名门春天项目公开期及开盘
行销推广策略
（公开期：2014年7份初定
（开盘：待定）
第一部分 策划推广
一、设定广告发布情况
售楼处选址：项目方圆500米，建议在鼎盛公馆售楼处旁
售楼部包装：户外：广告牌、道旗 灯箱
户内：看板、背景墙LOGO标志、吊旗、灯光加强
媒体渠道：电视台 短信群发，各乡镇条幅广告发布，彩车宣传，人员派单。
今日响水：硬广及软文
销售道具：海报、原住宅手提袋、ＤＭ、总体模型
促销礼品：各类小礼品（小扇子）雨伞等
二、策划广告策略
（一）、“全响水热销 珍罕多层 ”行销概念，推广主题“最具 居住与投资价值的唯一与唯美的纯多层住宅”，经过软文发布后，概念炒作基本完成，效果达到了。现在要向产品及投资延伸。
1、产品：
①本身产品有成熟的优势核心，现在多层不多，且优势不强或正在开发，市场都以小高层销售为主，这也是一个市场机会点。故总结起来本项目应该是“响水目前少有的，城市中心，学区房最具投资价值的② 产品优势：
工程
路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理
形象：高品质建筑现房销售，加上整体VI设计，可营造上档次的整体小区，配实景。
（二）、策划创意设计进行提炼出推广主题。
学生开学时间较紧促，下一阶段的推广时间只有一个多月时间，我们在推广上一定要有销售力
1、报平，短信，条幅是主要广告媒介，特别重要。同时要制定报平主题。
2、DM除效果图修改外，也应结合以上策划调整思路进行相应修改。
（三）、报平设计注意事项
1、注意整体感官VI效果，
2、文案，进行响水全方位的大集市宣传。(待定)
（四）、广告推广
1、报纸广告（红色为主色）
①对报平广告排期进行调整，使每周内均有广告刊出，效果更好；
②当地商业宣传，《今日响水报》效果较好。
使用方法：
① 夹报，县城区，尽可能下乡镇（特别是较富裕的陈港、大有，运河 小尖等） 时间9月份（待定）
② 派单，到各商业专业市场派发 时间（待定）
③ 现场使用
3、过街横幅：各主要人流街区 (待定)
4、手机短信：月份(待定)
（五）、开盘现场包装（待定）
1、拱门（响陈路入口、与售楼处入口各一个）
2、飘空气球（售楼部门前）
3、过街横幅
4、彩旗（响陈路入口、与售楼处入口各一个））
5、售楼部利用红地毯与节日气氛包装
6、领奖区（放置奖品，利于现场气氛营造）
第二部分 营销推广
一、营销策略
阶 段
销售策略
细 则
相关促销策略
制定依据
销售接待
公开期
小订5000元 “购房定金卡”
1、 每卡限购一间住宅，要多间住宅需买相应张数的资格卡；
2、 “购房资格卡”上主要体现小订金额、客户姓名、选房注意事项，同时要注明下小订的时间（月日时分秒）；
3、 下小订者也开出收据，交首付时小订折抵购房款，未购房交首付小订于3天后退还。
先定先优惠，价格为低走高开，价格会涨的！形成心理价值！
1、 买卡而不排号的目的，是利于现场热销气氛的营造，同时也能避免排号中产生的排在后面的客户或新来的客户因等待时间太久而流失；
2、 以下小订来过滤无效客户，筛选出有效客户，同时制造紧张的气氛；
3、 以买卡来制造紧销的气氛；
4、 小订定在5000元，适当降低门槛让客户易于下订而捕捉客户，同时金额不高方便某些人炒房，而投资者的炒房有利于销售；
5、 小订退款应避开签订
合同
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高峰期，以避免干扰。
1、 告之大约价格范围，做好逼订说辞。
2、 提供宣传资料：购房须知、户型海报、DM、手提袋
3、 提供贷款咨询。
4、 客户购卡后须登记客户姓名、电话、地址等资料。
5、 未购卡客户也做记录分析，以便追踪挖掘。
开盘当天
10月1日
凭“购房资格卡”选房，所有房源公开，先定先得
1、 开盘当天，凭卡选房，先定行得，如果多组客户同时争定一间，按卡上下小订的时间，谁先谁得；
2、 当天新来客也须买卡才能选房，但如果其要抢买，亦可以让其不买卡直接下定，也是逼定的好办法。
1、 开盘当天上午给予最优惠折扣，下午给予稍次优惠折扣，第二天不予优惠折扣；
2、 当天来客凭卡送太阳帽1顶/卡。
1、 购房属于理性消费行为，客户购买的决心易受现场气氛影响，现场气氛越热闹，购买欲望就越强；
2、 开盘当天上午的场面最热闹，下午次之，此后就归于平静。故按现场气氛情况来制定折扣策略来影响客户的购买决心。
1、 销售组
2、 控台组（销控、喊控、贴花，确认单做时限记录，卡做已选标记及排号）
3、 售卡组
4、 SP促单组
交定金及
签订
协议
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1、 定金50000元；
2、 以《确认单》的姓名为准签订协议，即省去当天的转让手续之程序。
1、 交定金签约后送雨伞2把/间，
2、 发放抽奖券。
购房人姓名以开盘当天的《确认单》为准签订协议，也主要是允许客户在签协议前炒号，有利于销售。
签约组（专人审核及盖公章）
抽奖
1、 奖品为家电，点钞机，燃气热水器；
2、 抽奖为循环抽奖，每销售10间为一组，客户参加每组的抽奖；销售达到50间为大奖抽奖，已定客户均可参加抽奖；
有机会参加三次抽奖（小组、中组、大组）
1、 抽奖可以让客户在现场等待，使人气不流失，并且抽奖的热闹气氛带动销售气氛；
2、 已定客户对未定客户有带动的作用。
专人负责抽奖及发奖
签订合同
签订合同
1、 延期签约或退房者，定金没收；
2、 签定合同时的姓名以协议为准，如有更名，则不享受开盘的折扣优惠；合同签订后不予更名。
3、 如卡上姓名与协议姓名不一致的，双方到场办理转让手续
4、 小订、定金折抵购房款。
内部发卡及购房
规则
待 定
1、 确定内部已订房源，销售部对外销控；
2、 确定关系户人数，须于开盘确认房源并买卡，销售部对外销控；
3、 销控几间较好的，同时也作为关系户备用。
4、 内订人员须按以上顺序事先确定房源，不得在开盘时抢购他人已订房源。开盘当天交定，以带动人气，若因故不能开盘当天交定，应于开盘前先交定金，开盘当天由我司人员代办交订形式；若不能按开盘
规定
关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定
交定，视为放弃。
二、销售组织
（一）、销讲完善
（二）、“选房资格卡”制作及发放、登记准备
（三）、价格准备
（四）、
协议书
婚内约定的财产协议书家庭养老协议书pdf意向性划转协议书商业银行关联方授信摔伤一次性补偿协议书
准备（合同签约）
（五）、过户手续费为成交价8% ，及办理产权证（二证）
贷款银行确定及提供咨询准备（中行—中银富登 建行）
（六）、开盘人员分工及流程准备
盐城陶然居房产经纪有限公司
张林宝呈送
2014年7月13日
浙公网安备 33021202002483