5A写字楼标准

需要注意的事，一旦涉及交楼 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，都应该指定所有材料设备的等级、品牌，我们能提供的仅仅是设计标准参考，不能作为交楼标准提交！！！ 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 主要因素 判断标准 区位交通 企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，一般居于城市商务中心或商 业聚集区，交通便利，有浓厚的商务气氛将是写字楼价值的重要支撑。 规摸  不仅是指建筑体积，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。群聚效应是形 成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体项目本身的规模决定企业的聚集程度。更重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 硬件设施 写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新； 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 标准层高：室内净高2.6m以上； 标准承重：楼板承重在2.5kn/m以上； 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m以上； 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度、空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台，候梯时间不超过30秒钟。 停车位：没60~90平方米出租面积提供一个机动车位，并实现智能化高效管理。 供水系统：24小时冷热水供应，并有中水处理系统； 智能化系统：达到5A级标准； 办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽； 通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音的及数据条件；千兆用户，百兆到桌。 楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制； 消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置； 保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更； 装修装饰 外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木套门； 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶； 卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求； 办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面； 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。 商业配套 甲级写字楼应该有齐全的商务配套，生活设施，如职工餐厅、同时配置适当规模的高档餐厅，还有能够提供多项服务的商务中心，多功能厅/会议室、邮局、银行、小型商场、快递服务等。 软件服务 写字楼软件服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化服务基础上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼能够实现全天候空调供应等。 客户组成 入驻写字楼的客户要有40%以上的外资或中外合资企业，并有一定量的国际、国内知名企业 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A～5A (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：1—5万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A及3A以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 ②配套设施：有专用地上、地下停车场。 ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。 ②配套设施：无。 ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 (5)交通便利：有交通线路到达。 (6)所属区位：一般城区位置。 甲级写字楼的最新评定标准  写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对上海写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。 随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准，以供参考。 衡量标准 国际甲级写字楼 甲级写字楼 地理位置 位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 停车车位 至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供 至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供 大厦品质 标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。 标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。 净高 2.7米以上 2.7米以上（包括2.7米） 电梯 每3层一部电梯 等候时间不超过30秒 电话线 平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。 平均每20平方米有一根电话线 物业管理公司 丰富经验的国际知名物业管理公司 丰富经验、有知名度的物业管理公司 租或售 基本不出售 对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜 得房率 整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱 。 70% 或更高 空调 4管制空调系统 4管制空调系统