瑞安商业项目业态定位及规划方案调整建议

瑞安商业项目业态定位及规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 调整建议 浙江瑞安商业项目 业态定位及规划方案调整建议 1 项目本体 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 2 现有方案研判 3 调整建议 目标 本案限 项目 分析 制条件 定位 印象 初探地段位于市区 河景资源丰富 关帝庙„„ 【 利 】低风险 高利润 优基础 愿景 探析具备打造对外有影响力的遗存当地极具影响力的瑞安缺乏高档聚集式商城市高档商业资源禀赋 历史文脉及名人故居 业休闲中心的市场空白 城市高档商业名片 城市历史文化名片 城市休闲旅游名片 【 名 】投资者 经营者 开发商 政府和社会的 多方共赢 目标 探析【名】【利】名利双收 多方共赢 低风险 高利润 优基础 多方共赢 鉴于项目占位高度，本案如何通过项目商业定位、 规划设计、和招商运营管理等方面来实现上述目标, 目标 本案限 项目 分析 制条件 定位 1 外部制约:大量回迁安置铺面，占据优质商业资源，不利日后统一经营管理 2 内部制约:项目限高15米，规划设计发挥空间有限 内部制约:原规划开间窄、进深长、面积小、死角多、分割凌乱、昭示性差、得房率低，投资回报率低 地块价值尚未最大化挖掘，投资附加值尚有发挥余地 目标 本案限 项目 分析 制条件 定位 品位 瑞安品位消费创领者～ 品质 瑞安品质商业缔造者～ 品牌 瑞安地产界品牌开发推动者～ 战略选择与定位 行业瑞老大安 首屈一指非行业老大，中大规模市场 ??市场的先驱者 ??努力改变市场规则 最具影响 力的 ??引领市场走势 ??强调产品差异 领导城者市商业 中心挑战者 ??垄断市场 ??形成自身 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 次/非主流市场 敏锐瑞的安机会唯主一义者集 文化、 ??借助已有市场 ??寻找市场空白 休闲、旅游、 追随者??企图以小克大 补缺者??挖掘购潜在物客户为一 体的高 ??以价格为自身优势 档时尚 ??产品消创新费与需场求所点 定位:做瑞安首屈一指的 最具影响力的 集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心 1 项目本体分析 2 现有方案研判 3 调整建议 现有方案研判 业态定位 规划设计 招商运营 业态定位研判 现有方案研判现有方案与项目定位有极大距离，难以实现名利双收 现有方案中，店铺狭长;以中低档小商 1.本案将成为以中低档小商品品为主的业态 业态为主的商业市场;而非具有购物、休闲、文化、旅游等现有方案中，项目北侧沿北濠河区域规划多功能的城市核心中高档精品为停车区使用;浪费了优质的河景资源 商业中心; 2. 成为中低档、中小型餐饮聚现有方案中，仅3F有少量小规模餐饮类休集地;而非中高档涵盖简餐、闲商业 VS茶吧、酒吧、咖啡吧等休闲餐饮区域; 3 .北濠河优质景观资源价值未定位:做瑞安首屈一指的 最具影响力被的充分利用，存在浪费 集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心 规划设计研判 原规划方案仅可满足销售结果，而未来的品牌招商、运营管理、投资整体规划研判者回报等方面存在极大风险，与项目目标相去甚远 楼开间及进深层 (m)套内面积(?) 比例 小面积设计以保证去化顺利 7.8*6.8 26-55.9 37.5% 现有方案中， 以开间3.3-4.2m、局部8-12m，进深6-8m、3.9*11.6 66.6-90.7 25% 局部10-14m为主;以控制单铺面积;从而降低销售总价，3F降低投资门槛(以中小型投资客为主)以保证去化顺利 11.2*7.2 104-127 14.6% 10.4*13.2 138.5-182.9 14.6% 11.3*17 202.8-383.6 8.3% 经营使用不便，主力店、品牌店招3.6*5.4 18.6-19.9 20.8% 店铺面积过小、过窄 商进驻困难 3.6*9.2 20.5-27 27.1% 需求大面积店铺的商家使用不便、租赁麻烦(涉及多家租赁问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ); 3.6*10 30-37 31.9% 招商过程中无法引入品牌店家 2F 4.2*11 40-57 11.1% 8*13 61-100 4.9%档次不高、经营氛围不足;经营者、投 12.4*13.5 106-170 4.2% 项目整体档次降低资、者前风期险经大营 氛围无法带动; 3.5*5.8 19-39 53.3% 1F 3.5*12 40-57 36.4% 经营者风险增大从而提高商铺投资者的风险 5.6*14.8 60-89 10.3% 无法实现项目目标 3.4*5 10-19 22.5% 3.8*6.4 21-40 45% 项目有始无终，“名”、“利”受损，无法实现-1F 5.5*8.6 40-67 15.7% 项目为瑞安首屈一指的最具影响力的集文化、 12.3*7 73-92 10.8% 13*10.8 122-175 6%休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心。 整体规划规划设计研判 现有规划方案脱离项目定位，将带来种种经营难题 研判 现有方案问题 现有方案效果 ?? 现有方案以11栋3层独立商业建筑为依据现有方案，本案无法成为主体，形成多条商业街，通过走道、连廊及扶梯等互相连接;以现代化商业中心为主的综合 性商业项目;而是以小型街铺??各层主力街铺面积均较小 为主的小商品市场;就商业形象而言，整体档次较低 现有方案中，项目北侧沿北濠河区域规划为停车区使用;浪费了优质的河景资源 放弃了城市休闲商业的定位;与整体定位初衷有差距 现有方案中，项目出入口较多，棋盘式布局、动线不清晰; 规划设计研判 现有方案为典型的以中小型集中式小商品市场为定位的规划 -1F规划研判 ? ? 1.纵横交错、棋盘式布局，档次较低; 2.下沉式广场被围合，昭示性较差; 3.铺位面积过小，招商时无法引入品牌商家; 4.诸多商业死角，经营不利、去化困难。 规划设计研判 铺位狭长，公摊大、得房率低，使用不便;与高企的销售价 格不符 1F规划研判 商铺狭长、面积小，未充分利用北侧河道景观资源 1.纵横 交错、棋盘式布局，档次较低 2.1F走道较宽， 1、2F间连廊较多;导致公摊面 积过大、得房率过低 3.铺位狭长，开间过小、进深过大，使用不便;北侧沿北 濠河商 铺面积相对太小，未充分利用河道景观资源; 以上规划均将导致 招商时无法引入品牌商家 规划设计研判 太多、动线复杂、街铺有死角、双向开门使2F规划研判十字 路口用不便 十字路口太多，动线混乱 1.扶梯、连廊过多，十字路口太多，交 通动线复杂;双向开门，商品 摆放有问题街铺存在死角， 使用不便、去化2. 存在街铺死角，销售、使用困难;困难 3.部分商铺双向开门，经营时商品摆放 有问题 规划设计研判 商铺面积分割过小且不规则，无法满足餐饮面积需求，河景 资源没3F规划研判 有最大化利用 1.各商铺大小不一，部分商铺面积过小或形 状不规则，使用不便; 2.餐饮类业态定位需求的商铺面积较大，现有规划方案 较难满足经营要求; 3.北侧沿北濠河商铺数量有限，对河景资源的利用率较低。 招商运营研判 现有方案研判租金太高，招商困难;投资者预期收益难以保 证;预期销售均价?8 万元/? 预期售价(万) 楼层 套内面积(?)得房率 预 计实际销售面积 主力总价(万)预期收益 率租金(元/月)单位使用面积 预 期均价区间 计算价格 租金(元/?.月) 26-55.9 27.37-58.84 157-338 10467-22533 66.6-90.7 70.11-95.47 403-549 26867-36600 3F 104-127 95% 110.32-192.53 5.5-6 5.75 634-117><07 42267-73800 403 138.5-182.9 145.79-192.53 838-11<07 55867-73800 202.8-383.6 213.47-403.79 1227-2322 81800-154800 18.6-19.9 22-23.4 160-171 10667-11400 20.5-27 24-33 176-238 11733-15867 30-37 85%35-43 258-317 17200-21133 2F 7-7.5 7.5 573 40-57 47-67 344-490 22933-32667 61-100 72-117 524-855 8% 34933-57000 106-170 125-200 909-1460 60600-97333 19-39 28-56 305-613 20333-40867 1F 40-57 70% 57-81 10-12 11 629-889 41933-59267 1<070 60-89 86-127 943-1399 62867-93267 10-19 17-32 144.5-272 9633-18133 21-40 34-66 289-561 19267-37400 -1F 40-67 60% 67-111 8-9 8.5 569.5-943.5 37967-62900 917 73-92 122-153 1037-1300.5 69133-86700 122-175 203-292 1725.5-2482 115033-165467 数据来源:贵司提供资料统计; 现有方案研判小结 通过缩小面积，控制总价以降低销售门槛的做法行不通 业态定位 规划设计 整体业态定位不明确，以规划布局动线走向混乱，小商品为 主;导致项目整不利于未来招商经营; 体形象档次偏低，与项目休闲商业体量 太小，项目定位目标不符 休闲定位功能有缺失 D现esc有rip方tion案 of t 研he 判con小ten结ts 规划及招商 招商运营 商铺狭长、开间过小，形租金 过高，无法吸引主力状不规则，不利于主力、品牌商家及小商品经营业品牌商家 的招商引进;从主进驻 而损坏项目整体形象 项目销售OKVS未来的品牌招商、 运营管理、投资 者回报等方面存在极大风险～项目目标无法实现 如何解决以上问题, 我司经过深入研究，分别通过业态定位、规划设计的 调整来实现销售及招商运营的平衡;最终实现名利双收，达成项目既定目标—— 1 项目本体分析 2 现有方案研判 3 调整建议 调整建议 将项目定位为高档集中式休闲娱乐为主题的城市商业标杆形1. 完美的功能布局以有实力的品象;提升项目整体商业价值 牌主力店进驻大幅提 升项目价值; 2.扩大休闲商业面积;1F沿河及3F商铺联合打造成为全市唯一、 最具影响力的城市休闲场所;规划业态 (如上海新天地) 设计定位 3.通过 内部水系打造连接-1F、1F、2F;打造以水为主题的品牌商业街，从而带动整个 项目的战略提升招商 运营 改变原方案以中小型投资客为主的定位，调整为以 中高收入有一定实力的投资客为主的客群，放大主力面积，保证未来品牌主力店 的招商 挑高设计，1层变2层;增大使用面积、提升性价比，吸引品牌主力店 入驻 调整建议 将项目定位为高档集中式休闲娱乐为主题的城市商业标杆形象;提升业态定位 项目整体商业价值 -1F: 主街:小型精品时尚店为主力 辅街:小饰品等小商品为主 做瑞安首屈一指的 最具影1F: 主街:以黄金、珠宝、眼睛、精品服饰等实力店家响力的 为主;集文化、休闲、旅游、购物 沿北濠河商铺:茶吧、咖啡馆等休闲类餐饮 等于一体的城市商业中心 2F: 主街:大型、品牌休闲、运动服饰店家 辅街:普通休闲时装、运动类服装等为主 3F:休闲类餐饮 调整建议 充分利用北濠河景观资源，并通过休闲广场、项目内部水系的打造进规划设计 一步增加项目景观与休闲空间;强化休闲商业基础 休闲关帝庙 1F沿北濠河商铺规划作休闲餐饮类商业 广场 辅街 辅街 休闲广场 内部水系示意 辅街辅街 主入口 通过内部水系将将项目各分区及楼层有效连接;同时规避地下商业的压抑等缺点，大大改善-1F、1F商业氛围，实现商业价值的提升 参考案例——南京 水游城 南京水游城 水系 南京水游城 水系 南京水游城 水系 南京水游城 水系 南京水游城 水系 南京水游城 水系 南京水游城 水系 南京水游城 水系 南京水游城 水系 调整建议 充分利用北濠河景观资源，打造中高端休闲餐饮业态，与整体定位相规划设计 契合 1.将1F沿河街铺的业态改为茶吧、咖啡吧、快餐、简餐类休闲餐饮;商铺门前原规划作停车场的区域开发为各商铺户外椅位、打造亲水休闲空间，?提高1F商铺商业价值 及性价比的同时提升了休闲商业的档次与1 舒适度; 2.将3F沿河商铺的对内退让调整为对外退让;通过北侧沿河景露台增加各商铺观景价值，与1F户外椅位相呼应。 调整建议 规划设计各层层高优化调整、提高性价比，保证去化及经营 1F: 5.9m 原方案层高剖面 层高调整建议 调整要点:在原方案基础上将1F下挖1m深度，1F层高调整为地上4.9m、地下1m;其他各层层高均有调整。 25400 4500 5800 1000 4900 4200 5900 调整建议 规划设计各层层高优化调整、提高性价比，保证去化及经营 楼层分布层高(m) 层高(m) (原方案) (调整后)调整理由 3F价格最低、去化最难;挑高设计提升性价比的同时扩大了单间商铺的3F 4 5.9 使用面积，从而一定程度上满足餐饮类店家大面积的需求 2F 5 4.2 2F价格适中，降低层高以保证1F、3F的挑高设计 1F销售单价最高，挑高设计可提高性价比，从而提高投资及经营者的利5.9 1F 5.5 润以保证该层销售、招商及经营问题; (地上4.9，地下1) 受地上15m限高制约、向地下挖1m，利用地下空间 -1F商业价值受“地下”因素影响，销售、招商、经验价值均受影响;调-1F 5.5 5.8 整后使用时可做2层挑高，提高-1F性价比 -2F 4.05 4.5 增加层高、做立体车库，可有效增加60%的车库数量 规划设计优化店铺面积区间，以中等规模店铺为主力;3F商铺面调整建议 积相对做大 楼层分布开间(m) 进深(m) 开间(m) 进深(m) (原方案) (原方案) (调整后) (调整后) 3F 8-12 8-14 8.4 10 主街:4.2 主街:10-12 2F 3.6-4.2 9-13 辅街:4.2 辅街:8-10 主街:4.2 主街:10-12 1F 3.5-6 12-15 辅街:4.2 辅街:8-10 主街:2.8-4.2 主街:8 -1F 3.5-5.5 5-9 辅街:2.8 辅街:6-8 调整后的招商运营 预期售价 单位建楼层套内面积实际 得房率实际 预期 主力总价预期 租金筑面积 (?) 使用面积 预计 销售面积 均价区间计算 (万) 收益率 (元月租金/月) (元/?.(万/?)价格 月) 3F 60-112 96-180 95% 63-118 5.5 5.5 346.5-649 23100-43267 385 主街: 主街: 主街: 2F 主街:9 主街:9 441-571.5 29400-38100 700-706 (单层)42-54 42-54 85% 49挑-6高3.5设 计增加辅实街际:8使 辅街:8 辅街: 辅街: 辅街: 用面积，以套内面积392-508 26133-33867 622-627 的1.6倍计算8% 主街: 主街= : 主街: 主街:11-12 主街:11.5 690-885.5 46000-59033 1095 1F 42-54 67-86 70% 60-77 辅街:10-11 辅街:10.5 辅街: 辅街: 辅街: 630-808.5 42000-53900 1000 主街: 主街:10 主街:10 主街:560 主街:37333 1111 -1F 33.6 54 60% 56 辅街:9 辅街:9 辅街:504 辅街:33600 辅街: 1000 ??通过优化店铺面积区间——-1F、2F商业价值、业态档次相对较低的楼层有效控制主力面积;1F商业价值、业态档次相对较高，3F休闲餐饮需求面积较大，相应放大主力面积区间;保证商铺大小与业态定位一致从而实现各个档次商业的区分; ??挑高设计增加实际使用面积等方式有效降低租金压力;同时满足大面积经营者的使用需求; ??合理的定位、经营成本及规范的经营环境将有效改善招商状况，吸引主力店及各类投资者的入驻;从而实现项目目标。 单位使用面积租金以实际使用面积计算 方案调整前后数据对比增加使用面积、提高销售均价，有效降低租金，降 低经营成本;全面降低投资、招商、经营风险 使用面积 销售均价 单位面积租金 原方案 (主力商铺)调整后原方案 (主力商铺)调整后原方案 (主力商铺) 6 5.5 403 385 2F 20-40 42-54 7-7.5 8.5 573 调整后 3F 26-90 96-180 5.5- 650 1F 20-60 67-86 10-12 10-12 1<070 1050 -1F 10-40 54 8-9 9.5 917 1050 挑高设计，1层销售均价 变租金压力 2层;约增加60%使用面积明显提高 明显降低 调整后的销售预期 楼层实际瑞安145 实际 销售均价首付 使用面积(二套房) 销售面积 (万)主力总价(万)首付?住 (万)宅总价(单价 以3.5万计) (万) 3F 96-180 63-118 5.5 346.5-649 173-325 2F 主街:9 主街:441-571.5 主街:220-285 (单层)42-54 49-63.5 辅街:8 辅街:392-508 辅街:196-254 ?50 7.5 254 主街:11.5 主街:690-885.5 主街:345-443 1F 67-86 60-77 辅街:10.5 辅街:630-808.5 辅街:315-404 主街:10 主街:560 主街:280 -1F 54 56 辅街:9 辅街:504 辅街:252 ??通过挑高设计增加了商铺的实际使用面积，提升了性价比; ??通过简单测算，调整后-1F、2F、3F商铺的主力面积区间商铺的首付基本等于瑞安市中高档次住宅项目145?户型的 首付;本案商铺的投资价值、投资优势非常明显。 注:商铺首付比例以50%计算;二套房首付比例以60%计算 调整后的规划方案，不仅可以保证销售结果，更是从项目未来品牌招商、运营管理以及投资者回报等进行深入考虑，完全可以实现项目既定目标，实现名利双收多方共赢，打造成功永续的瑞安市城市商业名片～ THANKS 顺 ? 颂 ? 商 ? 祺