房价 中国房价:众人心中的珠穆朗玛 ——浅析我国当前高房价的成因和应对策略 摘要:住房理应以生活的必需品而存在，可是而今却成为人们可望而不可即的奢侈品。我国房价的不断上涨让无数人沦为“房奴”， 这一队伍的不断壮大势必会影响社会的健康发展。本文围绕这一社会现实，较为详尽地收集、整理了我国房地产市场的相关数据资料，并针对现实状况重点 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 了日前高房价的成因，并提出相应的应对策略。 关键词:房价上涨，房地产市场，需求，宏观调控 一、引言 1998年住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 改革以来，我国房地产行业发展迅速，对拉动国民经济增长，满足居民住房需求方面发挥了重要作用。但是，近几年住房价格呈持续快速上涨趋势，且上涨范围逐步从经济发达地区的大城市扩散到全国大多数城市，如不加以治理、任其发展，将最终影响经济安全和社会稳定。因此，本文针对该问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 展开研究和分析，并针对成因提出相应的对策。 二、我国房地产行业发展现状 自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期。在房价不断上涨的大背景下，过去一年的房地产市场呈现出几大特点: (一) 宏观调控力度大 从4月底出台“国十条”起，我国房地产市场遭遇一系列政策调 控。“坚决抑制不合理住房需求”、“遏制房价过快上涨”、“增加住房有效供给”、“加快保障性安居工程建设”等政策成为调控的主要目标。此后，地产政策越发严厉，二套房房贷首付比例和利率纷纷上调，三套及以上房贷全面叫停等，各地的“限购”、“限贷”政策不断出台。频频出台的房地产政策使2010年成为当之无愧的调控年。 (二)加快周转 在2010年的地产调控中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。无论是银行信贷还是二级市场再融资，亦或是涉房重组，所有涉及房地产行业的阀门均被收紧。房地产企业的资金链受到了极大考验。在此情况下，加快周转成为众多房地产企业必经之路。 在“囤地一年不得竞买土地”的惩罚性政策下，开发商也逐步改变了以往“囤地待涨”的模式，而是将高价地块迅速开发并包装上市。随着调控政策的深入和资金链的压力，加快周转已成为地产大鳄追求的目标。 (三)房产税改革悬而未决 在2010年的房地产市场调控中，住房税收政策一直是引人关注。9月，国家有关部委出台的五项调控措施中，提出“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。” 在过去，对于个人自住住房是免税的，近二十年来，我国经济社会形势发生了很大变化，住房制度改革不断深化，居民购买商品房代替了原来的公有住房分配，房产逐步成为财富积累的重要方式，房产税改革条件基本具备。近期有消息称，上海、重庆等城市成为首批试 点征收房产税的城市。不过迄今为止，房产税改革仍悬而未决。 三，我国住房市场和房价运行基本情况 (一)商品房供应和需求大幅增长 1998年我国开始全面推行住房制度改革，停止住房实物分配，推行住房消费商品化和社会化，实行住房分配货币化，实施积极的住房建设和消费信贷等鼓励政策，以住房为主体的房地产投资和需求持续旺盛，需求增长速度大于供给增长速度，持续呈现卖方市场特征。1998年至2009年，房地产投资年均增长21.1,，远远超过同期国内生产总值9.2,的增长速度，也高于固定资产投资18.2,的增速。从2006年起房地产市场投资就达1.9万亿元，其中住房投资占房地产投资的比重为70.2,，住房投资成为房地产投资的主体。 (二)住房价格上涨较快 住房销售价格涨幅持续偏高，2003年，我国新建商品住房销售价格开始出现较大幅度的上涨。2000年至2010年新建商品住房销售价格同比上涨幅度分别为1.4,、1.9,、4.0,、5.7,、9.4,、8.4,、6.4,、7.3%、8.1%、8.7%和9.3%。2003—2010年，新建住房销售价格年均上涨9.04,，而同期居民消费价格总水平年均仅上升1.5,，房价涨幅持续偏高。从2006年开始，北京、广东、深圳等城市涨幅持续保持在10,以上。 (三)房价过快上涨的区域逐步扩大 房价开始快速上升初期，房价涨幅较高的区域主要集中在上海、杭州、南京、青岛、大连等沿海经济发展较快的中心城市，涨幅持续 在10,以上。在中心城市房价上涨的带动下，一些中小城市房价涨幅也呈明显上升趋势。2009年下半年，纳入房价统计的70个城市中，35个大中城市和其他城市月环比平均涨幅分别为0.64,和0.85,，其他城市房价涨幅超过35个大中城市。 四，我国房价持续走高的原因 (一)商品住房供不应求是房价上涨的首要原因 1、我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。 党的十六大提出全面建设小康社会的具体目标:一是城镇人均住房由2000年的平方米数从19增加到2020年的30，二是城镇化由2000年的30%增加到2020年的50%。因此，在可以预计的相当长的时期内，我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。而受我国人多地少的客观条件的限制，能作为房地产开发的土地很少，2008年国家又提出坚守13亿耕地的红线，这样就导致土地的供给满足不了住房建设的需求，从而导致住房的供给满足不了人们对住房的需求。 2、城市人口的增长是导致商品住房供不应求的直接原因。 随着我国城市化进程的加速，大量外来人口涌入城市，城市规模不断扩大，城市人口日益增长，必然导致住房供不应求。 3、国民收入的增长，给希望改善住房条件的人们提供了经济支撑。 我国改革开放30多年，经济得到了飞速发展，人们收入的提高，使人们更加重视生活水平的改善和提高，而改善住房条件是人们改善生活水平的方式之一。 4、为了使资产保值、增值，高收入人群投资房地产。 金融危机爆发后，金融市场的不景气，再加上通货膨胀的影响，银行存款的负利率加之人民币贬值，而我国房价却不降反增。基于这个原因，人们为了使资产保值、增值，纷纷把剩余资金投入房地产市场，从客观上推动了房价的上涨。 (二)扭曲的住房消费观念使房价高昂 购房者的不理性也成为房价猛涨的催化剂。目前，我国居民都保留着“居者有其屋”的观念，即人人都买房，加上人们“买涨不买跌”、互相攀比的扭曲心理，还有过分强调房屋投资增值的附加功能，增加了很多人在购房中的不理性消费，导致做出力所不能及的购买行为，这些不良的消费观念只会助长房价上涨而不是下跌。 (三)地价上涨推动房价上涨 地价是房价的基础，地价的上涨必然导致房价的上涨。近年来，我国的房地产市场出现“高地价—高房价—高地价”的现象，究其原因，主要是由于地方政府抬高地价和开发商“囤地”引起的。 1、地方政府抬高地价。 长期以来，我国的土地出让金归地方政府支配，一般都作为其预算外收入，不受预算的约束，地方政府可以随意使用。因此，土地出让金通常也被称为地方政府的“第二财政”。 不久前，国务院发展研究中心的一份调研 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 显示，一些地方政府的土地出让金净收入已占到政府预算外收入的60,以上。房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获数千亿税收。 在这些利益的驱使下，一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对GDP的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。 2、开发商“囤地”使得地价上涨。 开发商“囤地”，待价而沽，使得土地的有效供给减少，房子的供给量就会减少，在住房需求旺盛的今天，房子供给量的减少势必会导致房价上涨，房价上涨又反过来推动地价的上涨，这样就形成了一个“高地价—高房价—高地价”的恶性循环。据国际著名地产机构戴德梁行对我国国内存量土地资源的研究，在过去的10年时间里，房地产市场实际开发的面积是19.4亿平方米，还有将近12亿平方米的地闲置没有开发。可见开发商“囤地”的数量惊人。 (四)住房供应仍存在结构性矛盾 部分城市中低价位住房所占比例不到10%，而高价房却占到40%以上。1998-2010年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，2006年比1998年减少9.5个百分点，如果与最高值2000年相比，则减少19个百分点。而同期别墅、高档公寓竣工面积所占比重则相反，是逐年增加的趋势。但是，别墅、高档公寓的空置面积比重却在逐年增加。1998年，别墅、高档公寓空置面积占住宅总空置面积的比重为6.7%，到2010年上升到12.1%。而对于定性为只租不售的廉租房，目前的廉租房体系远未健全，房屋来源于旧的住房居多，新建的住房少，再加上管理的不到位，很难满足人们的住房需求。 住房供给结构颠倒，出现住房危机，市场上需求量很大的低价房供不应求，而不需要的高价房又卖不出去，高价房比例大无疑抬高了商品房均价。 (五)开发商哄抬炒作炒高了房价 房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价气氛，到处散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”的方式哄抬房价进行投机行为。有关资料显示，在我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多的是通过提高商品房的售价获得。 (六)境外热钱进入中国房地产市场，刺激房价上涨 国家统计局数据显示，2010年1—8月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅比2009年同期提高30.1个百分点。2009年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2008年全年比重提高近11个百分点。此外，外资大量进入中国楼市，从收购写字楼、商铺，进一步扩大到高档住宅，重点投资区域为北京、上海等大城市。由此可见，境外热钱流入我国房地产市场已经对我国房地产业产生不可忽视的影响，成为推动我国房价上涨的又一因素。 五，针对高房价的应对策略 (一)确立住房发展的目标定位。 在理论上，政府是完全能够通过土地储备成功调控土地市场的。严格控制居住用地的投放量，从源头防止居民住宅用地的完全市场 化，并通过严格执行经济适用房政策，真正把住房作为一种准公共产品提供给百姓。政府根据经济社会发展不同阶段的目标和居民收入水平，对不同收入群体，采取不同的住房政策，切实调整住房供应结构。发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求;对于中等收入家庭则需要政府扩大经济适用房建设来解决;对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护楼市的稳定。 (二)加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间 我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设，据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后，因此我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间，吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力。在解决"三农"问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。 (三)完善房地产税制 政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了。 第一，要尽快开征物业税。有学者认为，开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。 第二，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。 (四)完善相应的法律法规，严厉查出房地产市场违法违规行为。 在地方上的圈地现象和土地违法案中，违法主体大多是政府，地方政府为了财政收入违规审批、自由裁量、低价让地。因此只有完善的法律法规才能规范政府行为，对领导干部的考察，不能仅仅看GDP的增长率，房屋价格增长率等与民生息息相关的指标也要纳入考核指标。同时，对于房地产市场存在的广告违规、价格违法、商品房预售违规、房地产经纪违规、恶意炒作、销售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 违规等违规行为，进行彻底严厉打击和查处。建立房产交易的情况通报和违法行为的联合机制来“敲山震虎”，重点对待群众投诉和媒体曝光的典型例子，解决好人民群众反映强烈的问题，从而使那些违法违规的行为得到有效遏 制。同时对房地产销售过程中发现地产商炒卖房号、囤积房源不出售、发布交易虚假信息、捂盘惜售等恶意炒作扰乱房产市场秩序的行为也须严惩。只有相关的法律及惩罚措施齐全，房地产市场才有可能越来越规范。 (五)进一步完善我国市场经济投资环境，建立规范的政策性住房金融制度。 住房是资金密集型的产品，单位价值高，住房从建设到消费总是与信贷紧密结合的。政府要充分发挥社会主义市场经济的优越性，严格控制银行贷款的流向，更多地给予廉租房、经济适用房等保障性住房的政策优惠，对于拥有多套住房的家庭则要在贷款等方面予以限制。同时，我国政府也需与世界各国一道，严厉打击热钱炒作，防止其在房地产等市场兴风作浪。 (六)建立和健全房地产信息发布制度 政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。 (七)加强群众教育，积极引导人们理性购房。 面对日益严重的社会攀比心理，政府应加强思想文化道德建设，有效遏制居民的不理性购房。防止购房后的高贷款严重影响居民日后的生活质量，减少社会不稳定因素的发生。 六，总结 房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用，相信通过努力，最终能做到“居者有其房”～ 参考文献: ,1,张钰坤，付喆.中国房价持续走高的原因分析.科协论坛，2009年第9期. ,2,曹宏亮.我国房价居高不下的原因及对策.湖南城市学院学报，2009年 ,3,付银梅.浅议房地产价格上涨原因及发展趋势.商业经济，2008年第6期.