酒店前期资金投入与酒店经营期经营管理的相互关系

酒店前期资金投入与酒店经营期经营管理的相互关系 2008-7-22 6:38:00| By: carolzhang 0 推荐 酒店专业人士在谈及酒店的日常经营管理时，通常会询问酒店基本经营情况的十组指标参数， 即：建筑面积、总投资额(包括银行贷款)、预计投资回收期、星级标准、客房数量、总营业 额、平均房价、平均出租率、员工人数、经营利润。依笔者之见，酒店经 营的十组指标参数有着较为密切的相互关联。本文依据四星级城市休闲型酒店一一**酒店在基本设施符合“五星”标准的改建工程中，实际资金投入和预测经营效益产出的情况，对上述十组数据进行综合 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 与思考，从下面五个方面阐述酒店前期资金投入与酒店经营期经营管理的相互关系。 一、酒店建设规模与星级酒店面积的关系 酒店的建筑面积与当地市政规划关系密切，在市政规划部门对酒店的规划一旦确定后，酒 店的建筑面积将是一个确定的数值。**酒店重新规划建筑面积为33500平方米（不包括别墅面积)，地下建筑面积6277平方米，新建建筑面积28777平方米(其中地上面积22500平方米)， 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 按“五星”基本的标准实施，客房数量为306间／套，以**酒店的建筑面积来推算，设计的平均 每一间／套客房的建筑面积约占130平米。用同样的方式，在对**香格里拉饭店、**国际大酒店、**大酒店等五星级和浙江大酒店、**宾馆等四星级的酒店进行实际测算比较后得出：四星 级酒店平均每间／套客房所占用的面积约在90平方米至110平方米之间；五星级酒店平均每间 ／套客房所占用的面积均在120平方米至180平方米之间。 由于酒店所在地区和经营管理模式的差异，酒店的总建设面积与星级标准有着密切的关 系。由于酒店星级不同而产生的差异，四、五星酒店与普通星级酒店有明显的不同，而三星以 下的普通星级酒店的差异会较小，星级较高。平均每间／套客房所占用的面积就较大，反之， 平均每间／套客房所占用的面积就较小。 二、总投资额(不含土地费用)与酒店基础建设各单方造价的关系 酒店投资计算形式有多种，常用的有：“按酒店实际功能项目进行投资计算”。“按酒店每平方米面积进行投资估算” “在酒店正常经营项目设施的配比情况下，按客房数量进行投资 估算”等形式(在第二、三种形式计算时另需附加银行贷款利息或财务费用)。 “按酒店实际功能项目进行投资计算”主要内容有：政府规费、勘察、二程监理、各类设计 (含：建筑、装修、园艺绿化、环境艺术、弱电设施、强电设施等)、基建设备安装、土建工 程、园林工程、装修工程、劳务用工、招标代理、工程审计、工程质检、酒店前期开办费用、 财务费用等等。由于酒店业主的经济实力情况和酒店星级要求的不同，从而使投入酒店建设的 资金也有所不同，差异较大。 “按酒店每平方米面积进行投资估算”、“在酒店正常经营项目设施的配比情况下按客房数 量进行投资估算”的计算方式，是目前大多数酒店业主常用的投资估算方式。在不计财务费用 和土地成本费用的情况下，用**酒店多层建筑的实例分析，**酒店新建面积为28898平方米，土建总造价为5545万元(含各种规费、杂费、配套费用)，实际单方造价约在1919元／平方米；客用区域总装修面积约为3万平方米(不包括原有53套客房)，每平方米的平均装修定价为2500元，装修总价约为7500万元。改建的**酒店 新建部分每平方米的基建直接投资费用约为4419元。如果以全新的酒店为例（高层建筑**大酒店和**国际大酒店)，**大酒店每平方米的投资费用达5700余元，**国际大酒店每平方米的投资费用达5800余元。由上述数据可以初略得知： 五星级酒店每平方米的基建直接投资费用约为4400至5800元：以普通客房(含小走廊和卫生间)面积30平方米为依据计算，每套客房的直接投资额在12—18万元之间。 高层建筑与多层建筑的基建造价会有较大的差异，突出专业性特点的酒店和综合性的酒店 在“平均每间／套客房的投资分摊费用”计算上也会有较大的差异。 三、酒店星级标准与基础建设投资的关系 根据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，酒店星级标准的不同，内部的各类设施，设备 要求也大不相同，其前期的投资和经营业绩也有所不同。酒店大堂面积从150到400平方米，分设为五级；客房面积从14到30平方米，分六个评分级差；客房的数量、酒店其他配套设施、酒 店的管理软件也会由于星级的不同而变化。 我以酒店普通客房(含卫生间和小走廊)为例，来说明多层标准型酒店客房的前期投资情 况：低星级酒店 18平方米每套客房直接投资在4-6万元之间，三星级酒店 20平方米每套客房直接投资在7－10万元之间，高星级酒店 30平方米每套客房直接投资在12-18万元之间。 依据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，若**酒店新建部分规模不变，并以三星标准进 行建设和装修，装修单位定价在每平方米1500元。新建客房区域建造和装修投资约在2400万元其余部分土建投资约在2950万元、装修投资约在3450万元。宾馆开办费用和设备及工地各项管 理费也将随之减少，约在4500万元左右。**酒店估计总投资将低于13300万元，比五星级标准降低投资约6000万元。 由上述数据的计算可以了解到：由于酒店星级标准的要求不同，同样的规模，其投资额度 会有较大的差异。通常星级酒店的建造在投资时需考虑的因素有许多，但从酒店资金投入量的 角度来看，特别需要考虑三个方面的因素： 第一，根据本地区酒店的实际客源及需求情况，对照《旅游饭店星级的划分及评定》的硬 件标准，确定酒店经营和管理场所的功能定位。如：客房的数量、餐位、娱乐项目。 第二，每套客房的基建直接投资价。 第三，客用公共区域的装修单价。 在实际的土建设计与施工中，可依据国家有关工程“定额”和“规范”，计算出土建造价，通常土建的造价变化对星级酒店的级差影响较小。 四、经营管理业绩与投资回收期的关系 投资是需要回报的，回报就要计算期限和额度。以**酒店为例，“五星”改建项目的基建工程部分投资约需1.3亿元人民币，**酒店的开办费用，设备购置，工地各项管理费用及各项不 可预见费用合计约需6350万元，改建项目总投资约1．9亿元人民币。 重新设计后的**酒店主要经营项目有：各类客房306套(增加5．5％)、各中式餐厅总餐位650个(减少46％)、各西式餐厅总餐位230个、3000余平方米的休闲娱乐场所。参照2004年全年度各同类酒店的基本经营情况，提出新**酒店主要经营项目的经营预测： 年平均房价 415元客房年平均出租率 73％ 中式餐厅人均消费 82元 日均(二餐)上座率 135％ 西式餐厅人均消费 56元 日均(二餐）上座率 90％ 各休闲、娱乐场所由专业经营管理公司经营，酒店方每年收取场所管理费用180万元。 由于每家酒店业主的财务状况和其拥有的经营资产质量的不同，所以酒店考核的利润指标 通常用“经营利润(gop)，即能较为完善地、真实地体现酒店经营管理者在酒店经营管理中的业 绩情况。**酒店预测每年营业收入可达6500万元，平均经营利润率按27％计算，gop可达1935万元。利润考核指标以每年5％递增，预计**酒店投资回收期约在八到九年之间。 社会上有较多酒店投资回收期的说法 ，在不同性质的企业和不同的地区，在不同子项 目的资金投入上都存在着不同的计算年限。通常酒店的投资回收期在7-12年不等，投资利润率约在7％—14％左右。**酒店的投资利润率可达10％一14％左右，高于银行同期利率，说明**酒店改建工作项目的确立和可实施性。 五、酒店经营费用与利润产出的关系 根据原**酒店2002年经营费用主要数据分析，人工费用约占26％，资产折旧约占30％，日常维修约占5％。动力能耗约占1 5％。物料消耗约占8％，电信通讯约占1％，其余园林绿化、劳动保险、办公、房产税等杂项费用约占15％，而2002年的企业净利润仅占营业收入的 1．7％。按目前的同类酒店经营情况分析，对**酒店的经营项目进行调整后，并根据新酒店的 建筑结构采用集中化的管理形式，预计新浙江宾馆第一年经营收入约在6500万元左右，一至九年企业的净利润可达5800余万元，九年净利润与折旧之和大于对**酒店投资总额。 从新老**酒店的经营情况分析可以看出：酒店的经营成本费用是建立在酒店前期经营规划 的设计上，酒店经营规划设计中，在保证酒店基础营业额的前提下，经营成本费用是一个阶段 性的相对稳定值，其中：人工费用、资产折旧、日常维修、动力能耗、物料消耗、园林绿化、 办公、广告、其他杂项费用，税费等占经营成本费用的绝大部分。由于**酒店建筑类型由分散变为集中，客房面积由小变大、宾馆的标准由四星变为五星，酒店设施更为合理，相对而言： 人工费用、动力能耗、经营物耗等参数与原**酒店相比都有升有降。预计新**酒店净利润要比2002年**酒店的净利润高出三倍以上。因此，提高酒店的星级标准、增加酒店营业收入、合理 降低和控制经营(成本)费用，是提高酒店利润的较为有效的方法。