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新汇隆农贸市场规划方案.doc

新汇隆农贸市场规划方案

那抹温柔演绎de酣畅淋漓
2017-10-08 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《新汇隆农贸市场规划方案doc》,可适用于市场营销领域

新汇隆农贸市场规划方案山西省晋中市新汇隆农贸市场商业规划新汇隆农贸市场规划方案山西晋中SHANXIJINZHONG规划公司基本介绍山西天龙创联商业管理有限公司规划公司基本介绍公司背景介绍:山西天龙创联商业管理有限公司是专业从事商业房地产开发、规划、设计、招商、管理、销售、咨询等方面的专业公司注册资金人民币万元。公司主要管理人员均是具备多年内外资零售店经验的资深主管涉足百货、超市、市场、专卖店等一系列的零售业态。重点案例说明:内蒙古包头市好又多超市台资好又多唯一加盟店商业建筑面积平方米由我司进行规划和招商工作以量贩型品牌店为核心楼层辅以百货品牌名店进行结合集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心是年包头市唯一开业的大型商业项目全案是以租赁店为主的经营模式。内蒙古包头市食品大世界包头市唯一成功进行转制的企业建筑面积平方米是当年包头市最大的集零售、批发、餐饮、住宿、娱乐为一体的大型集团公司由我司进行规划、招商和经营管理全案为直营店、租赁店相结合的经营模式。内蒙古包头市茗源祥茶业有限公司内蒙古首家利用当地资源(黄芪、肉苁蓉)进行种植、生产、销售的茶业公司由我司进行种植生产规划、产品包装宣传和市场拓展当年即成功进军安徽、浙江、广东、福建等主要茶业主产区和批发市场并成为中国最大餐饮企业“小肥羊”在内蒙市场的唯一指定用茶全年销售额达到亿元。内蒙古包头市东华货仓“东方明珠”量贩店为平方米的大型量贩店其中包含平方米的服装专卖店、特色小吃一条街、IT直营区由我司全程规划、招商和经营管理并成功与苏宁电器结为销售战略伙伴。内蒙古五原县商业街为><#'>米长的标准商业步行街商业面积<#'>平方米是包头地区最大的商业街是标准的城市辅商圈商业设施。本案由我司全程负责该步行街的商业规划将全步行街分成大主题商业区并成功的将原定元平方米的商铺均价炒做到平均元平方米的价格。侯马轻工小商品城建筑面积平方米是侯马市最大的小商品批发集散地也是侯马市政府形象工程。本案第一期工程由我司负责规划、招商。太原天龙超市大卖场由原天龙商厦投资面积平方米是标准的大卖场模式也是太原市首家面积超万平方米的超市开业第一日创造了山西单日单店业绩最高值万元。本案的规划核心打造晋中地区独一无二的商业旗舰本案的规划核心五大基本规划核心:核心一量贩不是大卖场而是在百货公司的基础上衍生出来的更适宜于三级城市经营的零售业态。核心二量贩店可视为蓝领店的概念是相对于白领店(质贩店)孕育而生的。核心三以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。核心四本案是一个标准的商业地产项目。核心五在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为本案商业运营的基本费用从而降低纯商业模式的风险。核心概念阐述:核心一说明以字面的含义及粗浅的理解量贩店有与大卖场的含义类似其实不然量贩店不代表大卖场。以量贩的经营形态而言是从百货公司的经营形态中逐渐衍生出来的是以商品的价格为核心而非以商品的销售数量为绝对的界线以量贩独有的经营形态来更符合消费者的需求。核心二说明量贩即可视为蓝领店的概念。相对百货店而言一般百货公司所面对的是所谓白领阶层在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服务和环境商品的价格带是百货店基本定位和锁定目标消费者的基础而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的基础但作为商品价格带是商场定位的根本其所贩卖的商品将更趋于低廉和平价以“佐丹奴”“真维斯”等品牌为例其就是标准的适合量贩店经营的品牌因为其价格带基本锁定在元以下的范围商品的陈列以品种多数量大来表现而如“ESPRIT”等品牌即为标准的质贩型品牌是针对中高收入的消费群体销售的无论从陈列、销售模式、商品价格等均与上述品牌有绝对的区分。针对本案位于侯马地区就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。核心三说明侯马房地产市场泡沫严重在沿街商铺可以销售至元单价二级市场可以将沿街商铺炒做到元单价的情况下平均租金仅支持元平方米天租赁市场和投资市场比例严重失调且商铺售价几乎高于普通住宅楼盘单价的倍可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上在将商品和业种严格区分的前提下以高销售单价对应高租赁单价以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本而不进行全馆平均分配的原则从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的以达到船小好调头的原则。核心四说明本案是标准的商业地产项目绝非单一商业项目和地产项目有机的结合商业地产是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在为有效控制本案的销售和招商工作理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。核心五说明侯马系晋南地区一个中等规模的县级市区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店、餐饮及娱乐休闲极不发达作为销售终端成本主要构成的租金水准很低且短期内无上扬空间市场消费力无法在这一单边市场表现消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之起码意义上侯马是一个非常初级的市场。本案座落在侯马火车站对面二条主要商业街的交口处系该市的地标建筑系典型的综合百货大楼的设计业主的收购均价是该市目前住宅售价的约三倍其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时唯其地标区位和地标建筑该项目已成为该市的形象工程政府从时间和目标上尤为关注简单的换手交易已不可能且从成本上亦无空间除了选择一个合适的业态进入一定周期的经营外无其他退出途径。目前侯马的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支持这样一个平方米体量的商场是显而易见的。不对属地市场的现状进行全面的突破从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营那么存活的可能性几乎没有。这一历程有一个必须的前提即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之就是假设有亿元的销售额开发商拿走<#'>亿元剩下的万元来经营三年经营成功则万元继续产生利润经营失败则以万元的资本体宣告破产确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。经营期的资本金确定以后第一要树立此为牺牲打的概念第二在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态和经营模式。因此未来的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原则和资本盘的原则来进行其目标是完成开发退出机制。侯马的地域特征THECHARACTEROFHOUMA消费能力严重的二级分化市场侯马的基本概况:侯马位于山西省西南部人口万属于标准的内陆型县级城市。早期有“北侯马南义乌”之称号是北方地区小商品销售的中心。由于城市化发展交通的便利侯马小商品的地位慢慢退出了历史舞台。现在连接侯马到省城太原的交通非常方便除常规火车外每日均有多班大巴往返于二市之间。另由于侯马自身的地理位置决定其受陕西西安的商品辐射能力较大。城市功能辐射圈示意图侯马的消费习性:做为山西西南地区屈指可数的县级城市其周边又有多个县乡构成由于有煤矿等重工业产业支柱贫富差距悬殊在零售、服务等行业中的消费方式各不相同。其中:、以煤矿主为主的消费群体集中在餐饮、娱乐方面的消费由于收入高在此方面的消费将趋于高端需要有包厢等的就餐环境。在消费品方面除民生必须品在本地商场采购外大件的高价格的商品主要会在太原甚至山西以外地区采购这类消费群体仅占总消费人群的左右。、以政府机关单位消费的人群只要集中在餐饮、娱乐方面的消费年均消费数额约万元由于属于公关、应酬性的消费且又属于公款消费故其在消费单价上不是追求费用的高低更需要的是消费的环境、消费的隐蔽性并在开具发票等方面能够提供便利的。对于商品类消费主要由送礼、在大型城市消费形态为主。这类消费群体仅占总消费人群的左右。、普通百姓的人群的消费基本集中在民生日用品为主一般消费类商品也均以在本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商品的价格而相对忽视商品的质量和服务质量。平价是针对这类消费群体最有效的手段。这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数。消费人群结构饼状示意图餐饮娱乐民生日用品中高消费品平价消费品煤矿主个体经营者高端本地的消费本地采购异地采购为主少量消费政府机关人员高端本地的消费本地采购送礼获得异地采购为主少量消费普通百姓一般情况下不消费本地采购少量消费大量在本地消费本地消费习性汇总示意表侯马的商业特征:本案立地位置基本以火车站为核心向四周扩散本案立地位置是二大商业街区的核心起到纽带作用也是二大商业街区的中心。市场经营模式属地市场商业经营模式陈旧基本为租赁型经营形态部分低档商品(如:皮鞋、洗涤化妆品等)的经营户由于资金匮乏及商店的经营格局的限制采用了扣率形式的经营形态。市场商品结构属地市场商品品牌强弱不一有相对中高档的品牌如:苹果、鳄鱼、皮尔卡丹等也有许多不知名的中低档品牌基本商品单价在元以内少量中高档商品单价超过元主力业种均为服饰类商品音像、电器等专业市场匮乏超市等商品价格偏高休闲娱乐等市场表现不明显。市场经营环境均为老旧的商业环境没有中央空调、电扶梯等基本商业硬件各商场经营管理不明显且促销活动很弱没有成型的集中的购物中心。本案周边仍存在即将开业的或在建的商业项目会在一定程度上瓜分厂商资源和分化消费力。业种规模效益相对诸多的现有市场而言新港市场的经营情况是最好的其主要原因自一是业种的相对集中而产生的规模效益以该市场二楼为例由于集中了女性服饰商品其经营业绩和租金价格均高与一楼。消费市场潜力根据侯马市年统计年鉴显示其批发、零售和餐饮的年消费额在亿元其中批发和零售消费为万元餐饮消费为<#'>万元城镇居民消费水准食品类年人均消费元服装类年人均消费<#'>元居住类年人均消费元年人均可支配收入<#'>元年人均可支配支出为元在岗职工平均年人均收入元存贷款规模扩大城镇居民储蓄存款亿元金融机构存款额达亿元金融机构各项贷款余额亿元上述数据基本可以满足本案在未来的消费能力本案的商业定位COMMERCEMOTIF量贩式复合形态的购物中心百货公司商铺化本案的基本定位以商品价格来区分市场多业态组合的量贩式复合形态的购物中心量贩的概念是平价的、为中低价格带的商品为主的符合绝大多数的消费群体的其不仅表现在商业经营模式上面表现在商品能够符合侯马绝大多数的消费群体上面在销售上也表现在以小分割面积为销售主力的销售模式上面。量贩是符合侯马此类地县级城市的、经济收入和储蓄不高的、人口数量相对较少的最有效的商业模式。购物中心是指能够满足未来消费群购物、餐饮、娱乐、休闲的一个场所是将多数零售业态有效集中的场所是充分发挥商品与商品之间在销售时达到的效果的场所是能够满足不同消费群体消费的场所。购物中心需要大体量面积支撑对于本案的面积超过平方米且地理位置优越是购物中心定位是本案最佳的商业定位。各楼层定位:楼层定位示意图量贩式购物中心是本案的最佳选择和定位~本案的命名建议:标志的建议本案标志示意图命名的原由、侯马目前最大的综合性商业设施面积当属第一、侯马第一家综合性购物中心业态当属第一、它将拥有侯马最好且最标准的百货公司百货当属第一、它将拥有侯马最大的标准的卖场超市当属第一、它将拥有侯马第一个室内商业街概念商铺当属第一、它聘请了上海专业的公司进驻全程销售招商和管理专业当属第一<#'>、第一亦将代表最好字面本身意义上具有积极向上的含义本案的销售阐述SALEEXPLAIN以小面积分割全客层销售对象的销售模式本案的销售阐述销售是本案开发商获得基本收益并能够为商业招商和经营带来资金保障的唯一途径是最先启动的、最关键的步骤。为了使本案销售达到最佳效果其具备了以下的条件:良好的地理环境本案地理位置占有绝对的优势优于其它现有商场和再建商场的位置所谓商业能否成功经营地理位置占了以上的要素本案在此方面无可非议。政府扶持的项目做为本案是市政府扶持的项目是今年政府的形象工程之一。由于国家在银行贷款等宏观经济方面有所控制大都市的商业地产贷款越来越难而本案由于得到市政府的配合在未来购铺中能够得到当地银行的极大支持为本案销售带来巨大的经济支持。新颖的商业题材量贩概念是最能够适合侯马本地市场的商业题材在山西本概念是没有的在本案中可以说是量贩的概念是唯一性的、是最新颖的所有唯一性和新颖的商业题材都将为本案销售带来灵魂核心。最广的受众销售本案有购铺自营的形态、有返租形态等既能够面向纯投资性购铺顾客也能够面向投资经营性购铺顾客属于绝对的全客层销售的房地产项目。另本案基本购铺对象应为本地及周边有投资概念、想投资经营的顾客小面积分割商铺不但可以使商铺单价提升而总价又偏低又可以为持少量货币想进行投资房地产的顾客放低门槛使购铺顾客受众面再度提升并可使本案的销售利润极大化。专业的公司运营做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项目在商铺销售中相互依托相互存在为有效控制本案的销售和招商工作理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。本案的市场状况本案销售市场调查示意图本案的销售方式销售对象细分类:、纯投资性客户:仅做为购铺而不进行经营的。此类多为温州等地的客户以及周边地区煤矿主等范围。此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。、投资经营性客户:既投资购铺也进行经营的。此类客户多为本地及周边地区个体经营者。此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价的。商铺与客户的对应关系:BFFFFFFF<#'>F投资型,,投资经营型原则:以最大限度满足不同的购铺顾客商铺的分割标准:BFFFFF<#'>F最小面积分割以高单价方式产生低总价的商铺以适合多数购铺客户适中面积分割一楼做为本案坐标价格面向资金充足的购铺客户最小面积分割以高单价方式产生低总价的商铺以适合多数购铺客户由于属于特殊业种视购铺情况定商铺的销售价格参考(价格的单位为:万元):楼层BFFFFFFF<#'>F总面积平均单价<#'>单铺平均面积依整馆销售参考总价成首付楼层总价本案销售总价约:万元销售均价约<#'>元平方米商铺销售的把利剑:、无疑匹敌的地理位置市政府重点商业项目、最低首付万元即可获得黄金商铺间、全新商业新概念量贩型购物中心、银行提供成年按揭、三年平均返租在家坐收鱼翁之利、专业公司全程策划全程服务管理是永续经营的最佳保障三年依照的返租费用预算(单位:万元):BFFFFFFF<#'>F总价返租比例(毛)按计算返租再议第一年<#'>第二年第三年<#'><#'>小计<#'>三年返租合计:万元平均每年返租费用:万元销售的预计成本:项目预计费用售楼处建造及装修万元售楼处办公设备万元楼书设计制作印刷(本)万元销售广告(销售额的)万元公关招待费用(包括办证及地方关系处理)万元不可预见的费用万元(含销售佣金)合计万元本案销售价格支撑原由:依照对属地市场的基本调查整体侯马地区的商铺销售价格偏高沿街商铺销售均价在元平方米这也是支撑本案一楼均价元平方米的原由。由于二楼以上部分结合了商业题材和商业定位并以一楼均价做为全馆的坐标价格依次类推而得到的。销售广告推广方式:鉴于侯马本地的特殊情况以常规的大众媒体的广告方式不能起到良好的效果更多的需要能够有效针对目标客户进行宣传以下提供几种适当的方式:、侯马的地方性报纸、山西省的日报和晚报、DM直接投递、具规模的下乡巡回展示车辆、由政府配合出面的软性报道、太原电视台“车楼大观”节目<#'>、区域性的公益活动或演出活动等等„„销售的阶段性:<#'>月月月月月月上中下上中下上中下上中下上中下上中下销售预热期强势销售期销售清盘期其中:强势销售期预期完成总面积的<#'>本案的交房标准:依照本案的商业特性完成外观设计、施工。依照本案的商业特性完成楼的天花板、地面和柱面的装修。完成本案的中央空调、电扶梯、电梯、双回路电源、电量增容(基本电力需求KW)、消防设施、厕所设施及装修、逃生通道的设施及装修、楼层的商铺分割等的工程。本案的商业阐述COMMERCEEXPLAIN以室内商业街形式使百货商品商铺化本案的市场状况本案商业市场调查示意图本案的商业阐述商业是本案的基本特性是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜是销售能否成功的关键之一商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。本案不适合的商业业态:百货公司百货公司基本以扣率店形式存在在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛其它商场均存在拖欠货款的情况造成资金力不足的供应商无力进货从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高且是必须的投入就本案核心五所述的标准经营所赢利的费用无力支持本案的经营。批发市场侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素无法做为商品流通的核心且本地不属于商品的生产基地基本批发渠道均为太原市和西安市故批发形态的市场不适合本案。本案商业业种的划分:楼层馆名业种<#'>F演歌台KTV包间夜总会F海鲜馆包间式餐饮F平价百货街低档的平价百货类商品F绅士服饰街中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品F品位生活街中档及中低档成熟女性商品儿童商品、家庭用品F青春少女街中档及中低档年轻女性商品F国际名店街中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜BF生活量贩超市食品、非食品、部分生鲜产品业态规划的原由:、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应、针对顶尖消费群以特殊的业种(餐饮娱乐和一楼名店)对应、以量贩超市为本案的集客核心来对应各楼层目标顾客(为最高值):BFBFFFFFFF<#'>F消费群体煤矿个体业主政府机关人员普通本地居民厂商经营模式(为最高值):BFFFFFFF<#'>F公司返租统一自营商户纯租赁形式业主购铺自营目标顾客年龄层(为最高值):BFFFFFFF<#'>F少年儿童<#'>白领一族以上中老年族商品档次基本定位(为最高值):BFFFFFFF<#'>F低档中档高档生活量贩超市简要说明:生活量贩超市商品结构示意图生活量贩超市经营方式示意图楼商铺简要说明:目标招商的对象、侯马本地经营户、太原的经营户、山西其它地区及外省经营户、公司自营商品采购经营户设柜标准、有品牌的经营户、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户、能够提供商品代理、经销等证明的经营户、有良好形象的经营户、有足够资金的经营户、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户主要经营模式:、租赁户为:租金物业管理费、自营户为:物业管理费全馆收益价格预算:基本商业数据、一楼按照得房率计算实际面积约为平方米、二至五楼按照得房率计算每层实际面积约平方米、租赁面积依照实际面积计算楼层租赁理论价格(未含物业管理费):FFFFF楼层实际面积平均租金单价单铺平均面积单铺年均租金万万万万万楼层年租总价万万万<#'>万<#'>万年楼租金收益万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础楼物业费理论价格楼物业费均价元平方米月楼实际面积合计平方米楼年物业费收入万元物业费标准以新田市场(元平方米月)为参考商业筹建成本:内装费用:鉴于甲方的交房标准的前提下:、楼基本考虑为租赁型商铺基本无乙、丙工程费用仅预备万作为部分调整费用(主要在工程方面)、装修小计:万元设备及物品费用:、楼仅综合布线和背景音乐设备依照万元计算、办公设备、家私、保安设备、保洁设备万元计算、不可遇见的杂费万元、设备及物品费用小计<#'>万元人员及耗材、内部管理人员:元月*人*个月(陆续到位)=万元、一般管理人员:元月*人*个月(陆续到位)=万元*个月=万元、办公耗材及公关差旅依照每月万元、人员及耗材小计万元广告费用包含在销售广告中不做另行支付上述小计万元商业营运成本:营运期能耗费用楼依照公用面积约<#'><#'>平方米全年能源费用约万元管理人员元月*人*个月=万元元月*人*个月=万元办公及广告依照万元月计算。即万元年上述小计万元三年经营期总成本:本案筹建成本为万元依照三年分摊每年约万元本案经营期营运成本为每年万元上述合计万万=万元年按照楼平均分摊约为万元超市的营运情况概述:由于受到发展商要求超市自营的要求本案暂不对超市进行总体财务分析根据平方米的超市属地市场人均在超市的消费单价约元本案超市年业绩预计为万元年需要万有效顾客支撑日均人次的有效顾客按照:的人流计算每日来店数量约人与侯马总人口万相比较约为:的概率。按照超市毛利率计算本案的超市年收益约为万元。<#'>楼的营运情况概述:由于本案的<#'>楼为特殊的餐饮、娱乐业种需要以整馆的方式进行经营由于其特殊性本规划对改二层楼不进行财务分析。本案的财务分析FINANCEANALYSE本案的财务分析本案BFF销售价格:楼层BFFFFFF总面积平均单价<#'>楼层总价本案BFF租金价格:FFFFF楼层实际面积平均租金单价楼层年租总价万万万<#'>万<#'>万本案BFF物业价格:FFFFF楼层实际面积平均物业价格元平方米月楼层年租总价万<#'>万<#'>万<#'>万<#'>万楼第一年按照返租进行的财务分析:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计F<#'><#'><#'>F<#'><#'><#'><#'>F<#'><#'>F<#'><#'>F<#'><#'><#'>合计<#'><#'>楼第二年按照返租进行的财务分析租金递增计算:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计F<#'><#'><#'><#'><#'>F<#'><#'><#'>F<#'><#'>F<#'>F<#'>合计楼第三年按照返租进行的财务分析租金递增计算:楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计F<#'><#'>F<#'><#'>F<#'><#'><#'><#'><#'><#'>F<#'><#'>F<#'><#'><#'><#'>合计<#'><#'><#'><#'><#'><#'>本案收益合计:销售溢价合计(万元)销售总价发展商利润销售成本收购成本销售节余<#'>三年租金和物业收益合计(万元)第一年第二年第三年合计<#'>上述总收益为万元其中:超市经营成本和利润表一:面积销售价格第一年返租第二年返租第三年返租返租总成本表二:前期设备投入按照万元计算依照三年摊提即每年为<#'>万元年经营管销费用按照(包括人员和能源费用)约为万元商品按照全代销方式经营年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计NO<#'>万万<#'>万万万<#'>万NO<#'>万万<#'>万万万万NO<#'>万万<#'>万万万万合计万万万元万万万本案财务三年总分析、三年从销售溢价和租金物业的收益为万元见上表说明、由于超市经营属于亏损状态三年亏损万万元=<#'>万元剩余经营利润为、考虑到新店开业可能采取个月的免租优惠即损失约<#'>万元剩余经营利润为<#'><#'>万元=万元、考虑到超市商品不可能为代销其中预备万自营商品费用超市商品随三年经营亏损而自然损耗消失剩余经营利润为=<#'>万元、为楼自营商品准备的预备金万元经过三年经营约可产生利润做为再进货的准备资金自营商品赢余部分约为商品的库存可计入财务赢利成本但不能做为现金储备剩余经营利润为<#'>=万元、经过上述各项费用的分摊剩余万元可做为各楼层在经营期间的风险资金此经营方式保证了发展商获利后全盘推出也基本能够实现三年的稳步经营管理学名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案山西天龙创联商业管理有限公司山西天龙创联商业管理有限公司Chart<#'>Sheet代销类专柜类买断类<#'>SheetSheetSheetChart<#'>Sheet食品类非食品类生鲜类<#'>SheetSheetSheetChartSheet煤矿主和个体经营主政府机关单位人群普通侯马百姓SheetSheetSheet

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