认证考试三四线城市项目操盘：租金价格体系与测算方法
三四线城市项目操盘:租金价格体系与测算方法一、项目租金价格策略
1、定价原则
定价应严肃、切合实际、符合市场行情，以顾客、市场为中心，合理定价是必要的，但要谨防价格调整的随意性。
2、价格定位内容
应该考虑项目所处的周边市场及宁国地区同类型物业的租价，综合分析各类物业的性价比，来最终确立项目的基本租价。同时通过确定各区位不同价格，达到差异化的价格定位。
由于本项目在宁国市场上属于定位创新的商业地产产品，其它的商业物业只能算是历史产品复制，与本项目的产品在本质上还是有所区别的，加之本项目开发商在宁国市场所处的地位，所以本项目的租金价格定位策略应该采用考虑市场的租金水平进行前期的租金价格定位。即在充分考虑市场的代替物业租价的同时，要依据项目自身的实际情况及将来的收益情况进行价格定位，使项目的租金水平在招商时具有竞争优势。
3、定价策略
实行低开高走的租价政策，在招商和经营过程中逐渐拉高，实现利益最大化。
4、租金价格
初步根据市场调研报告结论和项目布局规划，并在此基础上结合物业地段、规模、配套、硬件、管理等因素进行推定。
5、招商政策:
租金采取低开高走，“放水养鱼”，以引入商家入驻为先，前期形成招商旺势，达到成功招商态势，后期就市调整实行利益平衡和利益增长。
6、优惠政策:
6.1租金付款方式:
本项目启动期建议给予商户一定的培育期，根据商户经营面积大小，可以采用赠送物业费或者免租期等方式;
采取押二付三的方式:即押金收取二个月商铺租金，支付三个月商铺租金;一次性缴纳一年房租，可赠送三个月免租优惠，赠送的三个月可选择在销售淡季实施;第二、三年租金可根据第一年的市场经营情况，价格进行逐级递增。
6.2合同期限及租金递增
主力店(家居、超市、影院、电器、百货)合同期限在15-20年，第五年开始递增2-3%;次主力店及品牌连锁餐饮合同期限5-10年，第三年开始递增3%;其余品牌合同期限1-2年，无递增，可在第二三年调高租金。
6.3物业交付标准
甲方负责提供租赁物业内乙方经营要求所需自动扶梯、专用货梯;负责提供乙方租赁物业的内墙面批白、内部地面找平、内部消防通道
工程
路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理
及吊顶;卖场公共区域机电到位，商业装饰及导示完成;甲方协助乙方办理其二次装修申报、报建、验收等手续。各主力商家因有自己的装修形象要求，可考虑个案处理。
6.4物业费标准
我司建议商业管理费第一年管理费22元/月/?(含管理费7元/?/月、空调费10元/?/月、水电5元/?/月)租金与管理费分开收取。根据第一年的实际情况和市场实际情况逐年递增。
6.5其他政策
甲方(第一年)免费提供租赁物业地上一层、地下一层的停车位供顾客做停车使用;甲方可协助经营业主办理相关经营税收等手续;甲方免费提供楼顶部分广告位给主力店(一类品牌)、次主力店或知名品牌做其形象广告宣传(免租期1年);启动期物业管理费第一年给予优惠政策。
宁国商业市场调查表
以台客隆、大洋百货为主的津河路与宁城路为宁国商业氛围发展较为成熟区域，因此也成为宁国租金最高区域，达到105-166元/月/?，此租金水平将作为本项目未来可实现并突破的标准;
宁阳东路、山门中路与本项目同处商业氛围较不成熟，同时开业时间不长，其租金水平为58-83元/月/?，对于本项目培育期具有较高的参考性。
项目租金定位
市场比较法
权重比值K:指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。整体均价P:P=?(C*K*I)。
由于其余商业所调研租金皆包含管理费用，因此，按市场比较法测算数据，本项目租金水平为76元/月/?，含物业费，管理费，水电费，空调费。
租金还原法
根据项目商业部分8000元/?的平均销售标准，以8%的回报率测算，本项目租金标准应为: 8000×8%?12?54元/?/月
根据如上租金价格测算，建议项目初期租金(含物业水电)应定在76元/?/月，市场管理费7元/?/月，空调费10元/?/月，水电费元/?/月。
宁国商业经营者对租金的要求
根据前期经营者调研结果显示，市场各经营业态最高承受租金价格极限集中在40-80元/月/?之间，前提是在有良好经营利润和前景下，方可承受更高的租金成本所带来压力。租金价格不仅仅代表商铺价格，与周边配套、整体定位、主力店次主力店知名度等有密切关联。项目要做到整体规划，招募有品牌影响力的大主力店，运营管理到位，租金方面的收益
才能更高。
二、项目租金价格的可行性分析
1、项目优势保证
项目地段优势: 较为完善的城市配套及城市主干道核心位置;
项目交通优势: 项目周边均匀分布了多个公交站点、多条公交线路，皖赣火车站客运站点近在咫尺。
项目规划优势: 创新规划，十年领先，二十年不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求;
项目经营定位优势:本项目是集各类商业和住宅于一体的新型城市综合体，将引领城市发展趋势。
项目管理优势: 专业商管公司全程介入，参与规划管理及后期的运营管理。
项目机会优势: 目前宁国商圈分散，市场档次较低，且规模相对较小、缺乏规模效应，拥有20万居住人口的城市中心需要一个新的商业中心。
2、低开高走是本案价格策略的核心
2.1低开高走优势:
物美价廉是每一个人的愿望。一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚焦人气。
低价开局，价格的主力权在商管公司，何时调高，幅度多少，可根据市场状况灵活操控。
资金回笼迅速，有利于形成招商旺势。
先低后高给经营者养商的空间，同时容易形成良好的口碑，利于宣传。
2.2低开高走劣势:
低价低利润是必然的结果，延长了资金回笼的时间。
低价容易给人一种“便宜没好货”的感觉，损害项目形象。
根据以上分析建议本项目租金定价及租赁条件如下:
三、项目分层租金策略
四、项目租金价格策略综述
本
策划
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报告的制定依据行规、市场调研结论、项目的形态、项目的规模、项目所在地段优势、开发商综合因素，以资金快速回笼为目的，以低开高走价格策略，以打造宁国商业地标，引领宁国主流生活为思想，把本项目建成真正的集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、运动的城市生活典范。
(来源:商业地产学院)
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