我国自有住房服务虚拟租金估算方法的优化：来自美国的经验（可编辑）

我国自有住房服务虚拟租金估算 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 的优化：来自美国的经验（可编辑） 我国自有住房服务虚拟租金估算方法的优化:来自美国 的经验 我国 自有 住房 服务 虚拟 租金 估算 方法 的优 化 : 来自 美国 的经 验 周清杰 (北京工商大学经济学院,北京 100048) 摘 要: 在国内生产总值的核算中, 各国对自有住房服务虚拟租金的估算方 法存在一定的差异。 本文在简要回顾国民核算体系估算自有住房服务虚拟租金的 基本原则以后, 着重分析了美国居民的住房存量结构和自有住房服务虚拟租金的 估算方法 。 文章还通过梳理我国现有的核算体系, 从美国经验里寻找优化我国自 有住房服务核算方法的可行路径。 关键词:自有住房;虚拟租金;估算方法;国内生产总值 国内生产总值 ( G D P ) 是最重要的一个宏观经济指标 , 不仅 影响一国宏观经 济政策的制定, 还关乎各国在国际上的 地位 和责任。 科学的核算方法是保证 G D P 数据质量的前提。 然而 , 某些重要项目的核算难度非常大 , 核算方法也 很难统一 , 其 中 , 城 市 居 民 自 己 占 有 使 用 的 自 有 住 房 O w ne r - O c c upi e d H ous i ng D w e l l i ng , O O H 或 O O D 的虚拟租金是争议最大的项目之一。 囿于 住房市场的特殊性和相 关数据的可获得性, 各国对自有住房服务的核算方法不尽相同。 这一局面不仅降 低了各国 G D P 数据的可比性,还有可能导致 一国的 G D P 数据出现系统性偏差, 影响宏观数据的公信力。 近些年来, 学术界和相关机构开始关注我国自有住房服务虚拟租金的核算方 法 问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。无 论是 来自 国内 统计 领域 的权 威观 点( 如 X U , 2002; J I N , 2009 等) , 还 是来自国际相关机构的声音 如 A D B , 2007; Z i e s c ha ng, 2009 等 , 都把自有住房服 务虚拟租金的估算问题看作是我国 G D P 核算体系面临的一大难题。 本文 在简要回顾 自有住房服务的属性和国际惯例的一般原则 后 , 将利用历史 数据分析 美国 G D P 中自有住房服务的地位 , 并梳理国民收入与产出账户 N a t i ona l I n c om e a nd P r oduc t A c c ount s , 以下简称 N I P A 中自有 住房服务的核算 ,以探寻 等 值租金法的内在逻辑。 文章 最后 还将总结我国 G D P 中自有住房服务 的核算方法 , 寻找优化我国核算方法的可行路径。 一、G G G G D D D D P P P P 核算中的自有住房服务 在国民经济核算体系中, 居民购买新住房的行为是投资行为, 即居民获得新 1房的所有权是一种生产性行为。 此时的居民实际上是一个特殊的 “服务型企业” 。 在获得所有权后居民对住房这种固定资产的使用,无论是将住房租赁给其他人 , 还是自己居住, 都相当于一种提供居住服务 H ous i ng S e r vi c e s 的经营行为 。 当房 主租赁房屋时, 租金就是居住服务的市场价值, 应视为房东的个人收入 。 与此相 对应, 租金也会成为房客消费支出的一部分。 无论国内生产总值是用收入法核算 , 还是用支出法核算,都包括居民之间房屋租赁交易的市场价值。 但是 , 当居民住在自己所有的房屋中时, 房屋这种固定资产所提供的居住服 务是否应该计入 G D P 就变成一个较难处理的问题。国民经济核算体系一般不考 察 居 民 生 活 中 产 生 的 自 给 性 服 务 , 因 为 在 这 种 服 务 的 提 供 中 并 没 有 实 际 交 易 发 生, 没有现金的支付 , 无法计算其市场价值 。 例如 , 家庭成员在生活中的一些生 产性活动,如打扫居室卫生,看护 幼儿 等,都不 在 G D P 的 核算范围内 。不过, 国民核算体系 却支持将居民从自有住房中获得的居住服务纳入到 G D P 之中。 因 为购房自住是当代经济社会的一个特征事实, 是影响居民福利状态的一个重要因 素。 一个住在自有房屋中的居民, 如果该住房不存在债务 , 那么, 房主从自有住 房中将获得相当可观的隐性收入。 而那些住在租赁房中中的居民必须向房东支付 房租。 就这一点而言, 住在租赁房中的居民与居住在自有住房的居民的福利水平 是不可同日而语的。 因此, 在居住成本日益高企的今天 , 作为广义国民收入指标 的 G D P , 不 仅 需 要 计 算 租 房 居 民 在 居 住 服 务 方 面 的 支 出 , 也 有 必 要 测 度 那 些 自 有房屋中的居民从中获得了多少的隐性收入。 在 最 新 版 国 民 经 济 核 算 体 系 ( 以 下 简 称 2008S N A ) 中 , 再 次 强 调 采 用 适 当 方法对自有住房服务的虚拟租金进行估算的必要性。 理由是无论是自有住房, 还 是租赁房 , 二者产生的服务流在本质上并无二致, 它们的核算口径自然也应该保 持 一 致 。 当 租 赁 费 纳 入 到 房 主 的 个 人 收 入 时 , G D P 也 不 应 排 斥 居 民 从 自 有 住 房 中获得的服务价值,哪怕这种价值只存在于“意念中 ” 。 对自有住房服务采取这种处理方式有两个好处, 一是 各国之间可能拥有不一 样的自有住房和租赁 房比例,但各国居住服务对 G D P 贡献的数据是可比的。因 为这两者所产生的经济增加值都已体现在 G D P 中了。二 是当一国内部的房屋所 有权在房主和房客之间发生转移时,G D P 会保持不变。 然而 , 如何测度自有住房服务的价值 , 却 是一个让经济学界和统计学界都颇 2感头疼的 难题 。 因为居住服务的生产和消费发生在一个居民户身上, 并没有实际 的货币交易发生, 所以很难找到估算自有住房服务价值的最佳方法 。 国际惯例达 成的共识是, 条件允许时应该用类似交易的价格 ( 即机会成本 ) 来估算 自有住房 服务的虚拟租金, 这一租金既是房主的个人收入, 也属于个人消费支出的一部分 。 2008S N A 推荐使用的估算方法 , 主要包括等值租金法 r e nt a l - e qui va l e nc e a ppr oa c h 和 使 用 者 成 本 法 us e r - c os t a ppr oa c h 。 前 一 种 方 法 适 用 于 房 屋 租 赁 市 场 比 较 完 善 的国家,后者适用于不存在房屋租赁市场,或房屋租赁市场过小或过于单一, 无 法找到合适的价格参照的国家。 二、美国经济中的自有住房 美国是房地产市场高度发达的国家, 居民自有住房在城市的房屋存量中的比 例相当高 。 根据美国住房统计部门的数据 , 上个世纪美国 城市居民住房自有率的 基本走势呈现逐步提高的态势。 其中, 前半个世纪居民自有住房比例稳定在 46% 至 49% 之 间 。 50 年 代 后 住 房 自 有 率 开 始 超 过 超 过 50% , 并 于 60 年 代 迅 速 突 破 60% 。此后,住房自有率稳中有升 (见 图一) 。 8 0 7 0 6 0 5 0 4 0 3 0 2 0 1 0 0 1 9 0 0 1 9 1 0 1 9 2 0 1 9 3 0 1 9 4 0 1 9 5 0 1 9 6 0 1 9 7 0 1 9 8 0 1 9 9 0 2 0 0 0 美 国 住 房 自 有 率 图 一 2 2 2 2 0 0 0 0 世 纪 美 国住 房自 有率 的变 化趋 势 数 据来 源: A m e r i c a n H o u s i n g S u r v e y f o r t h e U n i t e d S t a t e s , h t t p : / / w w wc e n s u sg o v 进入新世纪以后, 美国 自有住房比例进一步上升, 买房自住成为百姓解决居 住服务的 主流趋势 。调查数据显示, 2001 年,在美国 1 亿单元 uni t 的住房存量 中, 居民自有自住的有 7170.8 万, 占全部住房的 68% , 而租赁房只有 3372.7 万, 3不足前者的一半。 在之后的 8 年中, 房主自住的住房比例均略高于 68% , 租赁房 比例约为 31% (详细情况见表 1) 。 表 1 1 1 1 美 国居 民住 房情 况: 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 - - - - 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 9 9 9 9 ( 单位 : 万单 元 ) 调 查年 份 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3 3 3 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5 5 5 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 7 7 7 7 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 9 9 9 9 住 房总 数 1 0 5 4 35 1 0 5 8 42 1 0 8 8 71 1 1 0 6 92 1 1 1 8 06 其 中 自 住房 7 1 7 08 7 7 2 38 7 4 9 31 7 5 6 47 7 6 4 28 比 例 % 6 80 6 83 6 88 6 83 6 84 租 赁房 3 3 7 27 3 3 6 40 3 3 9 40 3 5 0 45 3 5 3 78 比 例 % 3 20 3 17 3 12 3 17 3 16 数 据来 源: A m e r i c a n H o u s i n g S u r v e y f o r t h e U n i t e d S t a t e s : 1 9 9 7 - 2 0 0 9 , h t t p : / / w w wc e n s u sg o v 虽然美国的自有住房比例在世界上并非最高, 但对于一个自有自住房占房 屋 1 存 量 市 场 的 三 分 之 二 以 上 的 经 济 体 而 言, 其 经 济 重 要 性 自 然 不 可 小 觑 。 从 经 济 核算的角度看, 能否找到一个科学的方法 , 准确估算居民从自有住房服务 中获得 的虚拟租金,将是美国宏观经济数据核算部门无法回避的一个重大问题。 城市居民自有住房服务的虚拟租金是美国 G D P 的重要组成部分。 数据显 示 , 2000 年, 美国城市居民自有住房的虚拟租金 为 7 68 9 亿美元 , 占当年 G D P 的 7.7% 。 之 后 , 自 有 住 房 服 务 的 虚 拟 租 金 呈 现 稳 步 上 升 趋 势 。 2005 年 , 首 次 突 破 1 万 亿 美元。 2009 年, 城市自有住房服务的虚拟租金已经达到了 12 1 1 9 亿美元, 较 2000 年增加了 57.6% ;虚拟租金占当年 G D P 的比例也上升到了 8.58% (见图二) 。 1 4 0 0 88 0 86 0 1 2 0 0 84 0 1 0 0 0 82 0 8 0 0 80 0 6 0 0 78 0 4 0 0 76 0 2 0 0 74 0 0 72 0 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 城 市 自 有 住 房 的 虚 拟 租 金 虚 拟 租 金 占 G D P 得 比 例 图 二 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 年 - - - - 2 2 2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 9 9 9 9 年 美国 自有 住房 的虚 拟租 金及 其占 G G G G D D D D P P P P 的 比例 1 相关资料显示,2 0 0 7 年,欧洲自有住房比例超过 8 0 % 的有斯洛伐克 8 93 % 、立陶宛 8 93 % 、匈牙利 8 70 % 、 拉脱维亚 8 37 % 、 爱沙尼亚 8 30 % 、 西班牙 8 28 % 、 斯洛文尼亚 8 04 % 等国家 ( J u n t t o a n d R e i j o , 2 0 1 0 ) 。 4 十 亿 美 元 %数 据来 源: 美国 经济 分析 局, h t t p : / / w w wb e ag o v 综上可以看出, 买房自住或建房自住是美国城市居民解决居住问题的最主 要 途径。 从收入或产出的角度看 , 2000 年至 2009 年的十年间 , 在美国的 国内生产 总值中 , 城市居民自有住房服务的贡献率平均为 8.17% ; 从消费的角度 看, 这一 期 间 , 城 市 居 民 自 有 住 房 服 务 的 虚 拟 租 金 支 出 占 个 人 消 费 支 出 的 比 例 平 均 为 1 1 .72% 。自 2005 年以后,自有住房服务的虚拟租金价值已经稳定在 1 万亿美元 以上。至此我们可以看出,自有住房服务是美国经济体系中不可或缺的一部分 , 能否准确测度其价值对衡量美国经济实力的重要性不言而喻。 三、美国国民收入与产出账户中的自有住房服务 美国的 G D P 核算是在国民收入与产出账户 N I P A 中进行的 。 N I P A 是美国国 1 民经济核算体系的三大账户之一, 是对美国经济进行宏观分析的最重要工具 。 根 据 N I P A 的核算原则, 虽然自有住房服务本身并没有可以观察到的价格 , 也没有 2 任何可以观察到的交易发生 , 但是, 这些服务的虚拟价值是必须进行估算的 。 估 算的一般原则是, 如果有类似的房屋租赁交易, 就应按照这些交易的实际价格估 算居住服务的虚拟租金; 如果没有可以参照的房屋租赁交易, 则应该用房 主为提 供这些服务所耗费的成本来估计虚拟租金(B E A ,2007) 。 由于美国房屋租赁市场规模大, 因此 , 等值租金法就成为美国统计部门的首 选。 在这种方法中, 是把位置、 面积、 房龄、 朝向 、 结构等条件与自有住房类似 的租赁房的租金作为自有住房服务所产生的虚拟价值。 N I P A 在计算房主从自有 住房获得的个人收入时的计算 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 为: 虚拟租金净收入=虚拟租金-费用+补贴 1 1 式 中 , 费 用 包 括 维 护 维 护 修 理 费 、 财 产 险 、 财 产 税 、 抵 押 贷 款 利 息 、 折 旧等项目 。 需要指出的是, 自有住房的大修支出被视为资本价值的增加 , 不能作 为中间消费计算到 1 式的费用中。 与之相对应, 自有自住型房主的个人消费支出 ( P C E ) 中也要包括虚拟租金 1 其它两个账户分别是美国经济分析局负责的产业账户和美联储负责的资金流动账户。 2 按照 2 0 0 8 S N A 更为严格的区分, 国民经济核算中对没有可观察交易 的商品和服务的价值估计属于虚拟估 算 i m p u t a t i o n 的范畴,而对那些有明显交易,但不存在可观察价格的商品和服务的价值估计则属于估价 e s t i m a t e s 的范畴。 5支出。这种处理方法测度了房主从自有住房中获得居住服务时所付出的代价, 符 合经济学的基本原理。 从另一个角度讲, 这也是支出法和收入法 两种方法 计算出 来的 G D P 结果保持一致 的必然选择。 在 美国的国民收入与产出账户中, 自有住房服务的虚拟租金是需要估算的最 1 大项目 。 N I P A 中自有住房服务的数据主要来自美国的两个全国性调查 , 一个是 联邦普查局实施的 “美国住房调查” , 另一个是劳工统计署的 “消费者支出调查” 。 美国经济分析局每年都要发布自有住房服务的估算结果, 这一数据不仅可以帮助 宏观经济学家分析 G D P 的变动,研判收入、消费等指标的发展趋势,也常被用 来测度自有自住型居民与租赁户的福祉水平,收入分配差距等。 G G D D P P 四、我国 G G D D P P 核算中的居民自有住房服务 在我国的城市化进程中, 房地产的市场结构、 规模和质量 都 在发生巨大变化 。 一方面 , 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 体制下的公有住房已逐渐私有化 , 另一方面, 进入新世纪后, 房地 产市场迅猛发展, 让商品房的存量规模越来越大, 越来越多的居民通过市场交易 拥 有 了 自 有 住 房 。 2005 年 , 相 关 部 门 对 我 国 城 镇 居 民 教 育 与 就 业 情 况 的 调 查 结 果显示,我国 12 个受访省市城市居民的住房自有率比例均在 70% 以上。这些省 市居民自有住房比率从高到低依次为:浙江 91.1% ,甘肃 89.1% ,湖北 87.1% , 山西 85.8% , 广东 85.3% , 黑龙江 82.7% , 贵州 82.5% , 陕西 82.1% , 四川 79.8% , 北京 78.6% ,辽宁 76.3% ,安徽 72.5% (转引自樊雪志、董继华, 2007) 。 近些年, 随着房价不断攀升, 城市居民的居住问题也成为国民经济中的一个 焦点。 对于经济学界、 统计学界以及相关政府管理部门 而言, 如何科学估算 城市 居民自有住房服务的经济产出,是 一个 必须高度关注的研究课题。 (一)我国自有住房服务的基本核算方法 在我国现有的宏观经济统计体制内, 居民自有住房服务的总产出和增加值是 房地产行业中核算的。 也就是说, 自有住房服务业是房地产业中的一个特殊行业 。 具 体 而 言 , 自 有 住 房 服 务 业 实 现 的 虚 拟 总 产 出 和 增 加 值 的 基 本 估 算 方 法 为 成 本 法。按照国家统计局的解释,这样做的主要原因是我国房屋租赁市场不够发达 , 无法获得与自有住房条件类似的租赁房价格数据 ( 国家统计局, 2007 ; 国家统计 1 G D P 中需要估算的其它项目包括某些优惠型金融服务,雇主向雇员提供的健康保险等。 6局,2010 ) 。 根据 《中国非经济普查年度国内生产总值核算方法》 和 《中国经济普查年度 国内生产总值核算方法》 , 生产法中 我国估算自有住房服务 总产出的 计算公式为 : 城镇居民自有住房服务总产出=修理维护费+管理费+虚拟折旧 2 农村居民自有住房服务总产出=修理维护费+虚拟折旧 3 其中 , 虚拟折旧为按现价计算的自有住房折旧, 城镇和农村居民的自有住房 折旧率分别为 2% 、3% 。 收入法中我国估算居民 自有住房服务增加值时, 只包括固定资产折旧 , 劳动 者报酬、生产税净额和营业盈余均为零,即: 居民自有住房服务增加值=固定资产折旧 4 由于居民自有住房服务总产出是按成本价格计算的, 因此, 自有住房服务业 增加值只有折旧,没有营业盈余。 (二)对我国现行核算方法的 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 直观上看, 我国对自有住房服务的核算方法 符合 2008S N A 的基本原则。 按 照 2008S N A 的精神, 在房屋租赁市场过小,或存在区域限制,很难用租赁房价 格来估算自有住房服务的虚拟租金的情况下, 可以参照资本品的处理方法 , 通过 对资本存量的初始价值进行贴现来估算自有住房的租金。 应该说, 农村居民自有 住房服务的核算较为简单。 因为农村地区房屋类型相对简单, 也不存在房屋租赁 市场, 可以以房屋的建造成本为基础 , 在估计房屋在没有大修情况下能够使用的 年限来计算农民自有住房服务的虚拟增加值。 因此 ,我国 G D P 中自有住 房 服务 的核算难点在于城市地区。一个无可否认的事实是,现行估算方法疑点重重。 首先 , 目前的估算方法对自有住房服务的成本测度不全面, 没有剔除资产溢 价对租金的影响, 也没有考虑到居民购买自有住房的资金价值。 按照国际货币基 金组织 I M F 统计专家 Z i e s c ha ng 2009 的观点 , 在采用成本法估算自有住房服务 的产出时,计算公式应为: 虚拟租金=折旧+投资资金的利息-自有住房的预期升值 5 其次, 我国的虚拟折旧是按照现价计算的,而 2008S N A 推荐的成本法是用 7房屋资产的原价来估值的。 不可否认, 我国目前的做法可以捕捉到房屋建筑成本 的变化趋势, 但也会高估旧房的折旧额。 与其他采用成本法的国家相比 , 这种方 法也可能夸大我国自有住房服务的增加值。 再其次, 我国在估算自有住宅实现的增加值时并没有包括自有住房的营业盈 余 , 会 导 致 G D P 被 低 估 ( A D B , 2007 ) 。 但 美 国 N I P A 的 虚 拟 租 金 包 括 了 房 主 的 营业盈余 。 考虑到我国按照现价估算可能高估折旧金额, 因此 , 很难 判断我国的 自有住房服务的增加值是被高估了抑或 是被低估了。 更为重要的是, 无论是 2008S N A , 还是美国 N I P A , 都认为在估算自有住房 服务虚拟租金时,成本法只是在没有可参考的房屋租赁市场时的一个次优选择 。 目前, 我国发达地区的城市房屋租赁市场已经相对比较发达, 成本法已经显得不 合时宜, 不再符合 2008S N A 的基本精神。 五、我国自有住房服务核算方法的优化 后危机时代,中国已成为全球第二大经济主体,我国的 G D P 数据也成为国 内外学者和媒体关注的焦点。客观讲, 虽然 我国 G D P 数据的公信力相当高,但 质疑我国数据准确性的声音也时而有之, 包括对包括自有住房服务核算方法的指 责(A D B , 2007; Z i e s c ha ng, 2009 ) 。 如 前 文 所 言 , 目 前 我 国 对 自 有 住 房 服 务 虚 拟 租 金 的 核 算 方 法 虽 然 符 合 2008S N A 的基本原则 , 但只是迫不得已的次优选择。 与我国形成鲜明对比的是 , 美国是按照等值租金法来估算自有住房服务虚拟租金的。 显然, 中美两国在 核算 方法上的差异, 可能导致我们无法准确进行两大 经济巨头的实力对比 。 例如, 2007 年 , 我 国 按 照 收 入 法 核 算 的 G D P 中 自 有 住 房 服 务 的 增 加 值 为 6 653 亿 元 , 占 当 年 G D P 的 比 例 为 2.6% (J I N , 2009 ) ; 同 一 时 期 美 国 城 市 自 有 住 房 服 务 的 增 加 值 为 1 1 413 亿美元,占当年 G D P 的 8.12% 。由于我国 的自有住房服务增加值未包 含营业盈余, 而美国的数据包含了居民户作为业主经营自有住房时获得的营业盈 余, 因此, 我们既无法根据 以上数据直接比较中美两国自有住房服务对经济增长 的贡献大小, 也无法直接比较两个国家居民从自有住房中获得的福利高低 。 按照 前文相关数据,我们甚至 可以推测,中美两国自有住房服务对经济增长的贡献, 其真实差距并不像以上数据显示的那样大。 或者说, 我国自有住房服务对经济增 81 长的贡献被大大低估了。 (一)优化我国自有住房服务核算方法的原则 本文认为,优化 自有住房服务虚拟租金估算方法 的基本原则是内外兼顾, 既 立足国情,又尽可能与国际惯例接轨。 所谓立足国情,就是要承认 以下两个事实 :第一 , “ 居者有其屋 ” 是中国居 住文化的一个突出表现。 在现实条件允许时, 买房自住将是绝大多数中国城市居 民的必然选择。这一点已经在 2003 年以来的房地产市场中得到充分印证,并还 将继续影响着未来我国商品房市场的基本走势。 第二 , 虽然国内还没有权威的官 方统计数据, 但我国城市的住房自有率相当高却是一个不争的事实, 前文提到的 2005 年全国 12 省市城镇居民教育与就业情况的调查结果就是一个很好的佐证。 居民已经拥有的住房, 无论是计划经济的恩赐, 还是市场竞争的果实 , 都是他们 最重要的一项固定资产。这些房屋在居民自住时所产生的经济利益不容忽视, 由 此在不同居民之间的造成福利差距也需要引起宏观决策者的密切关注。 本文认为, 按照国情, 以科学合理的方法估算居民自有住房服务的总产出和 增加值是我国的 G D P 核算体系无法回避的一个重大议题。可以说,我国在自有 住 房 服 务 虚 拟 租 金 估 算 方 法 上 的 些 许 差 异 都 有 可 能 带 来 宏 观 经 济 数 据 的 系 统 性 偏离,可能误导宏观经济决策。 所谓与国际接轨,是指我国的 G D P 核算方法应系统考察等值租金法的实践 意义,充分借鉴美国统计实践的成功经验。 可以说,拥有一个 总量为 3300 多万 单位, 解决 30% 以上居住服务需求的大规模房屋租赁市场 , 是美国可以采用等值 租金法的 前提 条件。进入新世纪以来,我国大中城市房屋租赁市场 发展迅速, 利 用等值租金法估算这些地区居民自有住房服务增加值的现实条件已经日渐具备 。 在 前 文 提 到 的 12 省 市 调 查 中 , 有 18.2% 的 城 市 居 民 是 通 过 租 赁 房 来 解 决 居 住 问 2 题 的 , 这 一 指 标 已 经 符 合 国 际 惯 例 中 使 用 等 值 租 金 法 的 基 本 条 件 。 因 此 , 我 国 尝试利用等值租金法来估算居民自有住房服务的虚拟租金已经变得越来越可行 。 (二)优化我国自有住房服务核算方法的基本思路 1 按照 2 0 0 7 年 1 2 月底人民币与美元 1 : 73 的官方汇率计算, 中美两 国自有住房服务的虚拟租金差距将达到 1 25 倍。 2 按照国际惯例,只要一个国家房屋存量市场中租赁房的比例超过 1 0 % ,就可以考虑采用等值租金法来估 算自有住房服务的虚拟租金(J u n t t o a n d R e i j o , 2 0 1 0 ) 。 9结合美国的统计经验, 本文认为, 未来我国优化自有住房服务虚拟租金估算 方法的方向应为双轨制, 即大中城市采用等值租金法, 小城镇和农村地区继续沿 袭成本法。 优化大中城市居民自有住房服务核算方法的关键, 在于等值租金法如何对接 我国现行的 G D P 核算体系。 为此 ,我们需要认真 研究包括美国在内的所有采用 等值租金法的国家的统计经验。 这是我国自有住房服务核算体系改革的重心和难 点, 因为等值租金法是对成本法的彻底替代, 需要重新配置统计资源 , 积累基础 数据, 选择计量方法, 测试新方法对 G D P 数据的冲击 。 这些都是开创性的工作, 可能会对我国未来的 G D P 核算体系产生深刻的影响。 小城镇和农村地区居民自有住房服务核算方法的优化, 主要是基于成本法 的 渐进式变革。 相对于大中城市而言, 小城镇和农村地区居民自有住房服务 的核算 方法的优化较为容易。 其变革重点在于, 房屋折旧的基数如何确定 , 如何 测度自 有住房的营业盈余,是否计算房屋投资的资金价值等方面。 本文相信,完善居民自有住房服务虚拟租金的核算方法, 是我国 G D P 核算 体系未来发展的必然趋势 。推进我国 G D P 中自有住房服务核算方法与国 际惯例 的接轨,是提高我国 G D P 数据准确性,进而提升我国宏观经济数据公信力 的必 备前提。核算方法的接轨,也有助于我们把我国的 G D P 与其他国家数据进 行比 较,衡量我国经济的真正实力,从而为制定相关政策提供科学的依据。 参考文献 1A D B , 2 0 0 7T h e N a t i o n a l A c c o u n t s o f t h e P e o p l e ’ s R e p u b l i c o f C h i n a : M e a s u r e m e n t I s s u e s , R e c e n t D e v e l o p m e n t s , a n d t h e W a y F o r w a r d - - - - H i g h l i g h t s , M a n i l a2B E A , 2 0 0 9C o n c e p t s a n d M e t h o d s o f t h e USN a t i o n a l I n c o m e a n d P r o d u c t A c c o u n t sh t t p : / / w w wb e ag o v 3G a r n e r , T h e s i a I, a n d K a t h l e e n S h o r t , 2 0 0 9A c c o u n t i n g f o r O w n e r - o c c u p i e d D w e l l i n g S e r v i c e s : A g g r e g a t e s a n d D i s t r i b u t i o n s , J o u r n a l o f H o u s i n g E c o n o m i c s 1 8 , 2 3 3 ? 2 4 8 4J I N , h o n g , 2 0 0 9T h e O v e r v i e w o f G D P E s t i m a t e s a n d R e l a t e d I s s u e s i n C h i n a , P a p e r P r e p a r e d f o r 1 3 t h N B S - O E C D W o r k s h o p o n N a t i o n a l A c c o u n t s , H a i k o u , C h i n ah t t p : / / w w wo e c do r g / d a t a o e c d / 5 4 / 4 8 / 4 4 1 0 0 2 3 5d o c 5J u n t t o , A n n e l i , a n d M a r i e R e i j o , 2 0 1 0T h e c o m p a r a b i l i t y o f i m p u t e d r e n t i n E U - S I L C 2 0 0 7 ? 1 0