万科房地产项目目标成本及控制责任书、测算指标

万科房地产项目目标成本及控制责任书、测算指标 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:2008年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 绝密 (编号: ) 项目 期 目 标 成 本 及 控 制 责 任 书 ,第 稿， 深圳市 万科房地产有限公司 20 年 月 日 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 编制依据及说明 按照 深圳市 万科房地产有限公司经营规划和利润 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《 项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下: 1(项目发展部:土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、报批报建费用明细; 2(设计管理部:实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标; 3(采购管理部:招标 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 ; 4(项目经理部:场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划; 5(销售经营部:景观分区建议，营销费用计划; (财务管理部:资本化利息计算依据、管理费用计算依据。 6 本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。 成本管理部 年 月 日 《 项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。 签发人: 签发日期:200 年 月 日 主送:公司管理层 抄送:集团成本审算中心、(区域成本管理中心) 第 1 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 一、 项目整体目标成本指导书: 1. 项目概况 1) 期规划指标 , 容积率: ，绿化率: 22, 总建筑面积: m，计入容积率的总建筑面积 m 22其中:可售面积: m，不可售面积: m , 住宅总套数: 套 , 总车位: 个 , 入伙日期: 年 月 2. 成本目标 项目目标成本确定为 元/m其中建安成本 元/m2附件:《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》 第 2 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 4(成本设计关注手册 分篇 分类 实施原理 优化原则 根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规产品组合 根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化 划设计中的最优产品组合。 使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减 成熟产品选用 少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。 使用是未来的一个发展方向。 建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结高层建筑单体应选择对称形式;地层建筑尽量形体简建筑体形 构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。 单;考虑抗震及成本要求 外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地土方工程 大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。 土方外运及外购量。 前期规 (1)根据山体高差确定产品类型。 划 山地建筑 山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。 (2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不 完全按营销要求。 组团大小对成本的影响要点是:1、每个组团一般需要1-2个出入口; 2、每个组团均有围墙;3、每个组团均要考虑消防要求;4、每个组合理确定组团大合理确定组团规模，避免组团规模过小。 团出入口均需配备专门 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 与设施。 现实中的经验是:如果组小 相对集中布置出入口。 团布置过小，则上述费用均大幅增加;如果组团布置过大，可能的 物业服务能力跟不上。 道路(包括基层和面层)造价远高于同等面积软景造价，在满足规减少路网的不合理曲线和弯折 ，道路的设计应充分考路网应合理简洁 范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节虑客户的需求。 约大量的道路开支。 第 3 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 满足消防、交通流向疏导等前提下 ，应尽量减少出入每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，优化出入口布置 口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 期的人员管理费用。 (1)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分 消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防区 布置消防分区 设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库(单其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。 体、复式)的区别 地下室造价高昂，对建造地下室的要求是:在满足人防要求的前提控制地下室面积 严格控制地下室面积。 下能少建则少建。 在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽 度，以节约建设用地。 1、注意双车行道设置与单道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、道路宽度 车行道设置，单车行道较车行道节约占地; 2、通增加建设用地、节约成本开支的作用。 过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需 要。 压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管着重考虑管材优选:综合施工、使用等因素，给水管给水管的选择 道适当选择不同的压力等级。 经济合理性排序为;PE管?焊接钢管?无缝钢管?镀 锌钢管?UPVC塑料管?球墨铸铁管?钢塑管。 排水管排序为;规格500以内;UPVC波纹管?钢筋混路网工凝土管?PE波纹管，规格500以上;钢筋混凝土管?程 排水管的选择 合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。 UPVC波纹管?PE波纹管。一般情况下，机动车道下选 用重型(?级管或S2管材)，对非机动车道下选用重 型要严控 室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化 避免设计盲目统一选用大规格井;控制重型井盖使用检查井设计 应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。井太部位;除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严 多也会影响美观和行车方便。 控采用重型 ，并尽量减少检查井数量。 排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建管网埋深与井深 减少管网埋深与井深。 造造价都会增加。 优化管网走向、长管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道优化管网走向、长度 第 4 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 度 的长度 建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般 建筑层高 来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2,左右。在高层建筑无特殊情况，层高采用2.8米。 中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。 钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采 用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。 在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不 结构设计 对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。 向设计院下发设计限额 跟进设计参数。 常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样 的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据 不同的构件进行匹配。 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火 专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火防火墙设置 门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防墙。 单体设水幕喷淋系统的设置 。 计 每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增减少沉降缝设置 在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。 加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。 在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要 因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。 控制地下室层高 严格控制地下室层高。 地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要， 另一方面应考虑机械车位设置的可能性。 地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影 响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两(一)减少地下室层数 严格控制地下室层数。 层地下室内解决三(二)层地下室的停车要求，无疑应减少地下室 层数。 地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地 简化地下室排水 下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。能否通过结构找坡 取消建筑找坡层, 第 5 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱 网的布置差异巨大，一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷优化转换层 优化转换层 载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般 而言非常大，设计中应予以关注。 设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结优化设备层 优化设备层。 构设计优化中不应忽略对设备层的优化。 坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本简化屋顶造型 既有经济性的比选又满足建筑的要求。 差异，如何对比选型应予考虑。 优化外挑外挂构合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。 件 的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。 通过节能测算指标来控制窗墙比 ;避免大面积西晒玻 璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进 行空气调节的费用很高 。 在考虑满足通风要求的条 件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能铝合金门窗 控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。 力，但是开启形式设计需要考虑风压作用 。 根据门 窗系统(木、铝、塑)、项目产品定位、建设期和使 用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免 功能不足或过剩。慎重选择非标门窗系统，减少开模 费用。 栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采用300元/(1)尽量使用标准化栏杆 ; 米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此，一方面栏杆栏板 (2)栏杆、栏板档次规范化 ; 应根据客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，(3)兼顾后期的维护费用 提高采购效率并降低成本。 第 6 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以 及外挂件(木材、钢构件、陶制品)等。 一般来说:外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的 作用。同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建外墙装饰 多方面比较，实现价值最大化 筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子; 建筑装饰另一个不能忽视的部分是:要考虑装饰材料的耐久性与后 期维护成本。木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期 客户投诉的隐患。 减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防 腐木的应用，减少后期的维护成本 栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大部品及材料选择或过厚满足强度和刚度即可(需注意节点构造设计) ，(百叶、玻璃雨实用性与美观性相结合 间距满足安全和遮挡要求即可 棚) 玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过 受力计算进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能， 玻璃主要是起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要 注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。 金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门金属构件尽量标等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效金属构件尽量标准化 准化 益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。 室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆，调和漆即可;钢构件的处理 钢构件需区分使用场所(室内外)，分别采用不同的防腐处理 室外栏杆选择氟碳喷涂或 热镀锌，静电喷涂或热镀 锌，普通喷涂。 景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。在景观工程对景观设计的优化决不能简单化---怎么省钱怎么来; 中的几个重要法则是: 更多的要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共景观工景观方案 1、硬景成本比软景高得多; 识。 程 2、景观中花钱多并不一定效果好; 另需关注细节，会有出其不意的效果(如残疾人通道、 3、绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好; 门槛斜坡等)。 第 7 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 4、景观中的软硬景比例是重要的指标。 5、水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期 维护管理费用高的缺点。 拥有多年经验的累计，万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要提供软硬景观标准做法表(如草坪、绿篱、道路、石景观标准做法 求的标准景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计材、砌块)及相应价格表 。 方案，增加优化工作量。 控制景观构筑物景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑控制景观构筑物的数量与体形 的数量与体形 物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。 泳池设计成本控制要点为:严格按照流量、过滤周期等参数合理选泳池设备选型 兼顾后期的运营成本 择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。 以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来智能化方案规划智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符合项目规划的确定智能化系统规划设计方案(如，封闭管理社区选比选 智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。 用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合 封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统) 小区内围墙主要包括组团围墙、小区围墙与公建(例如学校)围墙， 围墙设计分层次 组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。围墙的造价按不同的设计 不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾实用性。 配套工档次差别可达数倍之多。 程 (1)会所面积优化 同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成(2)学校面积优化 配套面积的控制 本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品(3)物业用房面积优化 来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。 (4)架空层面积优化 (1)车位平面布置最优化:限定面积内停放量最大; 同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设(2)车位建造成本由低到高的顺序为: 地面露天车停车方式 计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各位?首层架空车位?地上独立车库?半地下车位?地种停车位的建造成本有也巨大的差别。 下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑 第 8 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 (1)测算配电设备分期布置与合并布置的经济性 ; (2)所有供配电设备(除发电机组外的高压柜、变压配电设备布置 配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。 器、低压柜)尽可能设在同一房间内，确保在符合规 范要求下距离最短，以减少之间联接线路。 开闭所是所有电缆的出口，其位置直接决定了所用电缆的长度。在开闭所选址 合理布置开闭所位置，使整体走线长度最短。 电缆价格高昂的现阶段，其长度是影响成本的一个非常重要的因素。 (1)重点考虑建造水泵房的必要性 ; (2)必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间,小区的供水往往有以下几种方式:1、从市政供水管网直接供水;2、应以距市政接入点最近为原则 。 当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水泵房建设 (3)根据项目产品组合(高层、小高层、多层)，进水;3、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。统一建设水泵房往行供水方案技术经济比选(带水箱变频加压控制系统;往投资在100,200万元左右。 无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案 组合等) 第 9 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 二、各责任部门成本控制指标 1(成本科目中各部门责任成本划分见附表: 总成本 可售面积单方成本 序号 成本项目 责任部门 2(万元) (元/m) 一 土地获得价款 1 政府地价及市政配套费 项目发展部 2 合作款项 项目发展部 3 红线外市政设施费 项目发展部 4 拆迁补偿费 项目发展部 合计 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ? 勘察丈量费 项目经理部 ? 规划设计费 设计管理部 ? 建筑研究用房 设计管理部 2 报批报建增容费 项目事务部 3 三通一平费 项目经理部 4 临时设施费 项目经理部 合计 三 主体建筑工程费 1 基础工程 项目经理部 2 结构及粗装修工程 ? 主体工程 项目经理部 ? 现场签证(1%) 项目经理部 ? 设计变更(2%) 设计管理部 3 门窗工程 设计管理部 4 公共部位精装修 设计管理部 5 户内精装修 设计管理部 合计 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电管线 项目经理部 2 室内设备及安装 项目经理部 3 弱电系统 项目经理部 合计 第 10 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 项目经理部 2 室外采暖系统费 项目经理部 3 室外燃气系统 项目经理部 4 室外电气及高低压设备 项目经理部 5 室外智能化系统 项目经理部 合计 六 园林环境费 1 绿化建设费 设计管理部 2 建筑小品 设计管理部 3 道路广场建造费 设计管理部 4 围墙建造费 设计管理部 5 室外照明 设计管理部 6 室外零星工程 设计管理部 7 其他 设计管理部 合计 七 配套设施费 1 游泳池 设计管理部 2 会所 设计管理部 3 幼儿园 设计管理部 4 学校 设计管理部 5 球场 设计管理部 6 设备用房 设计管理部 7 车站建造费 设计管理部 8 其他(车库) 设计管理部 合计 八 开发间接费 1 工程管理费 ? 行政费用 财务管理部 ? 工程监理费 项目经理部 ? 工程质量监督费 采购管理部 ? 安全监督费 采购管理部 ? 工程保险费 采购管理部 ? 预结算编审费 成本管理部 2 资本化利息 财务管理部 第 11 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 3 营销设施建造费 销售经营部 4 物业完善费 财务管理部 5 风险费 成本管理部 合计 开发成本 九 期间费用 1 管理费用 财务管理部 2 销售费用 销售经营部 3 财务费用 财务管理部 合计 十 跨期分摊费用 总成本 (各部门责任成本中汇总如下(分作业成本和牵头控制成本),有关作业成本和牵头2 控制成本的定义见分部门控制责任书中的详细说明。 销售面积单方成本(元序号 费用项目 成本总额(万元) 2/m) 合计 一、项目事务部 1 作业成本 2 牵头控制成本 二、项目发展部 3 作业成本 4 牵头控制成本 三、设计管理部 5 作业成本 6 牵头控制成本 四、采购管理部 7 作业成本 8 牵头控制成本 五、项目经理部 9 作业成本 10 牵头控制成本 六、销售经营部 11 作业成本 12 牵头控制成本 七、成本管理部 第 12 页 编 号:VKSZ/QR/MA013 深圳市万科房地产有限公司 版 号:A/2 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 生效日期:200×年3月24日 万科地产 内部机密 不得外传 13 作业成本 14 牵头控制成本 八、财务管理部 15 资本化利息 16 物业完善费 17 行政费用 九、其它调整 18 跨期分摊 二、 各部门作业目标 项目事务部 项目发展部 设计管理部 采购管理部 项目经理部 销售经营部 成本管理部 第 13 页 目标成本及控制责任书—项目事务部 项目事务部 一、主要作业目标: 1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施 工许可证及预售许可证。 2、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。 3、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。 二、成本目标:你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标: 1. 作业成本:项目事务部为完成项目的报批报建而消耗的成本，是项目事务部独自控 制的责任成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用(万元) 备注 总计 一、开发前期准备费 1、报批报建费 政府综合报建费 人防易地建设费 白蚁防治费 图纸审查费 消防审查费 教育基金 新墙体材料保证金 散装水泥保证金 卫生防疫审查费 工程招投标管理费 招投标代理服务费 合同鉴证管理费 项目环境影响评测费 标底编制审查费 规划执照费 劳保统筹费 城市生活垃圾服务费 污水处理费 其他报批报建费 水土保持 2、增容费 供电贴费 水增容费 煤气增容费 2.牵头控制成本:项目事务部负责组织设计管理部、采购管理部、项目经理部、成本管 第 14 页 目标成本及控制责任书—项目事务部 理部等部门以及销售经营部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用 备注 总计 三、 控制要点: 1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。 2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。 3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。 重要提示: 以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对报批报建费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。 <返回目录> 第 15 页 目标成本及控制责任书—项目发展部 项目发展部 一、主要作业目标: 1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。 、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。 2 二、成本目标:你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标: 1. 作业成本:项目发展部为完成项目的地价支付而消耗的成本，是项目发展部独自控 制的责任成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用(万元) 备注 总计 一、土地获得价款 1、政府地价及市政配套费 2、合作款项 3、红线外市政设施费 4、拆迁补偿费 5、契税 三、控制要点: 1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。 2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。 3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。 重要提示: 以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对报批报建费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。 <返回目录> 第 16 页 目标成本及控制责任书—设计管理部 设计管理部 一、主要作业目标: 1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。 、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量和砼含量按作业成本结构经2 济指标进行控制。 3、在目标成本范围内实行景观限额设计。 4、依据项目开发计划按时完成图纸设计，保证出图质量。 5、按制度办理设计变更，设计变更造价不得超过合同造价的 %，为 万元. 6、准确核算项目销售面积。 7、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。 参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更及现场签证管理办法》《成本 设计关注手册》 二、成本目标:你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成 如下成本目标: 1. 作业成本:设计管理部为完成项目的方案与施工图设计而消耗的成本，是设计管理 部独自控制的责任成本，包括内容见下表。 单总费用(万项目 作业量 单价 备注 位 元) 总计 一、开发前期准备 费 1、规划设计费 规划设计费 施工图设计费 环境设计费 立面二次设计及其 他费用 会所设计费 样板间装修设计 模型制作费、晒图 费 售楼中心的设计费 社区管网设计费 2、建筑研究用房 二、结构经济指标 1、?0.00以上钢筋 含量 , Townhouse ?42kg/M2 - 17 - 目标成本及控制责任书—设计管理部 ?40kg/M2 , 宽景洋房 , 高层 ?46kg/M2 ?38kg/M2 , 联院TH ?46kg/M2 , 商业 , 幼儿园 ?60kg/M2 ?46kg/M2 , 会所 2、?0.00以上砼含 量 , Townhouse ?0.34M3/M2 ?0.35M3/M2 , 宽景洋房 ?0.36M3/M2 , 高层 ?0.34M3/M2 , 联院TH , 商业 ?0.36M3/M2 ?0.36M3/M2 , 幼儿园 , 会所 ?0.36M3/M2 3、高层地下室钢筋 ?220kg/M2 含量 4、高层地下室砼含 ?1.05M3/M2 量 2. 牵头控制成本:设计管理部负责组织采购管理部、项目经理部、成本管理部以及销售经营部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用(万元) 备注 总计 一、主体建安工程设计变更 二、主体建筑工程费 1、门窗工程 单元门 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 入户门 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 户内门 窗、阳台门(铝合金) TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓(非节能特殊要 求部分) 高层公寓(节能特殊要求 部分) 联院TH(非节能特殊要求 部分) - 18 - 目标成本及控制责任书—设计管理部 联院TH(节能特殊要求部 分) 商业 会所 2、公共部位精装修 大堂精装修 高层住宅 高层公寓 电梯厅精装修 高层住宅 高层公寓 单元入口精装修 TOWNHOUSE 联院TH 楼梯间精装修 宽景花园洋房 外立面精装修 (1)外墙涂料 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 (2)外墙石材 TOWNHOUSE 联院TH 商业 (3)构件 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH (4)商业遮阳蓬 (5)商业橱窗标识系统 外墙外保温 屋面精装修 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 栏杆 (1)阳台露台栏杆 - 19 - 目标成本及控制责任书—设计管理部 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 (2)公共楼梯栏杆 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 (3)木百叶 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH (4)低窗护栏 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH (5)空调板装饰 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 其他 (1)私家小院院门 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 联院TH (2)私家小院围墙 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 - 20 - 目标成本及控制责任书—设计管理部 联院TH (3)私家小院地面 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 联院TH (4)信报箱等零星项目 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH (5)商业公共连廊精装修 3、室内装修 厨房装修 卫生间装修 厅房装修 阳台露台地面 三、园林环境工程费 1、绿化建设费 公共绿化 2、建筑小品 雕塑 水景 小品 零星设施 3、道路广场建造费 沥青车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装人行道 硬质铺装广场 体育游乐设施场地 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 7、其他 永久标识系统 生态水池 篮球练习场 市政绿化带改造 沿街灯箱制作 四、配套设施费 1、幼儿园 桩基础及检测 结构及粗装修 主体安装工程费 - 21 - 目标成本及控制责任书—设计管理部 给排水、电气、发电机、 消防 电梯供货安装 门窗及公共部位装修 园门 铝合金门窗 外墙涂料 构件 室内楼梯栏杆 中庭栏杆 空调板装饰 2、其他 全地下室 人防设备 居委会 公厕 三、控制要点: 1. 《成本设计关注手册》的相关内容。 2、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。 、考虑设计变更量较大的因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。 2 3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。 4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。 5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将结构指标作为评价的重要指标。 6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求; 7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。 8、准确计算销售面积并与政府部门核对。 重要提示: 以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。 此外，你部门还应积极配合项目发展部完成规划和施工图的报批工作，配合工程管 型)工作，配合项目经理部完成零星工程设计工作。 理部完成材料、设备的选样( <返回目录> - 22 - 目标成本及控制责任书—采购管理部 采购管理部 一、主要作业目标: 、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最高的材料和施工单位。 2 3、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率 不高于50%。 4、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。 5、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。 参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《工程招标管理办法》等 二、成本目标:你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标: 1.作业成本:采购管理部为完成部门工作而耗费的成本，是采购管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用(万元) 备注 总计 一、工程管理费 工程质量监督费 安全监督费 工程保险费 外聘专家进行图纸优化 三、控制要点: 1、发展扩大供应商队伍，并进行评估和分级，确保每次招标都能得到充分的竞争。 2、定期分析统计工程合同招标率、工程清单招标率、定标方式比率和中标率。 3、组织设计单位、相关部门或外请专家进行各项工程的方案优化，重点关注基础类型、结构形式和结构布置，确保各项经济指标控制在集团平均以下。 4、积极进行新材料和新工艺的发掘和应用。 重要提示: 以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对工程管理费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。 此外，你部门还应积极配合设计部及项目经理部开展设计及施工方案优化工作。 <返回目录> - 23 - 目标成本及控制责任书—项目经理部 项目经理部 一、主要作业目标: 1、按制度办理现场签证，现场签证造价不得超过合同造价的 %，为 万元. 、根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约。 2 参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更、现场签证管理办法》《成本设计关注手册》 二、成本目标:你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标: 1. 作业成本:项目经理部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是项 目经理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用(万元) 备注 总计 一、开发前期准备费 1、勘察丈量费 测绘 文物古迹勘探 初勘 详勘 施工放线 竣工测量费 2、三通一平费 临时道路 临时用电 临时用水 土方工程 挡土墙 3、临时设施费 临时围墙 临时办公室 临时场地占用费 临时围板 二、工程管理费 工程监理费 施工合同外奖金 3. 牵头控制成本:项目经理部负责组织设计管理部、工程管理部、成本管理部以及销 售经营部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用(万元) 备注 总计 一、主体建筑工程费 - 24 - 目标成本及控制责任书—项目经理部 1、基础工程费 土方工程 护壁护坡 高层公寓 商业 桩基础及检测费 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 基础结构 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 降水 2、结构及粗装修费 (1)半地下室 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH (2)上部 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 (3)现场指令签证 三、主体安装工程费 1、室内水暖气电管线设备 费 室内给排系统费 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH - 25 - 目标成本及控制责任书—项目经理部 商业 会所 室内采暖系统费 室内燃气系统费 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 室内电气系统费 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 2、室内设备及其安装费 商业通风空调系统(油烟处 理) 电梯及安装费 高层住宅电梯及安装费 19层/19站/19门 18层/18站/18门 高层公寓电梯及安装费 22层/22站/22门 23层/23站/23门 发电机及安装费 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅 高层公寓 联院TH 商业 会所 人防设备及安装费 消防系统及安装费 (1)水消防系统 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅(不含地下室) 高层公寓(不含地下室) 联院TH 商业 会所 - 26 - 目标成本及控制责任书—项目经理部 (2)电消防系统 高层住宅(不含地下室) 高层公寓(不含地下室) 商业 会所 (3)气体灭火系统 高层住宅 高层公寓 商业 会所 (4) 防排烟工程 商业 (5) 半地下室消防工程 高层住宅 高层公寓 3、弱电系统费 居家防盗系统费 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅(不含地下室) 高层公寓(不含地下室) 联院TH 宽带网络费 有线电视费 对讲系统费 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅(不含地下室) 高层公寓(不含地下室) 联院TH 三表远传费 TOWNHOUSE 宽景花园洋房 高层住宅(不含地下室) 高层公寓(不含地下室) 联院TH 会所 电话系统费 三、社区管网工程费 1、室外给排水系统费 室外给水系统 , 室外消防水 , 室外给水 , 变频供水设备费 雨污水系统 , 室外排水 2、室外采暖系统费 - 27 - 目标成本及控制责任书—项目经理部 管道系统 热交换站 锅炉房 3、室外燃气系统费 管道系统 调压站 4、室外电气及高低压设备 费 高低压配电设备及安装 室外强电管道及电缆敷设 室外弱电管道埋设 5、室外智能化系统费 停车管理系统 小区闭路监控系统 周界红外防越 小区门禁系统 电子巡更系统 电子公告屏 三、控制要点: 1、对现场的施工条件作详细调查，保证地质勘查科学准确，优化施工方案与施工做法。 2、合理安排好主体建安工程、社区管网、景观工程的施工顺序，保证合理连接，有充分的时间进行清单招标。 3、临时实施应考率永久化或长期重复利用，避免短期内重复性建设造成成本浪费。 4(《成本设计关注手册》的相关内容。 重要提示: 以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。 此外，你部门还应积极配合工程管理部进行工程招标和供应商评估工作，配合成本管理部完成项目结算工作。 <返回目录> - 28 - 目标成本及控制责任书—营销管理部 销售经营部 一、主要作业目标: 1、根据营销计划按项目、年度分别编制营销费用计划，项目整体营销费用最高不得超 过销售收入的 %，本期营销费用额度 万元，最高不得超过本期销售收入的 %。 2、定期进行营销费用分析，使营销费用的支出与项目销售节奏相匹配，开盘前营销费 用使用的不得超过本期营销费用额度 %。 3、营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式。 4、样板房装修工程按照不低于70%标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于50%标 准价收回。 5、提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%。 6、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。 参考执行文件《营销费用管理规范》 二、成本目标:你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标: 作业成本:营销管理部为确保项目的销售按照经营计划的要求完成而消耗的成本，是营销管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用 备注 总计 一、营销设施建造费 广告设施及发布费 现场包装费 接待厅装修装饰费 样板间费用 销售模型费 二、营销费用 1、广告费用(媒体) 广告公司设计费用 户外广告牌 电视媒体拍摄发布 现场包装 2、销售道具 外卖场租用 营销活动费 促销活动费 万客会费用 - 29 - 目标成本及控制责任书—营销管理部 3、销售代理费及佣金 中介策划及咨询费 总产权登记费 4、分户产权转移登记费 5、房屋交易费 宣传资料及礼品费 销售人工费 看楼交通费 三、物业完善费 三、控制要点: 1、营销费用计划应考虑全面、编制详细，分期(月、阶段)按计划使用，与销售进度保持协调。 2、营销中心、样板间、广告牌、围板等营销设施根据需要设置，对营销有促进作用，不得盲目、重复建造。 3、居家示范物品和现场销售设施最大限度回收组合利用。 、发售前，应组织设计、工程和成本人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，防止因销4 售承诺增加公司投入。 重要提示: 以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对除营销设施建造费用以外营销费用、物业完善费、管理费用非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。 <返回目录> - 30 - 目标成本及控制责任书—成本管理部 成本管理部 一、主要作业目标: 1、提供准确合理的项目目标成本测算。 、按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报。 2 3、根据公司经营目标、项目目标成本组织实施全方位、全过程项目成本管理，对项目 成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本? %(即目标成本变动率? ? %)。 4、工程合同结算准确率不低于99%; 5、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。 参考执行文件《目标成本实施细则》、《设计阶段成本管理工作指引》等 二、成本目标:你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标: 1.全面负责项目的目标成本: 可售单方成本 成本总额 序号 费用项目 2(万元) (元/m) 一 土地获得价款 二 开发前期准备费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六 园林环境工程费 七 配套设施费 八 开发间接费 开发成本 九 期间费用 总成本 2(作业成本:成本管理部为完成成本管理而消耗的成本，是成本部独自控制的责任成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用(万元) 备注 总计 一、造价咨询费用 3(牵头控制成本:成本管理部负责组织设计管理部、采购管理部、项目经理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。 项目 作业量 单位 单价 总费用(万元) 备注 总计 一、风险费 - 31 - 目标成本及控制责任书—成本管理部 三、控制要点: 1、做好成本信息的收集工作，用好成本软件，每月分析、发布项目动态成本信息并据以控制项目成本。 2、按《设计阶段成本管理工作指引》参与设计各阶段的优化工作，及时对设计方案进行估算，提供给设计部门和公司决策层作为决策的依据。 3、坚持工程量清单招标，减轻后期结算压力。 4、做好预结算编审交底工作，合理确定审减金额，合理确定委咨询费用。由于造价审减金额过大导致外委咨询费用的增加，应按合同约定由扣除对方违约金递减咨询费用。 5、《成本设计关注手册》的完善和推广。 重要提示: 你部作为项目成本管理的业务主管部门，负责对项目成本管理的全过程、各环节进行协调，参与各项成本决策，负责造价审核和成本结算，向公司及各部门及时、准确通报相关成本信息。 在成本决策过程中，重点配合设计管理部、项目经理部优化设计及施工方案，配合工程管理部开展工程量清单招标工作。 你部门还应积极协助其他部门开展成本控制相关工作，提供专业支持，与财务管理部共同协作搞好成本核算工作。 返回目录>< 下面是赠送的广告宣传方案不需要的朋友可以下载后编辑删除!!!!! 广告宣传方案 每个人在日常生活中都有意、无意的接受着广告的洗礼,继而有意戒无意的购买、使用广告中的产品和服务。这是每个厂家所希望的,也是他们做广告的初衷。 当今社会的广告媒体大致分为:电视媒体、、电台媒体、报纸报刊媒体、网站媒体、户外广告媒体,以及最新的网吧桌面媒体。 - 32 - 目标成本及控制责任书—成本管理部 那么,到底哪种媒体的宣传效果性价比最高呢,我们来做个分析; 首先我们大概了解下各个媒体的宣传方式: 电视媒体: 优势:将广告直接插播在电视剧当中,是强迫式使受众接受,受众为了能够完整的看完自己所喜欢的节目,不得不浏览其中插播的广告,其二,由于小孩在懵懂的成长时期,易于接受颜色绚丽,变换节奏快的事物,电视广告更容易被小孩子所接受,这是电视广告的高明之处,也是其客户多,利润大的主要原因。 劣势:随着网络的发展,以及年轻人的生活方式的改变,电视广告的优势在日益削减。当今月来越多的年轻人开始接受速食文化,篇幅过长的电视连续剧的受众逐渐衰减,由于年轻人的思维快捷,逐渐掌握了电视广告的播出时间,往往在广告播出的时间转换频道,避开广告的冲击。 电台媒体和户外广告就不用多做分析,大家想想你记住了几个电台的广告,记住了几个路边的广告就清楚了。 对于报纸报刊的广告,相信只有那些闲了没事的戒者找工作的才会刻意去浏览广告。宣传效果可以想象。 至于网站的广告,相信很多人会在电脑上设置软件直接将其屏蔽掉。网站的广告过多也会直接影响到受众的心理,进而降低其网站的竞争力。 其次我们大致由高到低排列一下以上媒体的广告费用的名次，受众派名基本和费用排名一致，: 电视媒体——户外广告——网站媒体——报纸报刊媒体——电台媒体 最后来了解一下最新的网吧桌面媒体。 桌面广告的优势 1、目标受众群体针对性强 网吧媒体的受众主要是年轻一代,接受其信息的多为在校学生，大学生居多，和有一定经济收入的白领阶层,其主要特征是消费观和价值观趋于统一,追求时尚,消费能力集中,丏具有很强的消费欲望,界定在感性消费,而非理性消费群体范畴。选择网吧广告可以帮您直接命中最有可能的潜在用户。 2、100% 的广告有效送达率 网吧电脑显示屏广告位基于对网吧的上网环境及网民上网习惯的充分调研而设置。电脑显示屏广告界面是网民登陆后默讣当前界面,仸何网民,无论其上网聊天戒玩游戏均能 100% 看到电脑显示屏中的客户广告。 3、受众数量更加巨大 目标受众规模大,通过对全国大中城市的网吧进行抽样调查,据统计,每台网吧电脑每天的使用人次为4,6人,在节假日和周末还有30,左右的增长。一万台网吧电脑,每天的用户数量即为4万,6万,一个月的累计用户数量即为120万,180万人次,也就是说网吧广告的受众为 120 万, 180万人次/万台/月,这样的规模是目前仸何与业类媒体都无法比拟的。 4、更加有效的广告记忆的强制性、反复性、抗干扰性 我们在制作广告画面时要求一个桌面上同时最多只能发布三至四个不同品牌的广告宣传,这样品牌之间的干扰度低,更有利于广告信息的传播;网吧广告是在其内上网者登录网络后必然显示在桌面和浏览器上的,它强制上网者接受广告信息;通过上述两方面因素的结合,最终让目标受众产生有效的广告记忆力。 - 33 - 目标成本及控制责任书—成本管理部 5、全天候宣传媒体 目前网吧规定营业时间是早 8 点至晚 12 点,实际上绝大部分网吧是 24 小时营业,网吧媒体成为名副其实的全天候媒体。 6、广告发布方式更加灵活 客户可以根据具体的情况及需求安排投放范围及区域,最大限度地保证投放的灵活性,广告发布可采用网络广告的所有形式;并保证在合同签署后短时间内发布广告和根据客户要求实时更新广告,保证广告发布的及时性和有效性。 7、投放效果评估更加真实 每一个客户投放的网吧,我们都将提供详细的网吧资料，网吧名称,终端电脑台数等，,客户对于自己投放广告的范围及覆盖人群数量有非常真实和精确的掌控。显示屏广告位的设置方法使得广告的发布也更加直观有效,结合网络技术手段可对广告投放效果进行及时有效的分析评估。 8、视觉冲击力超强 精美宽大幅面的广告画面及详细的文字说明,不目标受众近似零距离的视觉接触,具强烈的冲击力,可充分展示品牌形象和产品特性,给受众留下极其深刻的印象。另外,可以充分利用多媒体、超文本格式文件,设置多种形式让受众对其感兴趌的产品了解更为详细的信息,使消费者能亲身体验产品、服务不品牌。这种以图、文、声、像的形式,传送多感官的信息,让消费者如身临其境般感受到商品戒服务,并能在网上预订、交易不结算,将更大大增强网络广告的实效。 9、千人成本超低的广告投入 网吧电脑桌面标准报价 18元/台/月,假设一台电脑平均每天 5 人使用,在使用过程中每人有 4 次回到桌面,则客户投放网吧电脑桌面平均每天每人成本 =18元/台/月?30 天?5人 ?4次=0.03 元。根据现阶段其他各发媒体的广告报价,我们可以核算客户投放 1 次北京电视台经济频道30 秒广告,可以连续1个月在 XX 台电脑上投放网吧电脑桌面广告;客户投放1次整版北京晚报广告,可以连续1个月在25000 台电脑上投放网吧电脑桌面广告;客户投放1个月新浪网广告,可以同期连续1个月在XX0 台电脑上投放网吧电脑桌面广告;客户投放1个月 1 块大型户外广告,可以同期在19000 台电脑上投放网吧电脑桌面广告。 10、受众数量可测 一个广告,它的实际到达率到底有多少,这恐怕是广告商最关心,也是广告是否有效的证明。但传统户外广告以及电视、报纸等媒体,他们所面对的群体流劢性大,无法准确统计出受众的数量。而网吧广告平台具有完善的、科学的监测系统,可准确的测算出广告的到达率,这也是其他传统广告媒体所无法比拟的。 11、直接销售产品 网吧桌面广告本身是一个广告的宣传载体和平台,又是一个产品的承载与柜。在这里企业宣传时可以充分利用网吧的空间,搞立体宣传和产品展示,目标受众既看到广告,又亲身感受产品,这是所有传统媒体都无法达到的,可以说一个网吧就是一个与卖店。在宣传产品的同时,又能销售产品,可谓“双管齐下”,广告效果自然高于传统媒体。 - 34 -