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杭州写字楼市场分析报告.doc

杭州写字楼市场分析报告

韩静妹
2018-09-12 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《杭州写字楼市场分析报告doc》,可适用于高等教育领域

杭州写字楼市场分析报告一、概述调研目的本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析结合物产大厦周边地区写字楼市场状况为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。报告框架本报告分五个部分第一章介绍了报告的目的与框架第二章是对杭州写字楼市场的总体分析第三章是对各大写字楼板块的区域分析第四章是对写字楼需求调研结果的分析第五章结合物产大厦项目实际情况得出报告结论。二、杭州市写字楼市场总体分析、写字楼市场温而不火仍有升值空间年以来杭州房地产业连续年大幅增长被称作“地产杭州现象”。然而目前杭州楼房类别上以住宅为主写字楼在总数上偏少所占比例较低在住宅市场持续火爆的背景下杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上就是当住宅售价一年涨幅在元平方米甚至更多时写字楼价格却增长缓慢。在许多区域以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。年的写字楼市场的确风光了一回且在年上半年价格仍有显著的提升但从下半年开始写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势中间甚至房价比月份有所回落。到年一月份杭州写字楼均值在(元平方米)左右比去年年底的均值有略微的上升。表:杭州写字楼一级市场平均销售价格(元,平方米)季度中心区次中心区QQQQQQQQ城市边缘区资料来源:共好资讯杭州是个适合人居的城市又有其西湖的不二资源人文气息浓厚但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心没有众多的大公司来支撑写字楼楼市作为浙江的经济中心杭州很大一部分的写字楼是省内企业在使用产生不了大的影响这也限制了写字楼市场的发展出现售价低于住宅的怪现象。但同时也表明:目前的写字楼价格还有较大的上涨空间一但高档写字楼的需求被激发写字楼价格便有向上突破的空间。、供需皆大幅增长供略大于求从供给来看年杭州市区写字楼开发投资额接近亿元写字楼预售面积达到万平方米销售面积超过万平方米。年在此基础上迈进了一大步向市场投放的物业面积万平方米估计比上年增长,左右。据不完全统计杭州近四年可售的写字楼供应量在万平方米以上超过过去十年杭州写字楼的开发量故不会像住宅一样不饱和形成供不应求的矛盾。从需求来看随着宏观经济与个体私营企业的持续发展特别是新兴产业的发展(如律师与会计事务所等中介机构、咨询服务业等)的迅速发展促进了对写字楼市场的需求由于浙江地区民营企业众多目前杭州写字楼需求的主体是形象好、小面积分割、较低使用成本的中档写字楼。同时受上海的经济辐射尤其是加入WTO以来大量境外企业纷纷进入杭州市场或在此设立分公司或设立办事处高档写字楼的需求也日益增长。目前住宅投资收益的成长空间渐渐缩小将有部分以投资为目的的置业群体将更加关注写字楼市场。一方面杭州写字楼供给量迅速增长另一方面需求平稳增加其供求匹配的结果是写字楼市场呈供给略大于需求的局面且在两年内这种状况还将延续并有可能在一定时期形成一种买方市场由于缺少住宅那样旺盛的投资需求目前写字楼市场还缺少大幅上涨的动力。、开发商联手拓市业态聚集成气候目前杭州已明显形成了武林板块、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个写字楼板块。纵观上述七大写字楼区域的形成不难发现其共同特征:写字楼的聚集离不开周边区域内成熟的产业形态。如在市中心庆春路上就汇集了各大银行、保险公司、证券机构形成了“金融一条街”是金融产业的集聚带动了周围写字楼的兴旺。由此自然而然地产生了一种新的“区域商务模式”:产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度是一种“互动发展”的关系一方面产业的集聚为写字楼板块的形成提供了潜在的客源市场和整体的外部商务环境的氛围另一方面写字楼的聚集为周边区域内产业的发展以及各种围绕着产业发展的服务机构提供了办公空间和拓展业务活动的场所因此在某一个特定的区域内只有形成了产业的集聚才能造就该板块内写字楼的聚集。写字楼开发商已逐渐意识到“店多拢市”的集聚效应开始联手拓市。从“新武林商务区”旗号的打出城站广场联谊会组织到吴山商盟的相继成立都已经表明:越来越多的开发商开始认识到产业集聚对写字楼板块形成的重要作用并开始依靠板块、区域的差异性锁定目标客户。、品质普遍提高概念层出不穷总体来看杭州写字楼整体品质有较大提高。在硬件上宽带系统等成为基本的配置一些开发商还将餐厅、娱乐作为办公的完善大大加强了楼盘的功能。此外部分写字楼考虑了与国际趋势接轨的需要设计时引入了“柔性办公”理念使写字楼的人性化得以充分体现。与此同时开发商间的竞争也更为激烈。写字楼的竞争不仅仅表现为销售价格、推盘时间的竞争“概念”也已成为竞争的要素之一。大华〃星河商务大厦的“LOFT”办公空间联银大厦的“公寓式写字楼”伟星〃东河世纪大厦的“景观”办公空间等等新概念的提出都是为了显现楼盘个性引起目标客户群的关注。然而与一幢写字楼年的使用年限相比概念也许只是昙花一现真正的持久需要更多产品实体的维系需要有更为长远的规划和更多优良的配套包括一些建筑细节的处理如电梯、车位等都将成为一个好的写字楼强有力的支撑点。注重可持续发展。杭州目前的第三代写字楼总体品质大大提升PDS、中央空调、A标准、楼宇智能化等新技术不断在写字楼产品中得以应用硬件配套日渐完善。杭州房产开发商表现出来的较为超前的开发理念也将是今后写字楼重视生态环境、重视通风日照的趋势反映。、租金增长缓慢投资回报率下降从租赁市场反馈的结果表明杭州写字楼租赁自年以来租金增长缓慢个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况而写字楼的售价自年以来的增长幅度平均超过。从收益还原的角度来看写字楼的投资回报率事实上是在逐年减少因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。结论:经过了年杭州写字楼发展的一个高潮后估计杭城写字楼市场会进入一个低迷的状态:在整体市场的影响下开发投资商的投资行为变的更加谨慎因为投资写字楼项目存在着很大的风险性而消费者的消费行为也更加理性与住宅的投资回报比较写字楼三、杭州市写字楼区域分布及分析随着近年来杭州写字楼市场的快速发展市场运行逐渐走向成熟目前杭州已经形成武林商圈、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个较为成熟的区域钱江新城的写字楼人气也开始聚集成为第八个初具规模的板块。从杭城写字楼的发展历史来看往往每一段时期都有个热点区域如武林广场、城西高新区、世贸区等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射或是有强有力的行业支撑或是具备优越的自然地理条件。在对物产大厦写字楼项目进行定位以前必须对这些成熟板块进行深入的分析与比较:、武林板块:商贸业武林板块集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大型购物中心以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。近年来武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。现已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等即将推出的有海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二期写字楼、坤和发展中心等对其面积及均价统计结果如下:楼盘名称开发商地址武林广场对岸面积开盘时间价格未定未定均价起西湖文化广场耀江房地产开发有限公司华源发展大厦杭州华源房地产海华广场海华集团已破土动工未定明年年初建国北路环城北路交叉口环城北路与建国北路交界环城西路环城北路交叉处临近万向大酒店莫干山路号环城北路号湖墅南路与潮王路武林路中山北路耀江发展中心耀江房地产开发有限公司国际汇丰中心武林房地产开发限公司蓝天时代广场浙江蓝天房地产水晶大厦年底预定均价均价F永通信息广场杭州永通房地产中环大厦鸿鼎商务馆中大广场华达通宝大厦易盛大厦锦江大厦元通大厦白马大厦华达房地产易盛房地产华浙南都房地产杭州新紫云房地产浙江康恒房地产中大房地产年月均价现房均价均价环城东路环城北路交界莫干山路湖墅南路延安路武林门北面现房层

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