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中国房价走势.doc

中国房价走势

往事已经不能回头 2017-09-02 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《中国房价走势doc》,可适用于其他资料领域,主题内容包含中国房价走势一、美国百年房价分析图:至美国房价变化曲线。以售价为万美元的房子为基准年房价是万美元。年之后的数据非RobertJShiller先生所绘符等。

中国房价走势一、美国百年房价分析图:至美国房价变化曲线。以售价为万美元的房子为基准年房价是万美元。年之后的数据非RobertJShiller先生所绘制。年最新数据显示年初标准房价为为万美元最新数据为万美元红色虚线为预测值。从图中我们不难看出第一次世界大战导致了美国房价的急速下降其表现为年的房子标准价由万美元跌至历史最低万美元紧接着在年前后开始的年经济大萧条中又跌至另一历史低点万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期美国房价陷入历史上第三个低点万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立年底美国房价的剧烈拉升重回万美元上方至万美元。之后一直到年房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣但涨、跌幅度不是很大都在范围内。年后房价开始狂飙年升至万美元。之后房价一路下跌至年的万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测权供参考。纵观多年美国房价的变迁我们可以有以下结论:、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。年开始的上个世纪初由于交通等方面的因素美国和世界的沟通远不及二战以后因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势应该从二战后的年开始。年至年的美国世界地位已经确立整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看平均房价是缓慢增值的但绝没有想象的增值巨大。也就是说从一个长期角度看万美元的房子和万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。、没有只涨不跌的房价涨得快跌的也快。尽管美国房价相对稳定但在一个小的时间区间看房价波动是经常发生的。年代、年代尤其是世纪的第一个年都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多涨得快跌的也快。二、国内十年房价变化趋势分析图:年年中房上海住宅写字楼指数曲线以上海中房住宅和写字楼曲线为例年写字楼指数高于住宅反映了经济的快速发展和需求旺盛随后住宅指数相应逐步增加到年一直处于理性发展过程中年中期之后房地产市场高速增长出现明显过热年月中央出台调控措施房地产指数下降并保持平稳态势年中期随着世界经济的严重过热中国股市狂涨飚至多点房地产快速拉升年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击住宅指数开始下降。由于中央投资万亿拉动内需计划的出台年中期开始人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重房价呈现甚至的直线飞涨有钱人大量购房囤积居奇以避险增值中产阶级取出全部存款买一套算一套中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付过上节衣缩食的贷款生活更多的人们只能是一声叹息。如果政策保持不变而房价又不断攀升全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂富人们囤积避险成功贫富差距进一步拉大。长此以往不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话而且还可能出现房地产市场崩盘甚至出现更严重的后果。进入年以来国家对房地产市场管控计划相继出台从土地首付比例到二套房首付比例一直到国条等等政策使得房价上升趋势嘎然而止部分地区房价已有下降趋势。纵观上海房地产市场十多年的指数变化住宅指数几乎是只增不降与年相比居然达到了倍的增长。也就是说万元在年前能买一间房现在却只能买一堵墙。三、房价未来走势分析、美国和我国房地产市场的差异美国和我国房地产市场最大的差异是需求。根据联合国的报告截止年月世界人口的一半居住在城市并预计在年中这个比例将增长至三分之二。到年全世界将有个“特大城市”其中个出现在发展中国家。美国作为发达国家已经完成了城市化的过程。中国作为发展中国家城市化的道路才刚刚开始有着巨大的房地产新增需求。因此不能完全按照美国的曲线套用在中国房地产市场上。其他因素诸如最低收入和生活水平差异、城乡发展均衡化差异、消费意识的差异等等这里不一一赘述。尽管中国和美国房地产市场相比较有诸多的不同但市场对价格的反应是一致的。也就是说虽然我国住宅需求巨大但在目前高昂的房价情况下同样出现了滞销和供大于求的局面。因此在市场规则一定的情况下中国的房地产市场符合完全的市场规律。美国的多年房地产价格变化曲线对我们具有很大的参考价值。、经济形势分析从国际经济形势看尽管国际经济复苏有了苗头但是真正回到年的水平需要一个长期的过程这就决定了我国的外向型经济回暖不是一个短时间的事情。年底政府宣布投入万亿元以拉动国内经济乃至带动世界经济的复苏和发展最终实现内需和外需的同步增长再一次把中国经济带入到快车道。政府的保“”不是目标保“”是为了保就业最终为了保稳定。然而事与愿违尽管年GDP保“”成功但世界经济复苏缓慢外需不旺万亿的投入部分被房地产既得利益者吃掉部分被股市收容有多少真正拉动了内需不得而知。高昂的房价使老百姓口袋里的钱越来越不值钱内需持续下降贫富差距进一步加大走入了恶性循环。这样做的最终结果是掏空国库的钱把老百姓的钱包翻一个底朝天。上述事实完全违背了政府拉动内需的初衷。为此在政府年房地产价格打压政策相继出台的同时继续执行适度宽松的贷款政策以拉动经济有消息称总量是万亿。这导致人们通胀忧虑的进一步加剧。、年及今后房价市场的预测我国的房地产市场类似股市由于市场规则经常调整从本质上说中国房地产市场价格走向不完全取决于市场而是更多的取决于政府的调控政策。因此以政策为先导进行分析。前提一:年及今后如果中央政策保持现行政策不做大的调整。结论:全国房价将微幅调整企稳后继续上行并随着通胀加剧不断攀升。为什么会继续上升呢道理很简单。“资本总是追逐利率的!”投资什么呢做实业金融危机内外需求不旺!存银行利率太低!炒股股价从点降至点!自改革开发以来房地产价格只升不降一线城市上海年住宅指数和十年前相比甚至是倍的关系。年新增投资和贷款部分流向房市将在所难免于是整个中国经济就实现了月日国家统计局总经济师姚景源说的目标“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。”这一现象和迪拜的情况如出一辙然而迪拜房地产泡沫破裂了中国呢如果中国房地产市场的繁荣也是靠贷款支撑着泡沫破裂是必然的。现状是全国各地的资金密集投入一线城市房地产市场泡沫距离破裂还有距离还有空间。结论在政策没有大的调整情况下年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势。前提二:政府开征物业保有税秉持以居住型为主导的房地产市场发展的国策。按照前提一的政策由于“买卖房的人不需要住房需要住房的人买不起房”这一核心矛盾没有解决房地产市场最终会因为虚高的房价变成实物证券化的资本市场未来的破裂将是必然的。我国政府是人民的政府中国共产党作为执政党代表着广大人民的利益三民主义尚且“居者有其屋”况我党乎世界经济的复苏情况只能是塔里木盆地式的曲线不可能是美国的科罗拉多峡谷等待外需增长是不现实的只有靠拉动以亿人口为基数的内需尤其是逐步富裕起来的城镇人口。解决这一问题的核心就是有效的抑制房价下房价抑制的猛药减轻居民购房压力释放内需动能。变投资型为主的房地产市场为居住型为主的房地产市场。什么是房价的猛药呢,――年征收房地产物业保有着税或者地产保有税。征收范围主要是人均面积超标的人群尤其是多套住房者按人均面积呈几何级数征收加大超面积住房的保有成本。实施这一政策不仅仅是我党执政方针的必然同时也是经济发展规律的必然。在房源同样稀缺的欧洲这项政策在很多国家被证明是行之有效的。如果这一政策得以实施短时间内必将释放大量二手房源整体房价会急速下降可能对我国整体经济形势和劳动力市场出现短时间的冲击。这是政府最担心的也是政策迟迟不能出台的原因。但是从一个长期过程来看伴随着我国城镇化的不断发展随着国民生活水平的提高、内需的释放住房需求将依然是持续增长。经过一段时间后房地产市场必将走出低谷走向相对良性、健康的发展轨道。结论年如果政府开征房地产物业保有税房价下跌是必然的。综上所述从一百年美国住宅曲线价格看房价稳中有升美元的购买能力相对稳定可以完全看到市场规律的作用。中国是有特色的社会主义是政策指导下的市场经济很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。笔者认为如果年政策没有大幅变化房价增长是一定的。但是政府征收房地产物业保有税是迟早的必然选择放眼几年后房价下跌也是必然的趋势。

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