旅游综合体.doc

旅游综合体.doc 基于度假生活方式的构建，创新旅游综合体开发 来源:绿维创景 作者:绿维创景 罗红宝 葛国保 2012年01月20日 随着体验经济时代的来临，居民节假日的增多及日趋合理化，居民休闲度假的需求亦随之高涨。可以说，我国旅游的休闲时代已经到来，体验式旅游开发已经成为开发商与规划者之间的一大共识。在众多的项目开发中，旅游综合体，通过以营造旅游目的地式的旅游开发，成为区域经济社会综合开发的主流模式。 通过长期的项目规划实践研究，绿维创景认为，“旅游综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。 一、旅游综合体的创新发展 从规划咨询角度看，旅游综合体是以旅游为导向的区域经济社会的综合开发，其完整的开发模式，主要包含以下四个层次: (一)重点层面:土地利用的优化。土地利用，实际上是各种资源的有效整合，指导项目地的功能布局与落地实施，形成合理、科学、优化的土地利用方式，从而在有效保护区域生态的前提下，最大程度的发挥土地的价值。 (二)核心层面:商业模式的突破。从综合开发的角度，处理好人气、地气、财气之间的关系，设计具备优良盈利性的商业模式，能够承担起区域经济社会综合发展，社区居民的有效参与，让政府满意、企业盈利，百姓获利。 (三)延伸层面:项目设计的创新。从产品策划到具体的景观布局、建筑设计与游乐设计都体现创新的思想，形成独一无二的创新效果。强调精致化，品质化与主题化。 (四)关键层面:主题意境的塑造。主题意境，是一种统领全局的要素，是引导市场的关键，是项目设计的总纲，是土地利用的前提，是商业模式的抽象表达。主题意境化的打造也即是构筑特定的度假生活方式，是旅游综合体创新发展的内在灵魂。 从规划实践的角度来看，以上四个层次存在一定的递进与深入，旅游规划从土地的优化利用，过渡到商业模式的突破，再深入到项目产品的设计创新上。总体上，当前及以后的旅游规划逐渐向走“土地价值的优化利用、商业模式的综合创新，项目产品的创新设计，主题意境的构筑营造”的方向发展，但更加注重的则是以游客体验为核心的意境塑造。 意境的塑造，就是以游客体验为规划核心，从游客需求的角度，对项目地资源进行有效整合，合理优化布局项目产品，从度假体验的意境出发，对项目进行整体性思考。意境营造的手法，则是以综合旅游体的主体模式，通过主题化的意境打造，构建全新理念的度假生活方式。 立足旅游综合体的创新发展:构建独具魅力的度假生活方式是旅游综合体未来发展的趋势，旅游综合体要成为一个具有持续吸引力的度假目的地，核心在于是否成功塑造了一个独特的度假生活方式。 二、度假生活方式的构建 (一)度假生活方式的要义 提起度假，首先会想到以阳光、海岸、沙滩为代表“3S”旅游，诸如夏威夷、巴厘岛、迪拜等，是闲适的，随心的。这是享受自然的度假方式;人们前往夏威夷、巴厘岛、迪拜进行度假不单为了“阳光、海岸、沙滩”，更是为了高品质的度假设施、品质化的度假服务，是品质的，精致的。这是享受服务的度假方式。 悦榕庄的和谐精致，安缦法云的宁静淡雅;或者丽江的柔软时光，大理的风花雪月，爱琴海的温馨浪漫，后海的浮光掠影，因特拉根的慵懒闲适…。在这里，感受只为自己停留的时光。 超越常规生活，摆脱日常工作，置身闲适的自然环境，享受品质化的度假服务，这就是度假生活方式最基本的要义。 (二)度假生活方式的构成 从意境构造的角度来看，度假生活方式的构建应包含明确的主题意境、舒适的自然生态环境、品质化的度假设施、人性化的度假时空设计，精致的度假配套服务，这些贯穿于规划设计的整个过程。 1、意境塑造。以度假人群的需求为导向，确定独特的度假主题，以突显“内敛而不失张扬、低调而不失格调，含蓄而不失典雅”为意境追求。度假主题的选择及确定取决于区位、资源及市场的深入调研及分析。 2、氛围营造。以场地资源的整合为手段，营造独特的度假生活空间。在充分考虑到场地综合条件的基础上，需要优化布局休闲娱乐空间、私密度假空间、商业休闲空间等。 3、载体支撑。以度假主题的意境为纽带，打造独特的度假载体。基于度假体验，核心载体需从度假者的生理、心理及精神层面上需求考虑，一般应包含休闲类项目、酒店类项目、运动类项目、街区类项目、文化类项目等。 4、时间规划。以度假者的体验的设计根本，形成独特的度假时光安排。时间规划应该结合空间布局的同时，针对不同的度假者，考虑到季节的变化、一日的变化设计出不同的时间规划。 5、精品服务。以不漏痕迹的自然为追求，提供独特的度假生活服务。品质化服务是度假生活品质得以保障的根本，度假生活方式的服务以追求原生态，私密性、个性化服务为首要目标。 三、规划实践——以阳宗海某旅游综合体为例 (一)项目背景 本项目位于阳宗海的东侧，云岭山西侧，项目总面积达7500亩，兼具山林、沟谷、海岸、湖泊等资源载体，拥有阳宗海区域最好的森林植被，最佳的亲水环境，且已建成27洞顶级高尔夫球场。本项目的使命:在即定的资源环境及高尔夫球场的基础上，综合开发，优化布局，形成与高尔夫球场互动的休闲度假综合项目，打造面向家庭客源市场的高端、秘密休闲度假综合体。 (二)规划原则 1、在生态保护上，以生态环境的保护与优化为前提，塑造健康可持续的绿色生态系统 2、在项目布局上，以私密性、高品质、小众化、低密度、生态型为基本原则，合理布局高端旅游度假产品 3、在风格定位上，注重建筑、景观、配套设施与周围环境相协调、形成统一的形象和风格 4、在交通联系上，既注重各个板块的便捷联系，也从以人为本的角度出发，车行道与步行道有机分隔 5、在土地利用上，遵循大分散、小集聚的原则，既实现可利用地块的合理开发，最大限度地保护项目地生态环境。 (三)主题意境 主题度假生活方式:云岭时光——云岭之上，度假天堂 (四)氛围营造 以塑造云岭时光主题度假生活方式为目标，整合山地、森林、滨水资源，构建云岭仙境中的绿色度假天堂。依托大昆明的休闲环境与阳宗海高端度假环境，以云岭山独具优势的山海仙境与松林绿谷为基础，以塑造“云岭时光——云岭之上，度假天堂”生活方式为主题，形成运动体验、森林度假、滨水休闲三大发展轴，通过三条各具特色的溪谷果园花田景观带连接运动、滨水、森林三大区域，依托三轴三带形成多个休闲度假节点(球场、会所、酒店、街区、酒庄、养生营、地产等)的合理布局，最终构建云岭仙境中的绿色度假天堂。 1、空间布局思考 以项目地独有的山海及溪谷优势，形成生态、亲水、度假三大公园;并将山地运动的外延运动分支(马术、自行车)与古驿结合，形成运动公园;以丛林溪谷为背影，衍生湾区生活理念，形成海湾休闲公园。最终构成整个项目，以“山?海?谷?驿?湾”特色的五大片区。即:“山?云岭山生态公园;海?阳宗海亲水公园;谷?森林谷度假公园;驿?茶马驿运动公园;湾?碧海湾休闲公园。” 2、核心体验设计 按度假生活方式的理念要求，结合度假产品支撑，并考虑到项目的区位、资源、市场诉求，及主题定位，形成以运动体验、森林度假、滨水休闲、观海发呆、商务交流等五类主题度假生活。 运动体验时光 (高尔夫、骑马、森林网球);森林度假时光(精品度假酒店、森林休闲、森林养生);滨水休闲时光(水上运动、渔人码头、游艇俱乐部);观海发呆时光 (森林小镇、红酒小镇、滨水小镇);商务交流时光(会议酒店、高尔夫酒店、森林酒庄、小镇)。 (五)支撑载体体系 按云岭时光的度假生活方式理念，以高端秘密性，品质生活化为隽永追求，结合项目地分区布局，丰富完善的休闲度假产品体系。构筑了五大主题度假公园，形成了七大休闲空间，通过酒店类项目、运动类项目、休闲类项目、演艺类项目及住宅项目作具体支撑。 1、五大主题公园:云岭山生态公园、阳宗海亲水公园、森林谷度假公园、茶马驿运动公园、碧海湾休闲公园。 2、七大休闲空间:森林酒庄、婚庆广场、渔人码头、拉韦洛风情街区、森林休闲营、森林养生营、果香走廊、果园花田。 3、酒店类项目:一家综合度假酒店、两家风情度假酒店、三家精品野奢酒店、一家国际会议中心。 4、运动类项目:两大主题球场——云岭海岸球场、森林花海球场。 5、休闲类项目:两台主题演艺——《云岭时光》、《海之声》。 6、演艺类项目:三个精品小剧场——田园小影院、厅堂小剧院、艺术小秀场。 7、住宅类项目:果岭花园、拉韦洛海岸、碧海湾墅。 (六)云岭度假生活方式 1、度假时间设计 从云岭时光的概念入手，主要根据“四季变换，一日时变”的整体思考，形成因时而变的度假生活系统，打造独具特色的云岭时光度假生活体系。 (1)四季云岭景致，四季度假时光 四季的云岭时光构建。云岭之春(山花烂漫，鸟语花香);云岭之夏(翠云山林，碧海听涛);云岭之秋(五彩斑斓，果实飘香);云岭之冬(天高云淡，泉暖风清)。 (2)一日之变，体验各异 一天的云岭时光构建。清晨(高尔夫、马术、森林网球);上午(森林休闲、森林养生);午后(水上运动、渔人码头、游艇俱乐部);傍晚(森林小镇、红酒小镇、滨水小镇);夜间(度假酒店、主题表演、度假住所)。 2、家庭度假时光 针对本项目主体目标市场——家庭度假市场，按其主要成员要素“男人、女人及孩子”进行粗略划分，针对不同角色，形成不同的度假生活设计。 男人的云岭时光(高尔夫、酒庄、度假酒店、游艇);女人的云岭时光(网球、SPA、酒庄、游艇、主题小镇);孩子的云岭时光(森林游乐、水上游乐、主题小镇、表演)。 四、结语 对于规建者而言，旅游是服务于旅游者的一系列过程，即是对“吃、住、行、游、购、娱”等六大旅游要素所做出的合理安排布局;度假是旅游休闲的深化形式，是游客停留下来的深度旅游体验;对于度假者而言，无论是对于观光、休闲、还是度假，所渴求的无非是对身与心的非常规的品质体验，对“品、享、悟”的价值追求。 从旅游开发与游客体验对接的角度来看，旅游综合体是以游客深度体验为中心，按特定度假主题，优化项目产品的时空布局，形成特定的度假生活方式的一种旅游综合开发模式。 可以说，度假生活方式的构建是对旅游综合体主题内涵的深度挖掘，独特度假生活方式的构建则是旅游综合体创新发展的新方向。 以旅游综合体撬动区域综合发展——探索中国城镇化浪潮与休闲时代背景下的 区域发展之道 来源:绿维创景 作者:绿维创景 罗红宝 葛国保 日期:2012年01月20日 伴随着我国社会经济的快速发展，人民生活水平的日益提高，我国已经或接近步入“休闲时代”，初步形成了“休闲经济”产业体系。基于我国休闲经济快速发展的大背景，探讨我国城镇化发展的方式方法显得尤为重要。以旅游休闲为基础导向，以相关产业为支撑，以休闲地产、商业配套为延伸的区域综合开发模式，即以旅游综合体带动区域综合发展的模式，已经成为广大适宜区域实施“就地城镇化”的主流模式之一。 一、中国休闲经济引发大旅游时代 自改革开放以来，我国假日 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的形成使得人们的闲暇时间不断增多，截止到2010年底，城乡职工享有8小时工作制、每周双休日和国家 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的29天的法定假日。可自由支配的时间增多了，带薪休假制度也将逐步得到落实，为居民创造了良好的休闲旅游条件，并逐渐催生中国休闲经济时代的到来。 据联合国世界旅游组织预测，到2015年，中国将成为世界上第一大入境旅游接待国和第四大旅游客源国。在中央“扩大内需”的宏观调控下，未来我国旅游需求将快速增长，预计到2020年旅游需求将主要以休闲度假需求为主。 根据国家统计局的数据，2010年全国城镇居民家庭人均总收入21033元，同比增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元。 在休闲时间增加和可支配收入提高的前提之下，人们休闲需求空前旺盛。由于休闲需求的释放，各地市场上出现了“3个50%”现象，即115天的节假日消费几乎占了全年的50%，周末消费占全周消费的50%，每天6点以后的消费占全体的50%。表明:中国已经步入休闲时代，社会经济环境也正发生着变化，慢慢步入体验经济时代。这种休闲消费，体验经济引导大旅游时代的到来，并极大地带动了旅游综合体的开发建设。 二、中国城镇化浪潮加速推进 (一)我国城镇化发展背景 根据2011年4月公布的第六次人口普查数据，2010年中国居住城镇的人口接近6.66亿人，城镇化率达到47.5%。中国“十二五”规划纲要指出，到2015年我国城镇化率达到51.5%左右，到2030年达到65%左右。根据发达国家的城镇化经验，城镇化率在30%,70%期间是加速城市化的时期。表明:当前及以后相当长的一段时间内，我国将处于城镇化高速发展阶段。 由于城乡二元结构的历史原因，我国城镇化过程中存在的不平衡、不协调问题相当突出。尤其表现为城镇化区域布局不平衡，城镇化结构不平衡，以及城镇化与农业现代化发展的不协调等方面。 (二)我国城镇化发展模式 改革开发以来，我国经济发展十分迅猛，城镇化水平快速发展，城镇建设亦由无序化发展渐向有序合理的方向变化。总的来看，我的城镇化的发展主要有以下三种方式。 1、聚集化发展模式 所谓聚集化发展模式，即在原有城镇的基础上，以工业化发展为基础，服务业为主体，通过聚集相关产业，扩大城市规模，扩充城镇人口数量的城镇发展模式。在这种模式的导向下，一般会形成以下几种城镇化发展模式: ? 大城市逐渐发展成特大城市，如北京、上海、广州、深圳等一线城市; ? 中小城市逐渐向大城市发展，如省会城市及部分区域性城市; ? 小型城镇逐渐发展成小城市，这部分城市数量居多，诸如中西部的县级城市; ? 还有一种城镇化发展方式，即以乡镇为中心的小范围的城镇扩张式发展，这将是我国未来城镇化发展的主体形成。 在这种聚集化发展模式下，亦有局部的产业聚集体，其中，以旅游休闲为核心的产业聚集即形成以城市休闲为导向的旅游综合体(如东部华侨城)，能够有效促进片区综合开发，扩大就业范围，提升区域城市发展特色与形象。 2、产业导向式发展模式 所谓产业导向式发展模式，即以某一产业或产业聚集体为导向，形成产业园区，是工作、生活及相关服务的综合体，这一模式一般只适用于资源型区域。攀枝花就是一个典型例子，城市发展因矿产开发而建，城市得名亦源于“兰尖铁矿”附近的攀枝花村。 这一城镇化模式有着极大的局限性，原因如下: 其一，多年来，我国的经济发展多以牺牲资源环境为代价，资源面临枯竭，环境问题日益严重化。 其二，在我国的广袤大地上，富含资源的区域极其有限，也即是说，很多区域没有依托资源搞建设的基础条件。 3、休闲经济下的就地城镇化 在中国城镇化浪潮继续推进、休闲时代到来的大背景下，我国广大农村、生态屏障地区、偏远山区，这些无资源开发优势又无人才聚集条件的区域，如何摆脱低级的内卷化式发展，率先突破区域社会经济发展瓶颈,这即是本文重点探讨的问题。 在我国快速城镇化进程中，嫁接休闲经济，旅游综合体是上述区域就地城镇化的首选发展模式。即，依托大型消费群体(如城市或大型景区)，借助区域舒服的环境，优美的自然风光，良好的交通、区位等条件，通过提供综合性旅游休闲度假服务，形成的休闲度假、工作生活等多维空间，并以旅游休闲为导向，形成泛旅游产业集群，以此带动区域社会经济综合发展。北京的燕郊，昆明的阳宗海等旅游休闲体的综合开发最为典型。 三、旅游综合体适建性分析 并非所有地区都有条件搞工业。区域发展是一个系统工程，一个区域的社会经济综合发展，需要一个强有力的产业体系作为支撑。从传统视角来看，以工业化带动区域综合开发无疑是理想模式，实践上也有力地证明了这一点，但在大力推进工业化进程的同时，工业化式的发展也暴露出其有限性的一面及种种弊端。即就中国广大欠发达地区而言，并非所有地区都有条件搞工业。 以旅游综合体撬动区域发展。中国广大欠发达地区，往往是生态敏感区域，错过了工业化发展，却保留了良好的生态环境。随着我国休闲时代的到来，这些区域以其优美的自然环境，丰富多彩的风土人情，为城市居民向往，这便为区域发展休闲服务产业奠定的基础。以旅游开发为引擎，相关产业为支撑，通过综合开发形成的泛旅游产业体系，以此撬动区域综合发展的模式无疑是重要的选择途径之一。 旅游综合体偏好性选择。旅游综合体的开发模式是着眼于区域综合性开发，以旅游休闲为导向，形成泛旅游产业聚集群，以此促进区域社会经济综合性发展。然这种模式虽优，却并非任何区域皆可套用。概括来说，旅游综合体的适建地块应该是人气相对聚集的区域或能够引导旅游休闲的区域。具体来说，主要为城区新建地块、大景区的外围地带，大城区的周边地块。 旅游综合体开发路径选择。旅游综合体着眼于区域综合开发，以旅游休闲为导向，形成泛旅游产业聚集群，以此促进区域社会经济综合性发展。是避免落后的传统旅游景区、传统工业园区、传统住宅地产、传统农业建设的一种新型开发模式。其路径必须规避以下几种情况的出现:其一，牺牲生态环境、滥用天然资源、吞噬农耕土地的破坏性开发;其二，孤立三农问题(城乡统筹问题)的圈地式开发;其三，披着旅游的外衣，搞纯商业地产开发。这种开发没有相关产业作为支撑而持续发展;其四，按照传统城镇化模式进行不切实际的高强度开发。 四、旅游综合体开发模式 在我国大力推进城镇化进程的背景下，在保证农民离土不离乡的前提下，实施旅游引导下的就地城镇化。即在我国休闲经济大力发展的基础上，以休闲旅游开发为引擎，产业配套为支撑，休闲地产开发为延伸，构建休闲田园都市，创造现代梦里桃源。 (一)旅游休闲为引擎 站在区域综合发展的视角来看旅游开发。从区域经济社会总体发展态势出发，以旅游休闲为主方向，在对市场需要进行深入分析研究的基础上，结合项目地区位、交通、资源条件，开发适宜旅游休闲项目，打造旅游休闲聚集核。引导旅游休闲消费，创造旅游休闲聚集中心，以此对相关产业形成巨大的引擎效应。 (二)产业配套为支撑 站在区域产业升级的视角来看产业配套。以旅游开发作为片区综合开发的内在驱动力，能够直接拉动餐饮、住宿、旅游商品(加工、销售)、土特产品(加工、销售)、零售业及土建、道路等与旅游直接相关产业的大力发展。在旅游休闲的驱动下，科学规划产业布局，力促农业产业升级，突出休闲的新型农业格局。以此整合相关产业并引领产业升级，通过休闲平台的打造与现代农业的发展来扩大就业，促进区域城镇化的推进与综合配套的完善，最终实现区域经济社会的综合发展。 (三)休闲地产为延伸 站在区域综合配套的视角来看地产开发。区域旅游综合开发是一个系统工程，涉及到开发商、当地居民及外来旅游休闲者等多类人群，是工作、生活、观光、休闲、度假的交汇区，并以休闲地产作为重要支撑载体。休闲地产能够为开发商快速回收资金，缩短资金链;为当地居民提供就业岗位和工作空间;为外来休闲度假者提供休闲度假空间。 综合而言，要站在区域发展的视角，来看待旅游综合开发，要把旅游综合体的打造与区域农业产业的升级、农村城镇化、农民市民化、生态环境优化与可持续发展，充分结合起来。将旅游开发成为区域社会经济综合开发的战略推手，特别是经济相对落后的中国广大农村区域。 五、模式优势剖析 旅游综合体是区域经济社会综合开发的有效模式之一，在生态环境保护，农耕用地保护，促进农村城镇化等前提下，对促进区域产业发展与升级，促进三农良性发展有着重大意义，更能为企业开发商获得较高的投入产出比。 (一)前提基础 从区域可持续发展的长远角度来看，生态环境是人类赖以生存和发展的基础，农耕用地是区域经济社会持久发展是坚实保障，区域城镇化则是区域经济社会发展的目标和方向。一个项目的开发，只有在保护好生态环境、农耕用地的基础上，不断推进区域城镇化进程的发展的才是可取的。 1、生态保护 在以往的旅游开发中，过重强调开发，而忽略的生态环境的保护，往往是生态环境破坏了，项目也烂掉了。旅游综合体的开发模式认为，生态环境是一种宝贵的旅游资源，依托良好生态环境，能够开发高品级的休闲度假产品，打造环境优美的休闲生活方式，营造梦里桃源意境。 2、农耕保护 农耕田地的重要性不言而喻，不能以良田换发展。旅游综合体的用地模式主导多样化，优先考虑并使用山地、丘陵等非良田地带，并通过科学规划，以农田营造景观，打造科技农业，生态农田，促进农业的转型升级。 3、城镇化发展 城镇化是区域经济社会综合发展的一种表现，旅游综合体是促进区域城镇化的重要手段之一。通过旅游休闲的开发，拉动和带动相关产业的扩大发展，在一定程度上，聚集区域资金、信息、人才及各种社会资源，形成产业集群，极大吸纳就业，构成工作、生活及旅游休闲度假综合体，即在旅游主导下的就地城镇化。 (二)对接政府开发导向 从政府的角度来看项目开发，好的项目要能促进区域经济结构的调整、经济增长方式的转变，最好具有一定的推广和示范效应。 旅游综合体的开发模式着眼于区域经济社会综合性开发，是旅游引导下的就地城镇化的典范。能够极大地促进区域旅游产业转型升级、相关产业的整体发展、生活居住方式的升级、社会就业有效拉动、区域整体形象的提升、文化产业的突破发展、城乡统筹推进等诸多方面的极大发展。旅游综合体，实际上已成为带动区域综合升级的最好引擎之一。 (三)实现企业发展诉求 从开发商的角度来看项目开发，好的项目意味着良好的收益回报，并具有持续收益的开发价值，并在一定程度上代表着企业的价值取向。 在旅游综合体的构架下，旅游地产成为旅游开发的短线巨大效益，为旅游项目的持续长线健康发展提供了资金保障;旅游休闲成为项目开发的持久吸引核，营造休闲空间，聚集人气，提升地价。最终获得了一种良性投资回报，成为以旅游地产为核心收益支撑的区域旅游综合开发创新模式。 (四)满足农民受惠需要 从利益相关者均衡理论的角度来看，旅游综合体的开发往往需要考虑农民的利益，农民的需要即是在旅游开发及运营过程中受益。 旅游综合体的开发模式，着眼于区域性的综合开发，关注多产业的配套发展，强调农业科技化，农村城镇化、农民市民化。多方位多途径为农民提供就业岗位，改变农民收入结构，增加农民收入，塑造新型服务型农民。 六、结论 在未来很长一段时期内，中国广大欠发达区域的理想发展模式:以保护与优化生态及耕地资源为基础，以旅游休闲为引擎，以特色产业为支撑，以旅游地产为延伸，充分关照三农问题，统筹考虑区域旅游、区域特色产业体系及区域城镇化发展的综合开发模式。 旅游综合体的开发模式的实现结果:创造了由生活品质和城市一样好、环境比城市更优越的新农村，并与休闲度假地产、特色产业园区一起构成的休闲田园城市——桃源都市。让都市的休闲消费与综合体的产业经济完美结合，共同驱动成为区域综合发展，构建区域经济社会发展的超级引擎与核心动力，科学推动中国的城镇化进程。 让“旅游综合体”成为旅游综合改革创新的战略抓手——“旅游综合体”开发模式 研究 来源:绿维创景 作者:罗红宝 林峰 日期:2010年12月17日 何为“旅游综合体”, 12月9日，旅游综合改革试点城市工作座谈会在京召开，确定成都、张家界、秦皇岛、舟山四个城市为首批旅游综合改革试点。这标志着我国旅游业综合改革试点工作正式启动。国家旅游局局长邵琪伟提出了旅游综合改革的工作思路和重要原则，明确将从“与一二三产业融合发展上、在推动旅游业建成现代服务业上、在体制机制改革创新上、在建设生态文明和实现旅游业可持续发展上、在落实41号文件(《国务院关于加快发展旅游业的意见》)精神上等五个领域先行先试。 这是中国旅游发展又一轮崭新的机遇～那么，要有序推进旅游综合改革创新，必须有一个合适的载体和抓手，我们认为，作为未来旅游开发的主流创新模式，“旅游综合体”无疑将成为旅游综合改革创新的核心抓手～ 作为中国旅游运营与休闲地产开发的脑库，绿维创景近几年来所接触的绝大多数课题，几乎都是各类旅游综合体项目，这也从侧面反应了“旅游综合体”实际上已经成为各地探索旅游改革创新(特别是旅游开发方面)的聚焦点所在，以杭州、黄山为代表的旅游城市，以华侨城、港中旅、海昌为代表的大型旅游企业，以万达、雨润、恒大为代表的地产集团，都把旅游综合体作为未来旅游休闲产业升级或土地综合开发创新的战略抓手，目前已经形成了多个成功典型，且释放出来的巨大效应正在显现。 因此，我们认为，在全国启动新一轮旅游综合改革的大势下，完全应当大力推进战略抓手——“旅游综合体”的创新开发，并首先强化对“旅游综合体”的经验 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 与理论研究工作。本文是绿维创景在吸取已有“旅游综合体”相关研究、结合项目规划设计实践基础上，对“旅游综合体”的概念、类别及开发模式提出的初步研究，希望对“旅游综合体”的深入研究与开发建设形成一定的促进作用。 (一)概念 “旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。 (二)特征 “旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级(从单一观光旅游到综合休闲度假)、景区发展模式升级(从单一开发到综合开发)、地产开发模式升级(从传统住宅地产到综合休闲地产)”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面: “旅游综合体”五大特征 1、以一定的旅游资源与土地为基础 这是旅游综合体打造的前提所在，需要指出的是，这里说的旅游资源，是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念，如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核心指向。土地资源，可大可小，它决定了旅游综合体的规模大小，影响着产品的配比结构。 2、以旅游休闲功能为主导 作为旅游综合体，旅游休闲功能必须是主导，基于泛旅游产业综合发展的构架，融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念，当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。 3、以土地综合开发为手段 旅游综合体，实际上根本就是以旅游休闲为导向的土地综合开发利用的一种手段，其目标是通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚，以旅游发展提升土地价值、推动衍生产业发展、多元文化互动，最终实现开发回报的最优化。 4、以休闲地产产品为核心 在此说的休闲地产产品，既包括度假酒店地产、休闲商业地产(商街)、休闲住宅地产三大核心类别，也包括其他特色主题地产如创意地产，这是旅游综合体开发最核心的一个板块，是赢利的核心所在。 5、以较高品质服务为保障 作为旅游开发的升级模式，旅游综合体必须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障，才能够实现良好的运营。 (三)作用 从大的层面上来说，一个成功的旅游综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。 从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大作用: 其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”。 其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”。 其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。 从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式;按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为功的典型。 成 “旅游综合体”有哪些类别, 旅游综合体的分类依据有多种，这里只介绍两种。 其一，从品质上来说，可以分为一般旅游综合体和国际旅游综合体(实际上这里的国际，更多的是指“具有国际水准”的意思，如西溪天堂国际旅游综合体)两种。 其二，事实上，我们认为，旅游综合体的分类，基于核心资源、核心产品或核心功能来划分，在规律性的把握上，更有现实的意义，由此一般形成了“X+旅游综合体”的分类模式(X，指核心资源、核心产品或核心功能)，这些分类在实际的情况中又有交叉，但主要包括以下十大类别: 1、温泉旅游综合体，如珠海海泉湾、北京温都水城、柏联SPA。 2、滨海旅游综合体，如海南清水湾。 3、主题公园综合体，如深圳华侨城、成都温江国色天香。 4、乡村旅游综合体，如成都五朵金花。 5、高尔夫旅游综合体，如深圳观澜湖、杭州富春山居高尔夫。 6、文化创意旅游综合体，如杭州南宋御街、上海新天地、楚雄彝人古镇。 7、休闲商业旅游综合体，如上海豫园。 8、主题酒店旅游综合体，如西溪天堂、澳门威尼斯人度假村。 9、生态休闲旅游综合体，如东部华侨城、恩龙世界木屋村。 、休闲新城旅游综合体，如甘肃冶力关、京津新城。 10 如何打造“旅游综合体”, 对于相对复杂的旅游综合体，究竟如何打造,不同类别的综合体，打造模式也必然有所不同。我们结合实践经验，提炼出最 一般的模式，让开发企业在最短的时间内，抓住旅游综合体的开发要领。主要从四个方面来阐述: (一)确立综合打造为指向 综合打造的指向，既是旅游综合体的核心特征，也是打造旅游综合体的第一要领。实际上包括四大含义: 其一，是土地的综合开发。旅游休闲导向型的土地综合开发，是旅游综合体打造的本质所在，所谓“复合型资源、综合性利用”的思想。 其二，是产业的综合发展。旅游综合体，是从单个旅游项目到综合旅游聚集区的转变，实际上是包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的泛旅游产业的综合发展架构，当然，不同的旅游综合体，产业的侧重将不同。 其三，是功能的综合配置。旅游综合体，区别于传统旅游景区的特色之一，就是聚集了多种旅游功能，既要突出某项功能，又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。 其四，是目标的综合打造。一个成功的旅游综合体，实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片”，这是一个综合目标的构架，已经超越了一般旅游区的层面而对城市、文化同样有着巨大影响。 (二)确立定位突破为先导 在旅游综合体未来的发展中，必然面临激烈的竞争，赢得竞争的关键，在于定位的突破，主要包括两个方面: 其一，是区域功能定位。就是要跳出地块，在区域旅游一体化的结构中，通过发挥自身的比较优势，明确自身在区域发展格局中的定位，这是旅游综合体融入大区域城镇发展与旅游发展的前提。 其二，是开发主题定位。实际上就要面向市场需求，以创造差异化的吸引力与感召力为指向，整合自然旅游资源、文化旅游资源和社会旅游资源三大资源，凸显放大比较优势，形成一个独特性的主题(案名)，即要找到“旅游综合体”打造的灵魂，这个灵魂将指导旅游综合体个性文化与特色意境的构建，是非常重要也极具难度的一个环节。 (三)确立功能构架为核心 功能构架的确立，是旅游综合体打造的核心所在。 旅游综合体在功能构架上，绝不是各种功能简单的堆砌和罗列，而是要充分研究其主要作用、内在关系和互动模式。 根据实践的总结，我们提出，任何一个成功的旅游综合体，在功能构架上无不是由“核心吸引中心、休闲聚集中心和延伸发展中心”三大部分构成。开发旅游综合体，实际上就是要“打造核心吸引中心、构造休闲聚集中心、创造延伸发展中心”: 1、打造核心吸引中心 打造核心吸引中心，是面向市场需求，创新整合开发核心资源，目的是创造一个或多个独特的核心吸引物，这是创造核心吸引力的基石所在，可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园(乐园)、赛马场、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆。 核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地价值的关键所在。这是旅游综合体打造的关键，需要对旅游产品有着深入的研究与创新能力，才能实现。 2、构造休闲聚集中心 构造休闲聚集中心，是为满足由核心吸引物带来的客源各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是在泛旅游产业构架下各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式)，主要包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、高尔夫球场、水上游乐项目、滑雪场、马球场、温泉SPA等。 核心吸引中心把人流吸引进来，也形成了最初的消费，但要留住人流并扩大其消费，就需要创造更多的休闲产品，激发并满足人流的休闲消费需要，让其成为旅游休闲目的地，即构造休闲聚集中心。这是旅游综合体的主体功能部分。 3、创造延伸发展中心 创造延伸发展中心，主要是延伸发展地产业(利润主要来源)、泛旅游产业、现代服务业等相关产业，这是获取土地开发巨大收益的重中之重。 对于旅游综合体，核心吸引中心与休闲聚集中心，是关键所在，也是旅游经营的主要依托，这两部分的成功开发将极大的提升土地价值与品牌价值，也能够创造可持续的现金流。但是，要真正获得土地开发上的巨大回报，必须进行延伸发展，主要是休闲地产社区、会议会展的和文化创意产业的开发，以及现代农业、现代服务业的开发等，最终形成一个泛旅游产业的发展构架。尤其休闲地产，是最重要的延伸发展中心，包括高端居住小镇、度假公寓、养生社区、研发园区、文化创意产业园区、企业总部基地等多种形态。 考虑到住宅价值体现的周期较长，先期可以先推出部分休闲地产项目，以便快速回笼资金。 “旅游综合体”核心功能构架 (四)确立操作运营为支撑 由于是一个复杂的综合旅游发展模式，旅游综合体对于运营的要求极高，也具有相当的难度。在此，我们立足推进项目操作的角度，从两个方面来谈初步的操作建议: 1、寻求专业化、落地化的高水平的智力支持 目前，由于竞争相对激烈，从前期拿地到实际开发，都需要一个高水平的开发 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。这就要求政府或开发企业十分重视旅游综合体开发方案(包括策划、规划、设计和运营咨询)的编制，在实际操作中，要靠高水平的智力支持来实现。我们认为，对于相对复杂的旅游综合体来说，高水平的智力支持应当具备以下两项能力: 第一，具备多专业配合的团队构架——透析泛旅游产业的团队大构架，特别是旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发的专业人才。 第二，具备全程化咨询的服务能力——即要具备从创意策划到落地运营的综合能力，因为一个成功的旅游综合体开发方案，必须有灵魂、有骨架、有血肉、能成长，缺一不可。而“策划找灵魂、规划搭骨架、设计长血肉、运营促成长”各有不同，因而能够落地的规划设计机构必须是策划、规划、设计、运营咨询一体化的构架。 2、选择特色化、创新化的高水准的运营模式 真正的旅游综合体，对旅游综合运营的要求非常高，要体现全局性、长期性、品质性，在实际的操作中，应该有两种这样的选择: 其一，是独立开发，独立运营的模式。在全国，能够这样做的企业并不多，主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团，如华侨城、港中旅、国旅、龙城控股、方特、卓达等。 其二，是统筹开发，合作运营的模式。这里面就会形成一个新的运营主体——旅游综合体运营商，类似于城市运营商、区域运营商，主导地块的规划与开发，并且是一个招商平台、融资平台、营销平台，做一级半开发，除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外，综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营，如酒店、商业街、娱乐项目等等。 故而，一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营项目，才能够为目标客群提供周到的综合服务。