杭州写字楼市场分析报告

杭州写字楼市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 报告 一、概述 调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架;第二章是对杭州写字楼市场的总体分析;第三章是对各大写字楼板块的区域分析;第四章是对写字楼需求调研结果的分析;第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低;在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716(元/平方米)左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 1:杭州写字楼一级市场平均销售价格(元,平方米) 季度 中心区 次中心区 2001Q1 9880 7500 2001Q2 10010 7640 2001Q3 10080 7950 2001Q4 10160 8100 2002Q1 10180 8180 2002Q2 10200 8240 2002Q3 10200 8260 2002Q4 10250 8300 城市边缘区 5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700 资料来源:共好资讯 杭州是个适合人居的城市，又有其西湖的不二资源，人文气息浓厚;但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心，没有众多的大公司来支撑写字楼楼市，作为浙江的经济中心，杭州很大一部分的写字楼是省内企业在使用，产生不了大的影响，这也限制了写字楼市场的发展，出现售价低于住宅的怪现象。 但同时也表明:目前的写字楼价格还有较大的上涨空间，一但高档写字楼的需求被激发，写字楼价格便有向上突破的空间。 2、供需皆大幅增长，供略大于求 从供给来看，2001年杭州市区写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到30.93万平方米，销售面积超过16万平 方米。2002年在此基础上迈进了一大步，向市场投放的物业面积40万平方米，估计比上年增长305,左右。据不完全统计，杭州近四年可售的写字楼供应量在220万平方米以上，超过过去十年杭州写字楼的开发量，故不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾。 从需求来看，随着宏观经济与个体私营企业的持续发展，特别是新兴产业的发展(如律师与会计事务所等中介机构、咨询服务业等)的迅速发展，促进了对写字楼市场的需求，由于浙江地区民营企业众多，目前杭州写字楼需求的主体是形象好、小面积分割、较低使用成本的中档写字楼。同时，受上海的经济辐射，尤其是加入WTO以来，大量境外企业纷纷进入杭州市场，或在此设立分公司，或设立办事处，高档写字楼的需求也日益增长。目前住宅投资收益的成长空间渐渐缩小，将有部分以投资为目的的置业群体将更加关注写字楼市场。 一方面杭州写字楼供给量迅速增长，另一方面需求平稳增加，其供求匹配的结果是，写字楼市场呈供给略大于需求的局面，且在两年内这种状况还将延续，并有可能在一定时期形成一种买方市场;由于缺少住宅那样旺盛的投资需求，目前写字楼市场还缺少大幅上涨的动力。 3、开发商联手拓市，业态聚集成气候 目前杭州已明显形成了武林板块、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个写字楼板块。纵观上述七大写字楼区域的形成，不难发现其共同特征:写字楼的聚集离不开周边区域内成熟的产业形态。如在市中心庆春路上，就汇集 了各大银行、保险公司、证券机构，形成了“金融一条街”，是金融产业的集聚，带动了周围写字楼的兴旺。由此自然而然地产生了一种新的“区域商务模式”:产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度，是一种“互动发展”的关系，一方面，产业的集聚为写字楼板块的形成提供了潜在的客源市场和整体的外部商务环境的氛围;另一方面，写字楼的聚集为周边区域内产业的发展以及各种围绕着产业发展的服务机构提供了办公空间和拓展业务活动的场所，因此，在某一个特定的区域内，只有形成了产业的集聚，才能造就该板块内写字楼的聚集。 写字楼开发商已逐渐意识到“店多拢市”的集聚效应，开始联手拓市。从“新武林商务区”旗号的打出，城站广场联谊会组织，到吴山商盟的相继成立，都已经表明:越来越多的开发商开始认识到产业集聚对写字楼板块形成的重要作用，并开始依靠板块、区域的差异性锁定目标客户。 4、品质普遍提高，概念层出不穷 总体来看，杭州写字楼整体品质有较大提高。在硬件上，宽带系统等成为基本的配置，一些开发商还将餐厅、娱乐作为办公的完善，大大加强了楼盘的功能。此外，部分写字楼考虑了与国际趋势接轨的需要，设计时引入了“柔性办公”理念，使写字楼的人性化得以充分体现。 与此同时，开发商间的竞争也更为激烈。写字楼的竞争不仅仅表现为销售价 格、推盘时间的竞争，“概念”也已成为竞争的要素之一。大华〃星河商务大厦 的“LOFT”办公空间;联银大厦的“公寓式写字楼”;伟星〃东河世纪大厦的“景 观”办公空间等等新概念的提出都是为了显现楼盘个性，引起目标客户群的关注。 然而，与一幢写字楼50 年的使用年限相比，概念也许只是昙花一现，真正的持 久需要更多产品实体的维系，需要有更为长远的规划和更多优良的配套，包括一 些建筑细节的处理，如电梯、车位等都将成为一个好的写字楼强有力的支撑点。 注重可持续发展。杭州目前的第三代写字楼总体品质大大提升，PDS、中央空调、5A 标准、楼宇智能化等新技术不断在写字楼产品中得以应用，硬件配套日渐完善。 杭州房产开发商表现出来的较为超前的开发理念，也将是今后写字楼重视生态环境、重视通风日照的趋势反映。 5、租金增长缓慢，投资回报率下降 从租赁市场反馈的结果表明，杭州写字楼租赁自2000年以来，租金增长缓慢，个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况;而写字楼的售价自2000年以来的增长幅度平均超过50%。从收益还原的角度来看，写字楼的投资回报率事实上是在逐年减少，因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。 结论: 经过了2002年杭州写字楼发展的一个高潮后，估计杭城写字楼市场会进入一个低迷的状态:在整体市场的影响下，开发投资商的投资行为变的更加谨慎，因为，投资写字楼项目存在着很大的风险性;而消费者的消费行为也更加理性， 与住宅的投资回报比较，写字楼 三、杭州市写字楼区域分布及分析 随着近年来杭州写字楼市场的快速发展，市场运行逐渐走向成熟，目前杭州已经形成武林商圈、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个较为成熟的区域，钱江新城的写字楼人气也开始聚集，成为第八个初具规模的板块。 从杭城写字楼的发展历史来看，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、城西高新区、世贸区等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。在对物产大厦写字楼项目进行定位以前，必须对这些成熟板块进行深入的分析与比较: 1、武林板块:商贸业 武林板块集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。 近年来，武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。现已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等;即将推出的有海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二期写字楼、坤和发展中心等，对其面积及均价统计结果如下: 楼盘名称 开发商 地址 武林广场对岸 面积? 开盘时间 价格 未定 未定 均价8600 9000起 西湖文化广场 耀江房地产开发有限公司 华源发展大厦 杭州华源房地产 海华广场 海华集团 220700 已破土动工 未定 明年年初 2001.8 建国北路环城北路交叉口 23790 环城北路与建国北路交界 41000 环城西路环城北路交叉处 40000 临近万向大酒店 莫干山路18号 环城北路31号 湖墅南路与潮王路 武林路 中山北路 耀江发展中心 耀江房地产开发有限公司 国际汇丰中心 武林房地产开发限公司 蓝天时代广场 浙江蓝天房地产 水晶大厦 80941 03年底预定 均价10000 30000 2001.5 均价8 500 7/18F 永通信息广场 杭州永通房地产 中环大厦 鸿鼎商务馆 中大广场 华达-通宝大厦 易盛大厦 锦江大厦 元通大厦 白马大厦 华达房地产 易盛房地产 华浙南都房地产 杭州新紫云房地产 浙江康恒房地产 中大房地产 44740 2002年8月 均价6300 30000 16000 10000 2001.5.7 2001.3 现房 均价6600 均价9800 环城东路环城北路交界 莫干山路 湖墅南路 延安路 武林门北面 11800 75000 26550 29750 现房 2001.12 13000/25层