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套贷合同的认定及法律后果

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套贷合同的认定及法律后果
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''一…一一一…一一一…,一'…, 罄旁人府在洛伶庄.犀同者妊抽古其卜.慌茸店立口j象 陵瞄嘲豳麟弱圈翻豳嚆噩疆圈蕊 业担保有限公司(以下简称住房置交易过户手续.房屋过户完毕后, 【案情】业担保公司)签订个人住房抵押保李俊峰名下的关于该房屋的房地 证借款合同一份,约定由李俊峰向产权证,个人住房抵押保证借款合 原告:陈骢.农行徐汇支行借款427000元,借同及办理贷款及登记过户所支付 被告:李俊峰.款期限为30年(自2005年5月24费用的票据均由陈骢持有.2005 2005年4月30日,陈骢作为日起至2035年5月23日止),贷年7月农行徐汇支行发放贷款 甲方,李俊峰作为乙方签订买卖合款年利率为5.508%,还款方式为427000元,该贷款由陈骢领取,同 同一份,约定由李俊峰购买陈骢所月等额本息还款,每期归还借款本时,李俊峰名下的还贷卡也由陈骢 有的位于浦东新区孙桥路的一处j息金额为2426.60元,李俊峰将系持有.还贷开始后,李俊峰在收到 房屋,转让价为61万元,乙方于争房屋作为抵押物,住房置业担保i其名下的个人借款还款对账单后 2005年4月30日支付全部房价款公司作为他项权利人予以担保.同j即将该对账单邮寄给陈骢.自 的30%计183000元作为定金,待时,李俊峰向农行徐汇支行提供了2005年8月起至2008年6月20 支付尾款时抵作房价款,乙方于银一份由陈骢签名的二手房房款收;日,陈骢按月存入李俊峰名下的还 行放贷后3日内付清余款427000据,该收据上明确,甲方(即陈骢)i贷卡现金共计87050元.李俊峰曾 元.但合同未对房屋的交付时间及收到付款人乙方(即李俊峰)购房于2008年4月21曰存入其名下 产权登记过户时间作明确约定.首期款共计189000元整.的还贷卡内现金100元,该款由银 2005年5月24日,李俊峰与中国2005年6月6目,陈骢与李俊行扣划归还贷款本金及利息.至 农业银行上海市徐汇支行(以下简峰共同到浦东新区房地产交易中_2008年9月,李俊峰名下的贷款 称农行徐汇支行),上海市住房置心办理了上述抵押登记及房屋的;本金409770.20 元,利息2272.69 01 人民司法?案例02/2010 元尚未归还.该房屋则由陈骢居住 使用至今. 2007年9月5曰,经李俊峰申 请.浦东新区房地产交易中心向李 俊峰补发了系争房屋的上海市房 地产权证,同年9月19日,李俊峰 因向案外人李德峰借款28万元而 持补办的系争房屋的上海市房地 产权证办理抵押登记,该抵押登记 至今尚未注销.2007年11月初, 李俊峰致函陈骢.要求解除与陈骢 的租赁关系,请陈骢于同年11月 15日前撤离系争房屋.2007年11 月21曰,李俊峰向法院提起诉讼, 要求陈骢立即腾退租住的系争房 屋,并支付未结清的房租. 庭审中,陈骢称双方之间是假 买卖,真实目的是便于自己贷款, 双方之间从未有过租赁关系,不存 在租金问题,自己存入还贷卡内的 钱是用于还贷的,而非支付给李俊 峰的租金.法庭调查中,法院问"房 屋总价多少",李俊峰答"63万 多";法院问"有无付过房款",李俊 峰答"付过";法院问"分几次支 付",李俊峰答"不清楚";法院问 "除了贷款你付了多少",李俊峰答 "20万元,一次付清,以现金付给 被告";法院问"何时支付的",李俊 峰答"记不清了";法院问"被告有 无给你签过收条",李俊峰答"被告 手写的收条,交给银行了".同年 12月26曰,李俊峰向法院撤诉. 2008年6月6日.原告陈骢向 浦东新区人民法院提起诉讼.要 求:1.判令原告陈骢与被告李俊峰 于2005年4月30日签订的上海 市房地产买卖合同无效;2.判令恢 复系争房屋的产权归原告陈骢所 有.审理中,原告表示,189000元的 房款收据确实是原告签名,但被告 并未实际付款,书写该收据是为办 理贷款的需要.现原告同意一次性 支付被告尚欠银行的贷款本金及 尚未归还的贷款利息,由被告再与 银行结清贷款,注销抵押,也同意 归还被告存入贷款卡内的100元. 被告辩称,双方的交易是真实 的,给原告的现金2O万元(包括了 办理过户时被告应该支付的费 用),其中12万元是被告分别于 2005年3月1日,4月1目从银行 提取的现金,余下的8万元,其中 5万元由其当时的女朋友支付,另 3万元由被告支付.被告与女朋友 于2006年3月终止恋爱关系,当 月21日,被告从银行提取现金9 万元给女朋友.其中5万元是归还 当时女朋友支付的房款,另4万元 是恋爱期间的经济往来,对此,被 告提供了浦发银行的存折二本.原 告对浦发银行存折的真实性没有 异议,但对与本案的关联性有异 议,被告提取存款的日期与其所称 的现金支付的日期有差异. 【审判】 上海市浦东新区人民法院经审 理认为,本案的争议焦点在于原,被 告之间的房屋买卖是否真实. 首先,在二手房买卖中.通常 情况下,房屋坐落,转让价款及支 付时间,房屋交付时间,办理转让 过户时间及违约责任等是买卖双 方协商的主要 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 ,在买卖双方的 房地产买卖合同中应当作出明确 约定,而本案所涉的买卖合同对于 涉及房屋买卖主要内容的房屋交 付及办理转让过户时间均未作约 定,有悖常理. 其次,从合同的履行情况来 看,虽然427000元贷款是以被告 名义申请的,也由原告领取,但是 按照常理,如427000元贷款系被 告支付给原告的房款,那么这 427000元的贷款则应由被告自己 归还.而事实上,从原告每月将钱 存入还贷卡内及被告将收到还款 对账单寄给原告的行为来看.应当 认定是原告在按月还贷.被告称, 原告存入还贷卡内的钱是因被告 返租给原告房屋而应当支付的租 金,就此,被告未提供证据证明,本 院难以采信.被告另称支付原告现 金2O万元.其中189000元是房 款,余款是办理过户的费用,虽然 被告提供了由原告签名的收据,但 被告在前案庭审中称,收条是原告 手写的,除贷款外支付原告房款 20万元,而在本案庭审中.被告提 供的收条并非手写.而是格式化 的,同时被告又称20万元中有 189000元是房款,余款是过户费 用.而事实上,双方约定的首付款 是183000元.如果189000元是首 付款,加上贷款427000元,总数额 超过了总房款,被告的陈述前后矛 盾,且与合同约定不符.另外,被告 提供的资金来源也不能印证被告 在原告出具收据的当日有支付该 笔款项的能力,且办理贷款确实需 要贷款申请人已支付首付款的凭 证,故对原告陈述的房款收据仅用 于办理贷款,被告并未实际支付. 本院予以采信.综上,可以确认被 告未实际支付房款,原告也未向被 告交付房屋. 再次,系争房屋过户登记后, 被告名下的房地产权证由原告持 有的情况,有悖常理.房地产权证 是证明房屋权属的有效凭证,正常 情况下,房屋买卖过户后的房地产 权证应当由买方持有,以证明其购 得房屋.而本案中,原,被告就系争 房屋办理过户后,被告名下的房地 产权证却由出售人即原告持有.被 告称,是因为原告父母得知后不同 意出售,原告为骗其父母而向被告 018 借去给父母看的,对此.原告不予 认可,且如果原告确实要骗其父 母,也不应将已过户至被告名下的 房地产权证原件给父母看,被告的 这一说法不符合逻辑,故对破告的 这一陈述.本院不予采信. 综上.上述一系列事实及证据 已形成有效的证据链.足以证明 原,被告之间的房屋买卖并非双方 的真实意思表示,而是为了通过 屋买卖的形式向相关银行套取贷 款.鉴于原,被告签订的买卖合同并 不是双方当事人的真实意思表示, 而是双方共同策划的以房屋买卖 的合法形式达到套取银行贷款的 目的,原,被告的这一行为扰乱了 正常的社会金融秩序,因此.原,被 告签订的买卖合同应当认定无效. 根据法律规定,合同无效后, 因无效合同取得的财产应当返还, 基于买卖合同被确认无效.原告因 无效合同取得的被告名下的尚未 归还的贷款,应当返还给被告,而 被告则应与农行徐'『[支行结清贷 款,并涤除抵押权.同时.因无效买 卖合同而变更的系争房屋的权利 登记人应当恢复原状.由于被告另 在系争房屋上设定了他项权利人 为李德峰的抵押,故被告应当涤除 该抵押权,并协助原告恢复系争房 屋权利登记人的原状.另外,原告 自愿归还被告存入还贷卡内的 100元,并自愿将尚未归还的贷款 利息2272.69元支付给被告,由被 告支付给贷款银行,并无不妥,本 院予以准许.综上所述,根据合同 法第五十二条,第"十八条之规 定,判决如下:一,原告陈骢与被告 李俊峰于2005年4月3O日签订 的上海市房地产买卖合同无效; 二,原告陈骢于本判决生效之日起 15日内返还被告李俊峰贷款本金 409770.29元;三,被告李俊峰于本 判决生效之日起15日内涤除设定 在上海市浦东新区孙桥路238弄 14号601室房屋上的抵押权;四, 在上述第三项履行完毕后的15曰 内,被告李俊峰协助原告陈骢办理 恢复上海市浦东新区孙桥路238 弄14号601室房屋的产权登记原 状;五,原告陈骢于本判决生效之 曰起15日内支付被告李俊峰 2372.69元. 一 审宣判后,原,被告双方均 未诉 【评析】 一 ,套贷及其法律风险 所谓套贷,即虚构交易套取银 行贷款,通常是指房屋所有人为获 取银行贷款,虚构与名义买受人之 间的房屋交易,通过名义买受人向 银行中请购房抵押贷款的形式获 得银行贷款供自己使用.套贷通常 存在旁屋产权的实际过户,但由于 交易纯属虚构,一般不存在房屋的 实际交付.实践中,套贷行为大量 存在,原因或者是直接向银行贷款 较为困难,或者是贷款利率较高. 而通过房屋买卖的形式申请贷款. 不仅较易获得银行批贷,且能享受 一 定的优惠利率,融资成本较低. 但事实上.这一做法存在很大 的风险:首先,有触犯刑法,承担刑 事责任的可能.我国刑法第一百九 十三条明确规定了贷款诈骗罪,即 以非法占有为目的,诈骗银行或者 其他金融机构的贷款,数额较大的 行为. 其次,名义出卖人艰可能因名 义买受人反悔,在房屋上另行设立 抵押等原因,无法取回自己的房 屋.通常,套贷者往往选择亲属,朋 友来签订假的买卖合同,以此规避 交易风险.但随着房价的上涨,一 人民司法?案例 些假买者往往假戏真做,到期拒不 返还房屋.甚至有的假买者另行到 交易中心办理新的房产证.向第三 人出售房屋或进行抵押借款.这种 情况下,即使法院判决认定为虚假 买卖,也可能基于保护善意第三人 利益的考虑而不能使房产返还真 正的主人. 最后,对于名义买受人,很可 能因为名义出卖人无力继续按揭 偿债,导致自身承担较重的民事责 任.名义买受人起初往往因贪图小 利或者朋友请托不便拒绝,一旦名 义出卖入无力继续按揭偿债,由于 贷款是名义买受人向银行申请的, 银行必定向名义买受人主张债权. 此时,随着逾期还款金额及罚息的 累计,名义买受人所承担的债权将 越来越重. 二,套贷的法律认定 审判实践中,对套贷的法律认 定一直是案件审理的难点.尤其是 套贷行为容易与售后返租行为混 淆起来,名义买受人也通常以售后 返租作为只办理产权过户不转移 实际占有的借口.部分套贷行为也 借售后返租的形式实际进行.即假 买卖双方在假买卖合同之外再签 订一份租赁 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ,约定名义出卖人 租赁系争房屋,并以每月租金代名 义买受人支付银行抵押贷款的月 供,这给审判时认定套贷行为带来 较大困难.因此,法院在审理套贷 合同时应当着重查实以下几个关 键事实: 一 是看买卖双方是否有为套 贷合同而进行虚假交易的庭审表 示.通常,套贷合同案件的一方当 事人会在庭审中否认买卖合同的 真实性,以此来挽回自身的利益损 失.因此,当事人的庭审表示是识 别套贷合同的重要线索 二是看合同内容的详尽程度. 019 人民司法?案例02/2010 在正常的房屋买卖中.房屋坐落, 转让价款及支付时间,房屋交付, 办理转让过户时间及违约责任等 是买卖双方协商的主要内容,通常 在买卖合同中都有明确约定.但对 于一些套贷合同,由于其交易的虚 构性,买卖合同大多简单,粗陋,甚 至一些必要的合同条款也未作约 定.这种情况下,如当事人又不能 给出一个合理的解释,则应当考虑 合同的真实性. 三是看房款的实际支付情况. 资金的实际流向是判断套贷行为 以及区分套贷与售后返租行为的 重要依据.由于房屋交易所涉金额 一 般较大,如果系真实买卖,资金 的流向一般是有据可查的.对房 款.尤其是首付款的支付情况,不 能以一方出具的收款收据来判断, 而应当看实际的资金流向,主要可 以审查银行转账,本票承兑等情 况.即使是以现金形式交付的大额 房款,也可以通过审查资金来源进 行判断.当事人无法解释清楚的大 额现金付款不符合人们的通常交 易习惯. 四是看所涉房屋产权证及相 关资料,票据的保管情况.正常的 房屋买卖,在房屋过户后,房产证 应由买受人保管.但在骗贷案件 中,由于交易系虚构,名义出卖人 都坚持保管已过户到名义买受人 名下房屋的产权证以及其他相关 材料.此外,由于套贷是为了使名 义出卖人获取银行贷款,因此办 理产权过户,缴纳交易契税等通 常都由名义出卖人承担,相应的 票据也常常保存在名义出卖人 下 五是看当事人对交易细节的 掌握程度.房屋买卖涉及的利益重 火,当事人一般应当对交易磋商, 合同签订,房屋过户的时间,场所, 房款的支付时间,地点,批次,数 额,支付方式等交易细节印象深 刻.然而在套贷合同案件中,由于 买卖合同并未真实履行.法官询问 上述细节时,当事人往住只能表示 记不清楚或胡乱编造,必然前后矛 盾,漏洞百出. 六是看实际的还贷情况.按照 常理,贷款应由贷款人即买受人归 还,但在套贷合同案件中,由于交 易系伪造,实际都是由名义出卖人 按月归还贷款.表现形式或者是名 义出卖人持有还贷卡,或者是名义 买受人将还贷账单逐月邮寄给名 义出卖人. 七是看交易后房屋的实际居 住情况.按照常理,房屋出卖后,房 屋一般由买受人实际居住使用.但 在套贷合同案件中,房屋通常仍然 由名义出卖人实际控制.当然,第 六,七两项判断标准在与售后返租 混淆的案件中不具有可区分性. 三,套贷合同的法律后果 套贷行为一旦被认定,需要对 套贷合同的效力进行处理.通常, 套贷所涉及的买卖合同并非买卖 双方真实意思表示.是双方共同策 划的以房屋买卖的合法形式达到 套取银行贷款的目的.这一行为扰 乱了正常的社会金融秩序,根据合 同法第五十二条的规定,应当认定 买卖合同无效.买卖合同被确认无 效,名义出卖人需要返还以名义买 受人名义申请的银行抵押贷款,名 义买受人则应当在涤除系争房屋 ?最高人民法院民事审判第一庭编着:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠 纷案件司法解释的理解与适用》.人民法院出版社2003年6月第1版,第305—309 页. 上的所有抵押后,配合将房屋产权 过户到名义出卖人名下.这一过程 中,可能涉及以下几个问题: (一)买卖合同无效,银行抵押 贷款合同如何处理? 通常,套贷合同的处理可能涉 及银行的利益,因此在买卖合同纠 纷的处理中,可以追加银行为第三 人参加诉讼,也可以由银行与名义 受人另案处理.从传统民法理论 的角度讲,套贷合同涉及的买卖合 同与银行抵押贷款合同并不构成 法律上的主从合同关系.C1)因此买 卖合同无效并不导致抵押贷款合 同无效.根据最高人民法院《关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第24条 的相关精神,买卖合同被确定无 效,当事人请求解除抵押担保合同 的,人民法院应予支持.虽然该解 释主要针对商品房预售合同纠纷, 但与二手房买卖中买卖合同与抵 押合同的原理相似,应当予以准 用. (二)恢复原状与涤除抵押. 买卖合同被确认无效.根据法 律规定,应当恢复原状.但实践中, 由于系争房屋上已经存在银行或 者第三人的抵押权,在名义买受人 涤除上述抵押前,房屋的名义出卖 人实际无法恢复产权登记.因此, 法院在处理此类案件时,判决主文 应当明确名义买受人负有涤除系 争房屋上所有抵押的义务,在涤除 义务完成后,产权恢复原状才有可 能实现.誊\ (作者单位:上海市浦东新区人 民法院)
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