伟业房地产项目拓展土地经济测算培训

伟业房地产项目拓展土地经济测算培训 项目经济测算培训 静态经济测算培训内容 一、静态经济测算概念探讨 二、静态经济测算内容说明 三、静态经济测算操作流程 四、结合案例的实际应用 一、静态经济测算概念 什么是静态, 指不考虑货币时间价值，按同一时点计算 什么是经济测算, 通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力 的过程; 我们对静态经济测算的理解 即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经 济指标，来评估项目获利能力的过程。 二、静态经济测算内容 项目利润 = 销售收入 成本及销售税费 各物业销售面积 各物业销售均价 X 开发成本 开发费用 销售税费 土地取得成本 前期工程费用 建安工程成本 基础设施费用 配套设施费用 开发间接费用 管理费用 销售费用 财务费用 营业税 城市建设维护税 教育附加费 注:此处项目利润为毛利润，指未扣除土地增值税和所得税的利润 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目规划设计指标 2、估算销售收入 3、估算成本费用 4、计算土地增值税 5、出项目损益 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标: 用地指标 建筑面积:区分地上、地下及不同业态 可售产品:区分住宅、商业、车库 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入: 住宅收入=可售面积X售价 商业收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 土地成本一般按(土地成交价+补偿款+税费)计算: 土地成交价格:一般包括政府土地收益和土地开发建设补偿费，按实际成交价格计算; 补交政府土地收益:因增加地上建筑面积、地下经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收益,按实际发生额计算; 土地契税:按土地成交款的3%。 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出,按建安工程费的3%左右计算: 可研及顾问费:建筑工程费的0.1%左右 勘察费:建安工程费的0.1%左右 设计费:建安工程费的1%,3% 临时水、电、路、场地平整等:建安工程费的1%。 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 建安工程费用包括土建工程、安装工程及装修工程,按建筑面积X单方造价 计算，如下表 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、环卫、绿化等工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费用计算。 市政费用:按地上建筑面积X单方造价(200-300元/?)计算 道路费用:按道路占地面积(总用地面积*15%)X单方造价(200元/?) 绿化费用:按绿地占地面积(总用地面积*(1-建筑密度)-道路占地面积)X 单方造价(300-500元/?) 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 配套设施费指的是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如小学、幼儿园、医院、会所及一些代征用地等,按建筑面积X单方造价计算。 幼儿园、学校:建筑面积X单方造价(1200元/平米) 会所配套:建筑面积X单方造价(根据会所档次，高档会所5000元/平米) 市政公园(如果有):公园占地面积X单方造价(400-500元/平米) 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，习惯按(前期费用+建安成本+基础设施+配套设施)X3%计算。 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 销售费用:指企业在销售住宅、商业等商品过程中发生的各项费用，包括项目宣传推广费用、销售人员工资等，一般按销售收入的3%-4%计算 管理费用:指企业行政管理部门为组织和管理房地产开发而发生的各项费用，包括人员工资、业务招待费、办公费等，按扣除土地成本后的开发成本的X3%计算 财务费用:指开发企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出及相关手续费等，按实际发生额计算(一般按项目滚动开发的方式确定融资规模和费用，还需要深入探讨„.) 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 “两税一费”，包括营业税、城市维护建设税及教育附加费，按销售收入的 5.5,计算。 其中营业税为销售收入的5.0,; 城市建设维护税为营业税的7.0,; 教育费附加为营业税的3.0,。 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 其中: 扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房地产开发费用+两税一费 增值额=销售收入-土地增值税扣除项目 土地增值税实行四级超率累进税率: 三、静态经济测算操作流程 1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表 利润总额=销售收入-开发成本-期间费用-销售税金-土地增值税 净利润=利润总额-所得税 =利润总额(1-25%) 税前投资利润率=利润总额/总投资 税后投资利润率=净利润/总投资 四、实际案例 案例背景 1、2010年初，XX公司通过拍卖方式以12亿元的总价竞的北京A地块的土地使用权，该地块位于北京市朝阳区，总用地面积5万平方米，建设用地面积5万平方米，容积率2.4，总建筑面积12万平方米，建筑密度<30%,绿化率>30%，建筑控高80米; 2、XX公司聘请伟业投资顾问进行项目的前期产品定位工作，伟业建议方案如下: 规划方案技术指标 地上住宅建筑面积10万?，地上配套商业面积1万?，配套学校面积5000?，会所面积5000?，地下车库及人防建筑面积3万?，其中地下车库面积2万?，合计500个 价格定位 住宅20000元/?，商业30000元/?，车库10万/个 经营模式 出售 现在需要我们就该方案进行静态的经济测算，估算项目的投资收益率以及投资收益率关于销售价格的敏感性 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 , 用地指标 用地面积 容积率 建筑面积 控高 建筑密度 绿地率 ZX-135 二类居住用地 61821 1.2 74760 18 30% 40% ZX-137 二类居住用地 48711 1.6 79200 30% 30% 24 ZX-152 二类居住用地 52923 1.2 64440 18 30% 40% ZX-136 配套用地 9773 1.2 12240 12 50% 30% ZX-147 托幼用地 4524 0.8 3600 12 30% 30% ZX-154 中学用地 20237 0.6 12420 18 25% 30% ZX-139 供电用地 7000 0.3 2100 12 30% 30% 指标 规划指标 序号 项 目 规划指标 1 用地指标 1.1 项目占地面积(?) 50000 1.2 建设用地面积(?) 50000 1.3 容积率 3 1.4 建筑密度 30% 2 总建筑面积 150000 2.1 地上建筑面积 120000 2.1.1 住宅(?) 100000 2.1.2 商业配套(?) 10000 2.1.3 配套学校 5000 2.1.4 会所面积 5000 2.2 地下建筑面积 30000 2.2.1 地下人防、设备间面积 10000 2.2.2 地下车库面积 20000 2.3 可售部分 2.3.1 住宅面积 100000 2.3.2 商业面积 10000 2.3.3 车库个数 500 销售收入 项目销售收入估算表 项目销售收入估算表 序号 项目 合计 时间 2010 2011 2012 2013 1 销售收入(万元) 235000 0 61000 81500 92500 1.1 住宅销售收入(万元) 200000 60000 80000 60000 1.1.1 销售面积(?) 100000 0 30000 40000 30000 1.1.2 平均售价(元/?) 20000 20000 20000 20000 1.1.3 销售率(%) 100% 0.0% 30% 40% 30% 1.2 商业销售收入(万元) 30000 0 0 30000 1.2.1 销售面积(?) 10000 0 0 10000 1.2.2 平均售价(元/?) 30000 30000 30000 30000 1.2.3 销售率(%) 100% 100% 1.3 车库销售收入(万元) 5000 1000 1500 2500 1.3.1 销售个数(?) 500 0 100 150 250 1.3.2 平均售价(元/个) 100000 100000 100000 100000 100% 20% 30% 1.3.3 销售率(%) 50% 0 总投资 住宅项目开发投资估算表 序号 项目名称 计算方法 计算基数 单价(元/?) 金额(万元) 一 土地成本 133900 1.1 土地成交价 实际成交价 120000 10000 120000 1.2 补交政府收益 新增经营性面积*单价 20000 5000 10000 1.2 契税 土地成交价格3% 130000 300 3900 0 二 前期工程费 (三+四+五)3% 35600 1068 三 建安工程费 27300 3.1 地上建筑面积 建筑面积*单价 120000 19800 3.1.1 住宅 建筑面积*单价 100000 1800 18000 3.1.2 配套商业 建筑面积*单价 10000 1800 1800 3.2 地下库房、人防面积 建筑面积*单价 30000 2500 7500 四 基础设施费用 5200 4.1 基础设施费 地上建筑面积*单价 120000 300 3600 单价 7500 4.2 室外道路费用 道路占地面积* 300 225 4.3 室外绿化费用 绿化占地面积*单价 27500 500 1375 五 配套设施费用 3100 5.1 学校 建筑面积*单价 5000 1200 600 5.2 会所 建筑面积*单价 5000 5000 2500 六 开发间接费用 (二+三+四+五)3% 36668 1100 七 开发期间费用 10183 7.1 管理费用 (二+三+四+五+六)3% 37768 1133 7.2 财务费用 实际发生额 2000 7.3 销售费用 销售收入3% 235000 7050 八 销售税费 销售收入5.5% 235000 12925 项目总投资 (一~八)之和 194776 九 土地增值税计算表 土地增值税计算表 序号 项目 金额 计算方法 1 项目开发成本 171668.04 2 开发期间费用 10,183.04 3 销售税费 12,925.00 4 销售收入 235,000.00 5 利润 40,223.92 (4)-(1)-(2)-(3) 6 销售利润率 17.12% (5)/(4) 7 投资利润率 20.65% (5)/{(1)+(2)+(3)} 8 成本利润率 23.43% (5)/(1) 9 扣除项目金额 229109.69 (1)*1.2+(2)+(3) 10 增值额 5890.31 (4)-(9) 11 增值额占扣除部分的比例 2.57% (10)/(9) 12 增值税适用税率 30% 13 速算扣除系数 0% 14 增值税应纳税额 1767.09 (10)*(12)-(9)*(13) 15 扣除增值税后的利润 38,456.83 (5)-(14) 16 扣除增值税后的成本利润率 22.40% (15)/(1) 利润表 项目损益表 项目损益表 序号 项 目 合计 1 销售收入 235,000.00 2 开发成本 171,668.04 4 开发期间费用 10,183.04 5 销售税金及附加 12,925.00 7 土地增值税 1,767.09 8 营业利润 38,456.83 9 利润总额 38,456.83 10 所得税 9,614.21 11 净利润 28,842.62 利润总额/总投资= 20% 税前成本利润率= 税后成本利润率=净利润/总投资= 15% 总投资= 194776 敏感性分析 住宅销售均价下浮20% 基准价格 住宅销售均价下浮20% 销售价格(元/?) 16000 17000 18000 19000 20000 21000 22000 23000 24000 投资收益率